內(nèi)蒙國(guó)際中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告

固陽(yáng)廣眾國(guó)際中心

項(xiàng)目前期定位報(bào)告2012.03報(bào)告提綱二．宏觀環(huán)境一．項(xiàng)目屬性解讀三．項(xiàng)目診斷五．寫字樓/公寓/LOFT部分四．商業(yè)分析六．營(yíng)銷建議報(bào)告說明：本報(bào)告旨在通過對(duì)固陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，深入解析固陽(yáng)商品住宅及寫字樓、商業(yè)的市場(chǎng)特征、客戶特點(diǎn)，并為項(xiàng)目提供合理的產(chǎn)品建議。報(bào)告提綱及報(bào)告說明一.項(xiàng)目屬性解讀目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)交通區(qū)位地塊屬性周邊配套項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—19萬(wàn)㎡大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、辦公、商業(yè)三大組團(tuán)，考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡高層建筑面積68013㎡多層建筑面積22050㎡底商建筑面積51055㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫字樓及公寓總建面45301㎡（地上）項(xiàng)目屬性解讀一.商品住宅及底商購(gòu)物中心寫字樓公寓商業(yè)及寫字樓商業(yè)酒店項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)縣核心位置，屬黃金地段，交通便利項(xiàng)目屬性解讀一.舊區(qū)固陽(yáng)老城區(qū)本案包頭白云鄂博固陽(yáng)固陽(yáng)新城區(qū)項(xiàng)目位于固陽(yáng)縣區(qū)，地處城市主干道阿拉塔大街和新建路交匯處，是連接舊城區(qū)和新城區(qū)的橋梁，駕車6分鐘即達(dá)縣政府，是固陽(yáng)縣核心商務(wù)區(qū)域，同時(shí)也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展要地。地理位置距離地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：0公里距離汽車站：2.5公里交通樞紐城市主干道：阿拉塔大街（接駁包白線貫通全縣）、新建路等配套學(xué)校:固陽(yáng)二中、小鴻雁雙語(yǔ)幼兒園、新城小學(xué)、縣黨委等醫(yī)院:包頭市中心醫(yī)院固陽(yáng)分院、中蒙醫(yī)院等項(xiàng)目屬性解讀——地塊性質(zhì)綜合用地，地形方正，原縣政府和公務(wù)員小區(qū)，屬于高素質(zhì)人群聚集區(qū)域地塊位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：項(xiàng)目處于固陽(yáng)商務(wù)區(qū)核心位置，緊鄰兩條城市主干道，獨(dú)享縣中心廣場(chǎng)，比肩廣眾假日酒店，利于塑造高端形象，地塊周邊住宅項(xiàng)目多為6層住宅房，為公務(wù)員居住區(qū)，人口素質(zhì)較高。不利因素：附近高端商業(yè)項(xiàng)目銷售不暢，辦公項(xiàng)目去化緩慢。項(xiàng)目屬性解讀一.原行政辦公區(qū)宗地廣眾購(gòu)物中心（商圈之二居住區(qū)、商業(yè)底商居住區(qū)、商業(yè)底商居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)縣中心廣場(chǎng)廣場(chǎng)天和商廈（商圈之一）項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)作為“包頭城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)圈”重心之一,具備很強(qiáng)的輻射力，為項(xiàng)目塑造高起點(diǎn)、廣泛引入客群奠定基礎(chǔ)固陽(yáng)是包頭市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，固陽(yáng)縣是包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的重心之一，本案位置為“重心的重心”根據(jù)規(guī)劃，未來包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈將形成以固陽(yáng)縣為中心的城市群，按照“兩軸—多點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)推動(dòng)沿S211和包白交通干線兩條軸線的工業(yè)園區(qū)和資源富集地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展

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項(xiàng)目屬性解讀一.包頭白云鄂博固陽(yáng)黃河發(fā)展軸呼包沿線發(fā)展軸主要鐵、石礦分布7項(xiàng)目界定：具有較強(qiáng)輻射力三線，是縣城核心區(qū)域大規(guī)模綜合體項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市核心區(qū)域城市發(fā)展方向，商務(wù)商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域交通組織便利臨一條城市主干道，昭示性強(qiáng)環(huán)境生活設(shè)施完善周邊擁有完善的生活配套輻射力呼包鄂重心較強(qiáng)的輻射力對(duì)客群引入有推動(dòng)作用項(xiàng)目大規(guī)模建面91113平方米低容積率容積率2.27項(xiàng)目屬性解讀一.本報(bào)告要了解的關(guān)鍵問題固陽(yáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？問題一固陽(yáng)商辦市場(chǎng)研究？重點(diǎn)商圈調(diào)研？目標(biāo)客群尋？商辦產(chǎn)品建議？問題三固陽(yáng)目前在售項(xiàng)目總體及各戶型段供應(yīng)量、成交量、價(jià)格分析？固陽(yáng)客群研究？本項(xiàng)目產(chǎn)品建議？問題二二.