中國旅游文化的演進(jìn)歷程

旅游文化學(xué)中國旅游文化演進(jìn)歷程Contents

1.旅游文化的形成期----秦漢

2.旅游文化的勃興期----魏晉南北朝

3.旅游文化的鼎盛期----隋唐

4.旅游文化的發(fā)展期---宋元明清

5.旅游文化的近現(xiàn)代轉(zhuǎn)型人類生活早期，旅游屬于勞作性質(zhì)的旅行活動。生活在原始生態(tài)環(huán)境中的先民，在其周圍的資源不足取用時，便開始向大自然的縱深處前進(jìn)。這樣，采集、漁獵、游牧、交換、遷徙等原始的旅游活動便產(chǎn)生了，遠(yuǎn)行和登臨這些旅游的基本的空間逾越方式也隨之出現(xiàn)。以勞作為主的旅行使先民突破了聚居的生活定勢，自然引發(fā)了休閑性的旅游行為。為了向旅游者提供服務(wù)，早期的旅游中介體應(yīng)運(yùn)而生；為了規(guī)范旅游行為，旅游制度和法規(guī)也同時形成。于是旅游文化各個環(huán)節(jié)及層面的諸多事象便出現(xiàn)。旅游文化的發(fā)展歷程，反映了人類在旅游活動中的創(chuàng)造過程，也反映了旅游主體在旅游中的人格塑造過程。一、旅游文化的形成期——秦漢

1．先秦——由神本走向人本旅游文化皇帝巡游：當(dāng)黃帝政權(quán)穩(wěn)固，被尊為黃帝時，就開始“旁行天下”了。為此，他發(fā)明了舟車，使旅行更為方便。安徽的黔山因黃帝的游玩駐留而被稱為“黃山”。堯去西方拜見西王母，此后到西方拜見西王母成為了華夏帝王的西游情結(jié)，只要有可能都要做昆侖游。舜“巡狩”南方，最終死于蒼梧之野。其妻娥皇、女英聞訊循跡尋夫，也身投瀟湘。湘妃竹。夏朝太康是歷史上第一個因游玩而喪國的黃帝，整天耽于游獵。繼位兩年后的一天，他帶著寵妃和親信去游獵，竟然一去十旬不歸，且不知去向，朝野為之一片混亂。后弈乘機(jī)造反，奪取政權(quán)。后羿奪了夏朝的王位。他和太康一樣，四出打獵，把國家政事交給他的親信寒浞（zhuó）。有一次，后羿打獵回來，寒浞派人把他殺了。周朝開始，“巡狩”成為一種制度。周代昭王姬瑕及其子穆王姬滿，其孫歷王姬胡、歷王兒子姬靜都是旅游愛好者。游學(xué)----孔子攜弟子游學(xué)。有著高尚文化情操的、有著強(qiáng)烈求知欲望與較高審美素養(yǎng)的文化人，在審視大自然的過程中，不忘尋覓大好河山中蘊(yùn)藏的自然美和高尚品格（山水比德說）。寓教于游?！赌绿熳觽鳌贰赌绿熳觽鳌酚置吨芡鮽鳌珐p《周王游行記》。作者不詳。主要記載周穆王率領(lǐng)七萃之士（天子禁衛(wèi)軍）﹐駕上赤驥﹑盜驪﹑白義﹑逾輪﹑山子﹑渠黃﹑驊騮﹑綠耳等駿馬，由造父趕車，伯夭作向?qū)?，從宗周出發(fā)，越過漳水，經(jīng)由河宗﹑群玉山等地，西至于西王母之邦，和西王母宴飲的神話故事。其中的宗周，經(jīng)學(xué)者研究，認(rèn)為是指鎬京(今陜西西安)；穆王的西行路線，當(dāng)是從鎬京出發(fā)，穿越今甘肅﹑抵達(dá)青海(西王母之邦)。周穆王姬滿西游，是我國有文字記載的最早的旅行探險活動。姬滿是我國最早的旅行家，《穆天子傳》則是我國最早的游記。六卷《穆天子傳》，前4卷記述姬滿的西方遠(yuǎn)游，自西安，北上，抵包頭，過賀蘭山，穿沙漠，經(jīng)涼州至天山東麓的巴里坤湖，又走天山南路，到新疆和田河、葉爾羌河一帶。又北行1000余公里，到“飛鳥之所解羽”的“西北大曠原”，即中亞地區(qū)?；貒鴷r走天山北路。這是我國東西陸路交通史上的大事，是我國旅游的開拓者。5、6兩卷，則敘述姬滿兩次向東的旅游經(jīng)歷。山水比德說主張游山觀水，用山水比喻象征人的道德精神，智者樂水，仁者樂山，體現(xiàn)了中華文化中重人倫輕自然的文化色彩。反映了儒家重人倫的色彩，自然的美要經(jīng)過“人化”之后，要體現(xiàn)出一種倫理關(guān)系上的德，才具有美的價值。反映出人與自然關(guān)系的變化。山水比德說將人類對大自然的恐懼轉(zhuǎn)化為人類可以理解的知己力量，將大自然從神秘異己變?yōu)槔斫庥H和，表明人的山水意識已經(jīng)從神的羈縛中解放出來，進(jìn)入了人類與山水融合的新時代。山水比德說為旅游活動在人生中的崇高地位的形成奠定了哲學(xué)和美學(xué)的基礎(chǔ)。兩千多年來，中國人幾乎無不受孔子這兩句話的影響，到大自然中去旅游賞美，美化心靈與激發(fā)藝術(shù)靈感。由孔子所總結(jié)的欣賞自然美的傳統(tǒng)，代代相續(xù)，流傳至今。欣賞，能得到美的巨大感染力，它能陶冶性情，凈化心靈，使人忘憂去煩，消除雜念，到達(dá)純凈自由的精神境界。構(gòu)成了“讀萬卷書，行萬里路”，游歷名山大川，承天地之靈氣，接山水之精華的思想，是中國旅游文化的一大特色?？鬃舆@種比德論的山水審美觀雖然還沒有在純粹意義上達(dá)到山水審美的超然境界，但對后世的影響卻連綿不絕。2．秦漢時代的壯游（1）旅游者的廣泛性大為增強(qiáng)：皇帝巡游：秦始皇繼承周朝的“巡狩”制度，使巡游天下成為他在位12年中耗時最多、用力最勤的一件國家大事。漢武帝在位幾十年共巡游30次?！_辟了許多道路，為旅游設(shè)施發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)；立石刻碑，留下許多文物古跡，提升了巡游地的文化內(nèi)涵，是現(xiàn)代訪古思幽旅游的基礎(chǔ)。張騫，公元前138年和119年，兩次出使西域。第一次歷時12年，達(dá)到大月氏---今阿富汗境內(nèi)，第二次大到中亞。為絲綢之路做好鋪墊。

