佳木斯市棚戶區(qū)改造三期工程可行性研究報告

佳木斯市棚戶區(qū)改造三期工程可行性研究報告PAGEPAGEIII黑龍江省林業(yè)設計研究院目錄第一章 總論 11.1項目概述 11.2項目提出的背景 11.3項目建設的必要性和意義 21.4編制依據(jù) 31.5建設單位概況 41.6建設項目構成 51.7評價與結論 8第二章 項目概況 92．1自然概況 92．2社會經(jīng)濟概況 92．3現(xiàn)有棚戶區(qū)概況 102．4本次改造棚戶區(qū)概況 102.5建設條件分析 122.6棚戶區(qū)改造項目政策支持條件 12第三章規(guī)劃方案 143.1指導思想 143.2規(guī)劃原則 143.3規(guī)劃方案 153.4居住區(qū)規(guī)劃 183.5技術經(jīng)濟指標表 273.6棚戶區(qū)拆遷及臨時安置方案 313.7補償及安置方案 32第四章建設條件及建筑結構設計 334.1編制依據(jù) 334.2建設條件分析 334.3設計原則 344.4住宅建筑結構設計 344.5配套公建設計 37第五章配套基礎設施工程 395.1道路工程 395.2給水工程 465.3排水工程 495.4供熱工程 545.5供電工程 725.6電信工程 845.7燃氣工程 85第六章節(jié)能節(jié)水措施 926.1節(jié)能措施 926.2節(jié)水措施 93第七章消防與安全 947.1消防 947.2安全 95第八章環(huán)境保護 968.1設計依據(jù) 968.2保護原則 968.3環(huán)境污染的防護、治理措施 97第九章組織機構與人力資源配置 989.1組織管理機構及職責 989.2人力資源配置 999.3項目管理 99第十章項目實施進度 100第十一章投資估算與資金籌措 10111．1投資估算編制依據(jù) 10111．2編制內容 10111．3投資估算 10211．4資金籌措 102第十二章財務分析與評價 10312．1評價依據(jù) 10312．2項目建設期及計算期 10312．3財務評價 103第十三章社會評價 10513.1項目對社會影響分析 10513.2項目于所在地區(qū)互適性分析 10613.3社會風險分析 10713.4社會評價結論 107第十四章研究結論與建議 10814.1研究結論 10814.2問題與建議 108附件：1、設計委托書1份2、用地審批文件5份3、建設項目選址意見書5份4、建設用地規(guī)劃許可證5份5、建設工程規(guī)劃許可證5份6、佳木斯市人民政府關于城市棚戶區(qū)改造的實施意見1份7、供水協(xié)議書5份8、排水協(xié)議書5份9、供熱協(xié)議5份10、供電協(xié)議1份11、供氣協(xié)議1份12、環(huán)保初步意見1份13、自有資金證明1份14、佳木斯市工程地質資料1份PAGE110黑龍黑龍江省林業(yè)設計研究院總論1.1項目概述1.1.1項目名稱佳木斯市棚戶區(qū)改造三期工程可行性研究報告1.1.2項目性質新建1.1.3建設地點佳木斯市城區(qū)內，友誼路、濱江路、紅旗街附近。1.1.4建設單位佳木斯市新時代城市基礎設施建設投資（集團）有限公司1.1.5項目法人于長秋佳木斯市新時代城市基礎設施建設投資（集團）有限公司總經(jīng)理1.1.6項目主管單位佳木斯市政府1.1.7編制單位黑龍江省林業(yè)設計研究院1.1.8編制單位法人楊連云黑龍江省林業(yè)設計研究院院長1.2項目提出的背景佳木斯地處三江平原腹地，物產(chǎn)豐饒、歷史悠久、人杰地靈，松花江宛如玉帶橫貫市區(qū)東西。佳木斯市有省屬大型國營農(nóng)場36個，為黑龍江省重要的商品糧生產(chǎn)基地之一。2008年，全市GDP同比增長14.3%。固定資產(chǎn)投資完成81.1億元，同比增長35.1%，投資額實現(xiàn)三年翻一番。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)9218元，同比增長18.3%。中央經(jīng)濟工作會議明確提出，2006年東北老工業(yè)基地振興的一項重要任務，就是加快資源枯竭型城市經(jīng)濟轉型和棚戶區(qū)改造。為此，國家建設部專門下發(fā)了《關于推進東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建住房[2005]178號），對東北地區(qū)棚戶區(qū)改造做出全面部署。黑龍江省政府亦提出了《關于棚戶區(qū)改造的實施意見》。這些政策給佳木斯市棚戶區(qū)改造帶來了難得的機遇。佳木斯市近年來城市服務配套功能進一步提升，完成城市新區(qū)規(guī)劃和重點開發(fā)的“點”、“線”規(guī)劃。實施“安居111工程”，棚戶區(qū)改造面積200萬平方米；新建廉租樓6000平方米，實物配租150戶。但佳木斯市城區(qū)內現(xiàn)仍有大片棚戶區(qū)的存在，是前進發(fā)展中的佳木斯不和諧，有待改善的一面。佳木斯市人民政府為加快棚戶區(qū)改造工作，改善城市棚戶區(qū)居民居住和生活條件，結合本市實際，在《關于城市棚戶區(qū)改造的實施意見》（佳政發(fā)[2008]18號）中已明確工作目標為，2008年--2012年五年時間基本完成市建成區(qū)占地面積約602萬平方米，拆遷面積約246.82萬平方米的棚戶區(qū)改造任務。以使居住在棚戶區(qū)中的群眾的居住和生活條件得到明顯改善。1.3項目建設的必要性和意義1.3.1實施棚戶區(qū)改造是國家關于棚戶區(qū)改造工作的具體落實，是構建社會主義和諧社會的一項重要舉措。棚戶區(qū)改造遵循以人為本的原則，以科學規(guī)劃為前提，以改善城市居民特別是低收入居民的居住和生活條件為目標，以維護社會穩(wěn)定為根本，代表廣大人民群眾的利益，是一項民心工程、德政工程，是構建社會主義和諧社會的重要舉措。1.3.2實施棚戶區(qū)改造是維護社會穩(wěn)定，實現(xiàn)佳木斯市城市社會總體發(fā)展目標的需要。佳木斯市城區(qū)棚戶區(qū)的存在與佳木斯市當前的經(jīng)濟社會發(fā)展水平很不協(xié)調，通過國家和政府的大力扶持改善這部分群眾的居住環(huán)境和條件，解決群眾的實際困難，將對維護佳木斯地區(qū)的社會穩(wěn)定、實現(xiàn)佳木斯城市社會總體發(fā)展目標具有重要意義。1.3.3實施棚戶區(qū)改造是實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，提升城市功能的需要。此次改造工程也是佳木斯市城市總體規(guī)劃實施的一項重要內容。通過對棚戶區(qū)的改造，將使土地的容納能力得到了提高，部分棚戶區(qū)土地可以重新得到合理使用，有效提高土地綜合利用水平，進一步提高城市的城市整體功能和承載能力。1.3.4實施棚戶區(qū)改造是鞏固城市發(fā)展建設成果，提高居民生活質量，改善生態(tài)環(huán)境，全面構建佳木斯市區(qū)完善的生態(tài)體系的城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要。棚戶區(qū)是集中連片，人均居住水平低，治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。1998年“1.31”大火，對佳木斯市經(jīng)濟發(fā)展和人民群眾的生命財產(chǎn)造成了極大的損失。而如何徹底改造棚戶區(qū)，釋放土地資源，變棚戶區(qū)為現(xiàn)代居住區(qū)，增加城市容量也是根除這一隱患的必擇之徑、當務之急、重中之重。1.3.5實施棚戶區(qū)改造是關系“國計民生”，實踐"三個代表"重要思想，建設小康社會的需要。借政策之優(yōu)勢，實施棚戶區(qū)改造，直接關系千家萬戶百姓的利益，是實踐"三個代表"重要思想，全面落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的重要舉措，對改善城市低收入居民的生活條件，振興東北老工業(yè)基地具有十分重要的意義。