對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的理解

對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的理解對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的理解一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的認(rèn)識(shí)二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展歷程三、南昌房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀四、2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)分析五、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展方向一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)的定位

房地產(chǎn)中介代理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，主要是從事二手房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(二手物業(yè)買賣、租賃）等活動(dòng)，收取居間服務(wù)費(fèi)的行業(yè)。一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)的作用

房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分，它已成為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到潤(rùn)滑劑的作用。廣大百姓從過去的要住房找單位、找領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)向要住房找市場(chǎng)、找中介。各級(jí)政府通過搞活二、三級(jí)市場(chǎng)、放寬信貸政策、房改房上市等一系列手段，啟動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)，減少了空置存量房，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。中介公司的運(yùn)作對(duì)盤活住宅二、三級(jí)市場(chǎng)，消化百姓手中的空房、舊房，促進(jìn)增量房的銷售作用明顯。一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)的描述

房地產(chǎn)中介行業(yè)是知識(shí)密集型服務(wù)性行業(yè)，它并不是一個(gè)有實(shí)業(yè)載體的公司，而是由房地產(chǎn)行業(yè)衍生出來的，它的載體就是有形的市場(chǎng)（需求）。操作的形式就是利用渠道內(nèi)的客戶資源，通過銷售人員的匹配，令雙方達(dá)成意愿，促進(jìn)相互的成交，從而收取相應(yīng)的中介服務(wù)費(fèi)?？梢院?jiǎn)單地理解成中介公司賣的就是信息，提供的是自身的服務(wù)。二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展歷程

二十世紀(jì)八十年代末九十年代初，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住房福利體制的終止和貨幣化分房制度的實(shí)施，我國(guó)住宅建設(shè)進(jìn)入了快速、健康的發(fā)展軌道，住房二、三級(jí)市場(chǎng)逐漸“浮出水面”，并日趨活躍。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無到有的歷史階段，使得房地產(chǎn)中介成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不容忽視的新興行業(yè)。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展歷程縱觀目前全國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，首先是沿海開放城市發(fā)展較快，內(nèi)陸城市發(fā)展較慢。其次是形成了包含房地產(chǎn)樓盤代理、評(píng)估、策劃、二手房出租買賣、抵押擔(dān)保等領(lǐng)域的相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)。三是房地產(chǎn)中介的外部制度環(huán)境正在積極地建立，人才流動(dòng)在加速，戶籍制度在逐步放松，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理在規(guī)范，住房抵押業(yè)務(wù)在不斷地增長(zhǎng)等等，這一切都預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介業(yè)務(wù)發(fā)展的外部環(huán)境正在逐步走向成熟。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展歷程隨著市場(chǎng)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也愈來愈激烈，對(duì)中介公司的專業(yè)性要求也愈來愈高，中介公司內(nèi)部也開始出現(xiàn)專業(yè)化分工。近年，香港代理公司進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，帶來了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)國(guó)內(nèi)的中介行業(yè)走向規(guī)?；?、專業(yè)化起到了很大的促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展歷程南昌市場(chǎng)行業(yè)過去中介行業(yè)多數(shù)以小中介為主，行業(yè)操作比較原始，市場(chǎng)上存在大量的“房蟲子”，很多違規(guī)操作，給客戶及心理造成了不好的影響，口碑差二、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展歷程行業(yè)現(xiàn)在南昌市房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，品牌公司更多的生存和發(fā)展了起來，中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。與公司數(shù)量的增長(zhǎng)成正比，淘汰出局的公司數(shù)量也逐年遞增，從前幾年的每年30多家到近兩年的60家左右。日益規(guī)范的市場(chǎng)和大量的客戶需求給中介行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間！三、南昌房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀1、行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)明顯的分化南昌房地產(chǎn)中介從1993年的79家增長(zhǎng)到目前的近千家，其中有資質(zhì)合格證的為500家，另外中小中介約400多家。從業(yè)人員達(dá)數(shù)千人。隨著房管局相應(yīng)的規(guī)范管理，為市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展帶來了勃勃生機(jī)三、南昌房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀2、行業(yè)內(nèi)品牌效應(yīng)明顯，企業(yè)平臺(tái)作用凸現(xiàn)