宏觀環(huán)境固陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析市場(chǎng)需求量分固陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、一、三形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，城市規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，形成單核心狀態(tài)，商務(wù)商業(yè)資源集中于老城區(qū)2007年，固陽(yáng)縣完成生產(chǎn)總值46.5億元，同比增長(zhǎng)18%；工業(yè)增加值完成19.5億元，同比增長(zhǎng)25.7%；財(cái)政收入完成5.5億元，同比增長(zhǎng)25.24%；固定資產(chǎn)投資完成43.8億元，同比增長(zhǎng)29.1%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成7.1億元，同比增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12006元，同比增長(zhǎng)20%；農(nóng)牧民人均純收入4739元，同比增長(zhǎng)15.4%。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明：全縣第三產(chǎn)業(yè)滯后消極、第二產(chǎn)業(yè)基地格局，分布于固陽(yáng)外圍；中部以舊區(qū)是全縣行政與商務(wù)中心。二.宏觀環(huán)境鐵礦工業(yè)園區(qū)石礦工業(yè)園區(qū)縣行政與商務(wù)中心農(nóng)業(yè)綠色園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了固陽(yáng)75%的常住人口分布在市縣區(qū)內(nèi)，主要集中于舊區(qū)和新區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)高素質(zhì)人口導(dǎo)入；資源型企業(yè)、公務(wù)員、員工收入水平良好11年末，包頭市全市常住人口21.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口占5.1萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口占16.2萬(wàn)人；近年新興消費(fèi)人群主要由當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、鋼鐵、煤化工等工業(yè)企業(yè)員工、科研骨干及構(gòu)成。本案主要除當(dāng)?shù)乜腿和?，需擴(kuò)容吸納外源客群。二.宏觀環(huán)境核心商務(wù)區(qū)人均年收入3-5萬(wàn)居住區(qū)鋼鐵、礦石煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地高層領(lǐng)導(dǎo)人均年收入5-10萬(wàn)鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地普通工人人均年收入4-5萬(wàn)居住區(qū)農(nóng)牧業(yè)業(yè)人均年收人口約2-3萬(wàn)居住區(qū)作為介城鎮(zhèn)惰經(jīng)濟(jì)桃圈的令組成傭城市歐，固昆陽(yáng)經(jīng)拔濟(jì)實(shí)心力較鏈強(qiáng)。嫩其經(jīng)工濟(jì)總繭量在曠包頭皮市內(nèi)四排名逗第一喪，是包頭故城鎮(zhèn)的中部心發(fā)展芹區(qū)域，具培備一告定的衡輻射域力，競(jìng)礦產(chǎn)酷資源膊豐富紡及土館特產(chǎn)蓄貿(mào)易態(tài)發(fā)達(dá)演，出深現(xiàn)了寒私營(yíng)拜礦主杠和企晚業(yè)主備的頂竟級(jí)財(cái)仙富階拌層包頭踢、白池云鄂溝博與刊固陽(yáng)美距離筋較近服，由英于礦豬產(chǎn)資復(fù)源的窗致富藏之路猜，吸咬引了島周邊漲很多膠投資軋者怪，使軋得礦主這一節(jié)財(cái)富農(nóng)階層大量務(wù)在固鋸陽(yáng)縣菊城置橡業(yè)二.宏觀禍環(huán)境固陽(yáng)香礦產(chǎn)詠資源眾豐富概，其奏中最熱為著伸名的邊鐵礦。礦場(chǎng)棋資源撐的分竄布：全縣盜各類統(tǒng)礦山耐企業(yè)鄭均分查布在劇縣區(qū)仔周圍峽以及回邊遠(yuǎn)拼地區(qū)割；包固海陽(yáng)礦壟場(chǎng)多死為國(guó)軋有，匹，也聲存在所一部攪分私圣營(yíng)礦團(tuán)主。近年鑒來包帶頭市GD題P持續(xù)宣高速件增長(zhǎng)糾，固遣陽(yáng)也瓦隨著排城市漲的進(jìn)巾程發(fā)印展，蠅人均GD倘P決定濾了包油頭房醉地產(chǎn)歷市場(chǎng)核仍處格于快旋速發(fā)安展期紫，同寸時(shí)，琴也決鉛定了建固陽(yáng)觸房地檢產(chǎn)的論快速媽發(fā)展魄期。固陽(yáng)人均波可支揀配收昏入均因保持紛較快駱增速減，在包頭城鎮(zhèn)市位高居前拴列，繪購(gòu)買劍能力打和消到費(fèi)潛速力顯斬著增塑長(zhǎng)二.宏觀濁環(huán)境固陽(yáng)商品癢房?jī)r(jià)練格逐喬季度紹穩(wěn)步可提升桃，2摧009年出折現(xiàn)需疤求爆測(cè)發(fā)式濃增長(zhǎng)夾，房鈴地產(chǎn)騰提速歷，相憐關(guān)政易策頻親出，天2010年供搶應(yīng)量陡和成文交量的下跌瘦，價(jià)豬格保工持平德穩(wěn)綜合魯目前朗主要累的政化策面申、經(jīng)眼濟(jì)面繳、市招場(chǎng)面趴的因戴素進(jìn)合行對(duì)韻比，沃雖然買固陽(yáng)給房地按產(chǎn)市豈場(chǎng)的括購(gòu)房音人群規(guī)以當(dāng)莫地客陡戶為汁主，塵外來拳自住逢及投躁資性胳需求泥相對(duì)宴較少賴，但租市場(chǎng)互大環(huán)廁境的司變化撲（主窮要指蠟國(guó)家礦調(diào)控國(guó)帶來址的影緊響）沙對(duì)固塘陽(yáng)當(dāng)盟地的擠房地宗產(chǎn)市蕩場(chǎng)仍轟然會(huì)愉有一舉定影纏響，視入市瞇時(shí)機(jī)胡的不飲同把絕握，捕給樓廟市造某成了躍觀望味氛圍暮，從筑而使扛企業(yè)怒放緩榆了開嫩發(fā)節(jié)叢奏。2010年，減由于呼受政危策調(diào)赤控等鵝方面昌的綜逝合影骨響，邀市場(chǎng)座中的研有效鋸需求衛(wèi)受到襯一定筑抑制高，樓經(jīng)市中賠的觀凡望氛幟圍日穿益濃水重，標(biāo)從而德使得己成交膊量較2011年出顯現(xiàn)大形幅度巷下滑周。但臘近期駕從市熊場(chǎng)反哭應(yīng)來購(gòu)看，炮全國(guó)阿大部白分城扣市的侍銷售指情況頃都出語(yǔ)現(xiàn)了詢不同瘋程度服的回漆暖，咬但仍急然無威法恢仆復(fù)到瀉去年倆同期桶水平緒。因馬此，透我方代預(yù)測(cè)父，固陽(yáng)豈縣的挽商品腹房成代交量沒也會(huì)棚隨著奮全國(guó)勤銷量蜻的回其升而霞逐步裁上升永，但沫總量劣無法扁比擬20具09年市諒場(chǎng)反指彈現(xiàn)殃象。投資血和自頸主需踢求的專減弱漂，購(gòu)呀房人騰群范聽圍的戴狹窄腿，決良定了宵商品倍住宅刺價(jià)格滲變化恥幅度帥有限沸。固陽(yáng)發(fā)房地哪產(chǎn)市銹場(chǎng)中巷，房欄屋去券化動(dòng)木力主鈴要來慣自于蒼當(dāng)?shù)啬途用裢?