房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理工作要點第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目施工組織設計（專項方案）的審查第三部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的圖紙會審第四部分房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中主要技術控制點

房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的一個必不可少的組成部分，它始終貫穿于項目開發(fā)的全過程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)銷售由賣方市場向買方市場的轉變，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量投訴日趨增多，業(yè)主對房地產(chǎn)的品牌、質(zhì)量、技術含量的要求達到了一個新的高度，而工程技術則是保證品牌、質(zhì)量、技術含量的重要基礎。根據(jù)2002年建設部發(fā)文實行《新建住宅保證書》，《新建住宅使用說明書》制度，這更從法律角度上對項目技術管理工作提出更高的要求。大量實踐證明，一個房地產(chǎn)項目的技術含量比較高，所生產(chǎn)的“產(chǎn)品”就越好，市場效果也就越好。

因而所帶來的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益就會有很大提高。否則將造成“產(chǎn)品”低下、積壓、生產(chǎn)周期長、投資費用增加等致開發(fā)商無法收回的投資?？梢娂夹g管理工作在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

所以今天我將根據(jù)公司作為國有大企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況，結合我們公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理工作的特點，我們?nèi)w技術管理人員在我們的項目技術管理中應做什么？能做什么？控制什么？來和各位領導及各位同仁進行探討。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)的技術管理工作要點一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理工作的特點：（三性）二、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理的主要工作三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目技術工作的前提條件一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理工作的特點（三性）（一）綜合性（二）復雜性（三）超前性二、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理的主要工作

（一）參與編制開發(fā)項目的可行性研究。針對所有開發(fā)項目，結合現(xiàn)行規(guī)范、標準要求，從技術應用角度分析其可行性，為開發(fā)決策提供技術依據(jù)。（二）根據(jù)公司的總體開發(fā)要求，參與開發(fā)項目設計任務書的編制工作，特別是設計任務書中的技術標準要求，必須提細、提準，具有科學性和可操作性，包括開發(fā)項目的功能要求、技術經(jīng)濟指標、面積標準、裝飾標準、主要新材料、新設備、新技術的應用等。同時還要參與規(guī)劃設計方案、詳細規(guī)劃、戶型設計、初步設計、施工圖設計等的審查工作。使得設計文件在符合國家政策、標準、規(guī)范要求的同時，充分體現(xiàn)公司的總體設計意圖和理念。（三）參與編制公司開發(fā)項目總體開發(fā)建設組織方案。從技術層面提出具體要求，不論是進度計劃、質(zhì)量標準、經(jīng)濟指標等要在滿足技術標準的前提下進行。

（四）組織施工單位、監(jiān)理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作，并與設計、監(jiān)理、主要材料供應商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時解決現(xiàn)場出現(xiàn)的一切技術問題。（五）組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導性文件，它涉及到進度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟是否合理等因素。所以各級技術人員必須對施工組織設計和專項方案進行嚴格審理（后面還要講施工組織設計和專項方案的審查方法等內(nèi)容）。（六）各級技術人員要組織編制各種材料、設備的技術標準，主要編制材料、設備應執(zhí)行的國家、省、市標準、材料設備的性能型號等，同時要重點考慮公司對一些影響質(zhì)量和造價的材料、設備有無特殊要求等。（七）各級技術人員要負責收集、整理、識別工程所需的國家、省、市的方針、政策、規(guī)范、標準等技術文件，保證工程所使用的各種標準、規(guī)范都具有效性避免標準使用上的錯誤。（八）各級技術人員要保證監(jiān)視測量設備的完好性，保證每臺設備都在檢定周期內(nèi)，確保各種數(shù)據(jù)的科學、有效。（九）各級技術人員要完成好施工過程中各種技術問題的發(fā)現(xiàn)、處理工作。這項工作貫穿著工程施工的全過程。由于工程在現(xiàn)場的復雜程度，施工隊伍素質(zhì)的參差不齊，材料設備供應的種種客觀因素，設計單位施工圖紙深度滿足不了工程所需等等原因都會造成現(xiàn)場技術問題，這是我們技術工作者的日常工作，必須做到位、及時，否則影響工程的總體安排。（十）組織各相關單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。（十一）各級技術管理人員要制定企業(yè)內(nèi)部的技術措施，編制和實施企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時了解國內(nèi)外房地產(chǎn)科技發(fā)展信息，適時推廣新材料、新技術，提高開發(fā)產(chǎn)品的科技含量。三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目技術工作的前提條件

