大酒店項(xiàng)目謀劃建議書

****大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章

總論1.1

項(xiàng)目概況1

1.2

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1

1.3

項(xiàng)目現(xiàn)狀及進(jìn)度計(jì)劃第二章

項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1

項(xiàng)目建設(shè)的背景

2.2

項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章

市場前景分析3.1

經(jīng)濟(jì)型酒店可能出現(xiàn)泡沫

3.2

高端酒店增長勢頭強(qiáng)勁

3.3

****市酒店業(yè)發(fā)展概況

3.4

項(xiàng)目目標(biāo)市場分析

第四章

商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析4.1

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析

4.2

城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析

4.3

政府要求對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析

4.4

業(yè)主公司目前酒店項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分析

第五章

酒店整體定位策劃

5.1

本項(xiàng)目酒店定位

5.2

酒店及商務(wù)形象定位

5.3

標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位第六章

酒店服務(wù)功能定位策劃

6.1

客戶服務(wù)功能定位策劃

6.2

餐飲服務(wù)功能定位策劃

6.3

康體服務(wù)功能定位策劃.4

娛樂服務(wù)功能定位策劃

6.5

會(huì)議服務(wù)功能定位策劃6.6

其它服務(wù)功能定位策劃第七章

投資估算及資金籌措7.1

投資估算

7.2

資金籌措

第八章

酒店經(jīng)營管理模式定位8.1

酒店經(jīng)營管理模式8.2

幾種經(jīng)營管理模式的經(jīng)營表現(xiàn)

8.3

酒店管理公司引進(jìn)策略

8.4

酒店優(yōu)劣分析8.5

本酒店經(jīng)營管理模式建議第九章

酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析9.1

政策風(fēng)險(xiǎn)分析9.2

資金風(fēng)險(xiǎn)分析

9.3

建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析

9.4

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析9.5

市場風(fēng)險(xiǎn)分析9.6

競爭風(fēng)險(xiǎn)分析

9.7

突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)分析

經(jīng)營預(yù)測與投資回報(bào)分析

第十一章

社會(huì)效益分析第十二章

報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議12.1

報(bào)告要點(diǎn)綜述

12.1

我們的建議

1.1

項(xiàng)目概況

******國際大酒店是由河南****集團(tuán)在****市****鄉(xiāng)原電動(dòng)車賓館改建而成。

河南****集團(tuán)是集實(shí)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)的大型集團(tuán)公司。集團(tuán)現(xiàn)有子公司5個(gè)，機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)6個(gè)職能部門、員工總數(shù)近2000人。集團(tuán)堅(jiān)持“理性投資，效益為先；集中信用，誠信為本；規(guī)范管理，良性發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力將企業(yè)打造成“發(fā)展思路清、市場潛力大、合作領(lǐng)域廣、企業(yè)信譽(yù)優(yōu)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)”的集團(tuán)公司。

1.2

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目名稱：****國際大酒店

開發(fā)單位：河南****集團(tuán)

地理位置：****鄉(xiāng)原電動(dòng)車賓館處，二面臨街。

項(xiàng)目規(guī)模：建設(shè)用地約70畝，總建筑面積26000萬平方米，主樓23000

平方米，地上附屬樓面積3000

平方米。

第一章

總

論

設(shè)計(jì)特點(diǎn)：

_

****大酒店的方案設(shè)計(jì)充分考慮到上述地理的優(yōu)越條件，力求營造優(yōu)美環(huán)境，在功能方面作了大量超前的設(shè)想，以適應(yīng)五星級(jí)酒店的使用功能。

_

主體建筑在外形設(shè)計(jì)上力求時(shí)代感和實(shí)用性的完美結(jié)合。在主建筑群正前方形成70

米×50

米的景觀廣場，并可作地面停車使用；設(shè)計(jì)了150

多個(gè)車位以備來賓使用。

_

主體建筑設(shè)有客房220

間，建筑面積為平方米，餐飲用建筑面積近3300平方米，會(huì)議用建筑面積1900平方米，桑拿、生態(tài)水療，足療，按摩，棋牌，桌球，健身房等休閑、娛樂設(shè)施面積6200平方米。

_

裙樓設(shè)客梯電梯4

臺(tái)。

_

大廳中空高2

層樓，大跨度柱距，盡顯豪華大氣。

1.3

項(xiàng)目現(xiàn)狀及進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目已完成3層以下主體工程。

