小高層房地產(chǎn)項目可行性謀劃書

小高層房地產(chǎn)項目投資可行性報告目錄第一部分項目總論一、項目建設(shè)大體的概況二、項目可行性研究結(jié)論第二部分項目背景和發(fā)展概況一、提出項目建設(shè)背景二、投資的必要性第三部分項目市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況二、本市城市發(fā)展規(guī)劃三、本市房地產(chǎn)市場綜述四、本市小高層住宅市場分析（竟?fàn)幮詷潜P分析）五、本市房地產(chǎn)市場分類分析六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析第四部分項目選址及建設(shè)條件一、項目選址二、項目建設(shè)條件第五部分項目地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析一、項目地塊解析二、項目地塊HTP層次分析方法(中國與外國理論與實踐結(jié)晶)第六部分項目地塊SWOT分析與應(yīng)用一、項目的SWOT矩陣分析二、項目SWOT策略應(yīng)用三、項目地塊分析總評第七部分項目定位及項目評估一、項目定位（一）項目整體定位（二）項目功能定位（三）項目形象定位（四）項目檔次定位二、項目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分戶型進行評價與選擇(房產(chǎn)價值工程原理ValueEngineering)一、項目評價工程原理及程序過程二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序三、項目市場調(diào)研分析與評論四、項目方案評價及比較分析五、項目方案評價及改進分析六、項目方案評價結(jié)論第八部分對項目的價格定位一、均價的確定二、單價的確定第九部分項目的結(jié)論第十部分開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu)一、企業(yè)組織

（一）企業(yè)組織形式（二）企業(yè)工作制度第十一部分的建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進度安排（一）開發(fā)計劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進度安排（四）項目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分投資估算及資金籌措計劃一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（二）開發(fā)費用估算（三）總成本費用匯總及分攤表二、項目資金籌措（一）項目投資組合方式（二）資金動作方式三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息（一）資金籌措與投資使用計劃（二）貸款本金的償還及利息支付第十三部分銷售及經(jīng)營收入測算一、住宅銷售單價的確定（一）根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格）（二）建議銷售測算單價(運用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分建設(shè)項目的財務(wù)評一、稅金計算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算二、損益表與靜態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位部分損益表三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析第十五部分不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點分析（二）結(jié)論二、敏感性分析三、決策樹概率分析四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險類型及防范措施（二）風(fēng)險控制第十六部分國民經(jīng)濟評價一、項目社會效益評價（一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性（二）目前對人和社會影響二、項目環(huán)境效益評價第十七部分銀行貸款支撐條件一、項目貸款綜合評價指標(biāo)（一）本市本項目項目開發(fā)商的資信指標(biāo)（二）本市本項目項目貸款評估情況（三）本市本項目項目貸款擔(dān)保方式評價二、項目貸款綜合評價三、項目貸款評價結(jié)果（一）項目貸款的概況（二）項目貸款的評價過程第十八部分可行性研究報告結(jié)論及建議一、評估結(jié)論二、結(jié)論的建議及說明第十九部分可行性研究附報表一、項目工程計劃橫道圖二、項目開發(fā)成本估算表三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表四、項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表五、項目投資計劃與資金籌措估算表六、資金來源與運用表七、損益及利潤分配表八、現(xiàn)金流量表（全部投資）九、借款償還期測算表十、敏感性分析表第一部分項目總論一、項目建設(shè)大體的概況（一）開發(fā)建設(shè)項目前言為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。（二）建設(shè)項目基本概況（1）項目名稱：（2）建設(shè)地點：（3）建設(shè)單位：（4）管理單位：（5）企業(yè)性質(zhì)：（6）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（7）公司類別：集團化企業(yè)；（8）注冊資金:（9）資質(zhì)等級：（10）資信等級：（11）法人代表：（12）法定地址：（13）聯(lián)系方式：（14）企業(yè)概況（15）企業(yè)業(yè)績住宅項目（100畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項目（200畝熱銷中）、休閑美食中心（1300畝招商中）、國際標(biāo)準(zhǔn)化尊貴高爾夫球場項目（3000畝已投入使用）、海景旅游度假村（400畝已竣工）等。

（16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃出于對重大項目進行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對本公司的經(jīng)營和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃（17）項目的基本概況本市本項目項目位于本市城東區(qū)，項目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施。（三）獨立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員項目的可行性研究工作由項目開發(fā)商：本公司獨立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項目編制過程嚴格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國土資源局等相關(guān)政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項目項目”可行性研究與評價工作委員會（四）可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》；（2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（3）中國國際工程咨詢公司《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件；（五）可行性研究報告研究范圍研究范圍主要包括：住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價，銀行貸款評價等。