南京朝西街古玩城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

南京朝西街古玩城項(xiàng)目可行性分析\o"報(bào)告"報(bào)告

第一章項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：南京朝西街古玩城

2、投資主體：江蘇弘業(yè)股份有限公司設(shè)立的全資子公司

3、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃計(jì)劃以7200萬元購入朝天宮西街69號原江蘇省工商\o"銀行"銀行所有五層樓房一棟，占地4畝，總建筑面積約10200平方米，改造成一個涵蓋商鋪?zhàn)赓U、藝術(shù)品銷售、文物鑒定修復(fù)評估、相關(guān)知識培訓(xùn)、信息交流發(fā)布、藝術(shù)品拍賣、珍品會展等多種功能的綜合性古玩城項(xiàng)目。

4、項(xiàng)目投資規(guī)模及投資方案該項(xiàng)目由弘業(yè)股份設(shè)立的全資子公司經(jīng)營運(yùn)作，總投資1億元，其中購置房產(chǎn)7200萬元。

5、經(jīng)營期：十五年

6、項(xiàng)目經(jīng)營范圍商鋪?zhàn)赓U、藝術(shù)品銷售、文物鑒定修復(fù)評估、相關(guān)知識培訓(xùn)、信息交流發(fā)布、藝術(shù)品拍賣、珍品會展等。

第二章古玩市場調(diào)研分析第一節(jié)我國古玩市場的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

一、我國古玩經(jīng)營的發(fā)展歷程古玩在清朝乾隆以前稱為骨董或古董,到了乾隆年間開始叫古玩。在中國，古玩交易早在新石器時代就出現(xiàn)了。到了唐代,開始拓展中國古玩的國際市場。但中國古玩市場在20世紀(jì)中葉,由于眾多的原因,在很長一段時間內(nèi)消失了。20世紀(jì)80年代開始,中國實(shí)行改革開放\o"政策"政策之后,中國古玩市場才重新發(fā)展起來，在我國一些大城市的自由市場出現(xiàn)了一些零星的古玩地?cái)偂ｋS著改革開放的發(fā)展,中國古玩市場從原來的封閉狀態(tài)逐步走向開放,古玩交易市場如雨后春筍般地崛起,在市場經(jīng)濟(jì)和古玩市場的發(fā)展中起了重要的作用。但當(dāng)時的古玩市場在經(jīng)營過程中也存在以下問題:一是“以假亂真”的現(xiàn)象比較嚴(yán)重;

二是對古玩市場交易缺乏監(jiān)管;三是有些人利用古玩市場進(jìn)行販賣和走私文物。20世紀(jì)90年代，藝術(shù)品市場交易的法制環(huán)境不斷完善，主管文物市場的政府部門陸續(xù)頒布了《文物拍賣試點(diǎn)管理辦法》、《文物拍賣管理暫行辦法》，《中華人民共和國文物保護(hù)法》及《實(shí)施條例》等法律法規(guī)進(jìn)行政策調(diào)控。隨后，國家文化部和國內(nèi)貿(mào)易部分別頒布了《藝術(shù)品市場管理規(guī)定》、《拍賣市場管理辦法》等等政策，使文物藝術(shù)品的拍賣管理也逐步趨于程序化、合法化。2OO2年lO月28日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過，并于2OO2年l2月3日正式頒布了新的《中華人民共和國文物保護(hù)法》，使民間收藏和流通文物合法化，進(jìn)一步推動了古玩經(jīng)營市場的發(fā)展。

為了使藝術(shù)品市場交易與運(yùn)作方式不斷規(guī)范和完善，主管部門與有關(guān)\o"行業(yè)"行業(yè)協(xié)會正在\o"調(diào)查"調(diào)查\o"研究"研究如何健全職業(yè)道德和信譽(yù)機(jī)制，協(xié)調(diào)一級與二級市場發(fā)展的行業(yè)規(guī)則，建立現(xiàn)代藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人制度并建立科學(xué)的鑒定評估制度。

在國家對古玩藝術(shù)品交易相關(guān)法律法規(guī)的逐步完善和約束下，我國古玩市場正逐步走向規(guī)范和成熟。

二、我國古玩經(jīng)營的市場現(xiàn)狀(一)當(dāng)前中國古玩市場發(fā)展的態(tài)勢

1、古玩市場開始進(jìn)入理性化階段隨著中國古玩市場的發(fā)展,不論是一級古玩市場,還是二級古玩市場,不論是買家、賣家,還是藏家,他們的許多觀念和意識已開始轉(zhuǎn)變,開始進(jìn)入理性化的階段。

2、古玩市場發(fā)展進(jìn)入相對平穩(wěn)階段從歷史上來看,在每次古玩出現(xiàn)了高潮之后,其市場就會進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的發(fā)展時期。例如1980～1981年國際上中國古玩拍賣市場出現(xiàn)了第一次高潮之后,國際上中國古玩拍賣市場就出現(xiàn)一個相對穩(wěn)定的發(fā)展時期。中國古玩拍賣市場的情況大體與國際拍賣市場相同,1995～1996年中國古玩拍賣市場出現(xiàn)第一個高潮之后,就進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的發(fā)展時期。在經(jīng)過2004～2005年中國古玩拍賣市場的第二個高潮之后,古玩市場又進(jìn)入了一個相對平穩(wěn)發(fā)展時期?？梢赃@樣說,當(dāng)前中國古玩市場正處于第二個高潮過后的平穩(wěn)發(fā)展時期,這是由古玩市場自身的發(fā)展規(guī)律所決定的。

3、古玩市場進(jìn)入調(diào)整發(fā)展的階段從2006年之后中國古玩市場已進(jìn)入了調(diào)整的時期。一是大的拍賣公司進(jìn)行整合轉(zhuǎn)型。他們認(rèn)識到與國際著名拍賣公司相比存在差距,正向著超大型的拍賣公司整合轉(zhuǎn)型。二是對古玩結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。三是市場需要進(jìn)行調(diào)整。在發(fā)現(xiàn)了古玩一級市場和二級市場出現(xiàn)錯位的現(xiàn)象后,有關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會通過制定有關(guān)規(guī)定,明確各自的市場定位,逐步協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系。

(二)當(dāng)前中國古玩市場發(fā)展的特點(diǎn)

1、短線沖擊,長線機(jī)會。

中國古玩市場經(jīng)過了前兩年的熱潮后,像世間萬物一樣,呈現(xiàn)物極必反的回落態(tài)勢,這是由市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的。因此,從中國幾大拍賣公司拍賣的情況分析來看,短線投資受沖擊,長線收藏與投資還是充滿著機(jī)會。一方面是市場正處于回落與相對平穩(wěn)狀態(tài),在這個階段不可能出現(xiàn)十幾倍、幾十倍的漲幅。另一方面收藏與投資者的行為更為理性化。從2005年秋季拍賣進(jìn)入低潮以來,不少收藏者和投資者認(rèn)為是收藏的好時機(jī),是長線投資的一個難得機(jī)會。

2、競爭激烈,合作加強(qiáng)近年來國內(nèi)拍賣公司之間的競爭日趨激烈,不僅有新的拍賣公司加入古玩拍賣行列,而且也有老的拍賣公司被淘汰,還有一些有國際背景的新拍賣公司躋身中國古玩市場。因此,古玩市場的競爭和發(fā)展規(guī)律促使一些大型拍賣公司向著超級拍賣公司的方向進(jìn)行整合與重組。

3、市場平穩(wěn),人氣趨旺從總體上來看,近年中國古玩市場發(fā)展處于平穩(wěn)時期,古玩交易總額與上一年度相比略有下降,但人氣興旺。全國有7000萬以上的收藏大軍,目前每年還以10%-20%的速度增加。（三）古玩藝術(shù)品經(jīng)營領(lǐng)域的市場容量2006年上海藝術(shù)博覽會國際論壇發(fā)布的\o"統(tǒng)計(jì)"統(tǒng)計(jì)\o"數(shù)據(jù)"數(shù)據(jù)顯示：1996年，全國年藝術(shù)品市場成交額只有兩億元，到2006年達(dá)到了200億元人民幣，比10年前增長了100多倍。

