城市規(guī)劃與城市開發(fā)建設

城市規(guī)劃與城市開發(fā)建設

7/4/20231第一節(jié)城市規(guī)劃概述第二節(jié)城市規(guī)劃與城市開發(fā)第三節(jié)城市規(guī)劃與城市經營第四節(jié)城市規(guī)劃與房地產經營

7/4/20232第一節(jié)城市規(guī)劃概述一、城市規(guī)劃產生的背景二、城市規(guī)劃的含義與特點7/4/20233一、城市規(guī)劃產生的背景18世紀,以英國為先行的工業(yè)革命極大地改變了人類的聚落形態(tài)模式。伴隨著城市化的快速推進,城市人口呈爆炸性增長,各項公共設施嚴重短缺,居住環(huán)境條件不斷下降,城市衛(wèi)生狀況急遽惡化,最終引發(fā)霍亂等傳染病大范圍流行。此時,政府干預城市的物質環(huán)境建設便成必然之勢。

7/4/20234倫敦的交通曾是這樣7/4/20235在1974年聯合國教科文組織(UNESCO)編制的學科分類目錄中,城市規(guī)劃被列為29個獨立學科之一。19世紀下半葉,英國形成了一系列有關住房條件、衛(wèi)生方面的立法,提出了去除貧民窟、住宅必設洗手間、保證最小日照間距等。7/4/202361909年,英國的住宅、城市規(guī)劃法(TheHousingTownPlanningetcAct)的公布標志著英國第一個(也是世界第一個)城市規(guī)劃體系的正式創(chuàng)立。從此,城市規(guī)劃作為一項政府職能和社會實踐活動,在近現代城市建設中開始發(fā)揮重要作用。7/4/20237

美國工業(yè)革命時期某大城市的貧民窟照片之一7/4/20238二、城市規(guī)劃的含義與特點?城市規(guī)劃根本術語標準?GB(50280-98)將城市規(guī)劃定義為:對一定時期內城市的經濟和社會開展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規(guī)劃的含義7/4/20239?在?城市規(guī)劃編制方法?(2006年4月1日施行)中那么進一步強調城市規(guī)劃是政府調控城市空間資源、指導城鄉(xiāng)開展與建設,維護社會公平、保障公共平安和公眾利益的重要公共政策之一。7/4/202310城市規(guī)劃的任務通過空間資源配置，提高城市的運作效率，促進經濟和社會的開展確保城市的經濟和社會開展與生態(tài)環(huán)境相協調，增強城市開展的可持續(xù)性建立各種引導機制和控制規(guī)那么，確保各項建設活動與城市開展目標相一致通過信息提供，促進城市房地產市場的有序和健康運作從城市的長遠和整體利益出發(fā)，合理和有序地配置城市空間資源7/4/202311城市規(guī)劃的特點長期性綜合性系統性政策性前瞻性法制性強制性城市規(guī)劃的特點7/4/202312第二節(jié)城市規(guī)劃與城市開發(fā)

一、城市開發(fā)的概念

二、城市開發(fā)的城市規(guī)劃干預7/4/202313一、城市開發(fā)的概念(一)城市開發(fā)的含義與類型“開發(fā)〞一詞是由英語Development翻譯過來的,原意是指以荒地、礦山、森林、水利等自然資源為勞動對象,通過人力加以改造,以到達為人類所利用的目的的一種生產活動。7/4/2023141．公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)2．新開發(fā)和再開發(fā)3．土地開發(fā)和物業(yè)開發(fā)

城市開發(fā)的類型7/4/202315城市開發(fā)主體不同可以分為公共開發(fā)和非公共開發(fā)兩種根本類型。兩者之間在行為準那么上存在著本質差異,前者以社會利益為出發(fā)點,涉及城市建成環(huán)境的公共領域;后者以個體營利為目的,如出售或出租不動產而獲得利潤,屬商業(yè)性開發(fā)(如果開發(fā)者是業(yè)主本身,并且以自用為目的,也屬于非商業(yè)性開發(fā))。1.公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)