2012年8月-2013

年12月份為酒店建設(shè)期。

2014年1月份酒店對(duì)外試營業(yè)。第二章

項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1

項(xiàng)目建設(shè)背景

**位于河南省中部偏西，總面積737平方公里，總?cè)丝?7萬，現(xiàn)轄13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個(gè)街道辦事處，376個(gè)行政村。**歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。

2.2

項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2.1項(xiàng)目的建設(shè)是提升**城市形象，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展的需要。

2.2.2

項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)消費(fèi)需求的發(fā)展趨勢，促進(jìn)**現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大跨步提升發(fā)展的需要。

2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)**旅游業(yè)發(fā)展的需要

**旅游資源豐富，具有民俗風(fēng)情濃郁，自然、人文、歷史等特點(diǎn)。第三章

市場前景分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長以及消費(fèi)升級(jí)的不斷加快，我國酒店業(yè)2011年的增長速度十分驚人。國際排名前十位的國際飯店集團(tuán)已悉數(shù)進(jìn)入中國并持續(xù)擴(kuò)張，二線品牌也已陸續(xù)登陸，未來幾年酒店業(yè)在保持高速增長的同時(shí)，將進(jìn)一步細(xì)分市場，其差異化競爭將明顯加劇，并顯現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢。

3.1經(jīng)濟(jì)型酒店可能出現(xiàn)泡沫

3.2高端酒店增長勢頭強(qiáng)勁

3.3****市酒店業(yè)發(fā)展概況

3.4、項(xiàng)目目標(biāo)市場分析

3.4.1項(xiàng)目功能定位

本項(xiàng)目功能定位為**商務(wù)會(huì)議、休閑度假、旅游接待酒店，集住宿、休閑、娛樂、會(huì)議、康體等功能為一體的高檔次的五星級(jí)生態(tài)商務(wù)酒店。

3.4.2目標(biāo)市場定位

本項(xiàng)目客源市場構(gòu)成主要為以下幾個(gè)方面：

1.商務(wù)考察型客源（核心市場）

2.休閑觀光旅游型客源（一般市場）

3.本地高端消費(fèi)者（三級(jí)市場）

4.其他（三級(jí)市場輔助市場）

主要為機(jī)會(huì)客源市場，主要是一些過客及文化活動(dòng)帶來的游客。3.4.3項(xiàng)目市場運(yùn)營指標(biāo)預(yù)測

1.酒店平均房價(jià)

2.酒店入住率

3.酒店各業(yè)務(wù)收入比例

第

四

章

商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析4.1

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析

4.2

城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析

4.3

政府要求對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析

4.4

業(yè)主公司目前酒店項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分析

第

五

章

酒店整體定位策劃5.1

本項(xiàng)目酒店定位

定位依據(jù)：

1)

高檔次的商務(wù)

+

會(huì)議

+

休閑酒店在**市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴(kuò)大其市場客源兼容性；

2)

本項(xiàng)目地理?xiàng)l件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著**社會(huì)經(jīng)濟(jì)成長、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會(huì)議休閑酒店的組合定位；

3)

檔次和影響力高的會(huì)議能提高酒店品牌知名度與美譽(yù)度，成功的會(huì)議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會(huì)像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值；

4)

高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費(fèi)者，他們的綜合消費(fèi)力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給；

5)

酒店接待重要會(huì)議，必然會(huì)成為新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在報(bào)道會(huì)議的同時(shí)也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；

6)

休閑旅游結(jié)合會(huì)議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問題，而單純的會(huì)議型酒店或單純的休閑度假酒店都會(huì)面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題；

7)

批量型的會(huì)議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。

5.2、酒店及商務(wù)形象定位標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店定位，在當(dāng)前**酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級(jí)酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級(jí)酒店可以為整體開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的“形象價(jià)值”，是和整體開發(fā)項(xiàng)目不可分割的，從而提升整體項(xiàng)目的市場推廣和銷售能力。

擬建酒店?duì)幦∫胍患揖哂衅放朴绊懥Φ木频旯芾砉具M(jìn)行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升**的投資環(huán)境和城市形象。

配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。針對(duì)城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動(dòng)場所，引入放松的參與性項(xiàng)目和高端消費(fèi)商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。

5.3、標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位

標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位220間客房左右，結(jié)合1

套總統(tǒng)套房、1

套總理套房、行政套房30間，完全滿足區(qū)域內(nèi)“中小型會(huì)議”

