麗江房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

PAGEPAGE82目錄1．總論 71.1項目概況 71.1.1項目名稱 71.1.2建設(shè)地點(diǎn) 71.1.3建設(shè)性質(zhì) 71.1.4實施機(jī)構(gòu) 71.1.5項目提出的理由和可行性研究報告編制情況 71.1.6項目性質(zhì)與定位 81.1.7可行性研究報告編制依據(jù) 81.1.8可行性研究的范圍及編制要求 91.1.9項目建設(shè)的有利條件 91.2工程概況 91.2.1工程建設(shè)范圍 91.2.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 101.2.3工程建設(shè)方案 111.2.4建設(shè)工期計劃及實施方案 111.2.5估算投資及資金籌措 111.2.6社會效果分析 121.2.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 122．項目背景、建設(shè)的必要性和意義 132.1項目背景 132.1.1項目所在地XX市基本情況 132.1.2XXXX概況 142.1.3項目建設(shè)的文化背景 152.1.4歷史名人館所在地太XX森林公園現(xiàn)狀 182.2宣傳XX歷史名人的需要 182.3是宣傳XX提高XX知名度的需要 183．需求分析，工程建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容，功能及標(biāo)準(zhǔn) 203.1需求分析 203.1.1參觀學(xué)習(xí)人員預(yù)測 203.1.2工程及配套設(shè)施需求分析及預(yù)測 203.1.3工程及配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模的確定 203.2工程建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 203.2.1工程建設(shè)規(guī)模的確定 203.2.2工程建設(shè)內(nèi)容 213.3功能要求及標(biāo)準(zhǔn) 213.3.1功能要求 213.3.2工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 234．場址及建設(shè)條件 254.1場址 254.1.1場址地理位置 254.1.2場地交通狀況 254.1.3場地土地權(quán)屬及占地面積 254.2場址建設(shè)條件 254.2.1地形、地貌 254.2.2氣象、水文、地質(zhì)及地震 264.2.3周邊環(huán)境條件 274.2.4周邊交通條件 274.2.5公共設(shè)施條件 284.2.6移民（拆遷）安置 294.2.7施工條件 294.2.8建設(shè)條件評價 295．歷史名人館工程及配套設(shè)施建設(shè)方案 305.1工程設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 305.1.1指導(dǎo)思想 305.1.2規(guī)劃設(shè)計原則 305.2工程及基礎(chǔ)設(shè)施方案設(shè)計 305.2.1工程概況 305.2.2規(guī)劃設(shè)計方案選擇情況 315.2.3總體規(guī)劃設(shè)計 315.2.4歷史名人館工程建設(shè)方案 325.2.5場內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計 346．勞動安全、衛(wèi)生與消防 366.1勞動安全、衛(wèi)生 366.2消防 376.2.1設(shè)計依據(jù) 376.2.2消防安全措施 377．節(jié)能 397.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 397.2采用的能源品種 397.3節(jié)能措施 407.3.1電氣節(jié)能措施 407.3.2節(jié)能效果分析 418．環(huán)境保護(hù) 438.1環(huán)境保護(hù)有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 438.2項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 438.3項目對環(huán)境的影響 448.3.1施工期間環(huán)境影響分析 448.3.2使用期間對環(huán)境的影響 458.4環(huán)境保護(hù)措施 458.4.1環(huán)境保護(hù)原則 458.4.2設(shè)計階段采取的環(huán)保措施 468.4.3施工期環(huán)保措施 468.4.4營運(yùn)期環(huán)保措施 488.5環(huán)境影響評價結(jié)論 498.6環(huán)境保護(hù)投資 499．項目管理組織機(jī)構(gòu)與人員，建設(shè)管理 509.1項目管理組織機(jī)構(gòu)與人員 509.1.1項目管理組織機(jī)構(gòu) 509.1.2指揮部內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)主要職責(zé) 509.2項目建設(shè)管理 519.2.1工程建設(shè)管理內(nèi)容 519.2.2工程建設(shè)管理要求 529.2.3建設(shè)資金管理要求 5210．項目實施進(jìn)度與招投標(biāo)方案 5310.1項目實施進(jìn)度 5310.1.1建設(shè)工期 5310.1.2實施進(jìn)度安排 5310.1.3實施進(jìn)度表 5310.2項目招標(biāo)方案 5410.2.1招標(biāo)依據(jù) 5410.2.2建設(shè)項目招標(biāo)范圍 5410.2.3招標(biāo)組織原則 5510.2.4招標(biāo)范圍及方式 5511．投資估算與資金籌措 5611.1投資估算 5611.1.1投資估算的范圍 5611.1.2投資估算依據(jù) 5611.1.3建設(shè)投資估算 5811.1.4投資估算表 5811.2資金籌措 5812．社會評價 5912.1項目對社會的影響分析 5912.2項目與所在地區(qū)的互適性分析 5912.3社會風(fēng)險分析 6012.4社會評價結(jié)論 6013．研究結(jié)論與建議 6113.1結(jié)論 6113.2建議 61前言2003年，中央政府批準(zhǔn)XX撤地設(shè)市，原XX縣的行政區(qū)域，劃分成古城區(qū)和玉龍縣兩地。2009年，根據(jù)XX城市規(guī)劃，新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道；本項目為XX失地農(nóng)民安置地合作開發(fā)項目（項目名稱為：XX?XX）就位于古城區(qū)西北部雪山路與玉福路交叉口東南角，緊鄰雪山路東側(cè)。本文通過對“XX?XX”開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)“XX?XX”當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。經(jīng)過多方面的研究分析認(rèn)為，在XX目前的房地產(chǎn)形勢下，在項目所在的位置，經(jīng)過市場定位和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)測算，開發(fā)建設(shè)“XX?XX”項目是可行的。第一章項目概況一、項目名稱項目名稱：XX·XX二、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。

2、對項目的可行性、開發(fā)經(jīng)營策劃、項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、公用工程、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計等進(jìn)行分析評價。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點(diǎn)，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目投資分析和風(fēng)險分析進(jìn)行評價。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。三、報告編制依據(jù)1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、《中華人民共和國土地管理法》3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》4、XX市規(guī)劃局規(guī)劃條件；

5、國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)（）6、國家發(fā)展和改革委員會（/）7、XX政務(wù)網(wǎng)（）8、國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

