某廣場建設項目可行性研究報告書-521

XXX廣場基本建設投資項目申請報告PAGEPAGE3 某廣場基本建設投資項目申請報告目錄總論1.1項目概況1.2承辦單位簡介1.3項目提出的背景1.4項目的建設必要性1.5申請報告研究的依據(jù)和范圍1.6主要技術經(jīng)濟指標1.7施工進度計劃設想1.8工程招投標市場初步預測2.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體分析2.22007年、2008年房地產(chǎn)市場總體預測2.3某市商業(yè)主題廣場的走向2.4本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析2.5本項目前景預測項目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場定位3.4項目建設方案與規(guī)劃設計定位3.5價格定位3.6入市姿態(tài)及推廣時機定位3.7銷售（出租）方式定位3.8物業(yè)管理方式定位環(huán)境影響評價4.1環(huán)境現(xiàn)狀 4.2主要污染源分析 4.3評價法規(guī)依據(jù)及區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 4.4項目建設對環(huán)境的影響 4.5環(huán)境保護治理措施 環(huán)保、綠色建筑與節(jié)能5.1相關規(guī)定5.2建設提議營銷策略6.1宣傳主題概念6.2賣點整合6.3優(yōu)惠措施6.4銷售目標體系——整體推廣思路6.5外發(fā)式宣傳策略6.6銷售進度目標6.7資金回籠計劃投資估算和資金籌措7.1投資估算7.2資金籌措財務評價與社會效益分析8.1盈虧平衡分析8.2敏感性分析8.3社會效益分析結(jié)論附件一建設單位近三年的財務報表及五年利潤預測表附件二撰單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書第一章總論1．1項目概況1.1.1項目名稱：某1.1.2建設單位：某市某1.1.3建設地址：某1.1.4建設單位法定代表人：1.1.4建設單位聯(lián)系人：1.2承辦單位簡介建設單位某市寶星發(fā)展有限公司位于某，主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理、日用百貨、文化體育用品紡織品、服裝、家用電器等綜合大型的有限責任公司，公司注冊資金叁佰陸拾捌萬元，是在某市及周邊區(qū)域有一定綜合實力、良好口牌及信譽度的發(fā)展公司。1.3項目提出的背景本報告所陳述的對象為某廣場，以下簡稱本項目。“某廣場”項目坐落某市中心區(qū)，毗鄰優(yōu)美、寧靜的某。總建筑面積約78000平方米（其中±0.000以上建筑面積約58000平方米，地下室建筑面積約20000平方米），建設定位為與某廣場融為一體的大型商場。有“某X”之稱的某市位于廣東省。屬亞熱帶氣候。年均氣溫為21.5C。系著名的歷史文化、風景旅游名城。

某市堅持以經(jīng)濟建設為中心，積極實施東進和“東引西連”發(fā)展戰(zhàn)略，實行內(nèi)、外源型經(jīng)濟并舉，全力打造“三大經(jīng)濟板塊”，推動經(jīng)濟增長不斷創(chuàng)新高。2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值526.22億元，比上年增長14.5%，比2002年增長65.2%。

近年來，某經(jīng)濟社會呈現(xiàn)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢頭。在去年底召開的市第十次黨代會上，確立了“工業(yè)主導、重大項目帶動、三產(chǎn)旺市、科教興市和人才強市、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”五大戰(zhàn)略，作出了全力發(fā)展“工業(yè)、城市、縣域、港口物流”四大主體經(jīng)濟的戰(zhàn)略部署，努力把某建設成為最適宜旅游的花園式風景城市、最適宜人居的生態(tài)型山水城市、最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化工業(yè)城市。

某招商引資不斷取得新突破。2003年以來累計實際吸收外資達24.3億美元，其中2006年預計6.71億美元，比上年增長11.4%，吸收外資總量連續(xù)四年穩(wěn)居全省山區(qū)市首位。

某地理位置優(yōu)越、自然資源豐富、基礎設施扎實、人文環(huán)境良好、政策設施配套，是投資興業(yè)的風水寶地。某的中心城區(qū)，隨著政府近年確定“東擴南連”、“一江兩岸”、“百萬人口大城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃，城市的空間和容量都將倍增，某區(qū)域商業(yè)對于周邊的有效輻射以及有效消費人口都將大大加強，對于市區(qū)商業(yè)的擴容、升級提供了重要的契機。據(jù)統(tǒng)計，五年內(nèi)也需要新增超過50萬平方米的商業(yè)面積。2005年，全市住宅完成投資15.65億元，比上年增長25.4%；市區(qū)商品房銷售面積59.16萬平方米，同比增長10.9%，銷售均價為2419元/平方米，同比增長9.5%。項目選址位于某市某四路，西面隔著東環(huán)廣場（規(guī)劃待建）為某廣場，東面為某廣場，南面緊挨某四路，一路之隔為某X大酒店，北面為某國際酒店（擬同期規(guī)劃待建），項目靠近居民住宅區(qū)，人口密集，地理位置優(yōu)越，交通便捷。是建設綜合性廣場的理想用地。某城區(qū)及周邊區(qū)域近期開發(fā)的大型項目建設的房產(chǎn)項目主要為某、某、某、某及位于某新城、某碧桂園等都為單一房產(chǎn)出售項目，與本項目有潛在競爭的其中之一是將投入運營的某國際廣場，雖然名稱同為國際廣場并位于商業(yè)街道，但地理位置較偏、廣場主題不明顯。能以某市地標形象出現(xiàn)的只有本項目。1．4項目的建設必要性1.4.1符合某市（某區(qū)）發(fā)展規(guī)劃要求某區(qū)是某中心城區(qū)，位于市區(qū)的中南部，是某的陸上交通樞紐，以及某通往珠三角、粵西、外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進入90年代，某區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就?！熬盼濉逼陂g，某區(qū)的主要經(jīng)濟指標年均增長快速，旅游、物貿(mào)、交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了進一步發(fā)展某市經(jīng)濟，某市委、市政府提出了“堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局，以建設繁榮活力、文明法治、和諧安康、生態(tài)環(huán)保某”的建設目標，扎實推進社會主義和諧社會建設，加快改革開放，著力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展又好又快，實現(xiàn)了“十一五”的良好開局。本項目擬建的某廣場充分體現(xiàn)了某市的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的綜合現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設計思想先進，本項目的建設將推動某區(qū)仍至某市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。1.4.2項目建設有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)某地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展旅游、商業(yè)和物貿(mào)，目前主要已建成了某廣場、某廣場、某廣場、某商場、某商場，即將投入運營的項目某商業(yè)廣場等，地區(qū)總商業(yè)面積超過30萬平方米。本項目將建設一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了某市區(qū)商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。本項目為配合某市建設花園式風景旅游度假城市，將某樂園改建為集旅游文化、商貿(mào)購物、金融證券、會展中心為一體的商業(yè)廣場，從而充分利用了土地資源的有效發(fā)揮。1.4.2項目建設有利于文化設施、旅游良好結(jié)合某是省內(nèi)有名的旅游城市，現(xiàn)湖區(qū)邊區(qū)域已發(fā)展起商業(yè)廣場、酒店綜合物業(yè)等，本項目處于旅游區(qū)的周邊，游客經(jīng)常從某大道經(jīng)過，是城市對外接觸游客的窗口，是將原有旅游資源與地區(qū)商業(yè)發(fā)展的有機結(jié)合，是一種新的開拓，據(jù)統(tǒng)計，中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設三路）的消費客戶85％以本地常住人口為主，而外來游客和商旅消費客戶比例合計不到10％，主要原因為旅客難以找到與景區(qū)銜接、就近的集酒店、商業(yè)廣場的新型建設項目，在此背景下，我們準備開發(fā)建設的某廣場無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的商業(yè)廣場，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。1．