某廣場可行性報告

1[原創(chuàng)]**廣場可行性研究報告〔標(biāo)準(zhǔn)研究，全文共賞〕

[center]目錄

第一章

惠州市社會經(jīng)濟開展概況……………

05

1．1

惠州市經(jīng)濟社會開展概況……………………05

1．2

惠州市經(jīng)濟開展歷程與特點…………………06

1．3

惠州市的區(qū)位條件……………

08

1．4

南海石化工程和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)……………………10

1．5

惠州市在珠三角的地位和作用……………

11

第二章

工程概括………………

12

2．1

研究根底………………

12

2．1．1

研究依據(jù)

…………………

13

2．1．2

工程參數(shù)

…………………

13

2．2

研究過程……………

14

2．2．1

研究目的

…………………

14

2．2．2

研究人員

…………………

14

2．2．3

研究內(nèi)容

…………………

15

2．2．4

研究方法

…………………

15

2．3

工程背景……………

16

2．3．1

開展商簡介

………………

16

2．3．2

工程概況

…………………

17

2．3．3

總體布局

…………………

17

2．3．4

交通組織

…………………

18

2．3．5

建筑功能

…………………

18

2．3．6

建筑造型

…………………

18

2．3．7

消防及分區(qū)

………………

18

2．4

區(qū)域特點……………

18

2．4．1根本描述

……………………

19

2．4．2總體布局

……………………

19

2．4．3道路系統(tǒng)

……………………

20

2．4．4公共設(shè)施配置

……………

21

2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃

……………

21

第三章

惠州市商品房需求狀況……………

22

3．1

根本情況……………

22

3．2

住宅建設(shè)和消費…………………

23

3．3

需求主要指標(biāo)…………………………

23

3．4

需求祈求………………

24

3．5

對環(huán)境及配套要求……………………

26

第四章

惠州市商品房供給狀況…………

27

4．1

商品房供給總量及特點…………

27

4．2

住宅市場開展趨勢………………

28

第五章

個案分析……………

31

5．1

總體供給狀況………………………

31

5．2

個案分析……………

31

第六章

工程評估……………

34

6．1工程概括………………

34

6．2工程優(yōu)勢………………

34

6．3工程劣勢………………

36

第七章

市場容量……………

36

7．1工程市場定位…………………………

36

7．2目標(biāo)客戶分析………………………

37

7．3銷售價格預(yù)測……………

37

7．4市場容量估算……………

38

第八章

初步本錢分析………………………

40

8．1工程根本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………

40

8．2工程開發(fā)組織………………………

41

8．3土地本錢………………

43

8．4建安本錢……………

43

8．4．1

土建及裝修工程本錢

…………………

43

8．4．2設(shè)備安裝工程本錢

………………………

43

8．5前期費用

……………

43

8．6工程其它不可預(yù)見費

………………

44

8．7開發(fā)期稅、費

………………………

44

8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費

…………………

44

8．9本工程靜態(tài)總投資

……………

44

8．10本工程開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例

…………

45

第九章

財務(wù)效益估算

……………………

45

9．1工程開發(fā)前景

……………………

45

9．2財務(wù)效益初步估算

………………

46

9．3工程總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………55

9．4工程敏感性分析……………………

56

9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………

57

第十章

結(jié)論及建議………………………

59

10．1研究結(jié)論

…………………………

59

10．2可行性建議……………

60惠州**廣場可行性研究報告

本項研究為標(biāo)準(zhǔn)的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可行性研究包括時機研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本工程特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本工程進行標(biāo)準(zhǔn)的可行性研究，本項研究的原那么是：

◆

工程有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本工程有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)那么主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的局部典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為比照。

◆

總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)工程完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本工程各類物業(yè)的測定價格與分析比擬是根據(jù)對本工程周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)工程投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本工程的實際情總嚴(yán)謹測算得出。

◆

本開發(fā)工程的各項財務(wù)分析局部，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本工程的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的標(biāo)準(zhǔn)要求、計算模式以及測算要求。第一章

惠州市社會經(jīng)濟開展概況

1．1惠州市經(jīng)濟社會開展概況

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充分，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)〞，“嶺南名郡〞之譽。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟根底相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速開展、充滿生機活力的時期。

20多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速開展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化開展階段的新興城市。

2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，惠州市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶籍人口〔常住人口〕283.02萬人，外來人口〔暫住人口〕50.7萬人。全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬；惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬。1．2惠州市經(jīng)濟社會開展歷程與特點

縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟開展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟開展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

惠州市的經(jīng)濟開展比之改革開放前開展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年到達33.04億元；人口年均增長1.3%，1988年到達218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%，1988年到達27.75平方公里；地方財政收入年均增長14.3%，1988年到達2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.8%，1988年到達20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年到達1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大開展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

1989—1993年是惠州市經(jīng)濟從起步進入快速開展的階段，經(jīng)濟社會各項指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大開展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟開展到達輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟開展的高遠夢想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城工程在惠州進行談判的啟動和終止。這些事件對惠州的經(jīng)濟社會開展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城工程的擱淺，惠州市的經(jīng)濟開展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是惠州市經(jīng)濟開展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市開展帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的開展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，地方財政收入年均增長13.6%，實際利用外資年均增長6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化工程的最終簽訂。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式開展提供契機。1．3惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角興旺城市和國際大都市香港。惠州市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速開展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的開展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟的開展提供動力，使東岸經(jīng)濟開展迅速趕上并超過西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離根本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，效勞業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%，效勞業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。

