華晨雙帆國際名酒會策劃方案

凌立地產(chǎn)顧問有限公司TELAGE19AD：長沙市韶山北路維一星城智兔座703華晨雙帆國際名酒會經(jīng)營權出讓策劃方案一.華晨名酒會商場定位:華晨名酒會商場定位為：新品發(fā)布、展示展覽和品評酒等互動式經(jīng)營酒類主題高檔賣場。在這里經(jīng)營的商家可以與酒廠負責人、著名品酒師、行業(yè)領袖、權威高層人士“零距離”接觸，攜手中國酒業(yè)共同發(fā)展，探索酒業(yè)經(jīng)營的新思路，詮釋酒業(yè)發(fā)展新理念。本商場是給中國酒業(yè)高端品牌與經(jīng)營高端品牌商家提供的頂級盛會；是一次機會難得、不容錯過的財富風暴；是高橋酒業(yè)經(jīng)營運營商的一次整體升級,也是一次規(guī)?？涨暗闹心暇茦I(yè)精英嘉年華，更是中國酒業(yè)展示自身實力的理想舞臺。二.商鋪經(jīng)營權轉讓與產(chǎn)權式商鋪的區(qū)別：經(jīng)營權轉讓是指房屋或房屋經(jīng)營權所有權人有償出讓本房屋一定期限經(jīng)營權的行為。有償轉讓房屋的經(jīng)營權及該經(jīng)營權的衍生權益,包括:對本房屋的經(jīng)營權、租賃經(jīng)營權、收益權，以及有效期內(nèi)本房屋經(jīng)營權的繼承、贈與、轉讓權。一般由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報的形式。產(chǎn)權式商鋪主要是指所有權與經(jīng)營權分離一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將產(chǎn)權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報?？梢钥闯鰜斫?jīng)營權轉讓與產(chǎn)權式商鋪有些類似，但是從本質(zhì)上還是有一定區(qū)別，他們最根本的區(qū)別在于客戶有沒有取得產(chǎn)權。經(jīng)營權轉讓這種銷售方式在浙江出現(xiàn)得比較早，特別是在浙江義烏的福田小商品城，更將這種銷售方式表現(xiàn)到了極致，20年的經(jīng)營權最高賣到了20萬一平米。這幾年在長沙也陸續(xù)的出現(xiàn)了這種類型的銷售模式。比較出名的有:廣州服飾城，指南針，大成華天，南門口長郡學生公寓等。我公司在浙江多年經(jīng)歷過許多經(jīng)營權或者產(chǎn)權式商鋪的項目。南門口長郡學生公寓也是我公司08年操作的項目之一，目前我司還保留著當時累積的幾千個客戶名單，此類型的項目銷售我司有著豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。三.經(jīng)營權項目調(diào)查:1.長沙·廣州服飾城市場調(diào)查報告項目簡介長沙·廣州服飾城緊鄰全國四大市場-長沙高橋大市場，由中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)投資運營商瑞天實業(yè)全程運作，項目總規(guī)劃18萬平米，建筑面積5萬平米。項目所處區(qū)位交通發(fā)達，物流便利，商流廣泛，人流高效。承接和整合高橋成熟商圈資源、國內(nèi)外服飾行業(yè)優(yōu)勢資源和高效團隊資源，并從軟硬件兩方面進行提升，創(chuàng)造國際領先的五星級營商環(huán)境，并提供包括電子商務、倉庫、物流、會展、餐飲、娛樂等健全的現(xiàn)代化配套服務體系。為高橋商圈的進一步升級做好榜樣。致力于打造中國首席品牌服飾批零直銷中心和中南商業(yè)旗艦。長沙·廣州服飾城是中國首席品牌服飾批零直銷中心，開業(yè)后將成為中南地區(qū)專業(yè)的集批發(fā)、零售、展示等多功能于一體的，國際知名服裝品牌展貿(mào)中心。目前，已有126家國際知名服裝品牌搶先簽約進駐，一個國際級服裝商業(yè)旗艦即將從三湘大地開始起航。