，外錢地移嶄民較恥少，貸導(dǎo)致持自住饅及投壤資性掃需求止較弱士，使欠得當(dāng)襯地市耕場(chǎng)的雙消化牧能力泡有限醉。此慢外，細(xì)置業(yè)均者購(gòu)混買力亦不足陰也是跟制約演價(jià)格上上漲攤的主哥要因混素。酒因此障，我歐方預(yù)要測(cè)未耐來成碧交價(jià)魔格上孟漲動(dòng)切力不臥足，佛仍將賤維持雜相對(duì)師穩(wěn)定皮的走奏勢(shì)。二.宏觀伶環(huán)境市場(chǎng)址結(jié)論催-經(jīng)保濟(jì)產(chǎn)徹業(yè)結(jié)簽構(gòu)決遭定了盛主流失消費(fèi)仗人群作為顏“城懼鎮(zhèn)經(jīng)寺濟(jì)圈遼”城勵(lì)鎮(zhèn)群爪的核姜心城惡市，蠻具備悲較強(qiáng)雕的輻蘭射力爐，其型經(jīng)濟(jì)醫(yī)總量漠和人反均收畢入水弦平日伐益凸衰顯;固陽(yáng)如第二丑產(chǎn)業(yè)氧相對(duì)達(dá)發(fā)達(dá)碎，礦沫產(chǎn)采缸掘業(yè)材以及關(guān)大型趙工業(yè)競(jìng)企業(yè)存和科蛛研單斯位形胞成了疼較大先量的神城市展財(cái)富蹤蝶人群井，是降固陽(yáng)央中高謀端消侄費(fèi)市音場(chǎng)的它有力雄支撐沾；房地織產(chǎn)市披場(chǎng)雖摔然增崗速減林緩，港但仍趁處于日快速大發(fā)展安期，貞未來充市場(chǎng)汗?jié)摿Π窨春梅?，但貴競(jìng)爭(zhēng)療程度掀將會(huì)們加劇烘。二.宏觀稍環(huán)境（三撐）項(xiàng)站目診畏斷市場(chǎng)份認(rèn)知項(xiàng)目客自身候診斷戰(zhàn)略蓬定位產(chǎn)品拌定位顛建議選擇碰研究獻(xiàn)產(chǎn)品根據(jù)付項(xiàng)目早屬性顏及區(qū)型位條貪件，桃確定抽以舒冬適型閥戶型旬為主滔力的桃住宅飯項(xiàng)目瘋、標(biāo)蘇準(zhǔn)辦異公以綱及小們戶型襖公寓寨、商應(yīng)鋪為晉本次歉報(bào)告被研究蒙的產(chǎn)糞品對(duì)籠象。項(xiàng)目暢容積紫率2.六27，住粱宅產(chǎn)暴品多覆為小占高層濁產(chǎn)品坦，但歇因區(qū)導(dǎo)域市柔場(chǎng)小緩高層篩產(chǎn)品齒處于滅起步連階段骨，可禁比案晴例較叉少，糟因此塑該部畜分著沉重研詳究舒逆適型腔戶型鈴產(chǎn)品果。商業(yè)恩、辦巾公部客分體狗量較竄大，盞且項(xiàng)躲目屬霞于核亞心商憐務(wù)區(qū)櫻域，糖應(yīng)重鋸點(diǎn)考冰量標(biāo)筑準(zhǔn)普同通式侵辦公蓄和具冬有投愁資功蹈能的軟產(chǎn)權(quán)望式辦不公，氧兼具鎖居住尺功能以，以澤降低誕風(fēng)險(xiǎn)掩快速滅去化科。項(xiàng)目元診斷（一遠(yuǎn)）住題宅部?jī)煞秩?無小套型限制區(qū)位良好高端容積率約2.13舒適戶型區(qū)位條件檔次多層、小高層項(xiàng)目醬條件需研誕究的另產(chǎn)品杜屬性屬性住宅首改不型商辦屬性核心區(qū)位容積率約3.1小高層企業(yè)需求個(gè)人需求核心區(qū)位項(xiàng)目勾條件需研銹究的澡產(chǎn)品撕屬性屬性商辦標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)權(quán)植式辦公（公襲寓）二次或多撈次改善烏型市場(chǎng)仗分析—固陽(yáng)娘土地雙成交等量相錦對(duì)較闖少，乞近年烤成交洞價(jià)格懼變動(dòng)芒平穩(wěn)項(xiàng)目匯診斷（一虹）市場(chǎng)長(zhǎng)認(rèn)知三.老城區(qū)土逗地成饞交量指較小消，新城鏡區(qū)是成涉交重畜點(diǎn)區(qū)丙域，幣土地餓用途時(shí)多為住宅用地20踢09-2控010界，包綿頭商憑品房業(yè)年度徐供求貓比波路動(dòng)落睛差較姿大。爬受市膨場(chǎng)大艙環(huán)境儀向好覽的影蛙響，20景09年消整體霸市場(chǎng)占看好狂，供顆求比春接近簡(jiǎn)均衡殲，而單到了2011年，唐商品葉房供亞求比科走勢(shì)返大幅擴(kuò)下挫呼，市環(huán)場(chǎng)失右衡，勻供大奪于求棗局面桑加深辣；從2011年1季度眨至20借12年1季度釋供求嚼及價(jià)斗格看茄，受盞大市保場(chǎng)調(diào)什控政差策打景壓，禮成交救價(jià)格窮略有螺下滑訴，且攤成交蹤蝶量均騎小于承供應(yīng)礙量，敵。項(xiàng)目袋診斷（一飯）市場(chǎng)彩認(rèn)知三.市場(chǎng)推分析——固陽(yáng)角縣重點(diǎn)怠在售冊(cè)住宅愛項(xiàng)目蘋成交援價(jià)格桐主要鴉分布燃于23啟00-2800益元/庸平方嘆米之搬間，認(rèn)部分陷高端遍項(xiàng)目團(tuán)成交挖均價(jià)撐突破3000翅元大滲關(guān)固陽(yáng)欄商品娘住宅孩成交衫價(jià)格見分級(jí)頂具有基自身探明顯饒?zhí)攸c(diǎn)紡，單宗價(jià)與光戶型買居室絨數(shù)成也正相規(guī)關(guān)，隨著業(yè)戶型封面積孟的增笨大，粱成交依均價(jià)辨走高裕，一房鋼成交謀價(jià)格蔑為25編14元/平方卸米、鋤二房木成交團(tuán)價(jià)格累增加盆至29豬18元/平方慌米、擔(dān)三房徹成交倒價(jià)格尖為31殿46元/平方紛米、姓別墅驗(yàn)成交性價(jià)達(dá)暮到了50安00元/平方僻米。這主早要是傲由于頂兩房談、三壩房、攤四房迫都是沿以高惹端形弓象入哥市，放且多利分布裹于昆邊區(qū)和色青山錦區(qū)，藝所以胡單價(jià)眼較高部分斯項(xiàng)目峽由于鋤地段注位置拘、社哈區(qū)環(huán)王境、夾品牌胳物業(yè)稻等因著素價(jià)貍格已禮突破300蓮0元/㎡。固陽(yáng)賢縣商品妨住宅欠價(jià)格賣分級(jí)犬與戶陣型面蜘積成邊正比何關(guān)系苦，戶腫型面虎積越則大，房誠(chéng)單位蹈成交瘡價(jià)格叔越高。市場(chǎng)柔分析樸——固陽(yáng)諒縣在售塌項(xiàng)目幅中二椅房為傾主流秧供應(yīng)獄和成憑交戶遲型，小三饒房也存期在一震定的鞭市場(chǎng)天空隙項(xiàng)目昆診斷（一苦）市場(chǎng)梳認(rèn)知三.固陽(yáng)使在售錄項(xiàng)目煎供應(yīng)素以80店-110m2的二丹房居多紅，90-俯120m2面積偵段三或房供法應(yīng)較堤少，煩并輔管有少濤量120-唇16復(fù)0㎡三房固陽(yáng)潑縣在舅售項(xiàng)香目二債房成挑交主劣要集裝中在80儲(chǔ)-110m2之間棚、三怪房成假交主襪要集膏中在12馳0m2左右親，輔風(fēng)以一幕定數(shù)威量130-虜160m2的三娃房，富躍層危銷售徑較好，市它場(chǎng)空莖缺產(chǎn)畫品；蔬固陽(yáng)奶客群蜓對(duì)于宋小高賭樓層撫的接捧受度畢有抗弊性，館價(jià)格釘偏高敏，總湯價(jià)超嗓過心彩理承欺受預(yù)嫁期。舊區(qū)川發(fā)展冶相對(duì)器較早貼，目贏前該臟區(qū)域忌可開慶發(fā)的醉土地妨資源藍(lán)已經(jīng)在不多搞，因芒此推彎案規(guī)緞模有難限。新區(qū)朝均呈吹現(xiàn)供屋大于處求的客態(tài)勢(shì)痛。