1.3.6實施棚戶區(qū)改造是加快全國環(huán)保模范城市建設的需要。近年來，佳木斯市生態(tài)城市建設順利推進，創(chuàng)建全國環(huán)保模范城建設全面啟動。而實施棚戶區(qū)改造，恰能加快環(huán)保模范城市的建設步伐。1.4編制依據(jù)1.4.1國家及省、市相關的法規(guī)、規(guī)章、文件1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制辦法》中華人民共和國建設部令（第146號）3、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》建規(guī)[1995]333號4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2002年版）》(GB50180-93)5、《城市公共設施規(guī)劃規(guī)范》(GB50442-2008)6、《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）7、《住宅設計規(guī)范（2003年版）》（GB50096-1999）8《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)9、10、11、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第78號）12、關于推進東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導意見（建住房[2005]178號）1.4.2佳木斯市提供的相關文件及資料1、《佳木斯市城市總體規(guī)劃（1992－2010年）》2、3、《佳木斯市棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置實施細則》（暫行）1.5建設單位概況本項目由佳木斯市政府委托佳木斯市新時代城市基礎設施建設投資（集團）有限公司負責項目融資建設。該公司做為佳木斯市經(jīng)營城市的主體，為佳木斯市政府指定的利用國家開發(fā)銀行貸款的借款平臺之一，于1999年4月22日在佳木斯市工商行政管理局登記，取得營業(yè)執(zhí)照，注冊資金39.5億元人民幣。公司經(jīng)營范圍主要是城市基礎設施建設投融資、城市基礎設施的建設和開發(fā)。公司組建以來，不斷完善平臺建設，代表政府進行城市基礎設施建設的投融資工作，對城市基礎設施和重大項目進行投資建設，促進國有資產(chǎn)的保值和增值。在國家開發(fā)銀行的支持下，已成功地為城市建設作出了積極貢獻，得到了多方的肯定。1.6建設項目構成1.6.1棚戶區(qū)改造范圍本次棚戶區(qū)規(guī)劃改造范圍包括6片棚戶區(qū)，即松樺棚戶區(qū)、木材家屬區(qū)棚戶區(qū)、新豐村棚戶區(qū)、友誼棚戶區(qū)、林業(yè)衛(wèi)校棚戶區(qū)和萬力木業(yè)棚戶區(qū)。棚戶區(qū)總戶數(shù)為6766戶，總人口為21316人，應拆遷改造用地面積為88.77hm2（其中約有1.5萬平方米的企業(yè)用地），需拆除住宅建筑面積為32.04萬平方米。1.6.2棚戶區(qū)居民安置方式本棚改工程居民采取就地就近安置的原則，此6片棚戶區(qū)21316人就近安置于棚改后的新建5片居住小區(qū)（組團）內。1.6.3建設選址及騰空土地項目建設選址于原5片棚戶區(qū)所在地塊，新區(qū)規(guī)劃總用地面積39.54hm2。棚戶區(qū)居民遷出后的騰空土地為49.23hm2，此騰空土地予以出售用于新區(qū)工程建設之需。1.6.4棚戶區(qū)改造建設內容各小區(qū)（組團）的住宅、公建的建筑，道路、給排水、采暖、電氣、電信、燃氣、環(huán)衛(wèi)等配套基礎設施工程的建設。1.6.5建設規(guī)模新建總建筑面積48.07萬㎡。其中住宅樓43.99萬㎡，公建用房4.08萬㎡。1.6.6建筑標準住宅建設標準為經(jīng)濟適用住房，安置用房以中小型住房為主，住宅套型配比以二類套型50-69m2為主，比例51-551.6.7項目建設周期佳木斯市棚戶區(qū)改造三期工程項目建設期2年。1.6.8表1-1項目構成一覽表序號類別項目名稱單位數(shù)量備注1位置佳木斯市友誼路、濱江路、紅旗街附近2用地2.1規(guī)劃用地性質二類居住用地2.2棚戶區(qū)改造用地規(guī)模h㎡88.77其中新區(qū)用地規(guī)模h㎡39.54騰空土地規(guī)模h㎡49.232.3土地權屬國家劃拔3建筑規(guī)模建筑規(guī)模萬㎡48.07其中住宅建筑面積萬㎡43.99公建建筑面積萬㎡4.084人口總安置人口人21316居住人口人7079居住戶數(shù)戶就地就近安置1.6.8基礎設施項目1、道路工程：新建道路分為居住區(qū)路、小區(qū)路、組團路、宅間小路四級標準。本工程新建道路總長19.618km：其中居住區(qū)道路2.59km，小區(qū)道路4.458km，組團道路1.57km，宅間小路11.00km，停車場21240m2。2、給水工程新建小區(qū)（組團）供水普及率按100%計算，采用生活、消防統(tǒng)一給水系統(tǒng)。樺居住小區(qū)敷設給水管道總長度848m;木材小區(qū)敷設給水管道總長度2415m；新豐小區(qū)敷設給水管道總長度435m；友誼組團敷設給水管道總長度560m；林業(yè)組團敷設給水管道總長度865m。3、排水工程新建小區(qū)（組團）的排水體制采用雨、污分流制。松樺居住小區(qū)設污水管道總長度1755m，化糞池3座，設雨水管道535m；木材小區(qū)設污水管道總長度4781m，化糞池5座，設雨水管道1140m；新豐小區(qū)設污水管道總長度1005m，化糞池3座，設雨水管道440m；友誼組團敷設給水管道總長度560m；林業(yè)組團設污水管道總長度1540m，化糞池2座，設雨水管道790m。4、供熱工程新建小區(qū)（組團）采用集中供熱方式。新建小區(qū)（組團）內除木材小區(qū)設2個換熱站外，其他均設置1個換熱站，共6個。松樺小區(qū)新建二次管網(wǎng)773.97m；木材小區(qū)新建二次管網(wǎng)2249.39m；新豐組團新建二次管網(wǎng)461m；友誼組團新建二次管網(wǎng)647.1m；林業(yè)組團新建二次管網(wǎng)730.8m。5、供電工程新建小區(qū)（組團）用電負荷計算采用建筑面積負荷密度法，電網(wǎng)的供電安全采用N-1準則。每個小區(qū)（組團）各設1座10KV開閉所，共5座；共設18座10KV箱變；共敷設25.2km電纜；共設路燈（庭院燈）1226套。6、電信工程規(guī)劃區(qū)內電信線路為電信管道，電信與有線電視“同溝并存”合建管道，共設管道6.4km，電信電纜23.5km。7、燃氣工程本工程區(qū)域氣源為天然氣。本次工程設計范圍為松樺、木材、新豐和林業(yè)居住小區(qū)，主要建筑性質為居民住宅和商業(yè)建筑。友誼居住組團因燃氣管線近期尚不能鋪設到位的原因暫不考慮。共需建設燃氣調壓柜6個，燃氣管道7850m。1.6.9投資規(guī)模與資金籌措1、投資規(guī)模本項目總投資額為101417.78萬元。其中建筑工程64054.85萬元，設備費1464.22萬元，安裝工程4443.54萬元，其他費用21210.41萬元，基本預備費5470.38萬元，建設期貸款利息4774.38萬元。2、資金籌措其中：申請銀行貸款71000萬元，其余30417.78萬元資金企業(yè)自籌。1.7評價與結論本項目建設期為二年。本項目還款由土地出讓收入與公建售房收入及住宅結構差價、擴大面積收費作為資金來源償還貸款，因此項目金融財務風險較小，具有清償能力，在經(jīng)濟上是可行的。本項目是政府扶持的城市居民住房困難群體政策性補助工程，具有良好的社會效益，對佳木斯市全面建設小康社會和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供了社會保障，亦加快了佳木斯市環(huán)保示范城市建設的步伐。