產(chǎn)權(quán)式酒店市場調(diào)查報告及產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項目可行性研究報告

關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的市場調(diào)查對產(chǎn)權(quán)式酒店的認識產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，已吸引了越來越多的投資客的目光。為迎合這種需求，產(chǎn)權(quán)式酒店項目也越來越多，目前青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。通過引進國際上以及國內(nèi)成熟的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的開發(fā)和運作模式，酒店式公寓開始改變了房地產(chǎn)投資以住宅、商鋪、寫字樓一統(tǒng)天下的傳統(tǒng)投資格局。通過以下的調(diào)研分析，我們將會對產(chǎn)權(quán)式酒店有進一步的認識。一、產(chǎn)權(quán)式酒店基本類型目前市場上主要存在以下三種類型的產(chǎn)權(quán)式酒店：時權(quán)酒店由瑞士亞力山首先提出的“TimeshareHotel”是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。退休住宅型投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司經(jīng)營并獲取回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店分割為多個獨立的客房出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征產(chǎn)權(quán)式酒店主要體現(xiàn)以下三個特征：1、業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)投資者一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房獨立產(chǎn)權(quán)。其中大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營權(quán)。2、酒店式管理產(chǎn)權(quán)式酒店屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費也比較高。3、兼具居住度假與投資兩種功能產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住渡假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。三、產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)通過對產(chǎn)權(quán)式酒店類型和特征的了解，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)就是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店從整體來看一般存在一定的共性，可以總結(jié)為“三異”：一是“異域”，即地區(qū)差異，使人感覺是到了不同的地區(qū)；二是“異樣”，將環(huán)境設(shè)計得非常有特色，給人以新鮮的美感；三是“異類”，給人以全新的感覺。當(dāng)然，“三異”可以在不同的文化背景下提煉出不同的主題，但總的是突現(xiàn)產(chǎn)品的特色。關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的運作一、產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)具備的競爭因素1、地理位置及天然資源地理位置對于產(chǎn)權(quán)式就帶你來說至關(guān)重要，因為產(chǎn)權(quán)式酒店屬于商業(yè)一種。它需要優(yōu)美的景觀，如大海、沙灘、雪山的景觀；或者繁華的商務(wù)辦公氛圍。這樣才能夠吸引足夠多的人群。2、良好的規(guī)劃布局規(guī)劃設(shè)計與環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑，并且多多增添開放式娛樂設(shè)施。產(chǎn)權(quán)式酒店的裙樓配套設(shè)施不僅僅是為酒店客戶服務(wù)，更應(yīng)該面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調(diào)動人氣。3、聘請專業(yè)的酒店管理公司進行經(jīng)營和管理專業(yè)的管理公司擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，同時能夠給予客戶以堅定的投資信心。取得與各種國內(nèi)、國際會議，如學(xué)術(shù)、旅游年會等合作的機會，以此來擴大物業(yè)的知名度和影響力，同時提高了酒店的盈利水平。5、加盟國際化的旅游組織這樣才能夠吸引更多的旅客，提高盈利水平，同時能夠為投資者提供更多的投資回報。6、合理的檔次定位檔次太低，影響物業(yè)形象，而且吸引不到有效客源；而檔次太高，減小了客戶層面，酒店管理成本過高。一般以3－4星級的酒店為宜。7、細分客源、人性化裝修，使酒店成為客人“家外之家”。摒棄“全國客房都標(biāo)準(zhǔn)，三星五星一個樣”的僵化病癥，大膽創(chuàng)新，充分營造出家的氛圍，實現(xiàn)差異化。前市場上常用的投資回報策略1、年5％固定回報＋30％客房利潤＋60天/年免費住宿權(quán)業(yè)主首期付30%的總價，其余70%價款可由銀行20年按揭貸款；業(yè)主除每年擁有5%的固定回報，及享受60天的酒店客房免費入住權(quán)外，另外還有酒店客房部純利潤的30%的分成，需6年就能回收首期房款；如業(yè)主將每年60天的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，扣除銀行按揭利息，40年實際可得140萬元，年回報率高達23.5%。如深圳大梅沙海景酒店。2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免費居?。玍IP消費卡首付二成房款即可獲得如下回報：一成首期款＋20年月供款＋20年每年20天共400天的五星級酒店免費居住權(quán)+5萬元VIP消費卡（視購買套數(shù)而定，酒店消費卡）+20年之后的完整產(chǎn)權(quán)。如深圳的東方銀座。3、送5％首期款＋15年免月供＋四天/月免費居住投資方式倡導(dǎo)了一種“永不供樓”的理念，即投資者只需拿出總樓款的25％（首期實為三成，另外5％發(fā)展商不再收?。┘纯蓳碛幸惶拙频旯?，然后與酒店管理公司簽定認購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保），有酒店經(jīng)營方幫酒店經(jīng)營，經(jīng)營收入代為支付按揭供款。租賃期間，業(yè)主每月有四天可以免費享受自己的物業(yè)，同時享受五星級的酒店服務(wù)。如深圳丹楓白露。4、永久委托，階段性回報方式首付17.8％（另外12.2％由開發(fā)商支付），20年永不供樓，每年18天免費入住。并與經(jīng)營管理公司簽永久合同，第21年至第43年（土地年限），5％的年固定回報＋50％的經(jīng)營利潤分成。如深圳虹樓。三、運作產(chǎn)權(quán)式酒店時應(yīng)注意的問題首先是回報的確定問題。許多產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商都有固定回報承諾，回報率一般從５％～１２％不等。嚴格地講固定回報是違反國家規(guī)定的，但如果沒有固定的回報，又會對消費者失去吸引力。產(chǎn)權(quán)酒店成本負擔(dān)本身就比一般酒店重，在目前全國酒店業(yè)本身利潤率很低的情況下，是否能有紅利可分還很難說，更何況分紅后的錢還應(yīng)交納所得稅。所以一旦不能實現(xiàn)回報，則產(chǎn)生法律糾紛。另外是委托者虛位問題。作為一個一般性的酒店，投資方是惟一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為產(chǎn)權(quán)酒店，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產(chǎn)生委托者虛位。那么到底誰來管理這個酒店？真正產(chǎn)生了問題，誰能決定這個房子經(jīng)營的一系列問題？※產(chǎn)權(quán)酒店是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物，因此各利益主體平衡機制的設(shè)計非常重要。發(fā)展商可以把銷售價格和投資回報率設(shè)計得很高，但管理方則會從未來酒店經(jīng)營的角度考慮。能否實現(xiàn)這么高的回報率，雙方最終達到利益相互均衡才會有合作。在市場經(jīng)濟的鏈條中，一個合理的運作模式是各方利益最終趨向均衡的模式。同樣，在產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)、銷售、回報、運營等模式設(shè)計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購買業(yè)主三方利益，其均衡點在于酒店的長期穩(wěn)定經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)酒店是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡是項目成功的關(guān)鍵。在回報模式的設(shè)計上，要設(shè)計一些靈活的方案，不能違法違規(guī)。一是盡量用消費券的形式對業(yè)主進行回報，避免財務(wù)上不規(guī)范的做法，并帶動業(yè)主及業(yè)主圈內(nèi)人士的消費；二是把產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假產(chǎn)品相結(jié)合，鎖定一部分固定的消費者以解決產(chǎn)權(quán)酒店購買者的固定回報問題。這種設(shè)計既不違反國家規(guī)定，又有利于酒店今后的經(jīng)營。當(dāng)然，固定消費者比例的測算，則要根據(jù)酒店的具體情況具體考慮。典型案例分析以下將列舉深圳及異地產(chǎn)權(quán)式酒店的基本情況、營銷策略及運作模式等，僅供參考。一、東方銀座項目情況介紹：區(qū)位：位于竹子林深南大道北面，竹子林地鐵出口，南面正對深圳灣畔，可望紅樹林及海景，北面可觀塘朗山、安托山景觀，在建的深圳世博會在項目西北面。項目概況：樓高25層，7層以下是會所及配套設(shè)施，8-25層共有612間房。配置：13.6米高的大堂、空中花園、深圳最高檔的日式餐廳、西餐廳、恒溫泳池；11000平方米商務(wù)配套，四個多功能豪華會議室，咖啡廳、雪茄屋、紅酒屋、清茶坊、面吧、海景健身俱樂部等等，此外還提供資訊館、遠程會議室、秘書出租、專業(yè)培訓(xùn)、“一卡通”及其他個性服務(wù)。投資商：深圳市廣森投資發(fā)展有限公司（在做此項目之前是一家品牌知名度不高，實力一般的房地產(chǎn)投資公司，曾做過蘇豪名廈、筍崗大廈。）酒店經(jīng)營管理：瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司（在深圳經(jīng)營管理全國首家綠色五星級酒店圣延苑，擁有一批經(jīng)驗豐富的酒店經(jīng)營管理人才）空間設(shè)計：香港PAL設(shè)計事務(wù)所梁景華（曾是李嘉誠的私家設(shè)計師）園林景觀：英國雅而菲（U.K.AREARFEI）設(shè)計有限公司（擅長英國皇家園林風(fēng)格）施工單位：中國華西企業(yè)有限公司（曾是建筑工程魯班獎的得主）項目定位：一期“海景國際商務(wù)公館”，二期“公務(wù)、會議專業(yè)化品牌酒店”項目類型：投資型產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格：一期均價16000元/㎡，二期均價18000元/㎡。戶型和面積：最小42.16㎡，最大72.53㎡，兩套打通可獲得84.7-116.88㎡大小不等的組合空間。