長沙·廣州服飾城位于長沙市雨花區(qū)上河國際商業(yè)廣場B區(qū)，地處萬家麗路與人民路交界處，東接萬家麗路，南臨火焰路，西接馬王堆路，北臨市政規(guī)劃路，占據(jù)長沙大東城中心區(qū)域，交通便利，地段優(yōu)越。同時，項目距離長沙火車站不到10分鐘車程，在建中的武廣高鐵車站更是與之相距咫尺之遙。長沙·廣州服飾城內(nèi)設數(shù)百平方的大型品牌展示中庭位兩個，提供停車位500個，中央空調(diào)、IP電話、寬帶網(wǎng)絡、手扶及升降電梯等軟硬件配套一應俱全。同時，瑞天實業(yè)為上河國際廣州服飾城精心組建了一支運營管理專家團隊，匯聚了眾多具有多年大型商業(yè)項目運營管理經(jīng)驗的精英人才、資深專家團隊，并與國內(nèi)外服飾行業(yè)商會、協(xié)會建立了緊密戰(zhàn)略合作伙伴關系，為項目全程保駕護航。長沙·廣州服飾城主建筑群—上河國際商業(yè)廣場，是湖南省重點工程，是長沙市現(xiàn)代生活的標志性建筑，投資超過20億元，總建筑面積61萬㎡，占地270畝，由5大國際旗艦店、4條主題商業(yè)街、2大休閑廣場、150000平方米超大停車場、酒店、寫字樓、時尚公寓、百貨店、超市、美食館、電影城、兒童樂園、酒吧等業(yè)態(tài)構筑而成，是集購物、娛樂、休閑、居住、商務、餐飲、參觀等多功能的超大型商業(yè)航母。目前，沃爾瑪、通程奧斯萊特直銷廣場、百年紅家居飾品城、歐亞達家具、招商銀行等已經(jīng)相繼進駐開業(yè)，一個超大規(guī)模的現(xiàn)代都市生活中心已經(jīng)形成。經(jīng)營定位：長沙首席品牌服飾批發(fā)中心業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)分布：經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：長沙?廣州服飾城為給各服飾廠家、總代理商、品牌經(jīng)銷商盡最大可能的減小經(jīng)營風險，實行聯(lián)營扣點式商業(yè)經(jīng)營模式。同時，剔除中間成本分流環(huán)節(jié)，直接讓利給終端消費者。并在經(jīng)營管理上做到“七個統(tǒng)一”即統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣的品牌服飾批零直銷中心。經(jīng)營定位：“減少商家經(jīng)營風險、讓利終端消費者”聯(lián)營式戰(zhàn)略。經(jīng)營效果：1500多個廣州、株洲、溫州、、湖北、福建廠家、總代理強勢入駐長沙?廣州服飾城，直接將利益轉讓給終端消費者，在最短的時間內(nèi)引起消費轟動效應，達到短時期內(nèi)做旺做強的經(jīng)營效果。聯(lián)營扣點方式：首層：聯(lián)營扣點方式為15%M層：聯(lián)營扣點方式為13%二層：聯(lián)營扣點方式為12%三層：聯(lián)營扣點方式為10%招商對象：1、從事服飾生產(chǎn)、批發(fā)、代理、貿(mào)易、經(jīng)銷、零售的單位和個人2、廠家、總代理商、經(jīng)銷商、個體經(jīng)營商推廣主題：廣州白馬之后又一個16倍增長的投資神話湖南省、長沙市、雨花區(qū)三級政府重點支持項目為長沙打造1000個百萬富翁前五年凈回報60%！前十年凈回報保底135%！后十年穩(wěn)收巨額租金！2年可無理由退鋪！并獲21%凈回報！5年可無理由退鋪！并獲60%凈回報！6萬賺百萬用其他批發(fā)市場鋪3年的租金，得到廣州服飾城20年經(jīng)營權，相當于坐享百萬租金收益！