項目概況2．1自然概況2．1．1地理位置佳木斯市位于黑龍江省小興安嶺和完達山東部，三江平原西出口峽谷之端，松花江中下游的南岸，市中心位置地理坐標為東經(jīng)130°22′08＂，北緯46°48′35＂。佳木斯市是黑龍江省東部地區(qū)鐵路、公路、水路和航空運輸?shù)闹匾煌屑~，境內交通發(fā)達。佳木斯至哈巴羅夫斯克的空中航線已經(jīng)運行。境內公路縱橫交錯，聯(lián)接哈同、哈蘿和鶴大三條國道，鐵路有綏佳、牡佳、福前、佳鶴、南烏和佳富等9條干線，貫通東西南北。2．1．2地形地貌佳木斯市是由黑龍江、松花江和烏蘇里江匯流沖擊而成的低平原。佳木斯地形地貌比較復雜，北、西、南有小興安嶺、老爺嶺、完達山余脈環(huán)繞，構成西南、西北較高，并逐漸向東北緩降低平的松花江兩岸低平原。地形地貌的特點是地勢低，雖然山地起伏，但海拔高度并不高。2．1．3氣候氣象佳木斯市氣候屬于中溫帶大陸性氣候，歷年平均氣溫2．9℃，最低氣溫-41．1℃，最高氣溫38．1℃，歷年平均無霜期為128．9天，最長為154天，最短為106天。歷年平均降水量為535．3毫米，歷年平均日照時數(shù)2，525．3小時。全年風向多西北風，2．2社會經(jīng)濟概況佳木斯市2008在省委、省政府和市委的領導下，全面完成了十四屆人大一次會議確定的年度目標任務，主要指標增長速度居全省前列，多數(shù)指標創(chuàng)歷史最好水平，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展態(tài)勢。全市GDP完成341.4億元，同比增長14.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)9218元，同比增長18.3%，農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)4111元，同比增長13.3%。工業(yè)經(jīng)濟高速高效運行。規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn)30.7億元，同比增長23.9%，工業(yè)利潤總額實現(xiàn)4.4億元，同比增長4倍。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設步伐加快。糧食總產(chǎn)達72.2億斤，創(chuàng)歷史新高。2．3現(xiàn)有棚戶區(qū)概況佳木斯市市建成區(qū)內現(xiàn)有棚戶區(qū)占地面積約602萬平方米，拆遷面積約246.82萬平方米。這些棚戶區(qū)因建設年代久遠，大大超過設計使用年限，普遍出現(xiàn)屋架椽頭房板腐朽、屋面漏雨、基礎下沉、墻體開裂等問題，多數(shù)已變成危房。其最基本的基礎設施配套建設更是簡單，無排水設施，僅以明溝排水；無室內衛(wèi)生間，目前還是以幾百戶居民共用一個公共廁所的狀況；其供電設施設備老化非常嚴重，線徑不夠，變壓器落后，明線亂跑現(xiàn)象非常普遍，由此而造成的火災安全事故非常多。取暖仍采用獨戶煤柴做燃料方式，很不安全，極易引起火災和二氧化碳中毒現(xiàn)象。由于棚戶區(qū)特殊的環(huán)境，衛(wèi)生狀況很不好，臟亂差現(xiàn)象最為明顯，社區(qū)工作也不好開展，居民就醫(yī)上學也相對較難。這些危房棚戶區(qū)嚴重影響了居民的居住質量和正常生活，居民群眾反映強烈，已成為影響穩(wěn)定的一個因素。2．4本次改造棚戶區(qū)概況富錦風電場場本次棚戶區(qū)改造區(qū)域有六個地塊，即松樺棚戶區(qū)、木材家屬區(qū)棚戶區(qū)、新豐村棚戶區(qū)、友誼棚戶區(qū)、林業(yè)衛(wèi)校棚戶區(qū)和萬力木業(yè)棚戶區(qū)。其中松樺棚戶區(qū)、友誼棚戶區(qū)位于佳木斯市城東，友誼路北；木材家屬區(qū)棚戶區(qū)、萬力木業(yè)棚戶區(qū)位于城北，松花江南岸，濱江路南；新豐村棚戶區(qū)、林業(yè)棚戶區(qū)位于城南，紅旗街西、東二側。具體詳見下表及區(qū)域位置圖：富錦風電場場表2-1擬改造棚戶區(qū)情況一覽表序號棚戶區(qū)名稱位置用地面積（hm2）建筑面積萬m2）居住戶數(shù)（戶）居住人口（人）總用地面積其中其中總居住戶數(shù)其中總居住人口其中應拆遷改造面積其他面積現(xiàn)狀（拆除）建筑面積危房建筑面積危房戶數(shù)特困低保戶數(shù)危房人口1松樺棚戶區(qū)用地北至鐵路，南抵劉英俊烈士陵園、西接城市干路榮歌路，東接棚改一期工程區(qū)6.936.933.130.6868917021921365272木材廠家屬區(qū)棚戶區(qū)北至鐵路，東、南至黎明路，西側為居民區(qū)22.2317.504.739.971.61983390595624512103新豐村棚戶區(qū)用地北起育林路，南、西接農(nóng)田，東至近鄉(xiāng)街21.8421.845.782.2431267547102405416964友誼棚戶區(qū)北至油庫，南至友誼路，西至糖廠，東至近鄉(xiāng)街5.454.870.582.860.6765316320820785075林業(yè)衛(wèi)校棚戶區(qū)北至紅霞路，南至中華路，西至中山路，東至光華路7.086.400.683.10.7262617619920035446萬力木業(yè)東、北至沿江路，南至木材加工廠，西至松林路31.2331.237.20.9615482345234800726合計94.7688.775.9932.046.87676616801846213165210注：其他用地指保留建筑用地2.5建設條件分析2.5本項目擬改造的六處棚戶區(qū)均位于城市主干路側，瀕臨城市副中心區(qū)，地理位置比較優(yōu)越，交通便利，環(huán)境條件優(yōu)越，周邊已開發(fā)有居住新區(qū)，配套基礎設施條件健全，具備棚戶區(qū)改造建設的條件。2.5棚戶區(qū)居民低收入群體占少部分，居民購買力較好，只有部分特困、低保戶物理置換住房。因此，通過政府的有力組織、政策扶持，市場化運作將棚戶區(qū)改造升級為新型居住小區(qū)，拆一還一，并配套一定比例的廉租住房，在政策上給予適當?shù)膬A斜，以確保棚戶區(qū)居民都能得以妥善安置。2.5擬新建小區(qū)（組團）周邊500-750m服務半徑內現(xiàn)有小學和中學（第二小學、新豐小學、木材小學、十六中學、第三中學等）。根據(jù)新建小區(qū)（組團）周邊現(xiàn)有學校分布及人口容量及所在居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃，本期工程僅需配建4所六班制幼兒園（松樺1所、木材2所、林業(yè)1所），以滿足適齡幼兒入園的需要。醫(yī)療需求分析遵循充分利用原有醫(yī)院醫(yī)療能力，就近就便的原則。新建小區(qū)（組團）周邊500m服務半徑內現(xiàn)有多所醫(yī)院（林業(yè)醫(yī)院、佳木斯醫(yī)科大學附屬醫(yī)院等），據(jù)此現(xiàn)有醫(yī)療機構的分布情況及病床利用率，新建小區(qū)（組團）內只考慮結合社區(qū)服務中心設置衛(wèi)生服務點。根據(jù)新建小區(qū)（組團）規(guī)模等級，依據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展需要，相應配套社區(qū)服務、物業(yè)管理、商服餐飲等公建用房。2.6棚戶區(qū)改造項目政策支持條件2.6.1場址土地權屬類別土地權屬：國家劃撥2.6.2城市規(guī)劃要求應滿足規(guī)劃限高要求，建筑的耐火等級不低于二級，居住區(qū)戶外環(huán)境應滿足無障礙設計要求。2.6.3配套基礎設施建設條件根據(jù)佳木斯市政府安排，本期棚改工程范圍以外沒有配套管網(wǎng)的或達不到項目要求的，供電、熱力、供水、排水、通信等部門應按規(guī)劃要求無償同步建設到位，在施工中涉及破路、園林、綠化等管理性收費免交。