林權(quán)資產(chǎn)評(píng)價(jià)評(píng)估報(bào)告書

PAGE林權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書北林標(biāo)準(zhǔn)評(píng)報(bào)字[2011]第001號(hào)評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司—江西分公司報(bào)告提出時(shí)期：二零一一年十一月十二日目錄●評(píng)估報(bào)告書摘要………………1●評(píng)估報(bào)告書正文………………3TOC\o"1-3"\h\z一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介 1二、評(píng)估目的 2三、評(píng)估范圍及對(duì)象 2四、評(píng)估基準(zhǔn)日 2五、評(píng)估原則 2六、評(píng)估依據(jù) 3七、評(píng)估方法及公式 3八、評(píng)估過程 5九、評(píng)估結(jié)論 7十、重要事項(xiàng)說明 8十一、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響 9十二、評(píng)估報(bào)告的法律效力、使用范圍與有效期 10十三、評(píng)估報(bào)告提出日期 10十四、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員 11●備查文件委估林權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要一.委托方與資產(chǎn)占有方委托方：何德龍身份證號(hào)：360153465485665452資產(chǎn)占有方：何德龍身份證號(hào)：360153465485665452二、評(píng)估目的：為資產(chǎn)占有方擬向委托方申請(qǐng)貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估范圍和對(duì)象評(píng)估范圍和對(duì)象由委托方申報(bào)確認(rèn)，具體為：資產(chǎn)占有方位于江西省信豐縣油山鎮(zhèn)黃坑村油山林場一小快林分總面積為178.5畝林地。四、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年11月7日五、評(píng)估原則客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則。六、評(píng)估方法評(píng)估人員在本次評(píng)估中根據(jù)評(píng)估的目的結(jié)合資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況采用收獲現(xiàn)值法。七、評(píng)估結(jié)論委托評(píng)估江西省信豐縣油山鎮(zhèn)黃坑村油山林場林權(quán)約178.5畝評(píng)估價(jià)值為561363.1923萬元（大寫：人民幣伍拾陸萬壹仟叁佰陸拾叁圓壹角玖分整）。北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司—江西省分公司中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：涂志朋中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：周曉梅報(bào)告提交日期：2011年11月12日第18頁委估林權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書川標(biāo)準(zhǔn)資評(píng)報(bào)字[2010]第02號(hào)（委托方）：何德龍北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司—江西分公司接受何德龍委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)貴方擬與馮貴旺投資貸款合作事宜申報(bào)確認(rèn)的、資產(chǎn)占有方江西省林業(yè)科技實(shí)驗(yàn)林場林權(quán)約178.5畝進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估涉及的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日2011年11月7日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行了分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見?，F(xiàn)將評(píng)估情況及評(píng)估測算結(jié)果報(bào)告如下：（一）委托方：何德龍，企業(yè)注冊(cè)號(hào)：455222412397462（二）資產(chǎn)占有方：何德龍二、評(píng)估目的為委托方擬向資產(chǎn)占有方提供投資貸款合作事宜，提供委托方申報(bào)的、資產(chǎn)占有方何德龍擁有的江西省信豐縣油山鎮(zhèn)黃坑村油山林場101小班林分林權(quán)約178.5畝的林權(quán)資產(chǎn)價(jià)值。三、評(píng)估范圍及對(duì)象評(píng)估范圍和對(duì)象由委托方申報(bào)確認(rèn)，具體為：資產(chǎn)占有方何德龍江西省信豐縣油山鎮(zhèn)黃坑村油山林場101小班一小片森林林權(quán)約178.5畝。上述資產(chǎn)范圍與委托方申報(bào)確認(rèn)的范圍一致。