開發(fā)主體不同非公共開發(fā)公共開發(fā)7/4/202316城市開發(fā)因環(huán)境根底條件不同,分新開發(fā)和再開發(fā)兩種根本類型。新開發(fā)是將土地從非城市用途轉化為城市用途的開發(fā)過程。再開發(fā)是城市建設環(huán)境的物質更替過程。環(huán)境基礎不同再開發(fā)新開發(fā)2．新開發(fā)和再開發(fā)7/4/202317根據城市開發(fā)客體不同,可以分為土地開發(fā)和物業(yè)開發(fā)兩種類型。土地開發(fā)包括道路和市政設施建設、場地平整和清理,俗稱“生地〞變“熟地〞。無論是新開發(fā)還是再開發(fā),如果涉及到大規(guī)模的成片開發(fā)，往往是首先進行土地開發(fā),然后進行分片物業(yè)開發(fā)。土地開發(fā)開發(fā)客體不同物業(yè)開發(fā)3．土地開發(fā)和物業(yè)開發(fā)7/4/202318〔二〕城市開發(fā)的經濟特征土地作為城市活動的物質載體,具有基地和區(qū)位兩種屬性；土地的基地屬性,如基地的大小、形狀、工程地質條件等,用以滿足城市活動的內部功能需求;

土地的區(qū)位屬性,用以滿足城市活動與外部功能需求的關系,因此主要與可達性和外部性有關。1.空間經濟特征基地區(qū)位1)水平空間可達性。7/4/202319可達性是指空間聯系的便利程度,主要與城市的道路系統和交通組織有關。各種城市活動對于可達性的要求取決于該活動對外部環(huán)境的要求。7/4/202320可達性對不同城市活動的經濟影響，決定了不同城市用地的空間變化趨勢不同的城市功能活動對可達性的需求程度不同首先各種活動的土地經濟效益對于可達性變化的敏感程度是

