中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

廈門大學(xué)中國民營企業(yè)投資與資本運(yùn)作研究中心主任

ChinaCenterForPrivateEnterpriseInvestmentResearch中國宏觀經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析講座要點(diǎn)：世界格局中國問題國家戰(zhàn)略企業(yè)思考世界格局一、危機(jī)中的歐洲二、沒落中的日本三、困境中的美國四、艱難中的中國一、危機(jī)中的歐洲(2012,6---)6月11日國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)宣布，由于西班牙主權(quán)評(píng)級(jí)下降，且該國經(jīng)濟(jì)衰退可能延續(xù)至明年，故將西班牙最大兩家銀行西班牙國際銀行和西班牙對(duì)外銀行長期信用評(píng)級(jí)由A下調(diào)兩檔至BBB+級(jí)，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

7月12日穆迪凌晨宣布將意大利國債評(píng)級(jí)從A3降低至BAA2，維持負(fù)面展望；并將意大利評(píng)級(jí)上限由AAA下調(diào)至A2。7月23日國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將德國、荷蘭以及盧森堡三國的AAA評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定下調(diào)為負(fù)面。7月24日國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司24日宣布，將歐元區(qū)臨時(shí)性救助機(jī)制“歐洲金融穩(wěn)定工具”(EFSF)的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”下調(diào)為“負(fù)面”。

8月15歐盟統(tǒng)計(jì)局14日公布最新數(shù)據(jù)稱，歐元區(qū)今年第二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)環(huán)比下降0.2%，同比下降0.4%，符合預(yù)期?？紤]到今年一季度經(jīng)濟(jì)環(huán)比增速為零，則歐元區(qū)已經(jīng)站在經(jīng)濟(jì)衰退的懸崖邊緣。9月6日歐元區(qū)核心成員國中，二季度除德國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)溫和增長；法國經(jīng)濟(jì)停滯，葡萄牙環(huán)比下滑1.2%，同比下滑3.3%；意大利經(jīng)濟(jì)環(huán)比下滑0.7%，同比下滑2.5%。10月08日根據(jù)此前歐元區(qū)財(cái)長達(dá)成的協(xié)議，規(guī)模達(dá)到5000億歐元永久性救援基金——?dú)W洲穩(wěn)定機(jī)制(ESM）正式啟動(dòng)，用于向債務(wù)纏身的歐元區(qū)主權(quán)國家提供救助貸款。

10月31日希臘發(fā)布的新預(yù)算草案中，希臘巨大的債務(wù)黑洞遠(yuǎn)超歐元區(qū)及國際債權(quán)人此前所預(yù)計(jì)的最糟糕情形。11月7日歐盟委員會(huì)發(fā)布秋季經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告指出——?dú)W元區(qū)2012年將面對(duì)更深度的經(jīng)濟(jì)衰退，2013年也不會(huì)有大的起色，歐元區(qū)失業(yè)率將在2013年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的12%。11月19日國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪宣布，因法國經(jīng)濟(jì)增長受多重結(jié)構(gòu)性問題影響，且該國對(duì)歐債危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)敞口增大，決定將其主權(quán)信用評(píng)級(jí)由最高級(jí)Aaa下調(diào)一檔至Aa1，評(píng)級(jí)展望仍為負(fù)面。最近，世界銀行對(duì)全球2013經(jīng)濟(jì)增長前景做出預(yù)測(cè)——全球：2.4%；美國：1.9%；歐元區(qū)：-1%；發(fā)展中國家：5.5%；中國：8.4%。英國首相卡梅倫政府決定年內(nèi)舉行全民公決英國退出歐盟。二、沒落中的日本日本經(jīng)濟(jì)陷入“失落的二十年”、老齡化、巨額債務(wù)等這些長期因素早為學(xué)界和投資界所知。但長期因素發(fā)生更大的作用存在一個(gè)臨界點(diǎn)，即是從量變向質(zhì)變爆發(fā)，而當(dāng)前距這個(gè)臨界點(diǎn)似乎越來越近了。曾經(jīng)統(tǒng)治世界并支撐日本經(jīng)濟(jì)的電子、汽車產(chǎn)業(yè)正陷入前所未有的尷尬處境——11月初，日本電器巨頭夏普稱2012年4月~2013年3月公司可能面臨4500億日元損失，將超越上年度的3760億日元，創(chuàng)史上最大夏普虧損紀(jì)錄，夏普稱該公司或?qū)⑾蛉毡菊畬で筚Y助重整。國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將其連降6級(jí)至垃圾級(jí)。11月上旬，日本第二大電視制造商松下電器的股價(jià)則創(chuàng)下37年來的新低。11月22日，惠譽(yù)將索尼與松下的信用評(píng)級(jí)均下調(diào)至垃圾級(jí)，評(píng)級(jí)展望負(fù)面。7月以來，中日之間的釣魚島危機(jī)導(dǎo)致在華日企大受影響。日系四車企10月在華銷售銳減12萬輛，同比下跌40%以上。10月以后，中日關(guān)系惡化對(duì)GDP的影響才會(huì)全面顯現(xiàn)，再加上內(nèi)需情況也不會(huì)出現(xiàn)突然好轉(zhuǎn)，日本第四季度的GDP情況，將會(huì)比第三季度更為慘淡。貿(mào)易赤字：10月日本貿(mào)易出現(xiàn)了5490億日元(約合人民幣418億元)的赤字，連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)赤字，創(chuàng)下1979年有可比數(shù)據(jù)以來單月最大赤字額。第三季度日本的出口比上一季度大幅減少5％，主要是受最大貿(mào)易伙伴中國的影響。

