年上海某開發(fā)地塊初步定位

****置業(yè)****地塊

初步定位研究前言根據(jù)貴司要求，針對****地塊進行初步的項目定位研究，主要針對****目前的市場狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎開展，因為工作時間的關系，定位工作只是對項目提出初步的認識和意見。Dep1區(qū)域市場分析Dep2項目地塊分析Dep3項目開發(fā)策略研究Dep4項目初步定位提報結構Dep1區(qū)域市場分析1、片區(qū)房地產市場地圖2、近期片區(qū)市場動態(tài)3、重點個案介紹區(qū)域板塊劃分1、****以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。2、東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為****市場上的核心板塊，高檔樓盤最為集中。板塊成熟度較高，配套齊全。3、西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價格水平較東區(qū)偏低。****新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心東區(qū)板塊西區(qū)板塊新城區(qū)老城區(qū)區(qū)域核心帶區(qū)域供應區(qū)間1、東區(qū)供應量主要集中于地鐵沿線一帶，9號線的開通是驅動此區(qū)域房地產發(fā)展的動力來源。2、西區(qū)供應量主要集中在****一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢明顯。區(qū)域樓盤集中且同時開發(fā)，造成階段性供應量過剩，競爭較為激烈5000～5500元/㎡5500～6000元/㎡本案6000元/㎡以上5000～6000元/㎡4000～5000元/㎡區(qū)域等價線分析1、價格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個案品質等三大因素影響較大，****新城二級市場整體價格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。2、相對于區(qū)域地理中心，等價線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。3、未來9號線的開通將提高周邊樓盤價格，促使等價線向東北偏移，并且東北區(qū)域會成為等價線密集區(qū)。區(qū)域等價線分布均勻，價格層次、梯度明顯地鐵周邊項目分析1、軌道交通***號線一期工程西起****新城站，東至****站，連接****新城和徐家匯城市副中心，沿線設13座車站和1個車輛段。9號線一期工程計劃于2007年底通車試運營。2、隨著**號線的即將運營，地鐵物業(yè)的價值將不斷釋放。3、使****匯聚更多的人氣，以及導入外來人口成為可能。地鐵的規(guī)劃和即將運營極大的促進****房地產市場近期區(qū)域房地產市場需求走勢市場去化情況穩(wěn)定，經歷春節(jié)后，市場需求正在逐步回暖中近期區(qū)域住宅市場需求走勢住宅占據(jù)片區(qū)房地產市場主體；住宅走勢房地產整體市場走勢相吻合。近期區(qū)域住宅成交均價及平均面積從3月份開始，去化物業(yè)開始向中低價位物業(yè)傾斜；片區(qū)平均成交面積在120—135㎡之間，片區(qū)產品戶型相對較大。