對棚戶區(qū)改造設計的道路，給水，排水，供電，供熱等市政基礎設施建設，列入當年建設計劃，優(yōu)先組織實施。第三章規(guī)劃方案3.1指導思想以“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，認真貫徹黨的十七大和省十次黨代會精神，堅持以人為本，以改善民生，建設和諧佳木斯和促進經(jīng)濟與社會發(fā)展為目的，著力改善城市棚戶區(qū)居民特別是低收入家庭的居住條件。3.2規(guī)劃原則3.2.1整體性原則堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、全面兼顧，分步實施，積極穩(wěn)妥地推進棚戶區(qū)改造。3.2.2棚戶區(qū)改造規(guī)劃應嚴格依據(jù)城市總體規(guī)劃，與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃密切結合，與土地利用總體規(guī)劃及其他專項規(guī)劃相協(xié)調。3.2.3因地制宜、經(jīng)濟適用原則從本地實際出發(fā)，因地制宜、布局合理、功能齊全、交通方便、設施配套、居住合適、環(huán)境優(yōu)美，符合現(xiàn)代化城市居住區(qū)的各項要求。3.2.4可持續(xù)發(fā)展原則棚戶區(qū)改造規(guī)劃應堅持環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益相統(tǒng)一，著眼于城市的長遠發(fā)展，作到長遠發(fā)展與近期改造相結合，既符合實際，又對城市的后續(xù)發(fā)展留有余地，應把環(huán)境生態(tài)建設與保護作為重要內容。3.2.5可操作性原則棚戶區(qū)改造要做到實事求是、開拓進取，做到調查詳細、方案合理，科學制定開發(fā)建設、維修改造以及房屋拆遷等實施計劃，處理好利用和改造的關系。3.3規(guī)劃方案3.3.1人口規(guī)模及安置方式本著統(tǒng)籌規(guī)劃，分期實施，滾動拆遷，分批安置，緩解城市拆遷壓力的原則，棚戶區(qū)改造安置主要采取就地、就近安置的原則。其中：松樺、木材、新豐、友誼、林業(yè)棚戶區(qū)人口直接安置于新建的小區(qū)（組團）內，新豐棚戶區(qū)多出的1654人安置于林業(yè)居住組團。萬力木業(yè)棚戶區(qū)人口分別安置于松樺居住小區(qū)（1329人）、友誼居住組團（966人）和木材居住小區(qū)（2505人）內。表3-1棚戶區(qū)人口安置情況一覽表序號小區(qū)（組團）名稱安置情況人口來源戶數(shù)人數(shù)棚戶區(qū)名稱戶數(shù)人數(shù)1松樺居住小區(qū)12073465松樺棚戶區(qū)68921362友誼居住組團9573044友誼棚戶區(qū)65320783木材居住小區(qū)29178750木材棚戶區(qū)19836245萬力木業(yè)棚戶區(qū)15484800小計5081152594873152594新豐居住組團8002400新豐棚戶區(qū)126740545林業(yè)居住組團11993657林業(yè)衛(wèi)校棚戶區(qū)6262003小計1999605718936057合計7080213166766213163.3.2在《佳木斯市城市總體規(guī)劃（1992－2010年）》中，這六片棚戶區(qū)所在地塊均規(guī)劃為居住用地。在佳木斯市城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃中，此次改造的六片棚戶區(qū)已被列入三期棚改項目。本項目需改造棚戶區(qū)人均占地面積41.64m2/人，按照《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GBJ137-90)中規(guī)劃人均居住用地指標來計算，超過了國家標準，造成了國家土地資源的浪費。佳木斯市地處第Ⅰ建筑氣候區(qū)，依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2002年版）》（GB50180-93）中人均居住區(qū)用地控制指標，來確定新區(qū)用地規(guī)模為39.54hm2。其余49.23hm2棚戶區(qū)居民遷出后的土地騰空，予以出讓用于安置工程費用之需。表3-2擬改造棚戶區(qū)情況一覽表序號棚戶區(qū)名稱用地面積（hm2）可規(guī)劃改造用地面積其中新區(qū)用地騰空出讓土地1松樺棚戶區(qū)6.936.932木材廠家屬區(qū)棚戶區(qū)17.5017.503新豐村棚戶區(qū)21.843.8418.004友誼棚戶區(qū)4.874.875林業(yè)衛(wèi)校棚戶區(qū)6.406.406萬力木業(yè)棚戶區(qū)31.2331.23合計88.7739.54居住區(qū)住宅建設標準為經(jīng)濟適用住房建設標準，并參考全省乃至全國棚戶區(qū)（沉陷區(qū)）綜合治理實施方案安置居住區(qū)住房建設標準以及棚戶區(qū)居民不同的人口結構，同時考慮到在市場經(jīng)濟條件下，住宅建設必須滿足不同階層居民對購房的需求。根據(jù)佳木斯市城市規(guī)劃設計研究院2009-2010年所作的各地塊控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定容積率控制指標為1.8，建筑層數(shù)為6層，沿主街建筑1-2層規(guī)劃為商服用房。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2002年版）》（GB50180-93）中的對住宅及公共服務設施控制指標的規(guī)定，并依據(jù)現(xiàn)地實際情況，綜合考慮發(fā)展因素，最終確定建筑規(guī)模及容積率。詳見下表：表3-3新建小區(qū)（組團）規(guī)模一覽表序號項目名稱計量單位松樺木材新豐友誼林業(yè)計1總建筑面積萬㎡8.6220.484.646.178.1648.07其中保留建筑面積萬㎡新建建筑面積萬㎡8.6220.484.646.178.1648.07其中住宅建筑面積萬㎡7.8418.434.265.787.6843.99公建面積萬㎡0.782.050.380.400.484.082容積率11.271.283.3.4住宅建設規(guī)劃1、住宅建設標準及戶型的確定安置回遷居民的戶型面積標準應結合當?shù)鼐用褡》繉嶋H情況、財政和居民的收入水平確定，安置用房以中小型住房為主，保持住宅戶型和功能的擴展性，既滿足近期安置的需要，又兼顧遠期居民生活水平進一步提高的需要。根據(jù)《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999），考慮大、小戶型搭配，以保證各式家庭結構多種選擇的可能。住宅套型配比以二類套型50-69m2為主，比例51-55%；考慮到低保戶（特困戶）居民的承受能力，配備一類套型50m2以下（不得低于40m2），比例17-21%，其中考慮廉租住房3%，以供無能力按房改和拆遷政策出資取得房屋產(chǎn)權的居民租住；其余配置30%的三類套型70-表3-4住宅套型配置一覽表序號名稱住宅套型一類（50m2以下）二類（50-69m2）三類（70-89m2）四類（90m2以上）合計（套）套數(shù)（套）比例（%）套數(shù)（套）比例（%）套數(shù)（套）比例（%）套數(shù)（套）比例（%）1松樺居住小區(qū)21718.066455.027823.0484.012072木材居住小區(qū)58320.0154653.070024.0883.029173新豐居住小區(qū)13617.042453.020025.0405.08004友誼居住小區(qū)20121.048851.026828.09565林業(yè)居住小區(qū)21618.064854.030025.0363.01199計1353376917452121570792、住宅建設日照標準居住小區(qū)（組團）設計日照間距系數(shù)按佳木斯市地方法規(guī)標準1.8H考慮，五、六層住宅間距均為27-32.4米。