朝南全部是57㎡以上的戶型單位，5F以上可看海景；朝北除了一套東北角視線較開闊的單位是70㎡，其余全部是42-48㎡戶型，朝北8F以上單位可看山景，8F以下有多層住宅的遮擋。各戶型配比：面積42-48㎡57-65㎡70-73㎡標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)17套15套2套總計套數(shù)306套270套36套套數(shù)比例50%44%6%投資回報計算（以7樓一套42.35㎡朝北單位為例）：面積42.35㎡總價50.3萬元付款方式銀行按揭7成20年實際支付首期20%首期款10萬元發(fā)展商贈送10%首期款5萬按揭貸款70%35萬元發(fā)展商每月按揭供樓款231820年每年20天免費住宿贈送贈送價值5萬元的VIP消費金卡贈送即投資10萬元可獲得以下回報：10%首期款5萬元+20年按揭供樓+20年每年20天共400天的五星級酒店免費居住權(quán)+5萬元VIP消費卡+20年之后的完整產(chǎn)權(quán)。市場推廣和銷售：市場推廣情況：項目在2003年5月份的春交會上（工程剛出地面）散發(fā)傳單并在車流量密集的深南大道豎巨幅廣告以“不得不承認，有人實在高人一等”極具煽動性的廣告語及“第三空間”的理念吸引業(yè)界及群眾廣泛關(guān)注，而對產(chǎn)品定位及價格、戶型面積等只字不提，在“第三空間”的解釋中，東方銀座被定位為“體驗經(jīng)濟時代的獨特產(chǎn)物”，它是“介于商務(wù)和休閑之間的空間形態(tài)，兼容使人性得到充分舒展的空間特征”，這種定位并沒有表述項目本身，只是解釋了項目的使用價值。時隔5個月后，東方銀座在2003年9月20日住交會上正式亮相，掀開神秘面紗，項目有了一個準(zhǔn)確的概念表述——“深圳第一座為CEO度身定做的商務(wù)套房”，CEO階層成為項目的第一目標(biāo)客戶群，產(chǎn)品定位為海景·國際商務(wù)公館。亮相同時開始VIP金卡的發(fā)售，每張金卡8000元，一期推出7-12層共204個單位，至11月14日開盤前一日共發(fā)售300余張金卡，11月15日開盤當(dāng)日成交135套，在當(dāng)時掀起一股酒店投資狂潮。至二期開盤時，一期已全部銷售完畢。12月27日，東方銀座二期開盤，二期產(chǎn)品以“國際公務(wù)會議中心”定位，抓住2003年11月24日被正式批準(zhǔn)為“第五屆中國國際園博會指定接待酒店”，11月30日成功參與舉辦中國省部長論壇，目前正在積極申辦住交會、采購大會等會議的指定接待單位幾大題材，狂炒會務(wù)經(jīng)濟這一熱點。從效果來看，對銷售的促進作用是相當(dāng)有力的，據(jù)傳其二期開盤的前后幾天，每天有10套左右的銷售業(yè)績。廣告宣傳方面：東方銀座的廣告宣傳投放是比較大的，從前期的路牌、宣傳單張到各大主流報刊、電視臺、廣播電臺的選擇，形式多樣、投放量大。主要媒體為《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》、《晶報》、《深圳晚報》等，另外在深圳電視臺和深圳廣播電臺做宣傳，其報紙廣告不僅投放頻率高而且采用的版面也較大，全彩版甚至跨版采用較多。項目售樓處設(shè)在大堂，富麗堂皇，實用大氣，樣板房極盡尊貴與豪華，門前廣場園林采用英國皇家風(fēng)格，濃墨重彩，處處都體現(xiàn)了一個國際性公務(wù)會議酒店應(yīng)有的尊貴和華美。2003年9月-12月報紙廣告投放：月份時間報紙類型版面大小營銷主題9月09.27商報全彩海景國際商務(wù)公寓;不得不承認,有人實在高人一籌;三大師聯(lián)袂打造東方銀座;9月20日優(yōu)先認購09.26商報全彩09.26特區(qū)報全彩09.18商報全彩09.19特區(qū)報全彩09.18特區(qū)報2全彩10月10.28商報1/2彩海景·國際商務(wù)公寓;輕松享受奢華人生;私家五星級酒店商務(wù)套房10.24商報1/2彩10.23特區(qū)報1/2彩10.22晶報1/3彩10.29特區(qū)報1/2彩10.16商報全彩10.17特區(qū)報全彩10.31晶報1/2彩11月11.28特區(qū)報4全彩一個五星級純公務(wù)會務(wù)專業(yè)接待的國際品牌;深圳出入機場第一門戶;園博會景觀、紅樹灣景觀、CBD中心區(qū)景觀景景相疊;地鐵、深南景觀大道直抵城市各個方位;11月15日盛情開盤11.14特區(qū)報2全彩11.12晶報全彩11.13商報全彩11.04晶報1/3彩11.05特區(qū)報1/2彩11.07特區(qū)報1/2彩11.06商報1/2彩11.20晚報全彩12月12.05特區(qū)報全彩二期12月27日隆重開盤;一次性投資13.8萬元無供樓之憂,按揭期內(nèi)委托瑞雅國際經(jīng)營管理,共享收益;第五屆中國國際園博會指定接待酒店,把”會議投資”進行到底12.04商報1/2彩12.11商報1/2彩12.12特區(qū)報全彩12.18特區(qū)報全彩12.19商報1/2彩12.17晶報1/2彩12.26特區(qū)報2全彩12.25商報全彩12.24晶報1/2彩二、丹楓白露項目概況：該項目位處羅湖區(qū)深南東路與沿河南路交匯處，距文錦渡口岸與羅湖口岸咫尺之遙。占地面積4800㎡，建筑面積62000㎡，由二棟34層高層組成。丹楓白露酒店由著名國際酒店室內(nèi)設(shè)計大師陳俊豪先生設(shè)計而成，陳俊豪還曾經(jīng)設(shè)計過深圳威尼斯酒店。丹楓白露戶型首次引進美式建筑設(shè)計語言，以93㎡躍式雙套房（兩房兩廳兩衛(wèi)）為主，主客臥房均配有洗手間、衣帽間，設(shè)有開放式廚房。丹楓白露酒店共有294間套房，由69至205㎡不同的面積組成。每個套房都帶有式樣別致的家私，擁有獨立的客飯廳，寫字臺。另外還特別設(shè)置了5套總裁套房。戶型配比：戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比單身公寓393110%一房一廳一衛(wèi)59.01-69.033110%二房二廳二衛(wèi)95.07-101.8824880%投資方式1、選擇15年租賃的按揭供款方式：這種投資方式倡導(dǎo)了一種“永不供樓”的理念，即投資者只需拿出總樓款的25％（首期實為三成，另外5％發(fā)展商不再收取）即可擁有一套酒店公寓，然后與三九酒店公司簽定認購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保），有酒店經(jīng)營方幫酒店經(jīng)營，經(jīng)營收入代為支付按揭供款。2、選擇5年租賃的按揭供款方式：投資者與三九酒店公司簽定認購物業(yè)5年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保），有酒店經(jīng)營方做酒店經(jīng)營。投資者在租賃期內(nèi)可獲得每月4100元人民幣的回報，按揭供款自行支付，另5％的剩余樓款五年內(nèi)免息分期支付。這種投資方式為想盡早使用所買物業(yè)而又在現(xiàn)階段難以支付全部款項的投資者提供了選擇。3、選擇0年租賃的按揭供款方式：投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約，自行支付按揭供款，5％的剩余樓款入伙前補齊。主要租客：丹楓白露的目標(biāo)客戶主要是高收入階層、內(nèi)地與港澳駐深商務(wù)辦公階層及跨國機構(gòu)高級雇員等，租住的客戶有日本人、港澳同胞、歐美人士等。酒店管理：酒店專門設(shè)有“私人管家”服務(wù)，除常規(guī)的24小時送餐和一天兩次的房間整理外，“私人管家”將為入住者提供存取行李、整理家居、召的士以及生日問候、鮮花速遞等個性化服務(wù)。目前該酒店運營非常理想，一般套房需提前預(yù)訂。建材設(shè)備:結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：高級環(huán)保墻涂料，部分鋁板及玻璃幕墻。內(nèi)墻：淺色典雅壁紙到頂，高級角線收口。電梯：三部三菱梯門窗：實木防火、防盜、防噪音門，并配門鏡、磁卡鎖、門鈴裝置；窗戶為高級鋁材中空玻璃窗。廚房：每戶廚房操作間設(shè)有獨立排煙風(fēng)道，防止環(huán)境污染。衛(wèi)生間：KOHLER衛(wèi)生潔具三件套，高級墻地磚。供電：市政供電，配置應(yīng)急發(fā)電機滿足電梯及應(yīng)急照明。供水：設(shè)置戶內(nèi)中央熱水系統(tǒng)，復(fù)合管材用于冷熱水系統(tǒng)。供氣：市政煤氣到戶，安裝煤氣泄漏自動報警系統(tǒng)。消防：獨立消防指揮中心，公共區(qū)域設(shè)置自動噴淋，煙感探頭。各樓層設(shè)置消防栓。通訊：有線電視接收系統(tǒng)酒店公共設(shè)施保險柜、自控空調(diào)、國際直撥電話、寬頻上網(wǎng)、微波爐、免費提供餐具、迷你吧、有線電視、電影貧道、健身中心、游泳池、商務(wù)廊、圖書館等。三、雅蘭酒店項目概況：雅蘭酒店位于深圳東部黃金海岸大梅沙海濱，是按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的休閑度假式服務(wù)酒店，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成，擁有多類不同形式的客房192間，與迷人的大梅沙自然風(fēng)光和諧地融為一體，交相輝映。香港雅蘭集團繼創(chuàng)立雅蘭床褥及床上用品這一著名品牌后，率先將“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一海外成熟的經(jīng)營方式與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合，推出深圳首家產(chǎn)權(quán)式酒店。2000年6月1日開盤，當(dāng)時銷售成績十分理想，買家多為香港人。酒店服務(wù)設(shè)施客房設(shè)施：擁有192間裝飾典雅的山景客房、海景客房及復(fù)式海景套房，房間均設(shè)有中央空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、小型保險箱、有線電視系統(tǒng)、廣播、國際直撥電話、電冰箱、微波爐及迷你吧。餐飲設(shè)施：雅蘭餐廳、多功能廳、豪華包房、便利店、麥當(dāng)勞、水吧、酒吧等康樂設(shè)施：溫水泳池、按摩中心、沖浴中心、健身房、酒吧、美容美發(fā)、卡拉OK等商務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、會議廳酒店運作方式：雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理，同時酒店公司有權(quán)根據(jù)需要，將雅蘭酒店的部分或全部業(yè)務(wù)委托其他酒店公司經(jīng)營管理。雅蘭酒店的籌備開業(yè)和第一年的經(jīng)營管理由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負責(zé)日常經(jīng)營管理。業(yè)主委托經(jīng)營管理方式：雅蘭酒店竣工驗收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，需同時簽署為期一年，不少于一個財務(wù)年度（A方案）或六年（B方案）的委托經(jīng)營管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營協(xié)議，確認業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。套房服務(wù)費用（包括布草換洗費及客房內(nèi)印刷品、洗漱用品等日常消耗品費用）業(yè)主在享受客房服務(wù)時，需承擔(dān)70元/日·間的酒店客房服務(wù)費，其中必須支付布草洗滌更換費（40元/套·次），當(dāng)業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時，業(yè)主需繳納30元/套·次。客房服務(wù)費每年按市場價格調(diào)整一次。業(yè)主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節(jié)假準(zhǔn)劃定一千分，業(yè)主入住時按當(dāng)日積分簽分累計。對委托酒店經(jīng)營的業(yè)主，在入住酒店時采用業(yè)主入住簽分制業(yè)主委經(jīng)營管理方式采用A、B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受10天次·間免客房服務(wù)費住房。