進入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實施，在未來假設(shè)干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端效勞業(yè)將大大促進珠三角的全面開展?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過根底設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。1．4南海石化工程和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)

落戶大亞灣的中海殼牌南海石化工程，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資工程，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。工程采用世界先進的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1:50。該工程已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計到2005年正式建成投產(chǎn)。

未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的開展空間，惠州正積極抓住這次時機，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比擬完善的道路、供水、供電、通訊和港口等根底設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有開展臨海大型工業(yè)工程的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的開展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其開展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有開展多個大型工業(yè)工程的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。1．5惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供給基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的開展空間，從地理位置上實現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化工程將給惠州市經(jīng)濟開展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的根底性工業(yè)支撐。

同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海開展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。第二章

工程概括

2．1研究根底

用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)

發(fā)

展

商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)

用地性質(zhì)：商住樓〔高尚住宅〕

工程名稱：**廣場

用地位置：惠州市江北27號小區(qū)

用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的根本依據(jù)

惠府國用〔

惠府國用〔

惠府國用〔

2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號〔一期〕

3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許〔2002〕42號〔一期〕慧2．煉1．焰2項永目經(jīng)悠濟技漿術(shù)指斧標(biāo)和裂有關(guān)橫參數(shù)

勾

巴

久

令規(guī)劃策區(qū)總繩用地鈔面積陪49般55衣2.仇6平斃方米鋤，已產(chǎn)開發(fā)鴨40防%。

狡

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嫌本項陡目經(jīng)哲濟技奧術(shù)指吧標(biāo)和隊有關(guān)禮參數(shù)絨：

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曾

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陳銷售腰收入臭：富56盞16才7萬刃元

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歸開發(fā)餐總投秩資：他41仗50離4萬奪元；咳其中舌：

蘇

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豬1．饅土地嘉開發(fā)女費：穴40省00樹萬元廳；

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蘭2．箱土建賽、建置安設(shè)倡計工娃程費慣：2桃87必52卸萬元構(gòu)；

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化

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吳6．路供水視增容嚇費：蹈12璃0萬肌元；

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梢7．輩報建欺手續(xù)財費：暖60榜0萬比元；

律

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將

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是

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冊

閃8．柿不可習(xí)預(yù)見駝費：刻50毀0萬任元；

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腥

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豎

喇

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錫9．哭投資值利息乒：2拘00咱0萬狀元；

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發(fā)10習(xí)．其倚他費隊用：叫50衛(wèi)0萬漏元。驢

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搖

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揀2．陳2．剝1研牽究目撫的

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胞

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屠可行筐性研隊究涉縣及到栽技術(shù)蘭與經(jīng)含濟兩土個層斬面，提尤其嗚是對定市場孤需求揚預(yù)測鴿和成離本測妥算十辯分專膏業(yè)，丟因此崖，要露求研臘究人輛員具霉有扎罪實的忌專業(yè)律知識美和工銜作經(jīng)海驗。烈為了歇到達盟本初泰步投初資可漿行性甲研究肺的既朱定目回標(biāo)，致惠州紙市傷**釣房地季產(chǎn)開堤發(fā)有核限公激司專尖門成濕立由督市場綠研究拉人員笨、營頂銷策必劃人械員、勢房地題產(chǎn)估利價人話員、黨工程寬技術(shù)膊人員值、城惑市及那小區(qū)崇規(guī)劃晚研究椅人員立、資緣深建梳筑師螞、投降資預(yù)者算人裹員、廟財務(wù)況分析渴人員柔等組蠅成的圾參謀采小組桂，通壇過搜宵集大甘量相凍關(guān)的土市場襯資料問及城麗市規(guī)編劃資胳料，天結(jié)合皺工程他自身維特點煩，對恩工程早開發(fā)群的可余行性攻進行蕩了系蹄統(tǒng)和霞深入棍的探黨討，尼并對奶工程食的營軍銷策穴劃進氏行初倦步探災(zāi)討。丈2．連2．苦3研酒究內(nèi)盯容

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霜截止泉20談03噸年底印，全請市房董地產(chǎn)按開發(fā)圍投資哀總額牌為1其6.鎮(zhèn)67貝億元速，交慢易面石積1騰71般.6物6萬附m2久，交肆易金勻額1著8.宋28爪億元療，交臺易宗瞞數(shù)1烏14父8宗概。全未年房悟地產(chǎn)脅施工賴面積犯22斗1.厭29克萬m沸2，針竣工啊面積頓48傷.1去4萬移m2誠，銷摸售面馬積3雷4.趕12大萬m艘2，畜銷售腰金額派13廁.7歲4億噴元，川個人藍購置侮商品寺房面澤積比矩重為區(qū)89惕.6萬%，敞個人瓜購置績住宅異比重使為9肝6.浴68清%。校這表史明，撓惠州割市房溝地產(chǎn)贈大市蕩仍處雜于較查為低果迷的斥的復(fù)沿蘇階享段，涌房地講產(chǎn)市筋場仍撥在處哭于消域化期疊，但壟值得決看好園的是勉，市姻民對懸房屋童的消哄費持片續(xù)增犬長，固個人引購置文商品弟房已論成為洽拉動膝房地擴產(chǎn)市乘場的舉一支淚重要殃力量烈?，F(xiàn)鹿全市恒住宅妖使用嶄面積倍共有蠶42喂9萬扭m2館，居撥住人啄口4犬27葛萬，倒人均河居住僻面積源為1將5.蒙3

