河北唐山某房地產(chǎn)住宅價(jià)格建議報(bào)告

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價(jià)格建議報(bào)告目錄Part1區(qū)域概況Prat2市場(chǎng)現(xiàn)狀Part3定價(jià)參考區(qū)域概況曹雪芹大街浭陽大街本案東側(cè)緊鄰?fù)ㄍ粕绞袇^(qū)的主干道-唐豐路，行至唐山市區(qū)北外環(huán)需20分鐘車程。向北行5分鐘車程可至豐潤(rùn)城區(qū)中心，賽特購物中心。南側(cè)相鄰浭陽大街（102國(guó)道）與京沈高速相距5分鐘車程。西側(cè)臨車軸山路，通行狀況良好。京沈高速項(xiàng)目區(qū)位唐豐路曹雪芹大街浭陽大街唐山北站鐵路醫(yī)院鐵路中學(xué)人民醫(yī)院長(zhǎng)途車站燕山路小學(xué)六十七中區(qū)政府本案所處區(qū)位距豐潤(rùn)中心城區(qū)僅5分鐘車程，且交通出行便利；周邊商業(yè)、生活配套較為健全；本案北面開爾尚城、融僑半島兩個(gè)項(xiàng)目已相繼入住，該區(qū)域已逐漸形成一個(gè)成熟的居住板塊。京沈高速114路站區(qū)域現(xiàn)狀天天購物賽特購物唐豐路傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域行政中心豐潤(rùn)動(dòng)車城浭陽新城從現(xiàn)階段實(shí)際所了解的情況來看，豐潤(rùn)城區(qū)已經(jīng)形成了東部以傳統(tǒng)居住及商業(yè)為主的老城區(qū)以及西部由行政中心牽引所形成的新的城區(qū)；根據(jù)現(xiàn)階段所了解到得規(guī)劃情況，豐潤(rùn)城區(qū)重點(diǎn)啟動(dòng)的項(xiàng)目為：浭陽新城；豐潤(rùn)動(dòng)車城。

日前，豐潤(rùn)區(qū)正式啟動(dòng)了幸福道、濱河南道貫通工程，總投資1.2億元。該工程設(shè)計(jì)總長(zhǎng)2560米，寬30米。幸福道、濱河南道貫通后，豐潤(rùn)城區(qū)將增加一條貫通東西的城市干道，可以極大緩解城區(qū)交通壓力，有力支持浭陽新城及動(dòng)車城的開發(fā)建設(shè)。浭陽新城、豐潤(rùn)動(dòng)車城是現(xiàn)階段豐潤(rùn)區(qū)政府重點(diǎn)實(shí)施的兩個(gè)項(xiàng)目！區(qū)域規(guī)劃豐潤(rùn)動(dòng)車城總體規(guī)劃面積35.2平方公里，將分近期、中期和遠(yuǎn)期三期進(jìn)行。近期規(guī)劃區(qū)域包括豐潤(rùn)公園道以北、豐潤(rùn)北外環(huán)以南、豐董線以西、太平路延伸線以東區(qū)域10平方公里面積，起步區(qū)4平方公里。該區(qū)域?qū)⒁蕴粕杰壍揽蛙囉邢薰咀陨頂U(kuò)張、廠區(qū)內(nèi)配套公司搬遷、配套招商引資項(xiàng)目、技術(shù)培訓(xùn)基地、生活服務(wù)基地為重點(diǎn)。中期規(guī)劃建設(shè)面積12平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)面積13.2平方公里。唐山豐潤(rùn)·中國(guó)動(dòng)車城將以唐山軌道客車有限公司350公里動(dòng)車組為龍頭，以坐落于豐潤(rùn)區(qū)的省級(jí)裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為平臺(tái)，打造高速動(dòng)車、城軌客車、城際列車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套、科技研發(fā)、人才培訓(xùn)、生活配套服務(wù)等綜合產(chǎn)業(yè)聚集的新型工業(yè)化城區(qū)。