4月份，片區(qū)內物業(yè)供應猛增5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少近期供應狀況普通即住宅殺各戶綁型面覽積段襪供需脊求情器況一房元中6口0-霉80扶㎡神戶型校供應卡比例洋低，鏟但去溪化情鄙況最寬好；二房堤戶型渾中，砌主力嶄供應駕在8線0-雜10卷0駕㎡，衛(wèi)且去澇化情帝況一拌般,丸大兩牽房戶支型去導化更葵好；三房息戶型廁集中巧于1筒20耗-1磚50蓬㎡藝，但萍三房端戶型妻總體市去化爸情況滔不理毀想；四房衫戶型壞總量米較小枝，但犧總體枕去化栽情況康良好玩，特立別是豪15襯0-萌18耀0㎡面價積段眾物業(yè)糟。面積段一房二房三房四房五房復式供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交60㎡以下58064269094223640000016060-80㎡285477911447260000000184180-100㎡15086141384792126423000010424100-120㎡40660037085229850000011945120-150㎡22483188103933985127720031356150-180㎡0030131559978142311360136180-200㎡00101563431198721266200-300㎡000019186196156478143300㎡以上000017143116225026合計8816129333581899018629554610565497266183649714.67%26.77%29.77%51.99%91.67%27.07%低密誰度住盼宅各妥類型端物業(yè)蟲供需歉求情貿況面積段獨立別墅聯(lián)體別墅雙拼別墅疊加別墅供應成交供應成交供應成交供應成交60㎡以下1100000060-80㎡0000000080-100㎡00000000100-120㎡00000000120-150㎡00000000150-180㎡002291420000180-200㎡005062100000200-300㎡3291337172030000300㎡以上467832430000合計7972171476558000027.23%37.80%0.00%0.00%獨立咱別墅等總體侄供應卷量較物小，哪且主根要面覆積供顧應集燙中在戶30愁0灘㎡以欲上；聯(lián)體渾別墅曲供應維量較判大，碼但整撈體去漏化狀暢況好復于獨軌立別薪墅；雙拼滴別墅滅、疊集加別惑墅是律目前任市場游上的孩供應指盲點臣！市場肺動態(tài)版小結恰：市場向較為艘穩(wěn)定絹，春付節(jié)過坊后，栗成交飛情況蛛日益火回暖誼，符垮合行息業(yè)規(guī)夢律；從成衰交價饒格來貨看，科春節(jié)發(fā)前后物以高捏端物骨業(yè)成墓交為趴主，注春節(jié)漠過后奮，逐猶步以須中、值低端課物業(yè)倆成交熟為主蒜；區(qū)域湖內更渴傾向蜜于大幸戶型群，普粗通住遼宅一陰房60～80暫㎡，二五房10槳0～12并0㎡，三衫房12丙0～15飛0㎡，四染房15迷0～18癥0㎡較受邊歡迎惕；而簽低密萄度物衛(wèi)業(yè)中15摘0～20太0㎡的聯(lián)傷排去史化情效況良香好；區(qū)域庫內缺護乏雙艘拼及隊疊加速型別腳墅。由于殃五一替房展泰會的遮到來番，使損得四紛月份攀供應鑄量猛沈增。片區(qū)警市場樣較為閉成熟纏，現(xiàn)斬階段稀以改棟善型鄭需求耳為市琴場主竹導！總建搏筑面使積1原8.稍4萬輛㎡，界占地仁13償.7假萬㎡碗;容積序率1銹.3眼4，查綠化攀率4尾0%腫;整個賞小區(qū)形分三阿期開英發(fā)，驗共有欺1棟晚酒店魚式公朽寓、尊13晝棟小括高層允公寓梢、6巖8戶等聯(lián)體溜別墅組、4奔4戶株獨棟棒別墅泳及商梯業(yè)街喚組成欠，總現(xiàn)戶數(shù)胳達1日35屬7戶偶,車抵位8悄55市個。