房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及客戶管理

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及顧客管理什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。房地產(chǎn)的特點位置的固定性和不可移動性。使用的長期性。影響因素多樣性。投資大量性。保值增值性。

什么是商品房商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。建筑風(fēng)格建筑設(shè)計中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。建筑風(fēng)格因受不同時代的政治、社會、經(jīng)濟、建筑材料和建筑技術(shù)等的制約以及建筑設(shè)計思想、觀點和藝術(shù)素養(yǎng)等的影響而有所不同。建筑風(fēng)格（一）哥特式建筑風(fēng)格：盛行于中世紀1050-1550年，以宗教建筑為多，最主要的特點是高聳的尖塔，超人的尺度和繁縟的裝飾，形成統(tǒng)一向上的旋律。巴洛克建筑風(fēng)格：1600-1760年，他是幾乎最為講究華麗、裝飾的一種建筑風(fēng)格，即使過于繁瑣也要刻意追求。洛可可建筑風(fēng)格：1750-1790年，主要起源于法國，代表了巴洛克風(fēng)格的最后階段，主要特點是大量運用半抽象題材的裝飾。木條式建筑風(fēng)格：一種純美洲民居風(fēng)格，主要特點是水平式、木架骨的結(jié)構(gòu)。園林風(fēng)格：從20世紀70年代開始流行，這種風(fēng)格在深圳場當(dāng)作概念炒作，其特點是通過環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計，栽植花草樹木，提高綠化，并圍繞建筑營造園林景觀。概念式風(fēng)格：90年代開始在國際上流行，其實是一種模型建筑，它更多的來余人的想象，力求擺脫對建筑本身限制和約束，而創(chuàng)再出一種個性化色彩很強的建筑風(fēng)格。

建筑風(fēng)格（二）歐陸風(fēng)格：“粉紅色外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征，反映在建筑外形上，較多的出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。新古典主義風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。目前國內(nèi)這種建筑風(fēng)格較多，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格。現(xiàn)代主義風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息異域風(fēng)格：這類建筑大多是境外設(shè)計師所設(shè)計，其特點是將國外建筑式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時又帶有其種種異域情調(diào)空間。普通風(fēng)格：這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下定義，他們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段、環(huán)境或開發(fā)商的認識水平、審美能力和開發(fā)實力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料義務(wù)細致考慮，顯得普通化。主題風(fēng)格：主題型樓盤是房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)物，2000年流行一時。這種樓盤以策劃為主導(dǎo)，構(gòu)造樓盤的開發(fā)主題和營銷主題，規(guī)劃設(shè)計依此為依據(jù)展開。

影響房地產(chǎn)消費的因素經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平城市人口增長及生活水平房地產(chǎn)價格水平國家政策城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預(yù)測建筑高度分類低層：1-2層多層：2-7層中高層：7-16層高層：16-24層超高層：24層以上建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。房屋結(jié)構(gòu)地基和基礎(chǔ)：地基系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等?；A(chǔ)位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。樓梯：是指樓層間垂直交通通道。屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。門和窗：門是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。窗的主要作用是通風(fēng)采光。

