“三舊改造”與房地產(chǎn)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

“三舊改造”與房地產(chǎn)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)廣東國地規(guī)劃科技有限公司“三舊改造”是作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種方式，實(shí)現(xiàn)從“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”向“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”的轉(zhuǎn)變。從而讓城市舊貌換新顏,經(jīng)濟(jì)得發(fā)展,群眾得實(shí)惠。

“三舊改造”一詞來源于廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽(yù)的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。2009年，隨著迎亞運(yùn)整飾工程在廣州火熱開展，廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入轟轟烈烈的開展熱潮。對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發(fā)出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創(chuàng)新開發(fā)模式和運(yùn)營方式,引導(dǎo)社會資金進(jìn)入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗(yàn)。

解讀“三舊改造”的政策1“三舊改造”的進(jìn)展2機(jī)遇和挑戰(zhàn)3政策印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（佛府〔2007〕68號）佛山市國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號）國家轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于改造工作實(shí)施意見（試行）的通知（粵府辦〔2009〕122號）廣東省關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）廣東省印發(fā)加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造補(bǔ)充意見的通知（佛府辦〔2008〕296號）佛山市《深圳城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號）（2009年12月1日起實(shí)施）深圳市廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見（穗府〔2009〕56號）廣州市東莞市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級實(shí)施“三舊”改造土地管理暫行辦法（東常〔2009〕3號）東莞市關(guān)于印發(fā)《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（試行）》的通知（東府〔2009〕144號）東莞市“三舊改造”中土地新政策農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋貑栴}村集體可以自愿申請把集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有。部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有，但辦理征收手續(xù)繁瑣。現(xiàn)在則可以大大簡化手續(xù)、降低辦理成本。業(yè)主自行改造的“三舊”用地允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓作為經(jīng)營性用地（商品房開發(fā)除外），可以補(bǔ)交出讓金，維持原土地使用權(quán)人不變。土地出讓收益處理的問題在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為成本從土地出讓金中支付。有利于調(diào)動社會資金參與“三舊”改造的積極性。相關(guān)補(bǔ)辦手續(xù)及程序問題1987年以前的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，直接確權(quán)。1987年~2007年6月期間的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，補(bǔ)辦征收手續(xù)后確權(quán)。大大簡化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時(shí)間，降低成本，保障原使用者的權(quán)益和調(diào)動其參與改造的積極性，大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)?？梢愿玫卣{(diào)動各方面對改造的積極性。

邊角地、插花地、夾心地的處理問題過去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。邊角地、插花地、夾心地可以整合用于“三舊”改造:面積小于3畝、累計(jì)面積不超過改造地塊面積10%。是國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓；是集體農(nóng)用地的，按批次申辦“農(nóng)轉(zhuǎn)用”或征收手續(xù)，征收手續(xù)與《“三舊”改造方案》一并報(bào)批。

按照粵府78號文等新政策，廣東省在2012年前完成用地手續(xù)審批的，就無須繳交新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在廣東省沒有合法用地手續(xù)的“三舊”用地有90萬畝，其中60萬畝按照原來的規(guī)定，需要繳交新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，這一項(xiàng)可為廣東省地方政府節(jié)省新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)167億元，平均每畝可以節(jié)省費(fèi)用27700元，但造成了國家資源的浪費(fèi)，和資金的大量流失。按照粵府78號文的規(guī)定，對于歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。這樣，從二調(diào)成果來說，一些批而未用的土地原本為耕地的，劃為了建設(shè)用地，如果按照歷史遺留用地來處理的話，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡，將會造成大量的耕地資源流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市批而未用土地還有21800畝，如果都化為歷史遺留用地的話，將會造成大量的耕地資源流失，而建設(shè)用地將會大幅度增加。按照粵府78號文的規(guī)定，按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，40%以招拍掛方式出讓，40%以協(xié)議方式出讓。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，以招拍掛方式出讓可以帶來2571億元的土地出讓收入，以協(xié)議方式出讓可以帶來2142億元的土地出讓金，兩項(xiàng)累計(jì)，可達(dá)4713億元，這些土地出讓收入將為地方政府集體獲得。