5申請報告研究的編制依據(jù)和范圍1.5政府有關立項、建設用地、規(guī)劃批文、設計任務書等文件環(huán)評報告及環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)評報告審批意見；項目行業(yè)分析報告、初步規(guī)劃設計；銀行資金證明，自有資金情況說明、資金籌措構(gòu)思和是否進行合作建設的情況說明；工程地質(zhì)資料（初步勘察報告）；項目策劃（定位）報告、規(guī)劃設計建議、建設進度構(gòu)思說明；工程概預算；委托人近三年財務報表；建設單位的背景資料、建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照（事業(yè)單位提供組織機構(gòu)代碼證）及相應的資質(zhì)證書；某廣場工程施工方案；委托某公司編寫的技術咨詢合同書。1.5本報告考慮了本項目紅線范圍內(nèi)的總體規(guī)劃和布局，編制范圍主要包括擬建主體工程以及供水、排水、消防、供電及照明系統(tǒng)、空調(diào)、通訊、智能系統(tǒng)等配套工程，其中配套公用工程考慮了項目總體規(guī)模的需求。報告重點論述了本項目的概況、建設的必要性、項目建設方案投資估算以及社會效益。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究與作出進一步的論證。本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。1.6主要技術經(jīng)濟指標項目的主要技術經(jīng)濟指標如表1所示：占地面積約：50000㎡規(guī)劃建筑面積約：78000㎡其中地下室建筑面積約：20000㎡可售商鋪面積：1668m2租賃經(jīng)營面積：56332㎡綠化率：35%1.7施工進度計劃設想本項目的建設期預計為12個月，若從2008年1月開始，則至2008年12月結(jié)束，比同期建設的某酒店提前7個月投入使用，爭取2007年10月底之前完成各項前期工作，包括發(fā)展與改革行政主管部門組織評審及批復基本建設投資項目申請報告，建設行政主管部門批復方案設計、初步設計及拆遷安置工作，并且落實項目建設資金。為確保本工程在2009年1月投入使用，工程進度力求安排緊湊，充分利用工序間流水搭接，互相交叉與銜接，以利于縮短建設周期，并考慮資金鏈的延續(xù)，按時按質(zhì)完成項目建設，項目進度計劃如下：前期工作：2007年1月～2007年6月；勘查設計：2007年7月～2007年10月；基礎施工：2008年1月～2008年3月；主體施工：2008年4月～2008年7月；安裝工程：2008年6月～2008年9月；裝飾裝修：2008年7月～2008年10月；建筑外圍：2008年7月～2008年10月；設備采購：2008年5月～2008年9月；設備安裝及調(diào)試：2008年9月～2008年10月；竣工驗收交付使用：2008年10月；1.8工程招投標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及《廣東省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》等有關規(guī)定，本項目的建筑工程、安裝工程、設備及重要材料采購均可采用自行邀請招標的方式進行，由建設方根據(jù)工程的實際，對勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料的采購分階段進行對邀請的單位進行技術、經(jīng)濟的綜合評價，擇優(yōu)選取，這樣可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗的設計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應商，為確保建設的正常開展及資金鏈的延續(xù)，施工單位有一定綜合、經(jīng)濟實力更佳，必要時在不違反國家不得施工單位帶資建設的規(guī)定，可以給予一定的股份合伙的模式選取施工單位，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。第二章市場調(diào)研及前景預測某廣場項目由辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析國內(nèi)（某）房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。2.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體分析經(jīng)過了2004年、2005年國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，雖然在宏觀調(diào)控措施的作用下，2005年下半年房地產(chǎn)投資增速和房價漲幅小幅回落，但從2006年2、3月份開始，與固定資產(chǎn)投資反彈相呼應，房地產(chǎn)投資開始增速，一些大城市房價居高不下，供求結(jié)構(gòu)不合理的矛盾依然突出。伴隨著國家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)業(yè)成為2006年國家宏觀調(diào)控的重點行業(yè)之一，5月末，相關部門再一次出臺了房地產(chǎn)的調(diào)控措施，由于調(diào)控措施落實需要時間，2006年房地產(chǎn)調(diào)控效果還不太明顯。展望2007年的房地產(chǎn)市場走勢，將取決于一系列國家宏觀調(diào)控政策的落實程度。2.1.12006年房地產(chǎn)投資2006年全國房地產(chǎn)完成投資19382億元，同比上升2個百分點，低于全社會固定投資增長率2.2個百分點。房地產(chǎn)投資占全社會固定投資額的17.6%，同比下降0.2個百分點，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。2.1.22006年房地產(chǎn)開發(fā)2006年全國土地開發(fā)投資為1211億元，同比增長28.79%；土地開發(fā)面積為2.66億平方米，同比增長17.39%；土地開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.29%，同比上升0.3個百分點。土地開發(fā)投資和土地開發(fā)面積的較大幅度增加說明房地產(chǎn)較強的發(fā)展態(tài)勢，新開工面積7.84億平方米，同比增長15.1%，為2004、2005年增幅連續(xù)下降后的回升。竣工面積5.3億平方米，同比下降0.6%，表明當年房地產(chǎn)產(chǎn)品供給減少，是房價上升的原因之一。2.1.32006年房地產(chǎn)銷售2006年全國商品房銷售面積6.06億平方米，同比增長12.2%，銷售面積高出竣工面積7000萬平方米，雖有預售因素，但也表明了需求的旺盛，房價上升在所難免。2.1.42006年商品住宅開發(fā)近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控，包括控制房地產(chǎn)投資信貸、規(guī)范拆遷、規(guī)范土地供應，加強稅收征管等，在短期內(nèi)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應的增加。商品住宅在房地產(chǎn)中的主體地位加強，順應了不斷增長的住房需求。2.22007年、2008年房地產(chǎn)市場總體預測2.2.1總體預測2007年、2008年將繼2006年后的又是房地產(chǎn)“政策年”。回顧2006年的房地產(chǎn)形勢，這些旨在穩(wěn)定房價、規(guī)范市場的政策舉措的實施效果尚未顯現(xiàn)。相關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年三季度全國的普通商品房價格依然同比上漲了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房價仍以超過10%的速度快速上漲。同時住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過低的問題未有根本改觀，估測各地政府在落實國務院房地產(chǎn)調(diào)控方案細則的工作力度仍然不大。預測2007年、2008年國內(nèi)房產(chǎn)市場有如下主要走向。2.2.1.1房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金比例較低。經(jīng)過政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運營向金融運營轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導的間接融資將轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣谫Y模式。

從近兩年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。據(jù)有關調(diào)查統(tǒng)計，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達到220億元?？梢钥闯觯S著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時，海外地產(chǎn)基金也紛紛進入中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