一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。建筑工程質(zhì)量問題建筑結(jié)構(gòu)問題偷工減料屋面防水墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落門窗翹裂、五金部件損壞地面空鼓開裂、大面積起砂管道堵塞供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備衛(wèi)生潔具燈具、電器開關(guān)房屋載面積實用數(shù)面積道（凈他面積腫）：招它是萄建筑暫面積桐扣除偶公攤領(lǐng)面積未、及止墻體驢柱體蹦所占維用的柔面積滿后的功凈使蔥用面新積，增俗稱斬地磚剩面積頂。建筑喜面積什（套坑內(nèi)面適積、暮軸線輕面積刮）：崇包含柿了房拆屋居羨住可繳用的嘩實用針面積耗、墻嫂體柱付體占威地面倦積、氧樓梯遠走道篩面積甩、其察它公驗攤面梳積等館。公攤顧面積確：是容指建叛筑物抗的樓做梯、含外墻肆、首舅層大慢堂及婚小區(qū)旱內(nèi)其攏它一塔些配偽套設(shè)缺施的此分攤蠢面積黨。計算字建筑棋面積冤的范弱圍單層站建筑狼物無志論其命高度武如何開，均熔按建朽筑物帝勒腳關(guān)以上獸外墻裂外圍揮水平貝面積客計算集。單蕉層建魚筑物栽內(nèi)如勻果帶移有部葉分樓覆層者截，亦坡應(yīng)計石算建全筑面罰積。千高低懸聯(lián)跨系需分根別計弦算建余筑面成積時局，按思高低母跨相暗鄰處續(xù)高跨貓柱外祝線為爽分界橡線。多層鋸或高父層建進筑物蕩按分窯層建介筑面鄭積總疏和計蹈算，還每層憲建筑綢面積筍按建關(guān)筑物晃勒腳隱以上誦外墻它外圍膠的水租平面改積計膀算。建筑讀物外亞墻為醋預(yù)制寬掛板快的，降按掛為板外偶墻主堡墻面難間的貢水平固面積競計算偏。地下析室、憶半地胸下室若、地威下車躬間、社倉庫排、商魄店、憶指揮塌中心鞭等及常附屬標(biāo)建筑攀物外開墻有鋤出入魯口的秋（沉晶降縫釀為界耕）建世筑物蹄，按均其上棚口外識墻外蔽圍水瞎平面川積計鄉(xiāng)豐算。態(tài)人防估通道蟲端頭腸出口帖部分槐樓梯飽踏步燥時，退按樓岡梯上些口外兆墻外殺圍水柴平面裙積計杠算。用深灰基礎(chǔ)田做地樸下架箭空層漫，有尺圍護憶結(jié)構(gòu)迫者，另按其況圍護商結(jié)構(gòu)扛外圍主水平極面積勺計算棟建筑筐面積風(fēng)。坡地防建筑執(zhí)物利屆用吊透腳做雄架空抽層，毛有圍稅護結(jié)留構(gòu)者陣，按跟其圍頁護結(jié)鐮構(gòu)外指圍水抓平面播積計永算建嚴筑面表積。建筑篩物內(nèi)妖的門駝廳、咐大廳醬，不默論其撕高度本如何僻，均牧按一紅層計助算建弱筑面綠積，勉門廳數(shù)、大刊廳內(nèi)臟回廊摧部分母按其卷水平掃投影秘計算你建筑葬面積雷。電梯抄井、公提物懶井、騎垃圾刑道、侄管道濾井、五附墻汽煙囪憐等均緩按建囑筑物裳自然分層計蜂算建搭筑面徑積。建筑塵物內(nèi)臥的技繪術(shù)層遲層高棗超過巧2.賺2米紡的，廟按技腰術(shù)層富外圍膏水平芹面積蓮計算農(nóng)建筑難面積禿。技微術(shù)層龍層高贊雖不寇超過半2.投2米玩，但反從中字分隔沫出來飼作為群辦公波室、餐倉庫育等，獎應(yīng)按煉分隔撥出來茫的使送用部統(tǒng)分外劣圍水維平面擴積計護算建模筑面粘積。有柱饅雨罩番，按嶺柱外首圍水敲平面旅積計拾算建拳筑面該積；旦獨立炊柱雨尊罩，壯按頂塌蓋的競水平粗投影優(yōu)面積顧的一先半計拘算建識筑面掏積。有柱含車棚音、貨困棚、為站臺鉆等，漂按柱尺外圍繼水平貝面積揪計算中建筑者面積異；單撈排柱要的獨蚊立車瞧棚、致貨棚樣、站潛臺等懷，按架頂蓋糞的水鑄平投聾影面嘗積的配一半杠計算洞建筑偶面積述。突出肺墻面辦的門醉斗、鄭眺望匯間，釋按圍畢護結(jié)墨構(gòu)外蕉圍水命平面伐積計爪算建雪筑面習(xí)積。封閉犬式陽絨臺、傻挑廊陡按其哈水平炎投影謎面積農(nóng)計算森建筑擠面積詞。挑牛陽臺揚按其支水平雨投影沉面積婚的一互般計死算建悄筑面懇積。悄凹陽未臺按沾其陽罪臺凈璃空面價積（蘆包括尿陽臺執(zhí)欄板殃）的雪一半哀計算巧建筑辟面積氣。建筑府物外襯有頂脫蓋和墨柱的你走廊姿、檐證廊、樸按柱惱的外穿邊線嘉水平汪面積狠計算哭建筑母面積婦；無詞柱的秘走廊姜、檐輔廊，酬按其料投影胖面積絹的一典半計私算建微筑面扶積。兩個梨建筑島物間舞有圍謊護結(jié)小構(gòu)的水架空顧通廊韻，按薦通廊映的投遮影面去積計淡算建梳筑面溉積；集沒有羽圍護驢結(jié)構(gòu)邀的架役空通雜廊，掛按其訂投影牽面積鳥的一紅半計皮算建立筑面鏟積。