均價搏：公父寓6綿50懷0元也/㎡聯(lián)排券別墅服80肺00踩元/孟㎡獨棟余別墅牧12千00虜0元齒/㎡物業(yè)畫費：概1.披2元蟻/㎡紹/月銜。重點葵個案元分析魂——走**薦**杠園賣點胖簡述悶：1、柔距軌窗道9星號線役大學繳城站秋約1伴50煙米，棒緊鄰師新城看主干至道—疑嘉松栗公路水。2、灰社區(qū)限圍墻匪與公彩路之光間相歌隔的橋50師米綠棕化帶餅。3、率南臨莖10女0米砌寬天桿然河迎道張磁家浜蛋，隔說河與監(jiān)上海送外國福語大辰學相本望，槍北面爬是興餓建中暑的文喬化休酷閑廣種場，珠通過曉天橋奏與4緞7萬懶㎡的修新城尸交通效樞紐觸暨購衡物中刪心相蕩連接釀。4、甩房型貌較為糕齊全敵，從管一房熔到三儀房，營面積缺62落—1盯24農㎡，睛緊湊革經濟淹，總盯價3睜0萬病元起你。其刺特點史為多簽種房帳型臥定室均訂朝南誤，且需通過促大面該積的送陽臺慘將其威連接夢。5、圾公共暗配套葡：4歡7萬貌㎡M廢AL折L、論上海蜂市第朋一人遞民醫(yī)額院*土**曉*新織院、默西外功國語旦學校背（十槽二年掛制雙掏語寄算宿學挑校）經等設脆施正躬在興意建中扮。上疑海銀本行、紐奉建行防。營銷午推廣完：SL勝OG忙AN念：捷統(tǒng)運時較代撥新技貴領咱地推廣同主題合：*且**喂*大睡學城壘旁步純輪翠地聚鐵社邊區(qū)18被萬㎡冤罕貴什西班讀牙別良墅級薦風情任社區(qū)小區(qū)嫌總建茄面高艷達5短2萬千平方輛米,陽是目串前*指**惜*新烏城最志大的悅社區(qū)僻;純小淹高層鍵和高城層住修宅項暗目；建筑情風格愈為新腸古典興主義真，大乘中庭蘭、大大幢距子、英利式建沖筑風喜格；生活富配套勾：劫社區(qū)昨商業(yè)檢、室攤內溫籌水游攪泳池武、壁廢球館作、彩亞虹飛張橋（蓋連接嘆社區(qū)流與輕蒸軌站泛）；均價加：6揮30算0元滅/㎡黎。重點頸個案疼分析由——抽**雷**噴花城賣點冠簡述跟：1、義52住萬㎡大盤朗，建美成后徹將是暴**尺**琴新城男最大扮型的績社區(qū)丘；2、值核心歸地段達。享個受*嶼**種*新零城核編心生怨活圈柳：上屠海市反第一噴人民泉醫(yī)院譜、*亮**某*行譯政中司心、梁大學徑城、吵占地靈3公備頃的交市民跳廣場冊、高衰爾夫鄭球場不、度瞎假村階重重訴環(huán)繞緣瑞。3、死在*遵**豈*花鑼城路匹對面著，將火建成冠上海丟第一望MA用LL賴。這裁個超材大型湊商業(yè)喜購物駱中心蝴由政煉府投侮資建已設，家建成楚后將冶相當勻于徐唱家匯門商業(yè)雞面積高總和或。4、踢與9們號輕各軌線礎大學避城站閃也只龍有一紐奉條馬幣路的愛距離額，由芒橫跨紋馬路魔的自驕動扶玻梯天疊橋連隆接。息30解分鐘企就可談以到稅達徐盈家匯欠，無碗須轉澇乘。營銷利推廣緣瑞：項目賊定位埋：上械海百擺分百俊社區(qū)市場俱形象脹：區(qū)智域市魚場的窄領導待者、傘大盤立形象擱、中展檔綜居合品湖質社醬區(qū)推廣倒主題量：百分堅百生禽活、軍國際華花園辛社區(qū)市場疊動態(tài)目小結舍：區(qū)域果房地侍產市鍛場總到體運抖營情她況良蓬好，炒市場扒成熟閉度高都；**甩**蠻新城胳的規(guī)禁劃以脾及地候鐵9號線珍的即象將通復車，南片區(qū)抗市場唇價值章將迎雀來重往新評閃估的限機會笨；由于癥擁有飽較好濫的環(huán)稈境資供源和券交通計優(yōu)勢患，使笑得區(qū)誼域內撿并不催缺乏凡高檔練物業(yè)洞，從您而提翅升了供整個濃區(qū)域徹的樓凈盤品矩質；現(xiàn)階育段，故片區(qū)嗎以當截地改滾善型詳需求訊為主雕，因創(chuàng)為*餃**寧*新呈城的版整體芝高規(guī)團格建哥設，炕擁有放一定時量的恭投資左需求錢，特愈別是劃地鐵盡通車遍后，災投資史需求訂可能銅會被質激發(fā);區(qū)域扛個案數(shù)規(guī)模腰較大回，以予異域緒風情公為主飲要產譜品賣題點訴陡求。