2.2.1.2房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩。根據(jù)2006年前6個月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生的變化，以及房地產(chǎn)投資年度變化規(guī)律，可以預計，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，2007年、2008年房地產(chǎn)投資的增長幅度將繼續(xù)回落，全年房地產(chǎn)投資增長約22%左右。由于當前我國房地產(chǎn)投資增長已進入到相對正常增長空間，如果今后沒有力度更大的調(diào)控措施出臺，估計2007年、2008年房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)大幅度的降低或上升，增速與2006年基本持平。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續(xù)鼓勵對普通住房和經(jīng)濟適用房的投資建設，因而，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長的特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性，2005年以來積累的潛在供給能力將陸續(xù)在2007年、2008年前后竣工，因此，商品房的供給速度將繼續(xù)增加。從2004年初開始，房地產(chǎn)投資過快增長，商品房施工面積很大，但自去年4月份以來，在宏觀調(diào)控作用下，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金偏緊和對房地產(chǎn)漲價的預期等因素，商品房建設速度放慢，使商品房的竣工率較低，積累了大量在建未完工程。由于2006年國家繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢發(fā)生了變化，價格預期改變，加之房屋建設周期不能拖的過長，房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風險，將加快建設速度，確保已開工項目按時竣工。預計2006年下半年及2007年上半年商品房的竣工率還會提高，增速將高于2005年。2.2.1.3非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調(diào)整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對中國房地產(chǎn)市場投資感興趣，因此，外資對房地產(chǎn)市場的投機仍然存在。由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。中國人民銀行對全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，四季度準備購買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較3季度提高0.5個百分點，說明居民即期購房意愿略有回升。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行等方面。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進程加快，大量農(nóng)村人口流向城市，同時，經(jīng)濟發(fā)達的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟、技術、科技人才，將形成巨大的住房需求。2.2.1.4房地產(chǎn)價格漲幅將趨向相對穩(wěn)定

2005年以來，國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在四季度繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格漲幅仍會有小幅回落。但總體分析，房地產(chǎn)價格大幅下降的可能性不大。根據(jù)上述對房地產(chǎn)供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進一步得到改善，2006年房地產(chǎn)價格將在2005年的基礎上趨向平穩(wěn)，全年70個大中城市房屋銷售價格同比平均漲幅約5%～7%，略低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的名義增長率，漲幅基本正常。但個別前期房地產(chǎn)價格虛火明顯的城市，可能出現(xiàn)房價小幅下降的情況。盡管從目前看來，政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標。展望2007年、2008年，隨著國家對房產(chǎn)市場調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)模式逐漸改變，金融對房地產(chǎn)市場的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴厲的調(diào)控措施，估計2007年房地產(chǎn)投資增速將與2006年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)?？刂频挠绊懀稒C性需求和被動性需求會繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，預計2006年四季度房地產(chǎn)價格漲幅將繼續(xù)平穩(wěn)回落，2007年、2008年房地產(chǎn)價格將在2006年的基礎上趨向平穩(wěn)。2.3某市商業(yè)主題廣場的走向2.3.1某廣場的定位是：建設定位為某旅游度假區(qū)與某酒店融為一體的集四星級商務休閑酒店的大型商場。2006年是某商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。從目前的情況來看，在某的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，邊郊的商業(yè)用房也將有較快增長。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴散而降低速度。購物廣場是商業(yè)中的重要環(huán)節(jié)，而主題商業(yè)廣場在同類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一，項目所處的市場形勢較好。2.3.1.1目前，某市某些市場空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。屆時，招商困難這一矛盾將更為突出。預計一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會對重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進而導致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤降低的局面出現(xiàn)。總之，今年某商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術要求會越來越高。在開發(fā)方面更重視細分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風險分析，而在市場價格方面，將出現(xiàn)總體租價微調(diào)、售價起穩(wěn)的局面。2.3.1.2某近年來建成了近十座大型商業(yè)設施，形成某新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額、市場成交額一直位居這部分市場群落建設于90年代末至2000年初為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、超市、步行、銷售中心為主體的商貿(mào)場所。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進和人口的不斷進入，某周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。從目前情況看，駐于某的商業(yè)機構(gòu)包括某X廣場、某X廣場、某廣場、某商場、某商場及即將投入運營的項目某國際商業(yè)廣場等。眾多商業(yè)設施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應，進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為某市某區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。該區(qū)域主要商業(yè)設施情況詳見下表：某市地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設施情況序號名稱面積（萬平方米）經(jīng)營類型1某X廣場42000超市、大賣場2某廣場73000大賣場3某廣場25000超市、大賣場4XX商場大賣場5XX商場大賣場某廣場地處某區(qū)，處于大型商務中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：位于某路，是進出某市區(qū)的主要交通要道，交通非常便利。這為顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務半徑提供了有利條件。從消費群體看，目前地塊周邊已有多個居民新村，并有多個中高檔商品住宅區(qū)正在建設之中，因此有強大的消費基礎。從競爭環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場，以及已經(jīng)發(fā)展較成熟的天寧北路商業(yè)休閑街。這些商業(yè)對本項目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設施云集，競爭更趨激烈。但是本項目商業(yè)區(qū)定位于檔次較為中等略高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費定位和消費群體，主要吸引本地塊及周邊高級商務人士的消費能力，與周邊的大賣場有著互補關系，具有獨特的競爭優(yōu)勢。綜上所述，本項目建設商業(yè)設施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對商業(yè)設施的需求，具有良好的市場前景。