建筑盾物內(nèi)艱無樓礎(chǔ)梯，純設(shè)室含外樓詳梯的狼，其柄室外拒樓梯共按每捎層水應(yīng)平投襯影面仇積計蛋算建槍筑面前積；也室內(nèi)侍有樓供梯并漢設(shè)室煤外樓糠梯的歷，其丹室外況樓梯代按每弦層水抹平投聯(lián)影面綱積的先一半宗計算垃建筑悄面積鍬。各種擇變形伯逢、延沉降托縫，抵寬在設(shè)30已mm本以內(nèi)憶的抗鈔震縫氧，均倦分層雜計算無建筑槽面積夕，高襲低聯(lián)槍跨時蘇，其拖建筑吸面積徑并入苗低跨蹲建筑個面積有內(nèi)。不計猴算建趁筑面抄積的矮范圍突出赴墻面壁的構(gòu)挪件、趣藝術(shù)貌裝飾忠以及欺掛板立突出岡的藝裙術(shù)裝打飾線認，如井柱、箏垛、買勒腳陳、臺贊階、無無柱私雨罩對等。檢修惱消防不等用帶的室碰外爬竭梯、親寬度紐奉在6忙0c凝m以潛內(nèi)的屑鋼梯拼。穿過竿建筑考物的執(zhí)通道航、住慈宅的稿首層降平臺澤、層賽高在綢2.杯2米卻以內(nèi)躺的設(shè)畫備層碼。深基階礎(chǔ)架燒空層域僅預(yù)有留門量窗洞畫口，濫不做錘地面喪及裝杰飾的求。沒有率圍護啞結(jié)構(gòu)南的屋鉗頂水伸箱間城、舞膨臺及關(guān)后臺之懸掛承幕布畢、布釀景的律天橋賣、挑澡臺。單層畢建筑淚物內(nèi)蹤蝶分隔謊的操路作間商、操植作室電、儀段表間州等單意層房脊間。地下顆人防車、支稅線、志人防時通道德、人棚防通唯道端戴頭為肯豎向辜爬梯蛙設(shè)置擁的安應(yīng)全出債入口失。寬在炊30壇mm噸以上材的抗接震縫麻、有丙伸縮塘縫的杠靠墻銅煙囪冊，構(gòu)懂筑物扣如獨燒立煙億囪、貼煙道詢、水懼塔、室儲水玻池、施儲倉呀等。建筑杠物內(nèi)躬外的優(yōu)操作動平臺客、上醒料及核利用靜建筑讀物的傭空間粥安置塘箱、屬罐的騾平臺宇。戶型隨著飼生活沉水平絡(luò)的提軟高，巨購房濱時應(yīng)脹不再釘單純胖地考回慮住形得下變的問免題，正而要竭求住耳得好防，住情得舒霧服。賀四明則結(jié)構(gòu)遣，食膠寢分敏離，駛居寢扒分離搭，功跡能分燈區(qū)明糊確，倡空間配布局墊合理令，采權(quán)光、培通風(fēng)磨、私梨密性古的房叼型灘，將憲成為蛛購樓朝時選所擇的幟目標(biāo)酷。功能督要求閣。凡殘成套囑單元袍住宅保，必緞須具型備如鍋下的逃功能隙空間傅：臥很室（眨居室姥）、帝廳、既（起嘩居室海外、竊過門抱、門護廳、及餐廳掠）廚挽房、慌衛(wèi)生值間、死儲藏傲室外監(jiān)、過挽道、浴陽臺淺（二玻層以類上）蹦。各姨類功天能空削間即遇有滿椒足基亦本要抖求的胳面積增指標(biāo)沈，也挑有達耗到最酷佳的率使用雀效果冶的面績積指好標(biāo)?，F(xiàn)代憲住宅表的戶漿型特遲點：違住宅逃戶型可設(shè)計電受制訪于功躲能化稈要求漂，建掘筑結(jié)栗構(gòu)、燥進深堵（跨糕度）怪及各鄉(xiāng)豐單元玻的戶蒜型比忍（各您戶型五的數(shù)辮目比綠例）渴?，F(xiàn)代威住宅轟戶型任設(shè)計絮發(fā)生圣一些捐變化社：戶型雙逐步奪擴大強調(diào)丟廳的崗重要暮性，鑰擴大脆廳的絹使用翅面積素，變匙暗廳候為明息廳，匯減少墊廳的尖內(nèi)部炭交通手功能適當(dāng)狹增加抄廚房閣、衛(wèi)炕生間計的使娛用面談積，漏完善偽內(nèi)部狗功能晨，提傾高舒原服性居室豪外的唉面積栗不求羨大，陶要求際面積給指標(biāo)團適當(dāng)芽，大腥小臥逝室外公比例事合適茄，嚴鎮(zhèn)格分虧主臥戴、次源臥高級縣住宅日增加排了衛(wèi)美生間賞的數(shù)土目，覽在主踏臥設(shè)頃置衛(wèi)爆生間室，別循墅基擔(dān)本上控每層互都有鹽衛(wèi)生貢間。朝向朝向凍：任耳何一煮個購虎房者煩在選泳取房鞏過程鏟中，苗都有君會注才意到尚的到康所購良住宅肥的朝錢向問妹題，棄住宅灰朝向撥直接默影響總?cè)说目蜕铗v。良好置的朝獄向可嚇以保河證大糕量的磁陽光穴通過錄窗戶懲直射蘭入室撿外，拍改善歸住宅課室內(nèi)亭環(huán)境衣，對訊居住駱者的估身心迅非常誼有利框。傳統(tǒng)姻觀念墻上，靈以委南北椒朝向所為正銀，東智西朝慈向為壘偏，庫朝南返的房覺間為句正房非，是缺位尊絲式的表護示。鋼通常惹認為樹，住躺宅朝均向以叢的正冠南最雁佳，和東西是次之犯，朝常北最友次。亡除朝激向外合，還剝應(yīng)考傲慮開績窗時匹所面多對的吳環(huán)境丙，即穗窗景直，窗痰景應(yīng)找趨利茄避害牙，趨駱優(yōu)避挪劣。樓層選擇墳層次天要考跳慮以孕下幾訴個因欣素：遮擋輩及采膽光情徹況生活暈的便督利程特度環(huán)境已要求家庭鹿人口割年齡繁構(gòu)成腎及健伐康情督?jīng)r住宅俱樓的腸總層陳數(shù)一般段來說嚴，在大不考沿慮個夸人因旅素的布情況出下，鑒住宅雹樓在勉總層毅數(shù)的判1/涂3以朗上，攀2/腳3以臣下為征較好推的層嚼次，僅此外姻對層調(diào)次的進選擇井還與墓購房哥者對凱數(shù)字匯的偏丸聽偏四好有邊關(guān)。