到2006年末，南昌的大型中介公司已經(jīng)發(fā)展到6家以上，各大、小中介行競(jìng)相開業(yè)，二手房行業(yè)逐漸興旺起來，中介行業(yè)更加規(guī)范。大部分都是采取加盟經(jīng)營(yíng)形式，例如：江投、滿堂紅、鴻基和中環(huán)等），而且都以經(jīng)紀(jì)人模式主攻二手樓買賣、租賃等，但員工缺乏發(fā)展空間。易佰家不動(dòng)產(chǎn)作為唯一一家具有品牌代言人的公司，為員工提供了廣闊的發(fā)展空間。三、南昌房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀3、中介行經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)理念的多樣化行業(yè)內(nèi)公司都采用經(jīng)紀(jì)人操作模式。采用內(nèi)部加盟的形式。（鴻基）采用私人承包的形式。（滿堂紅）采用取長(zhǎng)補(bǔ)短之現(xiàn)代化開放式管理的模式。（易佰家）多元化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，也在互相沖撞、融合。不同的做法開始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生新的沖擊。三、南昌房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀4、客戶對(duì)中介公司依賴度強(qiáng)，收傭空間大據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前南昌市房屋租賃的30％以上和買賣交易的50％都是通過中介公司完成的。購(gòu)房人對(duì)中介的依賴度較高，但忠誠(chéng)度較低?？蛻粜畔⒃诟髦薪楣究焖倭魍?。

主要業(yè)務(wù)收傭情況：買賣上游：成交價(jià)1.5%；買賣下游：成交價(jià)1%租賃上下游：一般收下游50％月租金其他各項(xiàng)附加值服務(wù)根據(jù)各公司情況另外收費(fèi)。三、南昌房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀5、中介行業(yè)業(yè)務(wù)的細(xì)份

房地產(chǎn)中介行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍：物業(yè)的買賣（二手房屋、寫字樓、商鋪）物業(yè)的租賃（房屋、寫字樓、商鋪）按揭貸款業(yè)務(wù)交易過戶業(yè)務(wù)一手物業(yè)策劃代理三、南昌房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀6、中介市場(chǎng)更加規(guī)范

南昌市房地產(chǎn)中介行業(yè)由專門的政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)內(nèi)管理，并出臺(tái)了多項(xiàng)政策法規(guī)，令行業(yè)的操作越來越規(guī)范化，市場(chǎng)也日趨走向規(guī)范、成熟，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)逐步走上了健康有序的發(fā)展道路。四、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況

一、二手住房交易環(huán)比下降。

受國(guó)慶節(jié)日長(zhǎng)假影響，10月份二手房交易量與9月份相比環(huán)比下降，但仍保持歷史較高水平。10月份市區(qū)存量住房交易1617套，同比增長(zhǎng)204.52%，環(huán)比下降21.73%，與歷史較高水平年份2007年相比同比增長(zhǎng)27.72%；交易面積13.33萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)230.85%，環(huán)比下降24%，與歷史較高水平年份2007年相比同比增長(zhǎng)28.67%。2009年1～10月份，我市市區(qū)存量房交易17523宗，同比增長(zhǎng)105.48%，交易面積156.25萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)77.86%；其中存量住房16902套，同比增長(zhǎng)119.99%，交易面積為139.37萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)127.0%。二、2009年南昌市二手交易價(jià)格增長(zhǎng)幅度環(huán)比上升。

從二手住房交易資金托管數(shù)據(jù)反映，10月份市區(qū)二手房交易均價(jià)5244元/㎡，同比增長(zhǎng)18.72%，與9月份環(huán)比增長(zhǎng)8.29%。2009年1～10月，我市市區(qū)二手房交易均價(jià)4553元㎡，同比下降1.23%。四、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)分析