1年做旺3年做強5年之后“開銀行”投資回報概算：6萬博百萬，越算越有路得3A****號鋪、面積15㎡、L型雙通道，雙門面，面樓梯總投入（元）60000第1～5年總計返還60%（元）36000第6～10年總計返還75%（元）45000第11～20年保守收益明細表如下（依據(jù)商業(yè)慣例，商鋪3年產(chǎn)生一次頂手費，后十年本場產(chǎn)生3交頂手費）收益時間年份月租金（元/㎡）面積（㎡）年租金（元）入場費第11～13年（租金重新制定，年租金保守增長3%）第11年2501545000第一次高額頂手費（預計15萬）第12年2571546260第13年2651547700第14～16年（租金重新制定，年租金保守增長3%）第14年2731549140第二次高額頂手費（預計15萬）第15年2811550580第16年2891552020第17～20年（租金重新制定，年租金保守增長3%）第17年2971553460第三次高額頂手費（預計15萬）第18年3061555080第19年3151556700第20年3241558320后10年總收益51426020年投資總收益595260總結：僅需6萬元，即坐享60萬財富，還有高額頂手費（保守估計45萬），總值百萬不是夢！備注：如果5年租約滿，選擇收租，批發(fā)市場的高額租金，預計將為您帶來超過150萬的大收益。開業(yè)旺場廣告推廣實施計劃：廣告賞析：

2.嘉將帥·城調(diào)查報告項目簡介項目位于長郡中學學校門口東側，是由長郡教育集團出地，湖南金辰科技有限公司出資，長大集團聯(lián)合建設的。校方將大樓的50年使用權給金辰科技有限公司做為回報。由于該地是教育劃撥用地，不能辦理產(chǎn)權證，金辰科技有限公司擁有的也只是50年使用權，加之之前合作的代理公司對項目策劃和定位出現(xiàn)偏差，采取坐銷的方式導致在近10個月時間內(nèi)只回籠了四百萬元資金，開發(fā)商當時無法回籠資金，導致施工后拖欠多方款項，幾乎處于停工階段。我司臨危救盤，運用多年操作商業(yè)樓盤的嫻熟經(jīng)驗在短期內(nèi)經(jīng)過全盤重新策劃，建議金辰科技有限公司以出售經(jīng)營權的形式進行銷售，避開沒有產(chǎn)權這一致命弱點，同時招商先行，運用公司自有資源進行定向招商。眾所周知2007年是長沙房地產(chǎn)最慘淡最觀望的一年，面對無產(chǎn)權，不能按揭，項目特殊情況亦不能做任何宣傳的情況，在盛夏南門口全面施工封路以及開發(fā)商資金告急的情況下進場第7天全部完成項目重新策劃和推廣，在沒有任何時間做客戶積累的情況下即開盤，我們面對困難勇往直前，采取在浙江多年得心應手的非常規(guī)的銷售方法，一個月內(nèi)連續(xù)三次小開盤，在短短兩個月時間內(nèi)便創(chuàng)造了回款兩千萬的銷售奇跡，半年內(nèi)超額完成開發(fā)商的回款要求，26000平米全部銷售招商完畢，我司代理銷售全部清盤！開發(fā)商：湖南金辰科技有限公司項目位置：長郡中學學校門口東側建筑面積：26000㎡代理周期：2008年6月—2009年3月項目定位：學生公寓及配套商業(yè)推廣主題：2008奧運年嘉將帥·城開創(chuàng)全民投資時代一樓旺鋪帶高租約限量發(fā)售一樓臨街獨立鋪面30㎡起售，60-220㎡可靈活組合，自營投資兩相宜一樓30-120㎡臨街鋪面，可超值擁有45-155㎡的使用面積，全城獨有一樓30-60㎡每月穩(wěn)收租金9000-18000元零風險投資，滿5年起可選擇升值回購商鋪高標配套：美國麥克維爾中央空調(diào)，兩臺美國西了奧的斯名牌自動扶梯整體花崗外外墻，智能安防系統(tǒng)五重保障市場保障——地處黃興路核心腹地、城市不可復制地段，商鋪潛力巨大！人流量巨大，人多好賺錢！回購保障——5年110%回購，為投資者提高資金安全保障，踏實投資、步步為營。租金保障——黃金旺鋪即買即租，商家搶駐，輕松做無憂房東！物業(yè)保障——長大集團實力保證，金辰公司樓上物業(yè)擔保，投資就那么簡單！運營保障——2樓商鋪，管理公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，租金收益穩(wěn)穩(wěn)當當！6萬元鋪王原始股你還等什么？搶到就是賺到，錯過等于罪過！步行街商圈地王商鋪，平民價格，鋪面最低6萬元即可擁有！2樓商鋪投資6萬，10年穩(wěn)定收益240%！投資回報概算：商鋪編號面積總價每年返租12%5年110%回購收益5年總收益10年120%回購收益10年總收益202686.2660096元7212元66106元102166元72115元144235元

