某某項目貸款可行性評估報告

1×××工程貸款可行性評估報告

第一局部概要

一、評估說明

本評估報告是根據(jù)中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部(以下簡稱：委托方)的委托，對××××工程申請開發(fā)貸款的可行性進行評估。評估基準日為2003年9月17日，本評估報告只為委托方審核貸款申請?zhí)峁﹨⒖?，不作其他用途?/p>

二、評估目的

嫌

御

值為調(diào)委托滿方審飾核貸魚款申債請?zhí)釗?jù)供參級考

暴

撲

堵三、扁評估牙依據(jù)

爸

玉

貌本報爽告依供據(jù)國射家現(xiàn)藍行法怠律、讀法規(guī)東、政療策以蓬及委窯托方晶、借俯款企語業(yè)(澡××節(jié)××尾)提溝供的五相關恒資料位進行上評估端，委卸托方鉛和借點款企冠業(yè)應賢對其皂提供惰資料落的合伯法性獎、真取實性威、有榨效性責和完惡整性抗負責皮。主母要評診估依挺據(jù)有鐮：盆

您

累1、榴全國旗人大圍、國辛務院膏及有禾關部蓮委、少廣東玻省和尺廣州殘市有查關部壇門頒于發(fā)的繡法律競、法激規(guī)和慌政策泊；婦

業(yè)

豆2、糾委托霜方和犧借款瞧企業(yè)職提供興的有壘關資磁料；泛

杰

注3、冠廣州阿市房妹地產(chǎn)拔市場巷價格倚信息遷；故

屈

遭4、溪我司容掌握尚的有么關資綠料及共評估刺人員穩(wěn)現(xiàn)場臨實地叫勘察仇所獲裕取資幅料；舒

輪

嘗5、晃其他義資料糟。

響

省

屈四、溫工程咐概況

拋

命

尿1、供地理貍位置焦及環(huán)躺境映××諸××閘工程堪位于駱機場踐路和筒黃石厘路交驅匯處種東南園角，貓西為墳機場忙路，腦北鄰荷黃石長路，觸東面少和南鼻面均扇有新州規(guī)劃館路聯(lián)貝絡，擾南面輝的白承云國畫際機排場即余將搬盯遷到跡花都蜜區(qū)新漫國際杏機場灰，周序邊有餅多個牲大型窗商住攏小區(qū)屬已建古成入蕉住或密正在疑建設螺當中評，機到場路昂和黃蠻石路模有多倆條公腫交線雞路通躍過，蜓且鄰域近地這鐵二火號線離站(壓××驅)，質交通挺十分蠢便利宴。鄰形近有哈祥景糖花園漫、白碑云駿銳景花剃園、環(huán)黃石融街辦痰、白濁云金第貴客香運站粥、北未區(qū)供盼電局臂等，閱公建教及城亭市基哭礎配團套設籠施完糾善。艘

縣

咬目前枯，白晌云國算際機瞇場即楊將搬濤遷，參其原優(yōu)有用聾地計快劃用躺于興燥建超承大型間綜合屈居住飯區(qū)類——丸白云木新城拔。該健工程謹處于螞未來搶白云訂新城哈北側識，占崖地總扒面積衰約1拼1.克5萬途平方送米，拋總建囑筑面滲積近條22壇.6袋萬平父方米須，預雪計總昨投資黨約8鋒.3周億元次，整辭個項搶目建袋成后悠，將迅成為輸廣州億市內(nèi)能大型繞生態(tài)陪居住膨社區(qū)指之一刮。鋸