De月p漢2啄項目陶地塊襪分析1、掘地塊倒現(xiàn)狀獄分析2、盾地塊懼遠景褲規(guī)劃3、島用地換價值誕剖析4、豆用地伴開發(fā)喬策略新城核心區(qū)****大學城滬杭高速工業(yè)區(qū)街道辦地塊位置茸梅起路西知側、姑滬杭使高速洽以北誕，通招波塘啦東，面以*據(jù)**膛*為錦界分乒為南紡北兩綁塊。地處震新城疊“偏賀中心萌”，燃新老爭城區(qū)濫交界凝處。距離執(zhí)新城敘核心捎區(qū)5公里。距蟻離*革**歡*大臣學城10公里。在新磨城核處心區(qū)旁輻射心范圍季內，墊但核鐘心區(qū)炊配套癢對項貴目產吼生的災影響辰較弱麥！地塊秧現(xiàn)狀稻——稿地塊歡位置地塊靈周邊走配備般有社剪區(qū)醫(yī)狠院、粘學校陶、菜址場、遍商鋪冊等基卷本生嚴活設抹施。顏但總社體上爪均定撒位于筑本地吃居民雄，檔油次較評低。從地梢塊步脾行至丈中山衰廣場5分鐘，至**弊**新城磁商業(yè)顏廣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.000.671005.00合計74437.00119379.00A3地塊謙規(guī)劃鬼建議既——陰產品涂組合腔形式充分杜利用縱西側睬水景絞是營望造項豈目主接題的貸核心羞要素水系多層通住宅高層仆住宅水系多層陳住宅高層障住宅均好遼性使根用，爪但資暖源利險用度精有限放大鴿景觀換資源鴿，使?jié)娰Y源渴能為乖更多襲人享旺受讓更激多的防產品嫁享受祝資源A3地塊襯規(guī)劃神建議面——不產品錦組合飾形式洋房圖例磁示意高層浩住宅通波塘施林賢爆路產品孔布局終上，蝴通過惰形成省一定榆傾斜羊、跌啞錯手攻法，挪放大及西側宰外部廈景觀A3拉地塊酒產品連風格勻建議值——群洋房玩部分簡潔丙素雅維的立消面效蓮果，徹結合劫外部斥水體明景觀凍，營王造舒輸適宜看人的勇生活杯氛圍幅。A3解地塊查產品漸風格嚴建議調——啦高層月部分立面督采用襲現(xiàn)代樓元素間，講載究細印部構舟件的亭精美避和效嚷果的澡變化腸，提專升住顆宅的手整體齒品質籮感。A3地塊趨規(guī)劃店建議仔——竿戶型條配比毯建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)高層2/2/2120150180003/2/2135280378003/2/214020028000頂層復樣式2405012000合計95800洋房4/2/21503857003/2/213576102604/2/2(頂層)170386460合計22420A3狹地塊誤戶型盾建議一層攜，4拖/2隊/2退，1駁50谷平方模米二層溉，3籌/2非/2惡，1凡35攔平方通米三層漆，3猾/2訴/2女，1如32盛平方雅米A3赴地塊呢戶型丙建議頂層虹復式辜，4井/2睡/2姜，1摘73俗平方供米A3拜地塊扒戶型月建議3/寨2/贏2，供13增3平展方米戶型見方正隙，功茫能齊瀉備；入戶彈花園給提升腎產品據(jù)檔次A3地塊體景觀劍建議利用患地塊瓶西側哀外部脈水景仆資源盆，內雜部塑皮造精匙致且汗富有伏場景淹感的敗景觀戒效果貼。將生壁活化泥的元伴素充姨分的者融入直到景足觀要摔素中拐；以硬信地配或合草屋皮作穴為主環(huán)要景癢觀察杠元素擋，適桑度搭扣配適惜宜本類地氣礙候條窮件的笑高大市喬木遲；注重仗景觀涌與建卵筑的草結合捧，建痰筑底蹈層塑謝造“槳零距鎖離”饒的景數(shù)觀體朱驗。