唐山軌道客車有限責(zé)任公司已加快實(shí)施高速動(dòng)車組擴(kuò)能改造，到2010年底，實(shí)現(xiàn)高速動(dòng)車組月產(chǎn)8列、檢修4列(8輛編組)，城市軌道(含地鐵)車輛生產(chǎn)規(guī)模從現(xiàn)在的100輛擴(kuò)大到年產(chǎn)800輛的目標(biāo)。按照半年打基礎(chǔ)、一年有突破、兩年見成效、三年大發(fā)展的目標(biāo)，到2012年，動(dòng)車城內(nèi)入駐動(dòng)車組配套骨干企業(yè)50家，形成規(guī)?；涮桩a(chǎn)業(yè)集群。豐潤(rùn)動(dòng)車城占地面積:1063700平方米總建筑面積:2798200平方米開工時(shí)間:2010-3-1開發(fā)商:中冶萬城房地產(chǎn)代理商:北京置信整合推廣單位:北京新天三月建筑設(shè)計(jì)單位:天津天友商業(yè)街的規(guī)劃貫穿新城南北，未來政府將以此打造中央景觀大道，并讓商鋪與景觀大道進(jìn)行最好的融合。要求既可以最大化體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，又能進(jìn)一步提升新城品質(zhì)，此商業(yè)街以打造豐潤(rùn)首個(gè)“情景式商業(yè)街”為目標(biāo)，規(guī)劃為多元化業(yè)態(tài)主要以精品店、餐飲、咖啡廳、展示廳、日常百貨、住宿、服裝等為主。低密度高檔住宅區(qū)要與現(xiàn)有的天宮寺塔景區(qū)相結(jié)合，深度挖掘出項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。高檔住宅作為區(qū)域的高端住宅必不可少，其在硬件設(shè)施，軟性服務(wù)、管理等方面都不同于普通住宅。它的出現(xiàn)將引領(lǐng)豐潤(rùn)房地產(chǎn)的發(fā)展方向，以豐潤(rùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的身份呈現(xiàn)于世人面前?；剡w住宅是以為老百姓打造舒適的居住空間、提高人民的居住質(zhì)量為目的的還惠于民的重大工程，是政府的一大利民工程。浭陽新城市豐潤(rùn)區(qū)人民政府和二十二冶集團(tuán)旗下的中冶萬城房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目。合作雙方以“打造唐山門戶，筑就中央生活區(qū)”為愿景，以“推動(dòng)豐潤(rùn)城市建設(shè)，改善豐潤(rùn)人居環(huán)境”為目標(biāo)，以同步現(xiàn)代都市標(biāo)準(zhǔn)的“高品質(zhì)，高檔次”為理念，傾情打造豐潤(rùn)區(qū)最高品質(zhì)建筑，造福豐潤(rùn)人民。浭陽新城豐潤(rùn)城區(qū)現(xiàn)正處于全面改造的起步階段，未來會(huì)有越來越多的土地供應(yīng)，市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量逐步增加，需求被逐步釋放。未來豐潤(rùn)城區(qū)會(huì)呈現(xiàn)東部、西部?jī)蓚€(gè)核心共同發(fā)展的趨勢(shì)；東部動(dòng)車城，西部以火車站為中心，向四周輻射，而浭陽新城的建設(shè)便是火車站城區(qū)改造的一部分。本案所處區(qū)位為西部城區(qū)核心區(qū)南部區(qū)域，已經(jīng)形成初具規(guī)模的居住社區(qū)，周邊配套健全，前景廣闊。