不同的。第二7/4/202321在水平向的區(qū)位中,中心區(qū)的可達性最高,向外部逐漸下降在垂直方向的區(qū)位中,地面層的可達性最高,向上部逐漸下降城市開發(fā)的空間經濟特征同樣表現在垂直方向2〕垂直空間的可達性。7/4/202322建筑物的經濟壽命是城市開發(fā)的時間經濟特征中一個重要概念,它涉及建筑物、地塊和房地產價值之間的關系。建筑物一旦落成,決定了既定用途下的房地產價值,表現為建筑物的售價或租金收入。2．時間經濟特征7/4/202323建筑物的經濟壽命和物質壽命是兩個不同的概念。建筑物的經濟壽命的終結并不意味著建筑物在物質上已經“報廢〞,而是地塊具有較現狀用途更為經濟的潛在用途。技術創(chuàng)新也會促進再開發(fā)時機的加快。7/4/202324二、城市開發(fā)的城市規(guī)劃干預(一)城市規(guī)劃公共干預的必要性在建國后至改革開放以前的30年間,我國城市土地使用實行的是單一、無償、無期限使用的行政劃撥制。由此造成的城市土地產權模糊、土地資源浪費和土地收益流失問題極其嚴重。7/4/202325上世紀80年代末,我國啟動城市開發(fā)和土地有償使用的市場機制后,使城市土地等資源在一定程度上到達高效益的開發(fā)和集約化的利用,但是城市的集約化開展是一個綜合概念,包括城市經濟開展水平和增長方式、城市運轉效率、用地結構、生活質量、環(huán)境質量、根底設施狀況等許多方面,是城市各種資源要素的全面優(yōu)化配置和利用。7/4/202326外部效應的存在公共設施開發(fā)的缺失價值準則的偏差信息不對稱的產生市場壟斷的危害我國轉型期市場的不完善性等……市場機制存在著自身無法克服的缺陷7/4/2023271．外部效應的存在外部效應的兩個根本屬性社會的某一個體或群體的行為影響到其他個體或群體的利益包括正面的和負面的兩種可能后果。外部效應的施加者和承受者之間無法或難以就利益補償協議作為約束條件外部效應所導致的利益損失或收益無法用貨幣價值來核算故不受市場機制作用7/4/202328在高度聚集的城市空間中,外部效應現象十分普遍,所造成的影響可能是局部的，也可能是整體性的。無論哪類影響都會因不動產開發(fā)活動周期長、難更改而產生長期負面效應。7/4/202329這不僅違背了公共經濟學中的公平準那么，而且人為增加了社會本錢。并且這些矛盾和利益關系是不能由市場本身得到調節(jié)的。當然，外部效應也可能是正面的，如因公共設施的改善帶來周邊地價的增值。7/4/202330市場機制無法促使公共設施的開發(fā)。城市的公共設施涉及到社會的整體利益和長遠利益，但往往沒有直接的經濟效益。城市公共設施的開發(fā)往往要求規(guī)模開發(fā)或相對完整的開發(fā)，而非公共部門無法勝任這些公共設施的開發(fā)。2．公共設施開發(fā)的缺失3．價值準那么的偏差外部效應難以用市場的價值準那么來衡量。7/4/202331由于社會個體的局限性，掌握市場信息不完善的情況總是存在，使個體的開發(fā)決策往往發(fā)生偏差，因而各個地塊的局部最正確配置并不一定帶來城市整體的最優(yōu)效益，反而可能導致房地產市場的供求失衡。4．信息不對稱的產生7/4/202332土地資源的稀缺性與永續(xù)利用的特性,使地價昂貴成為許多城市面臨的一個主要問題。這既影響到經濟和社會的正常開展，還會導致財富分配懸殊的加劇。因此，無論是土地私有還是公有的國家，政府都選擇了對土地市場進行直接和間接干預的管理方式。5．市場壟斷的危害7/4/202333改革開放以來,我國的住房由政府作為福利無償分配到作為商品由市場分配還不到20年,房地產市場開展遠不夠完善,培育和引導一個不成熟的市場,在更多情況下還要靠政府這只“看得見的手〞。6．我國轉型期市場的不完善性1〕不成熟的房地產市場。7/4/202334還存在著行政劃撥土地與商品化有償土地的“雙軌制〞。這必然會帶來土地流通中隱形市場的存在，干擾市場的運行規(guī)那么。在完成土地使用制度“并軌〞以前，對不同性質的土地進入市場必須由政府施以不同的控制。2〕土地使用“雙軌制〞所造成的隱形市場。7/4/202335影響土地和房產市場配置效率的因索還包括市場主體的行為方式。我國現代企業(yè)制度的建設還沒有真正完成，房地產開發(fā)的盲目性仍然很突出。為了克服市場的種種缺陷，促進城市開展和經濟增長方式的轉變，一定的公共干預是必不可少的。3〕現代企業(yè)制度的建設尚不完善。7/4/202336〔二〕城市規(guī)劃公共干預的方式城市規(guī)劃公共干預的方式不同規(guī)劃層次的控制與引導不同規(guī)劃管理手段的運用7/4/202337城市規(guī)劃作為公共干預的一種方式，其特殊作用在于土地利用的物質型控制。從對開發(fā)的控制和引導作用角度來看，規(guī)劃的體系可分為兩個層次：1．不同規(guī)劃層次的控制與引導城市規(guī)劃的體系戰(zhàn)略性的總體規(guī)劃實施性的詳細規(guī)劃為詳細的法定規(guī)劃提供框架性指導,不直接控制開發(fā)活動詳細規(guī)劃對開發(fā)活動行使具體指導和控制7/4/202338城市土地是城市各項建設不可缺少的資源,城市規(guī)劃的核心內容之一就是對城市土地資源的優(yōu)化配置。如建設用地的征用和爭購、用地工程的審批管理、土地使用權的招標或拍賣等,這就從源頭上掌控住了開發(fā)建設活動的走向,城市規(guī)劃也因此被稱為城市建設的“龍頭〞。核心內容2．不同規(guī)劃管理手段的運用城市土地資源的優(yōu)化 配置7/4/202339總之,城市是一個多元利益交錯的空間,政府如果放棄對這個空間的有效控制、法律監(jiān)督和對開展框架的主導,那么勢必導致城市開發(fā)失序。7/4/202340第三節(jié)城市規(guī)劃與城市經營