本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)雙方協(xié)商確定為2011年11月7日。選定該基準(zhǔn)日主要是考慮該基準(zhǔn)日與現(xiàn)場勘測日一致，有利于委托方評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)。評(píng)估中對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。本評(píng)估基準(zhǔn)日的有效價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是以評(píng)估對(duì)象不改變用途為前提，目前狀況下用于特定評(píng)估目的于評(píng)估基準(zhǔn)日的用于投資合作的資產(chǎn)的剩余價(jià)值。遵循客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的工作原則，以國家對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)的實(shí)際狀況為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)不改變用途為前提，遵循利益主體變動(dòng)原則、合法原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則、公開市場原則、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則等操作性原則。（一）行為依據(jù)1、委托方委托道縣林業(yè)局進(jìn)行評(píng)估委托（二）法規(guī)依據(jù)1、國務(wù)院1991年91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號(hào)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；3、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知；4、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》。（三）產(chǎn)權(quán)證明文件1張林權(quán)證1張（四）取價(jià)依據(jù)1.委托方提供的委估資產(chǎn)市場價(jià)格；2.評(píng)估人員市場調(diào)查所取得的成果資料。本次評(píng)估的方法，考慮委托方的評(píng)估目的和資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況，按照財(cái)政部（1999）91號(hào)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式通知的要求，根據(jù)要求中各種方法的運(yùn)用及適用性、可操作性結(jié)合具體資產(chǎn)狀況，本次評(píng)估采用進(jìn)行測算。（一）地理位置和交通：江西省信豐縣油山鎮(zhèn)黃坑村油山林場（二）自然環(huán)境條件：濕潤地帶2.土壤：黃色和紅色；3.氣候：亞熱帶氣候；4.動(dòng)植物資源：灌木和喬木的綜合森林資源。評(píng)估計(jì)算公式式中—林木資產(chǎn)評(píng)估值；K—林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；；；n—林分年齡；P—投資收益率；2、銷售量的確定評(píng)估人員確定委估林木按抽樣畝平均乘以林權(quán)面積再乘以成材率，確定總的成材量（銷售量）為1011.632立方米。3、銷售價(jià)格根據(jù)委估方、資產(chǎn)占有方提供的實(shí)際銷售價(jià)格、評(píng)估人員市場搜集的銷售價(jià)格，考慮委估林木材徑大小不一，確定銷售價(jià)格杉樹為850元／立方米；松樹為800元／立方米闊葉樹為700元／立方米。4、木材經(jīng)營成本項(xiàng)目單價(jià)（每立方）金額采運(yùn)成本132109961.28銷售費(fèi)用銷售收入的25%337423.5765稅金——47900.09035第一次間伐采運(yùn)成本——50275.68025第一次間伐銷售費(fèi)用——78317.72228第一次間伐稅費(fèi)——12421.14248第二次間伐采運(yùn)成本——52669.76027第二次間伐銷售費(fèi)用——94266.90048第二次間伐稅費(fèi)——14537.65186主伐成本合計(jì)——495284.9第一次間伐成本合計(jì)——141014.5第二次間伐成本合計(jì)——161474.35、木材經(jīng)營合理利潤根據(jù)委估林木資產(chǎn)的種類及周邊交通、市場需求等因素，確定委估資產(chǎn)合理利潤為15%。6、林木資源的再生價(jià)值委估林木屬人工經(jīng)濟(jì)林，具有可再生性。該林權(quán)土地屬于國有林該林權(quán)土地租賃沒有終止日期。（一）接受委托道縣林業(yè)局在委托方提出評(píng)估要約后，即與委托方與資產(chǎn)占有方就評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估范圍及對(duì)象等事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)討論、分析和確認(rèn)，并正式簽署了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。（二）組成評(píng)估小組、制定工作方案我公司成立了由相關(guān)專業(yè)人員組成的評(píng)估小組，對(duì)評(píng)估工作程序、方案和分工進(jìn)行了認(rèn)真安排。