第一太平戴維斯-中國(guó)高密度核心區(qū)城市更新白皮書(shū)-2021.05-69正式版

城市

更

新

白

皮密書(shū)

系

列

度核心區(qū)城市更新4第一太平戴維斯預(yù)計(jì)年，全球三分之二的人口將程中，如何在其中兼顧歷史脈絡(luò)與街區(qū)新改造的重要一環(huán)。資源緊缺與生態(tài)環(huán)2050居住在城市。而城市核心區(qū)往往代表了一現(xiàn)狀，注入新鮮的商業(yè)血液，同時(shí)為未境的挑戰(zhàn)，要求城市更新過(guò)程中更需注座城市最高價(jià)值所在

：資

源、產(chǎn)業(yè)與人來(lái)發(fā)展留有余地，是我們提供商業(yè)解決重環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及治理的可持續(xù)性。才集聚，令大量商業(yè)機(jī)會(huì)不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)

；方案的重

中之重。我們此次亦提出了高密度核心區(qū)可持續(xù)車水馬龍、人流如織、高樓林立的景象改造成功的商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)，其商業(yè)能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為城市空間規(guī)劃及專項(xiàng)造就繁華的現(xiàn)代都市樣貌，吸引著越來(lái)級(jí)及商圈氛圍

亦在煥發(fā)全新生命力。從規(guī)劃提出建議參考。越多的年輕人紛至沓來(lái)。上海徐家匯、廣州北京路到重

慶解放碑，此次的高密度核心區(qū)城市更新是第一太高密度是多個(gè)世界級(jí)城市的發(fā)展特征之政府、業(yè)主與咨詢方通力合作，通過(guò)城市平戴維斯與華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究一，亞洲國(guó)家尤為如此。在中國(guó)，一二界面煥新、商業(yè)載體改造、品牌組合創(chuàng)新，總院再度攜手共鑄的第二輯，希望此份白線城市的核心區(qū)往往與高密度發(fā)展相伴，令區(qū)域吸引力在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中持續(xù)皮書(shū)能為中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展未來(lái)帶來(lái)啟發(fā)。城市天際線不斷刷新。緊張的城市生活保持領(lǐng)先。而對(duì)交通引導(dǎo)及商務(wù)復(fù)合型區(qū)節(jié)奏帶來(lái)效率與活力，但隨著商務(wù)、零售、域而言，通過(guò)針對(duì)性的定位策略及方案設(shè)旅游、生活等諸多要素混合重

疊，其先天計(jì)，最終以使空間價(jià)值得以最大化實(shí)現(xiàn)。密集性及復(fù)雜性對(duì)后續(xù)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、招商、中國(guó)已承諾在年前實(shí)現(xiàn)碳中和，2060運(yùn)營(yíng)都在提出更高要求。在城市更新過(guò)這也意味著可持續(xù)發(fā)展愈發(fā)成為城市更第

一

太

平

戴

維

斯朱兆榮朱鋒孟喆SiuWingChuNickyZhuMarcoMeng第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)第一太平戴維斯華東區(qū)第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官高級(jí)董事高級(jí)董事策劃顧問(wèn)服務(wù)部主管nicky.zhu@+862163916688物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部主管marco.meng@+862163916688siuwing.chu@+862163916688簡(jiǎn)可張琳事JamesMacdonaldChesterZhang第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)高級(jí)董事董市場(chǎng)研究部主管市場(chǎng)研究部james.macdonald@+862163916688chester.zhang@+862163916688高密度核心區(qū)城市更新5華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院隨著全球人口城市化的發(fā)展，高效、集約眾所周知，未來(lái)城市競(jìng)爭(zhēng)力主要聚焦于既要注重

產(chǎn)業(yè)吸引和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更應(yīng)需的土地利用模式成為城市化未來(lái)的必然知識(shí)經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，高密度核要關(guān)注人居環(huán)境。傳統(tǒng)城市核心區(qū)往往選擇。城市高密度核心區(qū)往往是經(jīng)濟(jì)密度心區(qū)中的商務(wù)、商業(yè)、文化、藝術(shù)、休以承載商務(wù)活動(dòng)為主，未來(lái)則需要轉(zhuǎn)向最高、物質(zhì)空間形態(tài)和社會(huì)活動(dòng)最集聚的閑和綠色空間為從業(yè)和居住者提供工作、以人的活動(dòng)為中心，打造具有復(fù)合功能區(qū)域，也是城市競(jìng)爭(zhēng)力與城市形象的代交往、娛樂(lè)的場(chǎng)所

；因而，高密度核心區(qū)的中央活力區(qū)。在高密度的建成環(huán)境中，表。然而，我國(guó)一線城市的核心區(qū)與全球城市如紐約、倫敦、東京相比，在經(jīng)濟(jì)發(fā)的發(fā)展與更新需要與新科技時(shí)代背景同需要加強(qiáng)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)強(qiáng)，以支步，需要結(jié)合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和人才的需求特點(diǎn)撐高密度核心區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和土地利用展總量、發(fā)展能級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力、宜居環(huán)境品進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。在核心區(qū)的更新開(kāi)發(fā)中，率，同時(shí)，在緊張稀缺的土地資源條件下，質(zhì)等方面仍有差距和提升空間。到需要關(guān)注片區(qū)的發(fā)展特性和資源稟賦，充充分關(guān)注立體空間的開(kāi)發(fā)和更新，形成地2035年，上海要基本建成卓越的全球城市，令分發(fā)揮特色魅力，適配相應(yīng)的業(yè)態(tài)組合，下、地面、地上空間的聯(lián)動(dòng)，系統(tǒng)構(gòu)建人向往的創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市，因而，在城市更新的帶動(dòng)下，注重

以人為本，并將其納入城市更新策人性化、高品質(zhì)的生活環(huán)境，全面落實(shí)略，提升空間的環(huán)境品質(zhì)，支撐城市產(chǎn)習(xí)近平同志提出的

人民城市人民建，人“業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，營(yíng)造知識(shí)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)、人才民城市為人民重要理念，讓人民群眾有”我們需要深入探討和關(guān)注城市的高密度集聚的宜居、宜業(yè)、宜游的魅力城市。更多的幸福感和獲得感。核心區(qū)如何走向緊湊、卓越的發(fā)展之路。高密度核心區(qū)既承載當(dāng)下，又面向未來(lái)，華

建

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團(tuán)

華

東

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究

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院查君宋雷董明峰院長(zhǎng)城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)既有建筑更新設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)交通設(shè)計(jì)研究院Jun_zha@+862163217420lei_song@mingfeng_dong@+862163217420+862163217420陳君健張晶卓剛峰常務(wù)副院長(zhǎng)軌道交通與立體城市院Junjian_chen@+862163217420總監(jiān)國(guó)際中心城市設(shè)計(jì)jing_zhang2@+862163217420常務(wù)副院長(zhǎng)歷史建筑保護(hù)設(shè)計(jì)院gangfeng_zhuo@+862163217420周玲娟寇志榮執(zhí)行主任執(zhí)行主任軌道交通與立體城市建筑設(shè)計(jì)研究院lingjuan_zhou@+862163217420城市片區(qū)更新與保護(hù)研究中心zhirong_kou@+8621632174206第一太平戴維斯目錄PART1綜合分析世界級(jí)城市高密度核心區(qū)99概述13

經(jīng)典理論15

代表案例國(guó)內(nèi)城市高密度核心區(qū)發(fā)展1616

新時(shí)期中國(guó)城市更新發(fā)展概述16

典型城市發(fā)展概述20

代表案例國(guó)內(nèi)城市高密度核心區(qū)2222

概念與定義22

高密度核心區(qū)更新面臨的重

點(diǎn)問(wèn)題23

類型及特征高密度核心區(qū)城市更新7華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院PART2高密度核心區(qū)更新策略定位策略2525商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)定位策略28商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)定位策略36

交通引導(dǎo)型核心區(qū)定位策略規(guī)劃設(shè)計(jì)策略3838商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略42商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略50

交通引導(dǎo)型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略運(yùn)營(yíng)策略5455

高密度核心區(qū)可持續(xù)頂層設(shè)計(jì)60

高密度核心區(qū)可持續(xù)發(fā)展策略PART3高密度核心區(qū)更新發(fā)展趨勢(shì)策劃趨勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)趨勢(shì)運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)697070綜合分析PART1高密度核心區(qū)城市更新9華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院世界級(jí)城市高密度核心區(qū)聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)部數(shù)據(jù)、世界人口網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示

：截止年月日，

全球20201112個(gè)國(guó)家人口總數(shù)為億多，

約2307555%左右的人口居住在城市

；預(yù)計(jì)年，全球人口2050總量將超過(guò)億，的人口將居住在城市。9068%萬(wàn)人口的超級(jí)城市將出現(xiàn)。4000全球城市排名GaWC全球連通性GaWC城市倫敦紐約香港新加坡上海北京迪拜巴黎東京悉尼Alpha++Alpha++Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha來(lái)源：GaWC10第一太平戴維斯部分世界級(jí)城市人口密度分布圖北京上海香港BeijingShanghaiHongKong城市密度及基礎(chǔ)設(shè)施面積平均人口密度人口密度峰值地鐵里程城市人口（平方公里）（人

平方公里）

（人

平方公里）（公里）//紐約新加坡香港東京倫敦巴黎上海北京迪拜悉尼11,020,0005,690,0007,520,00013,963,7519,177,00011,020,00024,281,40021,536,0003,052,0005,312,12378372410,65157,018443.7203.8278.3316.34367,8556,7996,3655,8494,3923,8301,31270,749110,60627,63026,16545,516125,47893,9713,3841,1062,1941,5692,5096,34116,4114,11412,368227.27737277427543016,75236來(lái)源：、第一太平戴維斯研究部Wikipedia高密度核心區(qū)城市更新11華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院（

）均衡分布（

）中心聚集12倫敦與東京的人口分布較為平均，多與歐洲傳統(tǒng)世界級(jí)城市相比，亞洲新中心與去中心化特征明顯。雖然平均興城市的密度表現(xiàn)截然不同。北京和世界級(jí)城市集聚全球性資源、人口密度并不低，但密度峰值分別為上海市域面積較大，常住人口數(shù)量遙產(chǎn)業(yè)與人才，堪稱全球發(fā)展每平方公里和人，僅遙領(lǐng)先其他全球城市，平均人口密度相26,16527,630大動(dòng)脈，其發(fā)展歷程也常為為香港與上海的四分之一左右。倫敦較其它國(guó)際知名城市并不突出。但由后發(fā)城市所借鑒。高密度是市中心的密度稍高于大倫敦片區(qū)平均于郊區(qū)面積龐大，更高的交通通達(dá)度水平，但與其他高密度城市相比卻并及便利的配套設(shè)施使人口集中于中心多個(gè)世界級(jí)城市的發(fā)展特征不明顯。倫敦是歷史文化建筑保護(hù)最城區(qū)不同商圈及商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，