疼m2勻／人仙。根腦據(jù)城梨市規(guī)它劃和床開展隨要求債，未孩來2茅0年個內(nèi)惠筆州市偵人均囑住房榆面積模要達瘡到3罷0－廁35茅

m捧2，且住宅革的需著求量越將有狐較大省的發(fā)窮展，惡這為難惠州撕房地屋產(chǎn)商天提供竄了一除個很曬大的胡開展魯空間現(xiàn)。煩3．者3商燈品房恰需求橋主要購指標(biāo)

初

暈

勺

仔**壘廣場寇主要迷面對悟惠州擔(dān)市區(qū)功居民方，惠粘州市濤區(qū)主貿(mào)要經(jīng)臥濟指邀標(biāo)如鄙下：

穴

輪

云

巡◆屬市區(qū)驚人口閑約離92森萬，帖28記萬個雕家庭晃。

石

稅

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濤◆紫人均黑GD息P4缺.1家萬元煙，全席省排腸7位住〔2志00株3年坡〕

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影

愛◆蜻人均估儲蓄齒存款停9.子4萬失元，法戶均餓月收輛入4均75卷0元

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惡

宋◆癥人均扒居住暢面積忘15識.3罷平方量米

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護◆膏空置乒住房榴總面刺積工18替萬平角方米

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閉

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革◆紅商品千房交平易率主59芳％〔沫20云03非年〕

金

香

導(dǎo)

徑◆信市場冤面的略狀態(tài)派是：芳住宅洽商品寧化已射成為喝群眾鍬趨勢云，居仰民購逃房欲禁望較討為強縣烈，慣支付冠能力錄較強葬。皆3．我4商穩(wěn)品房息需求掛祈求

冤3．縣4．縱1商貍品房牲需求寶祈求

緞

衡

細

夠根據(jù)順20顯03侮年6番月在候惠州梯進行箭的一圓次抽毅樣調(diào)陡查〔劇惠州座市區(qū)放，分摸層多薪級抽利樣，淚有效命樣本黃50褲0戶榆〕結(jié)王果表搏明，防惠州穩(wěn)市民明購置斬商品列房的忘根本駕特點里是：

概

商

抹

陶◆廉一次威性投愿資額惜度為柜13縱萬元絲。

撐

貴

座

轎◆晌低端悔需求堤戶〔攪接受謙商品斥房價裕格為兆15今00?。?牧00稻0元清／平稈方米互者〕角收入盒41聚30歷元，紗需求杜房屋三面積狡均值粒為1友13吼m2映。4洞1％丸的人碧希望論一次坊性付優(yōu)款，誰月均脖供樓舍支出泳12口90礦元。

猶

負

潮

攏◆燈高端衰需求怎戶〔雜20塊00雷－2拆50犬0元邪／平戚方米晶〕收位入4撥54長1元交，需朝求房忙屋面購積均子值為成12幟2平國方米才。2草2％蔽的人烈希望溪一次頓付款寇，月六均供臉樓支穴出1重31擇1元陡。

愿

鵝

垮

富◆退有購帆房意刪向的說家庭聲中，犧地段桂偏好拐的選棄擇順萬序為隱：下府埔、露江北療、南厚壇、粉麥地盜、西嬌湖、遲東湖秤、上末排、襯河南盼岸、局龍豐控、橋蠅東、沾下角粥。田3．妥4．仰2

逢

商爹品房猾為惠讓州居咸民主逃要的藏消費饑支出

罩

系

某

墓隨著姨全省口實物巧分房響的終吳結(jié)和甩貨幣棋分房叮的全砌面推猜行，加房地夜產(chǎn)作爽為一牲項重咱要的查商品上，成籃為大噴多數(shù)架個人寶和家英庭的插一個夫重要丑的消聯(lián)費和鉤投資濁的目狐標(biāo)，饞因而奸房地倉產(chǎn)需廢求必潮會有肆一定硬的增衫長。幼近兩型年來蘇惠州疾經(jīng)濟推有了復(fù)穩(wěn)步炒增長燒，居鋸民的鋸收入蕉每年氣都有依所提管高，旦居民勢手中疏的可童支配河性支暑出必炭然會鴨投向堵一些拌投資詳領(lǐng)域款，如囑股票厭、債維券、庫教育框、旅政游和親房地渴產(chǎn)上遮，而認房地扛產(chǎn)作單為不里動產(chǎn)望，其泰投資逃數(shù)額悔較大棟，增筒值的醉時機偉也頗棚為可蘋能。剩這部預(yù)分潛陡在的災(zāi)消費紗者，帳其對烏地理科位置肯優(yōu)越仆、規(guī)僚劃設(shè)李計較遵好、遷環(huán)境宮一流或、物斑業(yè)管覆理水洞平高銅的小沸區(qū)特頁別中閥意，彼這從襲東湖匯花園商、金澇迪新多苑、預(yù)碧水研灣、菊新世農(nóng)界長包湖苑遭受眾循多市嗽民支馳持便怨可略知窺一瓶斑。記3．悔4．垂3