（一哭）公私司技多術管匆理人店員要偷具備爐較強粱的事械業(yè)心妙和責曬任心惠。（二墾）具班有較屠強的仇全面些技術濃管理湊能力縫（譯三）糟具備埋較強弦的專撤業(yè)技跪術知貪識第二獨部分桶：柴如孔何做掉好房稱地產(chǎn)階開發(fā)安項目結施工味組織歲設計舌（專器項方萄案）宿的審敬查工采作一、該審查版人員委應具惰備的缺能力（一賄）較玻強的輛事業(yè)猛心和瘡責任迎心（二毛）熟勒練掌以握國東家、謀省、劣市（稱油田陸公司柳）的爬標準倆、規(guī)怕范及堵相關挖規(guī)定炸要求第。（三魄）能陵夠充困分閱授讀設距計圖率紙要殊求的壘各項拉內(nèi)容（四跪）熟棒練掌卡握專戴業(yè)技付術知紹識（五墻）熟序練掌枝握施注工組樂織設模計（啄專項率方案軍）應痛重點卵審核糕的內(nèi)蟻容。二、俊施工粗組織挽設計翻的基哀本情章況（一雄）什他么是這施工擱組織水設計頌（專述項方郊案）施工返組織碎設計禁：是炎以施吃工項盞目為慌對象漿進行山編制嶄，用煙以指診導其坑建設嘩全過司程各虎項施吉工活昂動的饑技術盆、經(jīng)揮濟、感組織漂、協(xié)比調(diào)和袖控制變的綜略合性乳文件攔。施姜工組草織設剖計根沉據(jù)不拆同編揭制階嬸段可昨分為警投標羞施工樸組織悲設計廚和實淋施施駱工組勤織設始計；床對于番大型鄉(xiāng)豐建筑混項目規(guī)或建繳筑群齒，分賤為施上工組刻織總僚體設道計和章單位宿工程蒜施工棟組織紛設計哈。施工菊方案患：是馬以單異向施摘工項瓦目或懂其中樂的某冶一部懶分項隨工程我為編診制對園象進淘行編穗制，劍用以灰指導赤其施噴工過裁程并竹重點高考慮者施工繭方法陪、機享械設似備利定用、映勞動或力和捧材料滔組織好安排鄭的具夫體文利件。（二竊）施溜工組先織設歸計的稼基本好規(guī)定1、施嘗工組俯織設勒計必拜須在蓄工程薄開工爬前由業(yè)施工夾單位塞編制適完畢虧，并忽交監(jiān)煎理、澡建設葡單位劉審核風，嚴博禁邊勉施工迫邊編德制審看核，葬更不慶允許誰施工踢完畢額后補鄉(xiāng)豐施工爐組織麗設計層或專度項方弄案。2、施窄工組仙織設擋計編倚制前攻，應殃熟悉猾、掌扭握招尼標文奮件和謀施工喂圖紙撿、并深到施娛工現(xiàn)械場進搏行實顆地調(diào)退研。3、編捷制分唇部分憶項工紛程施越工方仔法時釘應有熊所側印重，根對于故工藝漢復雜工的部啄分應炕重點喂編制凳。4、施城工組駁織設最計的撲編制顆依據(jù)士和借件用的藥素材印應現(xiàn)獸行有久效，娛不得招引用亞國家遙廢止格的文之件和純標準鮮。嚴肯禁在刷施工輛組織賠設計畝使用這國家門、省圓、市吩、明早令淘彩汰和饒禁止遺使用缸的建盾筑材探料和渠施工甜工藝膽。（三無）施杜工組束織設宰計的鞋編制旱依據(jù)1、項瞞目招源標文史件和愧工程典承包柳合同2、工喘程全已部施假工圖笑紙及錄標準游圖集3、工鞏程地亦質(zhì)勘棵查報細告、猜地形超圖及鼠工程某測量流控制酒網(wǎng)4、氣移象、殲水文養(yǎng)資料5、工傭程建薪設法蹤蝶律、趁法規(guī)鴿和有尤關規(guī)腿定6、企欺業(yè)類毯似施旗工項種目經(jīng)翠驗資旁料7、現(xiàn)途行的讀國家宏標準滴、行模業(yè)標郵準、還地方畫標準考及企乖業(yè)施害工工冊藝標眨準三、冤施工故組織事設計慌的錦主要遲內(nèi)容施工禁組織哪設計測主要筋包括受以下店三晚部分鳳內(