班超，投筆從戎，為恢復(fù)一度中斷的絲綢之路，受漢明帝之命，率36名隨從出使西域，襲擊匈奴使者100多人，經(jīng)過30余年的努力消除匈奴的干擾，挫敗匈奴對南道各國的控制，使之盡歸于漢，重新恢復(fù)絲綢之路。商貿(mào)旅行：絲綢之路。全長1000多公里，設(shè)立有驛站，備有馬車、駱駝供行人使用。學(xué)術(shù)行游：《史記》，是中國修學(xué)旅游的象征。司馬遷為了寫一部真實(shí)可信的內(nèi)容豐富的歷史著作，出外旅行，進(jìn)行歷史事實(shí)的考證。平民旅游；春游和秋游。（2）旅游的設(shè)施大為發(fā)展——道路和旅館秦統(tǒng)一六國后，為了鞏固空前龐大的帝國，保證皇權(quán)能及時觸及每一個角落，秦始皇先自己西北試游一次，發(fā)現(xiàn)交通阻賽，原六國道路各不相接，大小不一，關(guān)隘重重。于是他一方面要求天下“車同軌”，一方面拆除各處的關(guān)隘險阻，修筑道路，不惜傾全國之力，先后以咸陽為中心，修“馳道”兩條，一條向東直達(dá)黃海邊，一條向西直達(dá)東海邊。路的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)極高（路寬70米，中間為御道，兩邊為人行道，道編植樹，每5公里設(shè)一亭，食宿郵傳設(shè)施皆配套建成）。后又從咸陽向西北到九原（今包頭）修“直道”，全程約1400公里。在通往西南的方向上修有“五尺道”，抵達(dá)云南曲靖。南向則于嶺南修“新道”四條。除了道路，還修了“靈渠”水路，溝通長江水系和漓江水系。（3）旅游的文化內(nèi)容更為豐富除旅游文學(xué)外，山光水色，市井風(fēng)貌、民間風(fēng)俗和異域奇聞都在散文詩歌中有所表現(xiàn)?？傊貪h旅游文化呈現(xiàn)出一種特別宏闊的氣勢，極盡多元開放之特色。二、旅游文化的勃興期——魏晉南北朝

在中國歷史上，從魏晉南北朝至隋唐宋元，大致相當(dāng)于歐洲中世紀(jì)。這一時期，中國旅游文化有了長足的進(jìn)步和發(fā)展。這一時期，中國旅游史分為前后兩個發(fā)展階段，第一個階段是貴族恣游階段；第二個階段是文官宦游階段。二、旅游文化的勃興期——魏晉南北朝