債務(wù)方面：截至9月30日，日本的公共債務(wù)總額為983萬億日元。隨著日本近期推出的QE8和QE9，預(yù)計(jì)年底數(shù)據(jù)公布后，日本債務(wù)將達(dá)到千萬億級(jí)規(guī)模。日本名義GDP自2007年以來持續(xù)跳水，日本的國債占GDP的比率已經(jīng)超過了200%，盡管迄今為止日本已經(jīng)實(shí)行了9輪QE，卻已進(jìn)入第五次衰退。隨著10月以后，中日關(guān)系惡化對(duì)GDP的影響全面顯現(xiàn)，日本第四季度的GDP情況，將會(huì)比第三季度更為慘淡。最新數(shù)據(jù)：2012年日本名義GDP增長率為-3.5%！上述三項(xiàng)正在惡化的數(shù)據(jù)表明：日本已經(jīng)正式陷入衰退。安倍政府的對(duì)策——無限量購買資產(chǎn)規(guī)模超美QE4

日本央行12月22日議息會(huì)議結(jié)果選擇了擴(kuò)大通脹目標(biāo)：在安倍政府高壓下，日本央行決定將中期通脹目標(biāo)提高至2%，此前是1%；同時(shí)推出“無限量”購買資產(chǎn)計(jì)劃，即從2014年起，日本央行每月出手購買13萬億日元的金融資產(chǎn)，而這一計(jì)劃何時(shí)取消沒有時(shí)間表。按目前匯率計(jì)算，每月13萬億日元折合1444億美元，這個(gè)規(guī)模比美國目前正在實(shí)施的“QE4”，即每月合計(jì)850億美元的債券購買規(guī)模還要大。至此，在世界的東西兩半球，日、美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為刺激經(jīng)濟(jì)而競(jìng)相推行的量化寬松貨幣政策格局已然形成。影響：日本政府向央行施壓也引起了許多國家的警覺。德國央行行長魏德曼近日針對(duì)日本政府向日本央行施壓要求進(jìn)行量化寬松稱：“讓央行承擔(dān)更多的責(zé)任并迫使央行采取更寬松的貨幣政策可能會(huì)引發(fā)一輪競(jìng)爭(zhēng)性貨幣貶值?！表n國、俄羅斯、泰國等央行領(lǐng)導(dǎo)人最近已經(jīng)在關(guān)注日本央行的行動(dòng)，并表示對(duì)本國的貨幣升值表示擔(dān)憂，必要時(shí)將會(huì)采取措施來保證匯率的平穩(wěn)。日本推出寬松貨幣政策是否會(huì)影響中國：我認(rèn)為日本距離其通脹目標(biāo)還有相當(dāng)大一段距離，因此相信在中國暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的進(jìn)口通脹。日本陷入衰退原因的各種版本分析：很多人將其歸結(jié)為日元升值等客觀原因。但是唯一在世的日本經(jīng)營之圣——京瓷公司創(chuàng)始人稻盛和夫認(rèn)為，現(xiàn)在的日本人已經(jīng)失去了戰(zhàn)后一代人竭盡全力、想讓日本從滿目瘡痍的廢墟中重新站起來而拼搏的勇氣，變得謹(jǐn)小慎微，不愿意面對(duì)危險(xiǎn)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一位退休的日本資深中學(xué)教師認(rèn)為：在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，人才匱乏使得企業(yè)經(jīng)營趨向保守，在國際競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)，業(yè)績(jī)下滑。在政治領(lǐng)域，人才匱乏使得領(lǐng)導(dǎo)人缺乏總攬大局的魄力，無法長期執(zhí)政，國家自然也就缺少長遠(yuǎn)的規(guī)劃和目標(biāo)，國家整體發(fā)展越來越差。11日最新發(fā)行的日本《現(xiàn)代周刊》分析文章認(rèn)為，日本企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降，是導(dǎo)致日本GDP下滑、經(jīng)濟(jì)衰退的主要原因。文章發(fā)出悲嘆說，在世界經(jīng)濟(jì)減速，歐洲債務(wù)危機(jī)蔓延的同時(shí)，中國、韓國卻在趁機(jī)搶占日本在海外的市場(chǎng)。日本企業(yè)和日本經(jīng)濟(jì)一樣，都在面臨“老化”問題。日本企業(yè)跟不上時(shí)代的需要和世界經(jīng)濟(jì)的節(jié)奏，已經(jīng)無法再戰(zhàn)勝中國和韓國的企業(yè)。我的結(jié)論：今天日本的衰退是其綜合因素的結(jié)果，靠通脹解決不了！311地震311地震311地震311地震311地震三、困境中的美國2012年美國大選時(shí)的奧巴馬主要經(jīng)濟(jì)政策——債務(wù)——①承諾10年內(nèi)削減4萬億赤字；②與共和黨議員達(dá)成協(xié)議，十年內(nèi)削減軍費(fèi)4870億美元。稅收——①要求對(duì)富人增稅，對(duì)于收入超過100萬美元的人群征稅30%，對(duì)部分百萬富翁及億萬富翁加稅；②針對(duì)年收入不足20萬美元，或者夫妻收入不足25萬美元的人群，繼續(xù)實(shí)施減稅政策，并聲稱95%的人群將從該計(jì)劃中受益；③要求最高稅率回歸36%至39.6%之間，提高對(duì)富人金融收益和股息分紅的征稅力度。