去紡年受明大市休場(chǎng)影前響余轎留的蠶存量新，預(yù)鉤計(jì)2012袍年，膠該區(qū)堆域仍耀將延切續(xù)以遷消化僅市場(chǎng)斬存量揉為主鍛。客戶濱分析畏—受繁工作窗及區(qū)齊域認(rèn)密知的拒影響侮，客唉戶普叨遍有藝較強(qiáng)蕩的置致業(yè)區(qū)捧域傾冰向，便最高奶承受右總價(jià)30-4壘0萬(wàn)沿元，孩對(duì)單循價(jià)提神升幅房誠(chéng)度有宅較大性抗性意向知購(gòu)房涉區(qū)域覽中：舊區(qū)賢占50挺%，其揉次是濤新區(qū)毛，占病三成美多。對(duì)裝萬(wàn)修房暴的接逗受度削較低怪：選擇床豪裝辟和精館裝房秤的比釣例只牛有10裹%左右流。價(jià)格艘承受航方面闊：?jiǎn)蝺r(jià)搜承受懲力比晶例最幫高的確是3000慚-3500元/平方劃米（52前.6凈%），推其次椒是2500蹦-3000元/平方尋米（30飛.3然%）。煉總價(jià)啄承受盒方面嘆，62爛.3富%的意姑向購(gòu)產(chǎn)房者萍最高償承受視的總艦房款平在30-4允0萬(wàn)元車之間語(yǔ)，能碎承受40萬(wàn)元盞以上鍋的被舌訪者閑占35異.1愁%。項(xiàng)目穴診斷（一訊）市場(chǎng)潮認(rèn)知三.兩房市場(chǎng)盯供應(yīng)沖量較習(xí)大，傘且市行場(chǎng)接裙受度崗高，吳在同剪一個(gè)識(shí)項(xiàng)目憂中銷監(jiān)售速消度明件顯快片于其己他戶孔型。兩房以上倡的大猛戶型多由于斜總價(jià)賺過高氣，市賽場(chǎng)供貴應(yīng)量饑偏少瞞，且絲式銷售撈狀況對(duì)欠佳俘?？蛻艨胺治鼍d—為億追求綠舒適做型居照住，饞三居烈室是編主要宅需求寒戶型營(yíng)，置觀業(yè)目翠的改拴善型易居住面積謀需求君以中覽等偏哀小戶潤(rùn)型為研主。80-仰110平方左米占療比74檔%。比攻例最凡低的碼是120-160平方著米。戶型壩需求去五成祝多為晉三居丑室，俱其次旗是二羞居室六（36汽%）。購(gòu)房鎮(zhèn)目的扣以改倒善型誘需求鏈為主增（70有.1低%）。項(xiàng)目阿診斷（一帖）市場(chǎng)巷認(rèn)知三.價(jià)格梁是首獵要關(guān)性注因易素，針未來呢定價(jià)訓(xùn)需謹(jǐn)袖慎意向協(xié)購(gòu)房錫者選釣擇住征宅小進(jìn)區(qū)時(shí)筒，最嘴關(guān)注耀的因餐素依只次是鑄價(jià)格俱、地種段、白公共泳交通唐、周睛邊生職活配萄套設(shè)竟施、搶會(huì)所渡設(shè)施茂、物偏業(yè)管譽(yù)理等型。對(duì)區(qū)唇域規(guī)陵劃、資建筑池風(fēng)格摸的關(guān)響注度愁最弱糊?？蛻舻K分析眠—“北圈層童文化舞”的冬口碑筋傳播閥是主邁要渠棵道，必由于廊當(dāng)?shù)乜窢I(yíng)銷逢理念耀的滯司后，債對(duì)活動(dòng)蛛與D趁M睬運(yùn)用結(jié)較少恥，造若成人彩們接向受度啊較低固陽(yáng)涉意向津購(gòu)房拳者獲圣取房尾屋信蝦息的皇主要亭渠道弦是朋解友介痛紹、監(jiān)戶外款廣告禮。意向表購(gòu)房日者關(guān)冶注的翠配套迎需求嫩依次布是超遞市/便利降店、攻郵局算銀行偽、醫(yī)衡療設(shè)止備等鉆。項(xiàng)目膛診斷（一瘡）市場(chǎng)仇認(rèn)知三.35林-4槳5歲亂，有怠年輕匠化趨糊勢(shì)，爬本科夜及大倆專高羊?qū)W歷警，見呈識(shí)廣客戶魔分析呼—家庭轟年收露入較根高，倆追求矩生活跳舒適收型近七椒成家卷庭年啞收入持在5-15萬(wàn)元斯之間旦。年所收入私10萬(wàn)元皂以上艘的占23框.7針%。擁有閉私家枕車的姐占四攪成。私家窩車以10萬(wàn)元房誠(chéng)以內(nèi)忘的經(jīng)謠濟(jì)型講轎車爆為主拒，部竭分擁赤有20萬(wàn)元雄以上苦的中賽高檔疏轎車甲。休閑虜活動(dòng)格比較陡多元倦：選祝擇朋離友聚耳會(huì)比鋼例最阿高，混其次付是補(bǔ)殊充睡俗眠，倡第三斃是購(gòu)肅物消鉗費(fèi)。島此外靠，運(yùn)貼動(dòng)健游身的豎比例五較少拿。項(xiàng)目蠟診斷（一卷）市場(chǎng)墨認(rèn)知三.客戶在城殖市中番有多爽套物位業(yè)，墻置業(yè)京經(jīng)歷景豐富刷，對(duì)滔現(xiàn)狀家居住親條件陶基本摔滿意桌，再甘次置累業(yè)20醬23專/6譯/3綱0較強(qiáng)娛的置渠業(yè)區(qū)冶域傾呆向，睡主要紫選擇果舊區(qū)袍；對(duì)裝驅(qū)修房濫認(rèn)可僚程度聚較低歇；最高卷承受還總價(jià)30辛-4仰0萬(wàn)元慘，對(duì)枯單價(jià)感提升嘴幅度效有較蹤蝶大抗煉性；兩居崇室是竊主要激需求然戶型；追求邁舒適晃性，安改善衡生活吧環(huán)境需求眨偏好關(guān)注綠要素置業(yè)源要素到排序跨：價(jià)格項(xiàng)、地必段、史交通伶、配怨套設(shè)扔施獲取沃信息屢渠道：口碑剝是首飛要傳暫播途露徑，“圈層”很重質(zhì)要35愿-5恥5歲之炭間；職業(yè)活以礦尿業(yè)、公務(wù)狂員等中面高層挪管理讀人員衰以及槽私營(yíng)坊企業(yè)留主和給礦主挑；主要返來自照固陽(yáng)磚縣內(nèi)賺，一活部分喊來自刊周邊笛縣市景；客戶嘩特征市場(chǎng)仿調(diào)查聲和深牛入訪潛談顯鄉(xiāng)豐示的固陽(yáng)中高門端客雄戶客益戶特惡征及戲偏好項(xiàng)目礎(chǔ)診斷（一缸）市場(chǎng)枯認(rèn)知三.26固陽(yáng)商品卵住宅性市場(chǎng)脾總結(jié)項(xiàng)目廚診斷（一助）市場(chǎng)坊認(rèn)知三.一級(jí)市場(chǎng)112兩房孔成交怠總價(jià)疤為27銳-30萬(wàn)元凍、三或房成勾交總珠價(jià)為35-45萬(wàn)元貪；3追求絲式舒適睜型生仔活的翁改善庸型購(gòu)社房需伙求客謎群占想首要閉位置6市場(chǎng)遲平臺(tái)泛內(nèi)兩泛房（80欲-110平方療米）題、三挑房（90-粒130平方壇米）寶去化越快，潛需求直量大遺，14京0平方畜米以診上大朝戶型蛛去化灘速度瘋較慢對(duì)價(jià)攜格較負(fù)為敏蛋感，睡單價(jià)300柄0元基虹本為帶“坎德”，4000元是斷提價(jià)圖心理秋底線紐奉；對(duì)小崖高層稻產(chǎn)品笑有一量定抗襲性，氧此類氧產(chǎn)品魚較少恒，主廢要原棄因?yàn)閼虺擎?zhèn)基人口巷居住奶相對(duì)虜較少鑼；4舊區(qū)灘是仍姓是首線要置碰業(yè)區(qū)濱域5典型補(bǔ)項(xiàng)目援分析三.固陽(yáng)觸國(guó)際甚廣場(chǎng)美源例豪庭廣場(chǎng)遠(yuǎn)項(xiàng)目佳雨逆花苑12341234競(jìng)品版比選累原則返：根據(jù)提項(xiàng)目爸的情個(gè)況，施項(xiàng)目聾所處咬位置窗、預(yù)扮期價(jià)煩格、走定位嚴(yán)客戶回和戶鬼型面娃積四叉?zhèn)€方忽面的獨(dú)條件留對(duì)固頌陽(yáng)住捏宅項(xiàng)模目進(jìn)飾行篩謎選。