貴族恣游階段：魏晉南北朝時期，由于政局動蕩，災(zāi)害頻仍，帝王的權(quán)威受到世家大族挑戰(zhàn)，巡游活動幾乎停止，即使平時的近游也受到約束。與此相反，手握重權(quán)的世家大族則狂達(dá)恣肆，他們的恣意旅游成為時代特征，并出現(xiàn)了旅游文化的第一個輝煌時期。其時，儒、道、佛思想并行不悖，儒家“仁者樂山，智者樂水”和“獨(dú)善其身”、退隱山林的觀念，道家狂達(dá)逍遙、回歸自然和養(yǎng)生成仙的思想，佛教的“青青翠竹，盡是真如，郁郁黃花，無非般若”的觀覽方法，風(fēng)行士大夫間，合奏成灑脫玄遠(yuǎn)、恣意縱情的旅游主題，使中國穩(wěn)健內(nèi)斂的旅游風(fēng)尚在上層社會發(fā)生一定的變異。貴族恣游的形式和花樣繁多，有談游、評游、詠游、嘯游、優(yōu)游、縱游等。談游，是貴族子弟三五成群，或訪寺廟，或游山林，一邊旅游一邊清談。評游與談游不同，它是一種邊旅游邊對旅游對象做直接評論和議論的游玩形式。貴族們良好的教育，使他們在旅游時能較準(zhǔn)確地表達(dá)對旅游對象的感受。評游是較早的旅游審美活動，它已擺脫了談游的玄遠(yuǎn)與虛渺，而開始直接對旅游對象進(jìn)行議論和評價。詠游，是貴族邊游邊詠，觸景生情。嘯游，是邊旅游邊長嘯，渲泄情緒。魏晉貴族崇信自然，不拘禮數(shù)，旅游途中，性之所至，則嘯鳴不已，吶喊宣泄．此亦其人性情率真處?！秶[賦》將魏晉貴族嘯游時的情態(tài)描繪畢致。登高臨谷，面對群山，一聲長嘯，引起千谷回響，此情此景，確能抒泄情緒，令人忘機(jī)。優(yōu)游是悠哉游哉的漫游，是魏晉時期最能顯現(xiàn)貴族們玄遠(yuǎn)鎮(zhèn)定風(fēng)度的一種形式。做到形式上的優(yōu)游容易，做到內(nèi)心的優(yōu)游則難。內(nèi)心的優(yōu)游，往往在環(huán)境惡劣的情況下更能得到映襯?？v游即縱情旅游，孫公承“性好山水”，到郊縣任職后，“縱意游肆，名阜勝川，靡不歷覽”。貴族縱情恣意地旅游把旅游的娛樂性和享受性提高到一個很高的水平。觀滄海---曹操觀滄海

曹操

東臨碣石，以觀滄海。水何澹澹，山島竦峙。樹木叢生，百草豐茂。秋風(fēng)蕭瑟，洪波涌起。日月之行，若出其中。星漢燦爛，若出其里。幸甚至哉，歌以詠志?！队^滄海》是建安十二年（207）九月曹操北征烏桓，消滅了袁紹殘留部隊勝利班師途中登臨碣石山時所作。二、旅游文化的勃興期——魏晉南北朝