永

接菌受商氣品房絹的平章均價環(huán)格為淘18喝05銷元／御平方僅米

釋

茅

眼

交

能

牛從對腿消費尸者購摧買力榆的分佳析來借看，伙惠州視居民混已具斜有相饑當(dāng)?shù)拿镔徶蒙n力，筒他們者對房習(xí)屋的篇要求拋已從喇安置會型過培渡到劉適用宵和舒摩適型株。據(jù)幻調(diào)查緣，惠馳州市驚民能麻夠接勻受的倆商品雙房平版均價甚格為組18絹05苦元／取平方鑰米，壽其中嶺中高暮收入贈家庭銅那么為貧20零50懇元／串平方捐米。功在付逮款方能式上族，大泥多數(shù)事市民擠更傾配向于尋銀行雪按揭穴分期季付款植方式寬。消爽費者等在購遲房時匆，對賤小區(qū)起周圍原環(huán)境車、配默套設(shè)盼施、群物業(yè)句管理疫等因禮素比架較注葛重，綠希望影開展換商能測提供飼位置懼好、綱價格帖適中覽、環(huán)竭境優(yōu)工美、肝配套鳴完善妖、服黎務(wù)優(yōu)遼質(zhì)的要小區(qū)貫。礎(chǔ)3．辨4．歌4

仆

主牙流消盤費面離積在道10磚0平率方米頓以上

龍

誘

尤

薦消費誰者在菌房屋甲面積皮、間根隔、虧裝修看、戶態(tài)型設(shè)欣計方椅面，爛大多腿希望兵房屋福面積帳較大便，尤伶其是舞廳的掃面積粒要足乞夠大注，間具隔合發(fā)理，錄有基攀本的床室內(nèi)異裝修脆或全餃部裝值修，牲裝修煩檔次汽處于粉中等斗，戶您型上菜選擇極三房仇二廳英和四繁房兩坡廳的廟消費曲者居嚇多。槳

躁3．學(xué)5

杏

惠姥州居屠民對標(biāo)商品柱房環(huán)步境及核配套猶要求

建

僚

微

搞隨著堆收入庫水平只提高漠，惠購州居樹民對獸商品促房的企要求值日趨布苛求雄，調(diào)彈查表襪明，魂綠化恐環(huán)境圈為購壘買商粒品房案最重日要的雞參考淚因素狀之一野，尤閑其是達對于溫中高稼收入敢的白歷領(lǐng)人粒士，喘這方塊面的線祈求驅(qū)更強榨烈?；?．植5．因1

鞏對住掏房硬久件的作要求

跟

昏

酷

番數(shù)據(jù)渠說明馬，對凳住房間的硬凱件要鬼素，密房屋念質(zhì)量疫是被瓦認為改最重壽要，乘認同翼比例項達列68策％，握其次慶是小徐區(qū)綠樸化環(huán)設(shè)境，鋤認同榨率達難61仔％，磚再次索是地沸理位被置，丸認同殃比例替達5柄5.或0％置。如肅圖2沖所示質(zhì)。

由3．綿5．弦2對厘小區(qū)碗配套謀設(shè)施芒要求

院

煎

硬

野數(shù)據(jù)妨顯示甚，對廚小區(qū)醒的休飾閑娛脫樂配稻套設(shè)濕施，支要求吊有健雕身室向的比柔例最屢大，輪其次垮為兒灶童樂羅園。喚具體奧數(shù)據(jù)暫如圖漢3所詠示。蕉

勢第四級章陷

刻惠州扣市商會品房起供給獵狀況

同4．貿(mào)1商堆品房污供給營總量寬及特奴點

齡

填

寶

腦惠州衡房地夢產(chǎn)在物九二幅、九途三年派曾與作海南瘦?？诿?、廣此西北燈海成蘆為全柜國的史三大個開發(fā)召熱點淹，房六地產(chǎn)育為虛杠火過艙旺，倉從而歌在之繁后的相國家客宏觀秩調(diào)控嗎中，寺房地會產(chǎn)業(yè)尤進入留谷底惜，商季品房斗市場而明顯型呈現(xiàn)撤總量腳過剩遺、供虜過于輝求的倒局面兼。匠

額

花

蛙二裕00朝二年這，市濾區(qū)商賤品房自銷售士面積互27闊.1銷1萬惕平方賢米,莖其中租售給領(lǐng)個人鎖22雁.0抽2萬奸平方絞米，矮二0攝0三痰年，云商品醉房銷簽售面廟積3拿4.葉12液萬平暑方米進。近塑幾年撞來，騎房地疏產(chǎn)市嘴場在集經(jīng)過醉國家撤政府腐的正漂確引霞導(dǎo)和蘋市場薄的良捧性競教爭和情淘汰誕，房爽地產(chǎn)變開發(fā)膊商的亦數(shù)目擴從九婆十年啊代初拿的1告30做0多封家，奴演變端到目慰前的筋70死多家盤，買止方市習(xí)場正詠在逐蟲漸形須成。闖在受聽到市迫場競控爭的膠影響柄和消姿費者床日益懇成熟抱的情胞形下駱，房丹地產(chǎn)絡(luò)開展敲商之饅間的鮮競爭摩從初老期的蹦無序螞化圈于地競觀爭向攔更高候?qū)哟尾逗透橐?guī)肆范的嗚品牌齒競爭億、服私務(wù)競?cè)紶幯輵M進。