評(píng)估小組由周曉梅（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師）、涂志朋、堯芳、周翩（涂志朋評(píng)估項(xiàng)目復(fù)核人、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師）、等人組成。（三）資產(chǎn)清查核對(duì)評(píng)估人員與委托方與資產(chǎn)占有方有關(guān)人員交流與咨詢，提請(qǐng)準(zhǔn)備相關(guān)資料等。按照約定事項(xiàng)，委托方及資產(chǎn)占有方有關(guān)人員一起到現(xiàn)場對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行了勘察、鑒定、確認(rèn)、記錄，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行甄別，對(duì)評(píng)估對(duì)象實(shí)際狀態(tài)進(jìn)行了估計(jì)與鑒定。（四）評(píng)定估算評(píng)估工作從2011年11月7日開始至2011年11月13日止。評(píng)估人員與委托方有關(guān)人員交流與咨詢，對(duì)收集數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、計(jì)算、匯總，按照評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況所選擇的評(píng)估方法，對(duì)申報(bào)確認(rèn)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了測算，并于2011年11月9日分別得出了初步計(jì)算結(jié)果，形成了清查評(píng)估工作的簡要說明。（五）評(píng)估復(fù)核、匯總評(píng)估小組復(fù)核人會(huì)同各評(píng)估人員對(duì)初步結(jié)果進(jìn)行了復(fù)核，對(duì)個(gè)別數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)評(píng)估結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行了分項(xiàng)匯總。（六）對(duì)評(píng)估結(jié)果向委托方征求意見，出具正式報(bào)告在上述基礎(chǔ)上評(píng)估小組完成了評(píng)估分析說明和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的初步撰寫工作，于2011年11月12日我們向委托方通報(bào)評(píng)估結(jié)果征求意見，對(duì)收到的反饋意見進(jìn)行核實(shí)并進(jìn)一步收集資料，對(duì)個(gè)別數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整。于2011年11月13日我們向委托方出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。（一）評(píng)估測算結(jié)果：委托評(píng)估資產(chǎn)占有方何德龍江西省信豐縣油山鎮(zhèn)黃坑村油山林場101小班一小片森林林權(quán)約178.5畝涉及與林權(quán)評(píng)估價(jià)值561363.1923萬元（大寫：人民幣伍拾陸萬壹仟叁佰陸拾叁圓壹角玖分整）。（二）評(píng)估結(jié)論成立的條件1、由于評(píng)估人員的評(píng)估工作是在查驗(yàn)委托方提供的相關(guān)資料基礎(chǔ)上進(jìn)行的，故本評(píng)估設(shè)定：委托方提供的相關(guān)資料真實(shí)、準(zhǔn)確無誤，不存在任何錯(cuò)誤和產(chǎn)權(quán)糾紛。2、本評(píng)估設(shè)定：委托評(píng)估資產(chǎn)是在現(xiàn)有用途不變且不改變或降低使用功能為前提，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為所列明的評(píng)估目的而提出的價(jià)值參考意見。3、本評(píng)估報(bào)告的使用僅限于評(píng)估目的，僅為委托方實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的而作，用于其他目的無效。4、本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮委托方實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的時(shí)可能發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)和法律方面所受的約束。5、本次評(píng)估根據(jù)評(píng)估目的，未考慮評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、市場價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策或社會(huì)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化等對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。6、委托方和其他有關(guān)人員提供的資料是本評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)，并對(duì)這些資料的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。