小結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀金泰花園5200元/平米鼎盛新城4700元/平米浭陽新城開爾尚城4650元/平米融僑半島4650元/平米新豐世紀(jì)5000元/平米安聯(lián)水景城4300元/平米仁寶新居4150元/平米本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析該項(xiàng)目具有較高的區(qū)域認(rèn)知度，已成為豐潤(rùn)城區(qū)在售標(biāo)桿項(xiàng)目之一；現(xiàn)階段周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，使項(xiàng)目尚未感受到十分強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但整體銷售策略有待改善。金泰花園產(chǎn)品概況：產(chǎn)品體系豐富，從55平米一居到127平米三居。主體建筑共44棟，一梯兩戶、兩梯三戶為主；戶型配比：在售產(chǎn)品以90-100平米兩居為主達(dá)到70%；110-130平米三居達(dá)到20%；55平米一居以及77平米兩居占10%。項(xiàng)目信息：區(qū)位：豐潤(rùn)曹雪芹大道與燕山路交匯處占地面積：331400平方米

建筑面積：870000平方米容積率：2.16綠化率：35%開發(fā)商：唐山金塔物業(yè)公司：北京頤源居物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.3元建筑形式：框架/框剪；多層磚混工程進(jìn)度：四棟樓即將封頂；其他未動(dòng)工銷售情況：項(xiàng)目于09年3月開始正式對(duì)外發(fā)售，至今共推出7棟樓約500套左右，銷售率達(dá)到80%。起價(jià)4850，對(duì)外均價(jià)5200元/平米，實(shí)際成交均價(jià)5000元/平米上下。現(xiàn)階段處于封盤發(fā)卡（500元）階段，預(yù)計(jì)五一前后推出26#、27#樓，價(jià)格也會(huì)有所上升。簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目地處豐潤(rùn)東部城區(qū)核心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，比鄰天天購物，生活、商業(yè)配套健全。項(xiàng)目包裝過于平實(shí)，未能凸顯核心優(yōu)勢(shì)；案場(chǎng)布置缺乏悉心設(shè)計(jì)，未能達(dá)到為項(xiàng)目加分的效果。戶型點(diǎn)評(píng)大部分戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，較為迎合市場(chǎng)需求；部分三居戶型未能做到客廳南向采光，市場(chǎng)接受度較差。10勵(lì)8m2三居93爆m2兩居10亂1m2三居豐潤(rùn)毯城區(qū)籃較為假典型腳的成豎功案肉例，灑產(chǎn)品河設(shè)計(jì)砍較為枕迎合逝當(dāng)?shù)啬崽囟▌π枨罅＃辉擁?xiàng)患目已頃經(jīng)與候周邊拾諸多妨項(xiàng)目缺形成綢較為鎖成熟墳的居復(fù)住社俘區(qū)，怠帶來屋良好匯的區(qū)孟域前繪景。開爾愚尚城產(chǎn)品幫概況艙：分兩歡期開悶發(fā)，或一期柜已入撒住，怠二期宏即將屢交房箏。二期中以舒惕適型信兩居感以及潛享受銅型三買居為老主，撲面積86坊-1與41母m2戶型蠻配比凱：90離-1稠00平米久兩居辜達(dá)到48忌%；11移0-句14睛0平米妻三居辜占40細(xì)%，躍專層產(chǎn)會(huì)品占3%；總中戶數(shù)80遲0戶左器右。項(xiàng)目迫信息嘗：區(qū)位佩：唐豐襲路25號(hào)占地怒面積朽：75涌37塔7平方賣米建筑它面積曲：11敲45躁73平方冬米容積絲式率：1.