A3殊地塊綱景觀線建議和——稍濱水疊景觀通波塘施賢路現(xiàn)代臨感強倘烈和帆規(guī)則匠的河鼓道濱浸水景殺觀，抓搭配泥富有因藝術它感覺專和生賞活情瞇趣的抄小品與。A3檔地塊奇景觀找建議耕——鹽組團伯公共堪空間富有猾藝術謙氣息盛的硬臨地景荷觀，養(yǎng)搭配銜休閑電小品禍，營肺造出竟舒適妙的公乎共活另動空丙間。通波塘施賢路A3幟地塊笑景觀距建議壺——獄宅前旦景觀高層乒建筑影周邊犬布置課一些膜高植石，可蒸以在酬視覺戚上有旺效降貿低高辣層的殿建筑蘋密度托。通波塘施賢路錯落巾的密到植、軋跌水惱等手仔法的沒運營戒，打喊造出素精致判的水傲體景始觀。A3地塊極景觀毅建議商——櫻內部約水景謀處理A3嘴地塊荒產品沾建議辱——挺公共循空間輔的生舞活氛昂圍營奔造利用輸?shù)讓哟芸疹I，將每底層約公共何部分亭景觀直化，幟同時騎設置敲一定樂的休迅閑娛吧樂功撈能，猶提供討富有液格調徐和實穴用功觀能的名生活圓空間棟。Pa免r腥2隙A2敞地塊糠部分A2紗地塊肝總體拍定位新技鍋術概尼念的采活力齒社區(qū)通過汽技術珠手段昏，消謝除高蕉速公催路帶苗來的翅不利御影響刷；新技謀術作毅為項乖目主臭題，呆需要必在多敲個方鬧面應袖用；活力鄉(xiāng)豐社區(qū)抬，強燒調社坑區(qū)富兼有活甘力的罩生活扔氛圍枯和社郵區(qū)精喪神；進行舊商業(yè)斤方面刺的突境破，石商、飛住功癥能的哲綜合繳處理嗓，形泥成社共區(qū)生股活的摟活力鼠。A2滲地塊微規(guī)劃如建議饑——矩功能留布局地塊茫西北澆側配秧制商川業(yè)功湯能；利用址地塊勤西北兵側交置通優(yōu)豬勢；能夠阻與A亭3地旦塊產色生一喇定的藝對應洲；地塊嚇居住買功能想圍繞腳商業(yè)孩布局爐；A2直地塊螞規(guī)劃刻建議唉——候交通貓組織將城宇市道主路接邀入地港塊將人鮮流吸陵納入鳥社區(qū)節(jié)，促飾動商貪業(yè)價沙值；進行腫商業(yè)知功能摧與居義住功竿能的香適度炒隔離鞏。地塊塔內部將人雖流吸委納入裂社區(qū)贈，促氣動商甲業(yè)價砌值；進行臉商業(yè)脅功能夜與居南住功灘能的妹適度番隔離掌。60掉—8青0平縮慧方米印物業(yè)誤供應郵量小誤，去喂化率渴高；10下0—猾12批0平盼方米陶三房皂戶型夸供應護少；隨著陽地鐵爐的開沉通，乖區(qū)域鐘出租膜市場券將迎雹來契麗機；A2礙地塊丙規(guī)劃發(fā)建議嘩——濃產品釘品類熟建議A-絨2號丈地塊罷:用地挎面積佳:6艦48毒64音平方瓶米;容積饅率:瞎≤1蠢.6綠地徒率:榮≥3舞0%其中圣集中褲綠地蠶:樣≥1膽0%總建糾筑面齡積：科10鐘37咱82知.4打平方云米物業(yè)類型用地面積容積率建筑面積多層150001.1016500小高層386141.7768282.4soho8000.0特色商業(yè)街10000110000.0物業(yè)管理用房12500.801000.0合計64864.00103782.4A2路地塊奮產品羅建議柜——托產品艷分析北傳統(tǒng)動居住域模式逃解析哥：通過借南北安向開回設門鏟窗，眠解決陸居住屈中的積采光者、通撕風、夢晾曬朋等活眾動地塊畏南向邁高速耽公路尾氣屆、噪羽音、蝦視覺……高速止公路暑帶來奸的諸執(zhí)多不毫利因券素將昆對地君塊南怠側住創(chuàng)宅帶懼來銷售所阻力被。A2櫻地塊籮產品覺建議逆——郊改變蛛傳統(tǒng)北采光謠：依秘然南訂向，蝴但只傭完成蒼采光景觀愚功能除，通賊過密仍封窗隔離鐘噪音數(shù)尾氣。使用因密封泛窗，士隔離劈燕噪音尾氣A2兩地塊秋產品費建議辰——領改變褲傳統(tǒng)北通風晌：利臣用地虧形特跡征，勾建筑胞形成肅疊錯猴，改假南北龍通風弦為東僚西通南風，形成示端頭浩陽臺橫，解萬決晾驚曬等句問題川。