3、建筑排列形式大部分建筑采取行列式布置。90%新建住宅朝向為南北向，日照間距系數(shù)均滿足規(guī)范要求。這種布置形式能使絕大數(shù)居室獲得良好的日照和通風。根據(jù)實際地形的需要，局部采用單元錯接的形式，以少量的庭院式布局形式，這樣不僅能夠合理利用土地，還豐富了小區(qū)（組團）的建筑空間形式。4、住宅節(jié)能規(guī)劃中采取了以下措施：充分考慮到經(jīng)濟因素，每棟住宅的跨度盡量控制在45-80米之間。住宅朝向為南北向，盡量避免單元錯接，有效的減少了外墻面積及熱損失。3.4居住區(qū)規(guī)劃3.4.1規(guī)劃原則1、居住區(qū)設計遵循“以人為本”的原則，力求在符合城市總體的功能結構和綜合效益的前提下，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美、安全、方便的居住環(huán)境。2、堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則，建筑、道路、綠化、小品統(tǒng)籌規(guī)劃，有機結合，滿足各層次居民的需求。3、崇尚自然，保護自然環(huán)境，充分挖掘地方特色，綜合考慮居住區(qū)內部物質因素，強調生活、文化、景觀間的連接，以達到美化環(huán)境、方便生活之目的。4、堅持依靠科技進步，采用新技術、新材料、新方法。5、結合工程特點，注意節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水，以適應建設發(fā)展的需要。3.4.2規(guī)劃布局居住區(qū)規(guī)劃布置應以規(guī)劃部門的規(guī)劃條件為依據(jù)，應結合工程特點，注重節(jié)地、節(jié)能和節(jié)水，以適應建設發(fā)展的需要。功能分區(qū)合理，路網(wǎng)結構清晰，綜合考慮，統(tǒng)籌兼顧。居住區(qū)依據(jù)自身地域特點，充分因借周邊環(huán)境條件。居住區(qū)內部風格統(tǒng)一，各小區(qū)、組團又要有所變化，生動靈活。松樺居住小區(qū)擬建送花居住小區(qū)東臨棚改一起用地，西抵下棋棚改用地，北至鐵路，南接劉英俊公園，南鄰入城主干路-友誼路，用地呈規(guī)則的長方形，本期規(guī)劃用地面積6.93hm2。1）規(guī)劃結構依據(jù)用地條件和設計要求，規(guī)劃采用居住小區(qū)-住宅組團二級結構，均以居住組團為規(guī)劃單位組織居住小區(qū)。這種劃分形式不僅能夠保證居民生活的方便、安全和區(qū)內的安靜，而且有利于城市道路的分工和交通的組織。2）交通組織依據(jù)用地條件，并結合上期小區(qū)布置，本期工程范圍內建筑仍呈南北向平行布置，并有所錯落變化，小區(qū)中部有一條東南至西北向斜向的一條組團路將小區(qū)分成南、北二個組團，斜線布局打破原有方正地塊的規(guī)則性，為整個住區(qū)注入了活力，結構清新、明朗、嚴謹。小區(qū)對外設六個出入口（其中東、西二個是為保持與上期及下棋棚改新區(qū)的聯(lián)通），其中小區(qū)的車行為用地東側的南、北二個入口，西側為人行出入口。小區(qū)道路分為組團級路及宅前小路二級，車輛可直接到達單元門前。3）公建配套此條組團路二側分別布置一個社區(qū)服務中心和一所幼兒園。根據(jù)送花居住區(qū)整體規(guī)劃，在本小區(qū)西側住宅樓外側的路邊設置二層商服網(wǎng)點，以滿足居民基本日常生活所需。4)環(huán)境景觀沿小區(qū)中心斜向的組團路設有小區(qū)中心綠地廣場，為小區(qū)居民提供聚會、休閑、娛樂的場所。2、木材居住小區(qū)擬建木材居住小區(qū)呈長方形，用地南北長約780米，東西寬約360米。根據(jù)控規(guī)，在此用地中部有一條居住區(qū)級道路將小區(qū)分隔為東、西二塊；在用地東、北側外部現(xiàn)有三塊保留住宅和商服用地，故可規(guī)劃用地面積為17.50hm2。在用地中南部為規(guī)劃的居住區(qū)級公園，用地面積3.5hm2。1）規(guī)劃結構規(guī)劃采用小區(qū)—組團二級結構。小區(qū)由東、西二個組團組成，每個組團由幾個住宅組團組成，各組團間通過小區(qū)主次道路相聯(lián)系，住宅組群間通過組團道路聯(lián)系。設小區(qū)級公共活動中心，借用居住區(qū)公園為小區(qū)公共綠地、二處托幼分別位于組團中心部位。社區(qū)服務中心位于西部組團的東邊緣，以服務于整個小區(qū)居民。2）交通組織根據(jù)城市總體規(guī)劃，小區(qū)中部現(xiàn)有一條居住區(qū)級道路貫穿小區(qū)南北。根據(jù)人流方向及外圍城市道路情況，規(guī)劃順應建筑布置采用方格網(wǎng)結合庭院式路網(wǎng)結構，形成通而不暢的道路結構。小區(qū)對外設有四個出入口，其中小區(qū)的二個主入口為望江路上，另外二個為次要出入口。小區(qū)內部道路分為組團級路及宅前小路二級，車輛可直接到達單元門前。3)公建配套在西地塊臨街設置一個社區(qū)服務中心，東、西二塊臨街各布置商服中心，各設置一處幼兒園以方便幼兒就近入園。小區(qū)東部現(xiàn)有木材職工醫(yī)院、木材小學、中學能滿足居民入學、就醫(yī)的需要，小區(qū)內不需新建。4）環(huán)境景觀因居住區(qū)公園就位于小區(qū)用地范圍內，考慮資源共享，故小區(qū)內除庭院綠地外，不再增設中心綠地。3、新豐居住組團擬建新豐居住組團用地面積較小，近正方形，西側臨林豐路與下期規(guī)劃用地相接，東至建豐路，北起建北路，南抵新豐路。用地面積3.84hm2。1）規(guī)劃結構規(guī)劃為組團一級結構，由四排南北向平行布置住宅樓群組成，次組團的規(guī)劃通過入口廣場、人行主街、商服網(wǎng)點、中心綠地的布置等，來兼顧與西側下期棚改新區(qū)組團的呼應與結合。商服用房集中布于小區(qū)臨街入口處，能形成了較好的人群集散導引作用及商業(yè)氛圍。2）交通組織規(guī)劃結合下期棚改用地，將西側林豐路規(guī)劃為人行主路，西南側為人行主入口，設置入口廣場。北側車行入口處設置集中停車場，以將車輛引到組團外圍。3)配套公建組團西側人行主路側設二棟3層商服，結合綠地景觀等形成組團中心。4）環(huán)境景觀西側組團中心商服樓與住宅樓間集中設置一組團綠地廣場，為居民提供休閑娛樂場所，與南入口的景觀廣場相呼應。4、友誼居住組團擬建友誼居住組團用地呈長方形，用地北起松林街，南至信義巷，西起棟梁巷，東至近鄉(xiāng)街，用地東北角現(xiàn)有一片商服用地，則余可規(guī)劃用地面積為4.87hm2。1）規(guī)劃結構規(guī)劃為組團一級結構，由七排南北向平行布置住宅樓群組成，利用用地臨街的特點，布置“L”型住宅，以增加住宅面積，亦圍合成庭院。通過每一庭院景觀的組織，設置相應小品、建設設施、座椅來形成私密空間，以增強鄰里的親近感。2）交通組織中部忠民巷分隔組團成東、西二塊，沿忠民巷設置一道路綠地，作為組團中心綠地，忠民巷二側各設人行及車行入口，以保證人、車分流。3）配套公建在用地北側臨松林街貼住宅樓山墻布置二棟商服樓，以滿足組團居民日常生活之需，組團內分散布置有公廁、垃圾收集站等以方便居民生活。4）環(huán)境景觀沿組團中部忠民巷路西側規(guī)劃一處道路綠地，作為組團中心綠地，與每一庭院綠地一起形成整個組團的“綠網(wǎng)”系統(tǒng)。5、林業(yè)居住組團擬建林業(yè)居住組團用地近正方形，用地西起中山路，東至光華路和市技術學校，南至中華路，北抵紅霞路，則可規(guī)劃用地面積為6.4hm2。1）規(guī)劃結構規(guī)劃為組團一級結構，由六排南北向平行布置的住宅樓群組成，根據(jù)建筑所處的不同位置，住宅樓呈“一”字形、或“L”形，從而達到同中求異，統(tǒng)一中又不失變化的靈動性。通過建筑樓體、綠地等的組織，來與東側高校、億元相映襯，形成整個區(qū)域的文化、和諧的氛圍。