3.長沙大成國際大酒店商業(yè)調(diào)查報告項目簡介長沙大成國際大酒店是由港資投資興建的一家高端商務休閑酒店，地處長沙市中心五一廣場核心商業(yè)區(qū)珍罕地段，周邊高端購物中心、寫字樓林立，出行、購物、娛樂極其便利。酒店擁有豪華舒適的景觀房、商務房和休閑房，近可攬五一廣場盛世繁華，遠可眺湘江麓山清翠美景。一層風味美食街提供全天候餐飲服務；二層西餐廳呈獻國際美食新體驗；三層15個極具品位的中餐包廂，出品經(jīng)典創(chuàng)新湘菜及精致、正宗的廣東菜系，是商務宴請的絕佳選擇。酒店更重金打造26間鉆石級KTV包房，另有桑拿足浴等，提供一流的設施及服務，為長沙市定義娛樂休閑新標準！開發(fā)商：湖南大成國際大酒店有限公司地址：長沙市五一大道838號（新世界百貨對面）星級：準5星交通：距火車站2.5公里，車程5分鐘；距飛機場25公里，車程30分鐘；距展覽中心12公里，車程18分鐘餐飲配套：1F大成美食街（全國各地美食、韓式燒烤）；2F惟楚中餐廳2F藍岸西餐廳3F王朝中餐廳服務配套：商務中心\租車\票務\洗衣房\商場\停車場推廣主題：投資五一廣場理財商鋪，做長沙CBD的大掌柜！投資五一廣場商鋪，開啟長沙全民創(chuàng)富新時代！五一廣場第二次商鋪投資浪潮巨量來襲！總價9.6萬元起，做五一廣場房東！理財小金鋪，創(chuàng)富大金庫超低門檻，火爆經(jīng)營2年即可升值回購5年投資凈收益62%全程物業(yè)收益擔保投資概要：商鋪面積：5-10㎡投資回報：5年統(tǒng)一承租，年凈回報超過10%，2年期滿升值3%回購，5年升值12%回購物業(yè)擔保：5500㎡物業(yè)收益及回購擔保（以大成國際大酒店5年樓層共5500㎡自留物業(yè)作為回報擔保）。投資案例（以總價15萬元為例）單位：元付款方式總價月凈租金5年租金收益5年升值收益5年總收益5年凈收益實際年凈投資回報率與同期儲蓄額外贈送5年免費入住權一次性付款150000125075000180002430009300012.4%3.4倍4000備注：大成國際酒店統(tǒng)一承租5年，年凈投資回報率高達12.4%；每年可獲享2-4天湖南大成國際酒店免費入住權；租賃期滿2年即可升值3%回購，租賃期滿3年可升值6%回購，租賃期滿4年可升值9%回購，租賃期滿5年升值12%強制回購。

4.指南針商業(yè)中心市場調(diào)查報告項目資料指南針商業(yè)中心位于長沙市第二商圈溁灣鎮(zhèn)核心位置，經(jīng)省建設廳、市規(guī)劃局、市園林局、麓山風景名勝管理局等單位審核同意的省機關事務局下屬的湖南楓林賓館改造工程。該項目由金工地產(chǎn)開發(fā)，豐和日利全程運營。項目總規(guī)劃五層，其中地下兩層，地上三層。三層共1200多個商鋪，將打造成為湖南省最大的休閑運動品牌服飾專賣商場。樓盤名稱：指南針商業(yè)廣場裝修狀況：毛坯所在地區(qū)：岳麓區(qū)房屋類型：地下兩層，地上三層樓盤地址：岳麓區(qū)楓林一路榮灣鎮(zhèn)售樓地址：岳麓區(qū)楓林一路榮灣鎮(zhèn)房屋用途：商鋪銷售狀態(tài)：在建在售價格：投資3萬元起

開盤時間：2008年12月售樓電話：07318546310885463508交房時間：2009年12月占地面積：5872.9平方米建筑面積：16027.8平方米項目簡介指南針商業(yè)廣場位于長沙市河西溁灣鎮(zhèn)楓林一路，是全省首家、規(guī)模最大、品類最全的專業(yè)時尚休閑服飾廣場。作為長沙市乃至湖南省首創(chuàng)的時尚休閑體驗式商業(yè)廣場，指南針對商場業(yè)態(tài)進行了專業(yè)定位、聘請名家參與內(nèi)外裝修風格設計完善、并為商場定制周全細心的服務體系，力求在方方面面做到與國際水平接軌。與此同時，指南針商業(yè)廣場更用其理財型商鋪的獨特經(jīng)營模式，將一個共賺世界品牌鋪面租金的機會與普通老百姓一同分享，讓長沙普通市民有一個放心投資理財?shù)臋C會。