影

獻

記

為各個梨房地腳產(chǎn)商倘為了廊在市悠場上涼爭得掛更大怒的市惱場份估額，糟不管餐在規(guī)念劃設(shè)區(qū)計、傾房型亞、環(huán)我境布軌置上民，而鈔且在斷質(zhì)量奇管理羊、綠邁化、亡物業(yè)周管理膛水平撐上都母十分翅注重懲提高裳檔次福和水青平，顫惠州粒市也動出現(xiàn)康了諸劃如東奉湖花筐園、岸碧水摔灣等途一批鞭高質(zhì)身素的粗住宅器小區(qū)纖，在冬市場喪銷售欺上創(chuàng)森出了尸不俗稈的成蛇績，皆形成率房地點產(chǎn)消勤費的暴一個嗚個小榨高潮茫。從愁房地糕產(chǎn)市勵場供揚給的才總體番情況劫來說轎，房蔽屋總廉量供泉過應(yīng)尼求，方空置浙房面蜂積居咱高不郵下，需據(jù)二階00中三年仍統(tǒng)計眼，全粱市商劣品房挎空置籍面積統(tǒng)為8歐5萬其平方火米。形但總環(huán)量過盼剩并毅不代畝表適輸銷對淘路的穗房地意產(chǎn)項卷目過存剩，斧而主咽要是掠結(jié)構(gòu)休性的毯過剩晚，諸屯多空兄置的踐商品摧房賣仰不出泰去主周要是該由于仰規(guī)劃魂設(shè)計繳失當(dāng)加、戶滿型及聲結(jié)構(gòu)呼不合籃理、店房屋蓮周圍悅環(huán)境需差、績配套掉不完僵善等冷等原優(yōu)因。搖4．筒2惠上州市去商品攻房市攔場發(fā)償展趨恩勢

臘

在

敬

蠶房地鵲產(chǎn)業(yè)婚的發(fā)斤展，眉將會匪帶動廊一大振批相耍關(guān)產(chǎn)防業(yè)的往開展當(dāng)，因朱而房捐地產(chǎn)但業(yè)成并為一主些相歪關(guān)產(chǎn)終業(yè)的平助動奔器。粗惠州窯市的氏房地輔產(chǎn)業(yè)賣的發(fā)姿展，屠也倍嚼受政夜府和栽企業(yè)毅的關(guān)斗注。騰房地盆產(chǎn)業(yè)綁的良銹性發(fā)丟展，面受國烤家相趟關(guān)政臭策、剛法規(guī)綠影響福極大彎，當(dāng)輪前，栗國家融相繼擁出臺邊了一雜系列暫法規(guī)湯和政剝策，布支持房和刺頑激房收地產(chǎn)子業(yè)的壩開展域，國論家建借設(shè)部篇也先判后出悅臺了鬼相應(yīng)華的措村施鼓逃勵和壩扶持餓房地志產(chǎn)業(yè)你的發(fā)尸展，筒在這創(chuàng)種情筍形下漠，房忠地產(chǎn)盜業(yè)已型成為守國民么經(jīng)濟洪的一吧項關(guān)梨系國變計民諒生的悲重要玩產(chǎn)業(yè)和，具處有較齡為廣遠闊的脊開展熟前景辣?；萦H州市怪房地略產(chǎn)的垃開展沸，與狠國內(nèi)共其它匙城市仇的房滾地產(chǎn)末業(yè)相淋比，遠既具錫有共匪同之發(fā)處，叨也顯遙現(xiàn)出羨其特桂殊的塑一面鏈。惠龍州市撫商品鐘房發(fā)旅展有刃以下棗幾個槍趨勢近：自

旦

柔

彼〔貸1〕殃

在冒政府釋鼓勵披消費刃政策較和加姓快房心改進確程影唉響下乒，市奏民的范商品崇房消春費日灰益提版高，第住宅差市場環(huán)需求刃容量錫增大問。國吃家為率鼓勵剃消費假，近壓幾年冬來數(shù)黃次調(diào)調(diào)低銀濫行利閱率，批引導(dǎo)療人們費加大殼消費位量，神擴大寫內(nèi)需壇。商脾品房暴作為飽老百漿姓消爸費生退活中示的一點個大凱件耐擺用消滲費品柏，其云主導(dǎo)崖作用液極為藝明顯父。加夏之國泰家加輛快房效改進錯程，淋取消嚼了實悲物分焦房，鑼開始欺實行福貨幣俘分房芬，商耐品房激的消杰費日猜益成愛為千麥家萬諷戶的苦的大甩宗消刷費。煮惠州凝市民駝人均袖收入萄近來磚來一甩直呈訂增長標(biāo)態(tài)勢盤，其怎對商夕品房丘的消既費也險必將框有所鴨增長痛，住鏟房需閱求增鐘大增堅多。

碼

沒

憐

回〔鈔2〕銷

房喂地產(chǎn)品市場提競爭號日益挽劇烈暫，競宅爭將駝更多拌地表慮現(xiàn)在俱開展?jié)嵣痰乃蛯嵙ξ?、信曲譽、謠品牌獎上的置競爭在，通猴過競洽爭，始市場據(jù)日益稿標(biāo)準(zhǔn)澤和成劇熟。扯房地稿產(chǎn)市性場競頸爭加伴劇，紙各發(fā)警展商倦在房揀地產(chǎn)暈工程頑上更巾趨于腹理性坑和務(wù)憑實，失競爭夕不僅沒在戶殖型設(shè)揚計、表結(jié)構(gòu)輔、小羽區(qū)環(huán)屠境等月方面繡，更歪多地品將在姑實力動、規(guī)電模、柜品牌仗上展鴉開。

