論中國城市化進程與房價走勢畢業(yè)論文

上海理工大學畢業(yè)設計（論文）本科畢業(yè)論文論中國城市化進程和房價走勢姓名學院專業(yè)指導教師完成日期

XX大學全日制本科生畢業(yè)設計（論文）承諾書本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設計（論文）論城市化進程與房價走勢是在導師的指導下，嚴格按照學校和學院的有關規(guī)定由本人獨立完成。文中所引用的觀點和參考資料均已標注并加以注釋。論文研究過程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關數(shù)據(jù)等行為。如若出現(xiàn)任何侵犯他人知識產(chǎn)權等問題，本人愿意承擔相關法律責任。承諾人（簽名）：日期：年月日

在論城市化進程和房價走勢摘要過去30多年來，中國經(jīng)濟的巨大成功都與方興未艾的城市化浪潮息息相關。展望未來10-20年，中國將有近10億人口居住在城市。一方面，這種巨大的城市化空間都將孕育新的機會，并將成為未來中國長期增長與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的宏大主題；然而，另一方面，我們應該看到，未來中國的城市化進程不可避免的遇到諸如房價攀升不止，資源稀缺，政策不到位等這樣那樣的問題。因此，解決一個13億人口大國的城市化問題是一項巨大的挑戰(zhàn)。如何能將城市化問題與其他相關因素有機結合，井井有條的發(fā)展成為了我國急需要解決的問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國的重要產(chǎn)業(yè)之一，在我國的經(jīng)濟發(fā)展和城市化的進程中扮演著極其重要的角色。我國房地產(chǎn)業(yè)起步于改革開放后,時至今日我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的必要產(chǎn)業(yè)支柱。但是近幾年,房地產(chǎn)市場存在著地價、房價持續(xù)上漲,市場供求結構失調(diào),租售比懸殊,交易信息不對稱,土地市場不規(guī)范、征費過重的問題。若不解決這些問題，城市化進程也會因為房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展而受到阻礙，我國的經(jīng)濟發(fā)展也會受到極大的限制。為此,應加大住房供應量,優(yōu)化土地資源配置,改革我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,加大金融監(jiān)管力度和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)本論文以城市化進程中我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化作為切入點，以小見大，借鑒觀察美國、韓國、日本、新加坡等國家對于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理控制。論文研究了我國城市化發(fā)展的進程中的諸多因素與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系，試圖解決城市化進程與房地產(chǎn)之間的矛盾。從人口因素出發(fā)，研究了人口流動與人口結構對于房地產(chǎn)的影響，繼而引出限購令和戶籍政策的局限性。從政策因素出發(fā)，研究了國家的住房政策和經(jīng)濟政策，從而看出政府對于城市化與房地產(chǎn)方面的態(tài)度，分析了今后可能的趨勢。從資源出發(fā)，強調(diào)了土地資源，旅游資源等對于城市化進程和房地產(chǎn)的重要性，為了今后的發(fā)展提出建議。在論文的末兩章，作者提出了建議并對中國城市化進程與房地產(chǎn)行業(yè)進行了展望，得出了未來城市化進程和房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)定的結論，并且為今后可能產(chǎn)生的問題提出了猜測和建議。關鍵詞：城市化，房價，人口，政策，資源TheoryinChinaurbanizationandurbanestatedevelopmentresearchAbstractOverthepast30years,China'seconomywiththeenormoussuccessoftheurbanizationwaveiscloselylinked.BeginningLookingtothefuture10-20years,Chinawillhavenearly10millionpeoplelivinginthecity.Ontheonehand,thishugeurbanizationSpaceswillcreatenewopportunitiesinChina,andwillbecomethefuturelong-termgrowthandtheeconomictransformationofthegrandtheme;However,ontheotherhand,weshouldseefutureChinaurbanizationprocessinevitablyencountersuchashousepricesclimbedmorethan,resourcesarescarce,thepolicydoesnotreachthedesignatedposition,etcsuchproblems.Therefore,solvea1.3billionpopulationurbanizationproblemisahugechallenge.Howcanyouchangeurbanizedquestionandotherrelatedfactors,thedevelopmentoforganiccombinationinordertobecomeurgentlyneededtosolvetheproblems.RealestateindustryisoneoftheimportantindustryinChina,intheeconomicdevelopmentofourcountryandtheadvancementofurbanizationplaysanextremelyimportantrole.RealestateindustryinChinastartedinafterreformandopening-up,todayourrealestatedevelopmentofnationaleconomyhasbecomethenecessaryindustrypillar.Butinrecentyears,therealestatemarketexistsprice,housepricescontinuetorise,marketsupplyanddemandstructureofdisorders,rentaldealthandisparity,informationasymmetry,landmarketisnotstandard,f.overweightproblems.Ifnottosolvetheseproblems,theurbanizationwillalsobecauserealestateindustrydevelopmentandobstructingthedeformity,theeconomicdevelopmentofourcountryisalsoundergreatlimits.Therefore,weshouldincreasethehousingsupply,optimizetheallocationoflandresources,thereformofChina'scurrentrealestatetaxsystem,strengthenfinancialsupervisionandperfecttherealestatemarketinformationsystem.Thepaperstudiestheprocessofurbanizationdevelopmentofmanyfactorsandrealestateconnectionbetweenurbanizationand,tryingtosolvethecontradictionbetweenrealestate.Startingfromdemographicfactors,studiesthefloatingpopulationandthepopulationstructureforrealestateandputforwardtheinfluenceofhouseholdregistrationpolicyrestrictedmakeandlimitations.Startingfrompolicyfactors,studiedthecountry'shousingpolicyandeconomicpolicy,toseethegovernmentforurbanizationandrealestate,analyzestheattitudeofpotentialfuturetrend.Startingfromtheresources,emphasizedthatthelandresources,suchastourismresourcesfortheimportanceofurbanizationandrealestatedevelopmentinthefuture,inordertoputforwardsomeSuggestions.Inthepaper,theauthorputsforwardthetwoendchapterSuggestionsforChina'surbanizationprocessanddiscussedwiththerealestateindustry,itisconcludedthatthefutureofurbanizationandtherealestatemarketwillstabilizetheconclusion,andpossibleproblemsforthefuturespeculationandSuggestionsproposed.Keywords:urbanization,realestate,population,policy,resources目錄中文摘要ABSTRACT第1章緒論 