nèi)容詠：（一垂）常辱規(guī)內(nèi)讓容（二正）分灰專業(yè)優(yōu)內(nèi)容（三站）鐮附加全內(nèi)容（一我）常龍規(guī)內(nèi)餡容1、編丑制依剩據(jù)及酸說明2、工直程概勁況3、施梁工準乏備工豈作4、施腰工管否理組只織機汽構5、施寨工部悲署6、施倚工現(xiàn)驅場平骨面布族置及某管理7、施幣工進亡度計施劃8、資謝源需私求計膜劃9、工西程質(zhì)豬量、特安全扎、文魚明施般工、怨環(huán)境乎保護縮慧措施10、特觀殊季浙節(jié)施艦工措圣施（二墻）分尚專業(yè)皂內(nèi)容1、分隱部分至項工冰程的賄施工蓄方法2、工川程重百點、枯難點分的施賞工方拐法及背措施（三夠）她附加辰內(nèi)容1、四責新的棟應用2、成他本控固制措勢施3、施師工風圈險防烈范4、工綿程創(chuàng)母優(yōu)計橡劃和忠保證游措施（四錢）專餓項施茶工方蹄案內(nèi)決容1、樁掠基礎憤工程2、有不防水積要求修的樓英地面緞工程3、屋萌面防漏水工嶄程4、地逃下防發(fā)水工療程5、現(xiàn)倒場預澆應力誓砼工羨程6、鋼副筋工阻程7、鋼叢結構蘭工程8、配聲筋砌平體工幫程9、電探梯工岔程10、基鑼坑支疤護與摧降水彩及土害方開帥挖工寫程11、模混板工惠程12、起握重吊湯裝工塵程13、腳販手架貪工程14、拆動除、偶爆破致工程15、其盯他結晚構復蠅雜、執(zhí)技術目含量危高、圈施工幫難度主大及膝易出筐現(xiàn)質(zhì)監(jiān)量、賓安全隱問題朝的工勢程16、上彈級主統(tǒng)管部沙門規(guī)幫定的強其他融危險蹲性較印大的鏡工程（五框）建倉設單簡位審退查施萄工組?？椩O踩計<專項島方案>的重們點審海查內(nèi)雜容1、編蒙制依瞎據(jù)2、施杯工組樂織管艘理架伸構和臣職責知分工3、施暑工布溜置4、施蝦工進濁度計絮劃5、施龍工準愉備6、施保工方薪案7、質(zhì)膀量保甘證措目施8、安階全文訂明施反工保次證措跨施9、施該工進句度保針證措刻施10、經(jīng)托濟技媽術指泡標分恥析第三沾部分啦：愧房地倡產(chǎn)開妖發(fā)項統(tǒng)目的蜜圖后紙會孝審一、服圖紙調(diào)會審師的基晝本內(nèi)濕容（一球）圖輕紙會察審的靠定義（二帥）圖泥紙會恢審的提目的（三墾）圖摟紙會擠審的略主要既內(nèi)容二、項建設購單位吐圖紙炮會審退應解尼決的逼重點總內(nèi)容（一）捕審查聰施工誤圖紙血是否暢達到翅國家俘標準撫規(guī)范堪要求蛙應達協(xié)到的珍設計止深度掃。（二扁）審另查施刻工圖京紙是找否嚴杯格按筑照設霸計任忘務書非和建歐設標敲準進道行設努計，嘗設計悅圖紙莖能否零完全園表達零開發(fā)沒企業(yè)暖的設層計意菊圖。（三懸）審擾查施夾工圖膊紙是腫否有顏違背蜂國家簽、省階市強抄制不青允許懂應用沈的項區(qū)目和泰材料鼓。（四循）審昆查施肌工圖辮紙是禾否影秩響工波程質(zhì)成量、屬安全螞的內(nèi)虛容。（五得）結痕合施族工隊超伍素惠質(zhì)、脆施工森工藝伶是否摘能夠關完全泰達到暮設計歉圖紙圈要求切。三、椅圖紙惡會審垃的技翠巧（一篩）從廈遵守右規(guī)范址的角何度進轉行圖貴紙會農(nóng)審（二判）從慕保證賣質(zhì)量中的角載度進谷行圖河紙會捏審（三伏）從鬼便于澆組織駱施工倦的角嘆度進榮行圖桂紙會咬審（四乓）