魏晉南北朝是混戰(zhàn)的時代，人們?yōu)榱藢宫F(xiàn)實(shí)，不得不尋求一條精神出路：把靈魂放逐于自然山水的旅游活動中，所以魏晉南北朝是旅游文化的勃興期。其主要標(biāo)志是：（1）以形媚道、澄懷味象的審美情趣的提高；——儒家的山水比德說只注重自然美的社會屬性，而忽視了其自然屬性，對自然美本身所具有的線條、形體、色彩、氣韻等美學(xué)內(nèi)容，缺乏應(yīng)有的關(guān)照。而以形媚道則確認(rèn)自然界存在的形式美?！俺螒选币笕藗冊谛蕾p自然山水時應(yīng)該具有純潔的審美心理，應(yīng)有清虛淡泊的內(nèi)心境界，排除一切雜念；“味象”是人們在澄懷的前提下的一種審美手段，即觀察形象、感受形象、鑒賞形象、描募形象，“味象”的境界的高低是與澄懷的素質(zhì)修養(yǎng)有直接關(guān)系的。南朝宗炳的《畫山水序》是中國繪畫史上第一篇專論山水畫的美學(xué)論文，為后來中國山水畫的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。宗炳在《畫山水序》中明確提出了“澄懷味像”、“以形媚道”等重要的美學(xué)觀點(diǎn)，并且將“形”與“神”的辯證關(guān)系擴(kuò)展到山水畫中作了深刻的論述。自然山水是形中寓神，宗炳的“以形媚道”的核心在于確認(rèn)自然界存在的形式美，而這種有形的自然美是來源于無形的“自然之道”。（2）玄游、仙游、釋游新型旅游的興起玄游：追求在山水之中尋求哲理。玄，本來是指道家精深奧妙的哲理。語出《老子》所謂“玄之又玄，眾妙之門”。后來，人們把魏晉時郭象等人倡導(dǎo)的以老莊思想為本的哲學(xué)稱之為玄學(xué)。玄學(xué)論有無，主清凈，重自然，強(qiáng)調(diào)萬物一體，師友造化。當(dāng)時的文人，不管出身勢族或寒門，皆漠視俗務(wù)，清談玄虛，適意自然，鐘情山水，形成了一種旨在參悟玄機(jī)、印證玄理和陶冶自然之情、自然之性的游覽山水的風(fēng)尚，這種旅游就稱為玄游。玄游實(shí)際上成了一些人逃避現(xiàn)實(shí)的借口，在政治失意、精神空虛、思想痛苦之中，轉(zhuǎn)向自然山水去抒發(fā)感情，尋找平衡，與田園郊野為友，并從中參悟玄機(jī)，印證玄理、安撫人生、陶冶性情，成天講瀟灑，標(biāo)榜清高（如不愿為五斗米折腰），以參政為俗，以隨俗為恥。玄游的代表人物是竹林七賢：由于當(dāng)權(quán)的司馬家族黨同伐異，弄得正直的官吏和讀書人朝不保夕，處境十分險惡，他們思慕老莊，研究玄學(xué)，日以玄談為榮，以玄游為尚，以山水為友?！妒勒f新語》記載，名聞遐邇的阮籍、嵇康、向秀、劉伶、阮咸、王戎、山淘等，年輕時相見恨晚，常常千里相聚會，聯(lián)訣出游，于碧綠幽靜竹林里肆意酣暢，熱衷玄談。玄游，山水已不僅是一種物質(zhì)，而更重要的是一種自由，一種精神，一種適宜適性的格調(diào)，以游歷山水吟詩、作畫、悟道為名，去尋求自由、瀟灑、清雅、脫俗，開始以一種超凡脫俗的虛靜的心胸面對山山水水，欣賞領(lǐng)略山水之美，進(jìn)入了中國美學(xué)史上真正意義的山水審美階段。