（六）項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：1-1-1【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點站前大道旁規(guī)劃總用地面積5萬㎡實際用地面積10萬m2總建筑面積15萬m2建筑占地面積17萬㎡(綜合容積率1.9建筑密度20%綠地率30%住宅面積15萬m2商業(yè)面積10000m2地下室面積15020m2居住總戶數(shù)10000戶（七）項目開發(fā)手續(xù)（1）項目用地取得（2）開發(fā)公司資質(zhì)（3）開發(fā)項目相關(guān)手續(xù)（4）項目開發(fā)結(jié)論二、項目可行性研究結(jié)論（一）項目房地產(chǎn)市場預(yù)測（二）項目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護（三）項目建設(shè)進度（四）投資估算和資金籌措（1）投資估算（2）資金籌措（五）項目財務(wù)和經(jīng)濟評價（六）項目銷售模式與合作方式（七）項目綜合評價結(jié)論項目綜合評價結(jié)論：本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。第二部分項目背景和發(fā)展概況一、提出項目建設(shè)背景（一）本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃近年來本市委、市人民政府給外商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，制定了關(guān)于進一步擴大對外開放、加快非公有制經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境和體制機制的一系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓外商放心投資、大膽經(jīng)營。（二）項目發(fā)起人和發(fā)起緣由隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應(yīng)時代的發(fā)展，社會的要求二、投資的必要性“品質(zhì)決定價值，價值決定價格，隨著本市人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的提出越來越高的要求。本市地區(qū)特點推動了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。第三部分市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況（一）本市基本概況位于省西部，流域西江水系的上游。地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤，是滇、黔、?。▍^(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。（二）本市經(jīng)濟概況2005年上半年，全市生產(chǎn)總值完成100億元，同比增長20%，總量排在第六位，增幅排在第一位。其中，一產(chǎn)增長5.1%，二產(chǎn)增長28.1%，三產(chǎn)增長6.9%。第二產(chǎn)業(yè)仍然是拉動全市經(jīng)濟增長的主要力量。（三）本市城市建設(shè)概況城市建設(shè)進行了總體的規(guī)劃，目前已全面推進城鎮(zhèn)化進程，啟動了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。加快中心城市建設(shè)，再造一個城。努力創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市、園林城市、生態(tài)城市、最佳人居城市。（四）本市招商概況截至2006年，全市共新簽約市外合同項目299個,其中重點招商項目達30個，分別增長43.1％、26.54％、44.95％、84.91％和29.1％。其中與外客商(含國外)簽訂投資項目200多個，總投資195.41億元。（五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況2006年是城市建設(shè)大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年，完成公路的改造，建設(shè)大橋至大橋間的城市主干道，在首先啟動行政中心的建設(shè)，其次建設(shè)會展中心。公園也將建設(shè)完成。工業(yè)園，大力招商引資。完成周邊地區(qū)的舊城改造等。二、本市城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn)代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道。至2010年，城市居民的生活環(huán)境有較大的改善，城市形象基本確立，初步形成城市發(fā)展的骨架（二）城市未來的規(guī)模到2020年，中心城區(qū)人口將達到約100萬人，其中，主城區(qū)規(guī)劃人口為50萬，工業(yè)園區(qū)人口為50萬，總建設(shè)用地約為100平方公里。（三）城市總體布局城中心城區(qū)將包括現(xiàn)全部、沿河谷的城市建設(shè)用地、城市發(fā)展備用地和部分生態(tài)隔離用地。每個片區(qū)里面又包含有若干個組團根據(jù)自然條件和帶狀城市特點，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的“組團式帶形城市”。城市由單中心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)群組演變。城市重心將東移。（四）城市區(qū)域地位未來將實行工業(yè)結(jié)合、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)林產(chǎn)品深加工結(jié)合的工業(yè)立市戰(zhàn)略，逐步走上經(jīng)濟高速發(fā)展的軌道。（五）城市發(fā)展規(guī)劃重點建設(shè)區(qū)域：金融、物流、行政中心，地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟核心區(qū)域。城市發(fā)展目標(biāo)：把經(jīng)濟強市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市。創(chuàng)建符合生態(tài)安全，突出“藍天、青山、綠樹、碧水、紅瓦”特色的國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市，創(chuàng)建國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市。（六）結(jié)論（1）城市經(jīng)濟加速發(fā)展（2）城市產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整效應(yīng)明顯（3）居民收入穩(wěn)步增長三、本市房地產(chǎn)市場綜述（一）本市房地產(chǎn)市場情況1、市場總體供應(yīng)量少，市場需求量遠大于供應(yīng)量2、市場供給戶型以三房、四房與樓中樓等大面積戶型為主，三房、四房成為市場主要的消費戶型。3、樓盤品質(zhì)對銷售的影響不明顯4、房價穩(wěn)步增長，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性5、商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢。6、區(qū)域規(guī)劃定位對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。（二）政府區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響1、有利影響2、存在的隱患第四部分項目選址及建設(shè)條件一、項目選址城區(qū)環(huán)境得天獨厚、資源豐富、土地廣袤，這里將發(fā)展成為市的一個高尚新社區(qū)，并享受著國家相關(guān)優(yōu)惠政策，隨著政府的重點規(guī)劃，城區(qū)周邊配套設(shè)施將進一步改善。