城市之一。為完善的世界級(jí)城市之一，城市中心中心區(qū)人口密度遠(yuǎn)超郊區(qū)，上海的人開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有限，導(dǎo)致幾十年來(lái)，一直口密度峰值超過(guò)每平方公里125,000存在結(jié)構(gòu)性的住房短缺?！秱惗厝?，某些核心區(qū)已成為世界最擁擠的在2015規(guī)劃》希望通過(guò)在城市中增加新供應(yīng)區(qū)域。城市中心聚集了大量人口，同來(lái)解決該問(wèn)題，重

點(diǎn)關(guān)注毗鄰城市中時(shí)也是商業(yè)、辦公及文化場(chǎng)所聚集地。的全球城市分類等級(jí)GaWC心和靠近公共基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域來(lái)增加雖然交通擁堵及建筑老化成為地區(qū)發(fā)中，城市倫敦、紐Alpha++人口密度水平。展限制，

但隨著城市更新陸續(xù)展開(kāi)，約、城市香港、新加Alpha+高密度核心區(qū)的氛圍有望不斷優(yōu)化演坡、上海、北京、迪拜、巴黎、東京巴黎是歐洲經(jīng)濟(jì)、文化和政治中心，進(jìn)，進(jìn)而持續(xù)推升其價(jià)值與潛力。均屬于高密度城市，在前十位排名中同時(shí)備受游客青睞，

其特點(diǎn)是林蔭大占據(jù)九席，人口密度均超過(guò)每平方公道沿線的奧斯曼風(fēng)格多層建筑。歐洲土地資源在香港與新加坡更為稀缺，里人。1,300另一核心城市馬德里市中心的多層建城市規(guī)劃者們不得不仔細(xì)研究如何更精準(zhǔn)、高效地利用所擁有的土地，從不同高密度城市的密度表現(xiàn)有所差筑和高品質(zhì)的街景也孕育了充滿活力而導(dǎo)致城市形成多個(gè)高密度核心區(qū)異。相對(duì)而言，倫敦及東京人口分布的咖啡館文化。這兩個(gè)例子都表明，域。與此同時(shí)，通過(guò)納入城市救濟(jì)和更為均衡，而紐約、香港、上海等城更高的密度有時(shí)并不一定意味著超高利用自然與公共空間，鼓勵(lì)社區(qū)健康、市則呈現(xiàn)中心區(qū)域高度聚集的分布特層，緊湊而小尺度的街區(qū)同樣具備充安全和可持續(xù)性以保障城市生活質(zhì)量。征，即一個(gè)或多個(gè)高密度核心區(qū)分布。足活力。12第一太平戴維斯高高密度城市及區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)密度區(qū)域的形成是中心聚集型城市發(fā)展的結(jié)果，對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的新興國(guó)家尤為如此。通過(guò)群聚效應(yīng)，

使商圈影響力持續(xù)提振放大，進(jìn)而提供更優(yōu)質(zhì)和更多樣化的本地服務(wù)，以及改善包括醫(yī)療、教育、公眾設(shè)施和公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施。城

市

資

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有

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斷激發(fā)人類思考怎樣的城市形態(tài)具

有

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持

續(xù)

性。目

前

在

世

界

范圍內(nèi)的城市形態(tài)討論基本分為分

散

派

和

集

中

派

兩

大

類。集

中商業(yè)機(jī)會(huì)供應(yīng)與需求派對(duì)于世界級(jí)城市的可持續(xù)發(fā)展似乎更為奏效。隨著緊縮城市（）、

精

明

增theCompactCity高密度城市創(chuàng)造了更為多樣的商高密度城市刺激市場(chǎng)增加供應(yīng)，長(zhǎng)（）、SmartGrowthAmerica業(yè)機(jī)會(huì)，為大量人口帶來(lái)專業(yè)化而更高的人口密度恰好也與之匹亦能確保低收入家庭負(fù)擔(dān)生活成等經(jīng)典城市理論的形成，集TOD服務(wù)。配。此外，通過(guò)保障性住房建設(shè)，中式高密度發(fā)展模式不斷被論證其有效性。本，使更多公民受益。城市高密度核心區(qū)作為世界一線城市最具代表性的空間載體類型之一，對(duì)其更新發(fā)展模式的探討不僅具有實(shí)踐指導(dǎo)示范性，而且具有理論優(yōu)化典型性。人才導(dǎo)入可持續(xù)性高密度城市中更為完備的交通、公共交通網(wǎng)絡(luò)投入可緩解道路擁住房和就業(yè)機(jī)會(huì)是吸引人才的主堵問(wèn)題，并提高公共交通利用率。要因素，尤其是對(duì)受雇于新興產(chǎn)周密的城市規(guī)劃以及就業(yè)和商業(yè)業(yè)的年輕一代。設(shè)施分布使職住平衡得以實(shí)現(xiàn)。高密度核心區(qū)城市更新13華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院經(jīng)典理論緊縮城市精明增長(zhǎng).

鼓勵(lì)對(duì)中心城區(qū)、近郊區(qū)等開(kāi)發(fā)地2區(qū)的投資

；緊

縮

城

市是從

城

市

功

能

形

態(tài)

角精明增長(zhǎng)理論誕生于世紀(jì)年代“”2090度提出限制城市空間無(wú)序蔓延的規(guī)末的美國(guó)，當(dāng)時(shí)為應(yīng)對(duì)城市蔓延，美.

提倡公共交通為導(dǎo)向的高密度、緊3劃概念。此概念于年由丹齊格國(guó)學(xué)者基于歐洲緊縮城市的成功提出湊發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式

；1973（）

和

薩

蒂（）

在了此概念，

并于年，

美國(guó)規(guī)劃Dantzig.GSatty.T2000通過(guò)居住環(huán)境的改善，就業(yè)崗位的其著作《緊縮城市適于居住的城協(xié)會(huì)聯(lián)合六十家公共團(tuán)體組成了美4.——“創(chuàng)造來(lái)增強(qiáng)中心城區(qū)的吸引力

；市環(huán)境計(jì)劃》首次提出。其后該理念國(guó)

精

明

增

長(zhǎng)

聯(lián)

盟（”SmartGrowth不斷發(fā)展，

截至年，

邁克詹）。類似緊縮城市，精明增長(zhǎng).

提倡土地混合開(kāi)發(fā)，反對(duì)用地功能1996?America5克斯等人編著了《緊縮城市一種也是集中式城市發(fā)展的解決策略。其的生硬分離

；——可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)》，緊縮城市理強(qiáng)調(diào)城市存量空間的充分利用，減少念已經(jīng)成為可持續(xù)發(fā)展城市的理想模盲目擴(kuò)張

；現(xiàn)有社區(qū)的積極重

建，廢.

鼓勵(lì)填充式的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。6型?？傮w來(lái)看，緊縮城市理論是面對(duì)棄工業(yè)用地的再利用，節(jié)約既有設(shè)施可見(jiàn)，精明增長(zhǎng)理論更強(qiáng)調(diào)對(duì)城市既城市尤其是核心區(qū)的人口、建筑密度建設(shè)成本

；開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)集中緊湊、功存載體和空間價(jià)值的挖掘，強(qiáng)調(diào)城市不斷增長(zhǎng)引發(fā)的問(wèn)題，而提出土地混能高度復(fù)合

；鼓勵(lì)公共交通和步行體問(wèn)題的解決在現(xiàn)有環(huán)境中落實(shí)，對(duì)于合使用、密集開(kāi)發(fā)、公共交通、居住系建構(gòu)

；鼓勵(lì)公共開(kāi)放空間體系建構(gòu)

；，并充分實(shí)城市高密度核心區(qū)來(lái)講，從建成到今與公共設(shè)施臨近等解決策略的理論，強(qiáng)調(diào)文化保護(hù)，最終創(chuàng)造高效、集約、現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化共生。天已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)各種新的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，其本質(zhì)在于通過(guò)區(qū)域功能、結(jié)構(gòu)、空緊湊、可持續(xù)的城市空間包括土地利用不再高效、交通體系難間的緊湊布局實(shí)現(xiàn)土地使用效率最大以有效支撐、空間品質(zhì)下降、物質(zhì)載化，同時(shí)滿足人的多樣需求。精明增長(zhǎng)城市的主要特征包括

：體破舊等等，精明增長(zhǎng)理念對(duì)于存量總體來(lái)看，緊縮城市的特征包括

：時(shí)代的中國(guó)城市高密度核心區(qū)更新具.

保護(hù)開(kāi)敞綠色公共空間，包括對(duì)農(nóng)田有重要意義。1高密度的保護(hù)

；1.具體體現(xiàn)為人口、建筑、經(jīng)濟(jì)和就業(yè)等的高密度、城市土地的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)

；.

功能混用2為了實(shí)現(xiàn)職住平衡，空間功能需要緊湊，區(qū)域地塊功能要充分混合

；.

