《房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建立》

高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新管理高級(jí)研修班房地產(chǎn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系建設(shè)2012年11月10日—11日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)體系第一部分目錄123房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程-----總的流程與框架圖說(shuō)明及圖例：、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營(yíng)銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段劃分與職責(zé)層級(jí)一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.2房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程圖解（一）一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.2房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程圖解（二）一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.2房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程圖解（三）一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.3房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域多項(xiàng)目單區(qū)域戰(zhàn)略型+矩陣式戰(zhàn)略型價(jià)值鏈型1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系操作型一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系矩陣式管理一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系弱矩陣一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與管理流程體系強(qiáng)矩陣二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.1房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理：2.1.1定義二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.1.2運(yùn)營(yíng)管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.1.2運(yùn)營(yíng)管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.1.2運(yùn)營(yíng)管理中心的職能二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.1.3運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.2房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系內(nèi)容：2.2.1投資決策2.2.2階段性成果2.2.3運(yùn)營(yíng)決策2.2.4計(jì)劃管理2.2.5成本管理2.2.6資金管理2.2.7知識(shí)管理二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.3房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系案例解析二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.4房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)2.4.1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)與決策機(jī)構(gòu)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.4.2項(xiàng)目的管理目標(biāo)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系2.4.3運(yùn)營(yíng)會(huì)議系統(tǒng)：

a.運(yùn)營(yíng)決策會(huì)

b.運(yùn)營(yíng)管理會(huì)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議系統(tǒng)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系兩個(gè)重要的運(yùn)營(yíng)決策會(huì)二：房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)體系兩個(gè)重要的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.1項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.2項(xiàng)目計(jì)劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素

三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.1建立一體化計(jì)劃管理體系的目標(biāo)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.2一體化計(jì)劃管理體系的特點(diǎn)一個(gè)目標(biāo)+二個(gè)體系+三個(gè)層級(jí)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.3項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系：三層次+四要素三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.4項(xiàng)目計(jì)劃體系與管理計(jì)劃體系的關(guān)系三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.4項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3.4.1如何確定項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.4.2項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的內(nèi)容：

a.里程碑節(jié)點(diǎn)

b.體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn)三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述三：房地產(chǎn)的計(jì)劃管理概述3.4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目50個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如何建立規(guī)范化的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理體系

第二部分目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義12345房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理通病與案例分析一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷道具的制作，以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類、品牌、以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式選擇何種產(chǎn)品戰(zhàn)略對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。產(chǎn)品戰(zhàn)略并不僅指導(dǎo)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型研究、營(yíng)銷推廣，同時(shí)也影響到項(xiàng)目的拓展模式、土地儲(chǔ)備模式，甚至品牌宣傳模式及企業(yè)自身的發(fā)展模式。產(chǎn)品策略為企業(yè)發(fā)展服務(wù)產(chǎn)品制造過(guò)程必須符合企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1企業(yè)管控模式的分類財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營(yíng)型)管控模式二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣型項(xiàng)目管控模式設(shè)計(jì)管理模式與企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理設(shè)立的管控模式一一對(duì)應(yīng)二.1.3

企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域多項(xiàng)目單區(qū)域集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型(大、小)職能型二.1.3

企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)水平集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型職能型戰(zhàn)略合作水平設(shè)計(jì)管理模式發(fā)展二.1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)合理的項(xiàng)目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是項(xiàng)目有效實(shí)施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、運(yùn)作水平和人力資源成熟度企業(yè)年度人力資源規(guī)劃新增項(xiàng)目人員配置規(guī)劃參考多項(xiàng)目運(yùn)作狀況下，項(xiàng)目之間人員動(dòng)態(tài)規(guī)劃和調(diào)配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平，規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì))材料設(shè)備選型定板配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開(kāi)始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(kù)(含品牌及供應(yīng)商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件負(fù)責(zé)與政府部門(mén)就各階段設(shè)計(jì)中間過(guò)程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門(mén)的申報(bào)審批工作

其它部門(mén)在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的職責(zé)成本管理部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地2006設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖

三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：06~07深圳金地設(shè)計(jì)部構(gòu)架圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)技術(shù)支持+質(zhì)量控制項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)總監(jiān)部門(mén)經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門(mén)副經(jīng)理

行政秘書(shū)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門(mén)營(yíng)銷成本工程開(kāi)發(fā)物業(yè)主線部門(mén)設(shè)計(jì)部