趨52綠化印率：37除%開發(fā)金商：唐山賺開爾齊房地塔產(chǎn)物業(yè)貌公司素：開爾扮物業(yè)物業(yè)逐費(fèi)：1元建筑習(xí)形式爪：框架/框剪粱；多縮慧層磚蹦混工程哲進(jìn)度蘭：一期考已經(jīng)扮入住占，二堵期準(zhǔn)蔥現(xiàn)房銷售賽情況：07年底甜開始?jí)?duì)外拐發(fā)售籃，入奶市均裹價(jià)37瞇00元左作右；該項(xiàng)懷目分束兩期孝開發(fā)伯，現(xiàn)徹階段津全案鍬已經(jīng)廳基本凍售罄箱，對(duì)沿外市被場(chǎng)均頓價(jià)多艷層45貴00元/平米買，高蕉層47咱00元/平米市；實(shí)咬際成感交均鋸價(jià)43塞50元/平米上下曾，余皺房20套左勒右，速準(zhǔn)現(xiàn)道房發(fā)問售。簡(jiǎn)評(píng)買：豐潤(rùn)周城區(qū)叼最具澆知名品度項(xiàng)拒目之回一，希項(xiàng)目莊定位退以滿獻(xiàn)足當(dāng)過地高跟端客塌群為搭主，助戶型餡設(shè)計(jì)柳注重扁舒適莖性。產(chǎn)品詢包裝細(xì)與項(xiàng)泊目契友合度忠較高棟，住種宅建磁筑品劈燕質(zhì)口戀碑較帖好，哀在豐厘潤(rùn)城奧區(qū)的聽認(rèn)可腳度較買高。市場(chǎng)陶代表失項(xiàng)目踐分析戶型點(diǎn)評(píng)86平米兩居基本做到南北通透，三居設(shè)計(jì)多考慮居住舒適性，市場(chǎng)接受度較高；141平米三居未規(guī)避契稅成本差異，部分銷售受阻；86籌m2兩居12奇7m2三居14存1m2三居從規(guī)刪劃上脾來看茂，該起項(xiàng)目越為高榮品質(zhì)償?shù)某啥甘焐鐑磪^(qū)，庭市場(chǎng)證上具編有較貨高的拒知名賺度；本案閥進(jìn)入邊市場(chǎng)德的時(shí)界期或仿會(huì)與浩該項(xiàng)膚目強(qiáng)險(xiǎn)銷期苗重合稈，因茅此鼎碧盛新蹲城將哭是本頃案的聽主要鄭競(jìng)爭(zhēng)朋對(duì)手梅之一鼎盛知新城產(chǎn)品蕩概況營(yíng)：該項(xiàng)上目產(chǎn)民品體梨系豐呆富，或涵蓋丈從70平米桂一居消到26頸0平米匙躍層暴類產(chǎn)作品；客產(chǎn)品恢定位閑高端佳，以鄭一梯音兩戶付板式鮮結(jié)構(gòu)柔為主胳。戶型號(hào)配比般：在涌售產(chǎn)法品以90農(nóng)-1盒00平米徑兩以棕及11餓0平米-1塞30平米從三居市為主慕，分扛別占宋達(dá)到50顧%、45星%；70平米諒一居晶占3%，躍綠層類遵產(chǎn)品鞋占2%。一乒期共尸推出10棟，90須0戶左孕右。項(xiàng)目歉信息朽：區(qū)位闊：豐潤(rùn)型城西山靜園渴公園拾南18成0米占地塘面積起：34件00味00平方襪米建筑倉面積烏：80重00汪00平方捷米容積冬率：2.劉5綠化沒率：35駁%開發(fā)響商：鼎盛妨房地彼產(chǎn)物業(yè)與公司脂：唐山夸鼎安譽(yù)物業(yè)物業(yè)揭費(fèi)：1.米2元建筑待形式用：12層、17層、24層到敬頂框貪架結(jié)堵構(gòu)高道層小叢高層工程額進(jìn)度煩：即將握動(dòng)工銷售帝情況：項(xiàng)目連于20條10年4月8日對(duì)全外發(fā)?？ǎ?萬抵3萬）始，預(yù)緞?dòng)?jì)4月28日開莫始公他開選培房，是預(yù)計(jì)痰對(duì)外為均價(jià)38戴50勿/平米元左辭右。項(xiàng)目顫關(guān)注劈燕度較疊高，調(diào)案場(chǎng)全客流鋒量充壤足，岸人氣東旺盛鑄。簡(jiǎn)評(píng)嗚：該項(xiàng)增目自催身占套地廣逆，較狐易形功成規(guī)擇模優(yōu)腐勢(shì)；急社區(qū)浪規(guī)劃嘆經(jīng)過照成分悔考慮助，整北體性愧，品廚質(zhì)感忙突出絞。戶磨型產(chǎn)裹品設(shè)甚計(jì)以倆舒適腔型兩宗居以承及享詢受型濃三居盛產(chǎn)品胃為主灘，頗妻為迎啄合高變端市另場(chǎng)需勇求。項(xiàng)目揭所處就區(qū)位緊現(xiàn)階寨段來涂看交理通資能源較鬧差，橋但未似來隨量豐潤(rùn)竊整體制西部飼城區(qū)可的改距造，籍該項(xiàng)相目所孟處區(qū)妻域前吊景市選場(chǎng)普軍遍看猴好。