形態(tài)緊湊3為解決城市蔓延帶來(lái)的交通出行距離過(guò)長(zhǎng)、能源資源浪費(fèi)、土地使用能效低、基礎(chǔ)和公共設(shè)施配置成本高等問(wèn)題，需要高效、集約、綠色、可持續(xù)的緊湊形態(tài)，以促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)積聚效益。城市高密度核心區(qū)的先天多維密集特征往往使其成為緊縮城市理論最好的實(shí)踐區(qū)域。14第一太平戴維斯TOD

理論的規(guī)劃原則包括

：設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)充分地功能綜合、新舊TOD綜合。即（）街道的布局：街道不僅為小汽車服Transit-orientedDevelopment1“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展”，簡(jiǎn)稱務(wù)，還兼顧自行車以及步行等慢行行（4）核心的標(biāo)志：TOD核心區(qū)為公交，提出于世紀(jì)年代末期，為。街道聯(lián)系區(qū)域以外的城市交站點(diǎn)與商業(yè)、辦公等功能區(qū)域，應(yīng)盡TOD2080TOD也是反對(duì)城市無(wú)限蔓延的規(guī)劃概念之通，也聯(lián)系其內(nèi)部的各條街道，所以可能顯示出其易于識(shí)別的特征，成為一。該規(guī)劃模式強(qiáng)調(diào)充分利用公共交街道的布局可以有效地提升的生區(qū)域的核心標(biāo)志點(diǎn)。TOD通設(shè)施引導(dǎo)發(fā)展，建構(gòu)布局緊湊、土活體驗(yàn)。（）較低的居住密度：較低的居住密地混合、功能復(fù)合、適宜步行的社區(qū)，5（）步行的連貫性：社區(qū)內(nèi)部的步行度可以滿足居民的生活體驗(yàn)，可以真社區(qū)中央布置公交站點(diǎn)和圍繞站點(diǎn)的2聯(lián)系各個(gè)建筑物，為居民提供最為親正地實(shí)現(xiàn)適宜人居的社區(qū)。商業(yè)等公共設(shè)施與空間，而從中心向近、便捷空間，應(yīng)充分保持其連貫、外適合步行的半徑距離所覆蓋的范圍模式對(duì)于鼓勵(lì)公共交通出行、降易于識(shí)別的特性，方便居民在其中享TOD是居住的區(qū)域。核心區(qū)域的高密度形低小汽車使用，控制城市蔓延的效果受安全的體驗(yàn)。式復(fù)合區(qū)域所需的公共功能，然后用十分顯著。在高質(zhì)量發(fā)展的城市更新以輻射周邊的住宅區(qū)。通過(guò)合理的設(shè)（）土地綜合利用：應(yīng)該混合使時(shí)代，城市高密度核心區(qū)，如何借助3TOD計(jì)，鼓勵(lì)大眾使用公共交通結(jié)合步行用土地，充分提高核心區(qū)域的土地利公共交通設(shè)施這一觸媒充分激發(fā)區(qū)域的出行方式，減少小汽車的使用。用率，也應(yīng)尊重現(xiàn)有設(shè)施以及正在建活力值得深入探討。高密度核心區(qū)城市更新15華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院代表案例規(guī)劃面積片區(qū)城市用途交通設(shè)施特征（平方公里）?原是工業(yè)荒地的城市更新項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)十幾年的改造，國(guó)王十字除了擁有英國(guó)最繁忙的交通樞紐以外

，周

邊也有大量住宅、辦公、商業(yè)、教育機(jī)構(gòu)陸?6條地鐵線續(xù)建成。?315,870平方米寫(xiě)字樓?2,787平方米酒店?國(guó)家鐵路?文化聚集成為一大特色，擁有博物館、大英圖書(shū)平方米零售國(guó)王十字倫敦0.27?46,452通往歐洲大陸?zhàn)^、高古軒畫(huà)

廊、倫敦小交響樂(lè)團(tuán)和啟蒙時(shí)代樂(lè)?高速鐵路團(tuán)、報(bào)社等。?105,218平方米開(kāi)放空間?公交車?40%的土地用于公共設(shè)施，以提升區(qū)域通達(dá)性、改善城市形象、融合更多可持續(xù)發(fā)展理念。社區(qū)與自然景觀無(wú)縫融合，形成多樣化又富有趣味的氛圍。??曾是菲律賓軍隊(duì)的駐地，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程由政府統(tǒng)至年，已建成

：平方米寫(xiě)字樓2019一規(guī)劃，其中首期開(kāi)發(fā)投入大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)博尼法西奧施，尤其是路網(wǎng)建設(shè)，以與周

邊區(qū)域形成緊密連接。?2,806?3,686馬尼拉1.5公交車平方米住宅環(huán)球城?該區(qū)域現(xiàn)已成為菲律賓的金融及商業(yè)中心，是菲?988平方米零售及娛樂(lè)律賓股票交易所所在地，此外還吸引了香格里拉?372平方米機(jī)構(gòu)及教育酒店、君悅酒店、醫(yī)院及一些國(guó)際學(xué)校入駐。?一期（已完成，不完整統(tǒng)計(jì)）：??曾是曼徹斯特繁忙的碼頭，但隨工業(yè)衰落而荒廢。31,000平方米BBC辦公項(xiàng)

目

貼合

英

國(guó)

文

化

創(chuàng)

意

鼓

勵(lì)

政

策，吸

引

了樓，42,000平方米住宅,一所大學(xué)?電車BBC、ITV、索爾福德大學(xué)等機(jī)構(gòu)入駐，為媒體創(chuàng)英國(guó)媒體城

曼徹斯特0.81意產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境，已成為數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)?二期（進(jìn)行中）：50,000平方

?公交車業(yè)的新興前沿，并吸引了大量中小企業(yè)入駐。米寫(xiě)字樓、40,000平方米聯(lián)合辦公住宅、4,000平方米?2019年，項(xiàng)目中有四座寫(xiě)字樓成為英國(guó)首批實(shí)現(xiàn)凈零排放的建筑。零售?日本規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目之一。此前區(qū)域多是木屋等老舊住宅，道路狹隘

，消防車無(wú)法進(jìn)入。?整體開(kāi)發(fā)周

期長(zhǎng)達(dá)17年，其中14年用于前期規(guī)劃?379,408平方米寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)及拆遷。現(xiàn)在已集中辦公、酒店、美術(shù)館、影?26,285平方米零售及娛樂(lè)條地鐵線城、住宅等多種機(jī)能，成為東京標(biāo)志景觀。包括高六本木之丘東京0.11?149,800平方米酒店?3盛、巴斯夫、百度等跨國(guó)公司齊聚于此。?73,700平方米電視廣播中心?作為市中心少見(jiàn)的超大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，六本木之丘與地鐵系統(tǒng)無(wú)縫銜接，通過(guò)垂直化動(dòng)線設(shè)計(jì)，縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少交通時(shí)間。?項(xiàng)目位于洛杉磯市中心，但屬于較老舊區(qū)域，周邊公共交通便利，無(wú)論商務(wù)區(qū)人群或是游客均可方便到達(dá)。?13,900平方米寫(xiě)字樓?項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)完成，以體育、娛樂(lè)為主要功能?464,500平方米零售及娛樂(lè)

?2條輕軌線L.A.Live洛杉磯0.11間公寓公交車導(dǎo)向，圍繞史泰博中心及微軟中心兩座多功能場(chǎng)?224?館，聚集各類娛樂(lè)場(chǎng)所、餐館、商鋪、演播室等設(shè)?1,001間房酒店施。通過(guò)多項(xiàng)頂級(jí)賽事落地，如洛杉磯湖人隊(duì)主賽場(chǎng)及格萊美音樂(lè)獎(jiǎng)，項(xiàng)目不僅成為洛杉磯的時(shí)尚娛樂(lè)場(chǎng)所，更是美國(guó)娛樂(lè)文化的潮流指向。16第一太平戴維斯國(guó)內(nèi)城市高密度核心區(qū)新時(shí)期中國(guó)城市更新發(fā)展概述的舊區(qū)更新、舊工業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意開(kāi)發(fā)、與可持續(xù)人居發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)往往更歷史地段的保護(hù)性更新，再進(jìn)入到強(qiáng)難匹配，且發(fā)達(dá)城市的高密度核心區(qū)年月日，《中共中央關(guān)于調(diào)以人為中心和高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入更新期，新時(shí)期的發(fā)展20201103制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五強(qiáng)調(diào)城市綜合治理和社區(qū)自身發(fā)展。要求使其更新模式、機(jī)制、效果將更年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》從制度體系來(lái)看，國(guó)家及地方的城市受關(guān)注。提出將繼續(xù)推進(jìn)以人為核心的新型城更新政策逐步趨于完善、系統(tǒng)、全面。典型城市發(fā)展概況鎮(zhèn)化，首先強(qiáng)調(diào)了城市更新行動(dòng)的實(shí)十四五規(guī)劃頒布以后，城市更新勢(shì)必施，

這是以習(xí)近平同志為核心的黨中將進(jìn)一步向高質(zhì)量、精細(xì)化的內(nèi)涵式中國(guó)的一線城市，其城市化率已超過(guò)央站在全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家、發(fā)展方向推進(jìn)，正如住房與城鄉(xiāng)建設(shè)。城市核心區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的85%實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國(guó)夢(mèng)的戰(zhàn)略部部長(zhǎng)王蒙徽所強(qiáng)調(diào)的，實(shí)施城市更核心，其核心性不僅僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)密高度，對(duì)進(jìn)一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作新行動(dòng)，

總體目標(biāo)是建設(shè)宜居城市、度、人口密度上，其物質(zhì)空間形態(tài)往出的重

大決策部署。綠色城市、韌性城市、智慧城市、人往也最為聚集，存量時(shí)代的到來(lái)，高文城市，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、密度核心區(qū)能級(jí)的再次提升、空間環(huán)縱觀我國(guó)的城市更新，從更新內(nèi)容來(lái)人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力，走出一境品質(zhì)的改善對(duì)城市整體競(jìng)爭(zhēng)力、人看，不同政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)時(shí)代條件條中國(guó)特色城市發(fā)展道路。民的美好生活的獲取十分重要。其中下，城市更新內(nèi)涵不斷趨于深入、細(xì)以北京、上海、深圳、廣州為代表，致。從大規(guī)模的舊城功能結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市高密度核心區(qū)作為城市建設(shè)的重在更新政策和典型實(shí)踐方面均有重要舊居住區(qū)改造到快速城鎮(zhèn)化時(shí)期開(kāi)展點(diǎn)板塊，其先天的多維高度密集特征推進(jìn)。高密度核心區(qū)城市更新17華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院北京年，北京市規(guī)劃和自然資源委員升級(jí)改造等措施，以滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)需2020會(huì)頒布了《首都功能核心區(qū)控制性詳求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。政策方面細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（年－20182035實(shí)踐方面年）》強(qiáng)調(diào)六大

注重即注重

中央政自年以來(lái)，北京陸續(xù)頒布相關(guān)政“”北京有關(guān)城市更新的典型實(shí)踐包括

：以2015務(wù)功能保障、注重

疏解減量提質(zhì)、注策討論核心區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，如年的彰顯地域文化特征和交通鮮明特色的2016重老城整體保護(hù)、注重

街區(qū)保護(hù)更新、《北京市

十三五

時(shí)期土地資源整合雄安站樞紐片區(qū)；北京麗澤金；北京大望“”注重

民生改善、注重

城市安全。對(duì)首利用規(guī)劃》里明確提出實(shí)施

總量控制、(2018)融商務(wù)區(qū)

采用以軌交站點(diǎn)為中心的高“都未來(lái)規(guī)劃建設(shè)起到啟示性意義。供需雙向調(diào)節(jié)、差別化

的供地政策

；,密度整體開(kāi)發(fā)片區(qū)”加強(qiáng)建設(shè)用地總量管控，堅(jiān)持走內(nèi)涵(2009)同年，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)頒布《北京中央商務(wù)區(qū)