就業(yè)——①對(duì)銀行和汽車行業(yè)的救助計(jì)劃將進(jìn)一步得到執(zhí)行；②為在國內(nèi)生產(chǎn)或者將工作機(jī)會(huì)由海外轉(zhuǎn)向國內(nèi)的制造企業(yè)提供稅收減免政策；③對(duì)將就業(yè)機(jī)會(huì)外包海外的公司征收懲罰性稅金。住房政策——支持減少負(fù)資產(chǎn)房主按揭貸款額﹑并由聯(lián)邦政府提供保險(xiǎn)的立法;支持破產(chǎn)家庭調(diào)整按揭條款，以幫助房主保留住房。對(duì)華貿(mào)易——①要求中國擴(kuò)大內(nèi)需，縮減美國對(duì)華貿(mào)易逆差，保護(hù)美國勞工階層；②強(qiáng)硬要求人民幣加速升值；③要求中國在知識(shí)產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)等方面進(jìn)行改革；④要對(duì)中國輸美紡織品進(jìn)行密切監(jiān)控。美國財(cái)政懸崖及其兩難困境——財(cái)政懸崖：美國2011年國內(nèi)生產(chǎn)總值約為15.29萬億美元。2011年初，美國國會(huì)參議院投票通過了總統(tǒng)奧巴馬將債務(wù)上限提高1.2萬億美元的要求，聯(lián)邦政府的“債務(wù)天花板”升至16．4萬億美元。由此計(jì)算，目前美國公共債務(wù)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例已達(dá)100％。美國財(cái)政懸崖主要包括三個(gè)內(nèi)容：一是小布什時(shí)期的減稅政策：小布什將最高所得稅稅率從39.6%降到35%，到2012年底結(jié)束。這個(gè)減稅政策涉及到的減稅金額大約是2800億美元左右，如果不能持續(xù)，相當(dāng)于稅率增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)造成不利的影響。二是為了刺激消費(fèi)：奧巴馬宣布從2011年起將工資稅從6.2%下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)到4.2%，并出臺(tái)失業(yè)救助金計(jì)劃，這個(gè)政策周期是兩年，2012年底也要到期。這兩項(xiàng)政策涉及的工資稅的減免大概是1800億美元，涉及失業(yè)救助金支出400億美元，兩項(xiàng)加起來是2200億美元。三是要開始削減赤字：去年5月份，盡管兩黨達(dá)成了提高債務(wù)上限，使得美國債務(wù)上限提高到16.4萬億美元，但是并未能夠就今后十年的減赤方案達(dá)成一致。隨后國會(huì)設(shè)定了自動(dòng)觸發(fā)機(jī)制，如果不能在2013年之前達(dá)成共識(shí)，將在未來十年削減1.2萬億美元赤字，2013年削減赤字的總額大概在1000億美元左右。所以，整個(gè)這三項(xiàng)跟財(cái)政懸崖有關(guān)的問題，合計(jì)大概要6000億美元左右，接近美國GDP的4%。兩難困境：美國國會(huì)預(yù)算局于2012年11月8日?qǐng)?bào)告分析：如果國會(huì)不能阻止“財(cái)政懸崖”出現(xiàn)——2013年美國實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值將為-0.5個(gè)百分點(diǎn)，2013年第四季度美國失業(yè)率將升至9.1%，2013年美國可能會(huì)因財(cái)政懸崖問題減少100多萬新增就業(yè)崗位，其中僅國防支出縮減就將減少50-60萬就業(yè)崗位。“財(cái)政懸崖”將導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)在2013年上半年重陷衰退。如果廢除自動(dòng)減赤機(jī)制——將使美國經(jīng)濟(jì)在2013年提升約0.8%，而延期布什政府的減稅政策將使經(jīng)濟(jì)增長約1.4%。兩者同時(shí)進(jìn)行將提升GDP2.2%，但同時(shí)導(dǎo)致財(cái)政赤字增加3950億美元。未來十年聯(lián)邦政府債務(wù)將繼續(xù)膨脹，這將增加財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)（惡性通脹）。QE3及其刺激作用——QE3：2012年9月13日美國實(shí)施新一輪量化寬松政策，主要內(nèi)容包括：（1）以每個(gè)月400億美元的速度購買更多的機(jī)構(gòu)抵押貸款支持債券（MBS）。（2）將去年9月份出臺(tái)的扭曲操作（扭曲操作，即賣出較短期限國債，買入較長期限的國債，從而延長所持國債資產(chǎn)的整體期限）結(jié)束的時(shí)間延長至2012年年底。（3）在2015年中期以前保持基準(zhǔn)利率不變。作用有限——1．目前美國貸款利率已處歷史最低位，QE3的邊際作用有限。2．美國銀行和企業(yè)并不缺資金，關(guān)鍵因素是企業(yè)缺乏信心。外部環(huán)境如歐洲、中國經(jīng)濟(jì)的不景氣，國內(nèi)面臨著“財(cái)政懸崖”，所以美國企業(yè)不想增加雇傭和投資，美聯(lián)儲(chǔ)的QE3無助于解決這個(gè)問題。3．美國前期通過量化寬松政策向市場(chǎng)提供的大量資金，大部分仍沉淀在美聯(lián)儲(chǔ)和美國銀行系統(tǒng)內(nèi)，并未流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，此次出臺(tái)QE3也未必能改善這一狀況。