采光憤、通敵風(fēng)與孝層高采光宮可分刊為直怖接采賓光與蝦間接婆采光偏，前隊者是頁指采錢光窗即戶直富接向扣外開篇設(shè)，文后者戀是指富采光棟窗戶滋朝向趕封閉總式的盈走廊租（一藥般為劈燕外廊彼）有腎的雖魄稱直漂接采最光，芽但廚稠房、鬧廳、鍋衛(wèi)生狡間利卡用小限天井聰采光蓋，采慚光效纏果如煉同間印接采希光。選購敢住宅辭時，晉其主哀要房氏間朝潤向陽數(shù)面，殊采光懂良好崖的住箭宅可湖以節(jié)業(yè)約能差源，寧使人促心情絹舒暢叮，便朱于住章宅內(nèi)懶部各炎使用桐功能恭的布濟置，荷否則算將會腎長期粗生活皺在昏卡暗之麻中，竊依靠礎(chǔ)人工眼照明磚，對蜂人的保身心慰健康栗都不件利。住宅跪的通度風(fēng)要盾滿足蓬對空稱氣流萌動的脆基本茶要求部，開棋啟門危窗時燈保證蛾室內(nèi)些外空單氣順茶利流病動，喂特別瞧是在蔽炎熱黑的夏社季要瘡有穿語堂風(fēng)喘。這甜就要號求一汪套住鞏宅最梯好占機據(jù)住拍宅樓鴉的兩響個朝粒向，宰如板鉗式住常宅的躺南與滲北、智東與今西，擊塔式捧住宅寇的東斷與南槽，南隸與西煙等，末只占痰據(jù)一岸個朝次向時型（如國板式桂住宅魔的“蝴眼鏡巴房”源）通氧風(fēng)效奇果要苦差一撕些，浮通風(fēng)緣瑞的另敏一個凈要求氧是能望迅速褲排除腐房間憤內(nèi)部殲的異寫味，嬸包括村利用慌門窗暫、通雙風(fēng)井騎，開寬井及漿機械辦裝置喘通風(fēng)搭。北京效地區(qū)隙對普纏通住鑼宅的監(jiān)層高邁要求預(yù)最低副為2雪.7賺米，鑰適當(dāng)毀提高筋層高旨，對段使用呼者都山有利辨，特起別是伏大空買間的黃層高壤及凈付空高搜度一子定要陪保證香。降掩低層轉(zhuǎn)高，客就等袋于壓?？s了納生活切空間濾，對裹使用短人的震心理務(wù)感受談、家荷俱布但置都上有不秘利影冬響。居住訓(xùn)環(huán)境居住府環(huán)境魄的舒?zhèn)€適程泡度往懷往是田衡量綢住宅蜻單詞尊的最燥重要科的因悠素，來也決愁定著呢商品計住宅桑升值潑潛力陡的大歸小。窩住房鋪周圍重的環(huán)呼境包險括居求住環(huán)歪境和執(zhí)生活鳴環(huán)境辨兩大租類。奔住房謹最好矩不要滿選在脂工廠葛特別閘是污宋染嚴顏重的冶工廠大附近軋，工哲廠及營其噪從聲，廳排出驅(qū)的廢昌氣、速廢水單將嚴很重污映染居瓶住環(huán)酬境質(zhì)翅量；珍也不煙要在攜城市戶干道俯或過競境旁耗，更緣瑞不宜往在飛剛機的筐航線滲之下霞，來餡往車畝輛或床飛機老的噪株聲，噴會干慌擾正餡常的釀休息讀睡眠勝。生遠活環(huán)竹境是堪指住搜房周耽圍是訊否有零商業(yè)傭網(wǎng)點徒，是縱否有那幼兒過園、冠學(xué)校兩，是頃否有疼醫(yī)院撓診所扭、郵陽電通冠訊、村文化況娛樂拆等公徒共設(shè)紡施。各類跟房地廈產(chǎn)特蹲點-公寓公寓賢房（間包括依普通未公寓蹈住宅對、酒末店服即務(wù)公別寓）銷售是方式銷：出央售（茶主要款）、檢租賃面積拳特點踢：1武00向—2束00非平方托米坐落芽區(qū)域觀：城覽市居腥住聚違集區(qū)役。環(huán)論境較越為安痛寧、處生活胖設(shè)施腔齊全、己方便太。設(shè)施兔要求腳：民卷用水附、電魯、煤弱氣、識電話擠?？蛻舾祦碓床逄攸c閱：主徐要為赴本市票常住疲居民釋。各類射房地扯產(chǎn)特唯點-寫字貢樓銷售惑方式尼：租款賃（璃為主寄）、斯出售面積壁特點搬：面黑積幅議度較滲大，寇一般螞從幾膊百平解米到裙上千江平米殖。坐落度區(qū)域帽：金我融區(qū)黎。交喉通便與利、云具有促大量催停車套位。設(shè)施：頁電、助水、貌多條柱電話嘩線路乓，商筐務(wù)服釣務(wù)。需求芹特點休：本語地具控有法灰人資滋格的錢公司寨、外扎地公址司辦擇事處諸。各類既房地利產(chǎn)特露點-花園棗別墅銷售垃方式巴：出灘售（躲為主輝）、頭租賃面積：愚25班0-45尾0平秘米坐落鄙區(qū)域害：市鋪郊結(jié)日合部始，交封通便燦利、間無環(huán)銜境污愁染設(shè)施：外煤氣識、水粥、電懶、電捧話、張花園縱等樓層：英1-2層需求節(jié)特點雙：外節(jié)籍、接外地五商人役及本思國富考有的芒人各類察房地店產(chǎn)特崇點-商鋪銷售滑方式湊：租晌賃（搬為主舉）、放出售面積牧特點鴉：形猾式多紛樣，閘幅度腫很大揪。獨膽立鋪乖面面責(zé)積一服般在蹲一百店平米縣左右納，大微型購物梨中心援面積敏約為搖幾萬摔平米抗不等欲。存在臟形式章：獨蜂立門敏面店箏鋪、蘭商場腔購物筑中心坐落伙區(qū)域碎：商綿業(yè)氛錫圍較錫濃，昌人員筒流動完量大萬，交丘通便扣利，內(nèi)同行侵少、縫消費托層次測與商品銷較為勞符合矩。設(shè)施：珠水、粱電、冤電話躍。面對川客戶養(yǎng)：本病地、幫外地腔的商淋品零班售商肯。物業(yè)采特點豎：櫥執(zhí)窗大嶺、門駁面寬抱、進紛深小揪?；净\概念套內(nèi)指使用蹈面積罰系數(shù)：當(dāng)獨房屋全按套介（單福元）舒計算走面積父時，恥使用殊面積綢系數(shù)迫為套閉內(nèi)使烈用面通積與齡套內(nèi)泉建筑功面積溝加按途規(guī)定越應(yīng)分神攤的詞公用辭面積害的比使率（%）。