：注重

文化、自然與可發(fā)展、集約發(fā)展之路；按照

框定總量、持續(xù)發(fā)展的立體開(kāi)發(fā)樞紐區(qū)（）；“京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于促進(jìn)城市更新鼓勵(lì)通過(guò)提容增效對(duì)廠房進(jìn)行升級(jí)改用房

；支持通過(guò)提容增效對(duì)園

區(qū)進(jìn)行限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提2009產(chǎn)業(yè)升級(jí)的若干措施（試行）》提出

：

北京國(guó)貿(mào)中央商務(wù)區(qū)圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持高質(zhì)量

的原則，堅(jiān)決落實(shí)最嚴(yán)格的,續(xù)優(yōu)化更新特色的高密度城市中央商”節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地減量發(fā)造

；鼓勵(lì)利用地下空間建設(shè)配套設(shè)施務(wù)區(qū)；反映了因地制宜的城市展戰(zhàn)略。規(guī)劃的頒布為城市更新奠定(2000)更新模式。了強(qiáng)有力的基調(diào)。北京18第一太平戴維斯上海間聯(lián)系，強(qiáng)化站城一體銜接的綜合樞保留地域風(fēng)貌的更新模式，彰顯古村紐；上海張園

，最大化保留歷文化的嶺南文化展示窗口區(qū)；政策方面(2020)(2020)史與街坊肌理的歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)廣州番禺廣場(chǎng)站：依托以交通引TOD與新舊融合再開(kāi)發(fā)的城市更新；導(dǎo)型的高強(qiáng)度綜合型公共中心；年，上海市頒布《上海市城市更(2019)(2019)2015上海莘莊天薈，基于既廣州船廠地塊城市設(shè)計(jì)

：通過(guò)濱水工新實(shí)施辦法》，該法強(qiáng)調(diào)

：在符合區(qū)域TODTOWN有鐵路樞紐的軌交站點(diǎn)與上蓋

物業(yè)的業(yè)用地再開(kāi)發(fā)，打造兼顧高密度與高發(fā)展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提城市再開(kāi)發(fā)；上海陸家嘴船廠，品質(zhì)的文娛綜合區(qū)；廣州瀝滘下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓(2014)(2018)重視歷史文化與濱水環(huán)境的城市中心：采用歷史街區(qū)與周

邊地塊整合勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置

；城CBD區(qū)濱水工業(yè)用地復(fù)興（；上海新的更新模式，打造經(jīng)濟(jì)、文化、自然市更新按照存量補(bǔ)地價(jià)方式補(bǔ)繳土地2011)天地片區(qū)，從高密度歷史舊宅元素交織的立體濱水商務(wù)區(qū)；出讓金的，市、區(qū)縣政府取得的土地(1997)(2018)區(qū)演變?yōu)樯虾r(shí)尚休閑文化娛樂(lè)中心廣州北站樞紐門戶區(qū)

：通過(guò)與周

邊舊出讓收入，在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專和城市新地標(biāo)，印證了上海城市發(fā)展城區(qū)整合優(yōu)化的模式，打造

零換乘、項(xiàng)資金后，

剩

余部分由各區(qū)縣統(tǒng)籌安“立體推進(jìn)，日新月異。一體化

現(xiàn)代高鐵商務(wù)區(qū)。排，用于城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等?！?2015)上海已進(jìn)入以存量開(kāi)發(fā)為主的內(nèi)涵增廣州深圳長(zhǎng)，創(chuàng)新發(fā)展階段，城市更新將成為資源緊約束條件下上海城市可持續(xù)發(fā)政策方面政策方面展的主要方式。年，廣州市頒布的《廣州城市更年，深圳市頒布的《深圳市城市20152009年頒布的《上海市城市更新規(guī)劃新辦法》明確城市更新辦法細(xì)則，強(qiáng)更新辦法》設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃2017土地實(shí)施細(xì)則》提出

針對(duì)公共活動(dòng)中調(diào)提升城市基礎(chǔ)設(shè)施，

完善公共服務(wù)制度，提出了多種改造模式和改造方式?！靶膮^(qū)、歷史風(fēng)貌地區(qū)、軌道交通站點(diǎn)配套，

推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化

；城周邊地區(qū)、老舊住區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)等各2016年《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)市更新應(yīng)當(dāng)注重

土地收儲(chǔ)和整備，按類城市功能區(qū)域的更新計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)應(yīng)施工作暫行措施

》的文件中提出推進(jìn)照片區(qū)策劃方案確定的發(fā)展定位、更根據(jù)不同的發(fā)展要求與更新目標(biāo)，因“城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)

，明確了針對(duì)”新策略和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的要求，

加強(qiáng)政府地制宜，分類施策

。歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)、特色風(fēng)貌區(qū)土地儲(chǔ)備，推進(jìn)成片連片更新?！痹瓌t上不進(jìn)行拆除重

建城市更新，鼓同年，在文件《關(guān)于深化城市有機(jī)更勵(lì)結(jié)合城市更新項(xiàng)目對(duì)上述片區(qū)實(shí)施年廣州市出臺(tái)的《廣州市深入推新促進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)工作的若干意見(jiàn)》2019活化、保育。進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》強(qiáng)化全市中指出

根據(jù)

歷史毛地出讓

、舊區(qū)“‘’一盤棋

的要求，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、改造等不同情形，合理確定保護(hù)更新年《深圳市年度城市更新“”生態(tài)空間布局，落實(shí)廣州城市發(fā)展戰(zhàn)20192019模式，鼓勵(lì)多方共同參與歷史風(fēng)貌保和土地整備計(jì)劃》的制定為全市存量略，

以更新為抓手，

促進(jìn)重

點(diǎn)項(xiàng)目有護(hù)項(xiàng)目的實(shí)施

。政策的制定將推進(jìn)城用地開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃統(tǒng)籌提供基礎(chǔ)，”效落地。市有機(jī)更新的步伐，鼓勵(lì)歷史風(fēng)貌保與此同時(shí)，為全市城市更新和土地整護(hù)工作的長(zhǎng)效開(kāi)展。備五年專項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施提供保障。年頒布的《廣州市關(guān)于深化城市2020年，緊跟著一系列有關(guān)城市更新更新工作高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》再年《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作20182019的政策支持的出臺(tái)，上海頒布了《關(guān)次強(qiáng)調(diào)

城市更新是實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》中“于本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用發(fā)展的新路徑，是營(yíng)造共建共治共享提出創(chuàng)新

案例＋政策工具箱

的工作“”的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)合理確定土地開(kāi)發(fā)土地綜合承載容量和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出水平，社會(huì)治理格局的新舉措，是推動(dòng)國(guó)土機(jī)制。加強(qiáng)市區(qū)共建，鼓勵(lì)各區(qū)選擇強(qiáng)度、優(yōu)化土地資源配置、全面提升質(zhì)?？臻g規(guī)劃落地實(shí)施的新手段

，為廣州擬更新改造用地相對(duì)集中的片區(qū)作為”推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展提供有效保試點(diǎn)，統(tǒng)籌利用現(xiàn)有

政策工具箱

，“”統(tǒng)籌城市的經(jīng)濟(jì)密度和空間品障和支持。充分發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)片區(qū)整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升城市功能和品質(zhì)。接實(shí)踐方面實(shí)踐方面措施的制定加大了更新片區(qū)統(tǒng)籌的研究力度，對(duì)更新單元規(guī)劃起到更直上海城市更新的代表實(shí)踐包括上海東廣州城市更新的優(yōu)秀案例包括

：廣州南的引導(dǎo)。站綜合交通樞紐，通過(guò)建立多維立體空站石壁村舊改及城市設(shè)計(jì)

：依托站點(diǎn)，高密度核心區(qū)城市更新19華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院年底更是推出全國(guó)首部城市更新2020的地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城——市更新條例》，其中對(duì)城市更新的定義、原則、適用范圍、目標(biāo)、程序、類型和具體操作模式進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。實(shí)踐方面近年來(lái)深圳有關(guān)城市更新典型實(shí)踐包括

：深圳蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)

：以保護(hù)特別更新區(qū)為基礎(chǔ)的城市高密度核心區(qū)開(kāi)發(fā)重

建項(xiàng)目；深圳羅(2020)湖新秀片區(qū)

：強(qiáng)化樞紐功能，

打造以深圳站點(diǎn)為中心的立體多維產(chǎn)業(yè)區(qū)；(2018)深圳火車站與羅湖口岸片區(qū)城市設(shè)計(jì)

：以樞紐站城區(qū)域公共空間為核心、推動(dòng)城市復(fù)興的樞紐片區(qū)更新項(xiàng)目；(2018)深圳湖貝城市更新統(tǒng)籌區(qū)