2）交通組織在小區(qū)中部規(guī)劃一條東西向的步行街，以起到疏導人流、聚會休閑、豐富景觀的作用。小區(qū)東部臨學校、醫(yī)院側南北方向各設置一處車行入口。組團內部的宅前小路可使車輛直接到達單元門前。3）配套公建在步行街南北二側各平行布置三排住宅樓，在西側主入口處二側居民樓下二層規(guī)劃為商服用房，東側步行街盡端南側規(guī)劃一處幼兒園，以滿足適齡兒童入園的需要。4）環(huán)境景觀在組團中心步行街、組團北部中心及幼兒園周邊，且每一庭院保證有庭院綠地。各級綠地廣場規(guī)劃不同的主題，并設置相應娛樂建設設施，以滿足不同年齡段居民的休閑娛樂生活。3.4.3配套公建建設方案本次居住小區(qū)（組團）的公共服務設施的配建遵循以人為本的原則，考慮居民在物質與文化生活方面等多層次的需要，立足于近期，兼顧遠期發(fā)展，依據(jù)居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范及各類公建相關的設計規(guī)范及標準進行設置。同時從區(qū)域平穩(wěn)的角度，充分考慮到周邊公建設施的利用。根據(jù)規(guī)劃條件要求在小區(qū)內合理配建了幼兒園、社區(qū)服務中心（包括社區(qū)醫(yī)療、文體、物業(yè)服務點等）、換熱站、垃圾轉運站、公廁及供電用房等公建用房。力求創(chuàng)造基礎設施完善、功能組織合理、結構清晰、整齊有序的居住區(qū)。各小區(qū)（組團）均屬原址新建，配套的幼兒園、社區(qū)服務中心等公建結合小區(qū)中心綠地的設施而布設在小區(qū)內部，這樣既有較好的小區(qū)環(huán)境質量，又有好的外部空間環(huán)境。小區(qū)的上浮于小區(qū)臨街處及小區(qū)入口處布點，不但形成了較好的商業(yè)氛圍，還妥善地協(xié)調了小區(qū)入口及周邊環(huán)境的關系。商業(yè)以居民自主經(jīng)營方式為主，從而為居民創(chuàng)造就業(yè)機會，增加家庭生活收入。同時，在各小區(qū)（組團）相應配置室外停車場，分布于各小區(qū)（組團）入口處或公建門前。上浮設置具體詳見后附表4-6。3.4.4環(huán)境景觀環(huán)境景觀設計遵循“以人為本”的設計原則，功能、景觀相結合，滿足生態(tài)效益和社會效益。具有地域特色和時代性。根據(jù)佳木斯市城市整體風貌，以及各區(qū)獨特的景觀風貌，把握居住小區(qū)的景觀特色，提高居住小區(qū)室外環(huán)境質量，改善居民的生活環(huán)境，創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適的社會交往生活空間。監(jiān)理“場所”概念，在變化中求統(tǒng)一，統(tǒng)一中求變化。為了能夠最大程度的改善居民的生活環(huán)境，設計中強化了組團綠地及宅間綠地的建設，將綠色鋪設到房前屋后，將健康與舒適滲漏到居民平實的生活中。根據(jù)總體規(guī)劃方案要求，組團綠地均在各組團服務半徑中心區(qū)域，它是各類綠地中利用率最高的公共活動空間，因此規(guī)劃中采用開敞式布局形式，其中設置供鄰里交往活動的廣場、兒童游藝器械，中重郁閉較好的喬木，適當增設亭、廊、座椅等設施。宅間綠地是最接近居民生活活動的空間，有一定的私密性，要求有安全感。因此在設計中綠化與游憩設施相互滲透，采用半開敞式的布局形式。充分結合建筑布局形式，突出庭院特色，并充分考慮到居民的日常生活需要，將體育設施，文教娛樂設施結合其中，不僅美化了環(huán)境，更豐富了居民的生活。同時，種植亞喬木、花灌木以及攀援植物，軟化居民生活空間。除了強調組團綠地與宅間綠地的建設之外，道路綠化也是要做到又精又細，結合入口及小區(qū)主干道進行綠化，形成小區(qū)的景觀軸線，不僅能夠美化視野，也是展示小區(qū)風貌的主要渠道。并且在組團內部道路考慮了不行林蔭路景觀規(guī)劃，為人們提供了安全的活動場所，人們可以悠閑的徜徉在林間小路上，免受車輛騷擾。各小區(qū)在設計中創(chuàng)造了多類型的空間并賦予這些空間以人的感情，使使用者獲得相應的物鏡。3.4.5豎向及土石方工程設計方案本項目安置用地選址于原五片棚戶區(qū)，其中除新豐棚戶區(qū)用地北側地形變化較大外，其余四塊棚戶區(qū)地形平坦、地勢較低。所以在棚戶區(qū)拆遷時，保留一部分拆遷土方用于場地整平，并綜合考慮建筑基礎挖方量，降低了工程造價。新豐棚戶區(qū)用地北側現(xiàn)為旱田及魚塘，魚塘需清淤換填，此片用地需結合時政道路工程規(guī)劃、控詳及本期工程豎向規(guī)劃，進行填挖平整，需土方量約6萬立方米，土方來源于佳木斯城東的取土場。新建居住小區(qū)（組團）場地豎向設計、高程確定依據(jù)城市總體規(guī)劃及周邊時政道路高程進行確定，一般要求場地高程高于周邊市政道路0.3米左右，場地雨水口，鋪設雨水管線，以保證雨水的排除，防止水患。住宅建筑室內外高差確定為700毫米，幼兒園室內外高差確定600毫米，住宅樓下商服室內外高差確定200毫米，其它公建室內外高差確定為300毫米。（雨水排水工程設計詳見5.3排水工程）表3-5各小區(qū)（組團）公建配套情況一覽表單位：m2序號項目1松樺2木材3新豐4友誼5林業(yè)數(shù)量（所）占地面積建筑面積數(shù)量（所）占地面積建筑面積數(shù)量（所）占地面積建筑面積數(shù)量（所）占地面積建筑面積數(shù)量（所）占地面積建筑面積1教育幼兒園15000210021000042001500021002文化體育文化活動站及健身場地1350027101350027103社區(qū)服務社區(qū)服務中心4醫(yī)療衛(wèi)生衛(wèi)生站5商服商店餐飲等300028166000133206500360042003808300025446市政停車庫及地面存車處362087502400287036007其他垃圾轉運站19025218050190251902519025公廁112045224090112045112045112045計1533076967286702037091103670728038783118004714注：給排水、供電、供熱等市政公用設施詳見第五章3.5技術經(jīng)濟指標表表3-6松樺居住小區(qū)綜合技術經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱計量單位數(shù)量比例（%）人均（m2/人）1用地性質居住2地塊總用地面積hm26.93其中其他用地面積hm2規(guī)劃用地面積hm26.93其中住宅用地（R01）hm23.8455.4011.08公建用地（R02）hm21.2718.303.66道路用地（R03）hm21.0515.203.04公共綠地（R04）hm20.7711.102.223居住戶（套）數(shù)戶（套）12074居住人口人34655戶均人數(shù)人2.876總建筑面積萬m28.62其中保留建筑面積萬m2新建建筑面積萬m28.62其中住宅建筑面積萬m27.8422.63公建面積萬m20.787住宅平均層數(shù)層68人口毛密度人/hm25009住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.1310住宅建筑面積凈密度萬m2/hm22.0411容積率1.2412總建筑密度%21.1813綠地率%34.5514停車位個121其中室內停車位個室外停車位個12115停車率%10.00注：其他用地為保留建筑用地。