9、XX市房地產(chǎn)年鑒；

10、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料；11、XX市中介代理公司提供的資料；12、項目概念規(guī)劃設(shè)計方案。四、項目概況“XX?XX”項目位于XX市古城區(qū)西北區(qū)域，雪山路與玉福路交叉口東南角，西側(cè)緊鄰雪山路，東面為吉鑫苑小區(qū)，北面臨玉福路；項目西面（雪山路）對面為福慧學(xué)校，從玉福路往東300米即為香格里拉大道（XX電信、中級人民法院、玉龍大酒店交叉口），項目沿雪山路往南300米即為?；勐?。從圖面上可以看出我們的項目所在的地塊地與市中心緊接，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利，由避開了市中心的喧嘩，為居住用地提供較好的環(huán)境。世界文化遺產(chǎn)XX古城位于整個區(qū)域的東南面，距離項目地塊直線距離約1.8公里，XX黑龍?zhí)段挥陧椖繓|北面，沿玉福路直線距離約1.4公里，該項目優(yōu)異的區(qū)域為以后居住、休閑、商網(wǎng)集聚了很好的條件。項目總用地面積約34.8畝，屬于XX市確定的兩大行政中心和住宅新區(qū)之一，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整，具備通水通電條件。并確定該地塊的主要用途是住宅用地（兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施），容積率<1.8，建筑密度<30%，綠化率不低于35%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在18米以下（建筑檐口高度）根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為：中等檔次的住宅新區(qū)，建筑形式采用組合式，多層住宅小花園洋房51%，公寓式小戶型49%，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：34.8畝。

②容積率：1.79

③總建筑面積：53350M2

其中：住宅29534.4地下室面積：11790㎡，地下位：280個④建筑密度：32.13%

⑤綠化率：35.15%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)初步設(shè)計方案的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章

項目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項目的背景2009年，XX市規(guī)劃新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道，因新建道路對沿線民房進(jìn)行了拆遷和征地，使得XX市古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會?；鄞宕迕裥〗M失去更多的土地和房屋，為了盡快對失地社區(qū)進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償（或通過合法渠道獲取相關(guān)的收益），并安置部分拆遷戶，XX古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會福慧村村民小組與XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年6月6日簽署《項目合作開發(fā)協(xié)議》，明確了開發(fā)模式、出資以及明確了以出售商品房以獲取利潤進(jìn)行分配。二、項目建設(shè)的必要性1、發(fā)展XX經(jīng)濟(jì)、推動XX城市化建設(shè)的需要。該區(qū)域近年來已經(jīng)經(jīng)過快速發(fā)展，建成了便捷的交通環(huán)境，配套完善、居住環(huán)境優(yōu)美，地塊緊鄰雪山路一側(cè)，進(jìn)行改造和適應(yīng)新城市發(fā)展的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成必然。2、安排失地農(nóng)民住房問題以及社區(qū)失地后獲取補(bǔ)償?shù)男枰?。因市政道路修建，造成了該片區(qū)大量的農(nóng)民失去土地，失去了普通的經(jīng)濟(jì)收入，隨著城市發(fā)展，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，并對失地農(nóng)民或社區(qū)進(jìn)行收益補(bǔ)償已經(jīng)是一種征地補(bǔ)償?shù)囊环N發(fā)式，盡量的利用土地資源，得到社會、社區(qū)、企業(yè)的多方面共贏。3、城市發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展的需要。企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)成長與城市的發(fā)展建設(shè)息息相關(guān)。作為與城市發(fā)展密切相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，在城市發(fā)展過程中應(yīng)主動擔(dān)負(fù)更多的責(zé)任，積極響應(yīng)政府的號召，從城市規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等方面參與城市建設(shè)、回報社會。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，尋求更多的發(fā)展機(jī)遇，從而滿足企業(yè)自身做大做強(qiáng)的發(fā)展需要。第三章

項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2009年全國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

1、2009年，國民經(jīng)濟(jì)保持了增長較快、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、效益提高、民生改善的良好態(tài)勢：經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。支農(nóng)投入大幅增加，新農(nóng)村建設(shè)取得新進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐。企業(yè)自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)。資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會建設(shè)扎實推進(jìn)。能源資源節(jié)約成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。改革開放積極推進(jìn)。國家對改革的總體指導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、綜合配套和督促檢查力度加大，重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革繼續(xù)深化。

開放型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提高，進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。改善民生和促進(jìn)和諧工作成效明顯。優(yōu)先發(fā)展教育取得積極進(jìn)展。覆蓋城鄉(xiāng)居民的多層次醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)加快推進(jìn)。文化、旅游、體育等事業(yè)發(fā)展加快。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級，汽車、旅游、通信、健身等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，廉租房和限價商品住房建設(shè)加快。2、與此同時，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，全國房地產(chǎn)行業(yè)隨著國家土地政策、房地產(chǎn)政策及金融政策等宏觀調(diào)控措施的相繼出臺，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特征：（1）國家統(tǒng)計局2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示：2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增16.1%。全國商品房銷售面積93713萬平方米,比上年增42.1%；2010年1-2月商品住宅銷售面積增長36.6%，增幅比上年全年回落7.3個百分點(diǎn)；全國70個大中城市新建住宅銷售價格雖然同比上漲13.0%，環(huán)比上漲1.3%，但環(huán)比漲幅比1月份縮小0.4個百分點(diǎn)；出現(xiàn)了交易量萎縮、房價上漲趨緩的形勢。（2）中西部地區(qū)房地產(chǎn)看法投資增長高于東部地區(qū)。2009年1-11月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長26.9%，增幅雖比上年同期高7.4個百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低13.4和13.7個百分點(diǎn)。（3）2010年1-5月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，5月商品房銷售面積比4月下降15.8%；銷售額比4月下降25.0%。以上資料表明，雖房價在幾個大城市出現(xiàn)小幅下降，但國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行普通住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析