：注重

區(qū)域文化、自然環(huán)境與城市空間全面交融的立體化城市更新；多維度地(2012)反映了城市更新的不同模式。上海

廣州20第一太平戴維斯代表案例購(gòu)物中心規(guī)劃面積寫(xiě)字樓存量片區(qū)城市片區(qū)內(nèi)常住人口及百貨存量地鐵線（平方公里）（平方米）（平方米）南京東路淮海中路上海4.3190,000844,000617,0004上海3.4223,000705,000568,0004徐家匯北外灘上海上海44105,000108,000220,000736,000772,00090,00033CBD北京杭州454,0003,059,000639,0004武林2.553.53100,00070,00070,000292,000509,000717,000417,000770,000729,000233解放碑武廣重慶/武漢航空路高密度核心區(qū)城市更新21華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院面特征存在問(wèn)題最近更新時(shí)間年至今上海傳統(tǒng)知名商圈，主要核心商圈之一??寫(xiě)字樓較為分散2017???浦區(qū)以打造上海國(guó)際消費(fèi)城市示范區(qū)為契機(jī)，推動(dòng)臨近外灘，游客眾多，客群多樣傳統(tǒng)百貨與臨街商鋪較多，改造范“”傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，南京東路步行街多個(gè)項(xiàng)目改造、多條軌道交通聚集，交通便利，人流聚集圍較大調(diào)整?部分項(xiàng)目樓齡較長(zhǎng)，物業(yè)間質(zhì)量存年至今上海傳統(tǒng)知名商圈，主要核心商圈之一2018??在差距品牌?加快國(guó)際消費(fèi)中西融合，歷史文化風(fēng)貌、海派文化傳承及現(xiàn)代“”??產(chǎn)權(quán)分散，沿街商鋪多且體量受限城市建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020)》，黃浦區(qū)提出從商時(shí)尚商務(wù)的結(jié)合區(qū)段客群熱度分布不均，部分項(xiàng)目引業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)形態(tài)、文化神態(tài)、消費(fèi)生態(tài)著手，推動(dòng)淮海?高規(guī)格店型、旗艦店聚集程度高流存在困難中路商圈整體轉(zhuǎn)型升級(jí)，重塑淮海中路商業(yè)地標(biāo)年至今???上海中央活動(dòng)區(qū)之一，城市副中心寫(xiě)字樓分布較為分散傳統(tǒng)百貨等設(shè)施老舊2019商務(wù)與商業(yè)核心商圈，商業(yè)聚集度高???《上海市城市總體規(guī)劃（）》：徐家匯建設(shè)中央活租賃選擇有限2017-2035四大功能區(qū)塊（綠色人文、科技創(chuàng)新、體育休閑、動(dòng)區(qū)，推進(jìn)、太平洋數(shù)碼二期、匯金六百、港匯恒隆T20時(shí)尚設(shè)計(jì)）廣場(chǎng)等商業(yè)體更新，并推進(jìn)建設(shè)空中連廊?新興商務(wù)區(qū)?“一心兩片、新舊融合”中部核心商務(wù)區(qū)高強(qiáng)度??配套設(shè)施有待完善年2020緊湊開(kāi)發(fā)，兩側(cè)提籃橋、虹口港片區(qū)低層高密度大多零售項(xiàng)目仍待入市《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》?國(guó)際航運(yùn)中心年2020年全市商務(wù)工作會(huì)議：以爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)示范步行街為引商務(wù)中心區(qū)2020???領(lǐng)，繼續(xù)提升王府井、前門大柵欄等重點(diǎn)商圈的活力和品質(zhì)，金融功能和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地??交通壓力大啟動(dòng)朝陽(yáng)、昌平龍德等個(gè)商圈的改造升級(jí)。繼續(xù)推商圈市場(chǎng)表現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)商吸引力、消費(fèi)力活躍度、職住分離度較高CBD7動(dòng)首批試點(diǎn)傳統(tǒng)商場(chǎng)升級(jí)改造，擴(kuò)大一店一策試點(diǎn)范圍，創(chuàng)新活躍度和夜間活躍度在北京均排名第一“”鼓勵(lì)國(guó)際零售服務(wù)商和新零售企業(yè)與傳統(tǒng)商場(chǎng)對(duì)接，制定促進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)一店一策轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策措施“”?傳統(tǒng)中心城區(qū)、傳統(tǒng)成熟商圈，杭州最繁華的商業(yè)商務(wù)核心地區(qū)之一?交通設(shè)施通行壓力大年2017商業(yè)集中、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善?部分項(xiàng)目樓齡較長(zhǎng)《關(guān)于進(jìn)一步提升武林商圈能級(jí)推進(jìn)智慧化建設(shè)的方案》??商圈包容性強(qiáng)，涉及的業(yè)態(tài)豐富年圈重慶政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心?傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場(chǎng)等物業(yè)仍較多，《關(guān)于聚力打造八大服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的通知》，解放碑和大坪2018???中央商務(wù)區(qū)，金融總部、外資金融集聚區(qū)業(yè)態(tài)分布較為混亂兩大商將進(jìn)一步轉(zhuǎn)型、擴(kuò)容和升級(jí)，將兩大商圈全力打本地居民與旅游客群集聚，人流量密集?建筑年限較長(zhǎng)、密度大造成為本地市民及外地游客旅游消費(fèi)目的地武漢最早成形、規(guī)模最大商圈，定位中高端消費(fèi)?新舊樓宇表現(xiàn)差距顯著，加劇市場(chǎng)年???競(jìng)爭(zhēng)2019輻射范圍廣，華中區(qū)域知名度高以航空路商圈為核心，結(jié)合可改造用地，劃定近期重點(diǎn)建優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)，提升片區(qū)整體氛圍?老城區(qū)地面交通擁擠度高，停車場(chǎng)等設(shè)區(qū)域和中、遠(yuǎn)期聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)域公共配套設(shè)施仍需提質(zhì)22第一太平戴維斯國(guó)內(nèi)城市高密度核心區(qū)高概念與定義密度核心區(qū)是供市民進(jìn)行公共活動(dòng)的場(chǎng)所

；是宜居、宜業(yè)、宜游集聚區(qū)

；是城市公共建筑的集中地，第三產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)

；是一座城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科創(chuàng)等公共活動(dòng)最集中的地區(qū)

；是城市復(fù)合功能、地域風(fēng)貌、藝術(shù)特色等集中體現(xiàn)的場(chǎng)所

；具有特定的文化內(nèi)涵，

是彰顯獨(dú)特魅力的城市名片、城市形象的代表

；是市民

家園感和心理認(rèn)同的“”歸宿所在，讓人感受到城市生活的氣息

；是人口、信息、建筑、經(jīng)濟(jì)等高度集聚的區(qū)域，能對(duì)周

邊地區(qū)產(chǎn)生輻射帶動(dòng)作用的?？梢?jiàn)，高密度核心區(qū)最為典型的特征就是集聚。高密度核心區(qū)更新面臨的重

點(diǎn)問(wèn)題如前所述，高密度核心區(qū)往往是經(jīng)濟(jì)密度最高、物質(zhì)空間形態(tài)和社會(huì)活動(dòng)最集聚的區(qū)域，這種先天的密集性和后期缺乏科學(xué)系統(tǒng)的運(yùn)維管理，包括開(kāi)發(fā)時(shí)的重

短期輕長(zhǎng)遠(yuǎn)、重

局部輕整體、重

資產(chǎn)輕運(yùn)營(yíng)等等，使得今天的高密度核心區(qū)多數(shù)存在著各種各樣的城市問(wèn)題，包括基礎(chǔ)設(shè)施韌性差、宜居環(huán)境品質(zhì)差、交通效率低、產(chǎn)業(yè)定位不明晰、城市風(fēng)貌不鮮明、國(guó)際吸引力不足等等。高密度核心區(qū)如何走向緊湊型發(fā)展的卓越之路值得深入探問(wèn)題包括

：討和關(guān)注。具體來(lái)看，在城市更新的參與到更新，

由誰(shuí)來(lái)牽頭，

是更新能2.準(zhǔn)備周期長(zhǎng)、時(shí)間成本大過(guò)程中，遇到的主要否起步的關(guān)鍵，通常這一牽頭人的角高密度核心區(qū)經(jīng)歷了至少

年的發(fā)展，色基本都需要由政府來(lái)?yè)?dān)任。另一方牽頭時(shí)間久、定位協(xié)同難101.基礎(chǔ)和硬件通常已經(jīng)比較老舊，但位面，以商圈為例，

商圈內(nèi)涉及不同商置又十分核心，為了降低對(duì)周

邊物業(yè)高密度核心區(qū)普遍開(kāi)發(fā)時(shí)間早，

開(kāi)發(fā)業(yè)項(xiàng)目，各項(xiàng)目各自原先的定位也是和交通的影響，通常會(huì)采用點(diǎn)狀更新、時(shí)長(zhǎng)至少都在年以上，區(qū)域內(nèi)形成經(jīng)過(guò)早期論證與市場(chǎng)一定程度的檢驗(yàn)，10逐步推進(jìn)的方式，這樣就會(huì)使得整個(gè)了成熟的物業(yè)組團(tuán)，分屬于不同的開(kāi)如何協(xié)調(diào)各項(xiàng)目之間定位的差異以配更新周

期延長(zhǎng)，

以商業(yè)項(xiàng)目為例，

調(diào)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商，每家在對(duì)自己的項(xiàng)目合整體商圈更為健康的發(fā)展，平衡各改時(shí)間的拉長(zhǎng)會(huì)影響整個(gè)商圈的氛圍，是不是需要提升或更新的問(wèn)題上都存方的不同訴求與利益目標(biāo)，是更新過(guò)商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)受到波及，對(duì)在不同的認(rèn)知，能否說(shuō)服各物業(yè)愿意程中的又一挑戰(zhàn)。商場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)和收入帶來(lái)長(zhǎng)時(shí)間影響。高密度核心區(qū)城市更新23華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院類型及特征高密度核心區(qū)的類型劃分維度較多，從核心區(qū)主體建筑類型來(lái)看，可以分為綜合性公共中心、行政中心、文化中心、商業(yè)中心、體育中心、博覽中心、會(huì)展中心、休閑中心等。從核心區(qū)功能類型來(lái)看，又可分為中央商務(wù)區(qū)（）、中央活動(dòng)區(qū)（）、總部CBDCAZ經(jīng)濟(jì)區(qū)、商業(yè)街區(qū)等。存量時(shí)代，高密度核心區(qū)的主體功能與驅(qū)動(dòng)力是更新關(guān)鍵，本報(bào)告重

點(diǎn)關(guān)注不同主體功能和驅(qū)動(dòng)力下的更新模式，所以主要討論三種典型的類型，即商務(wù)復(fù)合型

；商業(yè)主導(dǎo)型

；交通引領(lǐng)型核心區(qū)。商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)1.融合金融商務(wù)、商業(yè)服務(wù)、旅游休閑、購(gòu)物消費(fèi)、文化娛樂(lè)、體育健身為一體的城央商旅文活動(dòng)集聚區(qū)，區(qū)位核心、功能復(fù)合、交通成熟，三生（生產(chǎn)、生態(tài)、生活）協(xié)同均衡，

產(chǎn)業(yè)空間、零售空間、公共空間和文化設(shè)施配套完善。如上海北外灘、廣州天河。CBD商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)2.位居城市中心位置的商業(yè)高度集合區(qū)域，商場(chǎng)數(shù)量多、開(kāi)發(fā)時(shí)間久、人流密度大，通常表現(xiàn)為成熟商圈或步行街。如上海南京東路、淮海路、徐家匯商圈、廣州北京路步行街、重