+“商務(wù)散客”客源的住宿接待功能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會(huì)出現(xiàn)“吃不飽”的情況；

220間客房的酒店在客源市場中的選擇性會(huì)削弱，會(huì)依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場），進(jìn)而影響項(xiàng)目酒店的平均房價(jià)；

對(duì)于希望引進(jìn)管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足200間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，同時(shí)，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于200

間套，換言之，管理公司對(duì)于中等規(guī)模酒店才會(huì)考慮接管。 第

六

章

酒店服務(wù)功能定位策劃6.1

客房服務(wù)功能定位策劃

1、客房面積定位

客房產(chǎn)品是消費(fèi)者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認(rèn)識(shí)方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間更為寬敞，更為舒適 2、客房的房型定位 根據(jù)對(duì)一些長期在外商旅的消費(fèi)客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會(huì)議為本項(xiàng)目的主要客源群體，因此，建議本項(xiàng)目的雙人房型的比例占到65%以上，套房是五星級(jí)必不可缺的產(chǎn)品，評(píng)五星需要套房比例不少于10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù)10%左右，建造時(shí)在開間和格局上可以靈活布置。

3、景觀房盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。景觀房的觀景陽臺(tái)考慮設(shè)置水壓浴缸，供客人一邊放松、一邊觀景6.2

餐飲服務(wù)功能定位策劃餐飲分為四部分：

1)

會(huì)議餐：考慮餐飲客源多為會(huì)議客源，對(duì)組團(tuán)用餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為500平米，可以滿足200-300

人的會(huì)議用餐。

2)

高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費(fèi)講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于20

間。

3)

宴會(huì)餐：考慮到宴會(huì)宴請客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會(huì)宴請需求同時(shí)與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運(yùn)營。

4)

休閑餐：休閑餐飲將與酒店進(jìn)行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目休閑商業(yè)經(jīng)營面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過10

間。 餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分：

中餐廳

1

間

風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭）1

間

西餐廳

1

間

酒吧

1

間

大堂吧

1

處西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定50%的入住率，平均入住人數(shù)為1.3，那么在翻臺(tái)率達(dá)到1.5

的情況下需要120個(gè)餐位。

為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備20個(gè)包廂（240個(gè)餐位）以及面向散客的含300人坐席的大廳。6.3

康體服務(wù)功能定位策劃

康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括:游泳池、健身房、SPA

洗浴、量販?zhǔn)終TV、游戲機(jī)、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些都是投資少，見效快，在酒店平星過程當(dāng)中獲取分?jǐn)?shù)比重較高的項(xiàng)目，與

SPA

和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時(shí)也要兼顧會(huì)議客源的需求。重點(diǎn)是游泳池與SPA

洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時(shí)避免游泳池不賺錢的弊端。6.4

娛樂服務(wù)功能定位策劃

具有豪華娛樂功能的（夜總會(huì)、酒吧）夜場，依據(jù)如下：

1.

項(xiàng)目地位于城市邊，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化；

2.

夜總會(huì)的利潤較高，且目前城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施；6.5

會(huì)議服務(wù)功能定位策劃 議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè)

800

平米的多功能廳一個(gè)，同時(shí)還有各類中小會(huì)議室不超過10個(gè)。

**的會(huì)議客源相對(duì)較弱，多集中在年中或年尾，以政府機(jī)關(guān)或企業(yè)年會(huì)為主。本項(xiàng)目800

平米的多功能廳能滿足未來大中型會(huì)議接待。 第

七

章

投資估算及資金籌措7.1投資估算

1、投資估算范圍

包括項(xiàng)目的土建工程費(fèi)用、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。

2、編制依據(jù)

1）項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃及類似工程資料；

2）建筑工程費(fèi)參照2011年《****市建設(shè)工程概算定額》及相關(guān)規(guī)定及造價(jià)指標(biāo)估算；

3）安裝工程費(fèi)參照2011年《****市安裝工程概算定額》、及相關(guān)規(guī)定及造價(jià)指標(biāo)估算；

4）設(shè)備參照市場詢價(jià)資料；

5）工程建設(shè)其它費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)參照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本項(xiàng)目情況計(jì)取。

3、投資估算說明

1）工程費(fèi)用

（1）建筑工程費(fèi)用

根據(jù)方案設(shè)計(jì)確定的建筑面積，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)特征，套用****市相關(guān)費(fèi)用定額及配套文件估算。