7、本次評(píng)估，我們未考慮委托評(píng)估資產(chǎn)可能存在的其他未定訴訟、未決事項(xiàng)等可能欠付的款項(xiàng)及應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用等對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響和任何限制。8、本評(píng)估結(jié)論是本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的職業(yè)水平、能力以及對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)認(rèn)識(shí)深度的影響。9、本評(píng)估結(jié)論是在評(píng)估結(jié)論成立條件下，我公司對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算，發(fā)表的專業(yè)意見，供委托方參考。提請(qǐng)報(bào)告使用者注意以上結(jié)論成立的條件。由于委評(píng)林權(quán)流動(dòng)性強(qiáng)，加之易受自然或人為破壞而造成毀損。木材蓄積量抽樣由委估方實(shí)施，我方僅進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，因此木材蓄積量的確認(rèn)數(shù)以委估方抽樣確認(rèn)數(shù)為準(zhǔn)。請(qǐng)報(bào)告使用方在使用本報(bào)告時(shí)，對(duì)委估資產(chǎn)逐一核實(shí)。如因上述原因造成的數(shù)量不一致，我公司不承擔(dān)責(zé)任。委托方未提供林權(quán)證，我公司也不對(duì)林權(quán)產(chǎn)權(quán)發(fā)表任何意見。本評(píng)估公司及參加本次資產(chǎn)評(píng)估的工作人員與委托方及資產(chǎn)占有方之間無任何利害關(guān)系，不受其利益的影響。本評(píng)估報(bào)告中與被評(píng)估資產(chǎn)有關(guān)的資料由委托方提供，委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。上述評(píng)估結(jié)果中的評(píng)估價(jià)值，是建立在委托方提供的資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)及其他有關(guān)資料客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的基礎(chǔ)上，評(píng)估師進(jìn)行分析、測算，用于特定評(píng)估目的的專業(yè)意見。如上述資料中存在重大虛假或隱瞞事實(shí)真相行為或評(píng)估目的發(fā)生變化本評(píng)估結(jié)果無效，我公司對(duì)由此引起的相關(guān)后果不承擔(dān)責(zé)任。本次評(píng)估設(shè)定：評(píng)估對(duì)象現(xiàn)有用途不變且不改變或降低使用功能，至評(píng)估基準(zhǔn)日委托評(píng)估資產(chǎn)不存在所有權(quán)糾紛且未設(shè)置抵押權(quán)、租賃權(quán)、擔(dān)保權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利限制。在評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日后報(bào)告有效期內(nèi)，若出現(xiàn)影響委托評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的重大期后事項(xiàng)包括國家和地方的法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)、利率的變動(dòng)、資產(chǎn)市場價(jià)值的巨大波動(dòng)等將影響評(píng)估結(jié)論。從評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告報(bào)出日，未發(fā)現(xiàn)有可能影響評(píng)估值的其他重大期后事項(xiàng)。在評(píng)估基準(zhǔn)日至本評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)，如發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值，若資產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整方法簡單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。本評(píng)估報(bào)告系本評(píng)估公司評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象在報(bào)告所述前提和假設(shè)條件下對(duì)應(yīng)特定目的于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值專業(yè)分析意見和結(jié)論。本報(bào)告評(píng)估結(jié)論僅供委托方為本報(bào)告所列評(píng)估目的使用和送交有關(guān)部門審查使用，若委托方不當(dāng)使用本評(píng)估報(bào)告，評(píng)估人員不負(fù)任何法律責(zé)任。本評(píng)估報(bào)告包含備查文件，該備查文件亦構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等的法律效力。