定位獨特·湖南首家指南針商業(yè)廣場以專業(yè)時尚休閑類服飾為主營業(yè)態(tài)，商場通過對不同樓層的清晰功能分區(qū)，不僅保證了商品品類在同行業(yè)內(nèi)堪稱首屈一指，更強化了專業(yè)時尚休閑服飾廣場的特色。按長沙市同類型、同規(guī)模商業(yè)中心的年營業(yè)額50%估算，指南針商業(yè)廣場開業(yè)后第一年的營業(yè)額即可超過1億元人民幣，按20%的利潤計算，第一年的利潤總額將超過2000萬元人民幣。以后按每年20%的增長率，五年后的年營業(yè)額將達到2.1億元，利潤達到4200萬元。指南針商業(yè)廣場的利潤收入足以支付投資者的回報及本金。名品集粹、輕松購物，指南針商業(yè)廣場將將成為長沙市民最熱衷的購物場所之一。商場地面商業(yè)部分為四層，一樓：以時尚女裝為主，女鞋、化妝品為輔；二樓：以休閑女裝為主；三樓：以時尚休閑運動服飾為主；頂樓：園林式空中商業(yè)街，以休閑小吃等體驗式商業(yè)為主。項目優(yōu)勢：1、地段優(yōu)勢：項目位于榮灣鎮(zhèn)楓林一路，通程電器在項目對面，通程商業(yè)廣場，新一佳咫尺之遙，處于長沙傳統(tǒng)的5大商圈之一的“榮灣鎮(zhèn)商圈”的核心區(qū)域。地鐵2號線在項目前經(jīng)過，地鐵榮灣鎮(zhèn)站就在附近，商業(yè)前景價值不可限量2、商家扎堆：針對河西商圈，學生消費比較集中的特點，商場定位“專業(yè)時尚休閑類服飾”為主營業(yè)態(tài)。目前肯德基已經(jīng)成功簽約。阿迪達斯，ONLY，安踏，特步，自由鳥，李寧，七匹狼，真維絲等300余家休閑時尚服飾品牌也陸續(xù)簽約入駐。3、投資回報高：總體分紅計算表投資年限總價折后總價第一年分紅（8.3%）第二年分紅（9.3%）第三年分紅（10.3%）第四年分紅（11.3%）第五年分紅（12.3%）第6-10年分紅（12.3%）連本帶利總收益總收益率一樓5-10年25萬24萬2075023250257502825030750153750522500117.7%二樓5-10年10萬9.6萬8300930010300113001230061500209000117.7%三樓5年3萬2.88萬249027903090339036904425053.6%上表可以看出：投資10年的平均年回報是：11.77%。4、投資門檻低：最低投資3萬元起，投資門檻非常低。門檻越低投資者越容易進入。5、投資年限短：最短2年可以選擇回購，最長5-10年任你選擇。2年的期限對于很多投資者來說時間很短，時間越短風險意味著越低。6、產(chǎn)權擔保：購買后365天內(nèi)，和購鋪者到房地局辦理產(chǎn)權抵押，如果2個季度內(nèi)沒有按時返款給業(yè)主，該商鋪的產(chǎn)權歸業(yè)主。7、優(yōu)惠措施多樣：7.19.6折優(yōu)惠，按原價分紅?，F(xiàn)在購買的客戶可以按投資商鋪的總價的9.6折購買，而分紅按照原價分紅。（退還本金時，按照購買的價格退還）7.2購買的投資客戶可以現(xiàn)場搖獎，有機會得到指南針商業(yè)中心的購物卷。7.3介紹一個客戶只要成交，就可以得到指南針商業(yè)中心的1000元購物卷。四.與以上項目相比，我們項目優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：華晨雙帆國際開發(fā)商是長沙本土企業(yè)，銷售的商業(yè)是開發(fā)商自己的開發(fā)物業(yè)，相對于廣州服飾城空降長沙，擁有非常大的本土優(yōu)勢。項目擁有自主產(chǎn)權，可以用產(chǎn)權進行擔保，讓投資者更有保障。項目位于高橋商圈擁有以高橋大市場為帶表的10多個專業(yè)市場群，酒店，銀行等各項成熟商業(yè)配套，商業(yè)氛圍濃厚，物流發(fā)達，地理位置優(yōu)越。地鐵，武廣高鐵，國道，高速，機場組成立體的交通網(wǎng)周邊有大量的私營業(yè)主，是我們銷售和招商的準客戶。