（2）設(shè)備及材料費(fèi)用

設(shè)備價(jià)格采用有關(guān)設(shè)備生產(chǎn)廠家現(xiàn)行出廠價(jià)格，三大主材采用當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門公布的市場指導(dǎo)價(jià)，其他材料采用《****市建安材料預(yù)算價(jià)格》，不足部分按現(xiàn)行市場詢價(jià)計(jì)價(jià)。

（3）安裝工程費(fèi)用

采用指標(biāo)估算法，選用類似工程計(jì)算出相應(yīng)安裝工程的單方造價(jià)指標(biāo)，再按估算出的單方造價(jià)指標(biāo)計(jì)算出相應(yīng)工程造價(jià)。

2）工程建設(shè)其他費(fèi)用

（1）土地使用費(fèi)：根據(jù)周邊土地出讓費(fèi)用水平按5萬/畝估算。

（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照根據(jù)國家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的計(jì)價(jià)格（2011）10號(hào)文《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，按工程費(fèi)用的2%估算。

（3）建設(shè)單位管理費(fèi)：指項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、試運(yùn)行、竣工驗(yàn)收交付使用等全過程管理所需費(fèi)用，包括建設(shè)單位開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)，參照類似工程價(jià)格水平，按工程費(fèi)用的1%估算。

（4）工程監(jiān)理費(fèi)：參照****市物價(jià)局頒發(fā)的豫價(jià)（2000）352號(hào)文的規(guī)定計(jì)取，本項(xiàng)目按工程費(fèi)用的0.8%估算；

（5）前期工作費(fèi)用；參照豫

價(jià)[2000]352號(hào)文，按工程費(fèi)用的0.5％計(jì)算；

（6）其他費(fèi)用：工程保險(xiǎn)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)等，按工程費(fèi)用的0.3%計(jì)；

3）基本預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用之和的8％估算。

4）建設(shè)期利息：項(xiàng)目建設(shè)期的商業(yè)銀行貸款利息，按中國人民銀行現(xiàn)行規(guī)定5年期以上長期貸款年利率5.94%和年度借款額估算。

5）鋪底流動(dòng)資金

本項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金按流動(dòng)資金的30％計(jì)算。

4、估算結(jié)果

項(xiàng)目總投資13000萬元，其中：工程費(fèi)用9986萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1144萬元，土地費(fèi)用350萬元，預(yù)備費(fèi)857萬元，建設(shè)期利息513萬元，鋪底流動(dòng)資金150萬元。有關(guān)計(jì)算和金額詳見附表1《總投資估算表》。

7.2資金籌措

項(xiàng)目總投資12000萬元，其中：業(yè)主自籌8000萬元；融資4000萬元。

資金使用計(jì)劃

本項(xiàng)目于2012年8月開始進(jìn)行項(xiàng)目前期籌劃工作，2013年4月竣工，計(jì)劃建設(shè)工期為17個(gè)月。資金籌措及年度使用計(jì)劃見附表2《資金來源與運(yùn)用表》。 第

八

章

酒店經(jīng)營管理模式定位 8.1

商務(wù)酒店經(jīng)營管理模式定位分析

目前國內(nèi)酒店常見的管理方式主要分為五類：

委托國際酒店品牌管理公司經(jīng)營管理

委托國內(nèi)酒店管理公司經(jīng)營管理

業(yè)主自行經(jīng)營管理

業(yè)主自主經(jīng)營管理，結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營（貼牌經(jīng)營）

業(yè)主委托酒店顧問公司顧問咨詢管理

8.2

幾種經(jīng)營管理模式的經(jīng)營表現(xiàn)

1.

房價(jià)及入住率對(duì)比2.

投資成本對(duì)比

一般來說，國際品牌管理公司會(huì)對(duì)工程造價(jià)和設(shè)施設(shè)備用品用具品牌有其特定的要求，所以造價(jià)相對(duì)較高，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，國際品牌酒店的造價(jià)大約比其他模式的酒店高20-30%。

8.3

酒店管理公司引進(jìn)策略

本項(xiàng)目引進(jìn)管理公司應(yīng)遵循以下原則：

1.

品牌檔次能與商務(wù)酒店相匹配；

2.

在國內(nèi)享有較高的知名度和良好的業(yè)績，起碼應(yīng)有成功的國內(nèi)案例可供參考；

3.