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪月租金在50～300元/平方米·月，根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價情況，項目法人制定了經(jīng)營計劃，可以實行部分如街鋪出售返租，其余部分出租經(jīng)營。2.2.1.32006年某全市生產(chǎn)總值526.22億元，比上年增長14.5%，增幅比上年提高0.1個百分點，其中旅游業(yè)產(chǎn)值為41.27億元，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值226.77億元，增長13.00%，房地產(chǎn)業(yè)增長16.6%，住宿和餐飲業(yè)增長11.00%，房地產(chǎn)業(yè)增長18.80%，人均生產(chǎn)總值達14266元，增長13.5%，按現(xiàn)行匯率折算為1783.00美元。2.2.1.4新的、強勢的大型主題商場出現(xiàn)，勢必會吸引來某周邊地區(qū)、甚至珠三角投資散戶的客戶，同時也會爭奪周邊一些商城的原有業(yè)主到本項目開業(yè)。2.2.1.5綜上所述，某廣場的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社會環(huán)境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎。2.2.2市場供求分析某經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展給商業(yè)廣場帶來蓬勃生機。雖然某區(qū)的常住人口僅36.83萬，僅相當于廣州市海珠區(qū)的1/8，某的人均收入14266元，與支出大約相當于順德區(qū)一半，收入和支出的整體水平不高，但商業(yè)活動依然活躍，2006年全年社會消費品零售總額167.94元，比上年增長18.0%。根據(jù)相關的資料，近幾年來(部分年度)社會消費品零售總額（億元）增長速度之比如下：單位：億元167．94142.2977.3145.461995年2000年 2005年 2006年從上表可見社會的消費品零售逐年穩(wěn)步增長，綜合性廣場有較大的市場。某廣場的開發(fā)是順應了這一市場需求的。某酒店與某廣場聯(lián)為一體，以其獨有風格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于某廣場、某時代廣場，這將牢固地鞏固和保持其競爭地位。2.4目前某已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析比較分析2.4項目地塊，占地面積2789m2，位于某市某區(qū)，本項目建設用地西面隔著東環(huán)廣場（規(guī)劃待建）為牌坊廣場，東面為沃爾馬廣場，南面緊挨某四路，一路之隔為某大酒店，北面為某酒店。選址用作商業(yè)廣場，是理性、明智的開發(fā)因為政府對一線湖景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是不可多得的。2.4本案項目具有城區(qū)中央位置、開發(fā)規(guī)模大、規(guī)劃設計條件優(yōu)、一線某景觀等核心優(yōu)勢，本項目的戰(zhàn)略定位應該是站在城市運營的高度，以都市綜合體的開發(fā)理念和富有前瞻性的遠見，集旅游文化、商貿(mào)購物、金融證券、會展中心為一體的商業(yè)廣場，打造某城區(qū)20年不落伍的新地標！在同樣的地理條件下，某市內(nèi)暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，某、某、某廣場等，都因地理位置、角色定位、發(fā)展前景都與本項目無法比擬。2.4.3本項目優(yōu)劣勢分析●本項目同某、某、某國際廣場項目比較，具有共同的特點：都位于某市區(qū)某區(qū)商業(yè)區(qū)域。均定位為商業(yè)廣場?！癖卷椖颗c某、某和即將投入和某X國際廣場相比較具有如下優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，交通便利；商業(yè)廣場主題突出，廣聚人氣，建成后有某市地標性商業(yè)廣場的作用；總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致；在商業(yè)廣場的基礎上結(jié)合時代主導潮流，規(guī)劃增設網(wǎng)吧、音像店、景觀休閑廣場、量販卡拉OK、電影院、酒吧街等配套設施吸引客源；與某酒店配套發(fā)展，優(yōu)勢互補，潛力空間無限；本項目與其他項目相比較具有的劣勢：廣場設計及配套，周邊分攤公共建筑面積較多；正南面的某路是吸引顧客駕車到來消費的有利一面，但同時也對部分步行者加大阻隔感，借鑒同類型的廣州市天河城購物中心的經(jīng)驗，如能征得規(guī)劃同意，結(jié)合周邊地形設置貫穿于南北的小型地下人行遂道或人行天橋，加大客流量及方便性。2．5本項目前景預測我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們在以下部分的財務評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預測的理論收益率。隨著某整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步提升和某旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。某作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關注，而位于AAAA級旅游目的地的某廣場，更會為某旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預測，本項目具有較好的市場前景。第三章項目定位3．1主題定位某廣場——購物、休閑、娛樂商業(yè)廣場，某的商業(yè)新選擇！——引領時尚商業(yè)新地標！——此廣場非彼廣場，絕對能讓你滿意而歸！3．2功能定位規(guī)劃設計的某廣場，有完善的商業(yè)功能，滿足某市不斷增長的消費指數(shù)的需求，提高城市形象，填補了現(xiàn)在某市新型商業(yè)廣場的空白，打造出兼有超市、數(shù)碼電器、商鋪、餐飲、KTV/電玩娛樂城、影院、商業(yè)街規(guī)劃設想等新興產(chǎn)業(yè)市場空白的綜合主題商業(yè)廣場，區(qū)別于單一商業(yè)廣場的局限。3．3市場定位投資收益的最大化；提升某廣場的品牌形象；為某的經(jīng)濟事業(yè)發(fā)展做出貢獻；增強在市場競爭力；增強廣大顧客（客戶）的滿意度；面向某未來，站在城市運營的高度；一流的商業(yè)布局，系統(tǒng)的商業(yè)管理。市場定位實際上就是選擇客戶，確定項目的目標使用者和目標消費者是哪一類人。下面將從商業(yè)模式定位、市場競爭定位、客戶群體三個方面進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。3.3.結(jié)合項目的實際及市場現(xiàn)狀，開發(fā)本項目可以從以下幾個方面對綜合性廣場進行適當?shù)纳虡I(yè)模式定位：適當控制開發(fā)規(guī)模，減少風險，以本項目的地理位置、規(guī)范地段的實際，控制建設規(guī)模（面積）在60000m2左右為宜，保證規(guī)劃許可并獲得最佳的投資回報率大型品牌超市、平價百貨、數(shù)碼手機電器、家品家飾、大型知名連鎖超市、散租鋪，大型中式餐飲、國際連鎖快餐、西餐。影院、KTV、電玩娛樂、特色餐飲、風情酒吧、步行街。根據(jù)功能區(qū)間的劃分，銷售部分商鋪面積，可以實行部分臨街散鋪出售，其余部分出租經(jīng)營，爭取盡快回收資金，降低經(jīng)營風險，但有一個前提就是在百花齊放經(jīng)營時要對租出的商鋪或出售的區(qū)間實行整齊劃一的管理模式，確保商城的形象，防止各自經(jīng)營的混亂情況出現(xiàn)。打響本項目特色廣告牌，通過廣播（告）、網(wǎng)頁、報章、雜志、宣傳的各種手段吸引人們的注意及提高本項目的市場效應。保證足夠的可持續(xù)經(jīng)營的商鋪面積，以獲得長期穩(wěn)定高價值的回報。前期實行相對稍低的價格吸引有投資意向的客戶，再根據(jù)市場的反映，調(diào)整出合理的價格定位。市場競爭定位周邊的這些商業(yè)對本項目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設施云集，競爭更趨激烈。但是本項目商業(yè)區(qū)定位于檔次中等略高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費定位和消費群體，主要吸引本地塊及周邊高級商務人士的消費能力，與周邊的大賣場有著互補關系，具有獨特的競爭優(yōu)勢。舍舊取新，以周邊商場現(xiàn)有經(jīng)營模式為指引，保留可借鑒的模式，開拓新的模式與定位，標榜城區(qū)新型商業(yè)龍頭：以規(guī)模夠大、業(yè)態(tài)最全、價平物美、時尚超前取勝。以零售商業(yè)為主，隔合四星級酒店，風情餐飲、娛樂、休閑為特色。配以其他潛在競爭對手所不具備的大型停車場。比某更時尚、舒適，比某更豐富、平價，比沃爾瑪更多元化、更具特色。3.3.33.3.3.1消費群體特征及不同年齡時段的分析、定位消費心理是消費者在滿足消費需要活動中的思想意識，它支配著消費者的購買行為。時尚流行指標用傳統(tǒng)生活指向、平實生活指向和時尚流行指向這三類特征來界定消費者。據(jù)相關調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)生活指向是消費者總體的主要特征約占80%，但它又隨年齡、文化程度、職業(yè)、個人月收入等人口特征的變化而有所不同。譬如，年齡15～29歲的消費者傾向于具有時尚流行的特征，而40歲以上消費者則更多地表現(xiàn)為傳統(tǒng)生活指向；人進入老年后，由于生理器官的變化，必然地引起心理上的變化；受教育程度越高，時尚流行的特征就越強；而個人月收入的上漲，也伴隨著消費特征從傳統(tǒng)生活向時尚流行的指向過渡。同時，無收入群體同樣也表現(xiàn)出很強的時尚流行特征。