市場(chǎng)揪代表惱項(xiàng)目但分析戶型點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目多采用南北通透板式結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)，保證戶型的采光及舒適性；一居70平米戶型設(shè)計(jì)較大。12固0m2左右屑三居99夠m2兩居70漠m2兩居該項(xiàng)顆目已胞經(jīng)基任本售蜓罄，爆已經(jīng)暴與開侵爾尚勵(lì)城共親同形垮成一普個(gè)成鉤規(guī)模才的居童住社雄區(qū)。該項(xiàng)袋目立御面完描全采徹用貼趁磚結(jié)獎(jiǎng)構(gòu)，牙為項(xiàng)滋目增社分不井少，栗值得互借鑒橋。融僑豪半島產(chǎn)品溝概況羽：該項(xiàng)媽目總攜體體扒量較瞎小，拴共99弊4戶，柿產(chǎn)品彎線涵面蓋60簽-1牛80平米絮戶型外。其納中60平米種一居蛙較少揮，僅30套左塌右，陸占3%；以90平米90植-1先00平米歐兩居彈以及11琴0-叮13奴0平米富三居?jì)尀橹鞲?jìng)，占稼總量徑的90燥%以上視；其抬余為余大平勸米四漿居產(chǎn)盲品。該項(xiàng)斧目選扮優(yōu)北屢歐式咱簡(jiǎn)約惠風(fēng)格雅，立棉面完陵全貼械磚，宴已經(jīng)專正式已入住筍。項(xiàng)目遼信息詳：區(qū)位蛙：榮國(guó)餐南大擦路28號(hào)(唐豐豈路與栗豐韓查路交卡匯處)占地軍面積笑：4.比2萬平港方米建筑鮮面積喚：9.沖9萬平陰方米容積訓(xùn)率：2.胃2綠化認(rèn)率：30饅%開發(fā)疊商：唐山職宏宇奴房地里產(chǎn)物業(yè)價(jià)公司壯：唐山膝宏宇駱物業(yè)物業(yè)商費(fèi)：1.猾0元建筑赤形式腐：6棟6F多層勞；8棟19買F高層謊；2棟26竹F高層工程培進(jìn)度窗：現(xiàn)房銷售順情況：項(xiàng)目適于07年入弊市，08年階盈段售哈價(jià)較兼低，策成交予均價(jià)結(jié)在36維00元/平米遲左右情；進(jìn)浩入09年后戚成交靈均價(jià)抵在40這00元上錄下浮畜動(dòng)；現(xiàn)階販段已漫經(jīng)正決式入惱住，釀仍有喂余房廟待售虧（不爬足30套現(xiàn)廉房發(fā)徒售）乖，成辜交均朋價(jià)43嗽00千/平米元上租下。簡(jiǎn)評(píng)伴：豐潤(rùn)佛南部地城區(qū)僻代表假項(xiàng)目替之一品，項(xiàng)礎(chǔ)目規(guī)棄劃整伴體采趁用簡(jiǎn)公歐風(fēng)慰格，次是豐哭潤(rùn)區(qū)曬高品淋質(zhì)項(xiàng)隙目的健代表沈之作趕。項(xiàng)釘目入遞市至同今銷綢售周法期較戒長(zhǎng)，漿至今錦仍有護(hù)余房迷待售錦。項(xiàng)目愿銷售忘過程門較為鍋缺乏葡價(jià)格蘋導(dǎo)向浴，導(dǎo)墾致部敢分樓面層部脫分戶逗型滯掏銷。市場(chǎng)院代表藝項(xiàng)目肝分析戶型點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目多采用南北通透板式結(jié)構(gòu)住宅戶型設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)良；相較于97平米通透兩居而言，93平米純陽兩居銷售效率較慢。11鴨0m2三居97爬m(xù)2兩居93彎m2兩居豐潤(rùn)奧城區(qū)幸通過掃包裝況取得峰良好姨銷售積效果護(hù)的成輔功案消例，參值得指借鑒雜；所處憤區(qū)位憐具有霸良好刺的交浙通資高源優(yōu)吧勢(shì)，晴同時(shí)預(yù)較為格適宜新居住瞎。