管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)合理；

4.

人力資源充沛，不因人力資源匱乏影響整個(gè)項(xiàng)目；

5.

擁有品牌忠誠度較高的固定客源群體，便于快速推廣本項(xiàng)目；

6.

有固定或能開發(fā)高端客戶渠道的能力。

7.

具有快速的市場應(yīng)變能力和緊急狀況的預(yù)警判斷執(zhí)行能力。

8.4

酒店優(yōu)劣勢分析

了解項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢，綜合城市政府政策及市場競爭狀況，結(jié)合項(xiàng)目自身環(huán)境，行業(yè)威脅從中尋找和市場機(jī)會(huì)，發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。

1.

優(yōu)勢（Strengths）

從規(guī)劃看，項(xiàng)目地處城市未來新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源；

城市在大交通提升后，可能迎來跨越式發(fā)展機(jī)遇

交通優(yōu)勢明顯；

本項(xiàng)目整體大盤開發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達(dá)到高度加廣度的優(yōu)勢。

酒店主題鮮明，是新一代商務(wù)休閑酒店；

酒店若引進(jìn)國際知名品牌管理，酒店更具備號(hào)召力；

項(xiàng)目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，在功能定位上進(jìn)行了明確定位，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品線進(jìn)行和合理性；

項(xiàng)目能取得政府的大力支持。

發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢，整合項(xiàng)目資源，以自身商務(wù)客戶資源為中心逐步延伸，發(fā)展打造特色商務(wù)會(huì)議休閑酒店模式。明確項(xiàng)目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學(xué)性和合理性，保障商務(wù)會(huì)議休閑酒店發(fā)展空間與政府支持的融合。

2.

劣勢（Weaknesses）

城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力較低，目標(biāo)客戶人群規(guī)模不足

城市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，城市外部消費(fèi)能力有限；

項(xiàng)目雖處城市商業(yè)區(qū)，但項(xiàng)目地周邊商業(yè)尚未成形；

區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足；

區(qū)域開發(fā)還不成熟。以高端酒店商務(wù)發(fā)展方向，推出城市發(fā)展名片和城市酒店標(biāo)桿，提升城市發(fā)展高度，建立企業(yè)文化、品牌高度和引領(lǐng)性商務(wù)休閑酒店標(biāo)準(zhǔn)。

8.5

本酒店經(jīng)營管理模式建議

根據(jù)本項(xiàng)目酒店的情況，經(jīng)營管理模式建議在“業(yè)主自行經(jīng)營管理”或“業(yè)主自主經(jīng)營管理，結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營（貼牌經(jīng)營）”兩種之間選擇

第

九

章

酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 9.1

政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)包括政府對(duì)酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營規(guī)模的要求，比較不便于整體項(xiàng)目的連動(dòng)效應(yīng)和營運(yùn)的經(jīng)濟(jì)性。

防范措施：

項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分調(diào)查、分析和論證；

加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭取得到政府的支持；

9.2

資金風(fēng)險(xiǎn)

投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致：

無法完成酒店全面建設(shè)；

工程無法及時(shí)完工、設(shè)備無力采購、項(xiàng)目被拖延至夭折；

經(jīng)營期間債務(wù)過多導(dǎo)致經(jīng)營壓力巨大。

防范措施：

進(jìn)行精確的投資測算與緊密地資金投放計(jì)劃，儲(chǔ)備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計(jì)劃投放。

9.3

建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括在酒店建設(shè)過程中，嚴(yán)重偏離原有酒店定位及設(shè)計(jì)指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力價(jià)格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。

防范措施：

密切關(guān)注建材、設(shè)備及勞動(dòng)力等建設(shè)成本要素的市場價(jià)格，并及時(shí)根據(jù)上述價(jià)格變動(dòng)調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放；

嚴(yán)格按照對(duì)酒店的定位、經(jīng)營策略及設(shè)計(jì)指導(dǎo)安排并設(shè)計(jì)；廣泛請有關(guān)專業(yè)人士，嚴(yán)格審核各種設(shè)計(jì)方案，保證設(shè)計(jì)方案與酒店定位設(shè)計(jì)指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動(dòng)后，設(shè)計(jì)不做或少做改動(dòng)。9.4