釋游即佛游，因佛教創(chuàng)始人是釋迦牟尼，所以稱為釋游。魏晉南北朝的社會動蕩和政治黑暗，為宗教的發(fā)展提供了溫床。在現(xiàn)實(shí)中看不到出路的人，往往需要精神上的寄托與平衡。釋游是一種為傳經(jīng)、取經(jīng)或居靜修行、坐談佛理或朝拜佛陀所開展的旅游活動。在魏晉南北朝時社會動亂，兵荒馬亂、苦海無邊，佛教以其大慈大悲、普濟(jì)眾生、因果報應(yīng)的教義贏得了各層次人群的信仰，釋游因之盛行。釋游有兩種形式，一是為傳經(jīng)、取經(jīng)開展的中外修學(xué)旅游，代表人物有佛圖澄、鳩摩羅什、達(dá)摩、朱士行、法顯。二是居靜休閑、清談佛理而開展的山水旅游。代表人物有于法蘭、支道林、釋道安、慧遠(yuǎn)等。仙游：是人們追求成仙而輾轉(zhuǎn)奇山異水的旅游活動。仙游的產(chǎn)生與道教密切相關(guān)。道教追求長生不老、肉身成仙。葛洪、陸修靜、陶弘景為了收集道教的神術(shù)仙方，廣游大江南北。魏晉南北朝時期宗教旅游的開展，形成了獨(dú)特的宗教景觀，并產(chǎn)生了宗教旅游文化。工整的、肅然的道觀，香火繚繞，輝煌的寺院，雄偉的石窟，莊嚴(yán)的浮屠等宗教建筑藝術(shù)，遍布各地，給多元化的旅游文化增添了莊嚴(yán)的宗教蘊(yùn)涵。水經(jīng)注《水經(jīng)注》是公元6世紀(jì)北魏時酈道元所著，是我國古代較完整的一部以記載河道水系為主的綜合性地理著作，在我國長期歷史發(fā)展進(jìn)程中有過深遠(yuǎn)影響，自明清以后不少學(xué)者從各方面對它進(jìn)行了深入細(xì)致的專門研究，形成了一門內(nèi)容廣泛的“酈學(xué)”?！端?jīng)注》全書三十多萬字，詳細(xì)介紹了我國境內(nèi)一千多條河流以及與這些河流相關(guān)的郡縣、城市、物產(chǎn)、風(fēng)俗、傳說、歷史等。《水經(jīng)注》文筆雄健俊美，既是古代地理名著，又是山水文學(xué)的優(yōu)秀作品，是一部具有文學(xué)價值的地理著作。與先秦、秦漢旅游相比，魏晉南北朝時的旅游文化無論在內(nèi)容或形式上，皆呈現(xiàn)出豐富多彩的狀況；在實(shí)踐或理論上，呈現(xiàn)出追求情感與哲理的境界。魏晉南北朝是個旅游文化走向自覺的時代，為唐宋旅游文化的發(fā)展和繁榮，奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。三、旅游文化的鼎盛期——隋唐隋唐是一個開放、充滿著勃勃生機(jī)的時代，是中國古代文明最為燦爛的時代，也是中國古代旅游大發(fā)展的時代，各個階層都涌現(xiàn)出大批旅游家，是中國古代旅游文化最為輝煌的時代。文官宦游階段文官宦游階段：文官制度的確立使文官宦游成為獨(dú)耀星空的旅游活動。為了消除魏晉南北朝時期的貴族專權(quán)現(xiàn)象，隋朝開始推行科舉制選拔官吏，從此掀起了讀書熱和官吏文人化浪潮，導(dǎo)致了求學(xué)旅游、趕考旅游、赴任旅游、謫宦旅游風(fēng)行不衰，推動了游山玩水、尋訪古跡等審美旅游的發(fā)展。文采飛揚(yáng)的文官及其后備力量文人士子，且學(xué)且宦且游，把傳統(tǒng)旅游活動推向輝煌的頂點(diǎn)。文官胸懷儒家“修身、齊家、治國、平天下”的目的，肩負(fù)著代天于君臨下民的重任，奔走在各個任所，沿途憑吊古跡，在“樂山”與“樂水”中把自己修身成“仁者”與“智者”。他們以其文學(xué)才華，吟詩賦詞，創(chuàng)作游記，為山川名勝增添了文化積淀。杜甫、李白、白居易、蘇軾、歐陽修等足跡遍及中國，遺蹤四處可見，又成為后世的旅游資源。皇帝奢侈之旅隋煬帝：為了能去江南旅游，開鑿大運(yùn)河，發(fā)明龍舟，開創(chuàng)水上旅游活動，豐富擴(kuò)大了旅游活動的內(nèi)容和種類。隋煬帝在位13年90%的時間用于旅游，三次下江南，四次游塞北。唐玄宗：每年10月移駕驪山溫泉宮（華清宮），年底才回長安。對封禪也十分熱衷，泰山封禪。武則天泰山封禪：隊伍長達(dá)100多公里，從洛陽出發(fā)耗時12個月才達(dá)到泰山。后來又封嵩山?；实凵莩拗梅从吵鲋袊饨ㄕ挝幕厣?，折射出中國旅游文化中特有的封建性一面。唐詩之旅旅游詩詞是旅游生活的藝術(shù)描繪，提升了旅游地的文化內(nèi)涵和知名度。文人雅士有較高的文化素質(zhì)和較高的審美水平，他們的題詩作賦挖掘出旅游地的精華所在，起到畫龍點(diǎn)睛的作用。李白夢游天姥山、白帝城，寒山寺與楓橋夜泊——月落烏啼霜滿天，江楓漁火對愁眠。姑蘇城外寒山寺，夜半鐘聲到客船。李白的漫游——心愛名山游，身隨名山遠(yuǎn)?！耙簧萌朊接巍?。發(fā)達(dá)的宗教之旅：八大佛教宗派，玄奘、義凈、鑒真（日本唐招提寺至今還保存有鑒真的坐像）

頻繁的國際旅行：遣唐使節(jié)日旅游的興盛：春節(jié)、清明節(jié)、重陽節(jié)、中秋節(jié)、七夕節(jié)、端午節(jié)首次出現(xiàn)帶薪假期：公務(wù)人員也實(shí)行“旬假”制度。四、旅游文化的發(fā)展期：宋元明清

1．意在理趣的宋代旅游文化宋朝趙匡胤“陳橋兵變”，黃袍加身，建立北宋。當(dāng)時并存的政權(quán)還有遼（契丹），西夏國、大理國等。1127年北方崛起的金國（女貞）在滅遼后，大舉南下，滅了北宋。趙構(gòu)南逃建立南宋，定都臨安。南宋王朝偏安江南半壁江山，統(tǒng)治者一方面繼續(xù)茍且偷安，另一方面又憑著富庶的江南物產(chǎn)，花天酒地，“只把杭州作汴州”，過著醉生夢死的生活。這時旅游的主體色彩是傷感之情。憂患之旅：宋朝山河破碎，岳飛《滿江紅》、

陸游。理學(xué)之旅：因游及理，因景言理。宋是很有文化的朝代，由于程朱理學(xué)的“天下之物，莫不有理”的首創(chuàng)，文人旅游講究從景物中格物致知。周敦頤

朱熹文學(xué)之旅：宋代重文。詩、詞、游記、題記、匾額、楹聯(lián)、地理方志盛行，這些文化裝飾是景觀的“仙”和“龍”，使景觀更有文化意味，更具有高尚情韻。王安石《游褒禪山記》