2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架圖說(shuō)明及圖例：、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營(yíng)銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段設(shè)計(jì)流程框架圖施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理階段工程管理分階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計(jì)流程框架圖一級(jí)流程:項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目工程管理階段流程項(xiàng)目營(yíng)銷管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程二級(jí)流程:設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程設(shè)計(jì)流程框架圖三級(jí)流程：設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則計(jì)變更管理細(xì)則三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是涉及設(shè)計(jì)職能的公司管理制度，如《地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)管理辦法》、《設(shè)計(jì)管理階段集團(tuán)對(duì)子公司監(jiān)控程序》、《實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》、決策分判等三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制精裝修管理流程與優(yōu)化三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.4計(jì)劃管理

目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。2.4.1設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)劃的制定方式與監(jiān)控辦法2.4.2項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理公司一級(jí)計(jì)劃部門(mén)二級(jí)計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階段及專業(yè)的合理劃分專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)2.5.1建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.2設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》2.5.2.1設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書(shū)類三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)咨詢合同》《建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同》《建筑施工圖設(shè)計(jì)合同》《景觀方案設(shè)計(jì)合同》《景觀施工圖設(shè)計(jì)合同》《室內(nèi)設(shè)計(jì)合同》《銷售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同》2.5.2.1.2合同類2.5.2.2模板標(biāo)準(zhǔn)化三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書(shū)》《方案設(shè)計(jì)指引》及《施工圖設(shè)計(jì)指引》統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2模板三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)外，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略，建立相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證工作有章可循。

2.5.5評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》三個(gè)評(píng)價(jià)表《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)SJ—201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來(lái)的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開(kāi)發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門(mén)規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開(kāi)發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無(wú)功能性缺陷立面材料分色、交接處理無(wú)原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴來(lái)自客戶服務(wù)部門(mén)、物業(yè)管理部門(mén)的設(shè)計(jì)投訴問(wèn)題處理、反饋情況三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)

2.7設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部品信息庫(kù)2.7.2.1項(xiàng)目部品信息庫(kù)模板2.7.2.2項(xiàng)目部品信息庫(kù)建立的要點(diǎn)a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購(gòu)d.建立信息庫(kù)共享平臺(tái)

三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2.3材料部品研究的工作目標(biāo)a.基于對(duì)目標(biāo)客戶的期望值分析,研發(fā)滿足客戶需求的部品b.成本優(yōu)化、對(duì)比c.工藝的研究2.7.3設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法

2.7.3.1結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式2.7.3.2窗地比

2.7.3.3外墻材料及部品

2.7.3.4停車方式及人防方案

2.7.3.5主要設(shè)備選型2.7.3.6產(chǎn)品附加值對(duì)應(yīng)的成本2.7.3.7合理的景觀成本配置

四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)

4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬(wàn)科某城市公司（萬(wàn)科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開(kāi)發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)人均利潤(rùn)率250萬(wàn)元/人140萬(wàn)元/人61.5萬(wàn)元/人人均開(kāi)發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）8.553.11（4583萬(wàn)）開(kāi)發(fā)效率（從拿地到開(kāi)盤(pán)）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月項(xiàng)目1（多層）：18個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：21個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：31個(gè)月蘇州項(xiàng)目1-1.5年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以內(nèi)項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目3：1.1%5%左右計(jì)劃完成率計(jì)劃指標(biāo)完成86%