夕

耗

音

構(gòu)〔簽3〕沿

伴浪隨南裕海石僻化項轉(zhuǎn)目的晌啟動艷及惠怠州一轎系列妖集團箭公司墾的發(fā)揭展壯診大，鬼勢必邪帶來卻更多叛的外竭來資犯金和嶼外地您人口煙，并砌由此忘進一鞋步刺殺激惠捏州房某地產(chǎn)箏業(yè)的描開展丹?；堇@州作引為珠叨三角爹東部藥地區(qū)籮的經(jīng)臉濟發(fā)菜達城曲市，就經(jīng)濟閉建設(shè)再開展腹很快單，并屯由于盾其優(yōu)宴越的模地理就位置曠和良捏好的煤投資凳環(huán)境重，吸間引了詞眾多腥外地軋投資窮者，崖在引貧來資散金流珍的同塌時，槽還涌喝入了蜓大批仿經(jīng)商訂務(wù)工方的外插來人食員，爆他們斥的住走房需遮求也騎會給旨予本藝的房咸地產(chǎn)忘業(yè)的濕一定套的發(fā)糾展機塞會。

狡

墓

鼠

雄〔獅4〕辨

隨修著消防費者貞和房愿地產(chǎn)劑市場刊的逐消步成撿熟，戶消費艘者對騾房地悼產(chǎn)的該要求巖將趨趴向于注更加幅舒適命、更石便利銳，住齡宅小捐區(qū)的牲將會摸趨向妙人性負化、俗智能食化、迷生態(tài)蒜化、堪園林讓化方鋪向發(fā)顯展，有這為避廣闊淺房地糧產(chǎn)商柴又提口供了趕一個爪新的緊市場醋時機匠。

軌

搭

值

波在滿毛足了第住的消根本慈需要現(xiàn)后，蕩消費膠者對閉住宅誤的需傲求趨警向更本高的志要求倡，如浮對小榨區(qū)智且能化躲的要江求，辨便是催今后按住宅瘋的一中個發(fā)燕展方掃向。舊第五瘋章桿

扶個案興分析

梅5．葛1總潑體供缸給狀薄況

將

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騎

摔惠州文市房爺?shù)禺a(chǎn)唐業(yè)經(jīng)薦過幾紅年的忌開展稈，市坦場競炎爭已婆進入敲良性耽化競集爭壯龍況，踏各開危發(fā)商膏為爭周奪更緞大的稻市場烈份額艙，在側(cè)小區(qū)偷的規(guī)養(yǎng)劃、室建設(shè)板、管丟理服祥務(wù)等時方面曉都投延入了灰一定暗的力決量，擊目前惡市場夏上進始行銷禿售的堪和準(zhǔn)懇備的早銷售峰的住鮮宅超鏟過三麗十萬發(fā)平方素米，傳房屋走總體圣供給尋情況煤呈供雁大于極求的更局面抖。目片前銷留售情綁況較夸好的糠小區(qū)墾一般腎都位楚于市宏區(qū)內(nèi)斗，開宇發(fā)規(guī)閥模較其大，吊物業(yè)很形象僅和樓勤宇素斧質(zhì)良鵲好，氧交通蜜便利泰，但各由于意這類憂小區(qū)涌一般輩銷售醋價格夫偏高姑，個膀別樓和盤物速業(yè)管撇理水旋平較瘦低，即影響徒了市方場消才費者抄對他睡們的況購置泥欲望勺。杠5．輩2

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老根據(jù)社工程扁的可堆比性稻原那么暖，我答們選陰取惠理州市捉內(nèi)的纖碧水旦灣、平君華槍府等少較有棉代表轉(zhuǎn)性的惰樓盤摸，作芬為勇**尺廣場寫的主必要競泡爭者悄進行長比照淚和研鏈究。全5．竭2．剩1

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廢從地趟理位廳置來再看，皮碧水易灣和渠君華爹府均此座落存于江宰北新鎖城，纖交通搞較為撒便利雙。百5．難2．劫2

丙

樓照盤建浮設(shè)

弱

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寨以上資兩個川樓盤喜，小光區(qū)占搜地面似積各雖有不膚同，曲碧水驚灣占跪地面塌積超頂過坊18幣萬平偶方米奮，而含君華傾府占圓地面驅(qū)積為墊4.荷3萬趟平方狡米。盆均為瓶一次辭性開躍發(fā)完蹤成。滾在裝選修方旅面，雨君華字府提色供業(yè)灣主基住本裝位修，尸而碧疏水灣慕提供腥給業(yè)爺主的體為毛羞坯房并。在睛樓體瞎外觀桐上，秤采用哲粉紅抽色的辭較多忘，君尊華府關(guān)外墻圓以米河黃色中為主產(chǎn)調(diào)，招在建尾筑風(fēng)午格上裳，那么匠以歐促陸式敘風(fēng)格瓜為主嚷，碧陸水灣蹤是港裙式風(fēng)漂格。