建筑黨覆蓋飯率（建原筑密素度）稀：建應(yīng)設(shè)用皂地范蓋圍內(nèi)文所有去建筑霉物基睛底面竭積之蜻和與鞭建設(shè)窩用地尚面積認的比冤率（%）。建筑黑容積鍵率：在很建設(shè)豪用地昏范圍粒內(nèi)所伏有建另筑物勻地面貧以上惜各層險建筑對面積頭之和鑰與建津設(shè)用廁地面哨積的淡比率肢（%）。綠地躁率：在抄建設(shè)慎用地鏟范圍欄內(nèi)各王類綠蘆地面付積之狗和與腔建設(shè)鋸用地管面積看的比倡率（%）。爹綠地喇面積驅(qū)的計們算不何包括胳屋頂供、天羨臺和德垂直吐綠化掠。綠化勤覆蓋悄率：在喚建設(shè)改用地燃范圍嗓內(nèi)全乎部綠尸化種浮植物厭水平田投影歐面積距之和旦與建墾設(shè)用贏地面胸積的墓比率帖（%）。建筑遇風(fēng)水風(fēng)水旺學(xué)是伍中國軋古代鋪建筑慕活動岡的指涼導(dǎo)原卵則和帽實用產(chǎn)操作畫技術(shù)全。亮風(fēng)虎水學(xué)道是中院國傅宵毓建輪筑的干靈魂舟。爪風(fēng)水申學(xué)與與中國汁營造輩學(xué)和辭中國前造園坡等構(gòu)滋成了音中古偶代建吧筑理溫論的陰三大拔支柱丸。蘆風(fēng)騰水實帆際是德地理休學(xué)，寺氣象寇學(xué)，憂生態(tài)態(tài)學(xué)，黨規(guī)劃梁學(xué)和部建筑番學(xué)的盤一種雙綜合核的自躍然科增學(xué)?？伤锹殃P(guān)于"理"，"數(shù)"，"氣"，"形"的理咸論體脹系，綠這一括體系揉遵行多如下占法則勺：霧自若然的后法則牛自然罰的數(shù)第值比禍自然糠的氣蜘息切自擁然的太外形盒風(fēng)水俗是這阿樣的捏一門揮藝術(shù)非，它皺通過犬對事跳物的兆安排釀，從確建筑籠奠基菜到室緣瑞內(nèi)裝坊飾，腹企圖死對一溜定場披所內(nèi)奪的氣鋸勢加懇影響救。它袍有助御于人低們利居用大地地的護自然欄力量緒，利植用陰指陽之敲平衡黎，來央獲得訪吉祥瓣之氣姑，從室而促欠進健存康，雀增加泥活力依。園林拋建筑偶曲線被美與彈風(fēng)水悅的關(guān)澤系“山陵環(huán)水羨抱必翠有氣瞎”，鴿是傳肉統(tǒng)風(fēng)若水的垂一條均重要旋定律蹈。中跨華大哀地，寄山環(huán)酬水抱筑的風(fēng)愁水寶辛地不菌勝枚陵舉，汗不僅北被我耳國六鍋大古己都和說名人唐故居醒所證朗實，罰也被儉名山竟大寺迷甚至詢著名植的帝民王陵范墓所刃驗證紐奉。而插四合圾院建古筑的嶺左右蕩兩側(cè)商的廂吃房，砌猶如脾人的置兩臂字成環(huán)服抱之置勢，懶是“埋山環(huán)洽水抱緊”的眼另一列種體寨現(xiàn)。劉“山狡環(huán)水暢抱”虛之所麻以有堅情，吧其理齒就在處于其額狀恰謎如人咳伸出碰雙臂遵的擁磁抱姿陡態(tài)，糾既然銅這種弱姿態(tài)丙表示碌歡迎另，自筋然就令是有趴情的犯最好倘體現(xiàn)密，依霉據(jù)“辭天人污合一淺”之孫論，舊則風(fēng)奪水上低的“堪山環(huán)知水抱脂必有扯氣”鑰也就量不難制理解塌了。場傳統(tǒng)野風(fēng)水疤處處撇體現(xiàn)刊這種夫曲線話美，稠山要少有蜿正蜒起布伏之叢曲，械水要身有流蒼連忘座返之倍曲，便路要底有柳址暗花棍明之虜曲，沒橋要暫有拱渣券之寬曲，棵廊要慚有回叼腸之威曲。檔“曲布徑通悠幽處稿”、潮“屈提曲有壺情”晚，曲萄有深膏刻的鴉內(nèi)涵局，象例征著壓有情丈、簇仍擁、蠶積蓄律和勃畢勃生蹦機。住房詳痛苦怒指數(shù)住房嬸痛苦互指數(shù)撐計算裝公式濱為：推商品姥房的婚平均桌售價企（平破方米蝴）÷俊人均哪月收扎入＝文住房稅痛苦恢指數(shù)跑（房鄉(xiāng)豐地產(chǎn)轉(zhuǎn)泡沫校指數(shù)怕）序號e城市住房痛苦指數(shù)2005年人均月收入商品房每平米均價統(tǒng)計時間1北京6.391471元9397元2006.105上海5.351553元8317元2006.108廣州5.141240元6382元2006.99成都4.87943元4593元2006.810深圳4.461791元8072元2006.717武漢3.94904元3561元2005,1223沈陽3.39933元3166元2006.825西安3.121020元3182元2006.527重慶3.02854元2587元2005.1231長沙2.811036元2915元2006.9為什壯么要倒進行信客戶差關(guān)系離管理來自偉銷使?jié)櫟穆暼室?。很惱難找碌到真巨正的信顧客枝，我經(jīng)常在琴這些禮線索跨上花帝費大久量時折間。來自困銷售雪主任罩的聲黑音。在裹展覽蘿會上睬，我吹們一疏共收迎集了47星00張名鑄片，秀怎么滔利用瘡它們手才好瞇？展塊覽會座上，賞我向10挑00多人住發(fā)放龍了公濤司資竄料，挑這些原人對版我們外的產(chǎn)碼品看懸法怎播樣？守其中訴有多獎少人蹲已經(jīng)慘與銷運使接匹觸了釀？我臉應(yīng)該但和那姿些真藝正的獅潛在贈購買白者多疊多接柱觸，蘆但我巧怎么厲能知孩道誰孝是真昨正的及潛在壓購買謝者？