1、國家宏觀經(jīng)濟(jì)影響截止2008年6月底，由于動蕩的國際金融市場、美元持續(xù)疲軟、國際大宗商品市場價格大幅上漲造成的外需下降，加上周邊國家金融動蕩，導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)增速下滑。但從歷史經(jīng)驗來看，由于我國經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。1998年亞洲金融危機(jī)除中國和印度外，其他國家的GDP增速都在下滑。2001年美國IT泡沫破滅，對中國經(jīng)濟(jì)也沒有造成明顯影響。在當(dāng)前既定的緊縮政策下，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不出現(xiàn)大的變化，以及物價漲幅將在下半年趨緩等因素，未來一段時間經(jīng)濟(jì)基本面增長因素潛力仍較大，出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大，投資需求依然旺盛，我國經(jīng)濟(jì)仍將保持平穩(wěn)較快增長。2008年以后國家加大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)刺激，整體經(jīng)濟(jì)增長在后兩年還是保持了很好的趨勢2、云南XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好上半年，初步核算全市生產(chǎn)總值預(yù)計完成56.4億元，比上年同期增長15.5%（不變價，下同），增幅同比提高3.7個百分點(diǎn)，高于全國11.1%平均增幅4.4個百分點(diǎn)、全省13.8%的平均增幅1.7個百分點(diǎn)，位居全省第三位。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值完成6.58億元，比上年同期增長5.0%，增幅同比回落1.2個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值完成23.09億元，比上年同期增長23.4%，增幅同比提高8.9個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值完成26.73億元，比上年同期增長12.7%，增幅同比提高1.2個百分點(diǎn)。從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)看：一產(chǎn)拉動全市經(jīng)濟(jì)增長0.6個百分點(diǎn),貢獻(xiàn)率為3.9%;二產(chǎn)拉動全市經(jīng)濟(jì)增長8.2個百分點(diǎn),貢獻(xiàn)率為52.8%;三產(chǎn)拉動全市經(jīng)濟(jì)增長6.7個百分點(diǎn),貢獻(xiàn)率為43.3%；二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟(jì)增長，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)繼續(xù)加大。工業(yè)、建筑業(yè)是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，是實現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。1）、大旱之年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。面對百年不遇的特大旱情，市委、市政府高度重視，把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作為上半年的工作之重，增加資金投入，繼續(xù)實施農(nóng)業(yè)各項補(bǔ)貼政策，在一系列支農(nóng)、惠農(nóng)政策的支撐下，春耕生產(chǎn)資金及種子、化肥供應(yīng)充足，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本穩(wěn)定，雖然種植業(yè)遭受特大旱災(zāi)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，但是林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，確保了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定增長，全市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，小春糧食產(chǎn)量8.55萬噸，比上年減少1.57萬噸，減幅為15.5%，農(nóng)林牧漁業(yè)中除種植業(yè)下降2.7%外，其余各業(yè)皆升，體現(xiàn)了市委、市政府在指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上的“農(nóng)業(yè)損失非農(nóng)補(bǔ)，種植業(yè)損失畜牧業(yè)補(bǔ)，糧食損失經(jīng)濟(jì)作物補(bǔ)”的指導(dǎo)思想和各項抗旱奪豐收的措施在工作中得以貫徹落實。上半年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計完成12.32億元，同比增長5.5%,種植業(yè)產(chǎn)值完成5.88億元，比上年同期下降2.7%，林業(yè)產(chǎn)值完成0.41億元，比上年同期增長2.3%，牧業(yè)產(chǎn)值完成5.22億元，比上年同期增長15.0%，漁業(yè)產(chǎn)值完成0.52億元，比上年同期增長4.4%。畜牧業(yè)生產(chǎn)發(fā)展較好，豬、牛、羊出欄數(shù)分別達(dá)到35.87萬頭、2.94萬頭、15.2萬只，分別增長11.7%、10.7%、10.0%。肉類總產(chǎn)量3.62萬噸，增長13.0%；其中：豬肉2.69萬噸，增長13.1%；牛奶產(chǎn)量2098噸，增長59.4%。2）、工業(yè)恢復(fù)性增長明顯。今年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體形勢逐漸向好，實現(xiàn)企穩(wěn)回升,企業(yè)生產(chǎn)更加穩(wěn)健，復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)持續(xù)增加，工業(yè)總量逐步擴(kuò)大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化,呈現(xiàn)出“生產(chǎn)平穩(wěn)起步，增速逐漸加快”的良好發(fā)展態(tài)勢。1-6月全部工業(yè)總產(chǎn)值完成38.65億元，比上年同期增長23.5%，增幅同比提高12.8個百分點(diǎn)，其中：輕工業(yè)總產(chǎn)值10.16億元，同比增長39.4%；重工業(yè)總產(chǎn)值28.49億元，增長18.6%。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成12.3億元，同比增長26.7%，增幅同比提高了14.1個百分點(diǎn)，規(guī)模以上工業(yè)的快速增長成為全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體水平提高。1-5月工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益保持較好水平，實現(xiàn)利潤增勢強(qiáng)勁，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額2.84億元，比上年同期增長50.0%，盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額1.34億元，比上年同期增長84.3%。虧損企業(yè)虧損額繼續(xù)下降，全市虧損企業(yè)虧損額0.25億元，比上年同期下降27.4%，虧損面縮小了3.1個百分點(diǎn)。3）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，新開工項目增加。1-6月投資增長強(qiáng)勁，全市固定資產(chǎn)投資總額完成81.89億元，比上年同期增長41.2%，增幅同比提高7.9個百分點(diǎn)，其中:城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成66.94億元，增長44.