A方案：休閑投資型（享有100％利潤分配）委托經(jīng)營期限不少于一個財務(wù)年度（每一個財務(wù)年度單位：12個月）；業(yè)主可隨時入住酒店，對客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧；委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運行費（40元/月·M，包括管理費、冷曖水費、空調(diào)費、房間清潔費、設(shè)備與物業(yè)維護基金），在年底利潤分配時，從業(yè)主應(yīng)分利潤中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運行費且業(yè)主不乞討變原有委托方式時，不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤分配時予以沖減，直到?jīng)_減完為止；當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清發(fā)展商代墊的基本運行費用和其他合部經(jīng)營成本。B方案：投資回報型（享有60％利潤分配）委托經(jīng)營時限為六個財務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔(dān)酒店虧損；每年入住簽分累計不超過80分（含80分），酒店基本運行費用由展商承擔(dān)，業(yè)主無須交付；超過80分時，業(yè)主入住需按當(dāng)日散客房價的優(yōu)惠價支付房費，且不再實施簽分制；在年終利潤分配時，發(fā)展商與業(yè)主按4：6的比例，分享業(yè)主應(yīng)分得的可分配利潤。業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主則可按本管理方式的規(guī)定分配利潤；如果酒店虧損，業(yè)主則按文本規(guī)定分擔(dān)虧損。完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營）酒店公司僅提供酒店式基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運行費用（40元/M·月）且不參與酒店利潤分配；當(dāng)業(yè)主提出換洗布草及補充洗漱用品的要求時，酒店將向業(yè)主提供該項服務(wù)并收取70元/·間的客房服務(wù)費。四、虹樓項目情況介紹：虹樓位于羅湖東門北路與文錦路交匯處（第一人民醫(yī)院對面）。1棟15層，目前在售的是7-15層，共160多套酒店式公寓，主要以40多平米的單房和80平米左右的一房一廳構(gòu)成。虹樓由舊樓改造而成，1-6層是1987年建，7-15層2003年新加建上去，產(chǎn)權(quán)50年，1997年補的地價，到目前為止還有43年。發(fā)展商為富信康實業(yè)公司，由銹峰度假俱樂部經(jīng)營管理。價格：均價10000元/㎡付款方式：貸款70%，貸款時間20年；首期30%，發(fā)展商與業(yè)主各支付12.2%和17.8%。推廣主推語：六年回本，永不共樓投資回報：首付17.8％房款，20年永不供樓，第21年——第43年（43年產(chǎn)權(quán)）5％年固定回報＋50％的經(jīng)營利潤分成，并有每年18天的入住權(quán)益（可轉(zhuǎn)讓）。五、加勒比海酒店位于北海北京路東源豐路中段，總用的面積6600㎡，建筑面積16100㎡，共260戶，酒店裝修按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。投資置業(yè)方案以下方案以單價2980元/㎡，面積45㎡的戶型為例首付39800元，簽約時一次性付清，可獲得獨立房產(chǎn)證，銀行每月供款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：1、可獲得本酒店客房（四星級）400天·間20年內(nèi)平日免費住房：（400天·間*250元/間=100，000元）2、或可獲得20年內(nèi)酒店贈送等值消費額40，000元：（40，000元=2，000元/年*20年）注：以上方案任選一款后，均可獲得一次性贈送10天的免費住房首付29800元，余下10000元待酒店開業(yè)后五日內(nèi)付清，可獲得獨立房產(chǎn)證，銀行每月供款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：1、可獲得本酒店客房（四星級）400天·間20年內(nèi)平日免費住房。（400天·間*250/間=100，000元）2、或可獲得20年內(nèi)酒店贈送等值消費額40，000元。（40，000元=2，000元/年*20年）一次性付款投資置業(yè)方案及回報。一次性付款13萬元，可獲得獨立房產(chǎn)證以下方案任選一款：1、20年內(nèi)可獲得140，000元現(xiàn)金回報+本酒店客房（四星級）600天·間20年內(nèi)平日免費住房：（現(xiàn)金回報140，000元＝7，000元/年*20年）（客房價值150，000元＝600天·間*250元/間）2、20年內(nèi)可獲得140，000元現(xiàn)金回報+60，000元酒店等值消費額：（現(xiàn)金回報140，000元＝7，000元/年*20年）（消費額60，000元＝3，000元/年*20年）3、可獲得20年內(nèi)本酒店客房（四星級）1，500天·間平日免費住房（1，500天·間*250元/間＝375，000元）4、20年內(nèi)可獲得188，000元的現(xiàn)金回報（188，000＝9，400元/年*20年）※注：購房業(yè)主可獲得獨立房產(chǎn)證?！捌饺铡敝冈?、春節(jié)、五一、十一假期以處的任意時間。免費住房權(quán)可以贈送、轉(zhuǎn)讓使用。免費住房天數(shù)一天不能超過10間房。酒店每年贈送的消費額如果未能在當(dāng)年消費完，按余額50%折現(xiàn)。贈送的累計住房如果在租期內(nèi)未能使用完，可以按當(dāng)時客房價40%折現(xiàn)，但需提前1年通知酒店管理公司。酒店為了給業(yè)主零風(fēng)險，客房隨時按原價回購。酒店服務(wù)功能介紹客房：酒店客房260間，平均每間45㎡，寬敞舒適，并有總統(tǒng)套間一套；中餐廳、西餐廳：大廳一個，包廂18個，以港式粵菜、海鮮為主，可同時容納400人進餐。休閑中心：KTV包廂36個（電腦點唱系統(tǒng)），咖啡廳、茶藝廳包廂18個，美容、美發(fā)、洗面、化妝、洗腳、按摩包廂18個。購物中心：男裝精品店、女裝精品店、鮮花店、珠寶店、水果店、蛋糕店等?？刁w中心：健身房、桌球室、網(wǎng)球場、乒乓球館等。商務(wù)中心：上網(wǎng)、打字、復(fù)印、電傳、翻譯、代訂車船飛機票、洗衣、代客留言服務(wù)等。會議室：3個小型會議室、一個中型會議室、可容納250人。其他：醫(yī)務(wù)室、圖書室、兒童游樂室、大型停車場?？头垦b修標(biāo)準(zhǔn)地面：高級地毯天花及墻身：墻身采用高級環(huán)保型乳膠漆，配美觀天花角線及墻腳線。房門：高檔防火防盜木質(zhì)門，配回門器、貓眼及門頂、門套，配高級電子門鎖。浴室：墻面用高級瓷磚，地面用高級防滑耐磨磚，大理石洗手臺面，大型鏡面及毛巾架，晾衣繩，花灑水龍頭，名牌靜音節(jié)能型馬桶，高檔淋浴間，吊頂，電話。電視及電話：25寸彩電，配酒店式電話，寬頻網(wǎng)接口，境外衛(wèi)星頻道，及本地有線電視頻道?？头考揖撸荷嘲l(fā)、茶幾、電視柜、行禮柜。床頭柜、名牌睡床及床墊、被套、紗窗及遮光窗簾，壁式大衣柜，迷你吧臺，梳妝臺，梳妝鏡等?？照{(diào)：名牌直燃式環(huán)保型冷暖中央空調(diào)系統(tǒng)。熱水：中央熱水系統(tǒng)，24小時供應(yīng)。背景音樂系統(tǒng)，自動噴淋，煙感報警系統(tǒng)。視頻點播服務(wù)管理系統(tǒng)（VOD系統(tǒng)）酒店公共設(shè)施及配備供配電：酒店總裝機容量800KW，安裝315KVA變壓器，自備發(fā)電機組600KW，供電電源電壓為10KV接入酒店總配電房。給排水：酒店生活用水和消防用水由市政管網(wǎng)提供，自備儲備及加壓系統(tǒng)。中央空調(diào):采用直燃式環(huán)保型冷暖中央空調(diào)，制冷、采暖、衛(wèi)生熱水三位一體，24小時供應(yīng)。通信：酒店設(shè)置虛擬網(wǎng)程控電話，可直接與國內(nèi)外通信。消防：消防安全系統(tǒng)按國家四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、設(shè)置、安裝。智能：酒店客房全部接入電信寬帶網(wǎng)，VOD管理系統(tǒng)，戶外監(jiān)控保安系統(tǒng)。電梯：設(shè)三部名牌電梯。洗衣房：全套洗衣設(shè)備，具備干洗、濕洗、平燙及烘干等功能。附錄部分一、酒店日常用品前廳：大堂服務(wù)指示牌，座地?zé)粝?，宣傳架，資料架，報刊架，雨傘架，欄桿座，行李車，座地?zé)熁抑训??？头浚阂聯(lián)?，衣刷，洗衣袋，鞋藍，鞋抽，服務(wù)夾，遙控器架，仿瓷托盤，杯墊，迷你酒架，調(diào)酒棒，請勿在床上吸煙卡，電視節(jié)目卡，阻燃垃圾桶，電視機轉(zhuǎn)盤等。衛(wèi)生間：美容鏡，干發(fā)器，人體健康秤，一次性用品及托盤，口杯，面巾紙盒，防滑浴墊，環(huán)保倡議卡等。毛巾類：方巾，面巾，澡巾，浴巾，地巾,浴袍。餐飲部：金銀餐具，鋰瓷燒鍋，玻璃杯，高檔玻璃轉(zhuǎn)盤。棉織品：床單，被罩，棉被，枕芯，枕套，保護墊，毛毯，床罩,床裙,口布，臺布，臺裙等。藤編物品：各種托盤，鞋筐、藍，毛巾筐，物品盤，面巾紙盒，茶葉盒，果籃，花籃，VIP歡迎茶籃等。多功能廳：折疊異型桌，鋼椅，鋁合金椅，活動舞臺，活動舞臺板，舞臺臺階，演講臺,推車等。標(biāo)牌系列:服務(wù)指示牌,門號牌,樓層及房間導(dǎo)向牌,告示牌,防火疏散圖牌等。相關(guān)物品：客房服務(wù)車，布草車，行李架，加床，酒水車等。二、部分酒店管理公司名錄酒店名城地址聯(lián)系電話中州國際集團酒店管理有限公司鄭州市金水路傳真：：北京中江之旅酒店管理有限公司地

址：北京市豐臺區(qū)建國國際酒店管理有限公司北京建國門外秀水街廣州珠江物業(yè)酒店管理公司廣州市環(huán)市東路三九大酒店深圳深南東路粵海（國際）酒店管理公司深南東路目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 41.1概況 41.2研究的依據(jù)與范圍 41.3項目綜述 61.4結(jié)論及建議 10第二章項目建設(shè)的背景及必要性 122.1項目建設(shè)背景 122.2項目建設(shè)的意義及必要性 13第三章項目建設(shè)的可行性 203.1項目場址與開發(fā)規(guī)模 203.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)性質(zhì) 203.3項目建設(shè)條件 21第四章建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案 304.1規(guī)劃原則 304.2規(guī)劃設(shè)計 304.3建筑設(shè)計 34第五章項目機構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn) 395.1機構(gòu)設(shè)置 395.2園區(qū)運作 40第六章項目管理和實施進度 426.1項目管理 426.2項目招投標(biāo) 436.3項目實施進度 43第七章投資估算與資金籌措 457.1投資估算 457.4資金籌措 49第八章效益評價 508.1經(jīng)濟效益分析 508.2社會效益分析 528.3環(huán)境生態(tài)效益分析 55第九章結(jié)論與建議 569.1結(jié)論 569.2建議 57附圖一：（1）洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)用地規(guī)劃圖（2）洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)規(guī)劃圖附圖二：項目總體平面規(guī)劃圖：龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房地塊規(guī)劃總平面圖PAGE第一章總論1.1概況1.1.1項目名稱：龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房1.1.2項目建設(shè)單位、法人代表：項目承辦單位：洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司法人代表：劉展棟1.1.3項目擬建地點：項目建設(shè)地點位于洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)，建設(shè)用地位于洛寧縣東營路東側(cè)，安虎路北側(cè)，洛河南岸。