露我怎慰么才箭能知舅道其是他主規(guī)任和協(xié)客戶框的聯(lián)碰系情該況，糞以防薦止重恰復(fù)地綢給客峰戶發(fā)惕放相菌同的雙資料斷？我欠們的塵戶型礙很多具，他堆們究摘竟想碌買什庫么？來自弦樓盤孔經(jīng)理漁的聲酷音。有世個客屈戶半勸小時擇以后翅就要蕩來談許最后們的簽帽單事始宜，咽但一讓直跟矛單的戴主任代最近佳辭職禍了，盼而我屋作為鈴樓盤鼓經(jīng)理哈，對執(zhí)與這村個客聽?wèi)袈?lián)辱系的揭來龍含去脈須還一塌無所鏟知，輛真急劍人；上有三踐個主騎任都讓先后石和這先個客隨戶聯(lián)錦系過賓，我倡作為臟樓盤希經(jīng)理等，怎愈么知黃道他鳳們都帖給客旨戶承鄉(xiāng)豐諾過脾什么;現(xiàn)在啦手上括有個谷團購夫的大濫單子屆，我蜻作為融樓盤酬經(jīng)理螺，該黃派哪舟個主笨任我斑才放幼心呢諷？來自濁顧客勤的聲尼音。我隸從企命業(yè)的區(qū)兩個貢銷售凈人員龍那里尤得到引了同謙一產(chǎn)巖品的罰不同折承諾換，哪事個才環(huán)是可吳靠的貿(mào)？我哪的朋廈友以堵前買遙的東織西現(xiàn)末在出反了問餓題。辣這些底問題柱還沒迷有解著決，憶怎么瞎又來寶推銷廳？一魄個月哄前，揮我給仁售樓辰部打英過電礙話，剃要求騾銷售段人員倉和我競聯(lián)系洽一下柿，怎扭么到業(yè)現(xiàn)在拌還是五沒人淹理我嬌？我倆報名糟參加擔(dān)企業(yè)繳網(wǎng)站晉上登厘出的桑客戶趕活動洪，但寫一直雞沒有煉收到蛛確認費信息潑?；罡顒舆@晴幾天顯就要吵開始柏了，筑我是巖去還鈔是不撈去？壤為什翼么我卷的維歉修請醫(yī)求提草出一寶個月巨了，批還是墓沒有爛等到漫上門喬服務(wù)砍？顧客抗價值斜模型顧客山價值井層次籌模型客戶濾價值還層次消費足者心腹理特笛征-女性注重爛商品伙的外現(xiàn)表和筍情感銹因素想。對剛商品茅外觀央、形創(chuàng)狀，觀特別贊是其攜中表提現(xiàn)的眠情感腹因素錯十分擔(dān)重視期，往馬往在右情感績因素挨作用蠶下產(chǎn)偵生購?fù)ㄙI動立機。雀商品唯品牌否的寓遼意、后款式思色彩鋒產(chǎn)生社的聯(lián)嫁想、圾商品蒸形狀揉帶來監(jiān)的美天感或棵環(huán)境蘿氣氛都形成蠅的溫訂馨感祝覺等葉都可途以是單女性喪消費傅者產(chǎn)橫生購墳買動鋒機，趨有時桃是沖滲動型里購買存行為維。購某物現(xiàn)射場的屬環(huán)境隊和促手銷人侮員的倉講解映和勸萌說在堤很大王程度突上會交左右嚼女性沒消費可者的丈購買站，有抽時甚再至能無夠改舊變她綱們之煤前已評經(jīng)做抄好的作消費干決定前，使垃其轉(zhuǎn)憑為購倘買促競銷的溫產(chǎn)品都。注重摔商品測的實返用性堤和細融節(jié)設(shè)批計。洪女性萬消費排者心孕思細鋸膩，惱追求翠完美必，通找常會對花費衣更多挨的時吉間在吊不同味廠家容的不笨同產(chǎn)陽品之珠間進燙行比陣較，眼更關(guān)匯心商委品帶篇來的鈔具體綢利益餐?，F(xiàn)貢在豐名富的瓣同樣罵的產(chǎn)串品比巧性能晶，同麻樣的乞性能直比價評格，抖同樣脂的價枝格下草比較煉服務(wù)港，甚賓至一篇些小扶的促詞銷禮帳品和傅服務(wù)節(jié)人員馳熱情抹的態(tài)衛(wèi)度都腔會影溜響女玩性消網(wǎng)費者盲的購握買決慰定。注重嗽商品頸的便定利性旅和生廉活的炊創(chuàng)造待性。遭目前英我國開中青芹年女釣性就狠業(yè)率猜較高抓，城銅鎮(zhèn)高膏于農(nóng)滾村。哈她們簡既要準(zhǔn)工作杠，又件要做箭家務(wù)榨勞動毫，所悉以迫偽切希僑望減嗓輕家低務(wù)勞叛動量災(zāi)，縮耗短家隱務(wù)勞駐動時千間，密能更奶好地器娛樂汽和休仇息。鑒為此霞，她劇們對與方便縫性有圣更強增烈的基要求午。新崇的方址便消圣費品猜會誘菊使女蚊性消榮費者悉首先仰嘗試桑，富棗于創(chuàng)扁造性荒的事婚物更輔使女平性消播費者額充滿椒熱情懸，以產(chǎn)此顯暫示自勝己獨晌特的斃個性固。消費攤者心水理特凈征-單身院貴族白領(lǐng)已階層芽的消渡費意雹識隨辛著社既會進司步發(fā)鏈展迅讀速，柜單身榜一族晝對住周宅物夾業(yè)要貍求日旋益強罵烈，諷對住紹宅的遇功能賭要求經(jīng)較高本。該悔群體布多為援高收緞入、瘋高學(xué)王歷的損單身卵者。由于盡多是騙知識閘階層地的消徑費者掀，所極以對木物業(yè)楚的要嚴求相隨對苛負刻，酸有時逐愿花刺較多尺的錢伙，也旋不愿跪買回投廉價正粗糙卸的物港業(yè)。要求野稀有刃、精巧致:由于壟“單器身貴凝族”補們獨撇立獨娃行的姥意識享較強讀，對揪珍貴件、稀訂有、篇精致螞的物腸業(yè)有秘濃厚勾興趣負，以電體現(xiàn)未其“止貴族散”風(fēng)專范。理性撈不受櫻折扣訊影響:他們驅(qū)的購消買理籮性，曬冷靜帖而客炒觀，為對大與減價扒方式缺不屑走一顧肌。他碌們更附相信河專家糊，與坐這類隸客戶使接觸富要掌銅握足榴夠的乞?qū)I(yè)幫知識工，并盟力求兇表現(xiàn)梁得高單雅而銳富有莊內(nèi)涵史。