二部分第十章第二節(jié)城市功能分區(qū)的結(jié)構(gòu)和成因城市的合理規(guī)劃

【考綱點(diǎn)擊】1.城市地域功能分區(qū)。2.不同城市地域結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。3.城市的合理規(guī)劃。

【考情播報(bào)】1.以區(qū)域示意圖為背景，考查城市的布局形式、土地利用

的合理布局等知識(shí)。2.以不同城市規(guī)劃方案比較的形式切入，考查城市的合理

規(guī)劃。一、城市功能分區(qū)的結(jié)構(gòu)和成因1.結(jié)構(gòu)概念：城市內(nèi)部各類(lèi)功能區(qū)的影響因素：

、城市發(fā)展歷史

和

等空間組合城市性質(zhì)自然環(huán)境2.成因(1)歷史因素早期的土地利用對(duì)日后的功能分區(qū)有著深遠(yuǎn)影響昔日的土地利用到現(xiàn)在也可能完全改變(2)經(jīng)濟(jì)因素土地的利用類(lèi)型取決于影響地租的因素：距離市中心遠(yuǎn)近、付出租金的多少交通通達(dá)度(3)社會(huì)因素：

、

、種族和宗教信仰等(4)行政因素：政府采取行政手段制定

和

，干預(yù)功能分區(qū)收入知名度政策城市規(guī)劃二、城市的合理規(guī)劃1.城市規(guī)劃(1)目的：合理利用

，保護(hù)

。(2)定義：一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的

和各項(xiàng)建設(shè)的

，建設(shè)城市和管理城市的依據(jù)。城市土地城市環(huán)境計(jì)劃綜合部署2.具體步驟(1)限定城市的布局形式：

和分散疏松式。集中緊湊式(2)功能區(qū)的合理布局(住宅區(qū)和工業(yè)區(qū))要有便利的合理安排

的位置，以減少對(duì)生活居住區(qū)的污染在工業(yè)區(qū)和生活區(qū)之間設(shè)置留有發(fā)展余地交通工業(yè)用地防護(hù)帶(3)城市總體布局方案的比較經(jīng)濟(jì)上技術(shù)上合理先進(jìn)城市地域功能分區(qū)的形成受歷史因素和經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素的影響。據(jù)此回答1～2題。1.影響城市地域功能分區(qū)的決定性因素是(

)A.自然因素B.歷史因素

C.經(jīng)濟(jì)因素

D.社會(huì)因素2.關(guān)于城市地域功能分區(qū)成因的敘述，錯(cuò)誤的是(

)A.歷史、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素是普遍影響各類(lèi)城市功能區(qū)形

成的主要因素

B.政府行為的城市規(guī)劃對(duì)城市功能區(qū)的形成起到了越來(lái)

越重要的作用

C.距離市中心的遠(yuǎn)近和交通通達(dá)度只是間接影響城市地

租的高低

D.種族因素對(duì)住宅區(qū)分化的影響較大，但對(duì)我國(guó)絕大多

數(shù)城市而言基本不產(chǎn)生作用解析：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)因素是影響城市功能分區(qū)的主要因素。經(jīng)濟(jì)因素通過(guò)兩個(gè)方面發(fā)揮作用：一是通達(dá)度，造成地價(jià)(地租)的差別；二是商業(yè)、工業(yè)、住宅用地對(duì)地租的支付能力的差異，使它們對(duì)不同地租水平的土地選擇不同。答案：

1.C

2.C3.唐人街、黑人區(qū)的形成和出現(xiàn)，體現(xiàn)了下列哪一因素對(duì)

住宅區(qū)分化的影響(

)A.收入的高低對(duì)住宅選擇的巨大影響

B.通達(dá)度的高低對(duì)住宅選擇的巨大影響

C.西方大城市中一個(gè)區(qū)域內(nèi)某個(gè)種族或某個(gè)宗教團(tuán)體占

優(yōu)勢(shì)

D.知名度對(duì)住宅的選擇有較大的影響解析：本題考查影響城市功能分區(qū)的社會(huì)因素。唐人街是西方大城市中華人的集中居住區(qū)，是在大城市由團(tuán)體而形成的住宅區(qū)；黑人區(qū)是黑人集聚的地方，是由種族因素而形成的住宅區(qū)。答案：

C4.在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，開(kāi)展工作的步驟是(

)A.首先對(duì)多個(gè)布局方案進(jìn)行比較，然后確定布局形式，第

三是合理布置各功能區(qū)