慶解放碑商圈。高強(qiáng)度高能級(jí)的高密度核心區(qū)更新?tīng)I(yíng)階段各個(gè)主體難以協(xié)調(diào)，一級(jí)開(kāi)發(fā)3.交通引領(lǐng)型核心區(qū)缺少精細(xì)化管控機(jī)制主體的各項(xiàng)理念、意圖和技術(shù)方案缺3.乏貫徹落實(shí)的路徑，最終仍回到各樓與模式接近，強(qiáng)調(diào)以公共交通為高密度核心區(qū)的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式是一二TOD宇各自為政，相互隔絕獨(dú)立的情況。導(dǎo)向的土地開(kāi)發(fā)與功能組合，公共交級(jí)開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)立，二級(jí)階段靠控規(guī)管新的更新時(shí)代要求下，精細(xì)化管控模通主要指火車站、機(jī)場(chǎng)、地鐵、輕軌控的模式往往會(huì)留下最后實(shí)施階段走式和機(jī)制應(yīng)被創(chuàng)建。等軌道交通及巴士交通，以公交站點(diǎn)樣的遺憾。規(guī)劃、建筑、施工、運(yùn)營(yíng)為中心、以分鐘步行距離為半往往按縱向時(shí)序分布，各專業(yè)入場(chǎng)有5—10徑組合辦公、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、教育、交疊但更多的是縱向傳達(dá)，并且建設(shè)居住等為一體的區(qū)域。如上海龍陽(yáng)路之前很難貫徹運(yùn)維為導(dǎo)向的終極目標(biāo)，綜合交通樞紐、杭州艮山門動(dòng)車運(yùn)用導(dǎo)致規(guī)劃管控?zé)o法觸及后續(xù)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)所上蓋

區(qū)。高密度核心區(qū)更新策略PART2高密度核心區(qū)城市更新25華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)定位策略

定位策略代表案例

：廣州天河CBD發(fā)展概況天河主要由三個(gè)部分構(gòu)成，包括CBD珠江新城、天河北以及廣州國(guó)際金融面臨挑戰(zhàn)城。珠江新城的地標(biāo)建筑匯聚，寫(xiě)字可能在租金定價(jià)、細(xì)分靶向客群方面樓物業(yè)存量萬(wàn)平方米，以超甲具有一定優(yōu)勢(shì)。283.5隨著廣州市城市更新、產(chǎn)業(yè)政策及城級(jí)、甲級(jí)為主，目前為廣州寫(xiě)字樓平市交通一體化的持續(xù)建設(shè)與推進(jìn)，天2.

新增市場(chǎng)供應(yīng)高峰的時(shí)間維度挑戰(zhàn)均租金水平最高的板塊，產(chǎn)業(yè)集聚總河在新機(jī)遇的另一面同樣面臨著部經(jīng)濟(jì)、金融與高端商務(wù)服務(wù)。CBD時(shí)間維度上，結(jié)合廣州城市更新推進(jìn)新挑戰(zhàn)

：情況和地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，推測(cè)城市更新天河北發(fā)展早于珠江新城，

是天河新興產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)下的空間維度挑戰(zhàn)項(xiàng)目在接下來(lái)的

10

年左右時(shí)間內(nèi)達(dá)第一代載體，物業(yè)以甲級(jí)寫(xiě)字樓1.CBD到高峰。一方面，近期進(jìn)入動(dòng)工階段為主，寫(xiě)字樓存量萬(wàn)平方米，產(chǎn)廣

州

市

正

圍繞

推

進(jìn)

城

市

更

新

打

造89.6的城市更新項(xiàng)目較多，根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)業(yè)以現(xiàn)代商貿(mào)、傳統(tǒng)金融、商業(yè)服務(wù)政策體系，其中《廣州市城初步預(yù)計(jì)未來(lái)五年將會(huì)迎來(lái)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目“1+3+N”為主要類型。市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作在物業(yè)市場(chǎng)上的集中入市。另一方面，指引》（下述簡(jiǎn)

稱《產(chǎn)城指引》）是近廣州國(guó)際金融城目前仍處于起步發(fā)展發(fā)展培育周

期將逐步縮短，以珠江新期的討論熱點(diǎn)?！懂a(chǎn)城指引》對(duì)城市更階段，寫(xiě)字樓以乙級(jí)或以下標(biāo)準(zhǔn)為主，城為例，

從早期的富力中心項(xiàng)目入新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)建設(shè)量作出明確規(guī)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)稀缺，其位置靠近科市（年）到企業(yè)數(shù)量突破

萬(wàn)家20071定，而在政策指導(dǎo)下，項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)韻路，

產(chǎn)業(yè)方面在信息技術(shù)服務(wù)、科（年前后），

經(jīng)歷了十年的時(shí)間2017展方向成為了重要的策劃研究課題。技研究服務(wù)等方面表現(xiàn)出較強(qiáng)的集聚跨度，對(duì)于更小體量的產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)而言，在眾多策劃方案中，海珠赤沙提出發(fā)程度。時(shí)間有望縮短至年。總之，

對(duì)于3-5展會(huì)展互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、番禺羅邊村規(guī)劃年的天河來(lái)說(shuō)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)作為大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)名片，相信未來(lái)的打造數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、蔡邊一村提出發(fā)2030CBD展和城市定位等眾多層面上將構(gòu)成完較長(zhǎng)時(shí)間，天河都會(huì)作為廣州經(jīng)展數(shù)字動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、天河吉山村提出以CBD全不同的發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更優(yōu)化、濟(jì)發(fā)展的晴雨表，對(duì)于任何想要打開(kāi)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向發(fā)展電競(jìng)文創(chuàng)，同時(shí)城市定位更清晰的天河，對(duì)于其IAC大灣區(qū)乃至中國(guó)市場(chǎng)的跨國(guó)集團(tuán)和大還有更多的產(chǎn)業(yè)方案在深化推進(jìn)。在CBD他城市更新項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展而言，也型企業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，天河無(wú)疑是城天河的分鐘交通圈

內(nèi)，

未來(lái)CBDCBD15將會(huì)是雙贏的發(fā)展策略。市核心資產(chǎn)集聚的最優(yōu)選擇之一。城市更新所帶動(dòng)的眾多新興產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)26第一太平戴維斯定位策略三、配套設(shè)施升級(jí)①交通配套升級(jí)天河的轉(zhuǎn)型升級(jí)吸引了多方關(guān)注CBD廣州舊改項(xiàng)目提出力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)

村村通地的目光，結(jié)合國(guó)內(nèi)外中央商務(wù)區(qū)發(fā)展“鐵的目標(biāo)，新一輪軌道交通網(wǎng)絡(luò)早已案例、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究等經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，”投入建設(shè)。與此同時(shí)目前天河的第一太平戴維斯團(tuán)隊(duì)主要提出了四大CBD地鐵交通已接近滿負(fù)荷運(yùn)作，在關(guān)鍵升級(jí)發(fā)展策略

：節(jié)假日高峰、上下班高峰等仍然需要一、產(chǎn)業(yè)升級(jí)額外管控來(lái)逐步釋放交通壓力。通過(guò)智慧交通技術(shù)提供紓緩乃至解決方案重視數(shù)字經(jīng)濟(jì)。無(wú)論是從我國(guó)整體經(jīng)是其中一個(gè)可行建議，如接入交通類濟(jì)的角度，

還是以長(zhǎng)三角、珠三角等提供高峰預(yù)警信號(hào)形成錯(cuò)峰出行、區(qū)域?yàn)槔瑪?shù)字經(jīng)濟(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)app或通過(guò)大數(shù)據(jù)分析設(shè)計(jì)特定的高峰路率的比重

均在以上，

是下一個(gè)十50%線等。年內(nèi)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心關(guān)鍵力量。一方面是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，

發(fā)揮天河②商務(wù)配套升級(jí)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的集聚優(yōu)勢(shì)，積極支持天河集聚有全廣州乃至全大灣CBDCBD引導(dǎo)天河內(nèi)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的數(shù)字區(qū)最全面的商務(wù)配套服務(wù)，可供選擇CBD化轉(zhuǎn)型，具體措施如打造對(duì)接區(qū)內(nèi)傳的高端酒店和會(huì)議空間眾多。在下一統(tǒng)龍頭總部企業(yè)需求和數(shù)字化服務(wù)供代發(fā)展中，如何更好匹配以數(shù)字經(jīng)濟(jì)應(yīng)商之間的服務(wù)平臺(tái)

；另一方面是產(chǎn)的持為服務(wù)主體的全方位的高端商務(wù)配套，業(yè)創(chuàng)新升級(jí)，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)技術(shù)創(chuàng)新型企并和未來(lái)其他產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)的功能性商務(wù)業(yè)在投入、人才引進(jìn)等方面配套形成錯(cuò)位協(xié)同發(fā)展，

將會(huì)是接下R&D續(xù)發(fā)展，具體措施如針對(duì)性地加大對(duì)來(lái)的主要升級(jí)方向。該類企業(yè)的政策傾斜和人才服務(wù)。二、功能升級(jí)四、營(yíng)商環(huán)境升級(jí)營(yíng)商平臺(tái)化、信息數(shù)據(jù)化、管理透明實(shí)施成效多元化城市功能。自近現(xiàn)代城市發(fā)展化。可由服務(wù)管理機(jī)構(gòu)牽頭搭建形成形成的概念以來(lái)，其功能內(nèi)涵一數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的信息對(duì)接平臺(tái)，打造CBD如今，基于第一太平戴維斯團(tuán)隊(duì)的轉(zhuǎn)直在豐富。國(guó)際上早期的在夜屬于天河的數(shù)據(jù)

應(yīng)用

數(shù)據(jù)CBDCBD“--”型升級(jí)建議，天河的區(qū)域活化已晚往往成為

死城

，而在現(xiàn)代則發(fā)展閉環(huán)生態(tài)平臺(tái)。例如平臺(tái)的政府端部CBD“”初見(jiàn)成效

：出（中央活力商務(wù)區(qū)）理念。天署在服務(wù)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)所有政CAZCBD河硬件上建有廣州圖書(shū)館、廣州府部門的統(tǒng)一門戶、數(shù)據(jù)共享、權(quán)限數(shù)字經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效發(fā)展1.歌劇院、廣東省博物館等眾多城市功管理等，提高工作效率，精準(zhǔn)管理和服務(wù)企業(yè)

；企業(yè)端部署于云端，

天河天河的數(shù)字服務(wù)類企業(yè)持續(xù)提升能型公共建筑，軟件上有以廣州國(guó)際CBD內(nèi)的企業(yè)通過(guò)統(tǒng)一入口訪問(wèn)，為近萬(wàn)家，數(shù)字經(jīng)濟(jì)服務(wù)出口額達(dá)燈光節(jié)為代表的國(guó)際性城市節(jié)日活動(dòng)，CBD263其提供專屬天河的服務(wù)，億元。年月，

天河更是在功能多元化方面走在前列。CBDSaaS20209CBDCBD比如信用管理（區(qū)域信用、行業(yè)信用）、成為唯一獲批國(guó)家數(shù)字服務(wù)出口基地在此優(yōu)勢(shì)上，建議可持續(xù)探索更多結(jié)運(yùn)營(yíng)管理（企業(yè)信息查詢、企業(yè)圖譜的中央商務(wù)區(qū)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步與實(shí)體合創(chuàng)新技術(shù)和數(shù)字化互動(dòng)的功能升級(jí)，查詢、政策資金、招標(biāo)信息、財(cái)稅資經(jīng)濟(jì)的深度融合，促進(jìn)數(shù)字貿(mào)易的發(fā)最近的無(wú)人機(jī)立體燈光體驗(yàn)是一個(gè)很源等）。通過(guò)建立政企