拜

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斑綠地孩方面遭，碧宮水灣饞的綠撫化率乞均在蹲38臘％以拿上，塵君華絮府因閑為單負體樓夾的原墳因未寫做過醉多的析綠化劍。嘩5．事2．疏3

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愚君華含府于五20標(biāo)03權(quán)年5望月開音盤，美已售學(xué)出4放5％每；碧促水灣藝自2鎖00惠3年趟10狹月份辦開盤票以來佛，已椅完成透銷售妹70遙%；北從售枕價來啞看，哈君華券府售鐘價在雀23下00排元／控m2宣以上近，均跨價為鏡28塌50鄭元／候m2憶。碧有水灣卷均價婆為2眉30循0元答／m取2在船付款批方式遺上，忘大部邊分是宣采用憐一次洗性付滾款和駛銀行壁按揭邁兩種貞方式莫。在誦銀行喝按揭丈上為風(fēng)8成粥30倦年。

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幕在這糕兩個爬樓盤勢當(dāng)中友，會稿所中悲以健胖身／頂健美秩室、艦兒童燃樂園貝〔游盾戲室川〕、毫游泳洞池和仰乒乓所球室襖最為襲普遍銀，其斧他如霸室外往球場仰也較幟為普惱遍。以

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息在銷濟售策晝略上榨，不舊同的德開展奔商采閉取了鄰不同遼的銷炒售方啄式，叫但最僚根本充的便介是立罷足于系本樓猴盤。壤銷售芒對象厚為惠秋州地蝕區(qū)中冤高收掌入者連，同仆時由敘于其合位于薄江北凳新城林，升盾值潛稈力大牲，其盛提供驢的特洗低首看期，斗超長釘期高寸成數(shù)縣的按慎揭對勤購房持者的容吸引近力較羅大。

很5．濕2．裹5

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嗚君華克府、敵碧水胡灣優(yōu)放劣勢珍比照猶：味

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夜劣勢漆：單圓體樓各、無拼綠化報、售殼價偏郊高。辟

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息小區(qū)色地理嗓位置壟好

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免5〕跡規(guī)劃蹄設(shè)計攤水平映高決第六卻章新

遠工程懲評估

層6．汪1

憶工程夠概括

巖

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蹤**池廣場妥惠州怪新城憤江北悶27棉號小割區(qū)，蝶占地躺面積慘49籠55飲2.梯6平抵方米源，為蓄集中覺高檔愛房產(chǎn)襯為一趙體的綱大型潤人文躍住宅兵小區(qū)諸，目巴前首芒期已舉開發(fā)慚完成周40守%。6．2工程優(yōu)勢

〔懷1〕杰

本唱工程驕的發(fā)繡展商沈?qū)嵙拘酆竦?，信哪譽良歸好，犧公司獎集聚塞了一軍大批數(shù)富有浩經(jīng)驗具的工委程技由術(shù)人怠員和辦房地附產(chǎn)開卵發(fā)經(jīng)期營管隸理人廉員，項建立忙、健癢全了宴一整矛套科臺學(xué)、朋高效河的管品理制椅度，跡形成虛了完婆善的燕工程梨開發(fā)悅、工販程管綁理、拼經(jīng)營驕銷售華、財仇務(wù)管但理及充房地濤產(chǎn)物逢業(yè)管呀理等喚運作虎體系喜，具考備成蒼功開你發(fā)建孤設(shè)*伸*廣岸場大患型住緩宅小癥區(qū)的心硬件北根底正。

杏

遷

渴

萬〔寸2〕其

*價*廣潑場住滅宅區(qū)廟的建下設(shè)目教標(biāo)是抽建設(shè)聾一個屋大型拴的人獅文住謊宅小負區(qū)，砍其舒哄適而甜富有滴變化腎的戶啄型設(shè)驚計、尾具有照現(xiàn)代可氣息挎的建暴筑造巷型均曠由名咱師精斷心設(shè)智計，般整個價小區(qū)朋規(guī)劃詢既考功慮住猴戶的咳現(xiàn)實允需要獲，配額套設(shè)冰施完驕善，辰又適棒度超憂前，逐將智盆能化頂引入墾小區(qū)嘴的開艘發(fā)建欄設(shè)之舟中，兔可使惜住戶蘆在充醫(yī)分享壘受幸柄福生橋活的浴同時倆，感伸受到廈高科報技為蛛他們頃帶來域的生惠活之夫便利據(jù)和高慎品味等生活暖享受師。這欠類項寧目在純惠州蠢的具波有相岡當(dāng)?shù)臑V市場磨號召干力，柴推出緣市場稼后必康將受主到眾塌多買隙家的肌支持僻與歡飼迎，謝市場擔(dān)前景犧廣闊雨。

代

沈

大

憲〔坊3〕逆

住贈宅以給座北縱為尊樸，以場朝南編為貴由，本兄工程獵所開詳發(fā)住膨宅戶修戶座箏北朝輸南，過負陰責(zé)抱陽付，客虎廳、志臥室千、書屋房三宰房朝耐陽，鞏南北土通透坐，是濾名副忙其實飽的陽夠光房焰。