B.首先確定城市的布局形式，其次是合理布置各功能區(qū)，

第三是對(duì)各布局方案進(jìn)行比較

C.首先確定城市的布局形式，其次是對(duì)各布局方案進(jìn)行比

較，第三是合理布置各功能區(qū)

D.首先是合理布置各功能區(qū)，然后確定城市布局形式，第

三是對(duì)各布局方案進(jìn)行比較解析：屬基礎(chǔ)知識(shí)考查，結(jié)合教材知識(shí)分析即可。答案：

B1.歷史因素(1)城市早期的土地利用在很大程度上決定現(xiàn)在的功能分區(qū)。(2)城市的發(fā)展和更新要考慮繼承和保持原有特色。(3)城市的功能分區(qū)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，原有的功能分區(qū)也可能完全改變。以市中心附近住宅區(qū)的衰落為例：2.經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下起著越來(lái)越重要的作用，一

方面因位置的通達(dá)性不同造成了土地價(jià)格或租金的差異；

另一方面商業(yè)、工業(yè)、住宅等功能活動(dòng)對(duì)城市土地的競(jìng)

爭(zhēng)能力不同，因而形成了各種不同的功能區(qū)。城市功能活動(dòng)對(duì)土地競(jìng)爭(zhēng)能力表現(xiàn)為支付地租的能力。在競(jìng)爭(zhēng)的條件下，對(duì)于一塊特定的土地，只有支付能力最高的功能活動(dòng)才能租用。商業(yè)、工業(yè)和住宅的付租能力隨空間的變化呈現(xiàn)出不同的趨勢(shì)(如圖及下表)。概括說(shuō)來(lái)，商業(yè)活動(dòng)的付租能力隨距離變化最劇烈，直線(xiàn)最陡；工業(yè)活動(dòng)的付租能力隨距離變化最不敏感，表現(xiàn)在圖中的直線(xiàn)最平緩；住宅則位于兩者之間。如果僅考慮付租能力這一因素，由城市中心向外就可依次形成商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。(1)城市功能活動(dòng)的付租能力字母距離地租功能區(qū)對(duì)應(yīng)地租直線(xiàn)成因簡(jiǎn)析A近最高商業(yè)區(qū)很陡的D線(xiàn)距離對(duì)商業(yè)影響大，地租變化大B中等中等住宅區(qū)較平緩的E線(xiàn)距離對(duì)住宅影響小，地租變化小C遠(yuǎn)較低工業(yè)區(qū)最平緩的F線(xiàn)距離對(duì)工業(yè)影響最小(2)城市土地的區(qū)位條件與地租高低城市內(nèi)土地區(qū)位條件不同，土地租金也不同，影響土地

租金大小的區(qū)位條件有以下兩點(diǎn)：

①距市中心的遠(yuǎn)近：距市中心越近，地租越高。由市中

心往外，地租呈下降趨勢(shì)。②交通通達(dá)度：通達(dá)度越好，地租越高。市中心通達(dá)度最好；道路兩旁、兩條或多條道路交會(huì)處通達(dá)度較好；離交通干道越遠(yuǎn)，通達(dá)度越低。市中心是地租最高峰，離開(kāi)市中心后，在環(huán)路與其他道路相交處形成了次高峰；道路兩側(cè)的地租較高，離道路越遠(yuǎn)，地租越低。3.社會(huì)因素和行政因素因素影響舉例社會(huì)因素收入形成不同級(jí)別住宅區(qū)的常見(jiàn)原因高、低級(jí)住宅區(qū)背向發(fā)展知名度和宗教信仰對(duì)住宅區(qū)的選擇有很大影響，還影響到商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)的發(fā)展變化建在具有歷史、文化、經(jīng)濟(jì)等方面有很高聲譽(yù)的住宅可增強(qiáng)集聚力量因素影響舉例社會(huì)因素種族對(duì)住宅區(qū)分異的影響很大西方城市中的種族居住區(qū)，如唐人街、黑人區(qū)行政因素行政干預(yù)干預(yù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，引導(dǎo)或劃定不同的功能區(qū)我國(guó)許多新興工業(yè)園區(qū)地租等值線(xiàn)的判讀地租等值線(xiàn)是反映地租高低和變化規(guī)律的曲線(xiàn)，同其他等值線(xiàn)一樣，地租等值線(xiàn)也具有同線(xiàn)等值、等值線(xiàn)間間距一致、閉合曲線(xiàn)、線(xiàn)與線(xiàn)間一般不重合不重疊等特點(diǎn)。影響地租等值線(xiàn)數(shù)值變化的主要因素是距市中心的遠(yuǎn)近和交通通達(dá)度，一般來(lái)說(shuō)，地租等值線(xiàn)密集的地方地租的變化大，地租等值線(xiàn)密度小的地方地租變化小。地租等值線(xiàn)向市外凸出處交通通達(dá)度較高，反之則交通通達(dá)度低些。1.某城市有環(huán)行—放射式道路網(wǎng)，讀下圖回答(1)～(2)題。(1)圖中能正確表示城市從市中心到外緣地租水平變化趨勢(shì)