消費弄者心蜜理特氧征-老人經(jīng)濟擠自主滔自立:現(xiàn)代侄都市爽里知擱識型草老人搶已基模本脫叮離了郵要子古女代概勞的誼傳統(tǒng)葬，在郊選擇到住宅永物業(yè)涉時喜槳歡按怠自己劣的意震志和逝喜好互。態(tài)度校謹慎:老年繞人多堅在金蠟錢使樸用時驅(qū)謹慎弊小心稱，不券會過種分的幣奢侈依，除奸特殊發(fā)例子割外。消費折者心認理特悅征-個體販老板炫耀然心理:由于尼該群瀉體有攔大量章財富冤，已桑超出保一般凡市民脾的消染費心姑理，野選擇鎮(zhèn)物業(yè)杜時，日要體艱現(xiàn)其潛“高姐檔”音身份醬，以用示自敵己與第常人擊不一己樣的勵“差菜異性槽”，邪故樓皆盤標(biāo)符榜的塔越高估檔越郵好。附庸限風(fēng)雅兆心理:盡管頌該群廈體文逆化素胃質(zhì)較昆差，翁但擁咸有大映量財否富，餐可呼務(wù)風(fēng)喚片雨，挨追求摟時麾有、現(xiàn)節(jié)代，這附庸抗風(fēng)雅甚心理晨較重希，喜令歡用協(xié)“文億化”蝦包裝抬自己勿。要“口面子振”心逗理:由于勺這些控群體魔的富廊有，姜處處史要體蓮現(xiàn)“窯身份劇”，烏因此征，在么購買錄物業(yè)格時，秤好面脹子心果理較圣重。蜘此種丹心理竟是可戴以利日用的宅。消費智者心茶理特宮征-企業(yè)士家追求修文化河品味:由于召該群螞體文樣化素地質(zhì)較彎高，桶對生災(zāi)活質(zhì)障量、凈生活勵素質(zhì)單要求仍也高摸，尤交其是讓追求值高品坐味的沉物業(yè)隊。購房胖理性:該群錘體中奴多數(shù)伸計劃原較強垂，判剃斷力嚷強，香具有析足夠篩的專置業(yè)知佳識，對不易歪受別罵人誘該導(dǎo)，右因此切銷售融人員騰要力謝求具施備綜且合素刮質(zhì)。消費遙者心榮理特慨征-知識峰分子生活唉質(zhì)量吩標(biāo)準(zhǔn)個性膝化追傘求——自我煙思想純在生扣活氛匙圍的陵張揚私密擴性——家庭沸范圍氣、個遵人生植活方始面的陜私密冬不為酬外人致所知身份耗屬性祝追求——以人戲群分自我挎價值洽追求——社會赤認知摔感自尊邊性的線體現(xiàn)——事業(yè)巷成就粒、身影份、罩價值桿的標(biāo)悉志房地惕產(chǎn)項啟目目版標(biāo)客黑戶的濕構(gòu)成擔(dān)細分陸表客戶具體屬性細分屬性消費層類別年收入水平政府行政機關(guān)政府及行政機關(guān)官員高消費層10萬以上公務(wù)員(中級)較高消費層6-10萬元普通公務(wù)員中等消費層3-6萬元企事業(yè)單位高層管理人員高消費層10萬元以上中屋管理人員較高消費層6-10萬元普通管理人員中等消費層3-6萬元私營企業(yè)私企業(yè)主高消費層10萬元以上外資企業(yè)中高管理人士較高消費層6-10萬元個體工商戶商貿(mào)個體戶高消費層10萬元以上個體工商戶較高消費層6-10萬元城市新興白領(lǐng)中產(chǎn)階層職業(yè)經(jīng)理人較高消費層

8-10萬元外企或大型企業(yè)員工中等消費層4-6萬元專業(yè)人士較高消費層8-10萬元知識型自由職業(yè)者中等消費層6-8萬元房產(chǎn)這客戶積類型胞分析癢與對椅策理智抬穩(wěn)健利型(4禿0歲左設(shè)右)-特征餐：考奸慮問付題深隨思熟夕慮、括冷靜茅、穩(wěn)屯健，渣不易提被推天銷員逐言辭評打動霞，認啞為疑保點的秒地方鍵一定古要搞脾清楚催，措早施：榆加強孔產(chǎn)品肯品質(zhì)稅，公丈司性盲質(zhì)、夠?qū)嵙n。獨恒特優(yōu)魚點，衰出奇疫制勝亂。有區(qū)理有楚據(jù)，柜虛心閉解決矮問題吼。熱情港沖動舞型(年輕爸男性坊較多)-特征寇：天蛛性愛材激動償，易族受外伸界慫走恿和誤刺激啦。刺措施剛：趁致熱打樣鐵狂森轟炸紛。成劑交量夜不到50妖%沉默志寡言末型-特征憤：出辮言謹漂慎，除外表茫反應(yīng)投冷漠足。措解施：半靜、胸引導(dǎo)禮。親咱切誠右懇態(tài)罪度拉喘近感箏情。憂柔取寡斷黎型-特征刻：猶尚豫不反決，吸反反奔復(fù)復(fù)吳。措手施：及從我友的角柜度堅午決的比給他昨自信摧，讓妙客戶省慢慢唐產(chǎn)生百依賴夠于幫固他的診決定思，分蓋析清堅楚。喋喋賭不休愈型-特征宜：過旁分小鄭心，譯想用膨言語祝說服次你。倡措施此：取冷得信屈任，醫(yī)加強悼產(chǎn)品夸信心析、不因會跑芹適刷當(dāng)引燭導(dǎo)，洗適當(dāng)儉快刀柜斬亂半麻，糞交定印金一兔定要宇快，畏無后蠻悔余足地。房產(chǎn)巧客戶草類型辱分析磚與對系策盛氣順凌人涉型-特征壇：趾接高氣異昂、認嚇?？恕B(tài)詢度拒迷人于具千里修之外說，外稅強中慌干。迫措施辜：不凝卑不缺亢，評保持寒原樣華，尋狡找弱代點，梁不抵槍怵。求神研問卜齒型-特征賽：做倍決定惜之前陣找風(fēng)識水先蹈生，縮慧決定烈權(quán)取偉決于乞此(別人翁手中)。措孫施：概不要或否定氏他的匠世界恢觀，啟以現(xiàn)罷代觀意點配車合其尼風(fēng)水站觀。胞適時利提醒劍他一穴下，蘿可接翅觸些候了解更些談遠得來釀先所肯定特在否攝定，巡壽否定短時強默調(diào)任腎的價械值。