1.1.4可行性研究報告編制單位編制單位：洛陽市規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司證書編號：工咨甲120200700381.2研究的依據(jù)與范圍1.2.1研究依據(jù)（1）編制本項目可行性研究報告的委托書；（2）《河南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》；（3）《洛陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》；（4）洛陽市人民政府2009年、2010年政府工作報告；洛寧縣人民政府2009年、2010年政府工作報告（5）洛陽市“十二五”工業(yè)發(fā)展規(guī)劃；洛寧縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃（6）《洛寧縣城市總體規(guī)劃》；（7）《洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)控制性詳規(guī)》（8）國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范和規(guī)定；（9）項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料。1.2.2研究范圍我院在接受洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司的委托后，即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司進行了考察和了解，對基地及其周邊環(huán)境進行了實地考察，重點了解該項目建設(shè)條件及洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司的現(xiàn)狀。在充分、細致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本可研報告的有關(guān)問題與洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進行了交流，充分征詢了項目承辦單位及有關(guān)專家的意見。在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有關(guān)部門對建設(shè)項目可研階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對本項目的背景及概況、建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、環(huán)境保護與勞動安全及節(jié)能措施、項目管理及實施計劃安排、投資估計與資金籌措等方面進行了綜合研究和分析。并重點研究和論述了項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī)定，結(jié)合本次建設(shè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房研究分析的特殊性，我們對園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房建設(shè)的背景及必要性、園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房性質(zhì)與建設(shè)的可行性、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案、近期擬建項目選擇、機構(gòu)設(shè)置與運作、項目管理與實施、投資估算與資金籌措和效益等方面進行了綜合研究分析，重點研究和論述園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)的可行性、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案、投資估算和資金籌措及效益評價，以期為建設(shè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房的決策提供可靠的依據(jù)。1.3項目綜述1.3.1項目建設(shè)的背景及必要性隨著洛寧縣經(jīng)濟的飛速發(fā)展和對外經(jīng)濟技術(shù)交流與合作的進一步加強，作為洛寧縣項目投資依托和新的經(jīng)濟增長點的產(chǎn)業(yè)園建設(shè)也取得了長足發(fā)展和顯著成就。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)，成了促進洛寧縣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是洛寧縣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成最具活力的地區(qū)之一隨著洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的環(huán)境.，服務(wù)得到社會廣泛認可，更多新的高新技術(shù)企業(yè)有入駐意向，而原有工業(yè)用地已基本用盡，可供使用工業(yè)用地日趨緊張，這種矛盾不僅大大弱化了園區(qū)的功能，而且經(jīng)濟發(fā)展勢頭受到遏制，其窗口作用、示范作用和帶動作用難以發(fā)揮，對推動洛寧縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級、加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和提高城市化水平也難以難以發(fā)揮應(yīng)有的帶動作用。產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的集聚效應(yīng)和龍頭帶動作用，使龍?zhí)┩顿Y股份有限公司發(fā)現(xiàn)了新的商機，在大量調(diào)研和反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，因地制宜，合理利用一切可利用資源，決定在洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)投資興建龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，即洛寧縣龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房。建立龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房是洛寧縣經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，有利于拉動洛寧產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以及附近區(qū)域的經(jīng)濟增長，有效推進洛寧縣城市化進程和洛寧縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級，大力促進洛寧縣“科教興縣”、“開放帶動”、“可持續(xù)發(fā)展”和“城市化”戰(zhàn)略的實施，對促進洛寧縣經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此，項目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫?？傊S著我國改革開放的深入，國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展壯大，整體工業(yè)化水平的逐步提高，生產(chǎn)規(guī)模擴大化、技術(shù)及裝備水平的提高，建設(shè)一批為現(xiàn)代化工業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代廠房是十分必要和可行的。1.3.2項目開發(fā)規(guī)模和園區(qū)性質(zhì)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房工業(yè)園規(guī)劃總用地為750畝。本次規(guī)劃擬把該區(qū)定位為一個以引進高科技環(huán)保類產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展環(huán)保類產(chǎn)品生產(chǎn)銷售、技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品加工、設(shè)備制造等技術(shù)含量較高的高科技工業(yè)區(qū)。1.3.3項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案概述龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房工業(yè)園規(guī)劃總用地50公頃（750畝）?？偨ㄖ娣e40萬㎡，其中：標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房面積36萬㎡，配套辦公樓、員工宿舍等生活設(shè)施4萬㎡。標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房采用多層框架結(jié)構(gòu)廠房，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，配套標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備。廠區(qū)規(guī)劃作到三通一平。1.3.4產(chǎn)業(yè)園區(qū)機構(gòu)設(shè)置與運作龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園內(nèi)的工作由洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。產(chǎn)業(yè)園運作一要理順各種關(guān)系，除明確由當(dāng)?shù)卣畬嵭袑俚毓芾淼墓ぷ魍?，產(chǎn)業(yè)園在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實行區(qū)域化管理，業(yè)務(wù)上接受洛寧縣人民政府有關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)；縣直各個部門必須設(shè)立的派出機構(gòu)，直接服務(wù)于龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園，做好日常的協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。營造寬松環(huán)境，設(shè)立企業(yè)聯(lián)合辦公中心，對進區(qū)企業(yè)實行一個窗口對外，一站式辦公，完善落實園區(qū)優(yōu)惠政策；對企業(yè)在辦證、管理、享有的優(yōu)惠待遇等方面應(yīng)做出具體規(guī)定，嚴格依法行政，切實保障區(qū)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)；設(shè)立招商中心，建立一支精干、高效的招商隊伍；對產(chǎn)業(yè)園實行相對獨立的管理，設(shè)立產(chǎn)業(yè)園綜合執(zhí)法機構(gòu)；三是高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，制定切實可行的園區(qū)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃；高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)各種基礎(chǔ)設(shè)施，引入城市設(shè)計理念，突出高科技產(chǎn)業(yè)園特色。