我們穩(wěn)對(duì)固課陽(yáng)在痰售住落宅項(xiàng)斯目中毛進(jìn)行特比對(duì)命尋找摘，結(jié)裝合位伐置市飲中心擺、戶珠型中浴等偏振大、辜高單培價(jià)、珍高總拴價(jià)、睡客戶個(gè)定位掏在中沫高端蓮人群握的特去點(diǎn)，逐最終后圈定4個(gè)核承心競(jìng)到爭(zhēng)項(xiàng)研目，姑他們謎是固朱陽(yáng)國(guó)嫌際廣萍場(chǎng)、延美源貪豪庭習(xí)、廣嚷場(chǎng)項(xiàng)濁目、差佳雨殼花苑壓。同樣差的過婚程，眠我們顯對(duì)即級(jí)將入臨市項(xiàng)挪目進(jìn)最行篩嘆選對(duì)截比，街最終嗓圈定概，固滴陽(yáng)國(guó)羽際廣支場(chǎng)項(xiàng)褲目為卵未來然的主愧要競(jìng)狐爭(zhēng)項(xiàng)猜目。項(xiàng)目婦診斷（二牢）典型戚項(xiàng)目勢(shì)分析位置戶型價(jià)格客戶核心競(jìng)品項(xiàng)目1234三.項(xiàng)目徹診斷（二強(qiáng)）項(xiàng)目烤屬性商品平住宅嘗及底城商購(gòu)物辮中心寫字健樓公寓商業(yè)鵝及寫優(yōu)字樓商業(yè)酒店主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡可銷售面積68013㎡底商建筑面積8862㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫字樓及公寓總建面45301㎡（地上）大盤薄與小遼盤的盯優(yōu)勢(shì)誕在于耐生活辣方式及的營(yíng)莖造，蛋項(xiàng)目楚需要吩提升爛項(xiàng)目擇地塊懲價(jià)值扔，擴(kuò)崖容吸趨附整屋個(gè)包跪頭周嬸邊市特場(chǎng)客依群。三.項(xiàng)目見診斷（二午）問題斑診斷區(qū)域盤屬性區(qū)域笑認(rèn)知項(xiàng)目廈屬性做地通過畜“做浸地”菌，逐潛步消醋除區(qū)間域非伙中心桑感認(rèn)壟知，耕提升駱項(xiàng)目鑒地塊與價(jià)值綁，擴(kuò)棋容吸經(jīng)附整活個(gè)包伙頭周配邊市痛場(chǎng)客美群，失達(dá)到耀開發(fā)駕目標(biāo)職。三.項(xiàng)目粥診斷（二恭）以什輪么方瘡式做辱地？區(qū)位首屬性項(xiàng)目披規(guī)模做地問題登診斷以什防么方秧式做猜地？新市豎鎮(zhèn)開橡發(fā)模立式我們娘有什俊么？——82圖59仁9㎡、老嬸區(qū)與抓新區(qū)調(diào)相接權(quán)、環(huán)灘境好潤(rùn)，但文區(qū)域咳發(fā)展懶滯后隆，配謹(jǐn)套缺南乏我們鉆要做嫁什么記？——消除扛消費(fèi)作者的挑陌生障認(rèn)知我們脅的出度路？——完善陳生活陰配套外部住功能共內(nèi)部?jī)A化三.兩室可兩廳貞一衛(wèi)11儀4.樂61叮M2兩室鏈兩廳固一衛(wèi)11爪7.炸47素M2三室述兩廳飼兩衛(wèi)15寺0.倘18庭M2三室膚兩廳抄兩衛(wèi)15挨0.旱71遼M2“做嫩地”叉的弊鵲病競(jìng)爭(zhēng)妥環(huán)境容易濃千篇唉一律熔，缺鉗乏性窯格1造城刊有余緊，生源活不泡足2有“潛城”愉沒“注市”3固陽(yáng)惹城市支廣場(chǎng)固陽(yáng)津需要普重新疲建立擾綜合溜服務(wù)煮體系肺新標(biāo)陽(yáng)準(zhǔn)此盤歌“做返地”婆，直若接“場(chǎng)做產(chǎn)利品”地理斑位置炸之后陽(yáng)，缺取乏人偉氣缺乏犧性格歐，產(chǎn)陡品有忠余而絮生活丙不夠項(xiàng)目推診斷（二北）如何何才能糾有所如不同銹？三.項(xiàng)目漂診斷（二花）固陽(yáng)暖綜合站體大編盤新釣標(biāo)準(zhǔn)城市紀(jì)中的罩理想擴(kuò)家園新市李鎮(zhèn)功張能的旋復(fù)合炮性，登避免都單一內(nèi)帶來邁的市斬場(chǎng)風(fēng)半險(xiǎn)，新市婚鎮(zhèn)應(yīng)貨滿足圖不同拔人群鍛的居木住理晝想，職具有判很強(qiáng)邪的和揀諧性傘與包獸容性斯。營(yíng)造供不同往客戶瘋?cè)旱撵o多種波生活西方式禁。社區(qū)田形態(tài)惱應(yīng)符惡合主歐題化節(jié)生活以方式述，具境有識(shí)守別力軌。造城——新市很鎮(zhèn)模長(zhǎng)式理想頌家園——造生注活新城圾性格33三.三室灰二廳繩一衛(wèi)11根0.霜5M2三室襯二廳床二衛(wèi)14妖4.違6M2三室貼二廳膨二衛(wèi)12阿6.烏1M2二室針二廳聾一衛(wèi)96容.6鞋M2二室走二廳教一衛(wèi)89酸.6暑M2項(xiàng)目盒診斷（三往）戰(zhàn)敵略定辟位——生態(tài)厚居住·國(guó)際鑼化標(biāo)妹準(zhǔn)·新市畜鎮(zhèn)市場(chǎng)房誠(chéng)機(jī)會(huì)戰(zhàn)略箭定位產(chǎn)品厭定位突出電本案璃區(qū)域來最大喂的優(yōu)胸勢(shì)——生態(tài)狂性；重點(diǎn)秘挖掘診地段添資源你，塑膝造固仙陽(yáng)第俱一全概民服帝務(wù)體粗系社致區(qū)；將國(guó)顏際化松定標(biāo)些準(zhǔn)，痛重塑禍國(guó)際刻化價(jià)倒值，但突出沿本案機(jī)的檔格次性今及差盛異性娘；固陽(yáng)鵲綜合限體大陷盤新登標(biāo)準(zhǔn)三.戰(zhàn)略公定位（三副）客群追定位跨階雕層戰(zhàn)晨略：證囊括蟲相同危居住芬理想叮的客師群，艱兼容辨不同品需求乎的客德群。改善占型客圓群：姨區(qū)域臺(tái)認(rèn)知詞度高產(chǎn)，最繞容易覺認(rèn)同牽本項(xiàng)元目;固陽(yáng)賀縣中脂高端嫩改善截客群椅：通梳過生節(jié)態(tài)環(huán)聾境及灑新市俊鎮(zhèn)的舅生活甲方式枝進(jìn)入摟中高年端改薯善市節(jié)場(chǎng)，哀搶占遼“固伸陽(yáng)城燃市廣牧場(chǎng)”游客群;性價(jià)藥比客因群：繭適當(dāng)醬打造胡產(chǎn)品航性價(jià)齒比吸普引投資破客：桿看中婆投資舒升值息潛力膊，全懶市及吧周邊覆城市探。固陽(yáng)升高端的改善唯客群施：以也差異蒸化產(chǎn)劑品進(jìn)哨入高川端市喪場(chǎng)，儉搶占替“佳煩雨花擔(dān)苑”閑客群;主力壘客群次主孤力客俘群輔助販客群三.表情鄰社區(qū)洞營(yíng)造嶄緯度幼生活表情購(gòu)社區(qū)空間溜形態(tài)晶的多溫樣性+產(chǎn)品逝形態(tài)黃的多喚樣性+建筑熟風(fēng)格卻的多倦樣性社區(qū)翅主題杜化建筑主表情識(shí)化生活腹故事攀化空間確戲劇藍(lán)化三.三.項(xiàng)目鴿診斷（三遭）戰(zhàn)吹略定丙位三.三.整個(gè)建地塊別昭示布性最零好的切位置扣，為蛙沿阿膠拉塔沙大街誘與新免建路騙兩側(cè)拌；為千提高隱項(xiàng)目筆產(chǎn)品割的整偽體品萌質(zhì)個(gè)畜形象享，把首項(xiàng)目似可劃抹分為襯三個(gè)棋組團(tuán)探；第一簽組團(tuán)勉：價(jià)集值產(chǎn)續(xù)品（騎為項(xiàng)汗目提戚高整呈體品帽質(zhì)）第二餐組團(tuán)值：主株線產(chǎn)兄品嘉（為扭項(xiàng)目彼提升瞧形象我）第三任組團(tuán)熔：附臥線產(chǎn)耐品傾（滋為項(xiàng)私目補(bǔ)鴿充服徒務(wù)）商品黃住宅憂及底姻商第一萌組團(tuán)第二鎮(zhèn)組團(tuán)第三斷組團(tuán)底商干圍樓醋大型暗購(gòu)物愧中心酒店純寫驗(yàn)字樓Lo稈ft公寓風(fēng)情商業(yè)步行街商業(yè)符街小高核層住昌宅多層委住宅推貨蒙策略撈：商野業(yè)體缺量較質(zhì)大，績(jī)需引織進(jìn)品扁牌商豎業(yè)引阻導(dǎo)投資虜；寫幻玉字樓膠市場(chǎng)逼處于偷初級(jí)春階段促，現(xiàn)附為滯矛銷，晶后期需拖把握這推盤寄節(jié)奏鋤與推牽貨量動(dòng)。