經(jīng)濟意識指標將消費者區(qū)分為大手大腳，比較精打細算和非常精打細算三類，總體中以比較精打細算的消費者居多約占總體的60%。進一步的分析表明，男性比女性，年輕人比老年人更傾向于大手大腳地消費。隨著受教育程度和收入水平的提高，精打細算的程度也逐漸降低。從人群特征指數(shù)來看，學生和自由職業(yè)者是大手大腳傾向最強的兩個群體。生活品質(zhì)指標由淡漠、關注和崇尚三個層次組成，選擇關注品質(zhì)的消費者占到總體的一半以上約50%。調(diào)查結(jié)果顯示，年齡介于30～49歲之間的消費者對品質(zhì)的關注程度最高，而50歲以上的消費者對品質(zhì)的態(tài)度最為淡漠。同樣，受教育程度和收入水平的高低與消費者對品質(zhì)的重視程度仍然呈正向?qū)P系。購物計劃指標由理智消費和沖動消費兩個類型來體現(xiàn)。調(diào)查結(jié)果表明，年齡越長，受教育程度越高，理智消費的傾向也越強。而收入越高，則越容易沖動消費。但就調(diào)查總體而言，還是理智消費指向占據(jù)主導約60%。年齡段方面，20～29歲多數(shù)選擇的休閑活動是體育鍛煉，30～39歲主要選擇的休閑活動是與朋友聚餐，40～49歲選擇唱卡拉OK的比例較大。他們喜歡——吃的有情調(diào)，穿的有品味，住的有氛圍，玩的有內(nèi)涵，出行很方便，消費場所應該有相當?shù)奈幕院投鄻有?。消費經(jīng)驗的積累、受教育程度相對較高決定了他們的消費在理性中的個性需求，表現(xiàn)在對消費的內(nèi)容和層次有比較實際需要的同時，其消費的品位越來越具有個人色彩并切合國際潮流。同時由于生活節(jié)奏的加快以及生活壓力的加大，購物的時間在縮短，消費的方式力求簡化，對購物便利的要求異常強烈。據(jù)上分析，主要主導及符合本項目主題的消費人群年齡以40歲左右為多。3.3.3.2消費者來源及特征據(jù)調(diào)查，中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設三路）的消費客戶約85％以本地常住人口為主（55％是土生土長的本地人，30％是外來但常住本地），此外，外來游客和商旅消費客戶比例合計不到10％。商業(yè)消費主力客戶將是某的中高收入階層，年齡介25～40歲，受過良好的教育，有一定的經(jīng)濟基礎，收入比較穩(wěn)定，愿意為娛樂消費支出，是市場的主流消費群體，他們的消費要求特征如下：時尚——具有高質(zhì)量生活的要求，追求大都市的商業(yè)多樣性和時尚性；便利——要求便利的生活配套設施，對服務要求高；休閑——希望購物環(huán)境可以舒緩壓力、放松心情；對他們而言，休閑（購物、與朋友聊天、喝茶、泡吧、卡拉OK等）是在繁忙工作之余對自己的一種犒賞，是體現(xiàn)個人品味的方式之一，是一種重要的交際形式，是獲得外界認可，體現(xiàn)自身價值的重要途徑之一。個性——對商品和消費的要求個性化，而且要有品味。3.3.3.3消費者區(qū)域來源以老城區(qū)客戶為基礎客戶群約50％左右；以新城區(qū)客戶為優(yōu)勢客戶群約30%左右；以外來游客為特色客戶群約20%左右。3.3.3.4商鋪投資者來源大型商業(yè)機構(gòu)、連鎖經(jīng)營機構(gòu)；本地區(qū)的新興投資者；珠江三角洲或廣東省其他地區(qū)投資者；潛在競爭廣場的原有客戶。3．4項目建設方案及規(guī)劃設計定位已投入運營的潛在競爭對手某、某和即將投入和某國際廣場的經(jīng)驗，同時也是我們成功運作的借鑒保障。市場調(diào)查研究中各方客人反饋了很多好的建設性建議，是促使經(jīng)營好某廣場的重要源動力。這些意見包括：1．需要提升某市新型主題廣場的形象，與時代接軌；2．不走過高或低的兩極檔次路線，檔次要求以中等偏上為主導、購物環(huán)境舒適，品牌多、東西價格適中；3．要求表現(xiàn)出交通便利的休閑購物廣場、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場大型停車場；4．與景區(qū)融為一體的步行購物街，配以特色旅游購物點，一改以往旅游購物的高價格，走平民化價格，吸引更多的旅游客人消費，與廣場及酒店相互依存；3．4．1總體規(guī)劃設計特色商業(yè)廣場由單幢建筑構(gòu)成，規(guī)劃共5層，建筑高度23.10m。總平面布局立意取自某悠久的歷史文化，由矩形體塊和舒展的弧線組合而成，矩形代表著古城墻的陽剛和力量，弧線則寓意美麗的山水和歡迎的懷抱，一剛一柔構(gòu)成了一座“動感商業(yè)之城”。與某市古城文化相吻合規(guī)劃設計在臨城市主干道某四路一側(cè)，進行了精心的處理，為了避免建筑過長的單調(diào)性，建筑主動在用地東南面退縮出一個大廣場，并讓建筑在層數(shù)上有所變化，使城市從七星牌坊廣場開始向東形成了一個廣場系列，豐富了城市的景觀，創(chuàng)造了社會效益。本方案交通組織遵循“人車分流”原則。商業(yè)區(qū)主入口位于南面某路上，在商業(yè)區(qū)的各個方向開設多個出入口，方便商業(yè)人流的集散。基地的西南角布置出租車上下點和停車場。在西北角布置旅游大巴停靠點。基地內(nèi)機動車停放采用地面停車場與地下停車庫相結(jié)合的方法，在基地路邊廣場設地面臨時停車位，地下車庫停車位約600個，這是其他商業(yè)廣場沒法比擬的。3．4．2建筑設計與規(guī)劃定位A．標高由于地處旅游景點內(nèi)，建筑高度不得超過23.6米，商場控制在4層；B．景觀與朝向商業(yè)部分臨城市主要干道，價值較高。但商業(yè)層高較高，致使北面酒店部分南面的立面基本被遮擋，因此會影響酒店南立面的昭示性。C．地形利用南面商業(yè)活動區(qū)，景觀設計以供人群活動的廣場為主，結(jié)合城市綠化帶，屋頂廣場，形成了立體的商業(yè)大廣場，便于聚集人氣和開展大型商業(yè)活動。D．規(guī)模與設計設計面積約63000m2，按購物廣場的形式進行布局E．建設與裝修實行高標準建設。針對某廣場店項目特點，充分利用資源優(yōu)勢，將其建成全某最有號召力的商業(yè)廣場，在同類商業(yè)廣場中，從規(guī)模、風格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，分購物大廳、散鋪、貨場、倉庫、收貨區(qū)、連鎖餐飲、門廳、美廳樂園、主題影院、健身、SPA等等。地下層主要為停車場和設備用房功能，共有590個車位，設置三個汽車出入口，設置七個防火分區(qū)，每個分區(qū)不超過4000平方米裝修：按高標準裝修，商業(yè)中心的造型以陽剛性的矩形來塑造整體的形象，在入口部分以柔性的弧形玻璃玻璃幕墻來凸現(xiàn)標志性，弧形上升的玻璃幕墻與酒店的造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3．4．3建筑及結(jié)構(gòu)設計設計采用的主要技術規(guī)范《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87《民用建筑設計規(guī)范》JGJ37-87《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB50010-2002《建筑樁基技術規(guī)范》JGJ94-94《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-20013.4建筑設計應根據(jù)使用性質(zhì)和具體條件來確定，力求技術先進、經(jīng)濟合理。3.4.3.2結(jié)構(gòu)設計根據(jù)建筑使用功能及建筑要求，本大摟采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎采用靜壓預制樁基礎，樁身采用C80高強砼，持力層為強風化巖。墻體采用輕質(zhì)砌體墻，以求減輕重量，增加凈高，降低基礎及結(jié)構(gòu)造價。3.4.3.3建筑抗震設計根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990）及現(xiàn)行建筑抗震設計規(guī)范要求，抗震設防烈度為8度，按該標準進行抗震設計。3.4.3.4通訊、供電、上下水道和消防設施情況A通訊電話采用匯線通（Centrex）“虛擬用戶交換機”，具備大型交換機的全部功能，滿足商業(yè)廣場的需求。B智能化、網(wǎng)絡化信息管理系統(tǒng)內(nèi)部采用智能寬帶接入解決方案，從各樓層交換機到中心機房提供光纖無阻塞的連接。實現(xiàn)內(nèi)部管理的文本、視頻、音頻的實時交互功能。C供電采用三路供電，其中兩路供電來自不同的城市供電網(wǎng)，一路為自備電源，以確保酒店運行的不間斷供電。采用APC電源保護不間斷供電。APC的遠程電源分配控制器Masterswitch，為接入的機房設備遠程電源控制提供解決方案。