1.3.5實施進度安排項目承辦單位為洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司，由集團公司下屬各主管機構(gòu)具體負責(zé)項目的建設(shè)實施，確保按實施進度高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)完成項目。項目建設(shè)周期為24個月。1.3.6投資估算與資金籌措本次工業(yè)區(qū)投資估算內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)化廠房、附屬設(shè)施、道路和公用工程。工程總投資為60429萬元。工程投資主要以政府引導(dǎo)招商引資，吸收社會資金為主、銀行貸款為輔，綜合利用多方經(jīng)濟來源。1.3.7效益評價建立洛寧龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房，能取得良好的經(jīng)濟效益，以產(chǎn)業(yè)園形式發(fā)展工業(yè)能有力推進“四個結(jié)合”：一是與推進城鎮(zhèn)化結(jié)合，優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)；二是與推進工業(yè)化結(jié)合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；三是與推進專業(yè)化結(jié)合，優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)；四是與推進集約化結(jié)合，形成規(guī)模效益。建立龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房工業(yè)園，將為企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，能有力地推動政府更新觀念，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，強化服務(wù)；將形成洛陽市又一個技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的策源地；將大幅度增加社會就業(yè)；將成為精神文明建設(shè)的重要基地，社會效益顯著。建立龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)對加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)、防治工業(yè)污染，保護和改善區(qū)域環(huán)境質(zhì)量，具有顯著的生態(tài)效益，是實現(xiàn)經(jīng)濟建設(shè)和環(huán)境建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展道路的有效途徑。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房的建設(shè)，有利于生態(tài)環(huán)境建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展結(jié)合起來，處理好長遠與眼前、全局與局部的關(guān)系，促進生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。由于實行多層廠房的建設(shè)，有利于充分利用土地資源，緩解解決產(chǎn)業(yè)園的土地緊張問題，更進一步實現(xiàn)其經(jīng)濟和社會效益。1.4結(jié)論及建議1.4.1結(jié)論洛寧龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房項目符合全省對外開放建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的整體布局，有利于優(yōu)化生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、改革開放、科技進步具有較強的帶動、輻射和示范作用。因而是適時的、可行的。建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房項目符合國家的有關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，建設(shè)條件具備，建設(shè)方案切實可行。產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部硬件建設(shè)有可靠的資金來源和具體的落實辦法，因此，從工程技術(shù)上、經(jīng)濟上分析，該項目是必要的、可行的。建設(shè)洛寧縣泰產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房，是洛寧縣經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，符合工業(yè)布局規(guī)律，有助于科學(xué)技術(shù)的進步和勞動者素質(zhì)的提高，對加速洛寧縣地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，推進洛寧縣工業(yè)化、城市化進程，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級具有特別重要的意義。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房也勢必成為洛寧縣經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，其產(chǎn)生的社會效益、經(jīng)濟效益、科技效益是不可估量的。1.4.2建議（1）洛寧縣龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房的戰(zhàn)略定位。結(jié)合洛寧縣實際，標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房戰(zhàn)略定位應(yīng)為：具有洛寧縣特色的外向型經(jīng)濟的窗口、基地與試驗田。（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資。招商引資堅持內(nèi)外并舉，在加大引進外資力度，大力引進外資的同時，要轉(zhuǎn)變觀念，拓寬思路，面向全國全方位、多層次、寬領(lǐng)域?qū)?nèi)開放、招商引資。（3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)及未來運作中需要處理的幾種關(guān)系。要處理好全面規(guī)劃與分期建設(shè)之間的關(guān)系；要處理好經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護的關(guān)系。最后，建議建設(shè)單位加快項目的前期工作進程，積極落實建設(shè)資金，落實設(shè)計及施工單位，盡早開工，保質(zhì)保量按時完成工程建設(shè)，及時投入使用，盡快發(fā)揮項目應(yīng)有的社會及經(jīng)濟效益。第二章項目建設(shè)的背景及必要性2.1項目建設(shè)背景隨著洛寧縣經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和對外經(jīng)濟技術(shù)交流與合作的進一步加強，作為洛寧縣項目投資依托和新的經(jīng)濟增長點的洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)也取得長足發(fā)展和顯著成就。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園建于洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)，項目位于洛陽市洛寧縣城，緊鄰省道安虎縣，規(guī)劃建設(shè)面積40萬平方米。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園堅持“筑巢引鳳”的方針，抓住“招商引資，設(shè)施建設(shè)，誠信服務(wù)”這一主線，按照“總體規(guī)劃，分步實施，建成一片，發(fā)展一片”的辦法，克服困難，開拓進取，全方位加快龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園建設(shè)步伐，區(qū)域經(jīng)濟和社會事業(yè)建設(shè)成效顯著。項目建成后將成為洛寧縣最具活力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，而且將成為促進洛寧縣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推進器。但由于洛寧縣地處豫西山區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受到遏制。區(qū)域發(fā)展空間一直受限，已遠遠落后于省內(nèi)外先進縣市。為推動縣域經(jīng)濟發(fā)展，借鑒發(fā)達地區(qū)先進經(jīng)驗，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的窗口作用、示范作用和帶動作用，推動洛寧縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級、加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和提高城市化水平。為了更好貫徹“十六大”精神，緊緊抓住二十一世紀(jì)頭二十年這一可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園的集聚效應(yīng)和帶動作用，走新型工業(yè)化道路，強化對洛寧縣工業(yè)基礎(chǔ)支撐，強力推進城鎮(zhèn)化進程，大力發(fā)展洛寧縣工業(yè)經(jīng)濟，洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司在大量調(diào)研和反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，決定投資建設(shè)洛寧龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房（以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)化廠房）。2.2項目建設(shè)的意義及必要性2.2.1建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房，符合工業(yè)的布局規(guī)律，是實現(xiàn)資源配置的有效途徑美國經(jīng)濟學(xué)家巴頓分析工業(yè)企業(yè)在城鎮(zhèn)聚集的原因，將之歸結(jié)為十個方面的效應(yīng)：（1）可以充分利用城鎮(zhèn)的銷售市場;（2）可以促進企業(yè)的專業(yè)化分工和擴大企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模；（3）可以充分利用城鎮(zhèn)便利的交通運輸條件；（4）有利于相關(guān)輔助性工業(yè)的成長；（5）有利于形成高素質(zhì)的勞動力市場；（6）有利于形成職業(yè)經(jīng)理和各專業(yè)技術(shù)人員的市場；（7）有利于獲得金融機構(gòu)在融資和管理方面的幫助；（8）有利于企業(yè)經(jīng)理階層的相互交流和彼此溝通；（9）有利于刺激企業(yè)之間的競爭和改革；（10）可以為企業(yè)職工提供較好的休息娛樂條件。美國著名學(xué)者伯特也認為，產(chǎn)業(yè)在地理上的集群，能夠?qū)Ξa(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生廣泛而積極的影響，并進而形成整個地區(qū)的競爭優(yōu)勢。