11.1課題研究背景 11.2課題研究意義 21.3課題研究內(nèi)容 2第2章我國城市化進程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國外借鑒 32.1我國城市化發(fā)展歷程 32.2城市化進程與房地產(chǎn)現(xiàn)狀 42.3城市化與房地產(chǎn)市場中存在的問題 72.4國外城市化發(fā)展進程借鑒 82.4.1西方發(fā)達資本主義國家——歐洲各國 82.4.2亞洲優(yōu)秀國家城市化建設——新加坡 10第3章城市化進程對我國房價走勢的影響 123.1人口因素對于房地產(chǎn)市場的影響 123.1.1人口流動對于房地產(chǎn)市場的影響 123.1.2人口結構對于房地產(chǎn)的影響 123.2政策因素對于房地產(chǎn)的影響 143.2.1住房政策對于房地產(chǎn)的影響 143.2.2經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)的影響 153.3資源因素對于房地產(chǎn)的影響 163.3.1旅游資源對于房地產(chǎn)的影響 163.3.2土地資源房地產(chǎn)的影響 17第4章研究結論及對策建議 194.1研究結論 194.2對策建議 20第5章展望 225.1中國城市化發(fā)展趨勢 225.2未來城市化進程將可能會遇到的困難 22謝辭 27參考文獻 28第1章緒論1.1課題研究背景隨著人類社會的不斷發(fā)展和文明程度的提升，“城市化”成了一個自然衍生而出的概念。它是人類發(fā)展到一定歷史階段的必然產(chǎn)物。雖然各個國家和地域的城市化進程會彰顯出其不同的特征，但是可以肯定的是它們都隨著歷史的進程而不斷進化，完善。我們都知道，一件事物總是被其他各種各樣的因素所影響著。城市化進程亦是如此，它會非常細微的深入到人類的生產(chǎn)生活中去，地域，壞境，人口等等諸多因素都會對它產(chǎn)生影響，其中不得不提的就是房地產(chǎn)因素。有一個地方來居住和生存是人們最為基本的要求。而正是這項最為基本的要求，和城市化進程之間有著千絲萬縷的關系。圖1-11996-2011年全國平均房價走勢圖資料來源：搜狐網(wǎng)上圖為近年來中國全國平均房價走勢圖，X軸表示年份（年），Y軸表示價格（元）。從圖中我們可以顯而易見的看到，隨便城市化進程的深化，全國平均房價從98年平均2000元的房價，在12年的時間里漲到了6500左右，將近3倍。標志著我國人民在想要滿足“住”這個最基本的愿望時，變得越來越困難。尤其是在一些一線城市的居民，更是難上加難。所以，如何解決在這么一個大壞境之下城市化進程和房地產(chǎn)市場之間的矛盾成了一個急需要解決的問題。究竟中國房地長市場在城市化進程的歷史潮流中會何去何從？而中國的城市化進程又是否會因為房地產(chǎn)市場而受到阻礙？就讓我們在下文中繼續(xù)研究。1.2課題研究意義城市化程度是一個國家的社會，文化，科學和技術水平的重要標志，也是衡量國家組織程度和管理先進性的重要標志。城市化是不可避免的通過在人類社會結構變化的過程中自然而然產(chǎn)生的，是人類進步的一個重要線索。它標志著現(xiàn)代化的目標。只有在城市化的洗禮中，人類可以走向一個更加輝煌的時代。然而，僅僅看到城市化帶來的豐碩成果，贊嘆不已，喊響口號是不夠的。隨著城市化進程加快，必然也會產(chǎn)生許多不和諧的聲音。正確認識城市化的影響，并采取必要的措施，認真加以解決，對我們國家非常重要。然而，在整個城市化的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著舉足輕重的作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)直接關系到人們的住房條件。安居和樂業(yè)是作為人類生存最為基本的要求，如何實現(xiàn)是人類社會進步的重要因素。第二，房地產(chǎn)是一個長鏈產(chǎn)業(yè)，其對經(jīng)濟發(fā)展有著強大的推動力。中國的經(jīng)濟尚處在轉(zhuǎn)型和過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)在今后相當長的一個時期中都會是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。第三，房地產(chǎn)資金需求量大，對我國GDP值的貢獻處在一個非常高的水準。正確的處理好城市化進程和房地產(chǎn)之間的聯(lián)系，讓兩者有效的結合，互相影響著的共同發(fā)展對我國的經(jīng)濟增長起著至關重要的作用。所以，研究我國城市化進程和房價走勢，讓兩者相輔相成具有非常實際的現(xiàn)實意義。1.3課題研究內(nèi)容本論文以城市化進程中我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化作為切入點，以小見大，從一個行業(yè)的發(fā)展與城市化進程之間的聯(lián)系來觀察中國城市化發(fā)展的成果，借鑒觀察歐洲各國及亞洲的新加坡等國家對于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理控制。論文研究了我國城市化發(fā)展的進程以及在這進程中人口流動和人口結構變化的分析，從而了解房價的變化和房地產(chǎn)的需求之間的關系。從國家住房政策的變化分析與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系。國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策列舉與分析。并羅列了戶籍管理制度給我國城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的影響。在論文的結尾處對2011年新的國家房地產(chǎn)政策進行了分析，對2011年之后我國城市化進程與我國城市房地產(chǎn)發(fā)展的展望，得出未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將趨于理性穩(wěn)定發(fā)展的結論。第2章我國城市化進程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國外借鑒2.1我國城市化發(fā)展歷程在中國，城市以及與此概念相對應的都市景觀、工業(yè)空間、公共性、廣場、資產(chǎn)階級、法權意識一直以來似乎與中國傳統(tǒng)社會格格不入。新中國成立之前，中國的地主有2000萬個，資本家數(shù)量只有數(shù)萬人，可謂屈指可數(shù)。在這樣一個以自然經(jīng)濟為主的農(nóng)業(yè)社會中，雖然有上海等城市在20世紀30年代前后的現(xiàn)代化發(fā)展，但對于在960萬平方公里土地上星漢錯落般散布著的數(shù)以百萬計的自然村落而言，所謂的城市與城市文明則如同黑夜中一盞束孱弱的燭光，雖然自身閃亮但無法形成燎原之勢，相反卻映襯出夜色更加的濃黑。隨后的抗日戰(zhàn)爭與解放戰(zhàn)爭，各方的對峙帶來的是更為廣泛的鄉(xiāng)村對城市的全面封鎖，在“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略中，城市更是最終淪為被各個擊破的“孤島”。到1949年解放戰(zhàn)爭結束時，中國城市化的水平跌到了近代以來最深的谷底，相比于1848年10.9%的城市化水平，此時中國的城市化水平竟比100年前還低，剛到10%。中國城市化進程的道路可謂困難重重，十分艱辛。中國城市化的進程之路一般來說分為以下的兩個階段：（1）．前三十年：城市化進程的啟動與徘徊具有近乎極致的農(nóng)村工作經(jīng)驗的中國共產(chǎn)黨人，早在進城之初就敏銳地意識到城市對于國家工業(yè)與國民經(jīng)濟的重要性。從接管沈陽開始，中國共產(chǎn)黨人逐步恢復和整頓城市社會秩序，強化了城市生產(chǎn)功能，使城鎮(zhèn)吸收勞動力能力在恢復的基礎上得到了擴展。隨著新中國第一個“五年計劃”的實施，156個重點工業(yè)發(fā)展項目布局在各大中城市，以及推行城市對農(nóng)村開放的政策，積極吸收農(nóng)民進入城市和工廠礦區(qū)就業(yè)。新中國建立伊始，中國城市化與工業(yè)化就迎來了一個黃金年代，到1957年城市數(shù)量就從1949年的86個增長到176個，城市人口達到9950萬人，占全國總人口的15.4%。然而從1958年開始的“大躍進”運動很快打斷了一切，1960年7月全國各大中小城市基本實現(xiàn)了城市人民公社，這是一場與農(nóng)村“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”相對應的瘋狂性城市建設與規(guī)模膨脹運動，1960年中國城市化水平竟飆升至19.5%（成為1978年以前的最高峰值）。