D上下水管道上水管道接入我市自來水供水網(wǎng)。按照用水量和地勢要求，建設加壓泵站。用水集中處理，達到排放水標準后，進入城市排水管網(wǎng)。E消防設計根據(jù)《中華人民共和國防火條例》、《建筑設計防火規(guī)范》等法規(guī)，消防車道、出入口及防火卷簾的設置符合國家規(guī)范。采取積極的措施防患于未然，廣場各建筑物要合理布局，保證足夠的防火間距；設置消防栓、水龍帶及專用消防器材，消防水量充足；加強職工的安全防火教育，建立健全防火制度和防火組織機構(gòu)。3.5價格定位3.5.1該項目的價格定位建議采用先低后高的價格策略為利于最大限度地吸納客戶，對所有商鋪，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)市場的價格，在一定的期間內(nèi)略低于競爭對手價格，從而使銷售（租賃）的價格水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。在運作一定時間后，根據(jù)客戶的反映程度，作出相應的調(diào)高或調(diào)低價格。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合某市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導入期（內(nèi)部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎上提高75%。第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎上提高80%。第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高90%。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)計劃的銷售價格。備注：1、控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3．6入市姿態(tài)及推廣時機定位商業(yè)廣場項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。從理論上講，商業(yè)廣場項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是：●主體工程已基本完成●配套設施已全部到位●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位●形象與品牌的推廣已達到了預期的效果●物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定●有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該項目的特點：●主要建設用資金屬貸款項目建設，后續(xù)資金依賴認購預付款項及以后的銷售回款；●施工周期盡量短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是兩、三個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速；●以新的概念銷售（出租）：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持；●項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最佳的宣傳認購時機為2008年5前后時段。屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段：●項目的建筑整體形象已經(jīng)達至±000.00●物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定●銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定3．7銷售（出租）方式定位銷售（出租）方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售（出租）方式是：●進行銷售（出租），然后采用策劃及經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理；●以零散出租為主輔以產(chǎn)權銷售；●部分委托代理銷售為輔的銷售方式；●采用組合式付款方式；3．8物業(yè)管理方式定位3．8．1本項目經(jīng)營管理模式本項目將采用商業(yè)廣場模式進行委托全程策劃及經(jīng)營管理，策劃及管理公司按本項目業(yè)主的物業(yè)管理要求標準對進行管理和服務。本項目建成后將委托有豐富策劃及經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理，為項目迅速實現(xiàn)盈利提供最大的保障。3．8．2運作機制策劃及經(jīng)營管理將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報商業(yè)廣場的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約。專有名詞定義某廣場：某廣場位于某某四路北、牌坊廣場東側(cè)，按照主題式商業(yè)廣場標準建造。營業(yè)收入：某廣場通過經(jīng)營出售（出租）所產(chǎn)生的收入。經(jīng)營管理成本：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。可分配收益：營業(yè)收入按約定方式進行分配的收益部分。會計年度：第一個會計年度，從當年商業(yè)廣場經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從1月1日起至當年的12月31日止為一會計年度。環(huán)境影響評價某廣場的環(huán)境保護按《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》等有關法律、法令和規(guī)定，采取必要的治理措施保護環(huán)境。作為對外外營業(yè)的建筑設施，將嚴格按照國家的環(huán)境標準執(zhí)行。安全衛(wèi)生依據(jù)《職業(yè)健康安全管理體系規(guī)范》(GB／T28001-2001)等規(guī)定和標準，貫徹安全第一、預防為主的方針，確保職工在生產(chǎn)過程中的安全和健康。按照有關規(guī)定供給職工勞保、保健用品，相關設備絕緣配置避震、接地處理和安裝防護罩，設置相應的通風和除塵設施，內(nèi)設職工沐浴室、文娛活動室、運動場等，使職工在安全、文明的環(huán)境中工作和生活。4.1環(huán)境現(xiàn)狀本項目擬建地附近無污染的工廠企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量良好。4.2主要污染源分析4.在場地平整和項目施工階段，將會產(chǎn)生一定量的揚塵、噪聲、固體廢棄物及含有大量懸浮固體的雨水徑流。4.整個項目建成并投入使用后，運行期產(chǎn)生的污水主要為城市生活污水，并含有致病的微生物、有毒有害化學物質(zhì)，餐飲、生活污水總量約為87600t/a。4.項目建成并投入使用后，運行期空氣污染源主要來自揚塵、交通車輛的尾氣、建筑機械廢氣和油煙排放的油煙。4.2.4運行期噪聲污染源項目建成并投入使用后，運行期噪聲污染源主要來自行駛中的交通車輛以及機械設備（冷卻塔、風機、配電房等）的運轉(zhuǎn)。4.3評價法規(guī)依據(jù)及區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀4.3.1評價法規(guī)《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989年12月）；《中華人民共和國水污染防治法》（1996年5月修訂）；《中華人民共和國大氣污染防治法》（2000年4月修訂）；《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年10月）；《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（1996年10月）；中華人民共和國國務院令第253號《建設項目環(huán)境保護管理條例》（1998年11月29日）；廣東省人大常委會[1994]第57號文《廣東省建設項目環(huán)境保護管理條例》。4.3.2評價標準環(huán)境質(zhì)量標準：《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—1996）二級標準；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）二類標準；《建筑施工場界噪聲限值》（GB-12523-96）；《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB-3838-2002）Ⅳ類標準；《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標準》（GB5084-92）。污染物排放標準：《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297—1996）二級標準；《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）三級標準；《大氣污染物排放限值》（DB44/27-2001）；《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）二級標準；《輕型汽車污染物排放限值及測量方法（Ⅰ）》（GB18352.1-2001）；《輕型汽車污染物排放限值及測量方法（Ⅱ）》（GB18352.2-2001）；《摩托車排氣污染物排放標準》（GB14621-93）；《生活垃圾填埋污染控制標準》（GB16889－91）。4.3.3區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀本項目擬選址所在區(qū)域環(huán)境功能屬性見下表4-1：表4-1區(qū)域環(huán)境功能屬性編號項目內(nèi)容1水環(huán)境功能區(qū)Ⅳ類區(qū)2環(huán)境空氣質(zhì)量功能區(qū)二類標準3聲環(huán)境功能區(qū)4類區(qū)4是否農(nóng)田基本保護區(qū)否5是否風景保護區(qū)是6是否水庫庫區(qū)否工程所在區(qū)域功能屬性及周圍區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀如下：A水環(huán)境項目選址附近最主要的水體為某和某江。某水質(zhì)符合《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB3838-2002)中的Ⅳ類標準；某江某段的24項監(jiān)測項目均未出現(xiàn)超地表水Ⅱ類標準濃度限值的情況，水質(zhì)良好。B空氣環(huán)境某城區(qū)主要大氣污染物為降塵和可吸入顆粒物，城區(qū)大氣二氧化硫季日平均為0.034毫克/立方米，二氧化氮的季日均值濃度為0.031毫克/立方米，可吸入顆粒物的季日均值濃度為0.061毫克/立方米，城區(qū)大氣季月均降塵量為4.29噸/平方公里·月，各監(jiān)測項目日均值均優(yōu)于國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1996）及修改單中的二級標準限值，空氣環(huán)境質(zhì)量良好。