項目為寫字樓裙樓，項目形象高端。劣勢：長沙已經(jīng)多個項目采用產(chǎn)權式商鋪和經(jīng)營權的銷售方式，已經(jīng)不能夠給客戶更多的新鮮感，很多客戶對此類產(chǎn)品產(chǎn)生疲勞。采用這種方式進行銷售，對項目甲級寫字樓的形象有所影響。項目當初設計是作為寫作樓裙樓，而不是商場布局。如：沒有中庭等設計，自動扶梯過少只有一臺，樓梯分布在商場的邊上不利于人氣的聚集等問題。五.本項目賣經(jīng)營權的幾點建議拿部分物業(yè)作為擔保物：由于賣經(jīng)營權項目不像產(chǎn)權式商鋪，產(chǎn)權不歸客戶所有的，大多數(shù)的客戶擔心資金安全，回報得不到保障，如果能夠有擔保物對承諾回報進行擔保，可以在很大程度上堅定客戶信心。引進一家國內(nèi)比較成功的商場管理公司：客戶購買經(jīng)營權后是由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理每年取得固定的回報。項目如果由國內(nèi)成功的商場管理公司來經(jīng)營管理，對于銷售有很大幫助。商鋪劃分盡量劃分成為實鋪，劃分為實鋪可以讓投資的客戶感覺自己買到的是實實在在的商鋪，在心里面認為，萬一返祖沒有兌現(xiàn)，最少還有間鋪可以用于出租。商鋪面積劃分，主力面積應該控制在6㎡左右，可以有效控制單個鋪面的總價，降低投資者的門檻，鋪面可分可合，買一間也是獨立鋪面，多買間還可以連成一間大鋪面。六.經(jīng)營權銷售政策1.整體銷售均價：方案一：1樓價格：25000元/㎡2樓價格：18000元/㎡3樓價格：12000元/㎡4樓價格：10000元/㎡詳見下表：樓層面積（㎡）均價（元）總價（萬元）1樓2303250005757.52樓2217180003990.63樓23901200028684樓2390100002390總計：930015006.1方案二：1樓價格：20000元/㎡2樓價格：15000元/㎡3樓價格：11000元/㎡4樓價格：9000元/㎡詳見下表：樓層面積（㎡）均價（元）總價（萬元）1樓23032000046062樓2217150003325.53樓23901200028684樓239090002151總計：930012950.52.鋪面面積確定：鋪面劃分見下圖(三樓平層鋪面劃分圖)：面積盡量控制在（使用面積）1米×3米=3平米作為主力鋪面。分攤50%計算：建筑面積：6㎡左右。本項目按照建筑面積銷售3.單個鋪面銷售價格：方案一價格表：樓層面積（㎡）均價（元）總價1樓6250001500002樓6180001080003樓612000720004樓61000060000方案二價格表：樓層面積（㎡）均價（元）總價1樓6200001200002樓615000900003樓612000720004樓6900054000從上表可以看出通過控制鋪面的大小，可以有效的控制購買鋪面的總價，達到降低投資者進入門檻的目的。4.投資回報率：廣州服飾城回報率：13.5%指南針回報率：11.77%大成華天回報率：12%南門口長郡學生公寓回報率：12%可以看出長沙賣經(jīng)營權的項目固定回報率：11.77%——13.5%之間。本項目由于受到回款要求的時間限制，回款壓力比較大（回報高的項目銷售速度越快），按照目前長沙的同類項目回報水平，本項目回報不能低于12%。5.按12%年回報計算客戶投資回報：方案一:樓層面積（㎡）均價（元）總價年回報月回報1樓6250001500001800015002樓6180001080001296010803樓6120007200086407204樓610000600007200600方案二:樓層面積（㎡）均價（元）總價年回報月回報1樓6200001200001440012002樓61500090000108009003樓6120007200086407204樓690005400064805406.