隨之而來的國民經(jīng)濟全面萎縮，1961年國家為緩解饑荒開始大規(guī)模壓縮城市人口，動員在城市里一切可能動員出來的勞動力到農(nóng)村參加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，全國壓縮城鎮(zhèn)人口3000多萬，精簡職工2000萬左右，出現(xiàn)了在城市化初級階段罕見的“逆城市化”現(xiàn)象，1964年中國的城市化水平猛跌落到14%。而進入“文革”，這種違背自然規(guī)律的荒誕現(xiàn)象在中國社會的呈現(xiàn)則顯得更加正?；?，“上山下鄉(xiāng)”與“三線建設”使得中國出現(xiàn)第二次“逆城市化”現(xiàn)象。直到“文革”后期，經(jīng)濟秩序有所恢復，城市恢復招工，一部分下放知青通過招工又回到城市，城市化水平持續(xù)降低的趨勢得到了遏制，從1975年起，城市人口比重開始逐年上升。到1978年改革開放之前，全國城市人口為1.7億，城市化水平為17.8%。總體而言，從新中國成立后到1978年改革開放之前的29年里，中國城市化的水平有了一定的提高，但是總體速度非常緩慢。在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中發(fā)展中國家由16.2%上升到30.5%，但是中國內(nèi)地僅由11.2%上升到19.4%。這種城市化的緩慢并不是建立在工業(yè)發(fā)展停滯或緩慢的基礎上，正相反，改革開放前的29年，中國內(nèi)地的工業(yè)和國民經(jīng)濟增長速度并不算慢，工業(yè)總產(chǎn)值1978年比1949年增長了38.18倍，工業(yè)總產(chǎn)值在工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社會總產(chǎn)值增長12.44倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在全社會總產(chǎn)值中的比重，則由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；國民收入總額則從1949年的358億元增長到1978年的3010億元（按當年價格計算），提高7.41倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在國民收入構成中的比重，也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。（2）后三十年：城市化理論的“中國范式”由于1978年以前中國城市化發(fā)展的遲滯不前，相當多的學者都認為中國城市化歷程真正的啟動，實際上源于20世紀80年代開始的改革開放。改革開放之前雖然出現(xiàn)過“建制城市化”或稱“表面加速”的現(xiàn)象，即城市數(shù)量增長很快，但非農(nóng)業(yè)人口比重僅有緩慢上升。一般性的城市化理論似乎難以解釋中國城市化與工業(yè)化的關系。新中國建立后，在很短的時間內(nèi)就建立了比較齊全的工業(yè)體系，但是這并沒有使中國經(jīng)歷一個典型意義上的工業(yè)社會與城市化過程。從經(jīng)驗中構建中國城市化本土化理論的角度來看，中國社會學家一開始就將研究的重點定位在根植于中國且具獨創(chuàng)性的中國城市化理論研究上。在20世紀80年代，似乎整個學界只有一種聲音，這或許是中國特殊的城市化進程的結果，又或許是政府政策的作用?？偠灾母镩_放初期的城市化研究決定了中國城市化的理論研究主線——城市化道路的確定，并且是從“發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城市化的正確道路”的立論開始的。到20世紀90年代初期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對中國的財政稅收、出口創(chuàng)匯和GDP總值的貢獻超過了1/3。與此同時，中國大部分的大中型城市還依然扮演著政治中心和重工業(yè)基地的角色，對農(nóng)民采取“進鎮(zhèn)不進城”的政策。1988年底，甚至還出現(xiàn)了一次全國性“清退城市農(nóng)民工”的現(xiàn)象。自此國家對土地制度的改革，使得土地使用從行政劃撥到有償使用，大量可用資金用于城市基礎設施建設，這一重大的改革措施在相當程度上影響了中國城市發(fā)展以及相關的城市化實踐。改革開放初期以工業(yè)化推動的經(jīng)濟增長在20世紀80年代末開始衰落，并以1989年治理整頓政策效應的直接后果——市場疲軟而告結束，經(jīng)過1991年的經(jīng)濟復蘇，1992年開始了新一輪的經(jīng)濟高增長。1990年4月1日開始實施的《城市規(guī)劃法》中，提出“嚴格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針，使得20世紀90年代整體上延續(xù)了前10年的城鎮(zhèn)化政策。隨著“短缺經(jīng)濟”時代的告別，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在20世紀90年代中期發(fā)展到頂峰后開始衰落，與此同時，“小城鎮(zhèn)論”一統(tǒng)天下的局面開始逐漸被打破。隨著城市化對中國經(jīng)濟增長的貢獻增加，有學者提出城市化必須“大中小并舉”，即“挖掘大城市的潛力，擴大和建設中等城市，擇優(yōu)和適度發(fā)展小城市”。而城市化進程之后的的發(fā)展也大大驗證了這種觀點的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化進程發(fā)展速度之猛烈，極大的帶動了經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮，中國城市化進程再也從發(fā)展中小城鎮(zhèn)而轉(zhuǎn)移到了發(fā)展大型城市的軌跡上來。但是新的問題又再次暴露出來，大型城市和中小城鎮(zhèn)之間的差距開始越來越大，直接導致城市化發(fā)展的畸形，貧富差距越來越懸殊。于是近年來，中國城市化進程的重心開始轉(zhuǎn)移到縮小大型城市和中小城鎮(zhèn)的差距，使中小型城鎮(zhèn)和大型城市相輔相成的發(fā)展城市化進程上來。2.2城市化進程與房地產(chǎn)現(xiàn)狀我國人口城市化率從1996年后加速，年增長率超過1%，每年城鎮(zhèn)人口新增1500多萬。廣東城鎮(zhèn)人口增長率領先于全國，1995年后的十幾年中，年均增長1.98%，幾乎高于全國1倍。但在2005年后，城鎮(zhèn)人口增長率放緩。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2008年全國人口變動情況抽樣調(diào)查顯示，截至2008年底，我國城鎮(zhèn)人口比重提高，但人口城鎮(zhèn)化速度減緩。2008年全國城鎮(zhèn)人口達60667萬人，比2007年增加1288萬人；鄉(xiāng)村人口為72135萬人，比2007年減少了615萬人。2008年全國城鎮(zhèn)人口占總人口的比重為45.68%，比2007年提高了0.74個百分點，城鎮(zhèn)人口比重繼續(xù)提高。具體而言我國的城市化又呈現(xiàn)出以下的幾個特點：1．城市化進程明顯表現(xiàn)出先被動后主動的特征建國初到改革開放之前,城市化基本上是被動地適應經(jīng)濟社會發(fā)展,城市的建立和發(fā)展主要是為經(jīng)濟建設服務的,政府沒有意識到城市對于現(xiàn)代經(jīng)濟活動的重要意義。由于種種特殊原因,當時在政策導向上具有逆城市化傾向,實行壓縮城市人口數(shù)量和限制農(nóng)村人口進入城市的管制政策,在實際工作指導思想上主要是控制城市的發(fā)展,導致城市的規(guī)劃建設始終跟不上經(jīng)濟社會發(fā)展的要求,正因為如此,當時才出現(xiàn)了城市化嚴重滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象。改革開放以來的實踐證明,在發(fā)展經(jīng)濟的同時積極推進城市化,不僅不會帶來嚴重的社會問題,反而會給經(jīng)濟和社會的發(fā)展帶來巨大的能量和發(fā)展空間。如果說工業(yè)化是城市化的動力源泉,那么在以知識和信息為主要特征的21世紀,城市已經(jīng)成為工業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的倍增器。2．從城市化進程看,勞動力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中城市化的進程,特別是改革開放30年來的城市化進程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構的分割和政策上的限制。工業(yè)化的進程充分地體現(xiàn)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和集貿(mào)市場的興起上,這加速了農(nóng)村小城鎮(zhèn)發(fā)展的步伐。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展吸納了大量農(nóng)業(yè)富余勞動力,但其身份仍是農(nóng)民,戶口仍在農(nóng)村,因此職業(yè)轉(zhuǎn)移很難帶動人口在地域上的遷移和集中。應引起注意的是,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn)化而非典型城市化的道路,其結果是農(nóng)業(yè)富余勞動力成為農(nóng)村富余勞動力,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化,這會加劇中國城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。