運用長法國脖AL燒DE至S參（愛尿迪士券）自電平衡侄式通側風系努統(tǒng)；室內耕90昌％以言上的截空間況實現(xiàn)匯自然瞎通風莫，“材會呼戰(zhàn)吸的渠窗”登。中叼央式波機械罷通風謝系統(tǒng)仇原理麗：V辱MP盟K市系匹統(tǒng)能喬保證荷室內辜高質蓄量、食持續(xù)皂、無兇噪音石通風膊，尤暮為適貌用新蔑建的獸住宅擠。風廉機通里常安基裝于骨屋頂閑，用翠于排殖出污另濁空為氣，泊室外棋新鮮湊空氣角通過恢自平江衡式兩進風逝口進撈入各易主要洽房間羽內。梅異臭在味、房誠懸浮柴顆粒菊物、派水蒸件氣，恒引入痛室外釀自然兆新風誰，防件止交鞋叉感景染疾誤病。A2膜地塊千產品罷技術奸使用滋——聾新風寶系統(tǒng)戶均墾投入蜓約7售00茅0—畫—1歲00臺00敗元A2予地塊橡產品扒技術凍使用根——霧其他考設施隱設備降噪措施小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹種，降低噪音；合適的隔音屏、墻；氣密性一級的外門窗，雙層中空玻璃中央吸塵系統(tǒng)采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內灰塵，改善室內空氣質量太陽能照明技術廣泛使用太陽能草坪燈、太陽能樓牌號照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽能時鐘，有效節(jié)約能源雨水收集系統(tǒng)收集屋頂、露臺雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經處理后做景觀綠化用水有機垃圾生化處理實行有機垃圾生化處理，減少污染自平衡式通風系統(tǒng)采用愛迪士自平衡式通風系統(tǒng)，有效改善室內空氣質量A2顛地塊園產品土技術謊使用新技梯術使勿用訴灶求：改善蓬地塊捕南側剖道路翠帶來蠟的噪吼音、稱尾氣拿等不動利影丈響；應用科原則孫：以通亞風、滋空氣氏凈化頂、環(huán)撥保等那生態(tài)庫概念拔打造燈，規(guī)沿避投慕入較悠大的監(jiān)保溫寄等訴答求點應用美范圍挑：高旅投入娛部分酒針對性的肚使用勸，低料投入醒部分隸普及虛性使肺用。A2惱地塊繭產品腰風格脫建議絢麗畢斑斕勸，富瘋有強萬烈現(xiàn)穴代感騾的外帶立面影形態(tài)季；充分發(fā)展現(xiàn)費生活故“活而力”疤所帶步來的旅跳躍宅感。A2束地塊捐產品塌風格托建議臨街舒面采永用凹沙凸的陵商業(yè)女形態(tài)仙，形買成小天型廣扒場，本增加柄商業(yè)垮的生殺活氛嫌圍；通過商特色搶小分峽割商涉業(yè)，包實現(xiàn)景商業(yè)糕的快娛速銷燦售。A2瀉地塊名規(guī)劃滅建議的——叛戶型粗配比慨建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)多層2/2/1852823802/2/2904843203/2/2110303300頂層復式150203000合計13000小高層2/1/185184156403/1/1105250262503/2/211513014950頂層復式180509000合計65840SOHO1/11/165956175合計15175A2換地塊騾戶型奴建議3房濱2廳哲10埋5—搶12肢5平懷方米大進憐深陽猜臺，麥雙層扶挑高珍；大凸窗里，增哲加室訪內使匹用空簡間；大面莖積入侍戶陽抹臺。A2膛地塊蓄戶型矩建議2房模1廳套80工-1愈00協(xié)平方策米大進糾深陽升臺，光雙層懂挑高貼；大凸窗銜，增蒜加室離內使和用空伐間；壓縮午餐廳鄰、客償廳面罵積；適宜裂進行赴出租勺使用座。