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：

酒店決策者需密切掌握當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理政策的變化和動(dòng)向；

科學(xué)、規(guī)范的專業(yè)化管理；

在政策允許范圍內(nèi)靈活經(jīng)營、守法經(jīng)營。

9.5

市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)，主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括國家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)；在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴(yán)重虧損。

防范措施：

按計(jì)劃推進(jìn)酒店及整體項(xiàng)目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后控制營運(yùn)成本；

項(xiàng)目投入使用后，密切掌握和預(yù)測當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)動(dòng)向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，對(duì)經(jīng)營管理進(jìn)行精心策劃，使項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到最大化；

盡量爭取政府的支持

9.6

競爭風(fēng)險(xiǎn)

指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場供大于求；酒店之間削價(jià)競爭，導(dǎo)致酒店收入減少。

防范措施：

充分做好惡性競爭的思想準(zhǔn)備，做好最壞的打算，從投資立項(xiàng)開始就認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)營管理策劃，把握酒店市場定位，抓住主要客源市場；

根據(jù)市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實(shí)施客戶忠誠計(jì)劃留住主要客源；

在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)上最大限度的突出差異化、獨(dú)創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場盡量長時(shí)間地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）；

建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會(huì)形象和企業(yè)形象。

9.7

突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)

突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭等風(fēng)險(xiǎn)。 防范措施：

酒店開業(yè)后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全一套危機(jī)處理機(jī)制；

同時(shí)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高他們處理危機(jī)的能力；

突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助；

建立、健全酒店財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)體系。 第

十

章

經(jīng)營預(yù)測與投資回報(bào)分析10.1營業(yè)額粗估

月營業(yè)額初步估算(充分考慮酒店前期經(jīng)營推廣等因素) 10.2投資回報(bào)估算

按五星級(jí)酒店平均利潤率為營業(yè)額的20%，以年均營業(yè)額為888萬元/月×12個(gè)月

=1O656萬元，年純利約為2131萬元。如酒店投資13000萬元，則六年半回本。若加上開業(yè)后土地升值及酒店品牌的無形資產(chǎn)升值，本項(xiàng)目投資已是非常理想。第

十

一

章

社會(huì)效益分析酒店業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)廣義投資環(huán)境里一個(gè)組成部分，作為現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè),其與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、旅游業(yè)的關(guān)系可謂榮辱與共。因?yàn)榘l(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展整個(gè)旅游業(yè),

發(fā)展各種社會(huì)事業(yè),以及發(fā)展現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化,

不可能缺少酒店業(yè)的組成。該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地解決**商務(wù)、會(huì)議、高檔娛樂休閑消費(fèi)等問題，大幅度提高城市接待能力和接待檔次，促進(jìn)**知名度和城市形象的提升，利于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

同時(shí)五星級(jí)酒店業(yè)不僅具有住宿這一單一功能，它已經(jīng)成為體現(xiàn)城市投資環(huán)境的重要載體,

成為一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表,

成為體現(xiàn)城市國際化程度的重要標(biāo)志,

成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)、吸引社會(huì)勞動(dòng)力再就業(yè)的有效途徑,

成為信息流、資產(chǎn)流、商務(wù)流的重要場所。如果該項(xiàng)目在**建成,

就像為**嵌入了一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的觀念和體制的橋頭堡,

資金和人才聚集的登陸點(diǎn),

現(xiàn)代化管理的示范區(qū),

繼而帶動(dòng)更多方面的發(fā)展,

其間的意義非同小可。很多世界強(qiáng)企業(yè)和財(cái)團(tuán),

他們在作投資計(jì)劃之前,

先要對(duì)本地投資環(huán)境進(jìn)行市場調(diào)研,

有沒有五星級(jí)酒店是綜合指標(biāo)中很重要的一條。該項(xiàng)目的建成將會(huì)提高**的經(jīng)濟(jì)形象，為**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更多的契機(jī)。

本項(xiàng)目實(shí)施的過程中將吸引數(shù)百名勞動(dòng)力投入到工程建設(shè)中來，增加了當(dāng)?shù)厥┕て髽I(yè)、建材加工業(yè)以及餐飲服務(wù)等行業(yè)的就業(yè)人數(shù)和收入，因而有效地帶動(dòng)**區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目建成后還將直接提供餐飲、服務(wù)、清潔環(huán)保等相關(guān)就業(yè)崗位，間接的增加交通運(yùn)輸、商貿(mào)餐飲、旅游服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員，在一定程度上直接或間接地為本地解決上千人的就業(yè)機(jī)會(huì)，將對(duì)**區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長及維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定起到巨大的作用。

綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)有著良好的社會(huì)效益。 第

十

二

章

報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議12.1

報(bào)告要點(diǎn)綜述

1.