1978年,中國第二、三產(chǎn)業(yè)勞動力就業(yè)份額占全部就業(yè)的29·5%,比同期城鎮(zhèn)人口比重高11·6百分點;2000年該份額為50%,比后者高14百分點;2007年該份額為59·2%,仍然比后者高14·3百分點。這說明,一方面,就全國而言城市化水平提高了,另一方面,農(nóng)村就業(yè)結構轉(zhuǎn)換與人口地區(qū)結構的反差依然沒有解決,城市化速度滯后于“非農(nóng)化”速度。3．從推動城市化的機制看,政策效應大于市場效應縱觀中國城市化的進程,無論是正常發(fā)展,還是劇烈波動,其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量,無不受政府政策的直接支配,即使改革開放以來,在建立并逐步完善社會主義市場經(jīng)濟體制的條件下,城市化仍與政府政策有著直接的關系。在改革開放之前,由于實行嚴格的計劃經(jīng)濟模式,城市的級別、規(guī)格以及城市的建設和產(chǎn)業(yè)布局,都在政府的嚴格控制之下。同時,嚴格的戶籍管理制度自1958年以來一直延續(xù)下來,普通農(nóng)民要獲得一份城市戶口絕非易事。而在世界城市化進程中,大多數(shù)國家都以市場機制為主導,其城市化進程表現(xiàn)為一種自然的漸進過程,都是由市場調(diào)節(jié)的,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。實際上,這是一個是否尊重客觀規(guī)律的問題,建國以來的經(jīng)驗教訓足以證明這一點。4．從城市化空間進程看,地區(qū)間城市化水平不均衡,差異較大改革開放以來,中國東部沿海地區(qū)發(fā)展較快,而西部地區(qū)發(fā)展相對較慢,這種差距還有繼續(xù)擴大的趨勢。中國東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異,經(jīng)濟總量和人均指標也都表現(xiàn)出差異,其影響因素除自然、人文等條件和改革開放程度外,同城市化程度有密切關系。當前,中國東部地區(qū)城市化水平一般已趨近50%,有的甚至趨近60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約30%,有的甚至還不到30%;全國百萬以上人口的城市約80%集中在東、中部地區(qū),西部地區(qū)占國土面積的70%,人口占全國的近30%,但百萬以上人口的城市僅占約20%。這種狀況不僅是城市化水平不均衡的表現(xiàn),也是經(jīng)濟非均衡發(fā)展的表現(xiàn)。實際上,沒有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高,就沒有全國的城市化,就沒有全民族的現(xiàn)代化5．就業(yè)結構與產(chǎn)業(yè)結構演進不協(xié)調(diào)城市人口占總人口比例的高低是衡量城市化水平的主要指標,產(chǎn)業(yè)結構則是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志,而就業(yè)結構(即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構成情況)也是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平的重要標志。特別是就業(yè)結構與產(chǎn)業(yè)結構的協(xié)調(diào)程度,更能表明一個國家或地區(qū)經(jīng)濟結構的合理性和協(xié)調(diào)性。目前,發(fā)達國家這兩個結構基本一致,而發(fā)展中國家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大(較之其產(chǎn)業(yè)份額)的現(xiàn)象。2007年,中國三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值結構是11.3∶48.6∶40.1,而就業(yè)結構卻為0.8∶26.8∶32.4。這不僅說明第一產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)率低、剩余勞動量大,而且說明中國與發(fā)達國家仍有較大差距。這與中國城市化水平滯后有極大關系。而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亦是不容樂觀。概括來說有以下幾點現(xiàn)狀及特點：1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡,而且合同期攤銷交易成本低,這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫,是泡沫的主要載體之一。2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的,城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的,我國的土地資源相對匱乏,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人口的增加,人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求,在土地獲利需求的驅(qū)使下,把獲取的土地權益作為謀利手段。因此,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說,由于人們預期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價(市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和,如果人們的預期地價是合理的,現(xiàn)實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大,說明現(xiàn)實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多,反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關。4.房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件(信息充分;商品品質(zhì);買賣者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多,因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠,所以房地產(chǎn)市場是一個準市場。由于買者信息缺乏和信息的不對稱,許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的,這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。4.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,在宏觀經(jīng)濟一片看好的情況下,政府也鼓勵投資,銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計,在1992-1993年,海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。5.政府部門的不正之風。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱,有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構,其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地?？梢?政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。2.3城市化與房地產(chǎn)市場中存在的問題從以上現(xiàn)狀特點來看，我們可以歸結出中國的城市化進程存在以下的問題：1.人口高增長量這是制約城市化發(fā)展的主要因素之一，中國城市化背負著十三億人口的巨大包袱，這在世界上是罕見的。人口的自然增長對城市化進程有直接影響，通過影響社會剩余農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量、社會可用于擴大再生產(chǎn)的能力和資源、城市就業(yè)崗位的數(shù)量這三個途徑制約著城市化進程。2.城市化速度和水平不相稱，城市化進程相對滯后1990～2006我國城市人口年均增長率(3%～4%)明顯低于一些發(fā)展中國家在經(jīng)濟高速成長時期的城市人口增長率(5%～6%)。盡管中國整體經(jīng)濟增長顯著地快于這些國家，和國際上比較一下，可以看出,中國城市化率盡管現(xiàn)在達到40%以上，但是還是低于世界平均水平，也低于中低收入國家的平均水平。3.城市的規(guī)模不足、基礎設施水平和城市資源利用率較低中國的現(xiàn)實情況表明規(guī)模較大的城市，生產(chǎn)效率比較高，對資源利用也比較好。但是，中國和世界相比，大城市的比重卻是偏小的。城市資源利用效率和城市基礎設施水平低，主要表現(xiàn)在：大城市交通擁擠、居民居住條件差、環(huán)境和噪聲污染嚴重、水資源短缺等；中小城市自來水、天然氣普及率和硬化道路比重低，污水、廢物處理設施缺乏等。