A2恨地塊熊商業(yè)丈定位征——伴活力貢生活棒平臺睛構筑醫(yī)療/健康藏系統(tǒng)(H衛(wèi)ea智lt釋h&捧Ca賊re杰S損ys柜te胃m)文化/教育北系統(tǒng)(C灣ul末tu址re雅&E崗du炊ca愛ti聞on竟S押ys徐te虎m)商業(yè)/餐飲雁系統(tǒng)(C抗om諒me復rc綢ia愿l&化Fo皇od鹽Sy勾st榴em溜)運動/休閑碌系統(tǒng)(S電po俊rt錦&L段ei智su樣re關Sy姑st猛em倡)社區(qū)血服務滲系統(tǒng)勝（Co畏mm標un運it脆y更Se拿rv箏ic開e盈Sy嘴st誰em）不設給置大與規(guī)?？萍形飞虡I(yè)塔，小腎分割仙可銷重售單段位業(yè)設態(tài)為掘主通過焰非線灣性的馬建筑慚形式賴，形容成人榜流節(jié)欄點，蒸形成革休閑耍生活布氛圍內外掉結合擺，構恰筑五誰大生狼活系夫統(tǒng)A2隱地塊毀活力蓋生活壩平臺闊構筑上海鑒市第樓一人摧民醫(yī)搭院*鉗**援*分尚院地塊序東西排側社協(xié)區(qū)衛(wèi)俯生站商業(yè)虹街內茫設置駁藥店文化根/教睛育系逢統(tǒng)地塊帥北側疏幼兒讀園、門小學茸北叢中學商業(yè)悠/餐糊飲系添統(tǒng)商業(yè)滅街配棉置特跪色中陜、高頌檔次瓶餐飲娛、娛階樂、禁休閑鵝商業(yè)個業(yè)種運動蛇/休童閑系免統(tǒng)商業(yè)鋤街內犁設置精運動較、休絨閑類狐業(yè)種結合筋景觀憂，設傳置公封共運獅動設鳴施社區(qū)奸服務兩系統(tǒng)會所翼功能妹化商業(yè)氣街設付置豐特富的魔生活折類業(yè)蒜種，煉如：蹄洗衣傾、家憶政、測中介謎等醫(yī)療鬼/健燒康系況統(tǒng)A2瓦地塊牛景觀女建議以形斯體感壤強烈駝的硬講地景舌觀結藝合植種被形禮成豐囑富的虜圖案省組合闊；地塊浮南側緊密植迫高大筋喬木找，以吳降低枝高速舉公路膊帶來孔的不傲利影絞響；大量扁使用貍室外參休閑困類小做品，互提供咐豐富以多彩盲的室芝外休塔閑活平動空劍間。Pa秘r并3聲項目撿客戶申定位物業(yè)昌價格物業(yè)站面積物業(yè)擋總價可承賠受家澇庭年守收入潛在奴客戶具類型（購初買力野類型友）產品翁功能肢偏好蛾過濾產品當情感嘆偏好胞過濾目標鵲客戶鎖耐定目標倉客戶粘簡述客戶迎定位所流程經餡濟那型中蓄產浸型富張裕挽型富謊貴偽型富條豪影型功華能釋偏膊好情天感安偏線好擁有斧型商務深型文化濁型精神峽型投資刑型奢華株型健康披型休閑謙型教育兵型生活扯型贍養(yǎng)耕型運動呈型工作悼型購買勸力產滔品偏炸好模鬧型單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中學3口之家單身丁客三代同堂中大學3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢工作型教育型運動型休閑型生活型工作型贍養(yǎng)型生活型健康型工作型贍養(yǎng)型健康型生活型教育型健康養(yǎng)老（51-60歲以上）品質家庭（41-50歲）都市新銳（26-40歲）新新人類（22-25歲）家庭蛙結構魯產品姜偏好犁模型地鐵殊9號筐線**悅**叫地區(qū)旱客戶餓分布幟模型**撇**輪地區(qū)傾主力捐客戶秧為*濕**晝*本蛾地客腸群，根據(jù)與文薈文峰景塊的客渴戶來趁源分錯析，奪結合習地鐵至9號仇線的獄影響拿作用踐，判稀斷*園**圖*地臟區(qū)客慮戶分身布以顆本地藍居民估為核叨心，澤輻射故至閔挖行和俗徐家夏匯地畏鐵沿抹線區(qū)櫻域人見群。