畏首禿畏尾遇型-特征競：前牙怕狼源后怕鵝虎，極一個往問題扮反復(fù)斑憂慮挨，缺住乏經(jīng)旅驗，立考慮立太多煉。邪措施斗：有轎力的急業(yè)績窗品質(zhì)輩和保炒證，撇強調(diào)組肯定匪，不你必產(chǎn)勉生其求他想夢法。神經(jīng)鈴過敏愛型-特征起：悲掌觀、柜什麼帳事都雕能刺棚激他防。措鞠施：久慎言由少蛾說話埋、少玩說多簡聽，再重點趟嚴肅扎說服斤斤開計較仁型-特征味：心握思細家膩，堤什麼臺都想掏要，悲想占舊便宜惰。措線施：爭要用障氣氛媽逼他軌，盡宿快做叔決定插，馬煉上調(diào)劣價，擠強調(diào)原已經(jīng)賽有優(yōu)兄惠借故性拖延-特征故：個捷性遲何疑，鼻推三累推四疤。措紀施：候追查烤客戶斷不做寺決定遲的真采正原護因，普路過叛閑人飼、市戀調(diào)。購買邁方式純沖疼動。南具好趣奇心展、炫北耀或相消遣逐的心私理。線因現(xiàn)男場售褲樓處胡、看奮板或強因朋武友購講買而不產(chǎn)生阿自已杰也需遵擁有攻的想版法。提醒尺式。號屬于谷區(qū)域志或區(qū)頭域外言的客醒戶，扔有一惰定的木房產(chǎn)供知識河和使紹用經(jīng)費驗。維因某追體吸架引，豪對地仙段、俯景觀唱、產(chǎn)寺品感炮興趣壓。誘導(dǎo)死式。攏第一嬌次購甘房，霧需要安一定從時間繩對產(chǎn)室品進補行考獵慮后常決定身?？擅夏芤蛲醅F(xiàn)場蔥看板始、售墻樓處回的吸永引而礙進入傭，需藏現(xiàn)場接人員載詳細碎介紹碰產(chǎn)品兔。計劃太式。敞對于表房價咬昂貴遺的產(chǎn)闖品而渣言，布存在葬猶豫早不決顏的客膀戶層鳴。可怒以通槳過增廉加附間加值上和可毅能的辯降價黑等辦鼓法來號進行伴說服撲。購買墻心理茫分析詳細錄研究腿所需漢購買理的產(chǎn)椅品探究賊有關(guān)培資料陵（價躬格、劃企業(yè)躲形象奇）依據(jù)翻已有貝的經(jīng)勝驗進食行判笛斷并負采取篩行動等待蓬機會模仿捧他人逗的判腦斷（貪根據(jù)爹廣告捧的暗靈示）用投料機心烤理作班冒險斷嘗試抽樣頁方式懂選購買（沒遠有時姥間考倒慮）滿足桌最小宴限度逢的條質(zhì)件即暢可銷售朝技巧在接肯待過展程中驚仔細鍬觀察渾客戶紗的身起體語普言詢問哨技巧介紹采產(chǎn)品戴的技泊巧掌握持銷售例程序捎（介旋紹產(chǎn)柿品的膝優(yōu)先是順序蔥、循腐循善斃誘客勻戶）議價御技巧促成啞下決踐心的好技巧簽約激技巧歐等客戶樂生命房誠周期黑理論客戶毒生命黨周期療理論在考騰察期陡，企始業(yè)只貴能獲衰得基趨本的半利益售，客遞戶對段企業(yè)損的貢膜獻不逐大；在形大成期搭客戶鼻開始親為企漿業(yè)做柜貢獻路，企翁業(yè)從英客戶波交易釋獲得鵲的收信入大懷于投宜入，房誠開始捎盈利關(guān)；穩(wěn)定椒期內(nèi)絮客戶者愿意拜支付初較高岸的價簽格，襖帶給旦企業(yè)垮的利庭潤較拘大，惰而且煉由于貢客戶竄忠誠書度的基增加越，企福業(yè)將眾獲得掏良好傲的間膚接收虧益；在退蹲化期川，客廣戶對診企業(yè)牲提供毯的價搭值不荒滿意紡，交者易量旁回落諒，客癢戶利從潤快泰速下沈降。根據(jù)涼客戶膛生命委周期茶理論慰，客踏戶關(guān)叼系水炒平隨所著時松間的脈推移要，從熔考察晉期到薪形成壟期和極穩(wěn)定探期直顧至退紙化期澡依次員增高交，穩(wěn)擾定期漢是理經(jīng)想階廉段，廟而且委客戶掩關(guān)系圍的發(fā)鞠展具邪有不彼可跳坐躍性引。同證時，苦客戶疾利潤漂隨著定生命乳周期臘的發(fā)遇展不晌斷提叮高，即考察但期最繡小，緞形成僑期次朽之，丸穩(wěn)定地期最癥大。客戶餐成熟屋期的純長度堡可以擋充分羞反映歌出一需個企播業(yè)的葬盈利眾能力聽。因君此，陪面對測激烈返的市劑場競萄爭，醉企業(yè)得借助灣建立片客戶倚聯(lián)盟棚，針虛對客粱戶生禁命周格期的涌不同戚特點草，提密供相慌應(yīng)的庸個性減化服總務(wù)，繭進行愿不同俊的戰(zhàn)扛略投蛾入，晝使企協(xié)業(yè)獲恥得更允多的裂客戶劇價值湊，從衛(wèi)而增辦強企口業(yè)競麻爭力叉?？蛻羯鏉M意斑構(gòu)成扇要素房地干產(chǎn)開巨發(fā)企雁業(yè)客叮戶滿澆意度老構(gòu)成臥要素與房疲地產(chǎn)毅有關(guān)叉的項猜目與印環(huán)象有違關(guān)的紋項目與服所務(wù)有瞇關(guān)的則項目房價樓盤竄評價隆績點對企喚業(yè)經(jīng)價營狀掌況的健評價對房凳地產(chǎn)可產(chǎn)品攪的評增價對企等業(yè)形塔象的絹評價服務(wù)浴質(zhì)量活動鍛設(shè)計房地梯產(chǎn)開航發(fā)企占業(yè)客旗戶滿范意利探潤鏈喘模型購買古或租體賃房畢地產(chǎn)使用劇后感羞到滿啊意成為弓忠誠沾客戶向外唇宣傳抄，建嫂立良埋好口陰碑利潤吸引悶新客返戶二次巡壽置業(yè)客戶逢戰(zhàn)略貧選擇調(diào)矩陣客戶普增長怖矩陣識要素鋒結(jié)合客戶毛關(guān)系積的類漸型基本型銷售人員把產(chǎn)品銷售出去就不再與顧客接觸。被動型銷售