安聯(lián)·水晶五城產(chǎn)品紐奉概況把：產(chǎn)品安基本源均為儉南北檢通透種兩梯把兩戶捆板式渡結(jié)構(gòu)率，戶晉型設(shè)拜計(jì)優(yōu)駁良；一居未產(chǎn)品瓦為52平米蠟戶型倆，體拐量較費(fèi)少；戶型唯配比路：90移-1鳳00平米搶兩居致達(dá)到60崗%；11震0-球13鍬0平米轎三居孕占35天%，躍圖層產(chǎn)滲品占3%；一遞居產(chǎn)框品占2%；共10繡00戶左盒右。項(xiàng)目錫信息腔：區(qū)位拖：豐潤(rùn)濤南新磨路10號(hào)，五燕山薦路西眉側(cè)占地格面積吵：42塞93吼2平方娛米建筑搞面積怪：10把70趣50平方染米容積皆率：2.或46綠化懶率：35曉%開發(fā)毫商：安聯(lián)急集團(tuán)斥唐山芝福瑞愚祥房起地產(chǎn)物業(yè)不公司已：安心且物業(yè)物業(yè)察費(fèi)：1元建筑被形式求：框剪弟結(jié)構(gòu)11解F到頂葡、17娃F到頂君高層煌小高晚層。工程秘進(jìn)度籍：準(zhǔn)現(xiàn)各房，20封10年6月底恨即將遇交房銷售惜情況：08年下設(shè)旬開盒始對(duì)疫外發(fā)叮售，券入市摧均價(jià)36因00元左挑右；該項(xiàng)凍目銷適售至村今周煉期1年半占左右?guī)?，已章至尾象盤，闊現(xiàn)階準(zhǔn)段對(duì)像外均善價(jià)43廚00元/平米賓，實(shí)際賽成交昨均價(jià)41誓50元/平米上下別，余攤房30套左胡右，紹準(zhǔn)現(xiàn)趴房發(fā)船售。簡(jiǎn)評(píng)全：該項(xiàng)翼目產(chǎn)桶品魅碼力化斗包裝峰值得雅借鑒成；適失度合蝴理的巴包裝最將產(chǎn)反品自獻(xiàn)身優(yōu)航勢(shì)完久全展師示，盯贏得蕉較好千的市效場(chǎng)口唉碑，蹦提升擠了產(chǎn)慢品的歇去化健效率厲；產(chǎn)品惰定位擺豐潤(rùn)襯城區(qū)農(nóng)高端斃消費(fèi)覆群體勤，主漢導(dǎo)享焦受型代的居虜住需遇求。市場(chǎng)他代表在項(xiàng)目幅分析戶型點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目均采用南北通通透板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)；部分三居戶型未能做到客廳南向采光，稍顯差強(qiáng)人意。92牽m2兩居13避0m2三居12莫3m2三居缺乏東有效參的魅五力化鄰包裝爽，市叛場(chǎng)關(guān)宵注度協(xié)及認(rèn)租知度舉一般邀；產(chǎn)品倆戶型蜜設(shè)計(jì)朵舒適敘性稍邊差，重同時(shí)撥缺乏幟價(jià)格盾策略段指引原。仁寶炕新居產(chǎn)品兩概況珠：在售扯產(chǎn)品渾以90平米-1悟00平米霞兩居欣為主僅，占梯銷售乘總體滑的60軌%；11揀0-們13漿0平米屑三居速體量卵達(dá)到它總體找的30若%；90平米個(gè)以下乖一居嶄兩居易占總肅體體翼量的10頂%左右填。項(xiàng)目瓣信息副：區(qū)位楚：豐潤(rùn)者南新偽路與紡和平盾路之液間，鉛唐豐書路東貨側(cè)占地渡面積退：4萬平偉方米建筑灘面積歌：10萬平爽方米容積貍率：2.答1綠化戴率：35溉%開發(fā)衣商：唐山尤華北另房地頃產(chǎn)全案串推廣敞：金品哄設(shè)計(jì)建筑房誠(chéng)形式呢：6層、19層到稀頂高抓層、暴多層工程房誠(chéng)進(jìn)度猾：出地率面10層左速右銷售蝦情況：該項(xiàng)脆目一將期對(duì)輸外推叫出三志棟主憤體建并筑，就共20思0多套驢；起價(jià)37鍬80元/平米屑，成亮交均價(jià)39念00元/平米左右田；銷渣售率劣達(dá)60仙%，預(yù)角計(jì)20墊11年3月交昨房。簡(jiǎn)評(píng)蝕：該項(xiàng)炎目與底安聯(lián)機(jī)水晶愁城處崇于相羅同區(qū)周位，色但整陪體品崗質(zhì)感牧相較紡于水哄晶城父項(xiàng)目抱稍顯袋欠缺欄；產(chǎn)凝品設(shè)蝕計(jì)同守樣定尖位城蘇區(qū)高滿端客甚群為球主，語但較熊為缺戀乏吸誘引該掩類客蠻群的抹利基癢訴求霸；項(xiàng)目依包裝忌推廣柏力度錫不足味，案湖場(chǎng)布蜓置未物能體透現(xiàn)產(chǎn)飼品品若質(zhì)。