項目在客戶板定位地塊產品類型面積（m2）總價（萬元）首付（萬元）商業(yè)貸款（公積金貸10萬）月供（20年）A3情景洋房135-170108-13632.4-40.865.6-85.24745-6163小高層公寓120-14078-9123.4-27.344.6-53.73226-3885多層公寓85-11062-80.318.6-2433.4-46.32416-3349A2小高層公寓85-11555-7516.5-22.528.5-42.52062-3074Soho（精裝）45-6537-5411.1-16.215.9-27.81150-2010購買緒力模益型定激位（景A3蓄）房屋總價（萬）首付30%公積金10年貸款月供1000商業(yè)貸款商貸月供（20年）家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬）基本客戶類型延伸客戶類型4012101814075.6經濟型中產型5015102519557.860181032250210.080241046359714.4中產型富裕型經濟型100301060469118.8120361074578623.1150451095742829.72006001401094743.8富裕型富貴型中產型3009002101642065.640012002802189487.6500150035027367109.5富貴型富豪型1000300070054734218.915004500105082101328.4富豪型購買為力模中型定吐位（池A3陜）小高架層公由寓目標被客群：家庭某收入新：家唉庭年矛收入冒在14慮萬以上月還昌貸能仰力：35而00姥元以上主力扔客戶幼：中產女型家痛庭輔助漁客戶呈：經棋濟型頂家庭情景起洋房疫目標客叔群：家庭脅收入潛：家耍庭年位收入牲在18唯萬以上月還惠貸能程力：45透00參元以上主力深客戶班：中產讀型家騾庭輔助愛客戶相：富潛裕型投家庭產品舅功能克偏好量性過菊濾（皺A3飯）產品亦功能聲特征鏡：交通爬及區(qū)兄域：蹲**闖**謀、外慘環(huán)、贏新城溉東區(qū)小區(qū)示配套陳：教嬌育、昨醫(yī)療攤、商鏈業(yè)配揪套齊堪全，聲檔次矛一般房型社特點壘：情廚景洋趕房、捎舒適萄性公革寓社區(qū)茫規(guī)劃牛：基抬本成備型，格后期苦變化懇不大惹。地織鐵9號線奧。過濾生活俘型、碼贍養(yǎng)念型、獸休閑博型、緊健康俗型“品刑質家雄庭”兼：中蘋大學糖三口朝、丁梯客家郊庭“都趕市新柏銳”纖：幼道小三業(yè)口“健豪康養(yǎng)紋老”咽：三諒代同抄堂產品億情感登偏好日性過喜濾（短A3蠟）產品漠情感稍特征龍：**源**覺新城誼“偏漁中心滴”，改新老刮城區(qū)隸邊界依的特爺殊位搭置，敗使產仁品在廣滿足望**頂**洲老城很居民幣居住記改善氣要求稻同時臺，也村滿足榮了該揮客群吩的地酷域歸降屬感休。過濾精神該型、歐擁有悄型目標怠客戶雜分布央定位夜(A思3)料：地塊濕到徐陡家匯球車行固30欺分鐘餅，且旨9號倉線的歷年底風開通躺將大酸大提漸升*煎**烘*區(qū)科域的財交通棍便捷激性，滲因此憶，我盈們圈責定的但目標驚客戶志的居惹住區(qū)百域為鹽：核心熊目標色區(qū)域友：**唯**棉本地淘中高朽端收嫩入人概群。輔助砍性客千戶：澆居住貴或工價作在筍徐匯獲、閔銹行等躺地區(qū)開，需叼要改量善居以住環(huán)患境的懲人群銹。其他類型動拆遷家庭投資客中產及富裕三代同堂都會新銳富裕階層富裕二口之家中產及富裕三口之家****本地徐家匯閔行浦西中環(huán)沿線其他區(qū)域核心客戶輔助亭客戶游離客戶偶得曬客戶目標朝客戶難描述庭(A3)：核心土客戶：*拉**任*本幫地的法有地喝區(qū)歸廳屬情鉆感的魂中產慨及富念裕型叢家庭平。輔助遞客戶：徐尸家匯屈和閔土行地憐區(qū)，幻玉有改頁善居再住條腫