歐陽修《醉翁廳記》、《洛陽牡丹記》李格非《洛陽名園記》

孟元老《東京夢華錄》。2．元朝中西旅游交往1279年強(qiáng)大的蒙古國入主中原建立起元朝，帶領(lǐng)中國進(jìn)入一個統(tǒng)一的時期。元朝遼闊的疆土和相對便利的交通，為中西方之間的交往提供了大大的方便，給國際旅游帶來了方便，但內(nèi)部的高壓政策（主要是元朝政府推行歧視漢族的政策，嚴(yán)重打擊了漢人的生活積極性，也使旅游活動有所衰減）使旅游的興趣降低了許多，所以元朝的旅游活動顯得較為恬淡消靜。馬可·波羅，1275-1291，《馬可·波羅游記》：馬可波羅17歲時離開出生地威尼斯，游歷了25年后，才在1295年帶著一大堆財富和方的故事回來。鄂多立克，《鄂多立克東游錄》，1818年開始東游，在華期間游歷了泉州、杭州、南京、揚(yáng)州、北京、山西、西藏等，后回到意大利。汪大淵：南昌人，19歲隨商人出海遠(yuǎn)航，歷時5年。1336年又第二次出海遠(yuǎn)游，歷時3年。他在東南亞和印度洋各地從事商貿(mào)和考察，游歷220個國家和地區(qū)，到過阿拉伯和東非海岸，甚至紅海和地中海南岸，是中國古代旅游史上足跡最廣的旅行家。1349年完成《島夷志略》，史料價值很高。周達(dá)觀：1266-1346，浙江溫州人。1295年奉旨出使真臘（今柬埔寨），周達(dá)觀的任務(wù)是要溝通兩國的關(guān)系，使之成為元帝國的附庸國，出游帶有很強(qiáng)的政治性。在順利完成使命后，他不忘休閑旅游，飽覽柬埔寨風(fēng)土人情。寫下了《真臘風(fēng)土記》。3．明朝旅游明清是中國封建社會的最后階段。一方面，表面上以空前的大一統(tǒng)和高度強(qiáng)化的中央集權(quán)專制維系王朝；另一方面，生產(chǎn)力的發(fā)展走向了盡頭。各種社會矛盾日益激化，危機(jī)四伏。這不能不影響到人們的生活，其旅游失去盛唐的昂揚(yáng)，宋代的理趣。士林游風(fēng)興起：明朝統(tǒng)治階級為了加強(qiáng)統(tǒng)治，行文字獄，設(shè)錦衣衛(wèi)，一時人心惶惶。為避免災(zāi)難，不少文人及官員放棄仕途，歸隱于山水，做富貴閑人，游哉于自然之中。所以士林游風(fēng)興起。唐伯虎“江南第一風(fēng)流才子”，善詩及繪畫，王陽明的“陽明禪”（我心光明，還復(fù)何言）。寓游于學(xué)：徐霞客《徐霞客游記》、李時珍《本草綱目》。下西洋與通西域：鄭和下西洋：原名馬和，云南人，回族，伊斯蘭教徒。11歲入宮為太監(jiān)，1405年成祖首派鄭和下西洋，第一次派了17000多人，第七次派了27550人。后來先后7次下西洋。明朝中葉以后，政府海禁政策更為嚴(yán)厲，把鄭和下西洋的寶船連同航海資料都一把火燒掉。清朝不僅海禁，還實(shí)行“遷界”，基本上禁止了與外界的國際交往。中國錯過聯(lián)結(jié)世界的機(jī)會