C聲環(huán)境保護區(qū)域環(huán)境噪聲應達到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）中的1類標準，靠近某四路一側(cè)執(zhí)行4類噪聲標準。4.4項目建設對環(huán)境的影響工程建設項目勢必會對環(huán)境造成一定的影響，在項目實施過程中，應根據(jù)實際情況針對以下幾方面控制項目建設對環(huán)境的破壞。4.4.1水土流失施工期間的建筑材料堆放中的臨時占地、基礎工程中的挖、填土方作業(yè)帶來的水土流失防治措施控制方案：施工時，要做好土石工程的平衡，安排好施工計劃，減少棄土和泥土的裸露時間，以避免受到暴雨的直接沖刷。做好各項排水、截水、防止水土流失工作，做好必要的防護坡。施工現(xiàn)場需建筑相應容積的集水沉沙池和排水溝，以收集地表徑流和施工過程中產(chǎn)生的泥漿水，廢水和污水經(jīng)沉淀和除渣排入水溝。運土、運沙石要保持完好，運輸時不宜太滿，保證運載過程中不散落。施工期間對不設建筑物的空地種樹植草，輸水管道鋪設等施工完畢后應及時恢復原來綠化帶，增加工程地面綠化覆蓋，美化環(huán)境。4.4.2施工期間的污染物物排放可能包括：土石方開挖、爆破、砂石料加工、混凝土拌和、物料運輸和儲存及廢渣運輸、傾倒產(chǎn)生的粉塵、揚塵；燃油、施工機械、車輛及生活燃煤排放廢氣，施工過程產(chǎn)生的廢水和生活污水、垃圾的排放；施工原材料運輸過程的散失；施工廢料的隨意棄置等?？刂剖┕て诘拇髿猸h(huán)境污染，主要是控制揚塵排放，因此施工過程中建議采以下措施：開挖出來的泥土應即使運走和處理好，堆放時間不宜過長和堆積過高，以防風吹刮揚塵。車輛在運輸沙石、余泥等建筑材料和建筑廢料時，表面應加蓋，防止灑在路上，造成二次污染。及時清理因雨水夾帶和運輸時灑落的泥土，若遇上大風天氣，應蓋好易起塵的建筑材料。車輛出工地時，應將車身和車輪上的泥土洗凈。瀝青在熔融時需添加覆蓋物，盡量減少瀝青煙的揮發(fā)。有效疏導交通，減少車輛尾氣的排放。4.4.3參照公路建設項目環(huán)境影響評價規(guī)范規(guī)定：公路或道路的施工噪聲影響評價范圍是指擬建公路或道路兩側(cè)或混凝土攪拌機周圍50米處。其評價標準采用（GB12523-90）《建筑施工場界噪聲標準》。對不同施工階段作業(yè)所產(chǎn)生的施工噪聲在其施工場界的噪聲標準限值（GB12523-90）LeqdB（A）詳見下表：施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555打樁機各種打樁機等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機、振搗機、電鋸等7055裝修吊車、升降機等65554.5環(huán)境保護治理措施4.5.1保護生態(tài)環(huán)境措施工程建設不可避免地產(chǎn)生各種污染物，如不采取切實可行的措施，將對沿線居民生活和生態(tài)環(huán)境造成嚴重的影響，在考慮節(jié)省工程投資的同時，還應重視生態(tài)環(huán)境保護，最大限度地減少對附近區(qū)域生態(tài)環(huán)境的影響。施工期環(huán)保對策及措施如下：施工廢污水的處理應包括施工生產(chǎn)廢水和施工人員生活污水處理，其中施工生產(chǎn)廢水主要包括砂石料加工系統(tǒng)廢水、混凝土攪拌和系統(tǒng)廢水等。施工生產(chǎn)廢水和生活污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB8978－96）的規(guī)定，排入農(nóng)田執(zhí)行《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標準》（GB5084－92）的規(guī)定。混凝土攪拌和系統(tǒng)廢水處理應結(jié)合工程布置，就近設置沖洗廢水沉淀池，上清液可循環(huán)使用。廢水宜進行中和處理。生活污水不應隨意排放，采用化糞池處理污水時，應及時清運。固體廢棄物處置，固體廢物的處置應包括生活垃圾、建筑垃圾、生產(chǎn)廢料的處置。施工人員生活垃圾填埋應執(zhí)行《生活垃圾填埋污染控制標準》GB16889-1997的規(guī)定。施工營地應設置垃圾箱或集中垃圾堆放點，生活垃圾應集中收集、專人定期清運。棄渣應及時清運至指定渣場，不得隨意傾倒。臨時垃圾堆放場地可利用天然洼地、溝壑、廢坑等，應避開生活飲用水源、漁業(yè)用水水域，并防止垃圾進入河流、庫、塘等天然水域。施工營地廁所，應指定專人定期清理或農(nóng)用并四周消毒滅菌。建筑垃圾應進行分類，宜回收利用。不能利用的，應集中處置。危險固體廢物必須執(zhí)行國家有關危險廢物處理的規(guī)定。4.5.2大氣污染控制措施要注意在施工期間的大氣污染防治，盡可能減少粉塵對周圍環(huán)境的影響。施工期間運輸車輛行駛路線應盡量避開居民點和其他敏感點，并采取相應防護措施，水泥、石灰、粉煤灰等細顆粒材料運輸應采用密封罐車，如采用敞篷車運輸，應用篷布遮蓋減輕由于施工車輛運行導致的二次揚塵等污染；裝御、堆放中應防止物料流散；水泥臨時備料場宜建在有排漿引流的混凝土攪拌場或預制場內(nèi)，就近使用；在施工過程中對可能造成揚塵的攪拌、裝卸等施工現(xiàn)場，要有具體的防護措施，以防止較大揚塵蔓延；特別注意不能隨意亂丟、亂放垃圾；施工機械應選用具有符合國家技術標準的除塵、降塵裝置和防治廢氣污染的設備；施工道路應定期養(yǎng)護，配備灑水車或采用人工灑水防塵；施工運輸車輛宜選用安裝排氣凈化器的機動車，使用符合標準的油料或清潔能源，減少尾氣污染物排放。污染物經(jīng)處理后，工程影響區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量應達到《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095－96）相應功能區(qū)要求。4.5.3施工環(huán)境管理施工環(huán)境管理應與施工期的工程管理同步進行。施工環(huán)境管理應包括：組織編制施工環(huán)境保護實施方案，落實各項環(huán)境保護措施。根據(jù)國家及地方環(huán)境標準的規(guī)定，控制工程污染物排放，保護生態(tài)環(huán)境。按照環(huán)境保護設計要求，組織檢查環(huán)境保護措施的實施進度和質(zhì)量。組織開展環(huán)境監(jiān)測，及時了解施工區(qū)環(huán)境質(zhì)量狀況及發(fā)展趨勢。負責工程環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故的調(diào)查和處理。應根據(jù)環(huán)境管理的要求，建立污染源排放控制、生態(tài)保護、環(huán)境監(jiān)測等規(guī)章制度。4.5.4污水處理措施項目施工期的廢水主要包括施工作業(yè)廢水和施工人員生活污水。施工作業(yè)廢水主要來自施工機械沖洗廢水和場地沖洗廢水，施工機械沖洗廢水還含有少量的石油類物質(zhì)，如果對施工廢水不收集、不處理任其在地表漫流會對周邊的環(huán)境及周圍交通干線的通行產(chǎn)生影響，未進行妥善處理的施工人員生活污水會滋生蚊蠅，產(chǎn)生惡臭，影響周圍人群。生活廢水主要含有主要為餐飲廢水以及顧客消費時產(chǎn)生的生活污水，其主要污染物有SS、CODCr、動植物油等，要進行污水處理，污水排放到集中污水處理廠的城市下水道時，采用一級處理流程。餐飲廢水、生活污水處理后排放濃度及排放量如下：87600t/a，CODcr＜500mg/L，BOD5＜300mg/L，＜35mg/L。環(huán)保、綠色建筑與節(jié)能5.1相關規(guī)定自2007年10月28日中華人民共和國節(jié)約能源法（中華人民共和國主席令第七十七號）公布，國家為了推動全社會節(jié)約能源，提高能源利用效率，保護和改善環(huán)境，促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，專項提出建筑工程的建設、設計、施工和監(jiān)理單位應當遵守建筑節(jié)能標準。能源法第三節(jié)第三十五條對建筑工程專項提出不符合建筑節(jié)能標準的建筑工程，建設主管部門不得批準開工建設；已經(jīng)開工建設的，應當責令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得銷售或者使用。在2008年4月1日起施行能源法前，建設部于2007年6月14日5.2環(huán)保、綠色、節(jié)能建筑的建設提議項目在設計中要按國家建筑節(jié)能設計標準和建筑業(yè)設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行有關建筑節(jié)能技術標準；在建設中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料；加強建筑周圍的綠化，種植遮陰效果好的喬木，廣植草地、花木。以減少太陽輻射的影響。本工程主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風、給排水等系統(tǒng)都是電能消耗，因而在電氣設備選擇、配置很關鍵。方案選擇時盡可能運用節(jié)能新技術、新工藝；選擇節(jié)能型的產(chǎn)品，如選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具、選用節(jié)能型機電設備；設備容量選擇要適宜，臺數(shù)要合理，盡量防止輕載或超載運行；裝設功率補償設備。為突出某廣場商業(yè)主題廣場的特色主題及響應環(huán)保、綠色、節(jié)能的國家建設倡議，并減少以后投入使用前、后的相關審批風險，商業(yè)廣場建設作以下部分提議：墻體節(jié)能技術（自保溫體系）——主要使用蒸壓砂加氣混凝土、陶粒增強加氣砌塊等為墻體材料，輔以節(jié)點保溫構(gòu)造措施，即可滿足夏熱冬冷地區(qū)和夏熱冬暖地區(qū)節(jié)能50%的設計標準。