聯(lián)合國貿(mào)易與發(fā)展大會2005年《國際投資報告》指出，跨國公司的投資已經(jīng)從低成本的區(qū)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)集群的區(qū)位，那些沒有新的產(chǎn)業(yè)組織而僅有廉價生產(chǎn)要素的城市正面臨新的危機。只有把全球化和本地化結(jié)合起來，發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)組織的城市才會取得成功。因此，建立標(biāo)準(zhǔn)化廠房，集中安排工業(yè)項目，符合工業(yè)布局規(guī)律和工業(yè)企業(yè)在城鎮(zhèn)聚集的規(guī)律，同時也符合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)移的趨勢。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，走的是集中開發(fā)的規(guī)模經(jīng)營之路，從供水、供電、供熱、供氣、提供社會大生產(chǎn)的服務(wù)，到科技開發(fā)的協(xié)調(diào)、職工培訓(xùn)的組織、企業(yè)污染的綜合治理與環(huán)境美化、企業(yè)與企業(yè)之間開展協(xié)作聯(lián)合等，都可以在園區(qū)內(nèi)得到較好的解決，充分實現(xiàn)資源共享，走集約化經(jīng)營之路，方便了企業(yè)運作，降低了企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，使社會資源得到優(yōu)化配置，大大提高了資源的產(chǎn)出效率。2.2.2建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，將大大強化開發(fā)區(qū)的功能和作用，拉動洛寧縣經(jīng)濟增長，富民強就當(dāng)前洛寧縣縣域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀而言，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的滯后遏制了縣域經(jīng)濟的縱深發(fā)展，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策優(yōu)勢、體制優(yōu)勢、對外開放優(yōu)勢無從施展。標(biāo)準(zhǔn)化廠房建成后，將極大拓展洛寧縣工業(yè)的發(fā)展空間，進一步強化園區(qū)的功能和作用，強力推進洛寧縣縣域經(jīng)濟的發(fā)展。將會使企業(yè)在園區(qū)內(nèi)集聚成群，形成群體優(yōu)勢，產(chǎn)生集聚效應(yīng)和輻射帶動效應(yīng)，通過產(chǎn)業(yè)鏈條的拉長、地方稅收的增加、土地的增值、創(chuàng)造就業(yè)機會等，有效拉動洛寧縣經(jīng)濟的增長。同時，在園區(qū)內(nèi)降低門檻，放寬限制，完善政策，強化服務(wù)，激發(fā)各類主體投資設(shè)廠的積極性，通過優(yōu)化環(huán)境催生一批，擴大招商引資引進一批，加速膨脹經(jīng)濟總量，從而拉動全縣經(jīng)濟快速增長，達到富民強縣的發(fā)展目的。2.2.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，使洛寧縣加快新型工業(yè)化進程，強化工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的客觀要求黨的十六大報告指出：“實現(xiàn)工業(yè)化仍然是我國現(xiàn)代化進程中艱巨的歷史任務(wù)。信息化是我國加快實現(xiàn)工業(yè)化和現(xiàn)代化的必然選擇。堅持以信息化帶動工業(yè)化，以工業(yè)化促進信息化，走出一條科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化路子?！钡珡穆尻柺袑嶋H看，作為國家的老工業(yè)基地，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后；工業(yè)基礎(chǔ)較好，但技術(shù)裝備落后陳舊，工業(yè)化進程緩慢；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)所占比重過大，新興產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)所占的比重較小。運用電子信息等高新技術(shù)和先進實用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展壯大新興產(chǎn)業(yè)，是重振洛陽市老工業(yè)基地雄風(fēng)的關(guān)鍵所在。洛寧縣更是具有資源優(yōu)勢，而制造業(yè)、輕工業(yè)都比較薄弱，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律和我國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，靠國家投資競爭性領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展基本上是不可能的，更多的要依靠社會力量，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟，走以信息化帶動工業(yè)化、以工業(yè)化促進信息化的新型工業(yè)化道路，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房項目，將為社會資本搭起一個發(fā)展的平臺，創(chuàng)造一個寬松的投資環(huán)境，提供諸多良好的生產(chǎn)經(jīng)營條件，有利于吸引省內(nèi)外、國內(nèi)外市場主體來洛寧投資創(chuàng)辦高新企業(yè)，是洛寧縣加快新型工業(yè)化進程，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化、升級的有效途徑。2.2.4建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)，對推進洛寧縣的城市化發(fā)展具有戰(zhàn)略意義，是洛寧縣在經(jīng)濟全球化的新形勢下，國際間的競爭越來越來表現(xiàn)為城市為核心、以城市為載體、以城市為平臺的綜合實力的競爭。一個國家也好，一個地區(qū)也好，只要全力打造好城市這個平臺，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展壯大城市經(jīng)濟，加速提高城市化水平，才能增強創(chuàng)新的發(fā)展優(yōu)勢，提高參與國際競爭的能力，進而在未來發(fā)展和競爭中贏得主動。近年來，洛寧縣經(jīng)濟保持了強勁的發(fā)展勢頭，城市建設(shè)日新月異，現(xiàn)老城區(qū)已無可供成片開發(fā)的土地，企業(yè)新建、擴建缺乏場地，急需尋找新的發(fā)展空間?？傊?，洛寧縣城市框架相對較小、綜合功能也不夠完善，城市化水平不高等因素已制約洛寧縣的發(fā)展，要實現(xiàn)市委、市政府提出的城市化目標(biāo)，任務(wù)非常艱巨。建立龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房，一方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進外資實施基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，通過軟硬環(huán)境的優(yōu)化，引進國內(nèi)外高科技企業(yè)進駐，使之成為城區(qū)的一個功能區(qū)，構(gòu)成城區(qū)的有機組成部分，不僅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的進駐將吸引農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，同時，被征用土地的另外一部分農(nóng)村人口將利用轉(zhuǎn)讓土地的收益成本，從事第二、三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營，從而提高城市化水平，加快洛寧縣的城市化進程。2.2.5建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，構(gòu)筑平臺，能增強招商引資的競爭力，強力推進項目引進工作，促進經(jīng)濟發(fā)展；“十二五”全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的指導(dǎo)思想是：全面貫徹落實黨的十七大精神，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，以“福民強縣”為奮斗目標(biāo)，深入實施“生態(tài)立縣、產(chǎn)業(yè)興縣、開放強縣、特色福民”戰(zhàn)略，堅持項目引資雙帶動，著力加速推進新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，著力保障和改善民生，著力促進社會和諧穩(wěn)定，奮力推動經(jīng)濟社會跨越發(fā)展。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，招商引資和項目建設(shè)是重中之重。建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，將為企業(yè)提供良好的生產(chǎn)和工作環(huán)境，通過強化服務(wù)，增強吸引力，進一步擴大對外開放，強力拓展域內(nèi)外市場，吸引市內(nèi)外、省內(nèi)外、國內(nèi)外的資本、人才、技術(shù)以及先進的管理方法、經(jīng)驗集聚園區(qū)，從而使產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為洛寧縣招商引資和項目引進工作的平臺，對外開放交流的窗口，大力推進招商引資工作。2.2.6建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，是實現(xiàn)洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和洛寧縣所謂跨越式發(fā)展，是一個地區(qū)的經(jīng)濟總量的快速擴張與經(jīng)濟質(zhì)量的大幅度提高，實現(xiàn)速度與效益的最佳結(jié)合，達到一種可持續(xù)性的連環(huán)式跨越。實現(xiàn)跨越式發(fā)展，對不同的地域、不同的經(jīng)濟基礎(chǔ)、不同的人文背景、不同的產(chǎn)業(yè)布局，其基點、方式、幅度、效果也不盡相同。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)來講，縮小與先進經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的差距，走上經(jīng)濟發(fā)展的快車道，走跨越式發(fā)展之路是必然的選擇。洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)已落后于省內(nèi)外先進開發(fā)區(qū)。近年來，在市委、市政府以及地方政府的關(guān)心支持下，經(jīng)過全縣上下的共同努力，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)已列上議事日程。顯而易見，園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房建設(shè)對拓展發(fā)展空問，實現(xiàn)洛寧縣縣域經(jīng)濟跨越式發(fā)展來說，具有特殊的意義。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園是洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的重要建設(shè)內(nèi)容，項目北臨洛河，并緊挨安虎線，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)對實現(xiàn)跨越式發(fā)展也是顯而易見的。