旨

豈2、由工程免背景驕

盤

侄××算××輕工程山由廣溫州岔××江××繁開展誕有限妙公司吹(乞××挑××晝×環(huán))向特廣州圣市白帳云區(qū)之新景扶街蕭跑崗經(jīng)戴濟聯(lián)棋合社寧征地浴，進挽行商拌品房欠開發(fā)潔建設架，該冰花園科共分溉東區(qū)蓬、西華區(qū)和昂南區(qū)鑼三部社分，艦除東帖區(qū)由殘××敢公司魄開發(fā)稅建設愧外，飽西、批南兩探區(qū)由恥××逢公司比進行禁開發(fā)推建設郊。西檔區(qū)占洋地近判3萬斬平方陸米、柱建筑狼面積浩6混頃6萬母平方丘米的鄭樓宇悟已建勵成并觸全部吳售出吃入住孕；南副區(qū)占鐵地面斧積8疤58正02榮平方蝶米、岡規(guī)劃蝴建筑堂面積飲17慎24啟08桂平方否米，度目前育正在吹開發(fā)擴建設括當中粘，其允中第龍一期軌8幢挪12蛾層預牢計可肯于2吵00瓶4年序4月縫竣工旗交付傳使用余、第高二期主15精幢小洽高層眨和高深層預防計于菊20脖05矮年3晶月全爆部竣所工交寇付使障用。呢

總

立3、畏工程掏規(guī)劃宅情況癥

料

清根據(jù)認廣州想市規(guī)憲劃局灰?關鑒于里××闊××寶工程敵修建斤性詳免細規(guī)衣劃的供批復斬?，利工程蹤總體騾的控車制性癢技術率指標脊為：棕

勝

效1)匪建筑魯容積煙率2東.5犧45搬；弊

疑

巨2)昨建筑飯密度亭：2鄰6.鍋5％守；尿

密

嗓3)遭總建趨筑面嫂積1融72趙40儲8平冷方米夸(其敲中地狡上建宵筑面致積1脖53絨95鐵1平隸方米估，地綢下室舉建筑賠面積閣18賊45錘7平茄方米名，小印學建他筑面韻積1阻20襪00結平方喪米及策其他撕配套館建筑雞面積繩17錦65導平方就米)研；師

主

建4)冰綠地截率3愁7.扛5％增；延

銜

境根裂據(jù)總下體規(guī)喘劃方貼案，值××分××鉆×宿工程脊共建岡設2漲3幢源小高超層和譽高層詞住宅笨樓和肢商住滔樓，倦地上洋層數(shù)家分別淘為1扔2至胖19輪層，久住宅灑建筑臭面積旋合共鉗13帖20瘡03復.2妖平方爸米、檢商業(yè)津建筑成面積答合計連81風83畜平方據(jù)米；皮地下罰室1媽層、浩建筑刪面積秘合計企18癢45倉7平繼方米抓；另搶有配雜套小襲學和喪商業(yè)徐、居駛委會沃、公悟廁和郊煤氣垃調(diào)壓嗎站。摸

部

斷4、覆工程練工程共進度掏安排泥

心

照據(jù)群×披公司愧稱，匯××攤××自×控工程使從2瓶00柳3年臉5月芝開始黃開工戶建設需，施貢工單迎位為述廣東妄××誦建筑澤有限規(guī)公司斥，到津20選03爽年9傳月1襲7日豆，第藏一期激8幢岔樓宇糠已分吩別建秀至地衡上第掙7層偉和第易10詞層，芒并已僑領取紛預售圓許可凝證。廊按堂××姓公司叢的建博設計梅劃，辮第一堵期8分幢樓揚字預華計于妙20灶04伸年3抄月完歪工交策付使梁用，踢第二示期1晚5幢楚預計飽在2炭00之3年鞠11慰月開披始拆禁遷和頓工程濃建設蟻，預凈計2番00慘5年蔽3月倒以前饒可先避后竣蜜工交今付使贊用。

篇

蹲

貿(mào)第二政局部吳

下工程免合法變性與測建設唱條件口評價

好

心

克一、鑼工程叉合法圣性評恥價

愧

赴

雄目前纖，跟××崗××浙工程職已辦乓理?杯建設畏用地貢規(guī)劃堵許可福證?租，第抓一期趙樓字沉已辦蓋理?允建設福工程回報建晨審核開書?避、?功建設陰工程客規(guī)劃車許可美證?很、?蟲建筑么工程盡施工緞許可粱證?訴、?坊廣州野市國重有土們地使后用權大出讓騾合同謹?、故?建基設用挨地批禿準書邀?、愚?國定有土剃地使誘用證規(guī)?、探?商奔品房嘆預售陜許可檔證?婆等手獸續(xù)，擺也就價是說療，除舍未進談行拆稈遷的哈第二雷期樓迅字外責，該眼南區(qū)肚工程鈴的規(guī)抖劃、惰報建月、施必工、注用地浙等各撒項手汪續(xù)均愁全部接辦理棍齊全類(具排體詳泰見附苗件資揪料)牲，據(jù)渾××沸公司款稱，聾其第肥二期遍樓宇蹦的各亡項手榆續(xù)正畫在申閣報辦宮理過禁程中結。圈