但是，與國際上不少藝術(shù)品收藏強(qiáng)國相比，中國的藝術(shù)品市場的容量還是太小。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：2004年，美國藝術(shù)品成交額為600多億美元，歐盟藝術(shù)品成交額也達(dá)到了300多億歐元，日本藝術(shù)品交易額也有300多億美元。中國的藝術(shù)品市場這幾年發(fā)展速度雖然驚人，但我們的藝術(shù)品市場是在一個比較低的起點(diǎn)和基數(shù)上發(fā)展起來的，因此，中國要真正成為藝術(shù)品收藏強(qiáng)國還有很長一段路要走。

第二節(jié)國內(nèi)主要古玩交易品種和交易市場簡介一、我國古玩市場主要交易品種古玩市場的交易商品可能是所有藝術(shù)品交易種類中最齊全最豐富的了,在這里任何門類收藏的人都可以找到自己的所需所愛。從最不起眼的小人書舊報(bào)紙到高品質(zhì)高價格的青銅器,樣樣齊全,五花八門。從交易種類來分,大致可以歸為以下種類：

1、書畫類書畫在古玩市場上原屬于重頭戲,是占比例最高的交易種類。

2、寶石類這是現(xiàn)代古玩市場中間經(jīng)營得最多最成功的門類,包括玉器、翡翠、各種觀賞石,印章石等等。由于寶石原料的保值特征,形成了這個市場固定的顧客群。

3、家具類古董木制品家具的交易歷史悠久,在任何一個古玩市場,舊家具總會占據(jù)一個相對重要的位置。

4、青銅陶瓷類這類古董在收藏中間屬于高端重器。

5、雜件類雜件的交易范圍極廣極繁,從門扣把手燈具木盒到根雕茶壺徽章無所不包。

二、古玩的主要交易渠道和方式

1、地?cái)偨灰?/p>

2、古玩市場和古玩城等店鋪交易

3、藝術(shù)品拍賣據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，僅國內(nèi)中國嘉德、北京保利、中貿(mào)圣佳、北京匡時、北京翰海、杭州西泠、北京華辰、北京榮寶八大文物與藝術(shù)品拍賣公司全年一共成交文物藝術(shù)品20698件，成交額超過54億元人民幣。

4、舉辦藝術(shù)品博覽會

三、我國主要古玩交易市場南京主要古玩市場簡況表：市場位置（地址）經(jīng)營年限規(guī)模業(yè)態(tài)特色租金水平朝天宮古玩市場朝天宮博物館大院20年58間店鋪，200家棚式柜臺，周末地?cái)倲?shù)百家歷史悠久，存在年限長，地?cái)傊苣┟芗s合4元／平方／天清涼山古玩市場清涼山公園內(nèi)7年40余家大小畫廊，150余家店鋪、柜臺，大棚地?cái)?0余家以賞石為主，古玩商鋪為輔約3元／平方／天南京古玩城瞻園路6年5層樓面200余家店鋪家庭式店鋪，業(yè)態(tài)全，規(guī)模為目前最大，為購房經(jīng)營業(yè)態(tài)無統(tǒng)一市場運(yùn)作管理約4元／平方／天以上秦淮古玩城瞻園路2年二層樓面30戶柜臺，60余獨(dú)立店鋪?zhàn)赓U式經(jīng)營，業(yè)態(tài)全，市場粗放式管理約4元／平方／天南藝后街古玩市場南藝后街<水木秦淮>09年開業(yè)80個包間，200個柜臺前夫子廟<淘寶市場>業(yè)主搬遷構(gòu)成約4元／平方／天國內(nèi)主要古玩市場調(diào)研情況表：名稱位置經(jīng)營年限規(guī)模業(yè)態(tài)特色租金水平上海云洲古玩城大木橋路88號前身為在收藏界享有盛名的上海太原路郵幣古玩集市。

是目前上海規(guī)模最大的綜合性古玩收藏市場，地處繁華的徐家匯商圈和淮海路商業(yè)街，有九個樓層二萬平方米經(jīng)營面積，入駐商戶1000余家。

是徐匯區(qū)國資委、新徐匯集團(tuán)所屬的企業(yè)。環(huán)境典雅舒適，硬件設(shè)施一流。

各種古玩門類齊全。

20平方米包間年租金為8-10萬元，約合11元／平方／天上海中福古玩城福州路542號06年3月28日正式對外營業(yè)位于全國文明的文化街——福州路，總建筑面積一萬余平方米，共有鋪位二百余個。

每個鋪位擁有自由產(chǎn)權(quán)，采用統(tǒng)一規(guī)范的管理模式，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的專業(yè)性、\o"行業(yè)"行業(yè)的規(guī)模性。古玩城內(nèi)的所有商鋪，均有優(yōu)質(zhì)的安保配置、客戶服務(wù)中心及提供全球的打包快遞等服務(wù)內(nèi)容。

20平方米包間年租金為8-10萬元，約合11元／平方／天，轉(zhuǎn)租費(fèi)高達(dá)20萬元。

武漢收藏品市場漢口崇仁路110號﹥10年面積1萬平方，擁有商戶300余家，一樓和獨(dú)立門面70%古玩，30%郵卡票證、畫廊，二樓為郵幣卡交易大廳。

中國第三大郵幣卡市場為集體民營性質(zhì)，商業(yè)氛圍濃厚，但環(huán)境較差，是專業(yè)專項(xiàng)的郵幣卡交易集散地，古玩其他門類相對較弱。

房租3.5元／平方／天徐東古玩城武昌徐東大街18號5年面積2萬平方米，擁有商戶400余家，地?cái)傇O(shè)400個，有獨(dú)立停車場。

華中最大古玩城，性質(zhì)為私營，隸屬于歐亞達(dá)集團(tuán)，規(guī)劃清晰，理念創(chuàng)新，多次組織全國性文物交流和地區(qū)鑒寶活動。獨(dú)立商戶租金均價3.7元／平米／天，稅收規(guī)費(fèi)代收20元／月／戶，用電獨(dú)立設(shè)表（以上同），水分?jǐn)傕嵵莩悄下肺幕粭l街鄭州市城南路3年全街長一公里，全部為獨(dú)立門面，以畫廊和裱畫為主要\o"產(chǎn)業(yè)"產(chǎn)業(yè)，兼帶古玩。依托鄭州\o"商城"商城的商代城墻遺址興建起的專業(yè)畫廊一條街60平米為例，年租金7萬元，約3.2元／平方／天鄭州古玩城鄭州市大學(xué)中路49號11年面積2萬平米，駐場商戶500余家，一樓為珠寶玉器，二、三樓古玩、四樓、三樓局部為字畫。

中原地區(qū)最大的古玩城，規(guī)模和效益并重，管理規(guī)范，為民營性質(zhì)，生意上規(guī)模后又開設(shè)了分市場。

包間以20平米，約合3元/平方/天琉璃廠東、西街北京和平門外清末至今歷經(jīng)變遷東、西兩街逐漸以畫廊和地方旅游品經(jīng)濟(jì)為主體，仍有榮寶齋、翰海拍賣、中國畫店和中國書店等老字號維系。畫廊、書店、旅游品為主要業(yè)態(tài)，古玩已全線移遷潘家園。北京天雅古玩城朝陽華威橋西北角<3年九層獨(dú)立樓宇商城，設(shè)地下停車庫，裝修品位檔次為京城首屈，1—3樓為玉器珠寶，一樓沿街設(shè)珠寶檢測中心，負(fù)一樓設(shè)淘寶天地，4—7樓為唐、宋、明式街區(qū)為常規(guī)業(yè)態(tài)古玩，8樓為海外文物精品館和進(jìn)駐諸多文物公司，9樓為商以高端精品路線為主線，聯(lián)合地方電視傳媒聯(lián)手打造專業(yè)電視欄目《天下收藏》，聯(lián)手舉行鑒寶品鑒等全國性活動；定位較高。