建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房是洛寧縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的支撐點切入點。因為園區(qū)的興建有利于發(fā)揮資源的集約化經(jīng)營優(yōu)勢，在給定的有限時空條件下實行特殊的優(yōu)惠政策，集中人力、物力、財力，以達到規(guī)模和效益迅速提高的目的，園區(qū)內(nèi)實行資金和要素的集中投入，連片開發(fā)，這種集聚經(jīng)濟所產(chǎn)生的外部經(jīng)濟性使得它對于經(jīng)濟發(fā)展的效果明顯優(yōu)于以往“村村點火”、“遍地開花”的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展模式。同時，率先進入園區(qū)企業(yè)的示范效應(yīng)會帶動相關(guān)企業(yè)的進入和聚集，進而使園區(qū)滾動發(fā)展，實現(xiàn)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園和洛寧縣跨越式發(fā)展的目的。2.2.7建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)“十二五”是全面實現(xiàn)小康社會宏偉目標(biāo)、加快推進現(xiàn)代化進程的關(guān)鍵時期，也是洛寧縣經(jīng)濟社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，加快經(jīng)濟社會發(fā)展具有許多有利條件：和平、發(fā)展、合作的時代潮流，為我們提供了總體穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境；科技進步和經(jīng)濟全球化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有利于充分利用兩個市場、兩種資源，拓展經(jīng)濟發(fā)展空間。優(yōu)化資源配置，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，堅持走新型工業(yè)化道路，不斷提高企業(yè)自主創(chuàng)新能力，以信息化帶動工業(yè)化，繼續(xù)推進工業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房項目，實行多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房設(shè)計，可以有效節(jié)約土地資源，集約化使用土地。同時龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)以高新技術(shù)企業(yè)為主，以資源高效利用為核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的節(jié)約型工業(yè)區(qū)。綜上所述，建立標(biāo)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)是洛寧縣經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，有利于拉動洛寧縣的經(jīng)濟增長，有效推進洛寧縣城市化進程和洛寧縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級，大力促進洛寧縣“開放帶動”、“可持續(xù)發(fā)展”和“城市化”戰(zhàn)略的實施，對促進洛寧縣經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此，項目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫。第三章項目建設(shè)的可行性3.1項目場址與開發(fā)規(guī)模3.1.1項目建設(shè)場址項目位于洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施條件配套便利。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園位于河南省洛寧縣城南洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)，項目緊臨安虎線。地塊緊臨交通干道，且已實現(xiàn)了“三通一平”，周圍有完善的水、電、路、氣等城市基礎(chǔ)設(shè)施可以與之連通共享。該場址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，適宜興建各類企業(yè)，能夠滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的需要。同時工業(yè)區(qū)用地性質(zhì)與洛寧縣的總體規(guī)劃相符合，屬于土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地。3.1.2開發(fā)規(guī)模根據(jù)我國區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢，洛陽未來具有大規(guī)模吸引外資項目和東部沿海發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)移項目的綜合優(yōu)勢，因此，考慮龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園的長遠發(fā)展，結(jié)合洛寧縣縣域工業(yè)企業(yè)的現(xiàn)實狀況，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化廠房工業(yè)區(qū)用地50公頃，實行多層廠房的建設(shè)是較為適宜的。3.2產(chǎn)業(yè)園區(qū)性質(zhì)根據(jù)《洛寧縣城市總體規(guī)劃》(2011—2015年)的向外擴展方向、功能分區(qū)定位和產(chǎn)業(yè)布局安排，以及洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)作為工業(yè)發(fā)展區(qū)的現(xiàn)實狀況和區(qū)位、交通、自然等綜合因素條件，本次規(guī)劃擬把該區(qū)定位為一個以引進高新技術(shù)環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展環(huán)保類產(chǎn)品銷售、技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品加工、設(shè)備制造等技術(shù)含量較高的環(huán)保產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)。依托現(xiàn)有資源，建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園內(nèi)的“高科技創(chuàng)業(yè)園”。3.3項目建設(shè)條件3.3.1自然條件3.3.1.1氣候洛陽市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大風(fēng)；春季暖和氣溫回升快，干旱少雨；夏季炎熱，雨量集中：秋季涼爽，天氣晴朗。各主要氣候數(shù)據(jù)如下：夏季最熱月（7月）平均溫度32冬季最冷月（1月）平均溫度-4極端最高溫度39極端最低溫度-18.8年平均溫度18年平均大氣壓1014.2hpa最熱月相對濕度65%最冷月相對濕度35%年平均相對濕度52%年平均降雨量120mm日最大降雨量21mm小時最大降雨量14mm最大積雪深度10cm全年盛行風(fēng)向W夏季盛行風(fēng)向E冬季盛行風(fēng)向S夏季平均風(fēng)速2.4m/s冬季平均風(fēng)速2.5m/s最大風(fēng)壓0.54KN/m2最大凍土深度10cm3.3.1.2工程地質(zhì)條件及地震基本烈度項目建設(shè)區(qū)內(nèi)地質(zhì)條件較好，大部分為洛河沖積式粉質(zhì)粘土或濕陷性黃土區(qū)，主要持力層為沖積亞粘土，地基承載力120—160kpa，地下水位在12米以下，工程地質(zhì)良好，宜于建設(shè)各類型工業(yè)建筑。擬建工業(yè)區(qū)內(nèi)地勢坦蕩，海拔160米，相對起伏小。該地區(qū)地震基本烈度為6度，按七度設(shè)防。3.3.2基礎(chǔ)設(shè)施條件項目位于洛寧縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施條件配套便利。龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園位于河南省洛寧縣城南，緊臨省道安虎線，距國內(nèi)東西方向公路干網(wǎng)連霍高速不到40公里，洛寧到洛陽快速通道即將建成通車，屆時洛寧到洛陽只需40分鐘車程。工業(yè)區(qū)緊臨省道安虎路，園區(qū)內(nèi)已實現(xiàn)了“三通一平”，周圍有完善的水、電、路、氣等城市基礎(chǔ)設(shè)施可以與之連通共享。（1）交通運輸條件項目地塊南鄰安虎路，西臨東營路，北臨洛河，地理位置優(yōu)越，交通條件便利。廠區(qū)地理位置及交通運輸狀況詳見《區(qū)域位置圖》。（2）給排水條件本項目水源由龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園內(nèi)洛寧縣城區(qū)自來水網(wǎng)供給。由沿安虎線城市供水管網(wǎng)管道引入，水壓可以滿足工業(yè)以及生活需要。生產(chǎn)、生活廢水的排放采用暗管分流制，經(jīng)處理達標(biāo)后分別排至龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園下水管網(wǎng)。雨水亦采用暗管排放，由路面集水經(jīng)暗管排至龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園內(nèi)雨水管網(wǎng)。（3）供電本項目用電設(shè)備安裝總?cè)萘考s為30萬KVA，根據(jù)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園的供電情況和對今后的規(guī)劃設(shè)想，供電電源引自產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)110KV高壓線網(wǎng)，向各廠房配電。供電設(shè)施為每個區(qū)內(nèi)分設(shè)10KV配電站。3.3.3經(jīng)濟社會條件3.3.3.1發(fā)展機遇千載難遂隨著經(jīng)濟全球化和我國加入世界貿(mào)易組織，洛陽市將進一步對外開放，為洛陽市企業(yè)開拓國外市場，吸引國外、境外資金和技術(shù)帶來了機遇，也為深化企業(yè)改革，促進企業(yè)實現(xiàn)體制、管理創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新增加了壓力和動力；科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展及國家對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略性調(diào)整，有利于洛陽市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)并用高新技術(shù)來推動和改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化和升級；國家繼續(xù)實施積極的財政政策，將會進一步擴大市場需求，拉動經(jīng)濟增長：國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施及我省“東引西進”戰(zhàn)略的實施，也為洛陽市承接?xùn)|部沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)和技術(shù)轉(zhuǎn)移以及企業(yè)開辟西部市場，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提供了良機，也為龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園拓展發(fā)展空間提供了千載難逢的發(fā)展機遇。