的曲線(xiàn)是(

)A.a曲線(xiàn)B.b曲線(xiàn)C.c曲線(xiàn)

D.d曲線(xiàn)解析：隨著距市中心距離的增大，土地的租金逐漸降低，可見(jiàn)a、b線(xiàn)不正確；此外，地租水平的高低還與交通通達(dá)性有關(guān)，在城市干道與環(huán)行—放射狀道路會(huì)合的地方，因交通通達(dá)度好，常會(huì)形成地租次高峰。答案：

D(2)在地租最高峰和次高峰地段一般的功能區(qū)是(

)A.商業(yè)區(qū)

B.工業(yè)區(qū)

C.住宅區(qū)

D.文化區(qū)解析：在地租最高峰和次高峰地段，由于交通條件優(yōu)越，人流量和車(chē)流量大，因此市場(chǎng)條件較為優(yōu)越，常形成城市的商業(yè)區(qū)。答案：

A比較項(xiàng)目集中緊湊式分散疏松式圖示

城市布

局形式比較項(xiàng)目集中緊湊式分散疏松式城市用地布局

居住用地布局有一個(gè)主要的生活居住區(qū)，職工生活依托中心生活居住區(qū)就近組織生活，各區(qū)片相應(yīng)布置生活設(shè)施，形成多個(gè)生活居住區(qū)工業(yè)用地布局工業(yè)用地連片布置在居住區(qū)外圍，部分有污染的工廠布置在近郊城市用地分成多個(gè)片區(qū)，相應(yīng)布置工業(yè)區(qū)和生活居住區(qū)城市布

局形式總特點(diǎn)比較分散，形成若干分片或分組

比較集中比較項(xiàng)目集中緊湊式分散疏松式評(píng)價(jià)優(yōu)點(diǎn)可設(shè)置完善的生活服務(wù)設(shè)施，方便居民生活，便于行政領(lǐng)導(dǎo)和管理，節(jié)省投資易于保證城市環(huán)境質(zhì)量缺點(diǎn)容易造成城市環(huán)境污染彼此聯(lián)系不太方便，市政工程投資較高采用城市中小城市大城市或受地形限制的中小城市城市布

局形式城市布局形式與城市地域形態(tài)的關(guān)系城市的布局形式與城市的地域形態(tài)都是針對(duì)城市的總體形態(tài)來(lái)說(shuō)的，前者是從微觀上反映各功能區(qū)之間空間上的結(jié)合，側(cè)重于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及環(huán)境保護(hù)因素的作用，后者體現(xiàn)的是整個(gè)城市的宏觀形態(tài)，側(cè)重于地形、河流、主要交通線(xiàn)路對(duì)城市外部形態(tài)的影響。二者關(guān)系如下所示：2.讀“倫敦的城市規(guī)劃和布局示意圖”，回答(1)～(2)題。(1)倫敦的城市市局形式是(

)A.條帶式

B.集中緊湊式

C.分散疏松式

D.中心輻射式解析：從示意圖可以看出，倫敦的布局形式應(yīng)為集中緊湊式。答案：

B(2)從倫敦城市規(guī)劃圖來(lái)看，倫敦城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢(shì)的主

要目標(biāo)是(

)A.實(shí)現(xiàn)城市的政治和文化職能

B.實(shí)現(xiàn)城市的工業(yè)和商業(yè)職能

C.以實(shí)現(xiàn)與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)為主要目標(biāo)

D.以實(shí)現(xiàn)城市郊區(qū)為城市服務(wù)為主要目標(biāo)解析：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有大面積的已建和擬建綠地，生態(tài)要求較高，以實(shí)現(xiàn)與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的目標(biāo)。答案：

