房地產(chǎn)開發(fā)流程

簡(jiǎn)介：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)條件下，開發(fā)假想是房地產(chǎn)開發(fā)商最重點(diǎn)的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)假想能否準(zhǔn)確地反應(yīng)了市場(chǎng)的需要，將決定將來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商仔細(xì)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨向，確立不一樣地段的發(fā)展遠(yuǎn)景，掌握不一樣項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。重點(diǎn)字：房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)流程，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大概上包含10個(gè)階段。（一）開發(fā)商提出開發(fā)假想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)條件下，開發(fā)假想是房地產(chǎn)開發(fā)商最重點(diǎn)的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)假想能否正確地反應(yīng)了市場(chǎng)的需要，將決定將來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商仔細(xì)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨向，確立不一樣地段的發(fā)展遠(yuǎn)景，掌握不一樣項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是特別重點(diǎn)的一步。開發(fā)商提出了假想，但這類假想終究有沒有真實(shí)的市場(chǎng)遠(yuǎn)景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不行缺乏的一個(gè)階段。政府能否贊同此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行能否贊同賜予資本支持都需要參照可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，便可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表示這個(gè)假想不行行，那么即便開發(fā)商不一樣意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)質(zhì)上就結(jié)束了；二是可行性研究表示這個(gè)假想可行，則不出不測(cè)，這個(gè)項(xiàng)目就能夠向來進(jìn)行到最后的階段。當(dāng)前，在我國(guó)忽略可行性研究，或許將可行性研究當(dāng)作一種形式的民風(fēng)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃重，這造成了空置率居高不低等一系列惡果，需要政府仔細(xì)對(duì)待。（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步。土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó)，因?yàn)槿硕嗟厣?，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)很多開發(fā)商來說，拿到土地才是最重點(diǎn)的一步，有了土地就有了開發(fā)的所有條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。所以，在土地市場(chǎng)上各樣腐敗事件層見迭出。我國(guó)本來規(guī)定能夠有劃撥和出讓兩種獲取土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)前只有少量幾種狀況才能夠獲取劃撥土地，絕大多半土地都是經(jīng)過出讓獲取。但在實(shí)質(zhì)上，從原土地使用者（即本來據(jù)有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位）獲取土地倒是主要方式。開發(fā)商在獲取了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限以后，要到建設(shè)行政主管部門存案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目能否切合市場(chǎng)需要的重要一步。依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的詳細(xì)工作流程也有所不一樣。關(guān)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分紅方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)詳細(xì)步驟。方案設(shè)計(jì)反應(yīng)了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑構(gòu)造、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、構(gòu)造方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)包含設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)施與資料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳盡的設(shè)計(jì)，擁有工程設(shè)施各組成部分的尺寸、部署和主要施工方法；并要繪制完好詳盡的建筑及安裝祥圖及必需的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑退后紅線距離、建筑控制高度、泊車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，拜托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位達(dá)成方案設(shè)計(jì)，而后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審察，確認(rèn)切合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》。方案設(shè)計(jì)獲取贊同后，即能夠進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審察，確認(rèn)其切合規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)后，建設(shè)單位就能夠進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)資料進(jìn)行審察合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》。（五）征地及拆遷部署是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是獲得土地使用權(quán)后的第一步。在獲得《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》和《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》以后，就需要進(jìn)行征地及拆遷部署的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。土地管理部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃允許證，進(jìn)行場(chǎng)所范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只好在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)行工作。（六）籌備房地產(chǎn)開發(fā)資本是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷部署后最重要的工作。獲得土地使用權(quán)后，大多半房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資本就基本上花銷殆盡，怎樣獲得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資本，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要擬訂資本使用計(jì)劃，而后以此為基礎(chǔ)確立所需要籌備的資本數(shù)目。再經(jīng)過各樣融資方案的選擇，確立合理的融資方案。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是經(jīng)過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽涉銀行系統(tǒng)。近來人民銀行大幅度提升了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對(duì)我國(guó)有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到克制作用。（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇適合的承包商和監(jiān)理單位的有效方法。工程項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重要改革措施之一。經(jīng)過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商第一能夠選擇適合的項(xiàng)目承包商，以保證工程投資不超出估算、質(zhì)量切合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確立了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要經(jīng)過招標(biāo)選擇適合的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目可否實(shí)時(shí)優(yōu)良達(dá)成的重點(diǎn)一步。為了保證依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃允許證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國(guó)家規(guī)定一定由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才能夠破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位以后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)察，必需時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工達(dá)成后，還需要經(jīng)過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合完工查收。通可是查收，就不可以投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。（九）市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的重點(diǎn)一步。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目馬上完工之際，就能夠考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。假如開發(fā)商切合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就能夠在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包含房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查研究、確立營(yíng)銷目標(biāo)與手段、確立銷售方式、擬訂銷售合同、