同時，城市基礎設施水平在地區(qū)之間也發(fā)展不平衡。4.城市化發(fā)展的制度性障礙首先是戶籍管理制度?，F(xiàn)行的二元制戶籍管理制度人為的造成城鄉(xiāng)之間的對立，已不適應經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，成為緩城市化進程的重要因素。其次是就業(yè)制度。第一，低估了失業(yè)率，不符合中國的實際情況。第二，失業(yè)的定義太窄,絕大多數(shù)失業(yè)人口得不到失業(yè)保險保障。第三，政府的管理成本增加,支持就業(yè)的財力分散。再次是社會保障制度。我國現(xiàn)行的社會保障制度還很不完善，沒有很好發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入差距、維護社會公平的職能。此外是城市管理制度。中國長期以來未能建立起高效的城市化管理體制。中國的城鎮(zhèn)規(guī)劃往往只注重規(guī)劃的過程，忽略了更為重要的管理體制的建立，造成城鎮(zhèn)管理體制不順，關系不清，職責不明。至于房地產(chǎn)市場，對我們通常所理解的可能影響房地產(chǎn)的價格因素而言，往往都有很大的誤差，真正影響房地產(chǎn)的因素恰恰是上節(jié)中幾個我們經(jīng)常忽略的因素。在今天為何房地產(chǎn)的價格一直居高不下，通過上述的因素也許我們可以進一步做分析。房地產(chǎn)居高不下的起因可以這樣來解釋：1．在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價格的上升。當大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進行房地產(chǎn)投資。2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。這樣的地位促使了政府助推了房地產(chǎn)的價格只升不降。3．土地價格因素。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會導致房地產(chǎn)價格居高不下。一方面，房價是與地價相聯(lián)系的，房價居高不下與地價居高不下相關；另一方面，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成房價的居高不下4.過高的房屋空置。在房地產(chǎn)市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已經(jīng)高達60%，如此高的空置率同樣為房價的居高不下起了推波助瀾的作用。2.4國外城市化發(fā)展進程借鑒由于各個國家自然資源條件、歷史文化傳統(tǒng)、在世界經(jīng)濟體系中所處的地位不同以及實行的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和政治體制上的差異，導致其城市化呈現(xiàn)出多種發(fā)展模式，對于經(jīng)濟發(fā)展作用效果也很不一樣。即使如此，許多發(fā)達國家乃至和我國發(fā)展進程處于相當水平的發(fā)展中國家的城市化進程依舊有很多地方值得我們學習和借鑒。2.4.1西方發(fā)達資本主義國家——歐洲各國表2-1中國與歐洲各國城市化數(shù)據(jù)對照表國家人口密度（人/平方公里）人均土地（畝）人均農(nóng)業(yè)用地（人/畝）城市化率（%）英國2406.24.7287.7荷蘭3813.92.0589.0法國10614.28.0874.0中國137.610.91.4844.9資料來源：黃柯可．英美法德俄城市化特點以及出現(xiàn)的問題[J].蘭州學刊.2010歐洲列國是早期就發(fā)展起來的資本主義國家。其完善的社會制度，發(fā)達的科技水平，良好的城市設施，規(guī)范的建設流程等等都在其他國家擁有良好的口碑。在高樓林立的城市之中，歐洲的城市化還保有其特殊的文化內(nèi)涵，濃郁的文化氣息讓人在工作生活的同時心情舒暢。同時，其先進的技術使得城市化的進程并沒有發(fā)生壞境的破壞。與之相反的是，歐洲各國的環(huán)境保護措施都非常良好。他們的城市化的經(jīng)驗非常值得我們學習和參考。那么，歐洲各國究竟有何特點呢？第一，他們成功的實現(xiàn)了新城開發(fā)和舊城改造的統(tǒng)一。歐洲具有悠久的歷史，每一座古城內(nèi)都有大量文物、古跡和各個時期的建筑。他們特有的文化另世界各國游客為之陶醉，在城市化的進程中，為了保護這些文物的歷史文貌，堅持舊城區(qū)的改造的必須符合當?shù)氐奈幕厣?，禁止建設和之前建筑特點相違反的高樓大廈。老建筑只能對其內(nèi)部設施進行改造，而建筑的外形和結構則必須保持原貌。無論城市化進程到何種程度，保持原先建筑本身的文化底蘊作為第一原則，必須成功實現(xiàn)舊城改造與城市現(xiàn)代化建設的有機結合，將城市化的進程和國家本身所具有的文化底蘊完美有效的結合?？梢姵鞘谢M程并不是無腦的追求高樓鱗次櫛比和先進的城市施舍，將歷史文化和城市建設相結合也尤為重要。第二，實行嚴格的城市規(guī)劃管理。歐洲各國在城市規(guī)劃管理方面為我們提供了許多可資借鑒的經(jīng)驗。他們擁有許多世界上高度城市化的城市，他們城市發(fā)展始終遵循一條規(guī)則：既要考慮市場競爭的原則，也要顧及社會公共利益的需要。其城市規(guī)劃主要特點是：1、統(tǒng)一籌劃，協(xié)調(diào)發(fā)展。城市布局相對合理，城市化進程中大中小城市并行發(fā)展，大城市為龍頭，小城鎮(zhèn)遍地開花，遍布全國各地。在城鄉(xiāng)建設上一方面嚴格管理土地、環(huán)境等重要問題；同時在可允許的范圍內(nèi)發(fā)揮想象力，使得各個城市的發(fā)展有其自主性和特殊性。有效地避免了單調(diào)空洞，使得各個城市的發(fā)展結合的非常有生氣。2、強調(diào)公眾參與。居民是一個國家的根本。歐洲城市規(guī)劃可以分為土地利用規(guī)劃和建造規(guī)劃，其編制過程是按照聯(lián)邦的《建設法典》和州法律所規(guī)定的程序進行的。首先是做出編制的決定，將規(guī)劃的目標、必要性等宣布給公眾。然后編制者和與規(guī)劃相關的公眾代表共同編制幾種規(guī)劃草案。市民通過各種形式參與規(guī)劃草案的討論。根據(jù)公眾意見，規(guī)劃部門將這些草案合并成一個方案。在確定方案以后，進行公眾展示，進入公眾參與的第二階段，并邀請相關人士進行評論。規(guī)劃部門對收集的意見和建議做進一步的調(diào)查和審評，之后納入到規(guī)劃方案中，如果涉及到的內(nèi)容修改變動很大，則要重新進行第二階段的公眾參與。最終確定的方案成果，要連同對市民和公共機構團體參與的意見處理書上報上一級管理機構審批，并公布審批結果。3、規(guī)劃執(zhí)法非常嚴厲。規(guī)劃局有權制止違章者的違章行為，若違章者不服可向法院起訴，法院則向規(guī)劃部門的上級查詢。上級規(guī)劃部門直接檢查下級規(guī)劃部門的行為，并向法院回復，法院依此進行裁決。第三，運用現(xiàn)代科學技術解決城市化難題。前文又提到，城市化并不是無腦的運用科學技術將城市建設打造的高端先進，具有現(xiàn)代化得氣息。然而，科學技術在城市化的進程確實必不可少的。在城市建設的過程中，人類遇到了許多共同的難題，如交通堵塞、垃圾處理、環(huán)境污染等等。歐洲國家的城市化進程非常注重這些問題，為了解決這類問題，他們將科學技術深化到了非常小的細節(jié)中去，如城市垃圾的處理，歐洲城市幾乎無一例外地實現(xiàn)了垃圾分類，而且垃圾的收集、清運和處理，形成了一個完整的系統(tǒng)。整齊漂亮、形態(tài)各異的分類垃圾箱，在城市街頭四處可見，并不使人感到有礙市容，有些甚至成為城市的一大景觀。另外，垃圾分類一方面避免了資源浪費，大量的紙張、塑料、玻璃直接變成了工業(yè)原料；另一方面也大大地減少了需要處理的垃圾量，節(jié)省了費用。第四，嚴格城市管理，實現(xiàn)城市環(huán)境保護和方便居民生活的有機結合。歐洲許多大中城市的市中心都建有農(nóng)貿(mào)市場。這里出售的都是來自于巴伐利亞農(nóng)村的新鮮蔬菜、水果、鮮花、鮮肉等。盡管這里的商品價格比超市還要高（因為比超市商品新鮮），但仍十分受市民的歡迎，交易興旺。為了方便居民生活，政府對市場實行嚴格管理，這些處于市中心的農(nóng)貿(mào)市場整潔美觀，別具特色的各種商亭、攤位同周圍環(huán)境渾然一體，既滿足了居民生活的需要又沒有影響城市環(huán)境。第五，非常積極地采用了節(jié)能手段和措施。在西歐和北歐的國家，高舒適度低能耗建筑是極其常見的。高于平均水平的建筑可能花費5%左右，但由于節(jié)能的優(yōu)化組合，每年可節(jié)省60%的營業(yè)費。歐洲可能是世界上最高的質(zhì)量也是最科學的區(qū)域。在歐洲，有些國家法律的形式明確、建筑必須滿足能源需求。如瑞士，他們的建筑保溫玻璃類型有強制的規(guī)定，因而使得節(jié)能技術與材料也越來越成熟，這些節(jié)能技術大批量生產(chǎn)成本下降。節(jié)能建筑區(qū)域建設成本一般增加了5%到10%。許多建筑公司建樓，更多的會使用到雙層玻璃呼吸式幕墻外墻外保溫系統(tǒng)，除了使用“斷橋住宅”型，使用窗框中間的中空玻璃充惰性氣體這樣的技術外。利用太陽能、收集雨水、水(淋浴水的生活如二次使用)等循環(huán)系統(tǒng)也做得很仔細。用高效保溫圍護結構、智能系統(tǒng)的太陽能和常規(guī)加熱系統(tǒng)的智能控制，保持熱水溫度恒定;用通風和晚上熱補償技術降低住宅的熱損失等等。