項(xiàng)目吃診斷（四廣）產(chǎn)品賄定位爪建議——產(chǎn)品基解讀37商業(yè)貞功能翠定位隊(duì)劃分容：裙韻樓外宿圍設(shè)1F底商府（為乒提升外部志整體疫感觀塑效果連，經(jīng)辣營(yíng)者竊多為乖品牌朝），撈室內(nèi)1-2F為大姑型超肥市及發(fā)百貨私，室鬧內(nèi)3F整體返做品給牌餐通飲，室內(nèi)4F做大蜻型娛句樂、飛休閑卡影院毯。打造綠全面引性服柏務(wù)?？嗍剑瑤Z成就追商業(yè)愚極點(diǎn)灑。三.三.項(xiàng)目庫(kù)診斷（四請(qǐng)）產(chǎn)品倡功能狠定位筐建議固陽(yáng)西首個(gè)注高端雹商業(yè)雜綜合朗體，女一站育式生墓活商森業(yè)服葡務(wù)體彩系，苗推動(dòng)芝固陽(yáng)助縣走腫上新燭的階哭梯，拾具有跪象征嘉性的津標(biāo)志止。商業(yè)階功能晨定位三棟區(qū)裙樓晨商業(yè)漏建議憑做連托廊式與通體漆商業(yè)朋，創(chuàng)菌造固愁陽(yáng)第寸一規(guī)竊模室附內(nèi)步鐘行街瞇，提云高商拾業(yè)規(guī)罵模型圈，聯(lián)魚動(dòng)發(fā)補(bǔ)展，讓凸顯做一站約式服徒務(wù)三.三.項(xiàng)目波診斷（四閱）產(chǎn)品檢功能即定位剖建議三.三.項(xiàng)目竟診斷（四費(fèi)）產(chǎn)品普定位納建議——業(yè)態(tài)諒表現(xiàn)打造程固陽(yáng)襲縣第丟一都局市時(shí)塑尚風(fēng)游情步僵行街綜合罪大盤盞的“險(xiǎn)社區(qū)霜業(yè)態(tài)緞與環(huán)蕉境表張情”層是其退差異湯于競(jìng)貓爭(zhēng)對(duì)布手最援直接村的符盼號(hào)。固陽(yáng)守縣前剛所未洪有的膜體驗(yàn)園式理箏想家虹園，夠集餐鵝飲、堅(jiān)娛樂控、休賭閑于碼一體冠的體恒驗(yàn)式擔(dān)服務(wù)此前菠，他忙們對(duì)抽這樣仗的生設(shè)活只菌能當(dāng)撐作是茂向往若，只檔能離面開自悼己的穩(wěn)家園掠才能麗享受泊到這樣的暗生活晶；——廣眾倆國(guó)際榜中心資的到丹來將扮實(shí)現(xiàn)喬他們吵理想診中的樣新都槽市生省活業(yè)態(tài)駛多源錢化業(yè)態(tài)澆情景碎化業(yè)態(tài)板功能俯化業(yè)態(tài)留富麗起化三.三.項(xiàng)目功診斷（四代）產(chǎn)品全定位斤建議——業(yè)態(tài)尚規(guī)劃◆隨不著今在年房條地產(chǎn)掙市場(chǎng)域的興蘋起，燃固陽(yáng)司房稿地報(bào)產(chǎn)市葡場(chǎng)正亦在逐象漸走棄進(jìn)萌蹈芽期由，市顏場(chǎng)發(fā)炒展尚道未成驗(yàn)熟；◆固汗陽(yáng)縣銅主要綁以農(nóng)部牧產(chǎn)境業(yè)為歷主，前城鎮(zhèn)刻人口渾較少干，支班柱產(chǎn)趁業(yè)有綠限?！舻诤鹑a(chǎn)兼業(yè)相賺對(duì)滯欣后，席市場(chǎng)脫寫字室樓產(chǎn)考品較疫少，陜主要酬源于夫?qū)懽痔鏄窃谇袌?chǎng)膚上的幟消極績(jī)狀態(tài)涌；——根據(jù)手市場(chǎng)康推論涼，建熊議做章獨(dú)立藏寫字泉樓純寫剛字樓建議行優(yōu)勢(shì)型：獨(dú)立敵寫字癢樓在團(tuán)戶型壘面積塌和建芳筑結(jié)裹構(gòu)上盤可以靈效活運(yùn)順用，早根據(jù)狂后期饑銷售蒙市場(chǎng)墾反應(yīng)捏，我們撕可以農(nóng)隨即蕩變動(dòng)授戶型肥面積咸。獨(dú)立筆寫字蟲樓在羨形式件與商頂業(yè)是插相容籌的，哨但在實(shí)放質(zhì)上械是區(qū)汪分開喚的，漲可以叛找到許一個(gè)稱安逸的罩工作蛾環(huán)境悄。產(chǎn)品訪功能露劃分遇：1-常2F做外謎圍底斯商（粉為利濁于銷進(jìn)售面賄向阿局拉塔悠大街舍做寫趁字樓嚇正門秤入口駛，做府入口潑大堂汪）；3-宵8F做小靈平米德結(jié)構(gòu)今辦公問，9-撫17帶F做豪梯華型此大平先層辦第公，18絲式F做大污型會(huì)砍議室茅，可蓬為下持面單轉(zhuǎn)位共擾用。寫字獄樓功匯能定若位三.三.項(xiàng)目別診斷（四徒）產(chǎn)品持定位思建議——業(yè)態(tài)尤規(guī)劃Lo川ft公寓目前邊，Lo致ft公寓濁產(chǎn)品現(xiàn)在市織場(chǎng)上芝表現(xiàn)精空缺連，以柏前市波場(chǎng)上現(xiàn)也出懲現(xiàn)過引此類個(gè)產(chǎn)品刃，市境場(chǎng)表廉現(xiàn)較蠶為暢約銷；Lo汪ft公寓勿樓是狐市場(chǎng)雪新型道產(chǎn)品開，品哄質(zhì)勝少于普緣瑞通平禍層，裝他具畝有氣繪勢(shì)魂己魄的顫生活番空間界，是束新一拐代年作輕人路和當(dāng)這今時(shí)釋代追送求的舊主流犁產(chǎn)品坊。建議咱優(yōu)勢(shì)荷：產(chǎn)品餡功能炒劃分膚：1-員2F做外蒼圍底色商（赤為提讀升產(chǎn)靈品價(jià)悼值利既于銷魔售，裝面向危阿拉臭塔大諸街做零寫字恭樓正報(bào)門入照口，向做入址口大割堂）源；3-陜18板F做小素戶型lo棚ft公寓慕，面訂積區(qū)弊間為50顏-8片5㎡，鏡小面臣積lo屯ft公寓躲總價(jià)慢低，辛市場(chǎng)倦易于欺承受廣。Lo州ft公寓販功能捷定位三.三.項(xiàng)目雙診斷（四腸）產(chǎn)品煙定位紡建議——業(yè)態(tài)紗規(guī)劃公寓近幾餐年，德隨著科固陽(yáng)襯縣周眨邊的上礦產(chǎn)依資源飲逐漸散增加濁與大城量開書采，燈吸引們了周稼邊很將多城慣市的貞投資拉者，夸他們記居住艱在另籃一個(gè)容城市御，卻茶立足巴于固木陽(yáng)，機(jī)這些招人正勞是我腹們公謠寓產(chǎn)薄品的惠主要奔目標(biāo)攤客戶壇群。牌公寓鄙產(chǎn)品攏在市翻場(chǎng)表挑現(xiàn)較喂為暢輪銷,市場(chǎng)襖供不坡應(yīng)求吊。建議喪優(yōu)勢(shì)飛：產(chǎn)品美功能肆劃分肝：裙鐮樓1F做外獄圍底葉商（掘樓體逗東面播做入昂口大般庭，媽出行錦與商育業(yè)區(qū)偷分）叫；5-鳥12瓦F做小慎戶型嘉公寓物，面畏積區(qū)狼間為30圣-1爐20㎡，小小面棵積公牧寓總豎價(jià)低瞇，市失場(chǎng)易示于承釀受。公寓返是拉坦升銷犧售額暫度和剝回款聲率最崇有效好的產(chǎn)品貿(mào)線，扮建議躲公寓豬建于閑此位恢置，36蟻0度采光豪座華型延高端山公寓舒。公寓經(jīng)功能型定位三.三.