撐

斬二、嘉工程貧建設染條件扣評價

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搏

連1、鋸工程豎技術倦經(jīng)濟爬指標貴

宣

邀據(jù)澇×菌司提組供的駐?關奧于圓××燃××斷工程笨南區(qū)望修建賄性詳新細規(guī)肉劃的崖批復承?，要××順××倍×姑工程陳的總印建筑逐面積漁17孔24送08滔平方肚米，乎包括質地上果建筑叛面積椒15紡39你51杠平方敬米、安地下趣室建觸筑面刺積1知84眾57諒平方喇米，餅各功凳能部憂分及且其面蔥積具宜體詳謊見表車1：橫

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培單位升：平育方米很、個血序電號緊項逐目環(huán)指速標桌備黨注昆1耗用地穿面積謠85否80迎2喊

千2買總建加筑面果積那么17巨24蹦08灶

悅2.傍1癢地下佛室建簽筑面追積挺18酸45悟7鐘地下液室似1毀層，主為設冒備用鄭房和勝配套竿停車帥場漂2.殊2廣地上傾建筑棚面積邀15佩39牌51具

判2.恩21鮮其中酬：商向業(yè)揉81罪83演

始2.叼22茅住宅息13救20榆03壟地上怠12穿、噸15牛、花16釘、洗17府、析18添、孫19吉層仆2.止23看小學逮12微00去0臟包括境教學優(yōu)樓和表學生陸宿舍親2.挨24份其它聾配套竟17喝65肅含會朗所、環(huán)公廁數(shù)、居徒委會澤等岔3磨容積咽率貨2.饑54拴5足

釀4使建筑頂密度斷27洗％煤

轎5挑綠地呼率勁37變.5禮％箱

悶6蛋車位奶個數(shù)溫46照6刮含不互可售賓的社酸會停溫車位尾10陜6他個

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豈

胃第三維局部濱

率市場肅研究冊與分臺析

西

板

輛一、擦工程說投資菜環(huán)境遭分析祥〔略疼〕

損

炒

績二、做房地尿產(chǎn)市鞏場分碰析

閘

閉

悅20咽03密年上瓦半年歲，廣場東省文房地軍產(chǎn)開仍發(fā)投寬資增澡速回沿落，環(huán)全社捎會固鍋定資未產(chǎn)投它資1旅83悉4.姐19攜億元律，增童長2倘7.嗚9％擔，房霸地產(chǎn)冶開發(fā)搬投資抄50角6.扇88晨億元玻，增贊長7端.6買％，醒增幅區(qū)比去判年同刮期下添降2衰5.籮2％賭，其壯中商住品房戒投資載額3備79航.5浩2億腸元，漢占房俱地產(chǎn)高開發(fā)定投資踩的7口4.劉9％瀉，同肅比增瘦長6驗.6根％。棚20桃03恐年上朝半年迫廣東相房地館產(chǎn)開訴發(fā)投壤資未濁受非冒典影畢響，呆商品換房銷每售保貸持穩(wěn)注定增匙長，裂價格痰波動蓬小，巷空置沉面積義增長屠速度驢有明家顯放瞇緩跡拉象。冷上半溜年商折品房期銷售肌額3彼35駝.2頸0億傾元、刪銷售閉面積瘋10怨03停.9飼9萬餓平方飾米，夠分別倚增長崇27盾.3黃％和擁27剛％，故全省蛋商品向房平習均銷松售價凈格3濤33效9元嗚／平鵝方米第，比算去年訓同期洞略高融7元尋／平潮方米于，商務品房廳空置察面積頃的增傾長速笑度由雞1月齒至2遷月的僵36尿.3影％下匠降到嚼上半痛年的拉15純.5當％。冒20愛03私年1吊-8陣月，桌廣州欠市十凍區(qū)批王準預舅售的形商品鈔房面裹積為六53淚7.吉90坊萬平魔方米親，比光去年蝦同期辜增長份9.脂16勁％，征其中吩，原呆八區(qū)辦批準蛋預售劉的商磁品房猶面積餓為3旱30沿.6水5萬伏平方弓米，吊與去暴年同籠期相徒比增旱長1臂8.暈81梢％。彈廣州節(jié)市十浮區(qū)商例品房歷交易慢面積獄為6膨09籠.7內(nèi)1萬災平方妨米，壞交易渠金額與為2蹦71羞.9朽8億陰元，禾與去途年同鵝期相界比，欺分別顧增長不8.咸84流％和棟6.倆79收％，蜻其中秩，原唇八區(qū)蹲商品聽房交文易面炒積為努39幼3.詠87伸萬平烏方米簡，交稅易金宿額為幣20鈴8.犧24危億元寺，與持去年摘同期抄相比汪，分慘別增押長1距3.期56杯％和丑11睬.4否3％趁。據(jù)嗽統(tǒng)計寧，今孔年上告半年腎廣州筆市商向品住堪宅均頑價為出42陸79截元，給同比遇下降咬5.和1％帖。反瘋映房逆地產(chǎn)梢市場身競爭動的激犬烈導弱致開屬發(fā)商轟利潤賴的降扮低，合開發(fā)暖商只勞有不朗斷讓雜利于積消費堆者，補不斷執(zhí)提升沫產(chǎn)品芝檔次夾，才碗能立念于不綁敗之賽地，催由此協(xié)亦說處明廣米州的舞房地騾產(chǎn)市遠場不溝斷趨渾于成泥熟和徑標準圓。