土地確權(quán)土地收益分配實(shí)事求是政策扶持資金傾斜政府讓利城市發(fā)展由過去的以增量土地開發(fā)為主，向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，同時(shí)政府鼓勵權(quán)利人自行改造二是突破政策限制，規(guī)定權(quán)利人自行改造的項(xiàng)目可協(xié)議出讓土地明確了更新改造的地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)。把房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各方面的利益都照顧到了，這樣會大大地推動城市舊改的速度。某一方獨(dú)享土地開發(fā)的利益的模式在市場經(jīng)濟(jì)的體制下，顯然已經(jīng)不大行得通，現(xiàn)有政策可以極大地調(diào)動各方面的積極性。政策期限三年，封閉操作，廣東政策的獨(dú)享調(diào)查顯示，廣東共有“三舊”用地面積175萬畝，其中舊城鎮(zhèn)34萬畝、舊廠房81萬畝、舊村莊60萬畝；珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達(dá)到90多萬畝，低效用地挖潛空間很大?！叭f”改造工作已經(jīng)得到了廣東省委省政府和國土資源部領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。廣東省國土資源廳按照省部領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，組織了廣州、深圳、佛山、東莞等市開展“三舊”改造專題試點(diǎn)工作，去年以來累計(jì)完成“三舊”改造面積4萬畝，取得了階段性成果。廣東省各地2010年“三舊”改造計(jì)劃將在3月底前完成上報(bào)省國土資源廳，6月30日前各地要完成上圖建檔工作

實(shí)踐進(jìn)展實(shí)踐進(jìn)展

共啟動“三舊”改造項(xiàng)目691個(gè)，已完成改造項(xiàng)目140個(gè)，其中，完成舊廠房改造項(xiàng)目121個(gè)，舊村居項(xiàng)目6個(gè)，舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目13個(gè)。已經(jīng)完成或正在改造的3萬畝“三舊”用地、建筑面積由原來的1600萬平方米，增加到4000萬平方米，增加了150%；在改善空間環(huán)境方面，佛山市“三舊”用地改造后的建筑密度由60%下降到35%；促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌方面，佛山改造后村集體收入增加了200%，就業(yè)人數(shù)增加了200%。佛山

遠(yuǎn)期目標(biāo)：力爭用10年時(shí)間基本完成全市“三舊”改造。

中期任務(wù)：用3至5年左右時(shí)間基本完成位于城市重點(diǎn)功能區(qū)的舊城成片重建改造工作，基本完成楊箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52條“城中村”的全面改造任務(wù)。

近期計(jì)劃：在今年亞運(yùn)會召開前完成琶洲、獵德、冼村、林和村、楊箕村、小新塘、棠下村、蕭崗村、三元里村等9個(gè)“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、蕭崗等村正在完善相關(guān)的改造方案，而其余一些村已有一些開始啟動。啟動20個(gè)舊城片區(qū)整治改造、開展30個(gè)舊廠改造、盤活土地5平方公里。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)改造規(guī)模將拆建房屋1000萬平方米，拉動投資1000億元。

廣州的“三舊”改造，將為廣州新增高達(dá)353平方公里的建設(shè)用地，相當(dāng)于目前市中心面積的1/10，相當(dāng)于未來10年新增建設(shè)用地2.4倍。其中，整體拆除重建的舊城區(qū)、舊工廠、舊村用地約5.53平方公里，局部拆除更新改造的舊城區(qū)以及功能置換的舊工廠用地約3.73平方公里。規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在2.0以內(nèi)。

廣州深圳市已經(jīng)列入改造計(jì)劃的各類拆除重建項(xiàng)目共計(jì)200項(xiàng)，其中城中村全面改造項(xiàng)目137項(xiàng)，舊城改造項(xiàng)目32項(xiàng)，工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目31項(xiàng)，計(jì)劃改造用地面積16.5平方公里。目前，已批準(zhǔn)各類改造專項(xiàng)規(guī)劃58項(xiàng)。規(guī)劃已獲批準(zhǔn)的25個(gè)改造項(xiàng)目將在近期進(jìn)入實(shí)施階段，將可提供200多萬平方米住宅。

3月5日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案，89個(gè)城市更新單元獲公示，涉及面積達(dá)6.8平方公里。深圳