2009年成交熱點(diǎn)仍然集中在市中心及周邊熱點(diǎn)片區(qū)，成交量大，而京東和青云譜等區(qū)域暫時(shí)成交較少，但增速很快。隨著成熟區(qū)域和新興區(qū)域共同發(fā)展，2010年南昌二手市場(chǎng)仍將保持高速增長(zhǎng)。四、2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)分析二手住宅成交量接近近一手房2006年南昌市二手住宅成交面積占一、二手住宅成交面積的比例為44.70%，同比增幅達(dá)12.57％，成交量與一手房比例為1：1，基本形成梯級(jí)消費(fèi)四、2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)分析2006年二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)：

二手房成交價(jià)格的高起，顯示了二手房明顯的向上走勢(shì)。過去的一年，在國(guó)家限制土地供應(yīng)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅等政策的影響下，南昌市二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，不少人今年選擇繼續(xù)投資二手房。加之置業(yè)者對(duì)2007年南昌一手樓市價(jià)格走勢(shì)“吃不準(zhǔn)”，持幣待購(gòu)的置業(yè)者增多，因此造成了現(xiàn)階段樓市“一手冷（土地供應(yīng)量減少）、二手熱（需求量明顯增加）”的現(xiàn)象。五、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展方向二手房成交價(jià)格將保持穩(wěn)步上漲，為行業(yè)帶來利潤(rùn)的空間。城市規(guī)劃的進(jìn)一步完善建材價(jià)格的進(jìn)一步提高預(yù)售面積的進(jìn)一步減少剛性需求的進(jìn)一步增加

2010年南昌二手房?jī)r(jià)格上漲是必然的事實(shí)五、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展方向政策法規(guī)的完善，必將給行業(yè)的發(fā)展提供更規(guī)范,更專業(yè)的平臺(tái)。將不符合規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)清除出去將服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)清除出去將實(shí)力不強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)清除出去保障真正有實(shí)力的企業(yè)在行業(yè)中發(fā)展五、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展方向房地產(chǎn)中介代理公司的綜合實(shí)力將決定其生存品牌形象規(guī)模、資本、業(yè)務(wù)服務(wù)水平、專業(yè)能力

未來的房地產(chǎn)中介代理應(yīng)該向標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。五、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展方向網(wǎng)絡(luò)的廣泛運(yùn)用，渠道的搭建必將成為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)將成為引入信息的資源的核心渠道。渠道的搭建將實(shí)現(xiàn)客戶資源價(jià)值的最大化。中介代理外的收入，將是行業(yè)收入重要的組成部分，有效地降低了行業(yè)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。五、房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展方向房地產(chǎn)中介代理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)中介行業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展還處于起步階段，屬于朝陽(yáng)行業(yè)?。?！未來的發(fā)展空間無比巨大，有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略、綜合實(shí)力強(qiáng)的公司必將成為最終的勝利者?。?！