會(huì)議決議完成100%

月計(jì)劃完成90%計(jì)劃指標(biāo)完成55%

會(huì)議決議完成？%

月計(jì)劃完成40.7%未統(tǒng)計(jì)四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)分類指標(biāo)名稱含義/計(jì)算公式目標(biāo)值①程序文件備注進(jìn)度★概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完成75天《設(shè)計(jì)管理流程》《概念規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)》總設(shè)計(jì)周期為：225天/240天，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整各階段的周期，但總設(shè)計(jì)周期必須保證。★方案+擴(kuò)初周期從概念規(guī)劃備案到擴(kuò)初成果備案完成95天《設(shè)計(jì)管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》★施工圖周期從擴(kuò)初成果備案到施工圖最終成果備案完成55天（多層）70天（高層）《設(shè)計(jì)管理流程》《施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)》成本目標(biāo)成本偏差率結(jié)構(gòu)含鋼量實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》含鋼量：鋼筋kg/m2;景觀造價(jià):元/m2示范區(qū)造價(jià)：元/m2景觀造價(jià)實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》示范區(qū)造價(jià)實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》★設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因②導(dǎo)致的簽證總金額/總包或分包工程合同金額%《設(shè)計(jì)變更管理流程》每項(xiàng)變更導(dǎo)致費(fèi)用增加或減少，為合計(jì)值。人均設(shè)計(jì)管理面積總面積（規(guī)劃x20%+方案x50%+施工圖x30%）/設(shè)計(jì)部總?cè)藬?shù)5萬(wàn)平米/人《設(shè)計(jì)系統(tǒng)組織架構(gòu)》人數(shù)包括經(jīng)理、秘書(shū)和各專業(yè)人員和項(xiàng)目中心建筑師質(zhì)量★節(jié)點(diǎn)聽(tīng)證通過(guò)率論證/策劃/實(shí)施方案集團(tuán)/區(qū)域公司聽(tīng)證100%《項(xiàng)目論證/策劃/實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)管理程序》提交的成果經(jīng)判斷不須召開(kāi)會(huì)議，視為通過(guò)。★設(shè)計(jì)失誤率由設(shè)計(jì)原因②導(dǎo)致的變更總次數(shù)/建筑面積次/萬(wàn)M2《設(shè)計(jì)變更管理流程》每項(xiàng)變更用一張單，便于統(tǒng)計(jì)總次數(shù)。部品定樣率施工圖階段結(jié)束前完成定樣及定板的部品項(xiàng)/部品清單總項(xiàng)數(shù)100%《設(shè)計(jì)管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》部品包含材料、設(shè)備、構(gòu)件三類合理設(shè)計(jì)費(fèi)所有與設(shè)計(jì)有關(guān)的設(shè)計(jì)、咨詢、研究類費(fèi)用支出總和一類50-55元/M2二類35-45元/M2《項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)管理辦法》示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用。目標(biāo)值---已列出的僅為討論值，未列出的尚在調(diào)研中。設(shè)計(jì)原因---按深圳公司《設(shè)計(jì)變更管理流程》的規(guī)定：設(shè)計(jì)類變更原因：A.超成本目標(biāo)

B.設(shè)計(jì)優(yōu)化

C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤

D.設(shè)計(jì)缺漏

E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì)

G.現(xiàn)場(chǎng)條件。其中由A、B、C、D、E中任何一項(xiàng)原因?qū)е碌暮炞C費(fèi)用/變更次數(shù)均做統(tǒng)計(jì)。

作業(yè)

1.你所在的企業(yè)產(chǎn)品策略?研發(fā)策略?2.如何根據(jù)戰(zhàn)略制定公司的管控模式及組織架構(gòu)?(畫(huà)圖說(shuō)明)3.你所在的企業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)組織架構(gòu)?管理模式?五、案例案例1小結(jié):如何構(gòu)建管理體系內(nèi)的合理邏輯五、案例案例2小結(jié):天津金地格林世界項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理策劃與實(shí)踐五、案例案例3小結(jié):萬(wàn)科張貴莊項(xiàng)目總結(jié)謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬(wàn)利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬(wàn)利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬(wàn)利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購(gòu)買(mǎi)你想讓他買(mǎi)的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰(shuí)來(lái)設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來(lái)的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬(wàn)利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺(jué)體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺(jué)附加值體驗(yàn)何來(lái)

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰(shuí)？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤(rùn)目標(biāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)額虧損區(qū)利潤(rùn)區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營(yíng)業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤(rùn)導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營(yíng)業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤(rùn)1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬(wàn)，變動(dòng)成本50%，營(yíng)業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬(wàn)，問(wèn)A餐廳的月?tīng)I(yíng)業(yè)收入：月?tīng)I(yíng)收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬(wàn)測(cè)算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬(wàn)定價(jià)的三重意義2、向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤(rùn)最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開(kāi)始1、評(píng)估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場(chǎng)確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營(yíng)業(yè)額CBACABBACCCAA營(yíng)業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營(yíng)業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過(guò)高有意義的保留無(wú)意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營(yíng)養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無(wú)酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會(huì)記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門(mén)暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評(píng)估價(jià)值、確定等級(jí)在顧客和企業(yè)的來(lái)往過(guò)程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷策略2、相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺(jué)“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生