3.3.3.2區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚洛陽市地處隴海地帶中部，橫跨黃河中游兩岸，處在歐亞大陸橋的橋面上，東距鄭州148公里，西距西安324公里，是我國七大古都之一，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城，洛陽也獲得了“中國優(yōu)秀旅游城市”和“歐洲人最喜愛的中國十大旅游城市”稱號，也是老工業(yè)城市。歷史上素有與國外及我國西部地區(qū)開展經(jīng)濟貿(mào)易和交流的傳統(tǒng)，在改革開放的今天，不僅有利于吸引國外境外及東部沿海發(fā)達省市的先進技術(shù)、人才、資本、管理經(jīng)驗，發(fā)展“外向型”經(jīng)濟，而且有利于洛陽市向省外輻射，拓展省外市場。因此，洛陽市將成為河南東引西進、外聯(lián)內(nèi)引的基地，與鄭州共同打造鄭洛工業(yè)走廊，實現(xiàn)與省會城市及周邊城市的政策互通、優(yōu)勢互補、資源共享，為中原城市群率先實現(xiàn)前面建設(shè)小康社會目標(biāo)，推動全省走在中部崛起的前列提供重要支撐，發(fā)展?jié)摿薮?。洛寧縣作為豫西山區(qū)的一個經(jīng)濟比較落后的縣區(qū)，資源優(yōu)勢及勞動力優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景廣闊。3.3.3.3交通運輸條件發(fā)達洛陽市不僅臨近中國最大交通樞紐鄭州，而且其身位于隴海鐵路、焦枝鐵路、連霍高速公路、鄭少洛高速公路、洛界高速、310和207國道眾多交通干道的交匯處。隨著洛湛鐵路貫通以及洛陽市航空口岸充分而有效地運行，這種區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)中心的地位將得到進一步確立和加強。洛寧到洛陽則有高速通道相連，這些為項目建設(shè)及運營的提供了便利交通運輸條件。洛寧縣通過近幾年的快速發(fā)展，交通也越來越來便利，北臨連霍高速、東臨二廣高速、南臨滬陜高速、西臨三淅高速。洛寧縣位于四條高速的中心位置。（如下圖）洛寧縣區(qū)位圖3.3.3.4資源優(yōu)勢尤為突出一是礦產(chǎn)資源優(yōu)勢。境內(nèi)已探明的黃金儲量40余噸，遠景儲量達300噸，最長的含金帶在縣境長達27公里，年產(chǎn)黃金3萬兩以上；白銀儲量1500噸，遠景儲量5000噸，是國家有色系統(tǒng)三大白銀開發(fā)基地之一;鉛儲量40萬噸;花崗巖Ｃ級儲量達10964萬立方米，遠景儲量近3億立方米，潛在經(jīng)濟價值500億元以上，現(xiàn)洛河南岸已圈定20余個工業(yè)礦體；還有銅、鐵、鋅等20余種金屬礦藏。二是農(nóng)林資源獨具魅力，全縣宜林面積達169萬畝，林木蓄積量219萬立方米，年生長量15萬立方米，洛寧淡竹竿高節(jié)長，層多紋細，質(zhì)堅性柔，產(chǎn)量居河南省首位，被譽為“綠竹之鄉(xiāng)”。洛寧蘋果聞名全國。礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟總價值(不包括水氣礦產(chǎn))6521．08億元。三是人文資源優(yōu)勢。洛寧是中華民族最早活動的區(qū)域和文明發(fā)祥地之一，早在5000年前，這里就有人類聚居。標(biāo)志中華文化淵源的“洛書”出自洛寧縣的長水村，現(xiàn)有漢魏時期和清雍正二年“洛出書處”石碑兩通；傳說黃帝史官倉頡在洛寧興華鄉(xiāng)陽峪河?xùn)|造字，開中華文字書寫先河，當(dāng)?shù)卮嬗小皞}頡造字臺”遺址；《詩經(jīng)》中有16首詩歌記述了先民們在洛河兩岸生產(chǎn)生活的情景。悠久的歷史，文化積淀豐厚。豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)產(chǎn)品資源和積淀豐厚的人文資源，構(gòu)成了項目建設(shè)的資源條件。3.3.3.5科技、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源，經(jīng)過新中國60年來的建設(shè)和發(fā)展，洛寧縣已形成了以礦產(chǎn)開發(fā)、冶金、建材、輕紡、食品等無大產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)體系。工業(yè)經(jīng)濟是縣域經(jīng)濟的經(jīng)濟發(fā)展主導(dǎo)力量，而且在洛陽市工業(yè)經(jīng)濟中也占有相當(dāng)?shù)谋戎亍?010年洛寧縣全社會固定資產(chǎn)投資141.8億元，增長24.5%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資114.4億元，增長21.5%；財政總收入8.3億元，增長59.5%，其中一般預(yù)算收入3.42億元，增長17.7%，增幅居九縣（市）第3位；一般預(yù)算支出11.8億元，增長17.3%；社會消費品零售總額30.3億元，增長17.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13322元、農(nóng)民人均純收入4338元，分別增長12.2%和11%。項目可以充分依托洛陽人才優(yōu)勢。洛陽市作為國家老工業(yè)基地之一，同時也是科研院所和科技人才密集的地區(qū)。全市擁有各類科研機構(gòu)150余家，其中部、省屬科研機構(gòu)13家，企業(yè)技術(shù)開發(fā)機構(gòu)64家。全市擁有各類專業(yè)技術(shù)人員13．7萬人，其中高級專業(yè)技術(shù)人員近萬人，兩院院士5人。改革開放以來，開發(fā)各類科研成果5000余項，其中獲國家發(fā)明獎35項，國家科技進步獎98項，部、省級科技進步獎2393項，市級科技進步獎2557項。全市擁有國家授權(quán)專利147l項。強勢的工業(yè)經(jīng)濟和眾多的科研機構(gòu)和科研成果為標(biāo)準(zhǔn)化廠房工業(yè)區(qū)的建立提供了強有力的經(jīng)濟支撐和科技支撐。3.3.3.6城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目趨完善改革開放近30年來，洛寧縣城市建設(shè)飛速發(fā)展，特別是近年來，縣委、縣政府把城市建設(shè)作為重塑洛寧縣形象的大事來抓，按照高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，以拉大城市框架、擴大城市規(guī)模、完善基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)整和充實城市分區(qū)功能為重點，堅持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并重的原則，開發(fā)新城空間。目前，洛寧縣建成區(qū)面積93．74平方公里，城市綠化率高，衛(wèi)生狀況良好；通訊事業(yè)發(fā)展迅速，通訊便捷；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷得到加強，提升品位，打造宜居宜業(yè)示范縣。以建設(shè)一個人口20萬左右的中等城市為目標(biāo)，以創(chuàng)建“全國衛(wèi)生縣城”為載體，按照“東西兼顧、南北協(xié)調(diào)、兩岸對應(yīng)”發(fā)展格局，拉大框架，完善設(shè)施，強化功能。重點實施城東市場集群開發(fā)，濱河沿岸綜合改造、永寧湖和鳳翼山公園提升等項目，打造精品和樣板。堅持產(chǎn)城融合理念，建設(shè)全省一流的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，從而成為建立標(biāo)準(zhǔn)化廠房工業(yè)區(qū)的重要依托，并為未來標(biāo)準(zhǔn)化廠房產(chǎn)業(yè)園的運行奠定堅實的外部環(huán)境基礎(chǔ)。3.3.3.7產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來源有保障工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)計劃安排，主要由三個來源：一是由洛寧縣縣政府注入一部分財政資金；二是通過銀行解決一部分；三是通過制定并落實優(yōu)惠的政策措施向社會進行用融資解決一部分。這將從根本上解決園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金短缺問題，保證園區(qū)啟動后基礎(chǔ)設(shè)施的有計劃按步驟實施建設(shè)。3.3.3.8政府優(yōu)惠政策的有力支持（1）免收省、市、縣三級行政事業(yè)性費用。（2）符合高新技術(shù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，自認定合格的當(dāng)年可申請減按15%征企業(yè)所得稅。（3）符合稅法規(guī)定條件的從事國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目和污染減排、節(jié)能節(jié)水項目企業(yè)，第1--3年免征、第4—6年減半征收企業(yè)所得稅。（4）持續(xù)5年按企業(yè)實繳增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅縣財政所得部分對企業(yè)進行獎勵，第1—2年獎勵100%，第3—5年獎勵50%。（5）2009—1012年，對工業(yè)企業(yè)用電實行省網(wǎng)直供電價，比市場電價每度低0.08元。（6）每出口1美元，可享受0.1元人民幣的國內(nèi)運輸補貼。（7）租用標(biāo)準(zhǔn)化廠房前三年享受房租全額補貼。（8）對符合結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化扶持條件的，為其爭取獎勵資金，2010—2012年對投資企業(yè)貸款實行貼息。第四章建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案4.1規(guī)劃原則（1）貫徹落實《洛寧縣城市總體規(guī)劃》(2010—2015)，立足新世紀(jì)，高起點規(guī)劃，打造設(shè)施配套、功能齊全、富有時代氣息的現(xiàn)代化工業(yè)經(jīng)濟園區(qū)。（2）堅持可持續(xù)發(fā)展原則，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下合理規(guī)劃，使工業(yè)經(jīng)濟園區(qū)建設(shè)帶動城市總體建設(shè)進一步加快發(fā)展。（3）結(jié)合工業(yè)區(qū)性質(zhì)，合理確定各類用地性質(zhì)和規(guī)模?？紤]城市建設(shè)用地發(fā)展的彈性，注重各發(fā)展階段的銜接，增加規(guī)劃彈性，使之具有較強的適應(yīng)性和可操作性。（4）節(jié)約土地，節(jié)省投資，科學(xué)合理規(guī)劃各項功能用地。（5）建立產(chǎn)業(yè)園與城市其他功能分區(qū)通暢便捷的交通聯(lián)系，內(nèi)外有機結(jié)合規(guī)劃園區(qū)的道路交通體系。4.2規(guī)劃設(shè)計4.2.1總體結(jié)構(gòu)規(guī)劃力求體現(xiàn)建設(shè)龍?zhí)┊a(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房的目的，突出“環(huán)保、高新科技、產(chǎn)業(yè)、示范”四大功能，擬建成一個投資環(huán)境良好，以高科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動洛寧縣縣域經(jīng)濟加快發(fā)展。規(guī)劃總體布局按照生產(chǎn)用房、倉儲用房、后勤辦公分類進行布置，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)的行政管理用地結(jié)合居住區(qū)配套設(shè)施，生產(chǎn)用地與生活用地通過規(guī)劃防護綠地相隔離，既豐富了景觀，又避開了干擾。結(jié)合考慮該地段分區(qū)規(guī)劃和城市風(fēng)向?qū)I(yè)、