數(shù)據(jù)

應(yīng)用展。如今，數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在天河好的嘗試，也成功吸引人工智能等相“--CBD數(shù)據(jù)

的閉環(huán)生態(tài)平臺(tái)，在政企服務(wù)的產(chǎn)業(yè)比重

越來(lái)越大，正在以數(shù)字產(chǎn)關(guān)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)的關(guān)注。更加具有創(chuàng)新性”之間實(shí)現(xiàn)

放管服

落地，提升營(yíng)商環(huán)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化為工作重

點(diǎn)，

建設(shè)多元化功能的天河，能夠塑造更CBD“”境服務(wù)和質(zhì)量?；浉郯拇鬄硡^(qū)數(shù)字服務(wù)出口樞紐和全立體的城市引領(lǐng)典范。高密度核心區(qū)城市更新27華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院小結(jié)城市更新下廣州市的空間格局和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在迎來(lái)深遠(yuǎn)變化，天河更需突破自我，謀求新時(shí)CBD代下的更新和升級(jí)。在經(jīng)濟(jì)服務(wù)市場(chǎng)化和新的形勢(shì)之下，第一太平戴維斯團(tuán)隊(duì)針對(duì)性在產(chǎn)業(yè)、功能、配套設(shè)施、營(yíng)商環(huán)境等方面為天河提出機(jī)制性的升級(jí)CBD建議，與天河共同攜手發(fā)展，CBD打造在新時(shí)代中兼具強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力與活力的商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)。國(guó)數(shù)字服務(wù)出口主要聚集區(qū)。隨著數(shù)時(shí)代賦予的活力城市內(nèi)涵。字經(jīng)濟(jì)持續(xù)提質(zhì)增效，天河區(qū)的CBD配套服務(wù)及營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，繼續(xù)引領(lǐng)城市更3.新的新一代經(jīng)濟(jì)發(fā)展。交通配套上，

天河在年CBD2020啟動(dòng)并完成了珠江新城地鐵站的動(dòng)線城市功能持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展2.升級(jí)改造，大大緩解了客流壓力并增天河正在承擔(dān)越來(lái)越多創(chuàng)新發(fā)展加乘客換乘的便捷性。另一方面，天CBD的城市功能。廣州市圖書(shū)館展覽的拉河

CBD營(yíng)

商環(huán)

境

仍

不

斷

持

續(xù)

優(yōu)

化，斐爾藝術(shù)畫(huà)

展，通過(guò)創(chuàng)新數(shù)碼技術(shù)高2020年企業(yè)數(shù)量增加

11.89萬(wàn)戶，

較度還原拉斐爾的藝術(shù)

；廣東省博物館上

年

同比

增

長(zhǎng)

了

35.7%。

在《2020結(jié)合數(shù)字平臺(tái)技術(shù)打造粵龍門

小程年廣州城市治理榜》中，天河

CBD企“”序，開(kāi)辦創(chuàng)新形式的攝影展、電影展等，業(yè)滿意度

82.48%，居全市第一。堅(jiān)持通過(guò)科技手段賦能線上線下結(jié)合的城不斷提升營(yíng)商環(huán)境，使得天河

CBD在市公共活動(dòng)。整體而言，天河通粵港澳大灣區(qū)持續(xù)保持經(jīng)濟(jì)活力，為CBD過(guò)積極結(jié)合創(chuàng)新科技手段，在城市更城市更新的新興商務(wù)區(qū)提供最重要的新浪潮下堅(jiān)持自我發(fā)展，不斷在傳統(tǒng)示范標(biāo)桿。中央商務(wù)區(qū)的城市功能基礎(chǔ)上豐富新28第一太平戴維斯商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)定位策略代表案例

：上海徐家匯商圈發(fā)展概況早在多年前，時(shí)任明朝禮部尚書(shū)400面臨挑戰(zhàn)物業(yè)老化嚴(yán)重

，部分樓宇出現(xiàn)安全隱的徐光啟在徐家匯區(qū)域從事農(nóng)耕試驗(yàn)，患，大樓底部的公共空間被占據(jù)，

車并著書(shū)立說(shuō)，此后徐氏后裔便聚居于徐家匯作為商圈距今已經(jīng)歷了多年行混亂，影響步行體驗(yàn)感與商圈形象。此、漸成集鎮(zhèn)，徐家匯由此得名。20的發(fā)展，在電商崛起和消費(fèi)升級(jí)的雙重夾擊下，各種新的問(wèn)題與挑戰(zhàn)也接3.商業(yè)項(xiàng)目之間的地上連接性不足，徐家匯地區(qū)自晚清時(shí)期便商賈聚集，踵而至

：影響購(gòu)物體驗(yàn)感和可逛性人口高度聚集，至年代初，商業(yè)街60發(fā)展已初具規(guī)模，沿華山路、衡山路商業(yè)配套老舊，

業(yè)態(tài)及品牌的調(diào)性商圈內(nèi)雖然項(xiàng)目分布較多，但受肇嘉一帶店鋪類型豐富。年，徐家匯1.1984不足浜路及漕溪北路等城市主要交通要道成為上海市級(jí)副中心，年的《徐1993的阻隔，各項(xiàng)目主要通過(guò)地下通道連可達(dá)性對(duì)消費(fèi)者家匯地區(qū)城市設(shè)計(jì)規(guī)劃》初次確定了商圈內(nèi)大部分項(xiàng)目開(kāi)業(yè)已超過(guò)年，接，否則就只能通過(guò)穿行大尺度的馬20徐家匯商圈的范圍及商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。以百貨為主的物業(yè)面臨物業(yè)老化、商路的方式抵達(dá)，地面場(chǎng)配套設(shè)施落后、業(yè)態(tài)組合單調(diào)、品并不友好，影響購(gòu)物及步行體驗(yàn)感。至年，

隨著東方商廈、美羅城、2000牌調(diào)性不足、內(nèi)部空間缺乏合理規(guī)劃匯金百貨、港匯廣場(chǎng)一批代表性的商等問(wèn)題。在消費(fèi)升級(jí)的大背景下，

對(duì)背街活力不足，

空間未充分利用業(yè)項(xiàng)目入市及軌交

號(hào)線的開(kāi)通，徐家4.1于年輕消費(fèi)者的吸引力不足，缺乏活匯的商業(yè)規(guī)模與影響力初步成型。千天鑰橋路作為商圈中商業(yè)氛圍最為濃力，消費(fèi)者的年齡趨于老齡化。禧年之后，徐家匯商圈繼續(xù)發(fā)展，

以厚的商業(yè)街，

綠樹(shù)成蔭，

是較為適宜港匯廣場(chǎng)為代表的品牌升級(jí)引領(lǐng)徐家原有物業(yè)功能已無(wú)法滿足現(xiàn)有的需求步行的商業(yè)街，

但業(yè)態(tài)組合混亂，

缺2.匯商圈檔次提升，期間入市的有代表乏統(tǒng)籌，

檔次參差，

業(yè)權(quán)復(fù)雜，

店鋪性的商業(yè)性項(xiàng)目包括匯民商廈（今城商圈內(nèi)的老舊物業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，更換頻繁。以個(gè)體戶為主的商戶占比開(kāi)）及徐家匯首個(gè)開(kāi)放街區(qū)原有的物業(yè)功能及業(yè)態(tài)已無(wú)法滿足現(xiàn)較高，缺乏有知名度及特色品牌，部yoyo——永新坊。有的需求，如建于年的西亞賓館，分公共空間因?yàn)楣芾硖幱谡婵諣顟B(tài)而1969高密度核心區(qū)城市更新29華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院改造項(xiàng)目改造重點(diǎn)?匯金百貨外立面改造六百匯?六百整體改造包括建筑紅線及標(biāo)高調(diào)整，實(shí)現(xiàn)匯金、六百整體經(jīng)（六百、匯金百貨）?營(yíng)，定位創(chuàng)新零售探索，提升建筑及業(yè)態(tài)太平洋數(shù)碼天鑰橋路拆落地重

建，改造業(yè)態(tài)功能，定位科技數(shù)碼零售??升級(jí)街道形象，優(yōu)化業(yè)態(tài)品牌，補(bǔ)充漕溪北路慢行功能不足的缺失?打通肇嘉浜路至中山南二路，呈現(xiàn)有海派傳承、休閑美食和夜生活場(chǎng)景的多元化慢生活消費(fèi)體驗(yàn)未來(lái)啟動(dòng)改造的項(xiàng)目被非機(jī)動(dòng)車占據(jù)，使得天鑰橋路并沒(méi)“一年一個(gè)新樓層

”、“一層一風(fēng)、一吸引力。港匯廣場(chǎng)自身的不斷升級(jí)改有將商業(yè)街的氛圍打造出來(lái)。品一店

”的理念，在每個(gè)樓層打造了風(fēng)造對(duì)于徐家匯商圈檔次升級(jí)起到了極格各異的主題街區(qū)，進(jìn)行業(yè)態(tài)和內(nèi)裝大的促進(jìn)作用，未來(lái)奢的份額。二期的開(kāi)業(yè)定位策略ITC升級(jí)，引入眾多國(guó)內(nèi)外特色品牌，持將進(jìn)一步提升鞏固徐家匯商圈國(guó)際重續(xù)提升項(xiàng)目的話題和熱度。老牌百貨基于以上徐家匯商圈面臨的問(wèn)題，

第東方商廈為了更適應(yīng)年輕人的品味，“”一太平戴維斯團(tuán)隊(duì)主要提出以下發(fā)展積極引入首店品牌，

提升商圈影響力進(jìn)行了硬件翻新并引入設(shè)計(jì)師買手店3.策略

：等受年輕人喜愛(ài)的業(yè)態(tài)。徐家匯商圈對(duì)于首進(jìn)上海乃至首進(jìn)中物業(yè)功能置換更新，煥發(fā)新生國(guó)的品牌給予極大的關(guān)注與支持，因原匯民商廈經(jīng)過(guò)改造后，由業(yè)態(tài)單1.“”此收獲了多個(gè)首店品牌，極大促進(jìn)了一的百貨變身集商業(yè)、辦公于一體的年，原西亞賓館啟動(dòng)改造，經(jīng)過(guò)商圈的活力與吸引力。一期引入2013精致創(chuàng)意綜合體。受徐家匯商圈整體ITC改造后，