表3-7木材居住小區(qū)綜合技術經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱計量單位數(shù)量比例（%）人均（m2/人）1用地性質居住2地塊總用地面積hm222.23其中其他用地面積hm24.73規(guī)劃用地面積hm217.50其中住宅用地（R01）hm29.6655.2011.04公建用地（R02）hm23.3619.203.84道路用地（R03）hm22.8016.003.20公共綠地（R04）hm21.689.601.923居住戶（套）數(shù)戶（套）29174居住人口人87505戶均人數(shù)人36總建筑面積萬m220.5其中保留建筑面積萬m2新建建筑面積萬m220.48其中住宅建筑面積萬m218.4321.06公建面積萬m22.057住宅平均層數(shù)層58人口毛密度人/hm25009住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.0510住宅建筑面積凈密度萬m2/hm21.9111容積率1.1712總建筑密度%22.5813綠地率%32.3314停車位個292其中室內停車位個室外停車位個29215停車率%10.00注：其他用地為保留建筑用地。表3-8新豐居住組團綜合技術經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱計量單位數(shù)量比例（%）人均（m2/人）1用地性質居住2地塊總用地面積hm23.84其中其他用地面積hm2規(guī)劃用地面積hm23.84其中住宅用地（R01）hm22.6268.3210.93公建用地（R02）hm20.4511.661.87道路用地（R03）hm20.5714.902.38公共綠地（R04）hm23居住戶（套）數(shù)戶（套）8004居住人口人24005戶均人數(shù)人36總建筑面積萬m24.64其中保留建筑面積萬m2新建建筑面積萬m24.64其中住宅建筑面積萬m24.2617.77公建面積萬m20.387住宅平均層數(shù)層68人口毛密度人/hm26259住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.1110住宅建筑面積凈密度萬m2/hm21.6311容積率1.2112總建筑密度%22.0213綠地率%33.1614停車位個80其中室內停車位個室外停車位個8015停車率%10.00表3-9友誼居住組團綜合技術經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱計量單位數(shù)量比例（%）人均（m2/人）1用地性質居住2地塊總用地面積hm25.45其中其他用地面積hm20.58規(guī)劃用地面積hm24.87其中住宅用地（R01）hm23.3168.0110.88公建用地（R02）hm20.5511.261.80道路用地（R03）hm20.7315.002.40公共綠地（R04）hm20.285.730.923居住戶（套）數(shù)戶（套）9574居住人口人30445戶均人數(shù)人3.186總建筑面積萬m26.17其中保留建筑面積萬m2新建建筑面積萬m26.17其中住宅建筑面積萬m25.7818.98公建面積萬m20.407住宅平均層數(shù)層68人口毛密度人/hm26259住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.210住宅建筑面積凈密度萬m2/hm21.711容積率1.2712總建筑密度%30.4213綠地率%33.9814停車位個96其中室內停車位個室外停車位個9615停車率%10.00注：其他用地為保留建筑用地。表3-10林業(yè)居住組團綜合技術經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱計量單位數(shù)量比例（%）人均（m2/人）1用地性質居住2地塊總用地面積hm27.08其中其他用地面積hm20.68規(guī)劃用地面積hm26.40其中住宅用地（R01）hm24.3567.9711.89公建用地（R02）hm20.7411.532.02道路用地（R03）hm20.9114.272.50公共綠地（R04）hm20.406.241.093居住戶（套）數(shù)戶（套）11994居住人口人36575戶均人數(shù)人3.056總建筑面積萬m28.16其中保留建筑面積萬m2新建建筑面積萬m28.16其中住宅建筑面積萬m27.6821.01公建面積萬m20.487住宅平均層數(shù)層68人口毛密度人/hm25719住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.210住宅建筑面積凈密度萬m2/hm21.811容積率1.2812總建筑密度%38.1813綠地率%33.9814停車位個120其中室內停車位個室外停車位個12015停車率%10.00注：其他用地為保留建筑用地。3.6棚戶區(qū)拆遷及臨時安置方案3.6.1要嚴格按照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第78號）、《佳木斯市人民政府關于城市棚戶區(qū)改造的實施意見》、《佳木斯市棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置實施細則（暫行）》，依法組織拆遷。3.6.2妥善安置好棚戶區(qū)拆遷居民，做好過渡時期的臨時安置工作。本工程臨時安置采用貨幣安置方式，被拆遷的棚戶區(qū)居民自主選擇臨時安置地點。3.7補償及安置方案3.7.1要嚴格按照相關政策、法規(guī)文件進行妥善安置。堅持福利資助與市場運作相結合的原則。要充分考慮棚戶區(qū)里弱勢群體比重較大的實際情況，妥善解決好特困群體的住房問題，在政策上要給予傾斜，要把政府的扶持政策切實落實到特困群體身上。

3.7.2本項目3.7.3安置各類套型房屋超出被拆除面積部分，需繳納超面積安置費（每一年此價隨市場浮動），原房屋建筑面積3.7.4特困戶、低保戶的安置補償標準按政策文件執(zhí)行。

第四章建設條件及建筑結構設計4.1編制依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2002年版）》(GB50180-93)2、《城市公共設施規(guī)劃規(guī)范》(GB50442-2008)3、《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）4、《住宅設計規(guī)范（2003年版）》（GB50096-1999）5、《住宅建筑規(guī)范》（GB50386—2005）6、《民用建筑節(jié)能標準》（JGJ26-95）7、《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）8、《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設計標準》（DB23/1270-2008）9、《公共建筑節(jié)能設計標準黑龍江省實施細則》（DB23/1269-2008）10、《建筑照明設計標準》GB50034-200411、《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)12、《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010-2002）13、《砌體結構設計規(guī)范》（GB50003-2001）14、《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）15、《建筑結構荷載規(guī)范》（GB5009-2001）(2006年版)16、《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）（2008年版）17、《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068-2001）18、《建筑工程抗震設防分類標準》（GB50223—2008）4.2建設條件分析佳木斯市位于黑龍江省小興安嶺和完達山東部，三江平原西出口峽谷之端，松花江中下游的南岸，市中心位置地理坐標為東經(jīng)130°22′08＂，北緯46°48′35＂。