——看來只能指望QE4了！QE4與“財(cái)政懸崖”的暫時(shí)妥協(xié)-----QE4：12月12日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布，在美國財(cái)政懸崖談判結(jié)果之前宣布推出QE4，從明年1月起每月購買450億美元長期美國國債，即第四輪量化寬松措施(QE4)，以替代12月底到期的“扭轉(zhuǎn)操作”(OT)工具。從QE4實(shí)施的時(shí)間來看，跟美國萬一觸發(fā)財(cái)政懸崖的時(shí)間相契合。QE4將在2013年1月開始推出，若財(cái)政懸崖談判失敗或者拖延，小布什推出的減稅政策將從明年1月1日起失效。美國“墜崖”的兩個(gè)主要后果是經(jīng)濟(jì)下滑和失業(yè)率上升，而QE4則可以從一定程度上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和降低失業(yè)率，因此可以對(duì)“墜崖”起到一定緩沖作用。

“財(cái)政懸崖”的暫時(shí)妥協(xié)(“止疼針”)方案——在美國事實(shí)上已墜入所謂的“財(cái)政懸崖”之后，國會(huì)參議院在1月1日凌晨投票通過解決“財(cái)政懸崖”的議案，美國民主和共和兩黨再次上演了美國式的政治邊緣主義：從2013年開始，美國將向個(gè)人年收入高于40萬美元或家庭年收入高于45萬美元的富裕人群增稅，該收入群體的個(gè)人收入所得稅稅率將從現(xiàn)行的35％回調(diào)至克林頓時(shí)期的39.6％；將在2013年年初啟動(dòng)的約1100億美元政府開支削減計(jì)劃延后兩月再執(zhí)行。這一開支削減計(jì)劃暫緩執(zhí)行意味著兩黨將在2013年3月前后繼續(xù)圍繞這一議題展開博弈。美國聯(lián)邦政府的舉債額度于12月31日達(dá)到16.4萬億美元的法定上限，財(cái)政部稱正在采取臨時(shí)性應(yīng)對(duì)措施維持聯(lián)邦政府運(yùn)營約兩個(gè)月。2013年3月前后，美國將迎來就國會(huì)調(diào)高債務(wù)上限和解決聯(lián)邦政府2013財(cái)年（截至2013年9月底）剩下6個(gè)月的預(yù)算問題、開支削減計(jì)劃、提高債務(wù)上限等財(cái)政重合議題繼續(xù)展開艱苦博弈。我的結(jié)論：“財(cái)政懸崖”的解決與否，都將把美國拖入兩難的困境之中，無非是在“急劇衰退”與“惡性通脹”二者中做出選擇！QE1QE2QE3美國大選美國大選QE1QE2QE3美國大選美國大選QE1QE2QE3美國大選美國大選QE1QE2QE3美國大選美國大選美國”自救“與”圍堵“相結(jié)合的國策：實(shí)施通脹，全球分擔(dān)；重回實(shí)業(yè)，推動(dòng)就業(yè)；提高關(guān)稅，高筑壁壘；軍事發(fā)難，困殺中國。中國問題

————艱難發(fā)展中的中國一、總體判斷：仍處發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期二、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)三、二大隱憂：中等收入陷阱；可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力

一、總體判斷：仍處發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期1、世界大戰(zhàn)不可能發(fā)生2、二個(gè)黃金發(fā)展階段上3、全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期4、雄厚的國民財(cái)富積淀5、主紅利尚未釋放完畢二、世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般規(guī)律世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般規(guī)律房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)產(chǎn)業(yè)生命周期，即房地產(chǎn)業(yè)隨著人均GDP達(dá)到不同的階段有一個(gè)從興起、成長、成熟到衰退的產(chǎn)業(yè)生命周期；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)期，即人均GDP達(dá)到1000美元，房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)長達(dá)30年左右的黃金發(fā)展時(shí)期；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大拓展定律（或說空間），即一個(gè)國家的三大發(fā)展變革：GDP的快速增長、城市化的加速進(jìn)行、消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命周期第1階段：房地產(chǎn)業(yè)的興起階段當(dāng)人均GDP達(dá)到800-1000美元時(shí)，一個(gè)國家和地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入興起階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長期，但發(fā)展比較混亂，風(fēng)險(xiǎn)最大。第2階段：房地產(chǎn)業(yè)的成長階段當(dāng)人均GDP在1000-8000美元，一個(gè)國家地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成長階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速上升期，發(fā)展?jié)摿薮螅l(fā)展速度很快，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)適度。第3階段：房地產(chǎn)業(yè)的成熟階段當(dāng)人均GDP在8000-13000美元時(shí)，一個(gè)國家和地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入成熟階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，發(fā)展?jié)摿τ邢?，發(fā)展速度平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)很小。第4階段：房地產(chǎn)業(yè)的衰退階段當(dāng)人均GDP在13000美元以上時(shí)，一個(gè)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入衰退階段。在這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為夕陽產(chǎn)業(yè)，大量的企業(yè)撤出這個(gè)領(lǐng)域，利潤低，發(fā)展不景氣。納瑟姆曲線－－當(dāng)城市化率超過30%城市化水平將加速納瑟姆曲線（RayM.Northam，1975）:所有發(fā)達(dá)國家的城市化大體上都經(jīng)歷了正弦波似的發(fā)展過程，這是世界城市發(fā)展史的共同規(guī)律，即“納瑟姆曲線”的城市化規(guī)律?！凹{瑟姆曲線”所表示的城市發(fā)展過程分為三個(gè)時(shí)期：即初期的平緩發(fā)展時(shí)期(城鎮(zhèn)化水平在30％以下)；中期勢(shì)頭極為迅猛的高速發(fā)展時(shí)期(城鎮(zhèn)化水平在30％～70％之間)；后期發(fā)展勢(shì)頭再次平緩的成熟時(shí)期(城鎮(zhèn)化水平超過70％)。該曲線有兩個(gè)拐點(diǎn)：30％～70％。在30％以前，這個(gè)國家的工業(yè)化進(jìn)程開始啟動(dòng)，由30％～70％的高速發(fā)展階段正是這個(gè)國家的工業(yè)化和現(xiàn)代化進(jìn)程；當(dāng)該國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到70％以后，這個(gè)國家就基本上進(jìn)入了現(xiàn)代化社會(huì)?！翱档吕疽蛑芷凇薄L波理論前蘇聯(lián)學(xué)者康德拉季耶夫?qū)τ?、法、美等資本主義國家18世紀(jì)末到20世紀(jì)初100多年的批發(fā)價(jià)格水平、利率、工資、對(duì)外貿(mào)易等36個(gè)系列統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的加工分析，發(fā)現(xiàn)普遍存在為期50年左右的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，也被稱為“產(chǎn)業(yè)”周期或長周期。在50年左右的周期中，存在四個(gè)時(shí)期：經(jīng)濟(jì)見底、小幅回升、爆發(fā)性高速增長、經(jīng)濟(jì)大幅下滑?！叭N周期”的體系：第一種是長周期或稱“康德拉季耶夫周期”，每一個(gè)周期歷時(shí)50年左右；第二種是中周期或稱“朱格拉周期”，每一個(gè)周期歷時(shí)10年左右；第三種是所謂短周期或稱“基欽周期”，每一個(gè)周期歷時(shí)約40個(gè)月左右。回顧：歷史上的長周期波動(dòng)(1)“長波”I——