市場(chǎng)晌代表債項(xiàng)目好分析戶型點(diǎn)評(píng)主力戶型以南部通透板式結(jié)構(gòu)為主，通透性佳；部分主力戶型客廳均朝北，戶型整體采光性能不理想。13犁5m2三居10彼8m2三居97鐘m2兩居項(xiàng)目占規(guī)劃避成為超中國(guó)房誠(chéng)第三綱代小昨鎮(zhèn)，很屬于岡造城酸類項(xiàng)膠目，誘規(guī)模阿效應(yīng)具突出腹；定位姿高端汽，吸濁引極鳴少數(shù)暑高收啟入客址群，倒高層孝類為沫該項(xiàng)指目的眼附屬捐產(chǎn)品鄉(xiāng)居號(hào)假日產(chǎn)品鄰概況以：高層哭產(chǎn)品扁為83平米聞兩居忌，10悔4-賤12山6平米添三居核；兩屑居三荷居比棉為1：3獨(dú)棟償別墅62鉛0-叨75為0平米畫；雙沉拼26曉0-選29煙0平米大；疊頭拼20膜0-寄22磚0平米條；空劉中別商墅22湯0-芳26貨0平米勤。項(xiàng)目洋信息總：區(qū)位束：豐潤(rùn)況唐豐肅路崔融馬莊占地疏面積葡：57瓣2萬平臺(tái)方米建筑豈面積昨：99萬平航方米容積墨率：0.告5綠化蛛率：40院%開發(fā)蛙商：大陸逮地產(chǎn)物業(yè)炭管理傳：大陸湖物業(yè)建筑飯形式捆：18層也到頂初高層液，共13棟；冊(cè)聯(lián)排揮、獨(dú)媽棟別葛墅(均為接框剪屬結(jié)構(gòu))工程沖進(jìn)度撞：部分傻基本螺封頂銷售傾情況：該項(xiàng)漏目至清今開漏盤兩嫌次，俯上一猶次為09年10月，暮高層腦起價(jià)39花00元/平米獲。共壁推出8棟，第已全避部售所罄；20訓(xùn)10年4月推唉出剩旺余高以層公點(diǎn)寓，垂起價(jià)39療80，均價(jià)42忙00元/平米左右碰；首竄付40信%-叫-9閥9折，50傻%-日-9辛8折。生剩余底五棟勉房源炕據(jù)統(tǒng)鼓計(jì)已削銷售60攜%以上妙。簡(jiǎn)評(píng)溉：該項(xiàng)壯目位摔于唐罪山市慈區(qū)與振豐潤(rùn)舌城區(qū)亞之間沾，距咐唐山晌北外暖環(huán)7公里恢，距坊豐潤(rùn)妄市區(qū)8公里厭；主黃要目曉標(biāo)定末位兩執(zhí)區(qū)高隔端客下群；織以別沖墅為余主力說產(chǎn)品洗，打禾造田店園式意的樂賺活生辜活方停式；項(xiàng)目葡整體卵性突謝出，蠶規(guī)模且效應(yīng)袋彰顯吳，但綢所處健區(qū)域薯為該禁項(xiàng)硬皇傷，捎兩城援區(qū)客麗群對(duì)情該項(xiàng)貧目抗萌性普端遍均秩較大違；市場(chǎng)隊(duì)代表洞項(xiàng)目盾分析戶型點(diǎn)評(píng)83平米兩居即做到南北通透，市場(chǎng)上極為少見；104及126平米三居設(shè)計(jì)舒適性及實(shí)用性俱佳。83姓m2兩居12起6m2三居10遲6m2三居小結(jié)項(xiàng)目名稱總建面（平米）去化量（平米）存量（平米）開爾尚城11萬11萬0融僑半島10萬10萬0安聯(lián)·水晶城10萬9.5萬0.5萬金泰花園87萬5萬82萬仁寶新居10萬2萬8萬鼎盛新城80萬080萬新豐世紀(jì)10萬010萬浭陽新城280萬0280萬合計(jì)498萬37.5萬460.5萬現(xiàn)階朵段豐坡潤(rùn)城咽區(qū)主剛力產(chǎn)免品均文為南車北通陣透板扶式結(jié)闊構(gòu)住度宅，壯以舒好適享敬受型街產(chǎn)品貿(mào)最為蜂迎合貝市場(chǎng)斧需求字；主買要為90炭-1納00平米殊兩居蛙，11映0-竄13低0平米平三居紫；小謝戶型糾產(chǎn)品智供應(yīng)隸不足伴，該隆類需奴求尚手未被駁完全紅釋放隸。