包間以20㎡為例，年租金6—7萬，約合9元/平方/天-8-第三節(jié)中國古玩市場的未來發(fā)展趨勢一、中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)古玩市場的快速發(fā)展從2001年以來,中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定和快速的發(fā)展,又由于政治開明與社會穩(wěn)定的環(huán)境促進(jìn)了古玩市場強(qiáng)烈需求的形成,這就給中國古玩市場發(fā)展創(chuàng)造了千載難逢的機(jī)遇。據(jù)有關(guān)資料顯示,2003年我國人均國民生產(chǎn)總值(GDP)突破1000美元,2004年長江三角洲地區(qū)66個主要城市人均GDP達(dá)到4200多美元,2006年杭州等一批城市人均GDP超過6500美元。一個新的富裕階層正在形成,他們不僅有錢購買高檔住房、私家車,還開始涉足古玩市場,我們從這里就可以發(fā)現(xiàn)中國古玩市場興起的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和秘密。隨著亞洲和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,東方文化在世界文化中所具有的重要性正在被人所認(rèn)識,而東方文化特別是中國文化越來越占有重要地位。所以,隨著亞洲和中國經(jīng)濟(jì)的崛起,也決定世界古玩市場向中國轉(zhuǎn)移的趨勢。因此,我們要注意洞察和認(rèn)識古玩市場發(fā)展的規(guī)律,開辟新的古玩市場。二、收藏與投資古玩將成為社會熱點(diǎn)中國實(shí)施改革開放之后出現(xiàn)過兩個新的投資領(lǐng)域與高潮,一個是\o"證券"證券市場,一個是房地產(chǎn)市場。我們從社會發(fā)展的趨勢來看,從投資證券、房地產(chǎn)到古玩是一個必然的過程。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗(yàn),當(dāng)國民收入達(dá)到6千至8千美元之后,古玩收藏與投資的高潮就會到來。目前沿海城市及大城市的人均收入已開始進(jìn)入了這個門檻,因此,古玩將成為富裕群體投資的首選。我們對江浙地區(qū)拍賣市場作過\o"調(diào)查"調(diào)查,隨著投資意識的覺醒和投資渠道的多元化,一些企業(yè)和社會機(jī)構(gòu)開始把目光投向古玩收藏,一批有實(shí)力的機(jī)構(gòu)與企業(yè)在古玩市場嶄露頭角。不難預(yù)見,古玩機(jī)構(gòu)投資者的進(jìn)入和興起將帶來另一輪古玩投資熱潮。從收藏和投資古玩的特點(diǎn)來看,一方面能滿足對文化傳統(tǒng)的愛好,提高個人的藝術(shù)修養(yǎng)及展示企業(yè)的形象,另一方面能發(fā)揮古玩保值增值的功能。據(jù)有關(guān)資料顯示,美國近10年來的投資盈利按投資的種類分別為:房地方產(chǎn)4.7%,\o"股票"股票17%,收藏品則為24%。在我國,前幾年古玩的價格以平均每年30%—50%的漲幅迅速增值。由于這個市場充滿活力,社會上各種資金開始向古玩市場轉(zhuǎn)移,個人和企業(yè)大量參與古玩的收藏與投資,這種現(xiàn)象可以激活和改變中國古玩市場的格局。從投資收益的角度講，藝術(shù)品價格\o"指數(shù)"指數(shù)——梅摩指數(shù)(MeiMoses)顯示，世界藝術(shù)品-9-在2001-2006年近5年的年回報(bào)率為11.3%，1996-2006年近10年的年回報(bào)率8.5%，均超過同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)(分別為5.5%和8.2%)。從更長時間來講，從1961年至今，二者相差無幾。從投資風(fēng)險看，最近10年，藝術(shù)品半年平均回報(bào)率變化的標(biāo)準(zhǔn)差與標(biāo)準(zhǔn)普爾500接近，1997年1月-2004年6月，每季度藝術(shù)品價格波動的幅度比道瓊斯經(jīng)濟(jì)指數(shù)和美國500強(qiáng)企業(yè)利潤波動的幅度要小。從與資本市場\o"理財(cái)"理財(cái)產(chǎn)品的相關(guān)性來看，梅摩指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500的半年增長率的相關(guān)系數(shù)很低，自1961年以來，二者的相關(guān)系數(shù)只有0.1。這顯示出古玩藝術(shù)品能夠在多樣化投資中發(fā)揮積極作用，可以作為高端客戶在資產(chǎn)組合配置中規(guī)避金融市場下跌的一種投資工具。三、古玩市場交易的法制環(huán)境與運(yùn)作方式將不斷規(guī)范和完善隨著中國古玩市場的發(fā)展,古玩市場交易的法制環(huán)境得到了改善。特別是先后頒布了《文物拍賣試點(diǎn)管理辦法》、《文物拍賣管理暫行辦法》、《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國文物保護(hù)法》及《實(shí)施條例》、《關(guān)于申領(lǐng)和頒發(fā)〈文物拍賣許可證〉有關(guān)事項(xiàng)的通知》等法律法規(guī),為中國古玩市場的合法化和規(guī)范化奠定了基礎(chǔ)。為了使古玩市場交易與運(yùn)作方式不斷規(guī)范和完善,主管部門與有關(guān)\o"行業(yè)"行業(yè)協(xié)會正在\o"調(diào)查"調(diào)查\o"研究"研究如何健全職業(yè)道德和信譽(yù)機(jī)制,協(xié)調(diào)一級與二級市場發(fā)展的行業(yè)規(guī)則,建立現(xiàn)代古玩經(jīng)紀(jì)人制度和建立科學(xué)的鑒定和評估制度,制定有關(guān)的法律法規(guī),形成有中國特色古玩市場交易與運(yùn)作模式和體系。四、經(jīng)濟(jì)藝術(shù)化和藝術(shù)經(jīng)濟(jì)化已成為社會發(fā)展的一種趨勢根據(jù)藝術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的\o"觀點(diǎn)"觀點(diǎn),藝術(shù)產(chǎn)品的商品化是通過社會形式來實(shí)現(xiàn)的。首先,藝術(shù)作為商品來買賣具備商品的一般屬性。因?yàn)樗囆g(shù)與其他物質(zhì)產(chǎn)品一樣,也都耗費(fèi)了一定量的人類勞動;它生產(chǎn)的目的并不是供自己消費(fèi),而是滿足別人的需要;它也有使用價值和價值;而其價值必須通過交換才能實(shí)現(xiàn)。由于分工不同,藝術(shù)家也要靠出賣自己的產(chǎn)品去交換或購買別人的產(chǎn)品,以滿足多方面的生活需要。其次,藝術(shù)與商業(yè)的“聯(lián)姻”是社會發(fā)展的必然產(chǎn)物。藝術(shù)與商業(yè)結(jié)緣,你中有我,我中有你,這是社會歷史的一個進(jìn)步。尤其是市場經(jīng)濟(jì)的條件下,人們已認(rèn)識到將藝術(shù)推向市場的重要性。再次,藝術(shù)產(chǎn)品的價值體現(xiàn)為一種社會關(guān)系。因?yàn)閮r值只有作為一種社會關(guān)系,才具有客觀實(shí)在性。而在價值關(guān)系中,現(xiàn)象是物與物之間的交換關(guān)系,實(shí)質(zhì)上是人與人的勞動或活動的交換關(guān)系,是人與人的社-10-會關(guān)系。只有在交換中,價值的存在才能顯露出來。由此看來,經(jīng)濟(jì)藝術(shù)化和藝術(shù)經(jīng)濟(jì)化已成為社會發(fā)展的一種趨勢。人們通過這種趨勢,可以判斷和預(yù)測藝術(shù)產(chǎn)品的歷史價值、藝術(shù)價值和經(jīng)濟(jì)價值問題。第四節(jié)市場調(diào)研的認(rèn)識和收獲一、規(guī)模和定位：