從大約1783年到1842年，是所謂“產(chǎn)業(yè)革命時(shí)期”，這個(gè)周期的基本特征是手工制造或工場(chǎng)制造的蒸汽機(jī)逐步推廣到一切工業(yè)部門和工業(yè)國家。(2)“長波”II——

從1842年到1897年，是所謂“蒸汽和鋼鐵時(shí)代”或“鐵路化時(shí)代”，其特征是機(jī)器制造的蒸汽機(jī)成為主要的動(dòng)力機(jī)，并得到普及。(3)“長波”IlI——

從1897年到二戰(zhàn)后，是所謂“電氣、化學(xué)和汽車時(shí)代”，其特征是電動(dòng)機(jī)和內(nèi)燃機(jī)在一切工業(yè)部門中的普遍應(yīng)用。2023/7/9本次金融危機(jī)預(yù)示新長波開始（4）“長波”

Ⅳ——：從二戰(zhàn)后開始的數(shù)字革命到二十世紀(jì)末互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入電子信息時(shí)代產(chǎn)生了新經(jīng)濟(jì)，再到08年爆發(fā)金融危機(jī)。這個(gè)長波的特征就是產(chǎn)生以信息技術(shù)為代表的所謂的信息新經(jīng)濟(jì)，特別是到了上世紀(jì)末產(chǎn)生電子商務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，整整支持了50多年的經(jīng)濟(jì)增長。

從今天開始，世界要邁入以綠色能源為代表的第五波產(chǎn)業(yè)革命！2023/7/9

二、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

——反彈基礎(chǔ)不牢固十六大十七大十八大十六大十七大十八大十六大十七大十八大十六大十七大十八大十六大十七大十八大9、10、11月份PMI回升的解構(gòu)：據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、物流采購聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)：9、10、11月份PMI分別為49.8，回升0.6%；50.2，回升0.4%；50.6，回升0.4%。但一是上升力度不大；二是結(jié)構(gòu)不等：大型國企受政策扶持達(dá)51，中型企業(yè)仍在49.7、小型企業(yè)46.1的榮枯線下；三是就業(yè)人數(shù)指數(shù)還在回落中。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

——銀行壞賬[1]商業(yè)銀行包括大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行和外資銀行；大型商業(yè)銀行包括中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行；股份制商業(yè)銀行包括中信銀行、光大銀行、華夏銀行、廣東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行（現(xiàn)為平安銀行）、招商銀行、上海浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行。2012年前三季度商業(yè)銀行不良貸款率變化情況3月末工業(yè)企業(yè)貸款同比增長7.3%，6月末工業(yè)企業(yè)貸款同比增長5.8%，9月末工業(yè)企業(yè)貸款同比增長5.1%，都遠(yuǎn)大于利潤同比增長率，意味著企業(yè)ROIC（企業(yè)投入資本金回報(bào)率）仍然在同比下降，ROIC和貸款利率的差額在不斷縮窄。利潤率改善是前十月工業(yè)企業(yè)利潤反彈的主要原因累計(jì)銷售收入同比增長率處于歷史低點(diǎn)，大部分工業(yè)企業(yè)的銷售狀況尚未得到實(shí)質(zhì)性改善。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

——資本外流截至2012年9月的12個(gè)月中，大約有2250億美元的資金流出中國，相當(dāng)于2011年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的3%左右。測(cè)算方法采用華爾街日?qǐng)?bào)的報(bào)道，數(shù)據(jù)結(jié)果相同。(FDI:對(duì)外直接投資)三、二大隱憂

——中等收入陷阱？

——可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力？（一）中等收入陷阱

——中國已具備落入“中等收入陷阱”條件和特征？1、何謂“中等收入陷阱”2006年，世界銀行在其《東亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》首先提出“中等收入陷阱”（Middle

Income

Trap）概念。它是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的人均收入達(dá)到世界中等水平后，即人均GDP在3000美元——10000美元的階段，由于不能順利實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致新的增長動(dòng)力特別是內(nèi)生動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)長期停滯不前；同時(shí)，快速發(fā)展中積聚的問題集中爆發(fā)，造成貧富分化加劇、社會(huì)容易失序、心理容易失衡、產(chǎn)業(yè)升級(jí)艱難、城市化進(jìn)程受阻、社會(huì)矛盾凸顯等，由此發(fā)展容易落入“中等收入陷阱”。。2、中等收入陷阱國家的主要表現(xiàn)陷入“中等收入陷阱”的國家主要表現(xiàn)：收入差距過大;

人力資本積累緩慢，增長模式轉(zhuǎn)型不成功;

金融體系脆弱；勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移困難；民主進(jìn)程緩慢與腐敗。從世界范圍看，拉美、東南亞一些國家早就是中等收入國家，之后卻陸續(xù)掉進(jìn)了“陷阱”，至今仍未進(jìn)入高收入國家行列，有的在中等收入階段滯留時(shí)間已長達(dá)四五十年。3、中等收入陷阱主要誘因

1）經(jīng)濟(jì)原因要素成本迅速上升，投入邊際效益不斷遞減，比較優(yōu)勢(shì)正在弱化，傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼。制造業(yè)大而不強(qiáng)，缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力。勞動(dòng)力成本上升，人口紅利逐漸減弱。過于倚重投資驅(qū)動(dòng)，環(huán)境壓力增大。需求結(jié)構(gòu)不平衡，居民消費(fèi)率長期偏低2）社會(huì)原因社會(huì)事業(yè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)不匹配，居民收入增長趕不上GDP增長，民生改善明顯滯后。收入分配失衡，貧富差距拉大。城市發(fā)展貴族化，形成城鄉(xiāng)“新二元結(jié)構(gòu)”。階層固化苗頭顯現(xiàn)，向上流動(dòng)的路變窄。2）政治原因在改革過程中最初的推動(dòng)者由于從一種改革模式中獲益，成為既得利益群體，可能會(huì)退化為下一步改革的阻礙者，因此改革可能會(huì)越改越難，甚至停滯不前。