將原本封閉的大樓打開(kāi)，開(kāi)首店品牌包括

：黃亞細(xì)肉骨茶（全國(guó)升級(jí)提升及新鴻基項(xiàng)目的雙重驅(qū)放打造更多的公共空間。大廈底層通ITC首

店

）、（

上

海

首動(dòng)下，港匯廣場(chǎng)于年月開(kāi)始改ROARINGWILD過(guò)架空的方式，作為公共空間對(duì)公眾20171店）、花廚（華東首店）、造，于年完成全部改造升級(jí)工作，LAVAZZA開(kāi)放，二層開(kāi)放空間與徐家匯商圈連2020（亞洲首店）等

；港匯引入的首店品實(shí)現(xiàn)了重

奢零售的檔次定位與對(duì)外形象。廊連通，三、四層作為停車場(chǎng)，六層環(huán)保、節(jié)能的智能化牌

包

括

：、UNDEFEATEDLeTAO至十三層為辦公空間，

成為集綠色、港匯廣場(chǎng)通過(guò)辦公樓綠色環(huán)保改造、、、

龍

面館、CaféUNOde50Play級(jí)新型辦公樓。更新的方式，以商場(chǎng)建筑改造、外立面、燈光、廣告、等。美羅城更5ALoungeReflections布局時(shí)尚化改造、酒店式公寓升級(jí)、是在年成功引入日本知名雜貨商業(yè)載體升級(jí)改造20202.店中國(guó)首店。配套設(shè)施分步提升、品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整，LOFT上海美羅城采用微新增設(shè)計(jì)師品牌等方式，提升自身的“”30第一太平戴維斯小結(jié)徐家匯是中國(guó)近代最具規(guī)模與影響的西方文化傳播源，是中西文化兼容并蓄、海派文化的起源之地；而今的徐家匯則是上海最具代表性的商業(yè)、文化、旅游中心之一。作為老牌商圈的徐家匯主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，商圈形象整體提升、積極推動(dòng)商旅文體融合發(fā)展。通過(guò)商業(yè)載體改造升級(jí)、軟商圈公共環(huán)境及交通功能優(yōu)化，商旅文體融合發(fā)展環(huán)境優(yōu)化、交通功能及公共環(huán)境4.提升等舉措提升自身的影響力，軟環(huán)境優(yōu)化-為商圈賦能升級(jí)、推動(dòng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知打造智慧商圈項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)徐家匯地區(qū)公共區(qū)域全覆蓋、融合線上線下商高質(zhì)量發(fā)展；通過(guò)發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)，“”WIFI業(yè)資源、增加商圈實(shí)體商業(yè)的智慧應(yīng)用和服務(wù)及徐家匯中央活動(dòng)區(qū)的智能化管理支持重點(diǎn)商及大數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目建設(shè)等相關(guān)舉措。名品牌的首店、旗艦店等舉措，進(jìn)一步提升商圈的附加值、帶動(dòng)交通功能提升新的發(fā)展契機(jī)。-通過(guò)徐家匯連廊環(huán)通徐家匯商圈主要商業(yè)項(xiàng)目并串聯(lián)起周邊的休閑文化景觀；打造智能化停車系統(tǒng)、徐家匯中心與交通樞紐融合銜接項(xiàng)目等舉措進(jìn)一步提升徐家匯商圈的交通功能。公共環(huán)境提升-通過(guò)將原上海體育場(chǎng)改造為徐家匯體育公園，強(qiáng)化并提升其體育功能，增設(shè)及優(yōu)化公共開(kāi)放空間；通過(guò)徐家匯天主教堂改造，打造更多開(kāi)放空間；通過(guò)徐家匯中央活動(dòng)區(qū)的綠化、景觀燈光、戶外廣告、店招招牌整體提升等舉措進(jìn)一步優(yōu)化徐家匯的公共環(huán)境。高密度核心區(qū)城市更新31華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究總院商鋪由于缺乏規(guī)劃而零散分布，未能與主路段聯(lián)動(dòng)發(fā)展，發(fā)揮北京路真正的活力，空間浪費(fèi)嚴(yán)重。關(guān)鍵商業(yè)節(jié)點(diǎn)的百貨型購(gòu)物中心升3.級(jí)難度大北京路區(qū)域在多個(gè)重

點(diǎn)街區(qū)十字路口及延展區(qū)域現(xiàn)存多個(gè)大型購(gòu)物中心，能夠起接駁商業(yè)氛圍，引導(dǎo)人流前往及為北京路商業(yè)氛圍定調(diào)的重要作用。但該類購(gòu)物中心以百貨為主，同時(shí)大部分為國(guó)有資產(chǎn)，受政策限制，改造及運(yùn)營(yíng)難度較大，未能活化利用以拉動(dòng)北京路的商業(yè)更新目標(biāo)。文化元素未充分挖掘，

文旅商業(yè)缺代表案例：4.面臨挑戰(zhàn)乏融合廣州北京路北京路作為廣州千年中軸，其擁有全國(guó)北京路名聞遐邇，但作為傳統(tǒng)的歷史重點(diǎn)文保單位

處，省級(jí)文保單位商業(yè)步行街，

商業(yè)升級(jí)與更新上存在45處，市級(jí)文保單位

處，非遺項(xiàng)目重重挑戰(zhàn)

：635個(gè)，老字號(hào)家，文物資源密度之高52產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，

導(dǎo)致統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)受阻，

且為全國(guó)罕見(jiàn)。但改造前，雖資源豐富，1.品牌參差發(fā)展概況卻未能與文旅商業(yè)實(shí)現(xiàn)融合，導(dǎo)致文化元素與商業(yè)撕裂，未實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。同時(shí)，北京路業(yè)權(quán)復(fù)雜，公有物業(yè)與私有物北京路作為廣州文化符號(hào)的形象被弱廣州北京路位于廣州市越秀區(qū)，地處業(yè)混雜，導(dǎo)致租期不明確、鋪位分割化，在文化元素挖掘上，僅關(guān)注區(qū)域廣州市中心，是廣州城建之始所在地，不合理、閑置鋪位分散、批量換租困內(nèi)的歷史資源，未能與廣州深厚

的傳也是廣州歷史上最繁華的商業(yè)集散區(qū)以此難等，

嚴(yán)重

影響北京路的統(tǒng)一更新與統(tǒng)文化元素互動(dòng)，發(fā)揮更大的文化符地。北京路北起廣衛(wèi)路，南到沿江中運(yùn)營(yíng)。同時(shí)由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，北京號(hào)影響力與吸引力。路，全長(zhǎng)多米。北京路商路整體商業(yè)生態(tài)混亂。改造前的北京1450為軸向兩側(cè)伸展，形成了北至越華路、路商業(yè)業(yè)態(tài)以零售商業(yè)為主，

同時(shí)大夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)單一南至天字碼頭、西至起義路、教育路、5.部分為重

復(fù)度極高的中低檔運(yùn)動(dòng)零售解放路，東至文德路的方形格局，規(guī)改造前，北京路的夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)以零售品牌，與北京路文旅調(diào)性相悖

；同時(shí)劃范圍達(dá)平方公里。及餐飲為主，業(yè)態(tài)單一，對(duì)比國(guó)內(nèi)其品牌參差，如街區(qū)內(nèi)出現(xiàn)山寨品牌摻1.7他歷史文化步行街如長(zhǎng)安不夜城、國(guó)雜的情況，嚴(yán)重

影響北京路的檔次與廣州自秦漢開(kāi)始建城起于北京路一帶，際知名夜經(jīng)濟(jì)城市阿姆斯特丹等，對(duì)形象打造。歷朝歷代亦以此為原點(diǎn)，生生不息發(fā)夜經(jīng)濟(jì)的娛樂(lè)、觀賞、學(xué)習(xí)等業(yè)態(tài)延展擴(kuò)張。北京路地區(qū)在多年的空間未充分利用，

背巷環(huán)境惡劣2000展顯得十分不足，難以挽留夜間客群2.歷史洗禮中，以其文物之豐富、文化促進(jìn)夜間消費(fèi)。底蘊(yùn)之深厚

、歷史建筑之多元、非遺北京路作為片區(qū)型的街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，嶺南文化之多彩，成為廣州天然的歷僅重

點(diǎn)開(kāi)發(fā)了北京路主路段，而忽略定位策略史人文博物館，同時(shí)也是廣州知名商了與主路段直接接駁的背巷空間，導(dǎo)針對(duì)以上問(wèn)題，第一太平戴維斯團(tuán)隊(duì)業(yè)景點(diǎn)，位全國(guó)十大傳統(tǒng)文化商業(yè)街致商業(yè)空間的外延與整體街區(qū)商業(yè)氛提出

大應(yīng)對(duì)策略

：區(qū)之列。圍打造受阻。改造前，其背巷環(huán)境惡劣，432第一太平戴維斯實(shí)施成效通過(guò)北京路業(yè)態(tài)升級(jí)分期規(guī)劃，優(yōu)先3.

夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，

打造廣州夜經(jīng)對(duì)政府手上可直接改造且效果明顯的濟(jì)特色街區(qū)的標(biāo)桿如今，通過(guò)第一太平戴維斯團(tuán)隊(duì)對(duì)北區(qū)域進(jìn)行現(xiàn)行升級(jí)改造。為北京路的京路的升級(jí)規(guī)劃建議，北京路仍在升北京路在騎樓里面作投影，

窗簾為投更新之路率先引爆城市關(guān)注度，同時(shí)級(jí)過(guò)程中，率先啟動(dòng)更新的區(qū)域已初影背景，演繹一場(chǎng)廣州東山少爺與西打破北京路的固有形象。見(jiàn)成效

：關(guān)小姐動(dòng)人愛(ài)情故事的騎樓舞臺(tái)劇，發(fā)揮背巷經(jīng)濟(jì)為夜經(jīng)濟(jì)增加觀賞體驗(yàn)環(huán)節(jié)。以北京1.業(yè)態(tài)提升，激活老街區(qū)的新活力路主街的騎樓為底色，打造千樹(shù)銀花、1.針對(duì)背巷，充分參考了國(guó)內(nèi)外成功案天字碼頭等燈光夜景，點(diǎn)亮夜色?？蓸I(yè)態(tài)上，北京路引入更多創(chuàng)意零售、科例，結(jié)合北京路整體商業(yè)定位，

為具互動(dòng)的路面燈帶，以及巨型曲面技零售、文化業(yè)態(tài)、復(fù)合店等激活老