1、規(guī)模不能太小，如果規(guī)模太小，難以形成規(guī)模和集聚效應(yīng)，最后成為消費(fèi)者眼中的雞肋，可去可不去；

2、定位不能太低，產(chǎn)品要高檔，但要兼顧中檔，以吸引集聚人氣。但在裝修方面要提檔升級，營造一個好的購物環(huán)境；3、包間面積不宜過大，在15-20平方米較為合適，需要大面積的商家可以同時租幾個包間連成一個大包間；這樣一是可以降低租戶的租金壓力，二來也可以在同樣的面積內(nèi)多引進(jìn)一些商家，形成規(guī)模和集聚效應(yīng)；4、業(yè)績出眾的古玩城均采取多元經(jīng)營，業(yè)態(tài)方面除傳統(tǒng)的字畫古玩雜件外，還應(yīng)該引進(jìn)翡翠珠寶、特色裝飾工藝品等泛藝術(shù)品，使之成為南京藝術(shù)品的一站式購物集散地；5、配套實(shí)施要齊全，停車場、餐飲等常規(guī)功能實(shí)施必不可少，權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)、珠寶鑲嵌加工、銀聯(lián)終端等經(jīng)營和服務(wù)功能也要規(guī)劃到位；6、古玩城的可持續(xù)經(jīng)營已成為新的利潤增長點(diǎn)，成立文物公司、會展中心、拍賣公司和高端沙龍俱樂部、快捷商務(wù)旅館、跨省文物交流展會等應(yīng)成為我們?nèi)孢\(yùn)營的題中應(yīng)有之義；7、上海、北京的優(yōu)秀古玩城已策劃成為政府旅游配套景點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)客流和受眾的多元化，可以獲得額外的人氣和經(jīng)濟(jì)效益；8、古玩不同于其他商品，，可以經(jīng)常換新貨，因此應(yīng)不斷策劃舉辦各種活動，以保持關(guān)注度和人氣，從而不斷吸引好的商家和好的貨品進(jìn)場，從而吸引買家，帶動銷售，步入良性循環(huán)；9、持續(xù)招商\o"策略"策略貫穿項(xiàng)目始終，是項(xiàng)目成功之關(guān)鍵。二、租金水平分析：北京、上海兩地的古玩城租金取費(fèi)較高，租金均在11元/平方米/天以上，其余數(shù)家大型古玩城的租金定位均在20平米5萬/年左右，鄭州、武漢等地20平方米約3.5元/平方/天以上。而在南京，規(guī)模小、處于城市外圍、交通不便的古玩市場，租金基本在3.5-4元/平方/天，地理區(qū)域好的租金更高。通過分析比較，本項(xiàng)目投資的朝西街古玩城具有以下優(yōu)勢：1、朝西街是南京朝天宮西街的簡稱，緊鄰南京朝天宮。而作為六朝古都的南京，朝天宮本身是傳統(tǒng)文化標(biāo)志，具有幾十年收藏文化傳統(tǒng)，也是幾十年古玩交流之地，人氣聚集。2、朝西街作為南京市白下區(qū)政府全力打造的文化一條街，已列入政府2010年工作\o"報(bào)告"報(bào)告中。3、本公司作為長期從事工藝品進(jìn)出口和藝術(shù)品收藏的企業(yè)，在南京具有很高的知名度和聲譽(yù)。4、從地理區(qū)域講，朝西街處于城市中心，交通便利。5、本項(xiàng)目古玩城裝飾一新，經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越，加之前述的優(yōu)勢，能給租賃經(jīng)營者帶來較好的經(jīng)營預(yù)期。根據(jù)不同城市的比較，以及本項(xiàng)目朝西街古玩城在南京所處的檔次和位置，其租金水平基本確定在低于上海、北京，但高于其他城市和南京本地的外圍市場，處于中間水平，開始時基本約在5.5-6元/平方米/天之間。第三章南京朝西古玩城項(xiàng)目經(jīng)營方案第一節(jié)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)

一、定位為江南第一古玩城，成為新街口地區(qū)古玩文化地王，以交通便捷，文化、商業(yè)氛圍深厚，依托文化街區(qū)和古玩城特色優(yōu)勢打造江蘇地區(qū)藝術(shù)品拍賣、會展中心；

1、以往各家拍賣公司為每年的各級拍賣活動選擇場所，支付高昂的場地費(fèi)用和短暫的預(yù)展，買家也疲于奔波趕場子，十分不便；

2、未來將建成國際標(biāo)準(zhǔn)的會展場館為拍賣預(yù)展提供一流的展陳設(shè)施和空間，明亮豪華的拍賣大廳為藝術(shù)品拍賣度身定做，且收費(fèi)低廉。減輕拍賣機(jī)構(gòu)的經(jīng)營成本，買家也可以隨心選擇入住新街口CBD商圈任意酒店下榻，空閑之時可以暢游古玩城；二、建成集文物鑒修培訓(xùn)、海外文物回流等多元職能的文物公司

1、突破傳統(tǒng)文物公司的買賣經(jīng)營模式，把文物鑒定培訓(xùn)和文物修復(fù)的培訓(xùn)納進(jìn)業(yè)務(wù)中，使文物經(jīng)營與教育結(jié)合可以拓展社會業(yè)務(wù)盈利，例：承接博物館和圖書館的古籍修復(fù)業(yè)務(wù)；

2、加大海外文物回流的進(jìn)程，增強(qiáng)國內(nèi)文物精品的展賣調(diào)劑；

3、為機(jī)構(gòu)和私人度身定做文物精品投資方案；

三、重新調(diào)整思路和整合資源，收購或成立隸屬古玩城體系下的拍賣公司

四、成立古玩城藝術(shù)軟裝部，充分將古玩藝術(shù)品和\o"時尚"時尚接軌，整合優(yōu)勢設(shè)計(jì)資源和貨源，服務(wù)高端、保值的軟裝市場需求，為成功人士家庭和高端會所提供高檔奢侈軟裝思路和解決方案；

第二節(jié)公司經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)很多古玩城除了獲取租金收入外，還做古玩藝術(shù)品自營和一些配套增值服務(wù)，這既是成功經(jīng)營古玩城的需要，也是擴(kuò)展經(jīng)營、獲取更多收入的需要。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營也非常重視自營和相關(guān)增值服務(wù)，除依靠出租鋪面所獲得的租金收入，還努力打造古玩藝術(shù)品行業(yè)的完整\o"產(chǎn)業(yè)"產(chǎn)業(yè)鏈，獲取全面的收益。-13-業(yè)務(wù)規(guī)劃表業(yè)務(wù)類別經(jīng)營內(nèi)容目標(biāo)客戶運(yùn)作方式商鋪?zhàn)赓U將古玩城大部分面積出租古玩經(jīng)營者1-5樓分割成每間15-20平方米的鋪面。藝術(shù)品經(jīng)營主要經(jīng)營書畫油畫、古董文玩和玉器翡翠等古代和現(xiàn)代藝術(shù)品有收藏和投資藝術(shù)品需求的個人、企業(yè)、各地博物館和其他社會團(tuán)體以整合社會資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營為輔。銷售方式為拍賣（送拍和自己組織拍賣會）、展賣和大客戶定向營銷等藝術(shù)品裝飾主要經(jīng)營裝飾陳設(shè)類的中低端藝術(shù)品如油畫、版畫、陶瓷、文房擺設(shè)、木雕、刺繡、古典家具等主要針對\o"銀行"銀行、大企業(yè)、高檔場所和有提升藝術(shù)品位需求的富裕階層以整合社會資源的征集代理銷售為主，買斷經(jīng)營為輔。重點(diǎn)在為客戶提供設(shè)計(jì)規(guī)劃、風(fēng)水調(diào)整、產(chǎn)品布置陳列等一條龍服務(wù)。

藝術(shù)類展覽及藝術(shù)家經(jīng)紀(jì)主要從事挖掘、簽約買斷和包裝宣傳藝術(shù)家有宣傳和銷售作品需求的藝術(shù)家，有收藏和投資這一類藝術(shù)品需求的買家策劃和運(yùn)作展覽、出版畫冊、安排藝術(shù)家參加大型高端藝術(shù)展覽和拍賣會、組織媒體宣傳，然后以高于簽約價的價格賣出簽約作品古玩鑒定評估培訓(xùn)為古玩藏家和相關(guān)機(jī)構(gòu)提供古玩真?zhèn)舞b定和價值評估和相關(guān)知識培訓(xùn)初入門的古玩藏家，一些收藏古玩藝術(shù)品的機(jī)構(gòu)和有古玩藝術(shù)品價值評估需求的價格和組織和政府相關(guān)部門合作成立具有權(quán)威性的古玩藝術(shù)品鑒定評估機(jī)構(gòu)，按所鑒定評估古玩藝術(shù)品的價值收取一定比例的費(fèi)用。舉辦古玩和藝術(shù)品鑒賞和投資相關(guān)知識培訓(xùn)班收取學(xué)費(fèi)藝術(shù)品典當(dāng)字畫、古董等藝術(shù)品的典當(dāng)需要短期\o"融資"融資而又無其他融資渠道的藝術(shù)品所有者，急于將藝術(shù)品變現(xiàn)者和典當(dāng)行合作，典當(dāng)行出資金，我方出專業(yè)技能，獲取的利潤雙方分成。