亡

廢

最

鑒〔腳4〕行

本勻工程嘆所開勢發(fā)的獻商業(yè)劑走廊溫環(huán)其始小1亭00粥0余樣米，狹四面剃臨路咬，極女易集滋聚人怒氣、倡集聚擁財氣疏。

沒

貴

交

擾〔各5〕慧

本嘩工程耗正南緩位置復(fù)為政奔府?dāng)M單建的所80家00跑0平寫方米興的生敬態(tài)主愛題公鄙園，脈讓生宿活與鴨購物妄在*雖*廣龍場的有們在暗享受窮生活掩便利胞的同獸時又陽可安吼享生朋活的膝悠閑乓。

飯

汁

缸

肝〔碼6〕閉

本母工程區(qū)與同撲類住株宅小案區(qū)相典比，駁將走跡

高示檔樓巖盤中疤檔價外格

通的路擋線，板在規(guī)鋼劃建狀設(shè)和經(jīng)物業(yè)慣管理嫁上突比出其積精品使形象臨，使德住戶勢以適乓中的房價格晚得到裙高檔糠享受飽和稱鉆心的姓效勞仍，以庭此來糊吸引齒更多盞的住爹戶購好買和甜入住扣本小發(fā)區(qū)。

袍

貢

嶄

執(zhí)〔都7〕澡

本趟工程螞座落案在惠櫻州新造城區(qū)任，集祝政治中、經(jīng)旗濟、桿文化藏、教獨育為杜一體州，獨胃具濃池厚的環(huán)文化腫氣息珠和人嘉文環(huán)臨境。塊文化聚和人學(xué)文環(huán)藍境對競一個摟小區(qū)釀的開待發(fā)至濾關(guān)重嬌要，劣其巨鼻大的漫潛在歷號召輕力有莫時會嗽勝過筋樓盤鈴的廣參告炒毒作。

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嘩

幣

隊〔昌8〕韻

南少海石創(chuàng)化項對目啟返動后役，其侵巨大需的投贈資潮趟也必助將波愚及相降鄰地堤方，贊**是廣場獨的房鏟屋銷犬售屬趕近水速樓臺甲，必獅將惠易及，線且這浩里與曾香港性的交昏通聯(lián)奸系又蒙極為悄便利湊，隨世著惠突、港糧工商鏡業(yè)聯(lián)沸系的谷進一創(chuàng)步加保深，迷本項記目以衡其優(yōu)漂越的虜位置背、優(yōu)垮美的裙環(huán)境就、適揉中的雨價格雪及優(yōu)悲秀的孤效勞毒還將膊會吸同引更前多的活香港玻同胞干來此挖置業(yè)兄安居賺。6．3

工程劣勢

〔1〕

因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；

〔2〕

隨著惠州由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的開展空間受到一定的制約；

〔3〕

社區(qū)效勞相對薄弱。

因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)效勞的薄弱。第七章

市場容量估算

7．1總體定位

依據(jù)工程規(guī)劃市場狀況和開展商的設(shè)想，本工程的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：

◆

**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件效勞為開展商的根本理念。

◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。

◆**廣場的賣點在于人文關(guān)心和優(yōu)良效勞7．2目標(biāo)客戶

根據(jù)本工程的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定根底的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。

這些目標(biāo)客戶具備如下特征：

◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平〔家庭月收入在4000元以上〕，尤其是個體私營企業(yè)主

◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活

◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)根底

◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求

◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員

◆二次置業(yè)人士

7．3銷售價格測算

本工程均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米。同時調(diào)查說明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費者能夠接近的平均價格為2507元，如下列圖。

7．4市場容量

估算對于市場容量的測算是市場研究的根本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的根底，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。

◆

近一兩年有購置商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為17％；

◆

對住宅環(huán)境持“十分重要〞的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購置人士的21％；

◆

接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；

◆

能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。

調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為

28萬×17％×21％＝9996個家庭

符合1和3者為

28萬×17％×37％＝17612個家庭

符合1和4者為

28萬×17％×53％＝25228個家庭

符合上述四個條件者那么為

28萬×17％×21％×37％×53％＝1960個家庭

根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進一步修正，取修正系數(shù)為0.3那么市場容量為1960×0.3＝588個家庭

另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期工程的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章

初步本錢分析

本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟指標(biāo)、根本技術(shù)參數(shù)以及主要本錢數(shù)據(jù)，如土地本錢、前期費用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以開展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本工程研究小組經(jīng)過與開展商進行了有關(guān)的商榷，最后得以確認。

本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本工程啟動，第二階段、第三階段須觀察工程周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。

本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑局部一般作為停車場及機電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計單位、開展商的共同商定后進一步落實。

根據(jù)本工程物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本工程地塊相鄰的其它開發(fā)工程的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。8．1工程根本裝修標(biāo)準(zhǔn)

建筑用料說明：

1．屋面

平屋面、坡頂蓋。

2．墻體

外墻磚或高級涂料。

3．外門窗

低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。

4．內(nèi)門窗

預(yù)留。

5．地面做法

30厚1：3水泥沙漿抹平〔待二次裝修〕。8．3土地本錢

本工程土地本錢的總額為4000萬元。

按總建筑面積49552.6平方米進行分攤，單方本錢為807元／平方米。8．4建安本錢

本工程建安工程造價〔土建裝修工程費及機電設(shè)備安裝工程費〕總額為28752萬元。

按總建筑面積250000平方米進行分攤，單方本錢為1150元／平方米。8．5應(yīng)繳各種稅費

本工程應(yīng)繳各種稅費總額為2500萬元，單方本錢為100元／平方米。

本工程開發(fā)期應(yīng)繳納稅費包括：