依據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估管理的有關(guān)法規(guī)規(guī)定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2011年11月13日起計(jì)算，至2012年11月13日止。本評(píng)估報(bào)告提交日期為2011年11月13日。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司—江西分公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師周曉梅項(xiàng)目復(fù)核人：中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師涂志朋備查文件委托方身份證復(fù)印件；復(fù)印件。資產(chǎn)評(píng)估說明江西信豐油山林場用材林生長情況經(jīng)營調(diào)查資產(chǎn)評(píng)估說明一、關(guān)于本次資產(chǎn)評(píng)估說明使用范圍的聲明本評(píng)估說明僅供財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司—江西分公司二零零×年三月十八日二、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明（一）委托方與資產(chǎn)占有方概況（詳見評(píng)估報(bào)告正文第二項(xiàng)）（二）關(guān)于評(píng)估目的的說明（詳見評(píng)估報(bào)告正文第三項(xiàng)）（三）關(guān)于評(píng)估范圍的說明（詳見評(píng)估報(bào)告正文第四項(xiàng)）（四）關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說明（詳見評(píng)估報(bào)告正文第六項(xiàng)）（五）資產(chǎn)調(diào)查事項(xiàng)的說明（略）（六）可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)說明納入本次資產(chǎn)評(píng)估范圍的評(píng)估對(duì)象權(quán)屬清楚、界限明確、無糾紛，沒有抵押、質(zhì)押及擔(dān)保等影響評(píng)估結(jié)果的重大事項(xiàng)。委托方：何德龍資產(chǎn)占有方：何德龍法定代表人：何德龍法定代表人：何德龍日期：二零一一年十一月六日日期：二零一一年十一月六日三、資源資產(chǎn)調(diào)查、核實(shí)情況說明（一）資源資產(chǎn)調(diào)查組織與準(zhǔn)備1、技術(shù)方案設(shè)計(jì)針對(duì)用材林林木的分布特點(diǎn)、本次評(píng)估目的及委托方、資產(chǎn)占有方意見，由我公司注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及聘請(qǐng)林業(yè)調(diào)查專家、農(nóng)藝專家組成的評(píng)估項(xiàng)目組，依據(jù)委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料，經(jīng)過認(rèn)真研究分析后，確定本次資源調(diào)查技術(shù)方案。2、調(diào)查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(1)、《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定》(林資發(fā)[2003]61號(hào))；(2)、《××省森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查操作細(xì)則》(×林政[2004]254號(hào))。3、技術(shù)精度本次資源調(diào)查采用全面調(diào)查法，調(diào)查級(jí)別為三類調(diào)查，各調(diào)查因子調(diào)查精度不低于95%。4、調(diào)查工具Q3手持式GIS采集器(中海達(dá)測繪，亞米級(jí)精度)、測繩、皮尺、卡尺、布魯萊斯測高器等；5、使用圖件委托方提供委估地塊《地形圖》(1:10000)與《××市××鎮(zhèn)林相圖》。（二）資源資產(chǎn)調(diào)查過程我公司評(píng)估項(xiàng)目組在委托方(江西省信豐縣油山林場)、資產(chǎn)占有方(江西省信豐縣油山林場)、森林調(diào)查技術(shù)員的協(xié)助下，于2011年11月7日～13日期間，對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了全面調(diào)查。每一分項(xiàng)林木調(diào)查結(jié)果，在調(diào)查完成當(dāng)天，經(jīng)過我公司評(píng)估人員整理后，由委托方和資產(chǎn)占有方代表進(jìn)行了簽字確認(rèn)。（三）主要調(diào)查方法1、面積調(diào)查方法用委托方提供的《地形圖》(1:10000)為工作手圖，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，根據(jù)不同的地類、權(quán)屬、行政界線、優(yōu)勢樹種等進(jìn)行現(xiàn)地勾繪(測量)小班界線，并采用Q3手持式GIS采集器繞測、定位落圖。根據(jù)外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，用AutoCAD、MapInfo等系統(tǒng)軟件求算各小班面積。面積以hm2為單位，取小數(shù)點(diǎn)后4位。