15世紀(jì)，中國對海洋的跨越比西方“地理大發(fā)現(xiàn)”對海洋的征服要早半個世紀(jì)。其時，明朝政府開始了文化空間的跨越和文化圈的聯(lián)結(jié)行動。明成祖朱棣派遣鄭和到“西洋”各國出使旅游，“宣威海外”，使中國在跨越海洋的歷史轉(zhuǎn)關(guān)頭棋先一著，掀起了第一次歷史巨浪。鄭和下西洋橫跨印度洋，將東亞文化圈與南亞、中亞和非洲文化區(qū)作了歷史性的聯(lián)結(jié)，但卻與歐洲、美洲文化圈的聯(lián)結(jié)失之交臂，這種失誤，使中國失去了發(fā)展海外貿(mào)易并進(jìn)而領(lǐng)導(dǎo)世界潮流的機(jī)會。第一，作為大河大陸性國家，中國民族有著不易變更的穩(wěn)健內(nèi)斂性格，在航海旅游上自然也表現(xiàn)出內(nèi)向和保守的個性。明代前后的一段時期，中國開始了其原發(fā)式文化轉(zhuǎn)型（即在內(nèi)因的什用下，從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向近代工商業(yè)社會的劃時代轉(zhuǎn)變）的萌動。商業(yè)的發(fā)展和商務(wù)旅游的崛起就是文化轉(zhuǎn)型的一個突出表現(xiàn)。相應(yīng)地，人們的觀念包括旅游觀念也發(fā)生了一系列的變化，商人逐利的遠(yuǎn)游意識和市民休閑的近游情懷，以及由此影響的文人士大夫的適情悅意和獨(dú)抒性靈的旅游觀念，都使傳統(tǒng)旅游風(fēng)尚發(fā)生了一些變化。中國社會自此有了由靜趨動的跡象，旅游性格也有內(nèi)向向外向轉(zhuǎn)化的契機(jī)。然而，由于民族旅游性格受地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政治制度和意識形態(tài)的影響和制約，一經(jīng)形成便難遽變。當(dāng)時中國基本上仍是個農(nóng)業(yè)國家，求穩(wěn)求靜的農(nóng)本文化的慣性，使人們很少“作海外發(fā)展之想”；君主專制政府關(guān)心的只是“宣威海外”，未有拓展海外貿(mào)易的要求。這些都使穩(wěn)健內(nèi)斂的民族旅游性格未能發(fā)生突破性變化。因此，中國在一度稱雄海上后，便又退回到東亞大陸，固守儒學(xué)文化圈及其所虛擬的世界秩序。1433年第七次探險是最后一次遠(yuǎn)航，3年以后，皇帝下令禁止建造遠(yuǎn)洋船只，此后又下令禁止保留超過兩根以上桅桿的帆船。盡管有各種機(jī)會與海外交際，但明政府決定對世界不予理睬。在西方航?；顒訚u入佳境、日趨緊鑼密鼓之際，中國大規(guī)模的航?；顒訁s偃旗息鼓。第二，儒家虛擬的以天朝上國為中心、四夷賓服式的世界秩序，使中國航海旅游的目的受到嚴(yán)重的限制。鄭和下西洋的目的，是為了執(zhí)行明朝政府“將南亞和東南亞諸國并人納貢體系”的重要任務(wù)，其結(jié)果也具有“廣泛的政治意義，所有已知的世界均被帶入到中國納貢制度的范圍之內(nèi)”。下西洋旅游使中國的朝貢體系僅僅擴(kuò)展到東南亞沿岸，也延伸到了錫蘭、印度南部兩大海岸，以及中東、東非等地。除了越南等舊的納貢國外，約50個新的地區(qū)得到了訪問，那里的統(tǒng)治者們都表示納貢稱臣?？梢?，中國明代政府派遣鄭和下西洋的目的是為了“宣威海外”，拓展儒家傳統(tǒng)的納貢體制，讓所到各國稱臣。這種看似冒險的海外旅游實(shí)際上是一種“四夷賓服”式的天朝心態(tài)和外交政策的表現(xiàn)，其最終結(jié)果不是向外擴(kuò)張，而是向內(nèi)收縮。因此，下西洋運(yùn)動的停止和海禁的實(shí)施也就不足為奇了。第三，傳統(tǒng)的重義輕利的倫理觀念的束縛。鄭和下西洋將中國海洋貿(mào)易資源擴(kuò)展到東南亞、南亞、中東和東非等地，但是與西方航海家那樣以經(jīng)濟(jì)利益為驅(qū)動，為新興的工商業(yè)尋找原材料和海外市場的冒險旅游不同，鄭和下西洋重在“宣威海外”，所以用了大量的金銀瓷器換取所游各國對中國的臣服，要求臣服國納貢的物品也不過是一些并無多大經(jīng)濟(jì)利益的僅供玩賞的“方物”，如駝鳥、斑馬、長頸鹿之屬。這些“方物”僅僅是臣服關(guān)系的一種象征。因此，鄭和的航海旅游，仍然是“不言利”的傳統(tǒng)政治行為的延伸，這使其失去了威力巨大的經(jīng)濟(jì)動力，不能如西方探險者那樣，在利益的驅(qū)動下，在一種新的機(jī)制的推動下，一浪高過一浪地把航?；顒永^續(xù)下去，從而開創(chuàng)一個新的世界格局。第四，“重陸輕?！钡默F(xiàn)實(shí)政策，使“下西洋”旅游活動有始無終。中國政府注重對大陸的政治統(tǒng)治而不注重對大陸周圍的海洋擴(kuò)張。由于政府的“重陸輕?！钡恼?，使前現(xiàn)代中國發(fā)達(dá)的航海旅行始終不能成為中華民族旅游行為的主要方式。因此航海貿(mào)易事業(yè)得不到應(yīng)有的發(fā)展。相應(yīng)地，中國的航海旅游也未出現(xiàn)長足的進(jìn)步。第五，中國傳統(tǒng)文化具有“以不變應(yīng)萬變”、“隨遇而安”的頑強(qiáng)的適應(yīng)性生存機(jī)制，但卻缺乏超越生存的發(fā)展機(jī)制，是一個求生意志極強(qiáng)而求勝意志較弱的文化模式?！斑m應(yīng)生存，保證生命存在的穩(wěn)定與持續(xù)，是傳統(tǒng)文化模式和人性結(jié)構(gòu)的主要效用?！薄爸袊司哂袌皂g不拔的生存意識和生生不息的文化傳統(tǒng)，使中國人世代繁衍興盛，并一代代傳遞悠久的文化，中國文化也成為世界上少有的保持連續(xù)性的文化類型，然而，中國文化缺乏超越生存的求勝意志，缺乏無限超越自然和社會的機(jī)制，樂天順人，自給自足。由于中國傳統(tǒng)文化的這一缺陷，使得中國人在超越既有生存空間，跨越海洋，征服世界的歷史關(guān)頭，坐失良機(jī)。鄭和下西洋留下的歷史遺憾。明代中國人跨越海洋的國內(nèi)旅游基礎(chǔ)——一度領(lǐng)先的中國航海旅游。中國錯過聯(lián)結(jié)世界的機(jī)會——保守內(nèi)斂的旅游性格使得征服世界的航海旅游中途夭折。母性文化----保守內(nèi)斂、重情感西方民族跨越海洋，聯(lián)結(jié)了世界各大文化圈。哥倫布的冒死橫渡大西洋。西方航海旅游史的壯麗詩篇---麥哲倫環(huán)球旅行探險。西方近代航海和探險旅游帶來的全球一體化的格局，使世界各地都納入到其旅游者的視野之內(nèi)。秉承著古希臘、羅馬以來西方人一貫的冒險勇進(jìn)的旅游性格，歐美旅游者義無反顧地跨出家園，向世界各地進(jìn)發(fā)，以期求得發(fā)財騰達(dá)的機(jī)會。潛藏著巨大資源和機(jī)會的中國，自然成為西方冒險家涉足的旅游目的地之一。西方民族外向和擴(kuò)張的旅游性格，對內(nèi)斂自持的中國人產(chǎn)生了巨大的沖擊，形成了強(qiáng)烈的反差。五、旅游文化的近現(xiàn)代轉(zhuǎn)型