藝術(shù)品租賃藝術(shù)品出租有裝飾和提升藝術(shù)品位需求但又不想購買藝術(shù)品，而且希望所裝飾藝術(shù)品能經(jīng)常更換以保持新鮮和變化的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人客戶交付押金和租金，我方按客戶要求提供藝術(shù)品-14-第四章財(cái)務(wù)分析第一節(jié)項(xiàng)目投資方案本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目公司經(jīng)營運(yùn)作,經(jīng)營期限十五年。其中，擬以7,200萬元受讓工商銀行位于南京朝天宮附近房屋5層，約10200平方米，將房屋進(jìn)行改造和裝修，建設(shè)成古玩城，改造后可以出租面積8869平方米，開始每平方米租金5.5-6元，年出租率90%-100%；增值服務(wù)收入開始按照每年200萬元估算。

第二節(jié)項(xiàng)目投資估算

1、總投資本項(xiàng)目總投資為10,000萬元。

2、建設(shè)投資構(gòu)成表朝西街項(xiàng)目投資構(gòu)成表項(xiàng)目名稱預(yù)算費(fèi)用（萬元）

一、房產(chǎn)購置

1、房產(chǎn)購置7200

1、契稅（3%）216

2、房產(chǎn)辦證費(fèi)用6小計(jì)7,422

二、工程費(fèi)用

1、拆除工程20

2、結(jié)構(gòu)加層150

3、內(nèi)裝飾工程1,200

4、外裝飾工程150

5、空調(diào)系統(tǒng)350

6、2部扶梯+2部直梯120-15-

7、監(jiān)控80

8、消防150

9、配電50

10、設(shè)計(jì)費(fèi)50

11、不可預(yù)見費(fèi)50小計(jì)2,370

三、其余為日常流動資金208總計(jì)10,000第三節(jié)資金籌措及投資計(jì)劃

1、資金來源本項(xiàng)目擬變更募集資金用途，以10,000萬元募集資金設(shè)立的全資子公司作為項(xiàng)目公司經(jīng)營運(yùn)作。2、投資計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期1年，總投資為10,000萬元。第三節(jié)財(cái)務(wù)評價1、項(xiàng)目營業(yè)收入本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入包含租金收入和其它增值服務(wù)，收入構(gòu)成見下表：時間序號1-3年4-6年7-9年10-12年13-15年1租金單價（元/平方*天）5.566.577.52租金收入（萬元）1602.411748.081893.752039.432185.103增值服務(wù)（萬元）2003004005006004合計(jì)（萬元）1802.412048.082293.752539.432785.10注：租金開始按每平方米5.5元/天，每3年每平方米增加0.5元/天；出租面積8869平方米，出租率按90%計(jì)；增值服務(wù)開始實(shí)現(xiàn)200萬元/每年，每3年增加100萬元/年。2、運(yùn)營成本測算年總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目前五年五年后1水電費(fèi)12.512.52工資及福利費(fèi)1501503設(shè)備維保費(fèi)10104招商運(yùn)營費(fèi)用50505其他管理費(fèi)用20206固定資產(chǎn)折舊費(fèi)278.07278.077裝修攤銷費(fèi)2900總成本費(fèi)用810.57520.57上述費(fèi)用中水電費(fèi)基本是由承租人分?jǐn)偟?，?xiàng)目公司只需要承擔(dān)自用面積部分的水電費(fèi)。3、損益表序時間號項(xiàng)目1-3年4-5年6年7-9年10-12年13-15年1營業(yè)收入1802.412048.082048.082293.752539.432785.102稅金及附加292.321323.44323.44354.55385.67416.793成本810.57810.57520.57520.57520.57520.574利潤總額699.51914.071204.071418.631633.191847.745所得稅174.88228.52301.02354.66408.30461.946凈利潤524.64685.55903.051063.971244.891385.804、財(cái)務(wù)評價資本收益率年平均投資收益率13.22%投資回收期-17-靜態(tài)投資回收期8.3年動態(tài)投資回收期13.3年第五章風(fēng)險分析與對策本項(xiàng)目主要存在以下幾方面風(fēng)險：一、\o"政策"政策風(fēng)險1、朝西古玩城的成功與否與白下區(qū)政府對整條商業(yè)街的改造力度和對周邊環(huán)境的綜合治理程度有很大關(guān)系。上海、北京、鄭州的優(yōu)秀古玩城均是政府下大力氣重點(diǎn)改造的項(xiàng)目，與政府的鼎力扶持有著密不可分的聯(lián)系。2、本項(xiàng)目的高效運(yùn)作還有賴于所購置房產(chǎn)性質(zhì)的改變。目前本項(xiàng)目擬購置房產(chǎn)性質(zhì)為民用住宅，如想高效運(yùn)作，改造包裝后出售，需要政府支持改變房產(chǎn)用途。對策：1、由于目前政府積極性很高，下決心將整個街區(qū)打造成一流的文化街區(qū)，并承諾全力支持街區(qū)出新改造及配套設(shè)施建設(shè)，我們要積極推動白下區(qū)政府對整個古玩商業(yè)街的綜合整治落地實(shí)處，從周邊環(huán)境精心打造古玩市場，并良性帶動周邊的文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為本項(xiàng)目的成功實(shí)施提供保障。2、在白下區(qū)政府積極協(xié)調(diào)下改變房產(chǎn)用途。二、市場風(fēng)險規(guī)模不夠大，只有10200平方米，還不能形成為綜合的、包含所有類別的大型古玩藝術(shù)品\o"商城"商城。對策：需要挖掘周邊空間潛力，擴(kuò)大經(jīng)營空間，形成規(guī)模經(jīng)營；三、管理風(fēng)險本項(xiàng)目涉及古玩市場招商及管理、文物公司及典當(dāng)業(yè)務(wù)等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，需要多方面專業(yè)管理人才，這是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。公司原為藝術(shù)品收購、加工和銷售企業(yè)，有一批精通業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才，同時積極引入本項(xiàng)目需要的高端人才和中層骨干隊(duì)伍，采取走出去、引進(jìn)來的戰(zhàn)略，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立靈活的激勵機(jī)制，快速培養(yǎng)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的管理人才，實(shí)現(xiàn)管理模式創(chuàng)新。-18-第六章項(xiàng)目評價結(jié)論通過上述\o"研究"研究、分析、預(yù)測及評價，整體項(xiàng)目具有可行性。從謹(jǐn)慎原則分析，雖然有部分風(fēng)險點(diǎn)，但可通過良好的策劃和運(yùn)作規(guī)避這些風(fēng)險。本項(xiàng)目總投資10,000萬元，總建筑面積約10200平方米，經(jīng)測算，年平均投資收益率為13.22%，靜態(tài)投資回收期為8.3年,動態(tài)投資回收期為13.3年，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目大部分資金主要是投資在了房產(chǎn)的購置上。目前項(xiàng)目擬購置房產(chǎn)周邊的二手房價格均在1萬元/平方以上，高的已達(dá)1.3萬元/平方，而本項(xiàng)目擬購置房產(chǎn)單價只有6557元/平方。如果考慮房產(chǎn)的升值因素，項(xiàng)目的投資回收期將大為縮短，項(xiàng)目的效益指標(biāo)將顯著提高。