3）國際原因發(fā)達(dá)國家對(duì)發(fā)展中國家的貿(mào)易制裁，

國際上話語權(quán)的缺失也在一定程度上加速發(fā)展中國家落入”中等收入陷阱“。（二）可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力人口、外貿(mào)紅利正在消失銀行資產(chǎn)質(zhì)量急劇下降、信貸杠桿功能弱化經(jīng)濟(jì)過度依賴土地升值地方融資平臺(tái)功能飽和、風(fēng)險(xiǎn)聚集

————可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力何在？人口紅利與外貿(mào)紅利正在消失：隨著近年中國勞動(dòng)力成本與人民幣升值的大幅攀升，出口產(chǎn)品成本中的勞動(dòng)力比價(jià)優(yōu)勢(shì)正在逐步喪失。目前中國工人的工資為：扣除稅收因素與新西蘭持平；泰國的1.7倍；印尼的3.1倍；越南的3.1倍；印度的3.8倍。在高端產(chǎn)業(yè)遭受歐美封殺的同時(shí)，中低端產(chǎn)業(yè)正快速向東南亞轉(zhuǎn)移。2012年11月累計(jì)外貿(mào)增速為5.8%，其中11月僅增長1.5%，不僅大大低于上月的11.6%,也嚴(yán)重低于9%的當(dāng)月預(yù)期。毫無懸念，2012年10%的增幅目標(biāo)注定落空。銀行資產(chǎn)質(zhì)量急劇下降、信貸杠桿功能弱化2012年11月27日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-10月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)收益情況，共實(shí)現(xiàn)利潤4.02萬億元，同比增長0.5%；而10月新增人民幣貸款5052億元，同比增速15.9%。截至2012年末貸款余額達(dá)到63萬億，三季度末銀行不良貸款普遍“雙反彈”，其中三季度商業(yè)銀行不良貸款率進(jìn)一步升至0.95%。2012年末，廣義貨幣（M2）余額:97.42萬億，同比增長13.8%據(jù)溫州市銀監(jiān)分局的數(shù)據(jù)，截至2012年6月末，溫州市銀行業(yè)本外幣不良貸款余額181．4億元，比年初增加94．47億元；不良貸款率2．69％創(chuàng)下10年來新高，比年初上升1．33個(gè)百分點(diǎn)，不良貸款率連續(xù)第12個(gè)月上升。很難相信2011年6月末，溫州銀行業(yè)不良率僅為0．37％，為全國最低的地級(jí)市。目前，溫州民間信貸幾近斷流。

。無獨(dú)有偶，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市2012年6月末，銀行業(yè)的不良貸款已達(dá)44．92億元，比年初增加了30．87億元，不良率已經(jīng)從去年年底的0．7％上升至2．14％，增加了1．44個(gè)百分點(diǎn)！IMF在日前發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定》報(bào)告中已提出過警示：在增長疲軟而房?jī)r(jià)下跌這一尾部風(fēng)險(xiǎn)情景下，中國銀行業(yè)的不良貸款率可能會(huì)攀升至高達(dá)8％，而截至2012年一季度末，該數(shù)值僅為0.96％。我國企業(yè)負(fù)債占GDP比重已達(dá)107％，超OECD（經(jīng)合組織）認(rèn)定的90％警戒線標(biāo)準(zhǔn)。然而我國經(jīng)濟(jì)卻已連續(xù)六個(gè)季度下滑至2012年二季度的7．6％，銀行貸款不良率開始攀升，如經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，不良貸款或?qū)⒓斜l(fā)。2012年，以信托、民間借貸等高成本的融資為主的新增社會(huì)融資總量為15.76萬億元，同比增長22.9%，創(chuàng)歷史新高，。目前房企流行的房地產(chǎn)信托，融資成本普遍達(dá)到15％左右，私募資金甚至更高。隨著政府治理銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，銀行遂將不良債務(wù)轉(zhuǎn)移到大約60家信托公司。這些信托公司再將這部分債務(wù)重新打包成投資產(chǎn)品，賣回給散戶或某一家銀行合作銷售。當(dāng)前流通的財(cái)富管理產(chǎn)品超過2萬款，而五年前只有數(shù)百款。這類工具通常集中于房地產(chǎn)投資。據(jù)惠譽(yù)稱，我國銀行業(yè)在2012年6月底，有約10．4萬億元的財(cái)富管理產(chǎn)品負(fù)債。這些資產(chǎn)與美國次貸相似，規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)驚人，是中國未來可能爆發(fā)重大金融危機(jī)的重大隱患。我國經(jīng)濟(jì)過度依賴土地升值中國從銀行到高利貸，金融業(yè)主要依靠土地升值來維持貸款利息；商品行業(yè)的利潤主要來自面向高利貸者和房地產(chǎn)開發(fā)商的商品貿(mào)易；設(shè)備供應(yīng)商依賴地方政府的支付能力，而這也取決于土地銷售；政府部門的收入20％靠的是土地出讓金。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70％的資金來自銀行貸款。2012年6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額11．32萬億元。雖然政府經(jīng)過了兩年多的打壓，但房地產(chǎn)泡沫并沒有刺破。一旦這個(gè)泡沫破裂，銀行會(huì)留下大量爛賬、壞賬，后果不堪設(shè)想！地方融資平臺(tái)功能飽和、風(fēng)險(xiǎn)聚集截止到2012年9月，地方融資平臺(tái)貸款余額為9.25萬億，比2010年高峰10.7萬億略有縮小，但比一季度末7．9萬億快速新增1.35萬億；風(fēng)險(xiǎn)壓力依然不減：一是部分退出平臺(tái)貸款并不是都安全，據(jù)說6％有問題；二是2012年底有1.2萬億貸款到期，未知能否兌現(xiàn)，有些省份需要全年財(cái)政收入90％才能還上，壓力巨大；三是地方平臺(tái)貸款1／4以土地為唯一還款來源，政府部門的收入20％是土地出讓金，而土地價(jià)格在國家調(diào)控下在不斷下降，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。地方財(cái)政能力也在相對(duì)下降。1994年稅制改革以來，地方財(cái)政收入占比從1993年的78％逐步下降到2011年的51％；而同期支出卻從72％上升到85％。部分地方政府通過“信托融資”方式變相為地方平臺(tái)項(xiàng)目募資。用益信托機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年共成立集合產(chǎn)品304款，融資規(guī)模達(dá)701．48億元，其勢(shì)頭已趕超房地產(chǎn)地方平臺(tái)融資貸款，一旦集中出問題，其破壞力絕不亞于“銀行壞賬”。反思