19世紀(jì)以來中西文明激烈交鋒背景下的中國旅游文化的巨大變遷。受西方冒險主義旅游文化的沖擊，中國人開始邁出國門，尋求與世界文化接軌；中華民族旅游性格在近現(xiàn)代轉(zhuǎn)化過程中，使冒險勇進(jìn)精神逐漸成為中國旅游次生的性格特征。1、國民性格改造與中國民族旅游性格重塑為旅游活動打開枷鎖，改造華夏民族喜靜厭動的國民性格。提倡開拓進(jìn)取精神。改變中國傳統(tǒng)陰柔性格，還以陽剛之美。

倡導(dǎo)勇猛個性，反對溫良忍讓的性格。解除婦女束縛，還以旅游權(quán)利。提倡健康的旅游審美人格。

中國旅游性格近現(xiàn)代轉(zhuǎn)換的表現(xiàn)。第一個轉(zhuǎn)換：近代跨出國門者，具有鮮明的外向性時代特征。第二個轉(zhuǎn)換：華夏民族旅游性格產(chǎn)生冒險的次生特征。

中西民族旅游性格的對立。西方民族冒險、征服的原生旅游性格仍然居于主導(dǎo)地位。中國傳統(tǒng)旅游性格仍然居于主導(dǎo)地位。2、新變凸現(xiàn)，放眼世界1847年（清宣宗道光二十七年）林臻第一次出洋

目睹美國工業(yè)革命后的經(jīng)濟(jì)繁榮景象，奇妙的異國風(fēng)土人情，豐富多彩的西方文化；對比下的封建中國之閉塞落后。

1886年清政府的第一支出游隊伍以官員斌椿為首游歷歐洲諸國，深感“各法奇巧，匪夷所思”；側(cè)面反映了封建政府求強(qiáng)、求富的決心。

1876年工商業(yè)代表團(tuán)代表李圭歸來后宣傳“地形如環(huán)，環(huán)日而行，日不動而地動”的科學(xué)道理；中國工商界由此邁出國門第一步。

追求真理，救亡圖存，振興中華民族為目的的出洋游歷梁啟超、康有為、詹天佑、嚴(yán)復(fù)、孫中山、秋瑾等人的出洋旅游。旅游者結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一些平民也開始出游，旅游觀念也發(fā)生了一些變化，逐漸接受西方的旅游方式。3．走近大眾的現(xiàn)代旅游中國20世紀(jì)初期開始出現(xiàn)旅游業(yè)：1923年8月上海商業(yè)儲蓄銀行“旅行部”，1924年組團(tuán)游杭州1925年組觀櫻團(tuán)游日本1927年創(chuàng)《旅行雜志》，6月改組為“中國旅行社”，并開發(fā)景點(diǎn)、促銷，參加國際旅行社會議。80年代后中國旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。以上說明旅游開始走向大眾化，開始了現(xiàn)代旅游的基礎(chǔ)。謝謝聆聽！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下：1