成都古玩城策劃方案

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分:項(xiàng)目定位 2一、古玩市場發(fā)展趨勢分析 2二、項(xiàng)目定位背景 2三、定位體系 23-1概念定位 23-2形象定位 23-3功能定位 33-4市場區(qū)域定位 33-5終端目標(biāo)客戶定位 33-6業(yè)態(tài)定位 5第二部分、成都古玩城一期營銷模式 6一、營銷推廣思路 6二、營銷策略 7三、銷售價格策略 8四、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘 8五、租售體系 9第三部分、項(xiàng)目推廣計(jì)劃表 10一、廣告準(zhǔn)備工作計(jì)劃 10二、廣告推廣計(jì)劃 11第一部分:項(xiàng)目定位一、古玩市場發(fā)展趨勢分析經(jīng)營規(guī)模、管理模式均將越來越專業(yè)、越來越規(guī)范，注重品牌的打造，追求服務(wù)的完善。二、項(xiàng)目定位背景在確定成都古玩城商業(yè)定位之前，我們必須深入研究四川甚至?xí)r全國古玩市場的相關(guān)定位。項(xiàng)目地處傳統(tǒng)古玩集散地中心，根據(jù)政府對項(xiàng)目所在地理位置的總體定位和規(guī)劃，以及目前成都古玩城現(xiàn)狀和將來與整個項(xiàng)目的匹配和互動，成都古玩城在主題定位上必須要有非常明確的指導(dǎo)思想，即：2-1豐富成都的古玩市場內(nèi)涵和提升古玩市場的經(jīng)營形象2-2符合成都古玩城未來身份和基本業(yè)態(tài)規(guī)劃2-3符合成都古玩城物業(yè)出售和統(tǒng)一經(jīng)營管理的需要三、定位體系3-1概念定位考慮本項(xiàng)目案名已確定為“成都古玩城”的現(xiàn)實(shí)情況，根據(jù)名稱反映概念，概念孕育名稱，概念展現(xiàn)名稱的原則，本項(xiàng)目概念定位為：成都古玩城中國古玩的心臟構(gòu)筑以“專業(yè)的管理、面對中外的古玩收藏買家、全球同步網(wǎng)上拍賣為核心、中國文物認(rèn)證體系”的古玩、工藝品產(chǎn)品基地，集古玩博覽、展示、交易、物流、鑒定為一體的主題古玩文化中心（古玩Mall）。3-2形象定位專業(yè)精品世界3-2-1專業(yè)——在現(xiàn)今古玩市場無序、混亂的管理狀態(tài)下，以專業(yè)、先進(jìn)的統(tǒng)一管理方式，提升古玩交易的市場平臺，形成誠信、較為透明的交易模式。3-2-2精品——在成都古玩城的古玩就是有精品的象征，在這里淘寶就是在品味這里的產(chǎn)品和產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的文化和詮釋的生活方式。3-2-3世界——以香港“嘉士德”拍賣行為龍頭，借助互聯(lián)網(wǎng)，在網(wǎng)上進(jìn)行全球同步公開拍賣，公開競價，直接面對全世界的買家或賣家。3-3功能定位交易功能展示功能認(rèn)證功能收藏功能匯聚功能3-4市場區(qū)域定位（1）一級區(qū)域：全國古玩市場重點(diǎn)區(qū)域：成都、北京、上海、西藏、廣州、西安、鄭州（2）二級區(qū)域：全省古玩市場重點(diǎn)區(qū)域：閬中、安仁等（3）三級區(qū)域：成都本地古玩市場（4）四級區(qū)域：家庭古玩收藏者3-5終端目標(biāo)客戶定位3-5-1銷售目標(biāo)客戶群1、大投資集團(tuán)、機(jī)構(gòu)全國有許多地域的地產(chǎn)投資者，往往以地域的組合形式集團(tuán)性的購買優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目如溫州、義烏、西藏、浙江購房團(tuán)。同時一些大型投資機(jī)構(gòu)，也會尋找一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)購買。如美國高盛于本年4月份收購了上海的百騰大廈，以1.076億美元的交易金額完成目前上海最大的地產(chǎn)收購。其收購目標(biāo)主要為有著良好經(jīng)營前景，項(xiàng)目已完工并具有一定規(guī)模，總值在4000萬美圓以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。我們項(xiàng)目的定位和品質(zhì)以及體量完全符合這類國際戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)的要求。這類國際戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)將成為我們客戶重點(diǎn)挖掘?qū)ο笾弧?、小投資集團(tuán)所謂“小投資集團(tuán)”的概念，實(shí)際是指在本地長期從事投資或其他工作的外地人，有不多的資金，但幾個人共同組合成一個具備較充裕資金實(shí)力的小集團(tuán)進(jìn)行投資。3、文化投資者又分為有“較強(qiáng)實(shí)力文化投資者”和“較少實(shí)力的文化投資者”。4、自營購買者有一部分經(jīng)營者，希望能夠自己購買了商鋪來自營的形式，即能做生意，又有固定資產(chǎn)。3-5-2投資者心理分析（銷售）A、投資者類型按照投資手法可分為短期炒作型和長期收租型；按照付款方式可分為一次性付款和分期付款；按照地域可分為本地投資者（含居住在本地的外來人口）和外地投資者。B、投資者心理分析“短期炒作型客戶”非常注重項(xiàng)目開盤前期的價格優(yōu)惠，及項(xiàng)目的升值潛力；“長期收租型客戶”偏重投資的安全性和收益的穩(wěn)定性，對價格的高低判斷取決于項(xiàng)目預(yù)期租金。“一次性付款客戶”比較注重前期折扣，投資的安全性，例如：西藏、山西、臺灣等投資客戶；“分期付款客戶”比較注重租金與月供款之間的差額。例如：溫州、浙江、義烏、廣東、香港等客戶群體?！氨镜赝顿Y者（含居住在本地的外來人口）”因?yàn)楸容^熟悉本市情況，對口岸的判斷往往有自己的主見，不容易受人影響，例如：在荷花池、大成市場、五塊石及送仙橋、青石橋等專業(yè)市場，長年經(jīng)商的投資群體。以及自身就愛好古董且具有較強(qiáng)資金實(shí)力的玩家、各大企事業(yè)單位的公務(wù)員等，此類客戶一般是純投資群體?！巴獾赝顿Y者”因?yàn)閷η闆r不了解，加之逗留時間短，一般比較容易盲目跟風(fēng)，受廣告和周邊朋友影響較大。3-5-3招商目標(biāo)客戶群1、成都古玩市場的商家2、各專業(yè)市場的工藝品運(yùn)營商、廠商，主要集中在五塊石、荷花池和商業(yè)賣場里的專業(yè)店等地方。4、VIP會員制主要是針對金融寡頭，在、離職的行政人員，文化界人士、古玩愛家的一些大老板，專門為其設(shè)置VIP會員制。5、省內(nèi)各縣市的古玩市場商家6、家設(shè)店形式的玩家家庭作為古玩收藏、交易的地方，這一類的普通玩家較多，在實(shí)際招商過程中，采取“客帶客”的形式，通過古玩愛家自身的溝通渠道來宣傳，達(dá)到一傳十，十傳百的招商目的。3-6業(yè)態(tài)定位3-6-（1）有利于銷售的原則物業(yè)銷售、資金快速回籠是所有工作的核心目的。商業(yè)運(yùn)作不僅是基本目的之一，而且還是銷售促進(jìn)的一種重要手段。商業(yè)物業(yè)價值只有一部分在建筑本身上，對于成都古玩城，投資者所購買成都古玩城商鋪時看重的不僅是樓盤的開發(fā)商和建筑質(zhì)量，更多的是取決于成都古玩城的經(jīng)營價值，即借助成都古玩城所處的口岸或運(yùn)營商的出色運(yùn)作使其在經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利益（包括經(jīng)濟(jì)利益、社會價值等）的能力。因此，業(yè)態(tài)定位成功與否不僅直接影響成都古玩城招商成敗，而且決定了成都古玩城的銷售和長期經(jīng)營前景，對合作雙方的品牌信譽(yù)有重要影響。（2）業(yè)態(tài)承租力強(qiáng)的原則承租力強(qiáng)的業(yè)態(tài)能夠維持較高的租金水平，提高投資者的投資回報(bào)率，加強(qiáng)投資購買的信心和決心。（3）符合行業(yè)發(fā)展趨勢的原則當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境必然影響各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，業(yè)態(tài)的定位要適合本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，選擇生命力持久的業(yè)態(tài)，才可能有長久的盈利能力。（4）符合總體物業(yè)形象的原則成都古玩城前期市場總體形象定位決定業(yè)態(tài)形象定位，物業(yè)、商業(yè)形象統(tǒng)一有利于商氣的穩(wěn)定和延續(xù)。