謝謝大家！演講完畢，謝謝觀看！安全閥基本知識(shí)如果壓力容器(設(shè)備/管線等)壓力超過設(shè)計(jì)壓力…1.盡可能避免超壓現(xiàn)象堵塞(BLOCKED)火災(zāi)(FIRE)熱泄放(THERMALRELIEF)如何避免事故的發(fā)生?2.使用安全泄壓設(shè)施爆破片安全閥如何避免事故的發(fā)生?01安全閥的作用就是過壓保護(hù)!一切有過壓可能的設(shè)施都需要安全閥的保護(hù)!這里的壓力可以在200KG以上,也可以在1KG以下!設(shè)定壓力(setpressure)安全閥起跳壓力背壓(backpressure)安全閥出口壓力超壓(overpressure)表示安全閥開啟后至全開期間入口積聚的壓力.幾個(gè)壓力概念彈簧式先導(dǎo)式重力板式先導(dǎo)+重力板典型應(yīng)用電站鍋爐典型應(yīng)用長(zhǎng)輸管線典型應(yīng)用罐區(qū)安全閥的主要類型02不同類型安全閥的優(yōu)缺點(diǎn)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,可靠性高適用范圍廣價(jià)格經(jīng)濟(jì)對(duì)介質(zhì)不過分挑剔彈簧式安全閥的優(yōu)點(diǎn)預(yù)漏--由于閥座密封力隨介質(zhì)壓力的升高而降低,所以會(huì)有預(yù)漏現(xiàn)象--在未達(dá)到安全閥設(shè)定點(diǎn)前,就有少量介質(zhì)泄出.100%SEATINGFORCE75502505075100%SETPRESSURE彈簧式安全閥的缺點(diǎn)過大的入口壓力降會(huì)造成閥門的頻跳,縮短閥門使用壽命.ChatterDiscGuideDiscHolderNozzle彈簧式安全閥的缺點(diǎn)彈簧式安全閥的缺點(diǎn)=10090807060500102030405010%OVERPRESSURE%BUILT-UPBACKPRESSURE%RATEDCAPACITY普通產(chǎn)品平衡背壓能力差.在普通產(chǎn)品基礎(chǔ)上加裝波紋管,使其平衡背壓的能力有所增強(qiáng).能夠使閥芯內(nèi)件與高溫/腐蝕性介質(zhì)相隔離.平衡波紋管彈簧式安全閥的優(yōu)點(diǎn)優(yōu)異的閥座密封性能,閥座密封力隨介質(zhì)操作壓力的升高而升高,可使系統(tǒng)在較高運(yùn)行壓力下高效能地工作.ResilientSeatP1P1P2先導(dǎo)式安全閥的優(yōu)點(diǎn)平衡背壓能力優(yōu)秀有突開型/調(diào)節(jié)型兩種動(dòng)作特性可遠(yuǎn)傳取壓先導(dǎo)式安全閥的優(yōu)點(diǎn)對(duì)介質(zhì)比較挑剃,不適用于較臟/較粘稠的介質(zhì),此類介質(zhì)會(huì)堵塞引壓管及導(dǎo)閥內(nèi)腔.成本較高.先導(dǎo)式安全閥的缺點(diǎn)重力板式產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)目前低壓儲(chǔ)罐呼吸閥/緊急泄放閥的主力產(chǎn)品.結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單.價(jià)格經(jīng)濟(jì).重力板式產(chǎn)品的缺點(diǎn)不可現(xiàn)場(chǎng)調(diào)節(jié)設(shè)定值.閥座密封性差,并有較嚴(yán)重的預(yù)漏.受背壓影響大.需要很高的超壓以達(dá)到全開.不適用于深冷/粘稠工況.幾個(gè)常用規(guī)范ASMEsectionI-動(dòng)力鍋爐(FiredVessel)ASMEsectionVIII-非受火容器(UnfiredVessel)API2000-低壓安全閥設(shè)計(jì)(LowpressurePRV)API520-火災(zāi)工況計(jì)算與選型(FireSizing)API526-閥門尺寸(ValveDimension)API527-閥座密封(SeatTightness)介質(zhì)狀態(tài)(氣/液/氣液雙相).