一、城市經營的概念二、城市規(guī)劃與城市經營的關系7/4/202341一、城市經營的概念“經營〞一詞源于經濟學，是市場經濟的重要范疇。經營的目的是以盡可能少的資本投入,調動起更多的社會資源,經過一定的創(chuàng)新活動,使之增值并實現增值。一般適用于經濟領域，更多的是商業(yè)領域。7/4/202342所謂城市經營，就是充分運用市場經濟手段，對城市所有資產進行集聚、重組、運營，從中獲取收益，謀求城市的自我積累和自我開展。城市經營的概念和內涵十分豐富，但核心是城市政府對城市資源的市場化運作。(一)城市經營的內涵7/4/202343在市場經濟條件下，城市是政府可經營的最大的國有資產，因此在政府的宏觀控制下，以經營理念管理城市，在城市管理中實現市場化、產業(yè)化和效率最大化的運做，使城市資產得到最大限度的顯值、保值和增值。

7/4/202344城市經營是對城市建設只講投入、不講收益的方案經濟時代公共福利老路子的一種重大改革，走以地建城、以城養(yǎng)城的城市建設市場化路子，其實質上就是在市場經濟條下，城市政府充分運用市場機制和市場規(guī)律，采用市場化的方法來解決城市開展問題的觀念和行為。7/4/202345城市經營以城市政府為主導，由企業(yè)、市民、其他社會團體共同參與。公司企業(yè)、團體組織及個人是城市經營活動的主要參與者、建設者和實施者主要是根據城市開展的各項法律、規(guī)章、目標來決策自己的經濟活動行為城市政府是城市經營活動的核心決策者、掌舵者、調控者，并通過城市規(guī)劃、城市開展法律、政策等引導、控制城市經營的效果1．城市經營的主體7/4/202346城市經營的客體具體包括：自然資源人力作用資源人文資源延伸性資源如土地、河流、山脈等如道路、橋梁、市政公用設施等如信息、品牌、冠名權等其中,城市土地作為最大的不可再生和不可移動的稀缺資源,是城市資產的最重要組成局部,也是調節(jié)城市經濟社會有序開展和保證市民生活工作環(huán)境的決定性因素.如人才、文化、科技等2．城市經營的客體7/4/202347城市資產的保值、升值和增值。例如大連市把環(huán)境建設作為城市經營的核心，利用級差地租理論，調整土地使用功能，以最小的本錢換取最大的效益，從1992年2001年，全市的土地及其地面實物加起來，總共升值了五倍多。3．城市經營的目標1)城市經營的目標在于促進城市經濟、社會和環(huán)境效益的綜合優(yōu)化與可持續(xù)開展7/4/202348市場經濟條件下城市開展所需的資金，主要依靠城市自己籌集，因此，利用市場機制，積極拓寬各種融資渠道并進行產業(yè)化經營，必然能有效地解決城市建設資金缺乏的問題，優(yōu)先解決阻礙城市經濟開展的瓶頸建設工程，實現城市的自我積累、自我增值和自我開展。2)建立城市開展資金流的良性循環(huán)。7/4/202349所謂城市競爭力,即一個城市在國內外市場上與其他城市相比,所具有的自身創(chuàng)造財富和推動地區(qū)、國家或世界創(chuàng)造更多經濟與社會財富的能力。如：最正確的人居環(huán)境,最正確的市場環(huán)境,最正確的投資和創(chuàng)業(yè)環(huán)境,最正確的生態(tài)環(huán)境等。從某種意義上說,提升城市在市場競爭中的比較優(yōu)勢,就是提升城市競爭力。3〕提升城市競爭力。7/4/202350二、城市規(guī)劃與城市經營的關系在理清二者關系之前，我們先對其進行簡單的比較，見下表:類別

城市規(guī)劃城市經營性質目標對象內容操作主體國家宏觀調控的手段、政策形成和實施的工具、未來城市空間構架，是城市發(fā)展需求與可能的發(fā)展前景之間的協調與引導城市政府運用市場經濟機制，整合各種社會經濟力量，通過對城市資源資本進行集聚重組和營運，促進城市發(fā)展的一種新的策略機制