（5）針對賣場，合理利用空間，避免出現(xiàn)賣場死角。3-6-以精品古玩產(chǎn)品為龍頭，同時以工藝品、旅游紀(jì)念品相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品批、零售為輔?！鼍唧w業(yè)態(tài)規(guī)劃——主業(yè)態(tài)·2層——古玩精品店■具體業(yè)態(tài)規(guī)劃——配套業(yè)態(tài)·1層——文化旅游紀(jì)念品·3層、4層、5層——仿古工藝品、古文化延伸產(chǎn)品·5層——茶樓、展示區(qū)（新建樓）第二部分、成都古玩城一期營銷模式一、營銷推廣思路以全方位的廣告推廣、營銷攻關(guān)活動作為項(xiàng)目營銷推廣的主要手段，以小型活動進(jìn)行“人氣營銷”，以中型活動進(jìn)行“項(xiàng)目營銷”、以大型活動進(jìn)行“品牌營銷”。以“新聞造勢、專家論市、專訪成事”的復(fù)合式推廣策略，多角度、多視覺、多層面的進(jìn)行整合宣傳推廣，真正將“眼球經(jīng)濟(jì)、影響力經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”做足、做透。1、品牌營銷：以大勢、求大市。通過調(diào)研我們認(rèn)識到，要想帶動成都古玩城的人氣，就必須引進(jìn)具有一流影響的品牌經(jīng)營店和特色店，其中以古董、古藝、稀有古玩、香港“嘉士德”拍賣行為宜，以品牌大勢，求區(qū)域大市，是項(xiàng)目進(jìn)行成功營銷的關(guān)鍵。因此，在項(xiàng)目入市初期，我們便將大型品牌、特色店的引進(jìn)作為項(xiàng)目營銷的主攻方向。在宣傳推廣上可對香港“嘉士德”拍賣行引進(jìn)大做文章，以品牌推廣為主題。2、服務(wù)營銷：擎誠信、促發(fā)展。商業(yè)項(xiàng)目營銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期物業(yè)管理和經(jīng)營上，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將服務(wù)營銷作為保障項(xiàng)目投資安全性和規(guī)避風(fēng)險性的主要舉措之一，作到既要造好聲勢又要練好內(nèi)功。3、活動營銷。聚人氣、增收益。我們將活動營銷作為項(xiàng)目聚攏人氣，增加收益，提升市場認(rèn)知度的主要推廣手段之一。項(xiàng)目的整體推廣思路是：以品牌營銷催熟區(qū)域市場，以服務(wù)營銷塑造運(yùn)營商形象，以活動營銷增加商鋪落單量。二、營銷策略1、通過多種專訪性、權(quán)威性新聞炒作炒熱送仙橋古玩經(jīng)濟(jì)，把成都古玩城版塊的獨(dú)特性、稀有性、可持續(xù)經(jīng)營性等通過活動營銷、媒介、口碑等對受眾群體進(jìn)行立體化、精神式灌輸，為受眾群體展現(xiàn)全國古玩商圈無限的價值和不可替代的古玩文化商業(yè)地位。2、聯(lián)合該區(qū)政府和新聞媒體等,策略性的提升本項(xiàng)目為一個市政形象工程，視為成都旅游經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要組成部分。3、精心改善、打造項(xiàng)目周邊大環(huán)境，使企業(yè)形象和項(xiàng)目產(chǎn)品形象在公眾形象中產(chǎn)生良好的口碑，使目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目的經(jīng)營前景充滿信心。4、以“民俗文化”、“鑒定古玩”、“古玩專題欄目”、“旅游文化”、“項(xiàng)目形象代言人選舉”、“媒體新聞發(fā)布會”等系列活動，迅速凝聚人氣，形成項(xiàng)目極具投資、經(jīng)營性形象。5、導(dǎo)入期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期到尾盤期，每個階段宣傳主題鮮明，環(huán)環(huán)相扣，在推進(jìn)性、持續(xù)性、創(chuàng)意性和可操作性上保持鏈動，充分發(fā)揮廣告、活動的宣傳作用，持續(xù)吸引目標(biāo)客戶群和社會大眾高度關(guān)注本項(xiàng)目，形成一波又一波的銷售浪潮。6、在活動中的恰當(dāng)時機(jī)組織投資說明會，形成項(xiàng)目服務(wù)營銷的延續(xù)效應(yīng)。7、招商強(qiáng)力輔助策略。利用招商入駐的重量級品牌客戶的美譽(yù)度和強(qiáng)大的群聚效應(yīng)，不斷制造高潮，吸引注意力，刺激銷售。8、客戶口碑及鏈動策略?？蛻羰亲詈玫耐其N員，實(shí)行“友情鏈接”銷售，凡能帶來再次購買的客戶，均享受適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，原客戶可享受不同程度的獎勵或后期管理服務(wù)優(yōu)惠。既是我們對于招商目標(biāo)客戶中對于“以家設(shè)店”古玩玩家。9、買家與炒家的區(qū)分策略。一般來講，買家與炒家對讓利的形式會有所選擇。實(shí)物回饋較能煽動買家的購買熱情，而炒家則偏重價格上的實(shí)際折扣。針對這兩類目標(biāo)客戶的特性，制定幾套不同的讓利方式，投其所好，將加大銷售的成功率。三、銷售價格策略1、低開高走的價格策略在銷售的推進(jìn)中價格制定和調(diào)整突出漲幅較大特性，制定良好的銷售控制計(jì)劃，突出項(xiàng)目的整體性，層內(nèi)各單元銷售價格不能有太大的差異。2、組團(tuán)銷售策略針對項(xiàng)目不同商業(yè)組合的組團(tuán)進(jìn)行定價，劃分組團(tuán)區(qū)域，差別銷售。3、主題組群銷售策略按照業(yè)態(tài)布局的主題分布進(jìn)行銷售，強(qiáng)調(diào)每層物業(yè)的特有功能和整體化運(yùn)作策略，淡化商用物業(yè)“低貴高賤”的傳統(tǒng)思路，有利于提高項(xiàng)目的整體均價。四、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘1．項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)獨(dú)特的經(jīng)營模式及經(jīng)營理念：統(tǒng)一經(jīng)營、專業(yè)管理，獨(dú)特的古玩文化運(yùn)作模式（如營銷模式、活動推廣模式、香港“嘉士德”拍賣行的引導(dǎo)行市等）將成為本項(xiàng)目第一營銷亮點(diǎn)。最終導(dǎo)入文化地產(chǎn)的終端消費(fèi)市場，形成規(guī)?；奈幕?jīng)濟(jì)，靠“專業(yè)運(yùn)營”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速成熟?；麨榱?、化零為整的銷售模式走差異化路線（推廣差異化與產(chǎn)品差異化）將成為本項(xiàng)目第二營銷亮點(diǎn)。2．其他賣點(diǎn)：政府對送仙橋古文化資源的全力打造。整合營銷，推出旅游文化底蘊(yùn)系列，立足于外來游客，引入終端消費(fèi)群。專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)引入行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的核心是經(jīng)營商家能否最大程度獲得收益。商家受益，才能夠?yàn)橥顿Y者反饋回報(bào)，從而保證開發(fā)項(xiàng)目火爆經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。本項(xiàng)目確定以行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的引入形成項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營項(xiàng)目與經(jīng)營模式，使項(xiàng)目在市場上具有競爭力，為項(xiàng)目的資產(chǎn)保值增值提供了最具有說服力的保障。高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)·建筑質(zhì)量與項(xiàng)目規(guī)?！