2、經(jīng)濟(jì)林苗木株數(shù)、地徑、苗高調(diào)查方法取林木生長狀況有代表性的地塊，在該地段設(shè)置面積為20×30m的標(biāo)準(zhǔn)樣地(對(duì)坡度超過5°的樣地，進(jìn)行了羅盤改平修正)，進(jìn)行每木檢尺，實(shí)測樣地面積不少于該林種林木小班面積的10%。3、其他調(diào)查方法(略)（四）資產(chǎn)調(diào)查結(jié)論經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查，本次評(píng)估范圍占地總面積178.5畝，具體分布如下：平均每畝的蓄積量8.668654總的蓄積量(m3)1625.373木材的出材量(m3)1011.632林地的評(píng)估值=總的評(píng)估值=林木價(jià)值+林地的評(píng)估值=467613.1923+93750=561363.1923元以上調(diào)查結(jié)論，均得到了委托方和資產(chǎn)占有的認(rèn)可。四、評(píng)估依據(jù)的說明（詳見評(píng)估說明）五、評(píng)估技術(shù)說明（一）評(píng)估過程本次評(píng)估的目的是工程項(xiàng)目征占用地對(duì)資產(chǎn)占有方進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償，故我們的評(píng)估方案是根據(jù)工程占地拆遷補(bǔ)償及有關(guān)規(guī)定制定的。（1）查驗(yàn)委估資產(chǎn)權(quán)屬文件。（2）請(qǐng)資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)清單，本公司評(píng)估人員和農(nóng)藝專家對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行全面調(diào)查。（3）收集評(píng)估所需資料，由于委估資產(chǎn)品種多數(shù)量大，且有些品種為國外優(yōu)良品種，在審核報(bào)關(guān)資料的同時(shí)，還外聘了果樹、植物專家，對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行鑒定；與此同時(shí)收集果品及苗木各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行市場詢價(jià)。另外，評(píng)估人員通過相關(guān)渠道，對(duì)當(dāng)?shù)毓こ滩疬w征占地執(zhí)行的地方性法規(guī)、規(guī)定進(jìn)行了收集與整理，對(duì)各項(xiàng)法規(guī)的執(zhí)行范圍、有效性等與發(fā)文部門進(jìn)行了核實(shí)與確認(rèn)。（4）確定計(jì)算方法，根據(jù)委估資產(chǎn)特點(diǎn)確定采用不同方法進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。（二）評(píng)估方法本次評(píng)估方法是根據(jù)××市人民政府××號(hào)令關(guān)于《××市森林資源保護(hù)管理?xiàng)l例》對(duì)工程占地補(bǔ)償辦法，結(jié)合2,100畝地塊上各經(jīng)濟(jì)林種類、生長發(fā)育現(xiàn)狀，近年來產(chǎn)果情況，通過市場調(diào)查，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法進(jìn)行的。1、對(duì)處于中林齡用材林按如下方法計(jì)算評(píng)估結(jié)果，計(jì)算公式為：收獲現(xiàn)值法式中—林木資產(chǎn)評(píng)估值；K—林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；；；n—林分年齡；P—投資收益率；K=現(xiàn)實(shí)林分的樹高/參照林分平均樹高=11.84/13=0.91銷售收入=[2.05195*850*（1+15%）+5.347510443*800*（1+15%）+0.33898*700*（1+15%）]*187.5=1349694.306元采伐成本=（2.05195+2.05195+0.33898）*187.5*（3+6+93+15+15）=109961.28銷售費(fèi)用=1349694.306*（10%+10%+5%）=337423.5765稅費(fèi)=1349694.306*3%*（1%+3%）+1349694.306*3%+833.04*（3+2.45+1.5）=47900.09035純收入=1349694.306-109961.28-337423.5765-47900.09035=854409.3592Da(銷售收入)=[2.05195*（1+5%）+5.347510443*（1+5%）+0.33898*（1+5%）]*187.5*700*(1+3.5%*5)*25%=313270.8891元間伐：采伐成本=[2.05195*（1+5%）+5.347510443*（1+5%）+0.33898*（1+5%）]*187.5*25%*（3+6+93+15+15）=50275.68025元銷售費(fèi)用=313270.8891*（10%+10%+5%）=78317.72228元稅費(fèi)=313270.8891*3%*（1%+3%）+313270.8891*3%+380.8763656*（3+2.45+1.5）=12421.14248元Da（純收入）=313270.8891-50275.68025-78317.72228-12421.14248=172256.3441元Db=[2.05195*(1+10%)+5.347510443*(1+10%)+0.33898*(1+10%)]*187.5*700*(1+3.5*10)*25%=377067.6019元間伐：采伐成本=[2.05195*(1