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成11.92億元，增長35.3%，農(nóng)村投資完成3.03億元，增長12.5%。新開工項目201個，比上年同期增加了63個。房地產(chǎn)市場依然活躍，房屋施工面積195萬平方米，同比增長1.5倍，商品房銷售面積52萬平方米，同比增長2.5倍，商品房銷售額為13.05億元，同比增長2.7倍，空置面積為4.4萬平方米，同比下降54.3%。4）、消費(fèi)市場持續(xù)增長。消費(fèi)市場繁榮活躍，消費(fèi)需求持續(xù)升溫，1-6月全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額18.47億元，比上年同期增長21.0%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)市場發(fā)展繼續(xù)保持較快速度，實現(xiàn)零售額12.29億元，增長24.5%；鄉(xiāng)村市場實現(xiàn)零售額6.18億元，增長14.6%。5）、旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好。1-6月份，全市共接待國內(nèi)外游客394.85萬人次，比上年同期增長14.5%，其中：海外游客28.4萬人次，增長11.5%；國內(nèi)游客366.45萬人次，增長14.8%。實現(xiàn)旅游業(yè)總收入45.23億元，增長14.4%。6）、財政增幅逐月走高，民生支出繼續(xù)增長。1-6月，全市財政總收入完成13.44億元，同比增長52%，一般預(yù)算收入完成8.43億元，同比增長63%，財政收入增幅逐月穩(wěn)步走高，稅收收入快速增長，完成6.53億元，同比增長56.9%。全市財政一般預(yù)算支出19.68億元，同比增長43.8%，增幅比上年同期提高23.7個百分點(diǎn)，支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，財政支出繼續(xù)向民生領(lǐng)域傾斜，積極支持各級各部門開展抗旱工作，農(nóng)林水事務(wù)支出增長83.2%，住房保障支出增長114.7%，教育、社會保障和就業(yè)分別增長41.0%、23.9%。7）、金融運(yùn)行穩(wěn)健有序，存貸款余額增速提高。6月末，金融機(jī)構(gòu)各項存款余額242.19億元，比年初增長10.7%，其中儲蓄存款余額131.81億元，比年初增長12.5%，金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額達(dá)到176.55億元，比年初增長15.7%，其中：短期貸款為54.25億元，比年初增長11.8%，中長期貸款120.87億元，比年初增長18.1%，短期貸款增幅回落，中長期貸款增幅上升。8）、居民消費(fèi)價格持續(xù)上漲。1-6月全市居民消費(fèi)價格總指數(shù)為103.1%，上漲3.1%。八大類商品價格“七漲一跌”，食品價格上漲成為拉動居民消費(fèi)價格上揚(yáng)的首要因素。食品類上漲5.4%，煙酒及用品上漲1.4%，衣著類上漲2.6%，醫(yī)療保健用品和個人用品上漲5.0%，交通和通信類價格上漲1.5%，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲2.0%，居住上漲0.4%。食品類中增幅較大的食品為糧食價格上漲20.0%，糖價格上漲17.4%，蔬菜價格上漲12.0%，瓜果價格上漲11.0%。家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格下降0.4%。9）、城鄉(xiāng)居民收支水平穩(wěn)步提高。1-6月，全市在崗職工平均工資為13213元，同比增長10.0%，扣除價格因素后實際增長7.0%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7979元，比上年同期增長7.4%，扣除價格因素，實際增長4.5%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1945元，比上年同期增長14.3%，扣除價格因素，實際增長8.7%。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說“XX?XX”項目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。三、XX市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）XX房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析1、XX2010年上半年固定資產(chǎn)投資情況今年1至6月全市全社會固定資產(chǎn)投資完成81.89億元，同比增長41.2%。增長幅度比去年同期提高7.9個百分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)投資完成66.94億元，同比增長44%；農(nóng)村投資完成3.03億元，增長12.5％；房地產(chǎn)完成投資11.92億元，同比增長35.3%。從總體情況看,上半年全市固定資產(chǎn)投資發(fā)展呈現(xiàn)快速發(fā)展良好態(tài)勢,月均增幅保持在30%以上，為今年全市實現(xiàn)又好又快目標(biāo)奠定了較好的基礎(chǔ)。1-6月我市固定資產(chǎn)投資具有以下幾個主要運(yùn)行特點(diǎn)：A、第一、第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，第二產(chǎn)業(yè)投資增長相對緩慢。第一產(chǎn)業(yè)完成投資3.7億元，同比增長263%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資26.2億元，同比增長82.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資增長緩慢，第二產(chǎn)業(yè)完成投資37億元，同比增長19%。B、固定資產(chǎn)投資中三大行業(yè)投資增長勢頭強(qiáng)勁。今年上半年，全市采礦業(yè)完成投資1.66億元，同比增長180%；交通運(yùn)輸業(yè)完成投資13.9億元，同比增長228%；教育業(yè)完成投資2.5億元，同比增長721%；C、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長。1－6月我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)12億元，增長35.3%。房屋施工面積195萬平方米，同比增長151%；商品房銷售面積為52萬平方米，同比增長246%，商品房銷售額為13億元，同比增長266%?？罩妹娣e為4.4萬平方米，同比下降54%。D、各區(qū)縣發(fā)展不平衡。古城區(qū)完成20.2億元，同比增長77.6%；玉龍縣完成12.58億元，同比增長26.8%；永勝縣完成7.02億元，同比增長57.1%；華坪縣完成6.01億元，同比增長35.5%；寧蒗縣完成7.16億元，同比增長134%。不分地區(qū)完成28.92億元，同比增長16.9%。2．XX房地市場綜述2009~2010年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。以下情況表明：XX市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2009年以來平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個人購買率進(jìn)一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。XX市房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，表明XX市房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用。3、空置商品房消化能力加強(qiáng)2009年XX市地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。