氣態(tài)介質(zhì)的分子量&Cp/Cv值.液態(tài)介質(zhì)的比重/黏度.安全閥泄放量要求.設(shè)定壓力.背壓.泄放溫度安全閥不以連接尺寸作為選型報(bào)價(jià)依據(jù)!如何提供高質(zhì)量的詢價(jià)?彈簧安全閥的結(jié)構(gòu)彈簧安全閥起跳曲線彈簧安全閥結(jié)構(gòu)彈簧安全閥結(jié)構(gòu)導(dǎo)壓管活塞密封活塞導(dǎo)向不平衡移動(dòng)副(活塞)導(dǎo)管導(dǎo)閥彈性閥座P1P1P2先導(dǎo)式安全閥結(jié)構(gòu)先導(dǎo)式安全閥的工作原理頻跳安全閥的頻跳是一種閥門高頻反復(fù)開啟關(guān)閉的現(xiàn)象。安全閥頻跳時(shí)，一般來說密封面只打開其全啟高度的幾分只一或十幾分之一，然后迅速回座并再次起跳。頻跳時(shí)，閥瓣和噴嘴的密封面不斷高頻撞擊會(huì)造成密封面的嚴(yán)重?fù)p傷。如果頻跳現(xiàn)象進(jìn)一步加劇還有可能造成閥體內(nèi)部其他部分甚至系統(tǒng)的損傷。安全閥工作不正常的因素頻跳后果1、導(dǎo)向平面由于反復(fù)高頻磨擦造成表面劃傷或局部材料疲勞實(shí)效。2、密封面由于高頻碰撞造成損傷。3、由于高頻振顫造成彈簧實(shí)效。4、由頻跳所帶來的閥門及管道振顫可能會(huì)破壞焊接材料和系統(tǒng)上其他設(shè)備。5、由于安全閥在頻跳時(shí)無法達(dá)到需要的排放量，系統(tǒng)壓力有可能繼續(xù)升壓并超過最大允許工作壓力。安全閥工作不正常的因素A、系統(tǒng)壓力在通過閥門與系統(tǒng)之間的連接管時(shí)壓力下降超過3%。當(dāng)閥門處于關(guān)閉狀態(tài)時(shí)，閥門入口處的壓力是相對(duì)穩(wěn)定的。閥門入口壓力與系統(tǒng)壓力相同。當(dāng)系統(tǒng)壓力達(dá)到安全閥的起跳壓力時(shí)，閥門迅速打開并開始泄壓。但是由于閥門與系統(tǒng)之間的連接管設(shè)計(jì)不當(dāng)，造成連接管內(nèi)局部壓力下降過快超過3%，是閥門入口處壓力迅速下降到回座壓力而導(dǎo)致閥門關(guān)閉。因此安全閥開啟后沒有達(dá)到完全排放，系統(tǒng)壓力仍然很高，所以閥門會(huì)再次起跳并重復(fù)上述過程，既發(fā)生頻跳。導(dǎo)致頻跳的原因?qū)е陆庸軌航蹈哂?%的原因1、閥門與系統(tǒng)間的連接管內(nèi)徑小于閥門入口管內(nèi)徑。2、存在嚴(yán)重的渦流現(xiàn)象。3、連接管過長(zhǎng)而且沒有作相應(yīng)的補(bǔ)償（使用內(nèi)徑較大的管道）。4、連接管過于復(fù)雜（拐彎過多甚至在該管上開口用作它途。在一般情況下安全閥入口處不允許安裝其他閥門。）導(dǎo)致頻跳的原因B、閥門的調(diào)節(jié)環(huán)位置設(shè)置不當(dāng)。安全閥擁有噴嘴環(huán)和導(dǎo)向環(huán)。這兩個(gè)環(huán)的位置直接影響安全閥的起跳和回座過程。如果噴嘴環(huán)的位置過低或?qū)颦h(huán)的位置過高，則閥門起跳后介質(zhì)的作用力無法在閥瓣座和調(diào)節(jié)環(huán)所構(gòu)成的空間內(nèi)產(chǎn)生足夠的托舉力使閥門保持排放狀態(tài)，從而導(dǎo)致閥門迅速回座。但是系統(tǒng)壓力仍然保持較高水平，因此回座后閥門會(huì)很快再次起跳。導(dǎo)致頻跳的原因C、安全閥的額定排量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所需排量。

由于所選的安全閥的喉徑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所需，安全閥排放時(shí)過大的排量導(dǎo)致壓力容器內(nèi)局部壓力下降過快，而系統(tǒng)本身的超壓狀態(tài)沒有得到緩解，使安全閥不得不再次起跳頻跳的原因閥門拒跳：當(dāng)系統(tǒng)壓力達(dá)到安全閥的起跳壓力時(shí)，閥門不起跳的現(xiàn)象。安全閥工作不正常的因素1、閥門