歐洲崇尚盡可能的利用資源，例如開發(fā)綠色資源，如太陽能、風能等，這些系統(tǒng)使得生態(tài)住宅形式的普通住宅已接近較低的能量水平。為了保護自然資源和環(huán)境，城市建設方案決定會決定合適的建筑材料，盡可能利用可再生能源，可再生的原料，采用可循環(huán)使用的產(chǎn)品，降低了原材料消耗及環(huán)境污染，實現(xiàn)了綠化、環(huán)保。從上述歐洲城市化的特點中，不難發(fā)現(xiàn)，城市化與經(jīng)濟的發(fā)展之間存在著密切的關系。歸結起來，經(jīng)濟發(fā)展與城市化的辯證互動關系中，存在著以下幾個基本的要素：產(chǎn)業(yè)結構、科學技術、人口規(guī)模、政府行為。產(chǎn)業(yè)結構的不斷革新、科學技術的持續(xù)創(chuàng)新、人口規(guī)模的不斷擴大以及政府行為的有效合理，促成了經(jīng)濟發(fā)展與提高城市化水平的動力機制。2.4.2亞洲優(yōu)秀國家城市化建設——新加坡了解完西方發(fā)達國家的城市化進程，再來看看與我們相接近的亞洲國家的城市化進程。這就不得不提及新加坡這個壞境極其優(yōu)良的國家的優(yōu)秀的城市化經(jīng)驗了?？v觀整個亞洲，還沒有那個國家能像新加坡這樣將城市化進程的如此完美的與經(jīng)濟發(fā)展結合起來，做到文化，環(huán)境，人文，經(jīng)濟的有機結合。那么新加坡的城市化進程又是有何種的特點和借鑒意義值得我們學習呢？第一，城市化目標的科學性統(tǒng)一。新加坡位于世界的地理位置的十字路口之一，缺少自然資源，沒有腹地，是一個標準的城市島國。新加坡政府獨立之初，就以工業(yè)化促進城鎮(zhèn)化為基本，提出了對商業(yè)、交通、通訊、旅游中心為目標的發(fā)展計劃。新加坡于1964年開始實施“居者有其屋”計劃，通過建屋發(fā)展局構建公共屋，并在1968年使得購房者能夠使用中央公積金存款購房。這樣，居住的相對集中和有序分布為農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，從而為第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員向第二和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。與此同時，政府通過加強農(nóng)村基礎設施建設，實施稅收優(yōu)惠，提供銀行貸款服務等措施，鼓勵當?shù)赝顿Y風險資本密集型的制造業(yè)大力發(fā)展，以最大化解決失業(yè)問題，實現(xiàn)充分就業(yè)。另一方面，在城市化進程中引入“花園城市”的理論，圍繞此來進行城市建設，不僅為新加坡人民提供了一個非常舒適的生活工作環(huán)境。還吸引了世界各地許多游客前來度假，促進了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，使旅游業(yè)為新興支柱產(chǎn)業(yè)。第二，城市化規(guī)劃的原則性統(tǒng)一。規(guī)劃是城市建設和發(fā)展的龍頭，是人們思想、觀念、視覺、創(chuàng)造性、精神、素質(zhì)、能力和水平等各方面的綜合能力的體現(xiàn)，也是經(jīng)濟、政治、文化、科學和藝術領域的集中表象。從規(guī)劃實踐,反映了新加坡城市化三個原則:一是前瞻性的,即規(guī)劃在較高的位置;二是時序性,即在不同時代突出不同的關鍵;三是特殊性,即努力打造城市的整體風格和形象優(yōu)勢。這些原則統(tǒng)一融合在了“花園城市”的規(guī)劃和建設上。新加坡城市建設的目標就是讓人們脫離辦公室，對于生活和學習的人來說,感覺就像身在一個花園。為此新加坡達到了如下指標：在公寓型的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，建筑用地應低于總用地的４０％；在每個房屋開發(fā)局建設的鎮(zhèn)區(qū)中應有一個１０公頃的公園；在每個房屋開發(fā)局建設的樓房居住區(qū)，５００米范圍內(nèi)應有一個１．５公頃的公園；在房地產(chǎn)項目中每千人應有０．４公頃的開放空間。第三，城市發(fā)展的整體性統(tǒng)一。發(fā)展不能靠一條腿走路，新加坡抓住第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的機會，通過合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結構和城市化進程的推進，完善產(chǎn)業(yè)的硬件設施和經(jīng)濟服務功能,，積極培育和拓展城鎮(zhèn)聚集人口、產(chǎn)業(yè)、資金、技術、信息等功能優(yōu)勢、承載和牽動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而帶動一、二、三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。近年來,新加坡農(nóng)業(yè)逐步完成了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向城市農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型。工業(yè)則由獨立的初始勞動密集型行業(yè)逐漸過渡到高附加值的資金、技術密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)，進而發(fā)展到目前的信息產(chǎn)業(yè)知識密集型工業(yè)。服務業(yè)則從自然狀態(tài)起步，通過邊貿(mào)交易、商貿(mào)流通、旅游物流而發(fā)展成與制造業(yè)并重的“經(jīng)濟發(fā)展的雙引擎”之一。據(jù)統(tǒng)計，２００２年，新加坡全年ＧＤＰ（當年價格計算）達到１５５６億新元，約合８７０億美元，其中服務業(yè)份額則占到了６４．１％。第四，城市化實施的多元性統(tǒng)一。在“花園城市”從理論到實踐的過程中，新加坡政府表現(xiàn)出了“主人翁”的態(tài)勢，包括必要的財政支出，制定的法律、法規(guī)，將部分不能繼續(xù)運營民營企業(yè)編制為國有公司這樣的政府行為。然而即使新加坡的經(jīng)濟較為，對寵大的經(jīng)費開支仍然感到壓力沉重。所以在城市公共設施和基礎設施建設方面，政府不再大包大攬而采取輔之以市場運作的手段?，F(xiàn)已逐步將電力、煤氣改為私營性質(zhì)。為杜絕官商賄賂，造成腐敗，新加坡一方面在基礎設施供應上實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部競爭，實行公平公正的市場競爭。另一方面要求各政府機構和國營企業(yè)加強客戶服務意識，每個機構都設有客戶投訴電話和場所，一有投訴迅速處理，以防事態(tài)惡化。新加坡城市政府辦事完全按市場規(guī)律操作，不僅具備很強的計劃調(diào)控能力，而且有效防范了政府特權壟斷的負面影響。第3章城市化進程對我國房價走勢的影響如今的中國，百姓們議論最多的就是房價。房地產(chǎn)行業(yè)在當下無可厚非的成為了中國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對拉動國民經(jīng)濟起到了至關重要的作用。研究房地產(chǎn)行業(yè)與城市化進程的關系，也成為了研究城市化問題非常良好的突破口，使兩者有機的結合，或許也是解決房地產(chǎn)泡沫問題的有效手段。在城市化的進程中，人口，政策和資源這三者因素明顯的對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著不可忽視的影響。3.1人口因素對于房地產(chǎn)市場的影響人口是房地產(chǎn)的基礎，一個國家的住宅需求量是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結構和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。3.1.1人口流動對于房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)的最終屬性是居住,與人口密不可分,人口存量結構中的房地產(chǎn)購買力人口,人口的遷移和變動、以及住房自有率和居住條件的變化都會影響房地產(chǎn)。首先,國際人口的遷移影響房地產(chǎn)市場。美國在90年代初出現(xiàn)的移民潮推動房地產(chǎn)市場的繁榮,帶動房價的上漲。其次,人口內(nèi)部的流動,提升房地產(chǎn)的住房需求。突出表現(xiàn)為農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移,城鎮(zhèn)化率的提高。美國和日本的情況表明,隨著城鎮(zhèn)人口的增加,新建住宅銷售及房屋新開工面積都會相應提高。最后,存量人口間的組合,表現(xiàn)為家庭數(shù)的變化,對房地產(chǎn)市場的影響也會產(chǎn)生影響。隨著中國城市化進程的不斷發(fā)展，一些沿海城市得到了迅速發(fā)展與崛起，人口也向一線城市的快速涌入，造成了一線城市資源需求的增加，作為生產(chǎn)生活的最為重要的房地產(chǎn)資源需求日益旺盛，需求的增加勢必導致價格的上升，也就是說，人口向一線城市的快速涌入勢必推高一線城市的以房地產(chǎn)占比最大的生活成本，也正是生活成本的上升，對人口的涌入起到遏制作用，這就形成了市場對資源的優(yōu)化配置，使城市的發(fā)展和人口的分布實現(xiàn)相對的均衡和平衡。