4、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有較大的市場空勤

5、房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)

6、出租、轉(zhuǎn)讓等二、三級市場活躍

（二）微觀市場特點(diǎn)

1、從地理位置來看：城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是祥和順天和柏龍水榭。隨著XX市大力發(fā)展祥和新城的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2、從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看：磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是市場主體，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)框架結(jié)構(gòu)的戶型。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在100-140平方米之間。

3、小高層樓盤的銷售開始啟動，多層樓盤仍然占主導(dǎo)地位的格局。多層樓盤跟小高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢。再者XX市作為著名的文化遺產(chǎn)保護(hù)城市有濃厚的地域文化建筑，規(guī)劃和建設(shè)部門均對樓層高度有嚴(yán)格控制。

4、從樓層的銷售情況看：頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。

5、從價格上看：3200元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位。

6、從樓盤設(shè)計上看：2009~2010年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個性化需求，整個房地產(chǎn)市場中有古典民居風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。

7、從樓盤環(huán)境來看：由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，近年來XX市市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。

8、從樓盤配套設(shè)施來看：為了提高住宅小區(qū)的居住品質(zhì)，不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、寬帶、紅外監(jiān)控、便民店、會所等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。

9、從樓盤的賣點(diǎn)來看：2009~2010年房地產(chǎn)銷售突出的是樓盤地段、環(huán)境和品質(zhì)。

10、從樓盤銷售宣傳上看：市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。（三）消費(fèi)者市場1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高，從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段；60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段。各發(fā)展階段比例情況：處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在3000元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工，而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在5000—8000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。但是，就總體情況來看，XX房價不算很高，而市場有很大的需求，購房者的購買力還是有一定潛力。購房者的平均家庭月總收入約為3200元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。2、購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍XX房產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對房地產(chǎn)開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。3、近幾年XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活水平有了很大的提高，有很大一部分潛在消費(fèi)者有中小戶型的購房需求。（四）、房地產(chǎn)政策解讀在2009年底、2010年初，國家針對全國房地產(chǎn)價格居高不下的情況出臺了調(diào)控措施，房地產(chǎn)“國四條”、“房地產(chǎn)新政國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”、“提高銀行利率”等各項措施，這樣來限制投資投機(jī)購房需求，盡量限制房地產(chǎn)市場價格過快上漲，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度。綜合所有關(guān)于新政的內(nèi)容和精神，其核心目的就是要讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來。從有關(guān)部門了解到，XX的房地產(chǎn)近期政策為：“深入貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，合理調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加大市場監(jiān)管力度，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；擴(kuò)大住房的有效需求，進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)水平，拓寬消費(fèi)領(lǐng)域，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，使住宅建設(shè)繼續(xù)保持較快的增長速度，并成為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)；加快發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，適量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，切實解決城鎮(zhèn)低收入者住房問題，啟動廉租住房保障體系；規(guī)范物業(yè)管理業(yè)和中介服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)專業(yè)化、市場化、社會化管理；堅持住房市場化的基本方向，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，積極穩(wěn)妥的推進(jìn)住房分配貨幣化制度，大力推進(jìn)企事業(yè)單位的住房分配貨幣化改革，完善住房公積金制度，切實提高廣大職工的住房消費(fèi)能力；以改革促進(jìn)發(fā)展，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，城鄉(xiāng)居民的居住水平和環(huán)境質(zhì)量得到明顯提高。”從以上政策不難看出，XX當(dāng)?shù)卣鞘种С址康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，并將房地產(chǎn)業(yè)看作拉動內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)第四章

項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。一、

投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1、土地性質(zhì)及地理位置綜述

“XX?XX”項目由XXXX地產(chǎn)公司投資、開發(fā)經(jīng)營，該公司2009年在新城區(qū)已經(jīng)開發(fā)竣工了“XX”住宅小區(qū)，并得到了XX房地產(chǎn)市場的一致好評，這就是“XX?XX”的由來。本項目位于古城區(qū)行政、經(jīng)濟(jì)中心的西北角，為XX古城區(qū)的主要居住中心，次經(jīng)濟(jì)中心，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個XX市的潛在購買力也是相當(dāng)有份量的，這也正是項目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。本文通過對開發(fā)區(qū)內(nèi)的兩塊商業(yè)用地開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭的物業(yè)的比較，依據(jù)XX?XX區(qū)域當(dāng)?shù)啬壳暗氖袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略的初步意見，并結(jié)合項目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項目進(jìn)行投資分析，財務(wù)評價和后期探討對該兩塊土地進(jìn)行住宅部分商業(yè)鋪面開發(fā)經(jīng)營的可能性。2、自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，交通極為便利。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：

地塊周邊幾個小區(qū)，主要是南邊的寨后公寓，北面的規(guī)劃住宅用地，西北方向的XX監(jiān)獄和?；蹖W(xué)校，西面800米左右的西安街住宅片區(qū)，東面是吉鑫苑、金鑫苑小區(qū)；另有中級人民法院、電信公司、高快客運(yùn)站等在周圍。二、

項目周邊區(qū)域分析

1、基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

（1）交通狀況

該地塊對外交通主要利用新建的雪山路南行200米至?；勐罚ㄖ蓖ㄖ灵L水路），雪山路將是南北貫穿XX城區(qū)的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即為香格里拉大道，交通非常便利，有明顯的交通優(yōu)勢。（2）人文環(huán)境及生活配套設(shè)施

項目地塊距離XX的大研古城位約1.8公里，離黑龍?zhí)豆珗@約1.4公里，地塊東面為香格里拉大道以及相關(guān)的生活配套設(shè)施，南面為?；勐芬约跋嚓P(guān)的生活配套設(shè)施。醫(yī)院（市醫(yī)院）、教育（?；蹖W(xué)校、幼兒園）、銀行（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）、超市（麗客隆）、休閑（市政廣場、黑龍?zhí)叮?、出行（高快站、民航火車售票點(diǎn)）近在咫尺。

（3）市政配套設(shè)施

給排水：該地塊用水有水廠提供管徑為200毫米的給水管可直接接入。地塊雨水可接入雪山路上的污水管。

供配電：地塊周邊現(xiàn)有的2、地區(qū)住宅市場調(diào)查（1）地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢

