開發(fā)間接費(fèi)用的會計核算與稅務(wù)處理

開發(fā)間接費(fèi)用的會計核算與稅務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用如何歸集，以及開發(fā)間接費(fèi)用如何分?jǐn)?，不僅直接影響到企業(yè)所得稅的匯算清繳，同時還影響到土地增值稅清算。一、允許稅前扣除的開發(fā)間接費(fèi)用組成內(nèi)容根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！庇纱丝梢?，土地增值稅中的開發(fā)間接費(fèi)用，與當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中“開發(fā)間接費(fèi)用”的組成內(nèi)容是完全一致的。而《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等?！睆耐恋卦鲋刀惻c企業(yè)所得稅各自對開發(fā)間接費(fèi)用的表述來看，土地增值稅中的開發(fā)間接費(fèi)用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費(fèi)，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。雖然土地增值稅開發(fā)費(fèi)用中并未列舉“工程管理費(fèi)”，但在計算土地增值稅時應(yīng)當(dāng)允許扣除；對房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅上應(yīng)分不同情況分別處理：一是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。二是房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。三是房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。借款費(fèi)用是組成開發(fā)期間的一項(xiàng)重要費(fèi)用，但在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度、土地增值稅以及企業(yè)所得稅列舉的“開發(fā)間接費(fèi)用”中均未列舉“借款費(fèi)用”這一項(xiàng)，是否意味著開發(fā)間接費(fèi)用就不包括“借款費(fèi)用”？現(xiàn)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用》規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用（含專門借款和一般借款費(fèi)用），可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化。所稱的“符合資本化條件的資產(chǎn)”是指，“需要經(jīng)過相當(dāng)清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法有四種：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。不同的成本分配方法計算出來的成本可能會有一定差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于每月終了對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，并計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。比如選擇直接成本法分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)用，則某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)，等于本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用×月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本÷月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額。但對借款費(fèi)用分配方法的選擇上，國稅發(fā)[2009]31號文件第三十條明確規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。在土地增值稅上，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條之規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。開發(fā)間接費(fèi)屬于扣除項(xiàng)目之一，也就是說，允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)，