C

(2009·上海高考)下圖是某城市從市中心到遠(yuǎn)郊的土地利用空間結(jié)構(gòu)示意圖。讀圖回答(1)～(2)題。(1)該城市2000年與2007年地價(jià)變化反映了(

)①遠(yuǎn)郊地價(jià)升值幅度高于市中心②地價(jià)整體有所上漲③中心城區(qū)范圍擴(kuò)大④城市規(guī)模擴(kuò)大

A.①②B.①③C.②④D.③④(2)在2007年地價(jià)變化曲線(xiàn)上，近郊區(qū)地價(jià)出現(xiàn)了兩個(gè)峰值，

根據(jù)城市功能分區(qū)理論模型推測(cè)該區(qū)可能建設(shè)了(

)①蔬菜種植基地②高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)③大學(xué)城④美術(shù)館

A.①②B.②③C.③④D.①④[課堂筆記](méi)第(1)題，讀圖可發(fā)現(xiàn)2000年與2007年相比，中心城區(qū)、中心城區(qū)外圍等的分界線(xiàn)沒(méi)有發(fā)生變化，遠(yuǎn)郊地價(jià)升值幅度不如市中心大，因此選項(xiàng)C為正確答案。第(2)題，郊區(qū)地價(jià)的局部高值區(qū)往往是交通便利、環(huán)境優(yōu)美之地，適合開(kāi)發(fā)建設(shè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)城。[答案]

(1)C

(2)B

(2009·江蘇高考)下圖是某古鎮(zhèn)居住用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地和省道改線(xiàn)的兩個(gè)規(guī)劃方案圖。讀圖回答下列問(wèn)題。(1)兩方案中倉(cāng)儲(chǔ)用地布局的共同特點(diǎn)是

，原因是

。(2)省道改線(xiàn)的目的有

。(3)試從擬建省道占用基本農(nóng)田情況對(duì)兩個(gè)方案作對(duì)比評(píng)價(jià)。(4)兩個(gè)方案中功能分區(qū)較合理的是

。[課堂筆記](méi)本題主要考查城市規(guī)劃中的土地利用、項(xiàng)目選址、功能分區(qū)，意在考查考生運(yùn)用所學(xué)原理對(duì)虛擬城市進(jìn)行布局的能力。第(1)題，倉(cāng)儲(chǔ)用地因貨運(yùn)量大，故要布局在交通干線(xiàn)附近。第(2)題，現(xiàn)有省道穿越古鎮(zhèn)，造成交通擁堵，加劇交通污染，危害文物建筑。第(3)題，從圖中可以看出兩個(gè)方案的最大差異是占地情況不同。第(4)題，方案二中工業(yè)用地鄰近古鎮(zhèn)，沒(méi)有綠化隔離帶，交通線(xiàn)占用基本農(nóng)田，而方案一較好地解決了上述問(wèn)題，較為合理。[答案]

(1)布局在交通干線(xiàn)附近貨物運(yùn)輸量大(2)保護(hù)古鎮(zhèn)；提高省道交通流量；減輕古鎮(zhèn)交通污染(3)方案一不占用基本農(nóng)田；方案二占用基本農(nóng)田。(4)方案一

(2010·北京海淀區(qū)練習(xí))讀北京市建材商城分布示意圖，回答1～2題。1.關(guān)于圖中所示的北京建材商城分布及原因的敘述，正確的

是(

)A.二、三環(huán)路沿線(xiàn)，接近城區(qū)

B.五環(huán)路與放射狀道路交會(huì)處，交通便捷

C.三、四環(huán)路沿線(xiàn)，有大面積停車(chē)場(chǎng)

D.居民小區(qū)內(nèi)，方便日常購(gòu)物解析：從圖中可以看出，北京的建材商城主要分布在三環(huán)和四環(huán)路沿線(xiàn)，這是因?yàn)榻ú纳坛巧唐返倪\(yùn)輸量較大，三環(huán)、四環(huán)離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，土地的租金相對(duì)較低，可以建設(shè)一些大面積的停車(chē)場(chǎng)，以方便人們停車(chē)、購(gòu)建材。答案：