創(chuàng)造良好的經濟發(fā)展環(huán)境和人居環(huán)境、改善城市社會、促進城市的可持續(xù)發(fā)展提高城市競爭力、實現城市綜合效益最大化以及城市的可持續(xù)發(fā)展城市或地區(qū)及所處區(qū)域的自然、地理、歷史、人文建設資源以及經濟和社會發(fā)展狀況城市的各種有形和無形資源

戰(zhàn)略性規(guī)劃和實施性規(guī)劃

戰(zhàn)略層面和策略層面

政府組織

政府、企業(yè)、社會組織、城市的市民

7/4/202351影響在市場經濟環(huán)境下，城市經營與城市規(guī)劃已經緊密地結合在一起，它們相互促進，相互制約城市規(guī)劃是城市經營的根底和指導城市規(guī)劃為經營城市各有形資產創(chuàng)造有利條件

城市規(guī)劃是城市經營的無形資本和重要方式

城市經營理念促進城市規(guī)劃的新開展城市經營為城市規(guī)劃提供物資支持城市經營是城市規(guī)劃實施的重要途徑和保障

(一)城市規(guī)劃對城市經營的影響(二)城市經營對城市規(guī)劃的影響7/4/2023521．以經營的思想規(guī)劃城市城市規(guī)劃對城市經營起著決定性的作用一是利用城市規(guī)劃的綜合觀點和整合能力克服目前經營行為中的狹隘利益觀,保證城市的整體利益二是把各種城市資源加以優(yōu)化整合,決定了城市土地及空間資源未來合理的使用、運營和發(fā)展三是為經營城市各項有形資產創(chuàng)造有利條件四是開發(fā)和積累城市無形資產ANDANDAND〔三〕城市規(guī)劃與城市經營的結合7/4/202353TOD是一種被西方國家的城市政府廣為采用的一種源自城市規(guī)劃的城市經營方式。所謂TOD,就是政府利用壟斷規(guī)劃帶來的信息優(yōu)勢,在規(guī)劃開展區(qū)域內,首先按非城市建設用地的價格征用土地,然后通過根底設施(主要是交通根底設施)的建設、引導、開發(fā),實現土地的增值。政府根底設施投入的全部或主要局部是來自于出售根底設施完善的“熟地〞,利用“生地〞和“熟地〞地價差來平衡建設本錢。2.以城市規(guī)劃角度開掘城市經營新方式7/4/202354城市規(guī)劃城市經營VS總之,我們應從城市規(guī)劃和城市經營的整合入手,加強二者間的融合,使其相互促進,共同開展。(四)當前我國城市規(guī)劃和城市經營的不協調性及根源1.城市經營就是土地經營。2.城市經營的本質是為城市建設籌集資金1.地方政府有急功近利的傾向。2.城市規(guī)劃與城市經營的脫節(jié)。7/4/202355第四節(jié)城市規(guī)劃與房地產經營

一、房地產經營的概念二、城市規(guī)劃與房地產經營的關系7/4/202356房地產又稱不動產,是房屋和土地兩種財產的合稱;房產是指建筑在土地上的各種房屋;地產是指土地(含水面、海域)及其上下一定的空間,包括各種根底設施、地面道路等。一、房地產經營的概念(一)房地產、房地產業(yè)及房地產經營7/4/202357由于在物質形態(tài)上,房產總是與地產聯結為一體,“房依地建,地為房載〞,房地產不可別離;在經濟形態(tài)上,從房屋建筑開始,到房地產的買賣、租賃、抵押、典當、贈與等各種活動,房產和地產表現為內在的整體性和不可分割性,所以房產和地產合稱為房地產。7/4/202358房地產經營是房地產業(yè)經濟活動的中心,是指房地產經營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有預測、有目標、有組織的經濟活動。房地產經營包括房產經營、地產經營和效勞經營。7/4/202359其中，房產經營主要指對城市各種房屋,如廠房、住宅及商業(yè)等用房進行的建造、維修、租賃、買賣等經濟活動，一般由房地產企業(yè)進行。7/4/202360地產經營指對土地的勘測、維修、整治以及土地平整、建筑物撤除、地下管線鋪設等土地開發(fā)活動。效勞經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設和經營管理過程中,在人們對房屋的使用過程中,所提供的一系列經營性效勞活動,如房地產開發(fā)、投資咨詢和價值評估;“拆遷、安置〞效勞;換房效勞;房屋修繕、裝飾效勞等的總稱。7/4/202361(二)房地產經營的特征房地產屬于不動產，其生產周期長房價和地價相互包含房產和地產的權屬轉讓必須符合國家法規(guī)房地產經營的特征7/4/202362(三)房地產經營的作用1.房地產經營是國民收入的重要來源2.房地產經營為國民經濟開展提供了根本的物質根底3.房地產業(yè)的開展有利于建立和完善社會主義市場經濟體系4.房地產業(yè)具有較強的投資導向作用，能夠促進產業(yè)結構的合理化5.開展房地產經營有助于擴大對外開放，引進外資7/4/202363據統計，2004年中國房地產業(yè)新設外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，實際使用外資金額59.50億美元。這意味著房地產業(yè)已經連續(xù)3年成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。7/4/202364類別