——對(duì)以“保增長”為主線的經(jīng)濟(jì)政策的嚴(yán)重質(zhì)疑一種短視之策：治標(biāo)不治本；一種功利之策：一時(shí)之功，名利實(shí)虧；一種貽害之策：貽誤戰(zhàn)機(jī)，貽害無窮。國家戰(zhàn)略———中國政府已經(jīng)想明白、拿好主意了！

——今天，留給第五代領(lǐng)導(dǎo)集體的不只是“十二五”余下的2013-1015年，更重要的是為未來的10年作出規(guī)劃。按照目前的發(fā)展規(guī)劃和速度，到2016-2017年左右，中國人均GDP將很可能接近1萬美元，按照亞洲開發(fā)銀行的計(jì)算，按照購買力平價(jià)計(jì)算，則將接近1.7萬美元。在這個(gè)過程中，中國將經(jīng)歷市場(chǎng)普遍擔(dān)心的“中等收入陷阱”的關(guān)鍵當(dāng)口，如何在制度改革上進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，使制度與生產(chǎn)力相匹配，獲得持續(xù)發(fā)展和增長，是第五代領(lǐng)導(dǎo)集體將面臨的真正難題。習(xí)近平：“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整可不容緩”李克強(qiáng)：“改革是最大的紅利”王岐山：“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”十八大：“五位一體戰(zhàn)略”（經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、文化、生態(tài)文明建設(shè)）

————我的理解：國家戰(zhàn)略的基本核心就是沖著如何跨過“中等收入陷阱”而展開的。“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整可不容緩”——2012年自主品牌車產(chǎn)能平均利用率約為58％。風(fēng)電整機(jī)產(chǎn)能過剩率在50％以上，從零部件角度看，鑄件過剩100%以上，齒輪箱過剩100%以上，葉片過剩約為30%以上。光伏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩率約為50%。鋼鐵的過剩率約為20%。鉛冶煉過剩率約為41%。焦炭的過剩率約為33%。電解鋁的過剩率約為33%。水泥的過剩率約為24%。家用空調(diào)行業(yè)產(chǎn)能利用率約為70%以下。。。。。。中外單位GDP能耗比較---08年國際均值的2.2倍；美國的3倍；日本的4倍；英、德、意、法的5倍；09年已然成為全球能源消費(fèi)第一大國：消耗了相當(dāng)于22.52億噸石油當(dāng)量，超過美國的21.7億噸的4%！

------亞太總裁協(xié)會(huì)《2010世界新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扭曲下的嚴(yán)重過剩將成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的重大隱患！

李克強(qiáng)在不久前的一篇文章中提出了三個(gè)支持中國可持續(xù)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力的觀點(diǎn)：1、相比之前驅(qū)動(dòng)中國發(fā)展的外在動(dòng)力——人口紅利、土地紅利、外貿(mào)紅利，“改革”才是最大的、內(nèi)在的、根本的、持續(xù)性紅利源泉2、重建分配格局，再平衡社會(huì)利益，構(gòu)筑社會(huì)長期激勵(lì)機(jī)制——打破現(xiàn)有分配壟斷格局與固化的利益層級(jí)群體。3、以城鎮(zhèn)化為動(dòng)力——相比傳統(tǒng)“人口城鎮(zhèn)化率”（目前為57%），取而代之以“戶籍城鎮(zhèn)化率”（目前約36%），上升空間巨大！“戶籍城鎮(zhèn)化”本質(zhì)上是“農(nóng)村城鎮(zhèn)化”。支持李克強(qiáng)上述觀點(diǎn)的三條邏輯思路（推導(dǎo)）——人口紅利、外貿(mào)紅利退失——出口、（投資）、（消費(fèi)）三駕馬車驅(qū)動(dòng)力弱化——啟動(dòng)國民內(nèi)需消費(fèi)驅(qū)動(dòng)力——推出國民收入倍增計(jì)劃、強(qiáng)化國民消費(fèi)意識(shí)——重建分配格局、推進(jìn)社會(huì)公平與反腐、強(qiáng)化社會(huì)保障機(jī)制——改革：社保、醫(yī)療、退休、教育、就業(yè)、升職。。。。。。土地紅利退失、傳統(tǒng)投資（鐵公基、傳統(tǒng)房地產(chǎn)）驅(qū)動(dòng)力弱化——啟動(dòng)新型投資驅(qū)動(dòng)力——推出城鎮(zhèn)化（農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)民市民化）——打開投資驅(qū)動(dòng)力發(fā)揮空間——改革：戶籍制度、農(nóng)村征地制度、土地集約化利用、農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)體制、生態(tài)功能區(qū)規(guī)劃——推出“美麗中國”慨念。。。。。。為適應(yīng)上述的變革——產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融改革、利率放開、資本市場(chǎng)融資配套轉(zhuǎn)型。。。。。。每個(gè)農(nóng)民轉(zhuǎn)成市民，可帶動(dòng)10萬元綜合消費(fèi)力；每提高一個(gè)百分點(diǎn)城市化率，可使投資增長50%、消費(fèi)增長50%；城鎮(zhèn)化在未來10年內(nèi)可帶動(dòng)起40萬億投資規(guī)模。中國三駕馬車中，消費(fèi)的推動(dòng)比重還很小，主要靠出口與投資。2010年居民消費(fèi)率：美國為71%；德國57%；日本59%；印度56%；巴西60%；中國35%，提升中國國民消費(fèi)潛力的空間巨大！中國城鄉(xiāng)收入差距高達(dá)3.5倍；城市行業(yè)收入差距高達(dá)4-5倍。平衡城鄉(xiāng)收入、打破行業(yè)壟斷所帶來的消費(fèi)普遍提升空間巨大。生態(tài)文明建設(shè)（具劃時(shí)代意義）：中央正在著手的內(nèi)部規(guī)劃——960萬平方公里被劃分為218個(gè)生態(tài)功能區(qū)，其中：生態(tài)調(diào)節(jié)功能區(qū)148個(gè)；產(chǎn)品提供功能區(qū)48個(gè)；人居保障功能區(qū)22個(gè)。