2009年9月起，東莞市的“三舊”改造從部分試點(diǎn)轉(zhuǎn)向在全市全面實(shí)施；12月，東莞市政府相繼出臺推進(jìn)“三舊”改造的政策配套實(shí)施辦法，并確定2010年要啟動改造3萬畝“三舊”用地目標(biāo)。東莞機(jī)遇擴(kuò)大房地產(chǎn)的供給需求，為房地產(chǎn)業(yè)帶來強(qiáng)勁動力和發(fā)展后勁1政府扶持，資金傾斜，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“快車道”2提升房地產(chǎn)社會地位和社會價(jià)值的重要契機(jī)3加速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展4挑戰(zhàn)市場格局及行業(yè)格局重新生成。由于城區(qū)的用地日益匱乏，房地產(chǎn)的主力供應(yīng)市場逐漸向郊區(qū)偏移?！叭f改造”規(guī)劃所確定的范圍主要分布在中心城區(qū)，扭轉(zhuǎn)“市區(qū)份額下降、郊區(qū)上升”的發(fā)展態(tài)勢。1監(jiān)管問題：要實(shí)行程序的公開、公平、公正，通過接受社會公眾、新聞媒體的監(jiān)督，來保證資金到位、按照規(guī)劃改造以及不會出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。2時(shí)機(jī)問題：在改造過程中存在一個(gè)最佳時(shí)點(diǎn)選擇的問題。3房價(jià)問題：市場的供應(yīng)將大大增加，但因?yàn)槭忻裥枨笸瑫r(shí)被激活,供求趨向平衡,不會對價(jià)格造成抑制，因此“供過于求、價(jià)格受抑”還為時(shí)過早。究其原因,一是開發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競爭力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價(jià)格“洼地”也將被清除出去，這必然反映到房價(jià)的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價(jià)上予以體現(xiàn)。4借機(jī)囤地問題：這個(gè)主要是針對在二、三線城市而言。因?yàn)橐痪€城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺，各開發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度。但是對于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時(shí)，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價(jià)速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。5開發(fā)強(qiáng)度問題：這個(gè)問題主要表現(xiàn)在容積率方面，現(xiàn)有政策沒有對容積率進(jìn)行明確規(guī)定，這樣容易造成政府與開發(fā)商之間的博弈。6對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例問題：在出讓土地的時(shí)候，都會對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例有所規(guī)定。而在現(xiàn)有的三舊改造政策中，并未對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例問題有所規(guī)定，開發(fā)商出于利潤空間的考慮，必然容易將開發(fā)的地塊用于高檔住宅的建設(shè)。7違法搶建問題：在三舊改造的過程中可能會引發(fā)被改造對象的搶建行為。一方面自然是搶建者的目的是為了博取更多的經(jīng)濟(jì)利益。也就是說，這些違章建筑搶建成功之后，搶建者就將其當(dāng)作與政府討價(jià)還價(jià)的籌碼。另一方面，則與相關(guān)政策的宣傳不到位和政府機(jī)關(guān)的約束力度不夠有很大關(guān)系。搶建違建有什么樣的后果？三舊改造會給原村民帶來什么樣的便利與好處？89避免產(chǎn)生“新三舊”的問題：在解決問題的時(shí)候，我們不能遵循“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的行為模式。如果不能及時(shí)從根本上消除導(dǎo)致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會演變成明天的“三舊”，城市發(fā)展就會陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環(huán)。ThankYou!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗(yàn)何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費(fèi)用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點(diǎn)變動費(fèi)用總費(fèi)用營業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價(jià)的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評估價(jià)值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時(shí)間原材料生長原材料獲得制作耗時(shí)美味時(shí)間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？7、食材的來源？8、有何獨(dú)特的體驗(yàn)？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的選擇與合作2核心價(jià)值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設(shè)計(jì)師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個(gè)層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質(zhì)是靜物拍攝最根本的原則是對你的店鋪產(chǎn)生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對菜單設(shè)計(jì)師的要求對餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預(yù)見性善于溝通對平面設(shè)計(jì)師的要求熟練掌握各類設(shè)計(jì)軟件Photoshop,Ind