從供蛛應(yīng)量瞎上來敘看，逃現(xiàn)階彩段豐陽潤(rùn)城嘆區(qū)市峽場(chǎng)可蜘統(tǒng)計(jì)后供應(yīng)疲量為49妥8萬平性方米浴，已姿去化替量為37便.5萬平昆方米藏，累眨計(jì)待鎮(zhèn)供應(yīng)獲量46滑0.基5萬平積方米罪。市厭場(chǎng)供盼應(yīng)可余謂充椅足，薦本案弓面臨橫著較痕大的訊市場(chǎng)姐壓力并。定價(jià)聾參考第28頁市場(chǎng)枕價(jià)格約比對(duì)霸過程確立蝕競(jìng)爭(zhēng)吳項(xiàng)目匪權(quán)重匯總會(huì)比較盈打分爆體系霞得出月比較逮價(jià)格選取禾市場(chǎng)法比對(duì)禾項(xiàng)目確定耳市場(chǎng)握價(jià)格時(shí)比價(jià)飾體系定價(jià)感流程第29頁由于四房地呢產(chǎn)產(chǎn)兆品所完獨(dú)具乓的地硬域性移特點(diǎn)首，在抓選取告價(jià)格繳比對(duì)致項(xiàng)目哭時(shí)，慌首選抓為同恨區(qū)域常同質(zhì)火項(xiàng)目旬，以士外圍破區(qū)域支同質(zhì)黎項(xiàng)目混作為昆補(bǔ)充此參照妹對(duì)象集。市場(chǎng)探比對(duì)渾項(xiàng)目咳選擇同區(qū)衛(wèi)同質(zhì)詢項(xiàng)目同區(qū)櫻不同食質(zhì)項(xiàng)秤目不同里區(qū)同印質(zhì)項(xiàng)夾目開爾處尚城鼎盛幫新城仁寶攜新居安聯(lián)·水景樸城市場(chǎng)組比對(duì)廉項(xiàng)目低的選純擇說族明第30頁權(quán)重沿確定滋原則枯：影劈燕響度土越大夢(mèng)，權(quán)斯重越哨大項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注開爾尚城40%同區(qū)同質(zhì)安聯(lián)·水景城30%同區(qū)同質(zhì)鼎盛新城15%不同區(qū)同質(zhì)仁寶新居15%同區(qū)不同質(zhì)合計(jì)100%項(xiàng)目板市場(chǎng)忠比較山權(quán)重架的確圓定影響滲因素例構(gòu)成外部因素內(nèi)部因素環(huán)境交通配套規(guī)模產(chǎn)品級(jí)設(shè)計(jì)風(fēng)格列等裝修蠶狀況產(chǎn)品架附加賤值建筑品質(zhì)社區(qū)掉景觀規(guī)劃拾等工程跑形象進(jìn)度開發(fā)浴商品牌沫形象升值急潛力生活射氣氛人文孕氣氛自然邀環(huán)境治安遵狀況區(qū)域跡印象公共劃交通順暢械情況生活幣配套商業(yè)劑配套教育歲配套影響第因素比較因素細(xì)化因素權(quán)重項(xiàng)目開爾尚城安聯(lián)·水晶城鼎盛新城仁寶新居比例打分得分打分得分打分得分打分得分外部因素50％環(huán)境升值潛力8%1008957.6856.8957.6生活氣氛3%1003952.851003952.85人文氣氛5%100510051055.251005自然環(huán)境8%1008100810081008治安狀況2%1002100210021002區(qū)域印象3%1003952.851003952.85交通公共交通5%10051005904.51005順暢情況4%1004953.8903.61004配套教育配套4%1004903.610041004生活配套5%1005954.75954.751005商業(yè)配套3%10031003952.851003自身因素50％規(guī)模5%954.75904.51256.25904.5戶型設(shè)計(jì)、通風(fēng)朝向、釆光等10%1001010010959.5858.5裝修狀況5%1005100510051005得房率10%10010100101001010010建筑品質(zhì)5%100510051005904.5社區(qū)景觀、規(guī)劃5%100510051005854.25工程形象、進(jìn)度5%25012.522511.25