ね晟频呐涮自O(shè)施、設(shè)備·科學(xué)、先進(jìn)、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃·看得見的投資回報(bào)五、租售體系（1）總體均價：根據(jù)對同區(qū)域樓市的調(diào)研，結(jié)合本案的特點(diǎn)及配合“短、平、快”的促銷策略，總體均價的定價體系如下：成都古玩城一期29#、31#樓租售價格體系信息匯總樓層面積（㎡）預(yù)期銷售總金額（元）預(yù)期平均售價（元/㎡）預(yù)期平均租金（元/㎡含20%的租賃稅）一層2174.6447842080.0022000.00176.00二層2531.3632907680.0013000.00103.99三層2531.3615188160.006000.0048.00四層2531.3610125440.004000.0032.00五層2531.367594080.003000.0024.00六層2531.366834672.002700.0021.6合計(jì)14831.44120492112.008124.1064.99（2）付款方式：A、一次性付款B、銀行按揭，首付50%C、分期付款：2—3個月（3）、項(xiàng)目分割策略1、針對項(xiàng)目一層可進(jìn)行50——100㎡的分割銷售，在銷售過程中投資客戶分為純投資性客戶和業(yè)主自主經(jīng)營客戶。建議根據(jù)客戶的投資金額、需求面積及整體商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位為客戶量身定制財(cái)富投資細(xì)案。2、針對項(xiàng)目二、三、四、五層可進(jìn)行20——50㎡的分割銷售，針對現(xiàn)有的市場承接力推出本項(xiàng)目的投資產(chǎn)品——完全產(chǎn)權(quán)的增值新貴。3、增值收益期：客戶認(rèn)購商鋪后，與管理公司簽訂5年的《投資委托經(jīng)營協(xié)議》，本公司每年分兩次，將購房合同中約定的當(dāng)年投資回報(bào)存入投資者的增值帳戶中。5年協(xié)議到期時，永安管理顧問有限公司將協(xié)助投資者與入駐商家共同商議實(shí)際租金，以按市場實(shí)際租金價格出租投資者購買的物業(yè)，直接由入駐商家按照市場實(shí)際租金支付給投資者，以保證投資者的投資收益。（4）、項(xiàng)目價格走勢分析以快速占領(lǐng)市場份額、加快資金周轉(zhuǎn)、盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠為價格策略出發(fā)點(diǎn)，采用“低開高走，持續(xù)上揚(yáng)”策略。既開盤前期，側(cè)重銷售率和資金回籠，尋求意向客戶，測量市場反應(yīng)情況；而后陸續(xù)升價，在清理滯銷尾盤時讓利。這樣，可讓客戶深刻感受到自己買的物業(yè)確實(shí)物有所值，并且對自己的決定讓家里人完全認(rèn)同。（5）、競爭策略在控制廣告總費(fèi)用的前提下，以新穎、具沖擊力的宣傳推廣在短期內(nèi)迅速地塑造起鮮明、獨(dú)特的差異化品牌形象，充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，引起區(qū)域市場的極大反響，引起目標(biāo)客戶群的認(rèn)同與共鳴，激發(fā)其前來參觀、咨詢，并最終下定。第三部分、項(xiàng)目推廣計(jì)劃表一期開盤前推廣計(jì)劃一、廣告準(zhǔn)備工作計(jì)劃項(xiàng)目數(shù)量表現(xiàn)主題開始時間完成時間備注廣告制作新聞報(bào)道/撰寫“成都古玩城—中國古玩文化的新高點(diǎn)”主題03月01日軟性文章撰寫“成都的新‘錦里’”主題03月4日03月5日報(bào)紙/雜志廣告企劃形成“成都古玩城”市場品牌推廣02月26日02月28日銷售資料設(shè)計(jì)文案完稿02月22日02月28日電視廣告的企劃成都古玩城的項(xiàng)目概念、基本情況03月2日03月10日電視廣告的拍攝03月10日04月10日電視廣告資料的準(zhǔn)備03月2日03月10日廣告媒體報(bào)刊（媒介）的選定《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》、《成都晚報(bào)》。02月22日02月26日版面、篇幅的選定體育、財(cái)經(jīng)、房地產(chǎn)?？?2月24日02月25日發(fā)布形式/時間確定見表二02月24日02月24日不同媒體的發(fā)布組合安排以戶外媒體、報(bào)紙媒介為主，電視、電臺、雜志媒體為輔，視現(xiàn)實(shí)工作情況而定02月24日03月15日發(fā)布數(shù)量/發(fā)布節(jié)奏的安排和控制見表二02月22日02月24日媒介計(jì)劃執(zhí)行表的制定見表二02月22日02月24日二、廣告推廣計(jì)劃項(xiàng)目數(shù)量表現(xiàn)主題開始發(fā)布時間發(fā)布結(jié)束時間備注新聞報(bào)道每月2次，共8次。推廣主題：“成都古玩城—中國古玩文化的新高點(diǎn)”03月01日05月21日持續(xù)三月時間，持續(xù)以新聞報(bào)道的形式將“成都古玩城”的概念逐步在社會推廣。軟性文章廣告間隔一周1次，共5次。配合強(qiáng)化成都古玩城的定位主題以及投資前景03月01日05月15日配合新聞報(bào)道的推廣，在新聞發(fā)布后的一周后起，開始間隔1周1次的軟文炒作。03月09日在《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》1/2版的軟文“成都的新‘錦里’”主題炒作。03月16日在《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》1/2版的軟文“家有寶藏，你就顯出來”主題炒作。03月30日在《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》1/2版將“成都古玩城”高投資回報(bào)概念進(jìn)行炒作。04月15日1/2版“成都旅游大會”深度報(bào)道；04月18日、04月25日在《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》1/2將“成都古玩城”的香港“嘉士德”拍賣行入駐進(jìn)行炒作，為05月01日招商開盤造勢。報(bào)刊廣告發(fā)布正式招商、銷售開盤時1周2-3次發(fā)布，共20次。突出招商進(jìn)度、成效以及投資銷售的前景、收益，媒介選擇為《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》同時推廣。03月01日05月21日03月01日在新聞同時強(qiáng)勢在體育版推出整版報(bào)刊廣告“發(fā)現(xiàn)·四川的秘藏”系列主題，隨后以兩周1次的頻率發(fā)布1/2報(bào)版；03月02日、03月03日房產(chǎn)、體育版發(fā)布1/2報(bào)版；03月14日、03月21日1/2報(bào)版“探索·古中國”廣告系列主題推廣；04月04日、04月13日1/2報(bào)版“尋找·每月多領(lǐng)2000元”廣告系列主題推廣；05月01日、05月02日、05月03日1/2報(bào)版“成都古玩城投資就收益”廣告推廣；5月20、21、22日正式銷售開盤期前后三日連續(xù)發(fā)布整版報(bào)刊廣告，圍繞“開盤主題”廣告推廣雜志廣告03月05日05月21日有選擇性的在財(cái)經(jīng)雜志、財(cái)富雜志上，視當(dāng)時招商、銷售工作情況而定。戶外廣告5塊春熙路1塊、機(jī)場高速1塊、送仙橋1塊、武侯祠1塊、高速公路1塊02月26日03月15日入城到項(xiàng)目的戶外大型廣告牌/三個月更換一次內(nèi)容羅馬旗發(fā)布若干青華路沿線02月26日03月15日介紹項(xiàng)目名稱、銷售電話、主題項(xiàng)目周期印刷數(shù)量表現(xiàn)主題設(shè)計(jì)完成時間制作完成時間備注DM單頁第一期1000份成都古玩城高投資高回報(bào)的財(cái)富價值02月15日02月18日為招商說明會服務(wù)第二期1000份02月25日02月28日為正式招商服務(wù)第三期20000份03月29日04月28日為銷售開盤服務(wù)電視廣告視實(shí)際招商、銷售情況而定，如果兩方面的進(jìn)度情況良好則不需要再進(jìn)行電視廣告的推廣。成都交通電臺持續(xù)3個月，以每天3次的頻率新聞播報(bào)03月05日03月10日配合項(xiàng)目的進(jìn)度夾報(bào)成都古玩城高投資高回報(bào)的財(cái)富價值05月15日05月25日隔天做1次夾報(bào)活動共5次配合“招商、銷售”進(jìn)度04月18日05月18日04月18日召開“香港‘嘉士德’拍賣行進(jìn)入‘成都古玩城’的簽字儀式暨新聞發(fā)布會；04月26日、05月05日召開全國、四川古玩商家投資說明會；05月10日召開鑒寶大會暨投資客戶交流會；05月18日舉行前期儲備客戶項(xiàng)目推介會。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場分析和預(yù)測 223.1市場現(xiàn)狀 223.2**縣市場 233.3全國市場 233.4雞肉市場分析 243.5雞蛋市場分析 243.6有機(jī)肥市場分析 243.7銷售預(yù)測 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 63HYPERLINK\l"_Toc2873