出讓集體土地使用權的管理分析

出讓集體土地使用權的管理分析1、關于集體土地。把集體土地納入征稅范圍。擴大了稅基。土地增值稅新增應稅行為：〃出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股?！?。首先，對集體土地使用權，我們姑且認可〃出讓〃這一詞，但地上建筑物的〃出讓〃又是什么東東呢？用詞不細致啊。其次，什么是集體土地的〃出讓〃呢？就是集體土地所有者將使用權出讓給買受人的行為。即主體是所有者一一比如村集體。出讓完成后，應該進行土地使用權的變更登記。此時，村集體就要交土地增值稅。取得土地使用權者再將其轉讓，這不應再理解為〃出讓〃了，那么還交不交土地增值稅？看起來是不該交，土地增值稅只由村集體交。但是，如果買受人以土地使用權作價投資入股，卻應該交土地增值稅。就是說，直接賣使用權不征稅，作價投資要征稅。莫名其妙。從這個意義上講，買賣小產權房，只要銷售主體不是村集體，依然不交土地增值稅。另外，如果不走土地使用權變更登記這一步，村集體直接把建設用地土租給別人，這算不算出讓使用權呢？交不交土地增值稅呢？租賃的一般理解就是：所有權不變的情況下，對使用權的讓渡。這樣理解就是出讓使用權，就要征土地增值稅。租金如果年年收，這個稅又該怎么計算呢？如果對村集體出租集體土地按租賃理解，不按出讓使用權理解，就不征土地增值稅，那么，只要不登記，就能避稅？不少集體的土地歸根到底是當年斗地主分來的，這個取得的成本如何確定？沒法確定！所以，《征求意見稿》第十條進行了核定征收的授權，由省級政府規(guī)定一個征收率來征稅?！兑庖姼濉吠瑫r規(guī)定：〃土地承包經(jīng)營權流轉，不征收土地增值稅〃。理解這一點，要首先理解集體土地。集體土地分為農業(yè)用地、非農用地。其中農業(yè)用地就是承包土地，非農用地包括了宅基地、經(jīng)營用地、公共用地等，按現(xiàn)有政策，只有非農用地才能出讓使用權。農民承包的土地進行流轉，也用于農業(yè)，所以不應征土地增值稅。但如果真把農業(yè)用地違規(guī)占了流轉給別人修房地產，如果構成〃出讓〃還是該征，未來被查處再說，稅先得收了。如果集體按租賃處理，收個50年租金，交不交呢？不好說。國有土地所有人是政府，很規(guī)范，現(xiàn)在集體土地所有人是農民集體，不太規(guī)范啊。越是不規(guī)范，越應該把政策規(guī)定清晰。2、扣除項目國務院確定這個也好理解，立了法，原來由財政部確定的權力，上收到國務院，由國務院制定《實施條例》?？傮w的扣除項目，計算方式與原條例規(guī)定，基本一致。同時，免稅的權限，也上收到國務院。重要的一項免稅是對個人轉讓房產的免稅，這個法一旦生效，以前財政部的免稅就沒有依據(jù)了，要免的話，國務院來定。炒房客掙了那么多錢，不征也對不起百姓。3、土地增值稅成為了登記的前置授權土地不動產登記在稅務上的前置授權，目前只有契稅。這說得過去?，F(xiàn)在把土地增值稅加上去，沒有交土地增值稅不給登記。讓登記機關守門，自己管理倒是方便了，反正你要過戶就得去打稅。但是，法理上是有問題的。契稅的納稅人是登記人，所以，自己不交稅自己就無法過戶登記。土地增值稅納稅人是銷售方，不是登記人，自己的登記利益竟然受制于對方是否納稅，這搞成〃株連〃了，萬一對方?jīng)]了，永遠不能讓登記？咋解決？讓受讓人交稅？正常的商業(yè)經(jīng)營倒無法進行了。我是不贊成的。沒有交稅，應該查、應該罰，豈能以不登記了事？4、清算政策的權限原條例的規(guī)定，清算的具體辦法，由省級地稅局來規(guī)定?，F(xiàn)在立法了，權限上收，清算辦法規(guī)定為國家稅務總局規(guī)定。但又聰明地加了一句〃各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地實際提出具體辦法，并報同級人民代表大會常務委員會決定?！ú灰】催@一句，如果沒有這一句，各省就不能再自行制定自己的清算土政策了，土地增值稅的清算就不會各地各政策了，實現(xiàn)了全國一盤棋。有了這一句，各省人大可以制定〃具體辦法〃，又可以實現(xiàn)各地政策不同了。從已有實際情況來