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透三、編周邊豐樓盤殲調(diào)查奇分析

妨

活

使在延××妄××消工程迅周邊椅一帶商有多牢個在圈建或棚已建虛成交興付使干用的暮商住熔小區(qū)衛(wèi)，經(jīng)途實地程調(diào)查醫(yī)，他裙們目旦前的呢大致證狀況表如下盆：抱

執(zhí)

艙1、源祥景暗花園斬：在瘋黃石言路北料邊，沸于九獎十年情代中栗后期端開始依投資雪建設歸，共本有3勒8幢憤多層艦和1鍋3幢磁高層抖住宅乞或商測住樓圓，現(xiàn)槽已全皆部交娛付使蚊用，況小區(qū)辣內(nèi)配枯套有秤小學亮、省脊一級蝶幼兒并園和在市場雜等，陪其中功第一拔期已龍售完挺，第獻二期架亦已旁售出麥近半飄，第置三期紋將于謙今年苗10歉月發(fā)離售，你住宅蒜售價孔幅度咽大約菌在3槽70犁0一夠40辱00許元／帶平方怎米之鄉(xiāng)間，疊均價巨約為蕉39士00捷元／踢平方淹米，結二手哪住宅感成交原價約嘆為3競10話0一周35假設00碌元／耳平方障米。半首層濃商業(yè)扁鋪位辮的租存價約而為3鼓5膠—程60遣元／柔平方純米，榮且大競局部沙商業(yè)途面積刺已出扶租，衣地下劈室車否位只長租不莊售，銹月租粥金為設40筆0祖—真45送0元賄／個吸，現(xiàn)俘已接謹近租存滿。答

纏

丘2、煎白云虎駿景足花園德：屬站同一亦檔次犯的商睛住小賊區(qū)，萄占地柄面積贈約4歸00拐00逼平方油米，遲由1董6幢晌小高我層組拌成，誼配套萍有幼伯兒園說和近聽10嘆00免0平鴿方米乞地中兼海式澡園林掘，東馬、南騎、北群邊均米為規(guī)花劃路肢，目廣前交朗通相玩對不伶便，擦預計掀第一稿期于喝20敞04浪年3管月建惜成交響付使遇用，桌其住議宅售悟價幅每度約細為3許80犬0-講50繩00州元／碎平方預米之至間，熄均價置約為召44擋80林元／欠平方伯米。凈地下肆室車貫位約撥25蔬0個萄，目著前的畝銷售畝策略少為只墻租不照售?？?/p>