城市規(guī)劃房地產開發(fā)經營

性質目標發(fā)展戰(zhàn)略

空間

效益

政府行為

企業(yè)行為

維護公共利益,保障公民和法人的合法權益,促進城市全面發(fā)展追逐利潤最大化

從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件,確定城市的發(fā)展方向從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展

整體的空間結構組織和各類用地功能的配置

從局部考慮項目的區(qū)位選擇

經濟效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統一

開發(fā)項目、開發(fā)宗地或企業(yè)的經濟效益

聽取市民的反饋意見,滿足大多數市民的需要

搜集市場信息,適應市場的需要

考慮長遠的和遠景的效果,并兼顧近期的發(fā)展建設

注重近期的效果

時間

信息反饋

側重點二、城市規(guī)劃與房地產經營的關系(一)城市規(guī)劃和房地產開發(fā)經營的比較7/4/202365與房地產開發(fā)行為直接相關的大法主要有四部:中華人民共和國土地管理法?;?中華人民共和國城市規(guī)劃法?;?中華人民共和國城市房地產管理法?;?中華人民共和國建筑法?;?中華人民共和國行政許可法?。7/4/202366“房地產法〞第二十四條明確規(guī)定:房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統一的原那么,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。〞7/4/202367〔二〕城市規(guī)劃對房地產開發(fā)經營的影響影響2.城市規(guī)劃引導房地產開發(fā)，降低投資經營風險1.城市規(guī)劃是房地產開發(fā)經營的依據和指導3.城市規(guī)劃對房地產開發(fā)經營的法律控制性7/4/202368〔三〕房地產開發(fā)經營對城市規(guī)劃的影響1.房地產開發(fā)經營促使城市規(guī)劃向更深更廣的領域開展2.房地產開發(fā)經營是實施城市建設的最正確方式影響3.房地產開發(fā)經營促使房地產行業(yè)有自己的規(guī)劃設計隊伍7/4/202369不同經濟體制下的城市規(guī)劃模式的比較政府公對公的時候多

一定時期內某城市的理想藍圖

單一行政指令

體現政府意志，難免主觀、保守、剛性封閉、低效、成果要“注意保密”

只注重政府計劃完成，一段時期的終極目的計劃經濟下的城市規(guī)劃“各級政府所做的國民經濟計劃”

規(guī)劃管理對象

規(guī)劃時空范圍

規(guī)則管理手段

規(guī)劃觀念

規(guī)劃方法變化

規(guī)劃內容

變化方面

規(guī)劃依據

強調科學分析，立法監(jiān)督、公眾參與、高新技術手段

法律、經濟、教育、行政等手段并舉

市場經濟轉型下的城市規(guī)劃

更關注經濟和社會發(fā)展過程及社會公平，環(huán)境保護

強化大區(qū)域觀、注重可持續(xù)性

對象多樣化，注重多方利益的平衡

“各級政府所做的國民經濟規(guī)劃”和“看不見的手”（市場調節(jié)機制）二者兼顧

強化市場經濟意識，強調區(qū)域、開放、動態(tài)、法制、服務等意識

7/4/20237