隨著城市化進程的深入，一部分人會傾向想城市化較為發(fā)達，城市設施相對完善的大城市遷徙，一個城市的人口負荷越來越重，必然會導致資源的緊張與物價的攀升。如果不對人口流動采取措施，任由人口大規(guī)模的向一線城市遷徙，城市化進程的發(fā)展與合理的房價就難以得到實現(xiàn)。以上海為例，作為一個國際化的大都市，目前在上海生活和工作的千萬以上人口，已經(jīng)趨于飽和，上海也是中國房價最高的城市之一，這與一個以“城市，讓生活更美好”作為口號，立志要給居民帶來更舒適的生活的城市是格格不入的。而現(xiàn)有社會的解決措施，如限購令，也只能暫時的使房價急劇攀升趨勢稍作緩解，并不能有效的解決人口與房價之間的矛盾。解決問題的根本途徑在于科學分配市場化和保障性住房的分配比重以及城市的容積率規(guī)劃。3.1.2人口結構對于房地產(chǎn)的影響對于人口結構，可以從三個方面來討論。第一，人口結構對于資產(chǎn)價格包括房地產(chǎn)價格的直接影響。第二，目前中國的利率水平，中國的利率水平是不是合適，未來利率的走勢如何判斷。第三，未來的投資可能會出現(xiàn)一個多元化的情形。從前期來看，主要還是房地產(chǎn)投資除了把錢放在銀行買房，其他的投資比較少，向前看債券、股市市場的發(fā)展，都會為公眾提供更多的投資渠道，為他們提供更多的儲蓄的工具。一個國家的人口結構的現(xiàn)狀是由過去的出生率決定的，無論是中國、日本、美國、德國許多國家都有一個現(xiàn)象，就是在某一個時段出生的人口特別多，就是所謂的嬰兒潮時期，一般都是戰(zhàn)爭結束之后出現(xiàn)這個現(xiàn)象，比如說日本在20世紀40年代的時候，投降之后，出生率非常高，每千人是33‰的出生率。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，出生率逐漸就下降了，到了90年代的時候出生率就是10‰都不到，在和平年代的出生率很高，政府也鼓勵多生孩子，中國的出生率在高位差不多維持了20年的時間，一直到70年代，中間有三年災害波動，但是后來就反彈了，在40‰~45‰左右。到了70年代末、80年代初，中國的人口政策有一個大轉(zhuǎn)彎，就是計劃生育政策，出生率明顯滑坡，急劇下降，現(xiàn)在為1％左右，就是10‰。這種出生率的變化，它會使得一個社會的撫養(yǎng)率發(fā)生明顯的相應的變化，撫養(yǎng)率就是這個社會沒有工作能力的人的比例，那就是小孩和老人，一般國際定義就是0~15歲，加上65歲以上的人，撫養(yǎng)率和出生率是相對應的，在日本的40-50年代，以及中國的50-70年代，撫養(yǎng)率很高，這個時候社會家庭當中小孩的比例很大，之后這些人都成人，在日本就是70-80年代，中國就是80-90年代以及現(xiàn)在，撫養(yǎng)率明顯下降，說明工作年齡段的人就是16~64歲的人占比在不斷提高，再演化下去，中國就逐漸步入老齡，撫養(yǎng)率就開始上升，這個時候撫養(yǎng)率高和40-50年代撫養(yǎng)率不一樣，這個時候是老人多，40-50年代是小孩多，中國也會出現(xiàn)這個現(xiàn)象，中國會在2015年之后，撫養(yǎng)率明顯上升，人口進入老齡化階段。圖3-1預計購房適齡人口走勢圖資料來源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司一個社會工作年齡段高，撫養(yǎng)率低的時候，儲蓄率是很高的，因為工作年齡段的人要為老人、孩子儲蓄，使得銀行存款利率、資本市場的利率比較低。因此，他們肯定要追求其他的資產(chǎn)來實現(xiàn)保值甚至增值，所以很有必要觀察一下，這個社會的主要儲蓄群體他們隨時間的演變狀態(tài)來判斷社會儲蓄率的變化，主要的儲蓄群體就是35～54歲的人。日本當初主要的儲蓄者比例，就是35～54歲的人，在社會當中的占比，從60年代一直到70年代不斷地上升，80年代也上升，與此同時，家庭儲蓄也在不斷上升，達到23％。中國非常類似，現(xiàn)在的所謂的主要儲蓄者比例也在上升，35～54歲的人很多人都是在中國的嬰兒潮時期，50、60、70年代出生的人，現(xiàn)在都是步入了中年，收入水平是他們一生當中最高的，所以看到日本當時的60、70、80年代，隨著主要儲蓄者比例的大幅上揚，無論是地價還是股價都是大幅上升的，日本的地價翻了好幾倍，股價在22年當中漲了29倍，但是到了90年代，儲蓄的比例開始下降，資產(chǎn)價格泡沫隨之破滅。隨著中國主要儲蓄者比例的上升，房價也在上升，即目前的狀況，這和日本當初有很大的相似性。推動中國經(jīng)濟增長兩個引擎，一個是人口結構，還有就是城市化。日本當初就是沒有這個城市化的空間了，90年代日本城市化率已經(jīng)達到90％。圖3-2中國房價走勢圖資料來源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)在，中國是城市化和人口結構兩大引擎同時推動，到了2015年城市化空間會越來越小，中國現(xiàn)在城市化率是44％，差不多每年以1％的速度增長，這個本身對房價有很大的推動，但是它不可能無止境地上升，那個時候可能已經(jīng)有50％多，和80年代的韓國差不多，當然也還可以有城市化的繼續(xù)，但是知道另外一個引擎——人口結構是現(xiàn)在推動房價的很大動力將會消失，這是整個人口結構對于資產(chǎn)價格的判斷，它對于宏觀經(jīng)濟有著深刻的含義，當一個經(jīng)濟主要儲蓄者比例那么高的時候，它的消費率肯定是低的，而投資率肯定是高的，因為資金廉價，投資率肯定高，投資出來的產(chǎn)能由于消費力低，國內(nèi)不能完全地吸收、消化，不一定是通過出口來促進增長，出口伴隨著巨大的順差和外匯的流入，導致國內(nèi)流動性過剩，貨幣增長過快，從而進一步推動資產(chǎn)價格的上升，產(chǎn)生泡沫的風險是很大的。這是經(jīng)濟的基本特征。政府怎么來化解資產(chǎn)的大波動，是一個很嚴峻的挑戰(zhàn)。從中長期來看，中國的人口結構會在未來的五到十年繼續(xù)地推動資產(chǎn)價格趨勢性上升，中間出現(xiàn)波動都是不可避免的，但是趨勢是上升的。中國面對這么一個人口周期帶來的經(jīng)濟波動，應該不失時機地把資金價格理順，在目前通貨膨脹壓力逐漸顯現(xiàn)的情況下，要把利率水平提上去，抑制資產(chǎn)價格的大幅上漲，抑制通貨膨脹，保持幣值穩(wěn)定，同時還要要大力發(fā)展其他的金融產(chǎn)品，這會使得中國的資本市場未來會更加穩(wěn)健地發(fā)展。3.2政策因素對于房地產(chǎn)的影響3.2.1住房政策對于房地產(chǎn)的影響2011年初，為進一步鞏固調(diào)控效果，“國八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺，調(diào)控進一步升級和深化2011年新政：“國八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺，調(diào)控進一步升級和深化。1.“國八條”：明確房價控制目標，限購范圍更廣且更加嚴厲?！皣藯l”要求首次明確要求各地政府制定“房價控制目標”并在一季度公布，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價，標志著中央政府加強房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強大決心。2.限購令政策則更加嚴厲，政策指出已有1套住房的當?shù)貞艏用?，在購買第二套商品房時，需要將貸款首付比例增加到60%，貸款利率為正常貸款的1.1倍，已有1套住房的非當?shù)貞艏用?，可以在當?shù)刭徺I第二套商品房，屬于在當?shù)刭徺I的第一套商品房，家均需要提供一年的社保證明（社會保險繳納證明），或納稅證明(個體納稅證明)，政策只鼓勵購買一個商品房，第二套以上商品房付全款購買，還是不允許購買，等待細則出臺。目前，限購令政策已于2011年1月1日在全國許多城市啟動，此項政策很大程度上遏制了房地產(chǎn)投資投機購買行為，同時對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅地產(chǎn)的銷售量、銷售周期、和價值價格的上漲起到了明顯危機，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言是不利于今后房地產(chǎn)開發(fā)投資的政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商的項目投資建成后銷售風險加大。3.2.2經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)的影響2010年4月以來密集出臺的“新國十條”調(diào)控措施，其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴厲和具體。筆者將這些政策區(qū)分為影響房地產(chǎn)供給和需求的兩類政策。影響供給的政策主要有土地政策、信貸政策、稅收政策：影響需求的政策主要有利率政策、信貸政策、稅收政策以及直接控制需求的政策。1.土地政策。如增加住房建設用地的有效供給，特別是增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，并打擊開發(fā)商炒地、囤地、閑置土地等行為。這些措施如果嚴格執(zhí)行都可以有效地抑制房價過快上漲，同時能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。2.信貸政策。嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以降低房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，抑制經(jīng)濟走向過熱，但這也減少了房地產(chǎn)的供給增長，不利于房價的回調(diào)。而從需求的角度，監(jiān)管信貸資金流向，提高二套房、三套房的首付比例等措施打擊了投機需求，有利于控制房價的上漲；但應注意避免壓抑部分合理需求，如果形成需求的“堰塞湖”，反而不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。3.稅收政策。如提高個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限，盡管這可能會減少投機性需求，但也減少了二手房供給；針對住房消費和房地產(chǎn)收益的稅收可以引導個人合理住房消費，打擊投機性需求，是抑制房價過快上漲的有效措施。表3-1住房公積金存貸款利率調(diào)整表單位：年利率%項目調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、個人住房公積金存款當年繳存0.360.40上年結轉(zhuǎn)2.252.60二、個人住房公積金貸款五年以下（含五年）3.754.00五年以上4.304.50三、試點項目貸款按五年以上個人住房公積金貸款利率上浮10%同前資料來源：國家統(tǒng)計局4.利率政策。如對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率都大幅度提高。這實際上意味著對房地產(chǎn)行業(yè)的加息（考慮到利率上升幅度達到了150BP左右，意味著實際的加息幅度較大.有利于形成長期利率上升的預期），融資成本的上升可以比較有效地抑制住房需求，有利于遏制房價過快上漲。表3-2金融機構人民幣存貸款基準利率調(diào)整表(調(diào)整后)活期存款0.50整存整取定期存款-三個月2.85半年3.05一年3.25二年4.15三年4.75五年5.25各項貸款-六個月5.85一年6.31一至三年6.40三至五年6.65五年6.80三、個人住房公積金貸款-五年以下（含五年)4.20五年以上4.70資料來源：國家統(tǒng)計局3.3資源因素對于房地產(chǎn)的影響3.3.1旅游資源對于房地產(chǎn)的影響在城市化的進程中，旅游業(yè)已經(jīng)越來越被人們所重視。各個含有旅游元素的城市也開始加大對旅游業(yè)的開發(fā)力度。從當前的局勢來看，旅游房地產(chǎn)開始成為一個新興的行業(yè)來引領著部分城市的經(jīng)濟發(fā)展，旅游業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。1.提高城市土地的開發(fā)價值目前城市土地的高價值性促使土地開發(fā)處于高密度和集約化開發(fā)中。在這樣的環(huán)境中大面積的休閑活動和公共活動的場所的開發(fā)將造成城市土地的利用的不經(jīng)濟。如果通過市區(qū)和近郊乃至遠郊房地產(chǎn)的開發(fā)影響居民的外出活動，不但可以促進房地產(chǎn)的多領域開發(fā)和發(fā)展還可以減低市區(qū)土地利用的壓力，讓市區(qū)的土地價值得到最大的開發(fā)和利用。2.拓展市民公共活動的空間城市土地的有償使用使得土地的價值大增，原有計劃經(jīng)濟體制下的土地的無償使用時期已一去不復返了。因此，在城市建設中是開發(fā)利用還是給居民一片活動空間的矛盾就突現(xiàn)出來。而房地產(chǎn)和旅游的結合可以緩解城市市區(qū)公共活動空間的設置面積。一定程度上解決城市公共活動空間的不足。3.促進房地產(chǎn)的規(guī)劃設計水平的提高房地產(chǎn)旅游項目的開發(fā)，對房地產(chǎn)開規(guī)劃設計的要求比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目要求更為嚴格，從而促進房地產(chǎn)項目質(zhì)量的提高。4.刺激房地產(chǎn)市場的需求旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，將帶動人流的集中。增加樓盤的人氣，同時就是增加了樓盤的商機。參觀游覽的人數(shù)越多，宣傳的效果也就越好，從而創(chuàng)造出房地產(chǎn)開發(fā)的新需求。5.提供一個了解其他地方相關內(nèi)容的場所旅游房地產(chǎn)的多種類型的開發(fā)，對人們了解其他地區(qū)的建筑風格、園林綠化風格等提供了一個參觀學習的地方，可以作為科學教育的基地來發(fā)展。我們可以把全世界不同特色的建筑風格和設計集中到一個樓盤給予展現(xiàn)，猶如一個建筑博物館，讓人們不用出國也可以了解世界。相應的產(chǎn)生一系列的以各種不同主題為背景的房地產(chǎn)主題公園的開發(fā)。6.提供解決就業(yè)的新思路旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，無形中將增加房地產(chǎn)開發(fā)的人員的規(guī)模。除了在建設一線中的工人和技術人員外，還提供了大量的后續(xù)服務工作崗位，包括樓盤的解說員，接待工作人員，司機，導樓小姐等等，在一定程度上能夠解決一部分社會的就業(yè)壓力。7.財政收入的重要來源在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)為國家提供了巨大的積累，成為建設資金重要來源，是國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)。如在我國經(jīng)濟特區(qū)深圳市，每年政府獲地價收入約占該市當年財政收入18％～25％，成為經(jīng)濟支柱。旅游業(yè)的發(fā)展促進了地方經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)或先導產(chǎn)業(yè)，帶動了當?shù)亟?jīng)濟。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)也將會得到進一步的發(fā)展，現(xiàn)階段就有可能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。3.3.2土地資源房地產(chǎn)的影響我國國土遼闊，土地資源總量豐富，而且土地利用類型齊全，這為我國因地制宜全面發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)提供了有利條件，但是我國人均土地資源占有量小，而且各類土地所占的比例不盡合理，主要是耕地、林地少、難利用土地多，后備土地資源不足，特別是人與耕地的矛盾尤為突出。圖3-3重點城市平均地價增長率資料來源：中華人民共和國國土資源部由圖3-6所示，2001-2009年，我國商業(yè)、工業(yè)及居住用土地平均增長率幾乎沒有出現(xiàn)過負增長情況，土地資源的稀缺已經(jīng)是我國房地產(chǎn)行業(yè)一直高燒不退的重要原因。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，全國120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面積19891萬平方米，同比增加2%。其中，住宅類用地成交1473宗，環(huán)比減少26%，同比增加2%；成交土地面積8349萬平方米，環(huán)比減少36%，同比減少18%。供應方面，一季度，全國120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地積23488萬平方米，同比減少6%。其中，推出住宅類用地1718宗，環(huán)比減少28%，同比減少5%；推出住宅用地面積9661萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少23%。120座城市成交土地的平均樓面地價1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均樓面地價1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%。1-3月，廣州、成都、上海、南京4城市累積供應超過去年同期，其中，廣州同比漲幅最大，達到694%，近半城市累積供應量過百萬平方米，天津、重慶更以累積供應351萬平方米、313萬平方米，分列第一、二位。2010年中國國有土地使用權出讓收入達到2.91萬億元人民幣，完成預算的213.2%。中國財政部部長謝旭人表示，土地使用權出讓收入的高低，跟房地產(chǎn)市場發(fā)展和土地供應量密切相關。2010年全國土地供應規(guī)模大幅提高。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快的過程中，中國增加了對住宅建設用地的保障和供應。國土管理部門審核批準的土地供應總量達到42.82萬公頃、同比增長34.2%。這是土地出讓收入增長較多的基礎性原因。在中國人口日益增長的同時，對土地的需求也一再的擴張，供應的不足與需求的增長之間的矛盾必然引起房地產(chǎn)價格的居高不下。土地資源的稀缺是自然現(xiàn)象，而“土地財政”現(xiàn)象的出現(xiàn)，人為的推高了房地產(chǎn)的價格，變相推高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。第4章研究結論及對策建議在第二章中我們討論了我國城市化進程與房地產(chǎn)存在的問題，有了問題，相應而來的就是問題的解決方法了，如何才能有效的解決城市化進程與房地產(chǎn)市場它們各自的問題以及之間的矛盾