現(xiàn)將詳細(xì)調(diào)查樓盤信息陳列如下：寨后公寓XX寨后公寓位于?；勐放c雪山路東北角，原納西飲食文化城用地。該小區(qū)為小型商住項目，由九幢多層組成，項目外圍的1~3層為商鋪，建筑總高為六層，停車位共180個。項目建筑立面簡潔明快。開發(fā)商：XX安龍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司占地面積：6142.84㎡建筑面積：39336.4㎡套數(shù)：200套容積率：1.8綠地率：35.3%售價：單身公寓均價:3700元/㎡；多層住宅均價:3200元/㎡商鋪5500元/㎡~5600元/㎡戶型面積：30~140㎡主力戶型：三室兩廳、兩室兩廳、單身公寓麗水丹霞地處古城區(qū)雪山路與清溪河沿線，屬政府規(guī)劃的古城區(qū)清溪河環(huán)境整治和雪山路建設(shè)項目，據(jù)了解，雪山路建設(shè)和清溪河整治項目屬該市“三河三路”環(huán)境整治與建設(shè)項目的一部分。該項目位于雪山路延線，屬大型純住宅小區(qū)，樓盤以“兵營式布局”為主，景觀利用率低，空間感較差。該項目是由XX市投資公司和XX金川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同投資開發(fā)項目；該項目開發(fā)商已在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，不僅實力雄厚，且在本市已形成良好的口碑，其中包括：魚米河商業(yè)街、香江花園等項目。該項目在建筑結(jié)構(gòu)上雖為磚混結(jié)構(gòu)，但因價格存在一定優(yōu)勢，所以現(xiàn)已全部售罄。開發(fā)商：XX金川房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司XX市開發(fā)投資公司占地面積：62000.3㎡(共分為六個標(biāo)段)建筑面積：59336㎡套數(shù)：300多套容積率：1.3綠地率：30%售價：多層住宅均價:3500元/㎡戶型面積：70~140㎡主力戶型：三室兩廳、兩室兩廳香江花園(一期、二期)該項目開發(fā)商已在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，不僅實力雄厚，且在本市已形成良好的口碑，其中包括：魚米河商業(yè)街、香江花園等項目。該項目位于古城區(qū)象山西路北面，一期與二期均屬本市規(guī)劃的三河三路”安置項目。交通便捷，雪山路直通小區(qū)大門，1000米內(nèi)可到中繼海公園、束河、清溪公園、黑龍?zhí)豆珗@。多路公交車可到XX古城與新城，附近有超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校，周邊生活配套齊全。區(qū)內(nèi)也配置了幼兒園及綜合貿(mào)易市場，開盤一月內(nèi)就全部售罄。開發(fā)商：XX金川房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司XX市開發(fā)投資公司占地面積：55141.33㎡建筑面積：67208.72㎡建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)容積率：1.21綠地率：35%售價：住宅均價2500元/㎡戶型面積：50~200㎡主力戶型：四室兩廳、三室兩廳、兩室兩廳金凱廣場XX金凱商業(yè)廣場位于XX市長水路，是XX市政規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)中心片區(qū)。該項目由云南金凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，屬現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。該項目規(guī)劃建筑面積約12萬平方米，是一個集旅游、購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性、一站式步行購物廣場。開發(fā)商：云南金凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：63000㎡建筑面積：120000㎡建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)：總高6層、1~2層為商城、3~6層為公寓式住宅售價：住宅均價3200元/㎡戶型面積：30~60㎡主力戶型：公寓、商業(yè)廣場和業(yè)廣場XX映賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的和業(yè)廣場是XX最大shoppingmall商場，主要由商場和超四星酒店組成。該項目建成后將成為現(xiàn)XX唯一集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身和度假酒店為一體的XX市品牌消費(fèi)中心，商場為地上6層，地下2層，3-6層已經(jīng)售出作為超四星級產(chǎn)權(quán)式酒店，地下一層為大型超市，二層為停車場?，F(xiàn)1--3層商場正在對外招租。項目位于XX市福慧東路，距XX古城主入口北門僅100米。開發(fā)商：XX映賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：25826㎡建筑面積：62686㎡項目性質(zhì)：中央商務(wù)區(qū)，商場整體招商容積率：1.25綠地率：36.6%售價：未售錦天國際花園XX錦天國際花園位于XX市民主路(原XX市體育場)，是XX市政規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)中心片區(qū)。該項目由XX翰辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，屬商住項目。該項目規(guī)劃建筑面積約100000萬平方米，1~3層為商鋪，4~6層為電梯公寓。開發(fā)商：XX翰辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)占地面積：60627.3㎡建筑面積：109434.06㎡套數(shù)：500多套容積率：1.61綠地率：35%售價：住宅均價3400元/㎡戶型面積：30~160㎡主力戶型：三室兩廳、兩室兩廳（2）價格

2009年住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓盤的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到3000元/平方米以上，均價達(dá)到3200元/平方米以上，別墅的價格更高。（3）付款方式

隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。（4）物業(yè)形態(tài)

本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。

（5）戶型

本區(qū)域的大戶型如110-150平方米特別暢銷，70-100平方米的中戶型也較為好銷，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。

（6）物業(yè)管理

物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。

（7）目標(biāo)客源

目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，外地生意人（8）項目周邊發(fā)展?jié)摿Ψ治?發(fā)展定位屬城市規(guī)劃二類用地，將建設(shè)集居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)。商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬本市正在開發(fā)區(qū)域，價位較低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建，投資公司麗水丹霞等項目近期的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭。未來發(fā)展空間城市的發(fā)展方向之一，未來城市中心的所在，前景良好項目優(yōu)勢所在（本項目可宣傳、利用方面）商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格偏低，市場發(fā)展空間較大；商業(yè)居住功能的定位較好；代表樓盤麗水丹霞、香江花園、寨后公寓總結(jié)周邊快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低的樓盤價位，將會對本項目構(gòu)成較大威脅，而未來周邊商品房將會向高價位上升。所以本項目應(yīng)鮮明地把握城市的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以樓盤的新形象，徹底改變該地樓盤在人們心目中的印象。分析：由于近幾年本市商品房住宅發(fā)展速度較快，加上當(dāng)?shù)貙俾糜伟l(fā)展中城市，消費(fèi)群體相對復(fù)雜（當(dāng)?shù)厝?、游客、外地人），但這樣的消費(fèi)群體比較易于接受新事物的。一般市民對不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費(fèi)者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。無論哪種風(fēng)格，對于這樣的消費(fèi)群體來說，溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。目前市場上最多的是傳統(tǒng)型，這與本市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費(fèi)群特征有關(guān)，隨著商品住宅主力消費(fèi)群體對新產(chǎn)品的認(rèn)知，現(xiàn)在已向中級階層轉(zhuǎn)化，除講究實用外，在精神、文化基礎(chǔ)和景觀要求上都成為住宅的主要主題。所以新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。小結(jié)：1、物業(yè)形態(tài)本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成以多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求及環(huán)境需求。2、主力戶型多在110-150㎡之間，暢銷戶型90-120㎡之間，主力戶型和暢銷戶型之間存在一定差異，給項目帶來一定市場空間機(jī)會。3、區(qū)域樓盤以“兵營式布局”為主，景觀利用率低，空間感較差，“圍合式”“組團(tuán)式”規(guī)劃布局較少；有一定景觀營造但缺乏主題，文化概念導(dǎo)入不足。4、區(qū)域樓盤周邊項目基本以大盤為主，市場競爭壓力巨大，但產(chǎn)品綜合素質(zhì)競爭力較弱，有一定超越空間；5、從以上資料可以看出，本區(qū)域樓盤在定位、價格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營造等方面都趨向同質(zhì)化；6、所以本項目在形象定位上要注意與其他樓盤拉開差距，特別是針對附近的競爭樓盤。

第五章項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，XX地產(chǎn)公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。

一、目標(biāo)市場定位“XX?XX”項目地塊位于古城區(qū)次中心地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為XX市和周邊地區(qū)政府部門的公務(wù)員以及做生意、外地旅游地產(chǎn)投資的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群體定位：

1、政府部門的公務(wù)員

2、民營或私營企業(yè)家或個體老板

3、行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)