+10%)+5.347510443*(1+10%)+0.33898*(1+10%)]*187.5*25%*（3+6+93+15+15）=52669.76027元銷售收入=377067.6019*（10%+10%+5%）=94266.90048元稅收=377067.6019*3%*（1%+3%）+377067.6019*3%+399.0133353*（3+2.45+1.5）=14537.65186元Db（純收入）=377067.6019-52669.76027-94266.90048-14537.65186=215593.2893Ci=(6+18)*187.5=4500元P=8%林地的評(píng)估值=總的評(píng)估值=林木價(jià)值+林地的評(píng)估值=467613.1923+93750=561363.1923元（三）取價(jià)方法伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)：林場實(shí)際設(shè)計(jì)費(fèi)為3元/m3，以實(shí)際數(shù)3元/m3為評(píng)估數(shù)；檢尺費(fèi)：按實(shí)際檢尺費(fèi)6元/m3;直接采伐工資95元/m3；道路維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：15元/m3；短途運(yùn)輸成本：15元/m3；銷售費(fèi)用：根據(jù)現(xiàn)行銷售行情，客觀合理的銷售費(fèi)用一般為銷售價(jià)的10%~15%，基于謹(jǐn)慎性原則，本次估價(jià)取10%；管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售價(jià)的10%；不可預(yù)見費(fèi)：銷售價(jià)的5%。稅費(fèi)及規(guī)費(fèi)育林基金：72元/m3；森林植物檢疫費(fèi)：2元/m3；營業(yè)稅：銷售額的3%；城建稅：按營業(yè)稅額的1%征收；教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅額的3%征收；預(yù)征所得稅：銷售額的3%；工商費(fèi)：3元/m3；勞務(wù)稅：2.45元/m3；出省放行費(fèi)：1.5/m3.(五)產(chǎn)量確認(rèn)方法評(píng)估使用的每畝平均產(chǎn)量是參照委估資產(chǎn)周邊相同或相類似經(jīng)濟(jì)林平均出材量，由我公司評(píng)估專家及外聘農(nóng)藝專家現(xiàn)場勘查，再結(jié)合我公司掌握的該地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)用材林產(chǎn)量數(shù)據(jù)，對(duì)各種果品每畝平均出材量進(jìn)行估算得出的。六、評(píng)估結(jié)論及其分析（一）評(píng)估結(jié)果（見評(píng)估明細(xì)表）（二）評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)1、在本次評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2、在本次評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。（三）評(píng)估結(jié)論的效力、評(píng)估報(bào)告使用與限制說明、有效期見評(píng)估說明注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：涂志朋二零一一年十一月十三日目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目的意義和必要性 11.1項(xiàng)目名稱及承辦單位 11.2項(xiàng)目編制的依據(jù) 11.3肺寧系列產(chǎn)品的國內(nèi)外現(xiàn)狀 21.4產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 31.5項(xiàng)目的市場分析 4第二章項(xiàng)目前期的技術(shù)基礎(chǔ) 82.1成果來源及知識(shí)產(chǎn)權(quán)情況，已完成的研發(fā)工作 82.3產(chǎn)品臨床試驗(yàn)的安全性和有效性 8第三章建設(shè)方案 233.1建設(shè)規(guī)模 233.2建設(shè)內(nèi)容 233.3產(chǎn)品工藝技術(shù) 233.5產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 293.6土建工程 373.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 39第四章建設(shè)內(nèi)容、地點(diǎn) 414.1建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 414.2建設(shè)地點(diǎn) 414.3外部配套情況 44第五章環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能 465.1環(huán)境保護(hù) 465.2消防 495.3節(jié)能 50第六章原材料供應(yīng)及外部配套條件落實(shí)情況 526.1主要原輔材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo) 526.2公用工程 54第七章建設(shè)工期和進(jìn)度安排 567.1建設(shè)工期和進(jìn)度安排 567.2建設(shè)期管理 56第八章項(xiàng)目承擔(dān)單位或項(xiàng)目法人所有制性質(zhì)及概況 57HYPERLINK\l