項(xiàng)目定位為“商務(wù)+會(huì)議+休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店”，是一個(gè)以酒店為核心，以會(huì)議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營都有特色的主題時(shí)尚酒店！是**唯一一座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是****市、**創(chuàng)造商務(wù)會(huì)議休閑新典范的五星酒店綜合體！

2.

整體項(xiàng)目為商務(wù)會(huì)議中心為城市所需的會(huì)議中心，國際品牌商務(wù)會(huì)議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)交流平臺(tái)。

3.酒店配套的娛樂休閑特色，將帶給客人新鮮、豐富的情趣，為酒店創(chuàng)造了特有的景觀環(huán)境和商務(wù)平臺(tái)，以聚集區(qū)域人氣；

4.

私密性極強(qiáng)的高檔商務(wù)和國際品牌管理是未來項(xiàng)目核心競爭力；

5.

“高度+廣度”的檔次定位，增強(qiáng)了綜合競爭力，提升了酒店的盈利能力，達(dá)到了自身造血功能；

6.

國際品牌商務(wù)會(huì)議休閑酒店定位將提升未來社會(huì)影響，并為社區(qū)開發(fā)、招商聚集人氣。而社區(qū)的成功開發(fā)招商，也將為酒店帶來穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源；

12.2

我們建議

1.

項(xiàng)目酒店為**的唯一五星級(jí)酒店，建成營業(yè)后可大大提升政府形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費(fèi)市場尚不成熟，五星級(jí)酒店投資大，投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項(xiàng)目和回收期漫長的決策時(shí)，盡可能的向政府爭取各項(xiàng)投資建設(shè)和經(jīng)營優(yōu)惠政策，同時(shí)要爭取將本項(xiàng)目酒店做未來的政府接待、會(huì)議基地，在經(jīng)營上給予最大限度的客源支持；

2.

目前的策劃方案僅僅是項(xiàng)目工作的開始，后續(xù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)實(shí)施階段都必須堅(jiān)持和貫徹這一政策思想和原則；

3.

此項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義在于通過知名品牌酒店帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展。從城市發(fā)展 的角度證明，高端酒店往往能夠提升城市的整體價(jià)值，例如北京的國貿(mào)商圈經(jīng)過香格里拉二十余年的影響和改變，已成為京城CBD

地段。建議業(yè)主在項(xiàng)目獲準(zhǔn)后即需醞釀決定酒店管理模式，并開始前期策劃篩選工作，有利于整體項(xiàng)目開發(fā)；

4.

按照投資匡算嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)成本，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn) 目錄第一章總論 2第一節(jié)項(xiàng)目背景 2第二節(jié)項(xiàng)目概況 5第三節(jié)研究的主要結(jié)論與建議 9第二章XX山旅游資源簡介 10第三章旅游市場分析及預(yù)測 16第一節(jié)旅游客源市場現(xiàn)狀分析 16第二節(jié)風(fēng)景區(qū)目標(biāo)客源市場定位 29第三節(jié)風(fēng)景區(qū)市場規(guī)模預(yù)測 34第四章建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模 39第一節(jié)本項(xiàng)目使用需求分析及定位 39第二節(jié)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容的測算 39第五章項(xiàng)目選址 43第一節(jié)項(xiàng)目的選址及分析評(píng)價(jià) 43第二節(jié)土地的獲取 45第六章建設(shè)方案規(guī)劃與設(shè)計(jì) 47第一節(jié)總體規(guī)劃原則和構(gòu)思 47第二節(jié)總平面設(shè)計(jì) 51第三節(jié)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 59第四節(jié)市政設(shè)施規(guī)劃 64第七章節(jié)能節(jié)水和資源利用 71第八章環(huán)境影響分析與保護(hù) 74第九章安全與消防 82第十章項(xiàng)目建設(shè)與管理 85第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目組織管理 85第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 86第三節(jié)工程招投標(biāo) 88第十一章項(xiàng)目運(yùn)營方案 89第十二章總投資估算及資金籌措 93目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評(píng)價(jià) 83267939.1設(shè)計(jì)依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 83134559.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響 8430919.5項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 PA