——由此形成一個(gè)“美麗中國的概念”后金融危機(jī)時(shí)期的新興產(chǎn)業(yè)投資五大方向，七大產(chǎn)業(yè)

2009年11月3日，溫家寶總理在《讓科技引領(lǐng)中國可持續(xù)發(fā)展》的講話中指出了中國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)和方向，并特別指出，高度重視新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展、著力突破傳感網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)關(guān)鍵技術(shù)、加快新型材料的科技攻關(guān)、運(yùn)用生命科學(xué)推動(dòng)農(nóng)業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及空間的探索與利用。國家發(fā)改委已經(jīng)確定，在“十二五”規(guī)劃編制中，將新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的編制作為重點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向、戰(zhàn)略重點(diǎn)和重大舉措也需要隨之確定。這些新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)包括新能源、節(jié)能環(huán)保、電動(dòng)汽車、新材料、新醫(yī)藥、生物育種和信息產(chǎn)業(yè)。2023/7/9全球產(chǎn)業(yè)變革和發(fā)展方向總結(jié)縱觀全球各個(gè)國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新政策，可以看出每個(gè)國家都在其原有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、科技發(fā)展基礎(chǔ)上，推進(jìn)未來可能成為其戰(zhàn)略制高點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)變革?？偨Y(jié)這些變革主要內(nèi)容，主要包括了以下四點(diǎn)：第一，以再生能源、清潔能源為核心的新能源革命。第二，以健康醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)為主的生物產(chǎn)業(yè)革命。第三，繼續(xù)推進(jìn)和深化上個(gè)世紀(jì)以來的信息產(chǎn)業(yè)革命。第四，以低耗為基礎(chǔ)，文化創(chuàng)意引領(lǐng)的生活方式革命。2023/7/9企業(yè)思考——5點(diǎn)展望1、2012、2013兩年最困難。日本沒落無望，歐元區(qū)危機(jī)、美國財(cái)政懸崖走向難以預(yù)測(cè)，若二者疊加爆發(fā)，將是2013人類的一場(chǎng)災(zāi)難！很可能的結(jié)果是：會(huì)有個(gè)別國家（如希臘）脫離歐元區(qū)，進(jìn)而引發(fā)局部連鎖反應(yīng)；美國財(cái)政懸崖更可能在討價(jià)還價(jià)中取得妥協(xié)，但無助于美國擺脫困境。2014年全球?qū)㈤_始緩慢企穩(wěn)復(fù)蘇，2008的全球景氣必須到2018后才有望重現(xiàn)；要有長期抗戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備；2、全球?qū)捤韶泿耪?，尤其歐美量化寬松貨幣政策（日本自民黨上臺(tái)后恐將大幅度推行通脹政策）的后續(xù)效應(yīng)，必將推動(dòng)明年開始的全球大宗商品價(jià)格的逐級(jí)上升。始于中國2012年下半年的央行貨幣釋放，加之居民收入倍增計(jì)劃的啟動(dòng)，2013年國內(nèi)物價(jià)很可能重返4%。。3、經(jīng)濟(jì)增速今年估計(jì)在7.8%左右（事實(shí)正是7.8%！其中四個(gè)季度分別為：8.1%,7.6%,7.4%,7.9%），達(dá)到519322萬億，首次突破50萬億大關(guān)；2013經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)7.5%，不發(fā)生意外，估計(jì)實(shí)際增長在8%-8.2%之間。4、前期經(jīng)濟(jì)政策在明年還會(huì)有一定時(shí)期的延續(xù)，但城鎮(zhèn)化必將推動(dòng)土地供求緊張，以及房地產(chǎn)政策的某種松動(dòng)；進(jìn)而使房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有漲，并通過其他物價(jià)的相對(duì)較快上漲，一定程度上消化房地產(chǎn)泡沫。指望房地產(chǎn)大跌是天方夜譚！5、黃金價(jià)格還會(huì)一定程度下跌，但對(duì)企業(yè)沒有投資意義，充其量保值而已。人民幣匯率還會(huì)對(duì)美元緩慢升值，但很難再現(xiàn)奧巴馬競(jìng)選前的上升勢(shì)頭。股市會(huì)有所復(fù)蘇，但別指望太大。企業(yè)思考——5點(diǎn)忠告1、堅(jiān)定信心，中國仍處在發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期；2、實(shí)業(yè)興國，堅(jiān)定產(chǎn)業(yè)投資實(shí)體經(jīng)營不動(dòng)搖；3、迎合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，適時(shí)轉(zhuǎn)型與調(diào)整產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；迎合中國大消費(fèi)時(shí)代的到來；4、建設(shè)百年基業(yè)應(yīng)以“企業(yè)價(jià)值”最大化為基準(zhǔn)（五種價(jià)值分析：紙幣價(jià)值、黃金價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、企業(yè)價(jià)值）。5、審時(shí)度勢(shì)、應(yīng)運(yùn)而生；靜下心來、系統(tǒng)規(guī)劃；科學(xué)發(fā)展、理性成長；篳路藍(lán)縷、終成偉業(yè)！THEEND謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與