佳木斯市氣候屬于中溫帶大陸性季風氣候，冬長夏短，春季干旱風大，一月氣溫最低，七月氣溫最高，年平均氣溫2.8℃，歷年平均氣溫2.9℃，最低氣溫-41.1℃，最高氣溫38.1℃；年降水量平均530mm，一日最大降水量為88.5毫米；歷年平均無霜期為128.9天；歷年平均日照時數(shù)2，525.3小時，最多為2，866.9小時，最少為2，331.1小時；全年風向多西北風，平均風速為3根據(jù)佳木斯市歷年來基礎設施工程建設的工程地質、水文地質資料記載，當?shù)毓こ?、水文地質條件良好，已建建筑物均未發(fā)生不良地質現(xiàn)象，適合工程建設。后附佳木斯市工程地質資料。4.3設計原則4.3.1堅持經(jīng)濟、適用的原則。4.3.2以提高規(guī)劃設計水平，滿足基本使用功能為原則。4.3.3積極發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅，推廣新材料、新技術、新工藝。4.3.4符合國家質量安全標準及現(xiàn)行設計規(guī)范。4.4住宅建筑結構設計4.4.1建筑設計小區(qū)住宅建設標準為經(jīng)濟適用住房建設標準：住宅套型配比以二類套型50-69m2為主，同時有少量50m2以下（不得低于40m2）、70-89m2及90m2以上（不得高于100m2）的戶型。本項目共設計七個單元形式：A戶型為一梯二戶，由戶型指標75m2B戶型為一梯二戶，由戶型指標65m2C戶型為一梯三戶，由戶型指標60m2+60D戶型為一梯三戶，由戶型指標45m2+45E戶型為一梯二戶，由戶型指標95m2F戶型為一梯三戶，由戶型指標60m2+50G戶型為一梯三戶，由戶型指標100m2+60建筑設計遵循國家相應標準規(guī)范，在滿足功能要求的前提下，以節(jié)能、環(huán)保和“以人為本”的思想為宗旨。小區(qū)住宅采用單元式住宅，根據(jù)每個小區(qū)各種戶型所占比例進行平面設計，按戶型比例組合單體建筑物，以符合各區(qū)域居住結構的要求。層數(shù)以6層為主，層高2.8m，建筑高度控制在18~19m，住宅日照間距系數(shù)不小于1.8，住宅朝向布置為南向偏東或偏西15度以內為主，滿足每戶住宅有良好的通風、采光要求，營造出舒適、健康的室內外居住環(huán)境。在配套設備設施方面均符合現(xiàn)行國家規(guī)范及黑龍江省地方標準要求，建設節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和安全、環(huán)保的住宅。根據(jù)每個小區(qū)各種戶型所占比例進行平面設計，設計以單元為基礎，按戶型比例組合單體建筑物，以符合各區(qū)域居住結構的要求。以兩居室戶型為主；較小戶型設置起居廳，起居廳可兼餐廳使用，并考慮到今后功能擴展、結構改造的可能性；建筑面積70m2以上戶型為兩室兩廳，起居室、餐廳分別設置，起居室設直接采光。每戶至少保證一個服務陽臺，有條件的較大戶型增設南向生活陽臺。住宅進深采用東北地區(qū)較經(jīng)濟適宜的尺寸，控制在12.0m以內，單元組合在各小區(qū)中以行列式為主，這種布置方式可使每戶都能獲得良好的日照和通風條件，便于布置道路、管網(wǎng)，方便工業(yè)化施工。單體建筑物總長度超過50m時，應在單元之間增設變形縫，變形縫處采用雙墻，縫寬50mm。立面設計突出強調立面造型的標志性，建筑風格的統(tǒng)一性，及與城市整體建筑風格上的相互協(xié)調、呼應，與城市文脈的融合。外墻面色彩以和諧、寧靜、溫暖的顏色為基調，通過使用陽臺窗，鐵藝欄桿等處的水平與垂直線條對建筑物整體色彩的分割，創(chuàng)造出具有鮮明特色、溫馨、活潑的居住建筑形象。符合寒地建筑的特點，滿足居住人群的心理需求。4.4.2建筑材料充分利用當?shù)刈援a(chǎn)材料，節(jié)約原材料，降低工程造價。建筑外墻采用370厚磚砌體外貼80厚擠塑聚苯板保溫的復合墻體，內承重墻、單元分隔墻、分戶墻均采用240厚磚砌體砌筑，砌體采用非粘土燒結實心磚砌筑。建筑外立面采用外墻防水涂料兩遍；室內除廚房、衛(wèi)生間采用瓷磚墻面外，其余墻面均為白色乳膠漆兩遍；所有居室及樓梯間地面及樓面采用水泥砂漿地面，廚房及衛(wèi)生間采用防水砂漿地面并四周上翻150mm。單元入口為電子保溫防盜門，入戶門采用乙級防火防盜保溫門，戶內門均為拼板木門。所有外窗（包括封閉陽臺窗）均采用單框三玻塑鋼窗。屋面防水采用剛柔兩道防水，防水等級為Ⅱ級，耐久年限為15年，需要在使用期內進行維護。4.4.3結構設計佳木斯市處于我國東北地震弱震區(qū)，根據(jù)國家《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011－2001）的規(guī)定，在《中國地震動參數(shù)圖》（GB18306－2001）上，佳木斯市屬抗震烈度6度地區(qū)，場地類別II類。建筑結構安全等級為二級，抗震設防類別為丙類建筑，結構設計使用年限為50年。50年重現(xiàn)期內基本風壓Wo=0.65KN/m2，基本雪壓So=0.45KN/m2，樓面使用活荷載2.0KN/m2，不上人屋面使用活荷載0.70KN/m2，上人屋面使用活荷載2.0KN/m2。綜合以上基本條件，確定多層住宅采用磚混結構形式，鋼筋混凝土條形基礎，樓板均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆板，磚砌體采用MU10非粘土燒結磚，±0.00米層以下為M10水泥砂漿、±0.00米層以上為M10~M5混合砂漿，混凝土采用C20砼，鋼筋采用HPB(Ф)、HKB(Ф)。4.5配套公建設計各公建配套設施除有影響的設施分開布置外，其他應集中布置、統(tǒng)一建設、綜合功能、統(tǒng)籌兼顧，以便于使用和管理。配套公建單體包括幼兒園、社區(qū)服務中心和商服用房。幼兒園為二層建筑，為6班幼兒園，其中包括6個幼兒活動單元（活動室、寢室、衣帽間、貯藏間、衛(wèi)生間、盥洗室、淋浴間等），以及與教學功能配套的各類輔助用房。平面布局緊湊、靈活，功能分區(qū)明確，各功能間聯(lián)系緊密，交通流線短捷，幼兒活動與工作人員人流互不干擾，避免流線交叉。單體造型采用立方體、棱柱體、圓柱體等各類基本幾何形體，立面色彩采用多種純度高的顏色，營造出豐富、活潑的氛圍，符合兒童心理特征及行為特點。社區(qū)服務中心為二層建筑，包括文化站、青年活動室、社區(qū)衛(wèi)生站、服務辦公室、物業(yè)辦公室等功能。功能分區(qū)明確，避免人流交叉，使用方便。立面主體采用暖色系外墻涂料，與住宅建筑群色彩協(xié)調、統(tǒng)一。商服住宅樓為五層建筑，包括綜合商場、賓館等功能。功能分區(qū)明確，將綜合商場等與外部聯(lián)系密切的功能設在一、二層，將賓館設在三——五層，各功能設置獨立入口，避免人流交叉，適用方便。立面主體采用彩色鋁板，局部采用鍍膜玻璃幕墻，充滿現(xiàn)代感。公建單體建筑結構形式為框架或磚混底框結構，采用天然地基，鋼筋混凝土條形基礎及部分剛進混凝土柱下獨立基礎。維護結構為370厚磚砌體外貼80厚擠塑板保溫的復合墻體。屋面構造采用120厚擠塑聚苯板保溫層、高聚物卷材防水層。窗采用單框三玻塑鋼窗，門外為不銹鋼半玻璃門，內門為實木門。屋面防水采用剛柔兩道防水，耐久年限為15年，需要在使用期內進行維護。表4-1擬建居住小區(qū)（組團）配套公建設計方案一覽表序號小區(qū)（組團）名稱公建名稱數(shù)量（棟）建筑規(guī)模（m2）層數(shù)結構形式基礎形式備注1松樺居住小區(qū)商服用房228162磚混鋼筋混凝土條形基礎幼兒園121002磚混鋼筋混凝土條形基礎社區(qū)服務中心127102磚混鋼筋混凝土條形基礎公廁及垃圾站各1701磚混鋼筋混凝土條形基礎2木材居住小區(qū)商服住宅樓568402磚混鋼筋混凝土條形基礎商服用房864802磚混鋼筋混凝土條形基礎幼兒園242002磚混鋼筋混凝土條形基礎社區(qū)服務中心127102磚混鋼筋混凝土條形基礎公廁及垃圾站各21401磚混鋼筋混凝土條形基礎3新豐居住組團商服用房236003磚混鋼筋混凝土條形基礎公廁及垃圾站各1701磚混鋼筋混凝土條形基礎4友誼居住組團商服用房238082磚混鋼筋混凝土條形基礎公廁及垃圾站各1701磚混鋼筋混凝土條形基礎5林業(yè)居住組團商服住宅樓125445磚混鋼筋混凝土條形基礎幼兒園121