項(xiàng)目霧診斷（四租）產(chǎn)品郵定位喝建議——業(yè)態(tài)賭規(guī)劃酒店酒店飼選取匯位置鎖至關(guān)兵重要么，根阻據(jù)整季體業(yè)補(bǔ)態(tài)規(guī)不劃布障局，劈燕酒店吳必須見面向報(bào)主干鍋道阿孤拉塔蒸大街謊，客汗流量戚指數(shù)拿與交綠通的列便利嶺直接繼決定仇著酒皇店的蝴位置頭?？梢詢?nèi)引進(jìn)綢四星禮級(jí)服盤務(wù)酒抱店，看提高飯項(xiàng)目品的整番體品紗質(zhì)建議租優(yōu)勢(shì)拴：產(chǎn)品球功能者劃分唇：裙姥樓1F做入迅口大會(huì)堂（剝樓體壞正面賴迎街宿做入獵口大召庭，巾層高陵高達(dá)5米，主宏觀孔氣魄棍）；1F打造握四星伍級(jí)豪唯華型俯酒店符大堂肅，5-竊8F為豪鍛華型虎公寓尺式套純房，9-策12打造減豪華僅型總鋒統(tǒng)套宴房，鞭面積腸區(qū)間蜓為30頭-2拜00㎡。酒店廟功能攏定位三.三.項(xiàng)目已診斷（四怎）產(chǎn)品棗功能攪定位銹建議規(guī)劃隆布局泉總結(jié)半：1、整扒體規(guī)茶劃最敢大的角體現(xiàn)綱區(qū)域鑰生態(tài)貫的、蒜開放蘇型城愁市意隊(duì)向；2、充淋分考羨慮到凝既有滲市政績(jī)配套態(tài)設(shè)施網(wǎng)與項(xiàng)跟目配比套的槽互動(dòng)型和相飛互促進(jìn)景，提葵升區(qū)即域的則城市拾配套孫；3、考蘿慮地男塊各洞組團(tuán)臺(tái)外部虧與開峰放區(qū)憶域的主過渡片及組看團(tuán)內(nèi)紋部的譽(yù)私密性縫；4、商網(wǎng)業(yè)規(guī)賓模應(yīng)晚在區(qū)驗(yàn)域型挨及社都區(qū)型吸之間癥，合境理布建置距輪離；5、考歌慮分辛期施習(xí)工開板發(fā)和易銷售纏的獨(dú)晶立性貍，規(guī)裂劃調(diào)仿整的冰彈性備，以及嫌各期騾成本石的投牢入。規(guī)劃秤布局絞總結(jié)二.商業(yè)期分析商業(yè)針解讀房地奶產(chǎn)市等場(chǎng)指較標(biāo)分腳析市場(chǎng)持需求壇量分20訴23狡/6故/3攜0Mi童ni宇M據(jù)al轎l萄St序re弊et——具備Sh住op睜pi番ng呼M久al逐l的一匠切功帥能，麻但均愁按比宮例縮雨小——體驗(yàn)往式的行、情提景化瘡的、尖特色劇的四.商業(yè)娘部分（一典）核心圓問題認(rèn)解析商業(yè)梯定位6/蝴30紅/2笛02脫3特色終化是淋本項(xiàng)刮目的辱核心柄競(jìng)爭(zhēng)葬力，具鞭有全號(hào)業(yè)態(tài)蛋和區(qū)惹域輻弟射性由兩大悟特點(diǎn)市場(chǎng)染定位全業(yè)嗎態(tài)規(guī)窄劃，唱固陽(yáng)位縣第并一都推市時(shí)客尚風(fēng)社情步獲行街以項(xiàng)負(fù)目自鬧身及憲周邊斥居住射人口屬為核銀心消脫費(fèi)群機(jī)，輻鼻射整納個(gè)青窯山區(qū)示、昆翼區(qū)人汽口主題婚設(shè)計(jì)鄰里盟中心尿步行員商業(yè)樸街；啄休閑聽購(gòu)物烘之城喇；動(dòng)頭感娛歪樂之高顛；影星級(jí)郊專業(yè)棟化美腥食【綜合揚(yáng)服務(wù)斤品牌】音【餐飲拖娛樂】便利巷走廊——社區(qū)招店、先水果禽超市隨、書喘店、濃精品幅店美食巴天下——好清盆香美茂食中呀心、鄭慶蘭境餅屋營(yíng)等特宋色小盜吃【潮流泡天地】SP船A生活滋館、?；盍茸o(hù)理艷健城——桑拿渣、足處浴、SP勸A文化皺營(yíng)地——書吧哄、影渾像店案、美緞容院扶、美籃發(fā)廳掘、茶堂館、踏婚慶叢夢(mèng)幻私室內(nèi)古娛樂稈城——量販辱式KT覺V、RT瞞V時(shí)尚剝名店——數(shù)碼宅電子學(xué)、服露裝、袍鞋帽夾、服稈飾、尾化妝謊品業(yè)態(tài)規(guī)劃四.商業(yè)外部分（二閑）核心姜問題竭解析客戶磚定位——經(jīng)營(yíng)拒者通過僵訪談敘發(fā)現(xiàn)：大多販中小耽經(jīng)營(yíng)績(jī)者鑒公于經(jīng)溪濟(jì)實(shí)貿(mào)力目蝦前沒慨有買躲鋪意諸向，認(rèn)傾向納于租塞賃經(jīng)她營(yíng)。如果蔑購(gòu)買恩商鋪蔬，總漿價(jià)10質(zhì)0萬(wàn)內(nèi)省可以咳承受；經(jīng)多碰年經(jīng)容商積叛累了耐一批蝦購(gòu)買抵能力丈較強(qiáng)身，有嫁意愿續(xù)買鋪哄的商貨家，威占全汗部商戲家比演例不哨超過10包%；很多離經(jīng)營(yíng)受者會(huì)扯就近忙開店，商滅業(yè)核訪心區(qū)宋的鋪?zhàn)滥芪D引外兄圍商撒圈經(jīng)甘營(yíng)者燃進(jìn)入宏；固陽(yáng)編縣的慚商鋪請(qǐng)經(jīng)營(yíng)塌者是盡項(xiàng)目哪經(jīng)營(yíng)竭者主居要來扒源業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者來源店鋪來源精品零售舊城區(qū)天和商廈商圈、廣眾購(gòu)物中心服裝、飾品、禮品等商鋪經(jīng)營(yíng)者為主，少量市域范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者多為租賃少量購(gòu)買休閑娛樂市級(jí)休閑娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者租賃餐飲餐廳經(jīng)營(yíng)者大多為街面底商，如小不點(diǎn)燒烤等。主力店餐飲為縣級(jí)品牌餐飲，如廣眾假日酒店等多為租賃少量購(gòu)買四.商業(yè)餃部分（二活）核心努問題造解析客戶煉定位——投資摘者主要描由權(quán)宏力公炎務(wù)員促和生里意人騾構(gòu)成順，兩恨者比腰例相道當(dāng)，膠各約灶占投激資者萬(wàn)的40倦%，其近他20淺%為收叔入水飲平較矩高的橋企業(yè)注管理嫌層等棚；外地胃客戶洋約占真固陽(yáng)灶商鋪謊投資處者總弄量的挖約15己%，周籮邊市罪縣生胞意人籍和權(quán)伶力公拼務(wù)員尸是外勿地客饞戶主徐要來屯源；商鋪慮投資陸客比唉較謹(jǐn)瘡慎，哄對(duì)商每鋪市限場(chǎng)會(huì)么進(jìn)行氣較為仍理性便的分鮮析，郊多懂沫得商攜鋪投根資及胳經(jīng)營(yíng)巴的一迎般規(guī)搜律；投資者分類投資實(shí)力客戶背景頂級(jí)投資者500萬(wàn)以上專業(yè)投資客，外地人在固陽(yáng)縣數(shù)量很少實(shí)力投資者200-300實(shí)力雄厚的本地生意人+周邊市縣生意人數(shù)量較少小投資者<100萬(wàn)本地生意人，權(quán)力公務(wù)員，企業(yè)高管，少量外地人是固陽(yáng)商鋪投資市場(chǎng)主流客戶本項(xiàng)去目投焦資客炎戶：小投缸資者四為主彈，少制量大劈燕面積才單位雨面向廢實(shí)力捐投資辟客四.商業(yè)柱部分（二絲式）核心輕問題招解析鋪面墓劃分否原則—由購(gòu)胖買客膠戶確烤定店鋪鋪面舒積為保牙證投繞資的罪進(jìn)入斯性，哪盡可方能保寫證較叉高比棟例小尸鋪面宿，從反而將咸總價(jià)終控制悟在10主0萬(wàn)元以內(nèi)書，面拼積10議0平方鬼米以下程；主雨流店防鋪總啟價(jià)不超爆過10蹦0萬(wàn)，面鄭積50平米哨左右冒；為保占證鋪條面的決實(shí)用牌性，價(jià)面寬尺進(jìn)深士比盡忽量不骨小于1：2。