語

捐3、此元邦貼航空潮家園脹：機嬌場路適和黃豈石路憐交角裝西北笛側，鹽屬中圖型商諸住商艙務小玉區(qū)，惕現(xiàn)已堡建成槽多幢瀉商住普樓并凳入住景，另運沿黃輪石路杰面有嗓一幢懷商務導樓即吊將交標付使極用。覽住宅毛售價少幅度越約在掘41辭00弓-4閘80瓦0元駱／平前方米稱之間單，均馳價約繞為4熊40惠0元歐／平醫(yī)方米摟。部事分首義層臨檔街商鉆鋪已縫售出各，目填前大單局部瞎商鋪叛正招鏟租未察經(jīng)營撓，招式租價散約為算80鉆元／波平方注米，螺地下夏室車牢位售刷價6性00眉00啦-9貪00羽00粗元／滑個。銹

陳

稍4、崗富力抗陽光性美居后：機燙場路想和黃語石路騎交界搶西南魄側、航在元滾邦航倒空家鐮園南米面，總屬大博型商門住小圈區(qū)，眨第一票期已賊售完隨，現(xiàn)擠推售找第二伐期兩背幢高趴層住腸宅樓粘，另聾第三穴期計昌劃于基10唇月發(fā)羞售，睡住宅紅均價霸約為蒸44灣00宅元／它平方零米，話配套道的商久業(yè)面差積較犁少，當個別鴨首層朽臨街境商鋪宵售價儉約為裙80感00弟—和10漲00斜0元徑／平槽方米勢、招遇租價介約為麻10脆0元亭／平漠方米弱，地稈下室?guī)熫囄慌摂?shù)量百較多收，但革出租息率很湊低，檔如由傲業(yè)主農(nóng)購置塘，售坊價可示低至倆30歲00仗0元拔／個禮。燙

擇

緩5、粗匯僑浮新城績：在古黃石館路以展南，梨屬大閉型商肚住綜悠合小牌區(qū)，海已建判有多趨幢小漆高層趟和高流層住靜宅樓桃和商塞住樓合，大催局部尚住戶洲已入瓦住，乏現(xiàn)二侵手住峰宅售裹價約脈為3帝10搜0一思36胡00本元／慮平方要米、碼個別經(jīng)成交霜價為嗎26帖00怎元／儉平方出米，顛地下倚室車緣位售訂價為勵80愚00蓬0元始／個拴

望

柳經(jīng)市溜場調(diào)貌查，只××后××內(nèi)工程聲與周石邊多效個樓累盤的晨功能炮設計框、配議套設繞施和錄目標緒客戶捏等均蘇較相銅近，出由于棟目前鋸該區(qū)危域的鄙人口郊持續(xù)霉增加顯，居調(diào)住環(huán)暗境不柄斷改挖善，踐總的默來說我，其度住宅綁與祥賀景花揚園、洽白云堂駿景侵花園球和富型力陽顫光美足居接舍近，壽應選肚用以點上樓繁盤的被價格捉作為時住宅梨的比甜較對話象，鐘以市唐場比宋較法鹽作為僚評估換方法坦測算吊其住戚宅的聯(lián)銷售躺價值責。另尊因為腹其配慚套商還業(yè)和帽地下題室車然位主傘要以忌出租寬經(jīng)營饒為主職，故姜選用鄭收益園復原尋法作喚為評曲估方哲法測演算其起商業(yè)斬和車薦位的妨銷售嶺價值杰。

喇四、蜓工程加優(yōu)劣撫勢分揚析

奸

假

飛通過塊市場捉調(diào)查挨分析橋：慣××林××誘××紀工程蛾與同砌在機斧場路爭和黃奮石路紡一帶騾的幾紫個周沒邊樓租盤的館產(chǎn)品楊定位排和目誠標客舌戶亦鑼非常喬接近曬，相搞互差綠異相倦對較兼少，詠其優(yōu)穴勢和妥劣勢例主要籍表達澡在與里該區(qū)雁域內(nèi)杠早期遭建設員的功較能設更計較深舊的淋住宅含和缺飽乏配曲套設蹤施的達小型噴工程院的差阻別上燥，具狐體來護說，姨這個番工程侄有以避下優(yōu)崗勢：蛇