4、附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要5、外地和外國的旅游人員年齡判斷在30－55歲，購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:

1、相對而言，項目區(qū)位位置在市次中心，成本較不低。

2、項目區(qū)位內(nèi)中高檔物業(yè)目前銷售狀況很好。

3、開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成比較成熟的居住小區(qū)群體,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施配套齊全。

4、項目地塊周邊的道路交通情況（雪山路—玉福路—香格里拉大道—?；勐罚?決定了項目地塊在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。第六章項目方案規(guī)劃、建筑設(shè)計建議建筑應(yīng)回歸本原，應(yīng)用XX本地的建筑文化和現(xiàn)代建筑語言相結(jié)合，創(chuàng)造出樸實大方又不失時代氣息的建筑語言和建筑風(fēng)格。本小區(qū)建筑設(shè)計布局，建筑風(fēng)格以及建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，如果脫離地方文化和現(xiàn)實定位，將無法彰顯小區(qū)所具有的特殊地理位置和與此相適應(yīng)的文化內(nèi)涵。實施本小區(qū)方案策劃，在確保規(guī)劃要求、滿足小區(qū)主題概念的前提下，運(yùn)用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合的設(shè)計語言，使之和諧和升華，創(chuàng)造一種“居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦”的生活意境。規(guī)劃設(shè)計方案定位本小區(qū)的設(shè)計理念就是把來自不同系統(tǒng)、不同單位的業(yè)主融合在一起，構(gòu)筑本小區(qū)獨(dú)特的社區(qū)文化，使整個小區(qū)家家戶戶能夠互助友愛、和諧融洽，盡享溫馨快樂的生活。為此，本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計定位具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、規(guī)劃超前本小區(qū)導(dǎo)入家居智能化設(shè)置。數(shù)字電視，電話、網(wǎng)絡(luò)、門禁以及整個小區(qū)的數(shù)字化監(jiān)控，IC卡數(shù)字式收費(fèi)和車輛管理等。此外，小區(qū)物業(yè)管理前期介入和小區(qū)配套設(shè)施都能體現(xiàn)小區(qū)的超前意識。

2、戶型均好小區(qū)的戶型設(shè)計遵循均好化原則，注重戶型格局中禮儀空間和私密空間的設(shè)計創(chuàng)意，講究實用，避免門門相對，提高戶型空間的利用效率。

3、建筑藝術(shù)一方面小區(qū)業(yè)主主要面隊具有較高文化素養(yǎng)和鑒賞品位的消費(fèi)群體；另一方面小區(qū)周邊的文化氣氛非常濃厚。所以力求把握建筑與環(huán)境的和諧，追求建筑藝術(shù)與傳統(tǒng)文化的協(xié)調(diào)和創(chuàng)新。

4、配套完善配套設(shè)施的完善是本小區(qū)的一大特點(diǎn)，小區(qū)入口將建設(shè)大型特色綠化廣場、與小區(qū)人文、休閑、體育、娛樂和服務(wù)設(shè)施構(gòu)成小區(qū)的特色和品質(zhì)的提升。

5、質(zhì)量優(yōu)良對于小區(qū)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國家優(yōu)良水平。

6、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升小區(qū)的服務(wù)水平，是本項目開發(fā)建設(shè)中非常重要一環(huán)。良好的服務(wù)可提升小區(qū)的品質(zhì)。開發(fā)者對物業(yè)管理的策劃力求親和與人性化，并做到提前介入，實現(xiàn)打造一個示范文明小區(qū)的目的。

7、環(huán)境優(yōu)美極佳的市政綠化配套，良好的地理位置，準(zhǔn)確的生態(tài)、自然概念定位和高水平的環(huán)境規(guī)劃，必將造就小區(qū)優(yōu)雅、清新的環(huán)境。居住于此，可完全感受和煦的陽光，清新的空氣。二、項目規(guī)劃設(shè)計建設(shè)內(nèi)容1、建筑面積53350.85㎡，總戶數(shù)414戶。

2、容積率1.791

3、綠地率35.15％

4、小區(qū)公建配套設(shè)施：變配電房、垃圾站、門衛(wèi)、會所等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目名稱單位指標(biāo)備注總用地面積m223200規(guī)劃建筑面積地上部分m241560.85地下部分m211790住宅總套數(shù)套414多室戶型套數(shù)套210公寓戶型套數(shù)套204建筑占地面積m2建筑密度%32.13容積率%1.791綠地率%35.15地下固定停車位個190項目總平面布置圖（概念）三、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模（一）項目建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容為：XX失地農(nóng)民安置地合作開發(fā)項目，主要進(jìn)行商品住宅、配套商業(yè)以及會所等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。（二）項目建設(shè)規(guī)模1、住宅工程：共開發(fā)住宅414套，其中多室住宅204套，面積約79㎡~129㎡；單身公寓210套，面積約79㎡~129㎡；基本上滿足了各個面積段的需求。具體戶型見戶型規(guī)劃部分?？偨ㄖ娣e約：29534.4㎡。住宅部分具體分布情況見總平面布置圖。2、配套商業(yè)：12468.47㎡，商業(yè)部分主要規(guī)劃于臨雪山路和玉福路沿街底商，以獨(dú)立街鋪為主的方式進(jìn)行布置，輔助以小型的集中賣場，以最大化的提升商業(yè)價值空間和項目內(nèi)積周邊的購物需求。3、地下部分：本項目地下建筑面積總共約11745㎡，共設(shè)置地下停車位190個并設(shè)置了部分商業(yè)輔助用房，即滿足小區(qū)人車分流的設(shè)計以及車位數(shù)量設(shè)置要求，又滿足了商業(yè)部分附加增值的功能，比如商業(yè)輔助用房可以用作儲藏功能等。四、項目公建設(shè)施規(guī)劃為了有利于創(chuàng)造舒適、方便、和諧、健康的居住生活空間；有利于打造一個配套齊全的生活社區(qū)；有利于開發(fā)者投資虧損的合理彌補(bǔ)，本小區(qū)的公建規(guī)劃擬集中雪山路和玉福路沿街布置底層商業(yè)，并在小區(qū)內(nèi)合理的布置物管用房。五、項目景觀規(guī)劃本項目景觀設(shè)計遵循景物與建筑相結(jié)合的原則。有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結(jié)合，達(dá)到調(diào)整空氣、降低噪聲、美化環(huán)境的作用。