臨街非可以評(píng)劃分拘較大閱鋪面導(dǎo)，吸射引品夜牌主范力店賀的進(jìn)鴿入，傷提升哲項(xiàng)目翅的整完體價(jià)葛值，乏保證忙投資乘的安蠢全性清；四.商業(yè)丟部分（二五）核心湖問題挪解析商鋪購(gòu)買者總價(jià)承受力對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的店鋪面積投資者<100萬(wàn)<100平米經(jīng)營(yíng)者<30萬(wàn)<50平米商業(yè)淘部分商業(yè)罰定位四.商業(yè)散店鋪民切割A(yù)、沿咬街店冠鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1210-1250—120獨(dú)立上下水、空調(diào)B、餐欄飲店蔑鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1615—20120—200上下水、廚房荷載：450kn/㎡C、社宜區(qū)配錢套商播業(yè)面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套4—106—830—80獨(dú)立上下水、空調(diào)業(yè)態(tài)面積（㎡）健身房350網(wǎng)吧1000美容美體、足療保健120—200電玩1000茶藝棋牌300D、休農(nóng)閑娛鋸樂商究業(yè)五.寫字條樓部消分辦公紋部分我們利怎么嗽做？固陽(yáng)氣第三沈產(chǎn)業(yè)禿比重童較低輪，未藝來產(chǎn)匠業(yè)結(jié)鐘構(gòu)不類會(huì)有囑重大赴調(diào)整兩，通燙過評(píng)某估模敵型的除橫向左比較救判斷棋，固堆陽(yáng)寫冠字樓僵市場(chǎng)朋發(fā)展溝水平業(yè)相對(duì)叫較低蛛，對(duì)涉于高脹端寫燦字樓嫩的需興求一贊段時(shí)誕間內(nèi)鄰不會(huì)椒出現(xiàn)膀；寫字暫樓部抱分（一藏）市鋼場(chǎng)解撤讀五.固陽(yáng)悄是一穴個(gè)以類農(nóng)牧滅業(yè)為秋主的哄城鎮(zhèn)深，第冒三產(chǎn)撒業(yè)不窯發(fā)達(dá)饑。根氏據(jù)十據(jù)一五牌規(guī)劃滅，未業(yè)來的艇產(chǎn)業(yè)顯結(jié)構(gòu)先不會(huì)具有重淺大調(diào)罰整。對(duì)高留端寫覺字樓爭(zhēng)需求耍的產(chǎn)獻(xiàn)業(yè)在墳固陽(yáng)槐縣第量三產(chǎn)衣業(yè)中喜占比鵝很低捧，市注場(chǎng)高吵端需耕求不俊足。寫字高樓-境--豆-低停成本活，高植形象低成敵本高形貞象其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類幕墻外立面，同時(shí)在外立面的造型上予以創(chuàng)新外立面干練，挺拔類幕墻新穎，時(shí)尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性激光束富麗堂皇夜晚燈光五.寫字嚼樓部研分（二損）核心盛問題悶解析外立接面簡(jiǎn)邊潔、鴉現(xiàn)代書、時(shí)傻尚——使建儉筑具折有強(qiáng)淹烈的今視覺鉆沖擊鋒力和切昭示氣性，唇并能涼節(jié)約貓成本要點(diǎn)貿(mào)：節(jié)約蒙成本亡，采預(yù)用類請(qǐng)幕墻金。在建球筑設(shè)跟計(jì)上詞做出迫通透墳感、腰現(xiàn)代陶感，蹤蝶突出鬼大平仔面、暑整體啄性、心適當(dāng)陶大玻卸璃形尊成幕岡墻感中性圈顏色祝但不傭能過蓮冷，擦突出抖召示蹄性五.寫字靈樓部限分（二鉤）核心柏問題慢解析夜晚洽燈光盲的襯跳托富熄麗堂斤皇成功喉的建鍛筑夜礙景照胸明形閥成獨(dú)滲特的惠城市鞭景觀悄，并耀能提倚升物組業(yè)形源象：白天曬物業(yè)祥形象晚間符物業(yè)影形象注重暴寫字濟(jì)樓大斃堂與囑電梯汽間等盤公共拆部分蘭細(xì)部甩營(yíng)造體，通刃過軟愉性裝你飾，泥有效勁控制鬼成本永，并疑體現(xiàn)才大氣凈，堂擋皇五.寫字嚼樓部未分（二葉）核心烈問題餓解析寫字珍樓最今頂層濕建議父做大膊空間恰會(huì)議請(qǐng)室，終增加域賣點(diǎn)色，易承于銷砍售。電梯協(xié)廳大堂走廊大堂建議疾寫字塞樓做醉入戶灑大堂猶，提啟高產(chǎn)問品品坐質(zhì)五、值公寓衣樓部孤分核心把問題訪解析五.公寓唇樓部湖分（一并）核心箏問題旋解析固陽(yáng)噸公寓褲產(chǎn)品裝比重猛較低魚，根餓據(jù)市勁場(chǎng)勘悅察公業(yè)寓產(chǎn)嘆品較庸為暢魂銷，摘近年附公寓盼產(chǎn)品柴市場(chǎng)填出現(xiàn)寒供不膨應(yīng)求癥；但劍未來穗市場(chǎng)魂必然披會(huì)大訊量浮偽出此取類產(chǎn)功品，廁必須漆隨時(shí)棵更新盈市場(chǎng)縫數(shù)據(jù)擴(kuò)，把奔握好或時(shí)機(jī)黃入市負(fù)。根據(jù)收光線樂的向鄰好性搞和受生限性轉(zhuǎn)，建安議這屋棟做勁公寓架產(chǎn)品址，拉蠢升產(chǎn)恩品主腎線，原提升催總銷勢(shì)售額壯。利用論商業(yè)閱裙樓粥樓頂篇，設(shè)魚置平欲臺(tái)花習(xí)園，舌充分晴體現(xiàn)變寫字模樓的懼品質(zhì)稍與生落態(tài)環(huán)舊境，姥提升里其核級(jí)心競(jìng)權(quán)爭(zhēng)力五.公寓敏樓部欠分（一叔）戶型束定位盾建議戶型圣定位迫建議顫：建議激戶型霸面設(shè)咳立在30更-1妙20平米融區(qū)間膨，銷齊售均扁價(jià)為35痰00墾-4科00友0元/㎡。五.LO稍FT產(chǎn)品動(dòng)部分核心援問題趣解析五.LO怒FT公寓銅產(chǎn)品絞部分（一封）核心撤問題公解析固陽(yáng)lo鹽ft產(chǎn)品某比重葉較低狂，根溝據(jù)市器場(chǎng)勘好察lo歸ft產(chǎn)品揚(yáng)較為書暢銷恐，lo婚ft產(chǎn)品軌為新將型需倒求產(chǎn)礎(chǔ)品，拿特受關(guān)市場(chǎng)死青睞失；近晶年lo員ft產(chǎn)品志市場(chǎng)候出現(xiàn)萬(wàn)供不尼應(yīng)求勾；固折陽(yáng)在洽售房測(cè)地產(chǎn)幫項(xiàng)目京中尚翻沒有顫此類喬產(chǎn)品妄，市說場(chǎng)潛生力很燭大。根據(jù)蘇市場(chǎng)錯(cuò)產(chǎn)品沈空缺朋性，度建議盛這棟等樓宇加整體抹做lo耽ft公寓這產(chǎn)品建議lo奮ft公寓廈裙樓疊正面責(zé)做入非戶大累堂，需提高靠產(chǎn)品炕品質(zhì)Lf慕ot公寓祝戶型截是受先市場(chǎng)怒青睞薄的新域型產(chǎn)世品，承載臘著現(xiàn)他代簡(jiǎn)絕約舒尸適型賞的生缺活，淡建議別層高為5.污4m遭,戶型球面積逐為50岔-8咱5㎡云.五.LO侄FT公寓脂產(chǎn)品刷部分（二葛）戶型今結(jié)構(gòu)納定位憤建議六.營(yíng)銷癥策略倦建議核心茄問題蜓解析核心綿因素雕提煉一、繭城市掙地標(biāo)撿，獨(dú)匙一無棍二——黃金塔地段茅、超寇高層愚、大甩體量幼、綜飄合體二、說品牌邀價(jià)值嘩，獨(dú)柳領(lǐng)風(fēng)浴騷——市場(chǎng)腰品牌貸領(lǐng)先派、易堆于樹貞立形端象三、撤全新燈