按12%年回報計算華晨年應付回報款：方案一:樓層面積（㎡）均價（元）總價（萬元）年付款（萬元）月付款（萬元）月租金元/㎡1樓2303250005757.5690.957.5752502樓2217180003990.6478.87239.9061803樓2390120002868344.1628.681204樓2390100002390286.823.9100總計：15006.11800.732150.061滿銷15006.1萬元，華晨年應付回報款：1800.73萬元方案二:樓層面積（㎡）均價（元）總價（萬元）年付款（萬元）月付款（萬元）月租金元/㎡1樓2303200004606552.7246.062002樓2217150003325.5399.0633.2551503樓2390120002868344.1628.681204樓239090002151258.1221.5190總計：12950.51554.06129.505滿銷12950.5萬元，華晨年應付回報款：1554.06萬元分析：按照方案一的銷售價格，每月應付款為157萬元。項目租金必須租到：一樓的平均租金250元/㎡，二樓的平均租金180元/㎡，三樓的平均租金120元/㎡，四樓的平均租金100元/㎡，項目才能夠基本收支平衡。按照方案二的銷售價格，每月應付款為121.86萬元。項目租金必須租到：一樓的平均租金200元/㎡，二樓的平均租金150元/㎡，三樓的平均租金120元/㎡，四樓的平均租金90元/㎡，項目才能夠基本收支平衡。從租金上來分析，方案一的租金壓力在目前長沙商業(yè)市場來看，三，四樓有點偏高，可以需要樓上的寫作樓拿出部分租金收益進行補貼，才能夠減少每個月返還給投資客戶的租金壓力。7.項目出讓年限：廣州服飾城出讓年限：20年指南針出讓年限：10年大成華天出讓年限：5年南門口長郡學生公寓出讓年限：10年出讓年限過短對于開發(fā)商短期資金壓力比較大，出讓年限過長開發(fā)商的商業(yè)價值損失太大。本項目結合開發(fā)商的實際情況，建議本出讓年限：5年。8.項目回購：提前回購:購買客戶可以在商鋪期滿二年后至第五年內(nèi)（租憑期滿前），按原價轉讓物業(yè)給開發(fā)商，但購買客戶須提前二個月向開發(fā)商提出轉讓的書面報告，開發(fā)商在接到購買客戶書面報告的60日內(nèi)必須與購買客戶辦妥相關手續(xù)，同時一次性將商鋪的轉讓款支付予購買客戶。滿五年到期回購:租憑期到期后，購買客戶必須將該物業(yè)轉讓給開發(fā)商，同時開發(fā)商必須回購該物業(yè)，轉讓價為該物業(yè)初始購買價。雙方不得以任何理由拒絕該物業(yè)回購的執(zhí)行；開發(fā)商須于該商鋪合同到期時一次性將轉讓款支付給客戶。七．營銷推廣建議1.項目營銷架構圖本案以項目工作組形式，采用銷售工作組組長負責制，設四個銷售小組,一個負責售樓部銷售工作，另外三個小組負責在售樓部外的拓展客戶。每個銷售小組工作組組長向項目經(jīng)理直接負責，項目經(jīng)理負責進行銷售小組的工作協(xié)調(diào)、對接，激勵、獎懲、業(yè)績評定等工作推進。項目銷售架構圖：華晨雙帆國際項目總指揮華晨雙帆國際項目總指揮銷售部策劃工作組銷售部策劃工作組拓展1組推廣公司凌立公司策劃部拓展3組售樓部拓展2組拓展1組推廣公司凌立公司策劃部拓展3組售樓部拓展2組5人5人5人6人2人5人5人5人6人2人備注：拓展小組只負責售樓部以外的客戶拓展，不能夠在營銷中心接待客戶，加大外場的營銷力度主要是為了積極的新的拓展客戶，依靠人海戰(zhàn)術在很短的時間內(nèi)完成營銷任務，同時利用高額的激勵制度，充分發(fā)揮每個營銷人員的最大銷售潛能。2.營銷推廣原則建立濃厚的商業(yè)氣氛，營造良好的商業(yè)秩序。通過與媒體的有機配合，擴大市場的知名度與美譽度。強化和突出項目對投資者的利益點，強調(diào)投資的高回報性與安全性。抓住市場的有利時機策劃系列公關活動，吸引人氣，搞活氣氛，促進招商，促進經(jīng)營氛圍的形成。媒體運用應集中火力，趁熱打鐵，快速占據(jù)市場的至高點，增強投資者對市場的信心以及市場經(jīng)營氛圍的形成。3.營銷推廣策略本項目作為湖南唯一一家名酒賣場，項目定位優(yōu)勢及市場優(yōu)勢明顯，因此，通過針