1、小區(qū)景觀軸線與花園組成團(tuán)設(shè)計。

小區(qū)布置住宅群和多個不同風(fēng)格、不同特色小型花園組團(tuán)，并與中央大型景觀、綠化廣場、休閑場所共同構(gòu)成小區(qū)景觀整體。使業(yè)主擁有豐富的休閑、觀賞、娛樂、游玩空間。特別是在東入口的景觀規(guī)劃上，力求恬靜、大氣，層次分明的整體視覺沖擊效果。

2、小區(qū)景觀、綠化的空間層次設(shè)計

從本小區(qū)中央大型景觀的基礎(chǔ)上，穿插小型花園與建筑的有機(jī)整合，保持現(xiàn)有地貌所形成的自然空間層次。人工景觀以及綠化的重點(diǎn)將放在路旁、樓旁并注重層次處理。

3、小區(qū)景觀綠化的植物品種層次設(shè)計

利用草地、花卉、灌木、喬木、喜陽植物以及現(xiàn)有植被的合理布局來點(diǎn)綴小區(qū)的多彩層次色調(diào)。配以園林綠化草坪燈，射燈以及臨路標(biāo)志性藝術(shù)路燈等，給人以色彩層次的動靜變化效果。

六、項目建筑風(fēng)格及立面設(shè)計風(fēng)格是一個建筑的個性或獨(dú)特表征,是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)。本小區(qū)項目的建筑風(fēng)格遵循與概念和諧健康的定位相吻合；與小區(qū)的環(huán)境、地形相吻合；與地域的特色文化相吻合。采用簡潔、明快、樸實、大方兼本地文化和現(xiàn)代氣息于一體的建筑風(fēng)格。

1、

建筑外觀、立面

建筑外觀，立面遵循簡潔、明快、質(zhì)樸穩(wěn)重的風(fēng)格，采用大面積墻面外挑（內(nèi)）陽臺、凸窗設(shè)計，并與本地文化和旁邊已建建筑的風(fēng)格相呼應(yīng)。

2、

建筑色彩

以采用較清淡明快的漿黃調(diào)和色為主基調(diào)，配以白、淺灰、淡姜黃等較鮮艷的色調(diào)。間綴其建筑隱于碧綠之間，營造輕快、清新、典雅的氣氛。

3、

墻體材料及表面質(zhì)感

考慮到地區(qū)雨水較多，而且酸堿度較高的特點(diǎn)，外墻材料選用防酸堿腐蝕、防老化的耐久材料，在質(zhì)感上兼顧厚重的文化品位。七、項目的戶型設(shè)計

根據(jù)項目管理公司安排專職人員所進(jìn)行的市場調(diào)查，已經(jīng)確定的戶型分別為：40平方米左右的酒店式公寓住宅；70~90平方米兩房兩廳的小戶型洋房；100~130三房兩廳舒適性洋房，這幾種戶型比例需要項目管理公司安排專職人員所進(jìn)行進(jìn)一步的分析調(diào)查根據(jù)本項目市場調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計需要，結(jié)合本小區(qū)消費(fèi)群體生活習(xí)慣、審美價值和社會層次的特點(diǎn)，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個性化要求，確保戶型的均好性。

1、戶型的空間配置

本小區(qū)住宅的空間配置基本按8個空間格局進(jìn)行設(shè)計，即：臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間、花園陽臺（露臺）、書房和儲藏室（或保姆間）。為展示主人的社會地位、個人風(fēng)格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部優(yōu)化，滿足其對禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設(shè)計將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。

2、戶型差異性調(diào)整

因住宅樓棟的區(qū)位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢必導(dǎo)致戶型的差異性。為盡可能降低戶型的差異性，盡量規(guī)劃南北朝向的戶型，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，根據(jù)戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補(bǔ)，確保戶型的均好性。

3、戶型的布局

戶型是消費(fèi)者最為關(guān)注的重要因素。根據(jù)市場調(diào)研，消費(fèi)者評價戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。而在布局上，消費(fèi)者認(rèn)為客廳、主臥、餐廳最為重要。在戶型布局上堅持以下原則：

·主臥、客廳、次臥朝南設(shè)計。

·盡量做到客廳和餐廳的分區(qū)。

·臥室門朝向避免與其他房間相對。

·滿足客廳、餐廳、主臥、次臥、衛(wèi)生間的通風(fēng)采光要求?！ぴ黾泳哂械胤教厣拇箨柵_（露臺）設(shè)計以滿足地緣文化要求。

八、項目道路、車位規(guī)劃為方便小區(qū)人員出入和確保安全、快捷，根據(jù)項目規(guī)劃要求以及本地塊四周環(huán)路，規(guī)劃東南側(cè)和西東北側(cè)各設(shè)地下停車入口，盡可能滿足人車分流。

1、小區(qū)道路設(shè)計

根據(jù)小區(qū)地塊特性，小區(qū)道路采取傳統(tǒng)直線風(fēng)格并與小區(qū)景觀軸線相結(jié)合的設(shè)計原則，道路寬度4~6米，道路總長度米，力求實現(xiàn)移步換景、方便、安全。小區(qū)主干道分別伸向兩側(cè)并與綠化組團(tuán)串連。次干道分別進(jìn)入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)道路采用水泥路面、麻石路緣石。

2、小區(qū)車位設(shè)計

按照市規(guī)劃局有關(guān)住宅小區(qū)車位規(guī)劃設(shè)計要求，結(jié)合本小區(qū)業(yè)主收入水平，小區(qū)車位按住宅套數(shù)1：0.68比例配置。設(shè)計地下室停車位。

九、項目管網(wǎng)設(shè)計方案1：室外給水部分：市政給水管進(jìn)入紅線經(jīng)總表后，在室外形成環(huán)網(wǎng)，管徑為DN200。再針對不同的建筑單體通過DN65或者DN80的給水管引至室內(nèi)。室外給水管管材采用給水PE管。給水材料表序號圖例名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1PE給水管DN65米1002PE給水管DN80米1003PE給水管DN100米4004PE給水管DN150米8002:室外消防用水：小區(qū)室外消火栓用水由室外給水管網(wǎng)供給。小區(qū)室外消火栓均在環(huán)狀管網(wǎng)上按間距不大于120米的原則設(shè)置室外地上式消火栓。消火栓布置在各道路、建