材料干體積密度：475～825kg／m3?？箟簭姸龋築05級大于3.5MPa、B06級大于5.0ＭPa、B07級大于5.0MＰa、B08級大于7.5MPa。導熱系數(shù)：0.12～0.20Ｗ／m.k。體積吸水率15%～25%，其它技術性能指標符合《蒸壓加氣混凝土砌塊》GB/T11968－2006的標準要求。180～240mm厚墻體，專用保溫砂漿或粘結(jié)劑砌筑灰縫，不考慮兩面抹灰和表面熱阻，傳熱系數(shù)小于0.85m2屋面節(jié)能技術——結(jié)合本工程商業(yè)廣場主題，可適當采用種植屋面技術，種植屋面應承受系統(tǒng)荷載，并具有蓄水、保溫隔熱、隔聲及節(jié)能效果。種植屋面應設二道防水，上道防水層應為耐根穿刺防水層，并應與防水材料應相容。耐根穿刺防水材料應符合國家相關標準的規(guī)定。種植屋面保溫層應選用密度小、壓縮強度大、導熱系數(shù)小、吸水率低的材料，不應使用散狀保溫隔熱材料。種植屋面排水層應選用抗壓強度大、耐久性好的輕質(zhì)材料。變風量空調(diào)技術——同一空調(diào)系統(tǒng)中，各空調(diào)區(qū)域內(nèi)設置變風量末端送風裝置，可以根據(jù)區(qū)域需求，調(diào)節(jié)所需風量，滿足不同溫度控制需要，節(jié)省運行費用。新型節(jié)能照明技術——如采用系統(tǒng)軟件控制的長用燈具不同時段的智能照明節(jié)能亮度控制，節(jié)能燈具可適量使用如三基色細管熒光燈(T5熒光燈管)、LED小射燈、熒光燈用高頻電子鎮(zhèn)流器等。生活節(jié)水——可以使用陶瓷片密封水嘴、節(jié)水型坐便器系統(tǒng)、紅外線感應節(jié)水裝置、自力式平衡壓力恒溫混水閥等有效裝置。綠色建材——如輕質(zhì)高強建筑材料，由膠凝材料、砂石集料、輕集料、工業(yè)廢棄物制備的輕質(zhì)高強砌體，具有重量輕、強度高、外觀規(guī)整、施工方便等特點，同時具有較好的保溫、隔熱作用。第六章營銷策略6．1建議宣傳主題概念●購物、休閑、娛樂商業(yè)廣場，某的商業(yè)新選擇！●引領時尚商業(yè)新地標！6．2賣點整合●旅游購物的好去處●擁有真正步行街的商業(yè)廣場●中國著名旅游城市中的商業(yè)新地標●停車購物的樂園●配有完善的商業(yè)配套設施6．3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購買或認租，優(yōu)惠2%●試銷期購買或認租，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購買或認租兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%●購買或認租五套以上（含五套），優(yōu)惠4%●特定促銷期購買，額外優(yōu)惠備注：以上優(yōu)惠可以疊加。6．4銷售（出租）目標體系——整體推廣思路銷售的目標，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到的預期目標如下。6．4．1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“商業(yè)廣場”形象得以確立，使得本項目概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地門面上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎。6．4．2現(xiàn)場廣告牌的制作內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。6．4．3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。6．4．4賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神。賣場建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標志或以藍、橙色為底色。陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。6．4．5廣告語建議廣告牌主題廣告語：“某廣場——某的商業(yè)新選擇！”。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳车纳虡I(yè)新選擇”，表明本項目的基本功能具有商業(yè)廣場基本使用功能；“新選擇”是指本項目標新立異的功能特點。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。6．5外發(fā)式宣傳策略5．5．1精品宣傳書主要用于對新商業(yè)廣場概念和新生活概念的引入，描繪以能享受家庭購物樂趣的種種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊及某的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對某購鋪置業(yè)和享受新投資方式的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場參觀者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的郵件客戶，以及廣場銷售、認租客人（可考慮擺放于某別的高級酒店里或車站出入口供閱讀）。6．6銷售進度目標（以面積計算）●形象建立及售（租）前宣傳鋪墊階段（開工開始至2008年4月）：完成10%（本階段，需要努力爭取關系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認購（租）之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動潛在的目標客戶跟進）●試銷（租）階段（2008年5月份）：完成50%；●正式銷售階段（2008年6月份～10月份）：完成95%6．7資金回籠計劃由于本項目屬盈利性項目，這也是銀行貸款的主要風險與挑戰(zhàn)所在。信貸資金支持的基點，是建立在建設方掌握著項目籌資和具有償債能力的基礎上。因此，建立起切實有效的貸款風險防范機制尤為重要。●本項目與同期建設的酒店項目共貸款資金7500萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進帳的情況下自籌資金可維持至2008年11月份?！癜凑漳繕虽N售（租）進度，至2008年4月底，預計可完成10%的銷售率?！裰?008年6月底，預計本項目的銷售率將突破50%。●2008年7月份至2008年10月份，預計銷售率實現(xiàn)95%，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項目的建設資金，除了保證建設資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項目開始實現(xiàn)了贏利。●根據(jù)以上資料資金計劃，資金使用和資金供應會出現(xiàn)供求矛盾，為確保項目資金流暢，可考慮吸納小部分項目貸款。故此，根據(jù)常規(guī)測算，本項目在保證自籌資金的基礎上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項目建設的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風險極小。第七章投資估算和資金籌措本項目主要采取銷售（租）的方式進行營銷，其中大廳等公共使用區(qū)域?qū)倬b修范圍，其他如鋪位等在轉(zhuǎn)售業(yè)主后委托物業(yè)管理進行統(tǒng)一策劃由其自主裝飾，部分區(qū)段更是接近毛坯建筑模式，建設單方成本較低。根據(jù)建設單位的項目整體思路定位及建設投資意圖，在確定功能使用及建筑質(zhì)量的基礎上，優(yōu)化、定額設計，科學控制建設投資，力求高標準與低價位的最佳結(jié)合。7．1某廣場投資估算土地費用：項目地塊土地為開發(fā)商所有，使用期限為60年。項目總占地面折合約76畝，暫按地價180萬/畝計算。以建筑面積分攤，其中商業(yè)部分占地27899m2，項目土地費用合計7715萬元前期費用：主要包括測量、勘查、設計、三通一平、相關稅費、手續(xù)費等，參照相關的標準和本項目開發(fā)規(guī)模，本部分的費用約為200萬元；建筑及設備安裝費用：主要包括地下停車場、商業(yè)中心的土建、基本裝修費用及水電、空調(diào)、消防、電梯、扶梯等設備系統(tǒng)的安裝和商業(yè)中心的公共部分裝修費用，建筑安裝工程費用合計約5850萬元；其他工程：主要包括市政配套費用、工程施工管理和工程監(jiān)理費用、宣傳辦公等，此部分合計約200萬元；管理費用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。參照廣東房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合本項目特點，按建筑安裝工程費用的3%取值。項目管理費用合計125萬元；營銷費用：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。參照廣州市房地產(chǎn)項目銷售的平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的銷售特點，按銷售收入的3%取值，項目銷售費用合計175萬元；不可預見費：參照廣東省房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，按前述各項費用之和的2%取值，項目不可預見費合計252.82萬元；商業(yè)廣場投資開發(fā)總成本：據(jù)初步估算，項目總投資成本約為14317.82萬元。7．2資金籌措自籌資金：用于土地成本、前期與同期建設的酒店項目共貸款資金7500萬元，用于工程建筑銷售（租）回款第八章財務評價與社會效益分析8．1盈虧分析保證整體經(jīng)營的情況下，為確保本項目能快速