支

歡(1巨)地胃理位請置優(yōu)泛越，名工程呼地處防廣州涂市未追來城吵市副徐中心久——柔白云室新城播北側提，臨邀近黃處石路征，商評業(yè)和畏生活脆配套燥設施恢不斷洽完善耳，規(guī)只劃路有網(wǎng)完因善，濁尤其究是地允鐵二鑒號線疤(末書通車陡站段夫)在懼南區(qū)狀工程畢周邊該設置濁了出狠口，朗并正設在施真工建陸設中鹽，預隔計規(guī)音劃路攻開通定和地博鐵通慈車后盤，將瓜大大犬改善掠目前手蕭崗茶村一信帶的倘對外江交通弓狀況境，極集大地原有利獻于吸奴引更晴多居憂民和訪商家餅入住因和經(jīng)農(nóng)營。攤

椅

燦(2延)配落套設蛙施起報點高綢，位落于南置區(qū)項浴目范目圍內(nèi)角××向小學堅已于勉今年鄙9月瀉正式餅入學壤，由緊于現(xiàn)石時消監(jiān)費者俱對教哲育配額套設僵施的舍要求為越來極越高店，政良府有器關部談門亦妥不斷角以推緊動教饒育配暗套為郵吸引橡投資斜的手瘦段，秋作為友設計斤等級幫非常蒸高的箱民辦親實驗喚學校針，該裁小學劉將大騎大提揚高項戶目配鋸套的陷水平浮，長分遠來冰看，鐘將大梨大提侄高競推爭力圾。造

銷

希(3寬)該仍開發(fā)侵集團陡在房水地產(chǎn)輝行業(yè)逃內(nèi)多攻次獲筒獎，林××怪××宅花園伙亦已喬在該完區(qū)域榮內(nèi)成彎功進疲行了韻市場劑開發(fā)汁，銷比售業(yè)禾績理資想，耐形成湊了一瞎定的揚品牌蒙效應數(shù)，因瀉而將點對南殃區(qū)項煤目的獲開發(fā)殃建設季產(chǎn)生藍正面蟻推動紅作用仔。榜

礦

割另一純方面梢，窯××驚××孫工程瘡自身武存在功某些肝劣勢病，主釀要表避現(xiàn)在園：舍

鄭

供(1讓)項叉目位島處機滾場路眾以西賀、黃炸石路洞以南求，目碎前，校對外形交通孫主要哪為附程近蕭磚崗村玉舊路成和北糧面歇××印花園簽東區(qū)消的小派區(qū)道澆路，京規(guī)劃判路尚夏未正游式直供接開從通至夾機場摔路和檢黃石仰路，倘南區(qū)閱工程叮短期軋內(nèi)對為外交凍通相廊對不孟夠便壯利。臉

雙

際(2死)鄰劉近區(qū)除域同野類物侮業(yè)存繼量及銹新增妄供給刃量較熔大，伏工程卷競爭疾對手惱較多閥，建斧成后程區(qū)域指市場扎內(nèi)的匯競爭歌將較爬劇烈豈。

顯

斜

葡五、皺預期作銷售胳價格把評估

新

梢

碼1、紅評估底方法慘：市柿場比啄較法扁、收掀益還瞧原法餃。愈

考

充2、投評估診原那么仇：遵秘循合呈法原薄那么、童最正確梢利用睬原那么姓、替壞代原他那么和矮評估材期日廢原那么芒。標

墾

辛3、密評估階過程凝：根瘦據(jù)項榮目所電在區(qū)壩域及灑其實華際情扇況，疑確定赴選取尸其住培宅的董比擬瑞對象叔，來肅測算殺其住淡宅的鐮開發(fā)其價值端，又沿使用趙收益灣復原輪法來紗測算婆其商均業(yè)和包車位座的開林發(fā)價橫值，旅具體貌過程慕如下緒：馳

遺

列(1螞)住肢宅銷地售價遠值的出確定倉

模

閣由于藏南區(qū)朽工程辜住宅阻的目那標客壘戶和悉產(chǎn)品剖定位遣與樣壽景花備園、領白云此駿景駁花園銅和富收力陽嶄光美撿居三竟個樓始盤比勝較接金近，余應選乎取他貢們作心為比經(jīng)較對野象，觸通過旗比擬蝶測算歲確定刊其銷泥售單背價，霉具體經(jīng)過程花見下糊表2讓：竊

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