C2.近年北京建材商城有向五環(huán)路外擴(kuò)展的趨勢(shì)，其主要

原因是(

)A.分散城市功能

B.新建住宅區(qū)不斷向外擴(kuò)展

C.緩解市區(qū)交通壓力

D.城市外環(huán)道路的不斷擴(kuò)展解析：由于北京城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市外環(huán)道路的不斷完善，五環(huán)路附近的交通、購(gòu)物條件越來(lái)越好，北京建材商城有向五環(huán)路外擴(kuò)展的趨勢(shì)。答案：

D讀我國(guó)某城市平面示意圖，回答3～4題。3.該城市的地域形態(tài)是(

)A.分散疏松式

B.組團(tuán)式

C.集中式

D.條帶放射式解析：從圖中可以看出，該城市不同類(lèi)型的功能區(qū)緊密相連，集中分布，故該城市地域形態(tài)為集中式。答案：

C4.①②③④四地中，最有必要建衛(wèi)生防護(hù)帶的是(

)A.①地

B.②地

C.③地

D.④地解析：根據(jù)風(fēng)頻圖可知，該地盛行東北風(fēng)和東南風(fēng)，工業(yè)區(qū)位于下風(fēng)向城市西部；其中①地已有河流作為防護(hù)林使之和住宅區(qū)隔開(kāi)；③地位于住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)之間，最有必要建衛(wèi)生防護(hù)帶。答案：

C5.閱讀下列材料，回答問(wèn)題。作為全國(guó)文明城市，包頭市城市建設(shè)成果斐然，創(chuàng)造了

中西部地區(qū)生態(tài)建設(shè)的奇跡，包頭市城市建設(shè)的一個(gè)最突

出的經(jīng)驗(yàn)就是：堅(jiān)持超前規(guī)劃，并一絲不茍地按照現(xiàn)定規(guī)

劃加緊建設(shè)、上世紀(jì)在包頭舊城之外規(guī)劃建設(shè)新城選址時(shí)，

曾出現(xiàn)兩個(gè)方案，如下圖所示：方案A包鋼在河西，新城在河?xùn)|，新城靠近包鋼，距舊城14～20千米。方案B新城建在離舊城不遠(yuǎn)的臺(tái)地上，周?chē)l(fā)展為工業(yè)區(qū)，遠(yuǎn)期可與舊城連成一個(gè)整體。(1)包頭建成大型鋼鐵工業(yè)基地的有利區(qū)位條件主要有哪些？(2)有關(guān)專(zhuān)家最后確定采取A方案，請(qǐng)你比較A、B兩方案的優(yōu)缺點(diǎn)。解析：解答本題的關(guān)鍵是找出兩幅圖中的不同點(diǎn)并結(jié)合工業(yè)布局的區(qū)位因素進(jìn)行分析。第(1)題，對(duì)區(qū)位因素的分析要從能源、水源、交通幾方面入手。第(2)題，從新舊城區(qū)間的聯(lián)系、工業(yè)區(qū)對(duì)居民區(qū)的影響、環(huán)境保護(hù)、市政投資與合理和未來(lái)發(fā)展方向等方面綜合分析比較。答案：

(1)接近原料、燃料地；靠近水源；交通便利。(2)A方案的優(yōu)點(diǎn)：以河流作為天然防護(hù)帶，工業(yè)對(duì)居民區(qū)的污染較??；相對(duì)分散，留有發(fā)展余地。A方案的缺點(diǎn)：新舊城分離；交通聯(lián)系不便；市政投資較大，管理不便。B方案的優(yōu)點(diǎn)：新舊城接近，利于利用原有的舊城設(shè)施；市政投資較小，管理方便；交通聯(lián)系緊密。B方案的缺點(diǎn)：城市受工業(yè)的污染較大；功能區(qū)布局過(guò)于集中。綜合比較，選擇A方案較為科學(xué)。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類(lèi)型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開(kāi)發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶(hù)型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類(lèi)：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵溉嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按用途分類(lèi)土地按用途分類(lèi)及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類(lèi)——按使用功能分類(lèi)1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類(lèi)

住宅種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶(hù)式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶(hù)共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶(hù)到12戶(hù)。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶(hù)型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶(hù)型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋政策屬性分類(lèi)：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書(shū)”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》?！皟蓵?shū)”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售；從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開(kāi)間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開(kāi)間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開(kāi)間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】商品房銷(xiāo)售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：1、產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋分類(lèi)：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：6、爛尾房：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷(xiāo)售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷(xiāo)售商品房，必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷(xiāo)售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：