區(qū)內(nèi)開發(fā)用地為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。（一）區(qū)位環(huán)境條件項目建設(shè)地塊項目周邊市政機關(guān)眾多，道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢，依托區(qū)一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項目開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。（二）自然資源條件（1）礦產(chǎn)資源非常豐富，且礦產(chǎn)種類多，儲量大。（2）全市的森林覆蓋率達60%。豐富的森林資源。（3）全國著名的亞熱帶水果基地、南菜北運基地和“水果之鄉(xiāng)”。(三)氣候與地理條件受地型的影響，是個典型的小盆地城市，夏長冬短，熱量充足，光照較強，降水量適中，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季炎熱、潮濕，冬無嚴寒。(四)水利能源條件水能資源豐富，有大小河流30條（不含季節(jié)性溪流），全長5000公里目前可開發(fā)利用的水能資源在5000萬千瓦以上，已開發(fā)利用近4000萬千瓦，日供水能力達120萬立方米。（五）交通環(huán)境條件全市通車里程10000公里，。項目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由市的中心方向開往“項目”附近，坐車由“項目”至市中心只需5分鐘，交通十分便捷。（六）人文特征和優(yōu)惠政策項目附近已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施的改造。（七）政治優(yōu)勢條件（八）旅游資源條件二、項目建設(shè)條件（一）建設(shè)項目地已“五通”條件具備（二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全第五部分地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析一、項目地塊解析(一)項目所處區(qū)位特點分析工商管理局項目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點規(guī)劃的，該區(qū)域在購物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂等生活設(shè)施方面相對于市中心有較大的差距。行政辦公中心是本項目所處地段的第一大功能定位。該定位對未來社區(qū)大環(huán)境提升有很大促進作用。工商管理局(二)項目用地現(xiàn)狀(三)項目周邊居住環(huán)境二、地塊HTP層次分析目前地塊HTP層次分析方法很實用，它是中國與外國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之一，本方法的詳細分析過程略。第六部分地塊SWOT分析與應(yīng)用一、項目的SWOT矩陣分析二、項目SWOT策略應(yīng)用（一）項目優(yōu)勢（Strengths）優(yōu)勢應(yīng)用——（二）項目劣勢（Weakness）劣勢應(yīng)對——（三）項目機會（Opportunities）機會利用——（四）項目威脅（Threats）應(yīng)對措施——三、項目地塊分析總評本產(chǎn)品將會是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤，需要從市場角度、定位角度、產(chǎn)品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場的空白點，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機會，優(yōu)化劣勢，弱化威脅，就能形成較大的市場發(fā)展空間。第七部分定位及項目評估結(jié)論一、項目定位（一）項目整體定位那么打造一個別具風(fēng)情的生活方式、獨特的生活主張，來引導(dǎo)城市人的生活新方式。從消費者的角度出發(fā)，“新經(jīng)濟時代，關(guān)注發(fā)展人居生活觀?！弊⒅刈非蟪暗囊?guī)劃設(shè)計理念，注重對城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個性，從生活細節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。（二）項目功能定位遵照當(dāng)?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費升級的中高檔、高品質(zhì)住宅為主，因此確定本項目以上的功能定位。（三）項目形象定位在以普通住宅見長的市場，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色。市新政務(wù)區(qū)的附屬居住中心位置也造就了“城市居住中心特色住宅”的要求。以上定位為粗略,詳細請見整合推廣方案二、項目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分對項目戶型進行評價與選擇(房地產(chǎn)價值工程原理ValueEngineering)一、項目評價工程原理及程序過程(一)項目價值工程定義及ACE分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。(1)分析問題(AnalyzingProblem)(2)綜合研究(ComprehensiveStudy)(3)方案評價(EvaluatingSchemes)二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序價值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進。價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。把三個階段和六個具體步驟及7個提出分別對應(yīng)列于表。項目價值工程的階段、步驟與提問階段具體步驟VE提問分析問題1.選擇對象2.收集情報3.功能分析與評價1.VE的對象是什么?2.它的作用是什么?3.它的成本是多少?4.它的價值是多少?綜合研究方案創(chuàng)新有無其他方法實現(xiàn)其功能方案評價1.方案評價與選擇。2.方案實施與成果評價。1.新方案的成本是多少?2.新方案能可靠地實現(xiàn)。3.所要求的功能嗎?三、項目市場調(diào)研分析與評論四、項目方案評價及比較分析(一)對項目進行方案比較(二)項目功能分析(三)項目方案評價五、項目方案評價及改進分析(一)項目方案優(yōu)化及改進的內(nèi)容及程序房地產(chǎn)投資方案的進度主要是功能,功能改進根據(jù)功能與成本的匹配原則,可歸納結(jié)為成本的改進。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后,就可對最優(yōu)方案進行方案改進。六、項目方案評價結(jié)論(一)分析功能計算各方案的功能指數(shù)（FIi）(二)分析成本計算各方案的成本指數(shù)(CIi)(三)比較各方案的價值指數(shù)第八部分項目價格定位一、均價的確定本次價格定位主要以市場比較法評估方式修正出本項目的價格。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價。二、單價的確定第十一部分建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進度安排（一）開發(fā)計劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進度安排（四）項目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分投資估算及資金籌措計劃一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（1）土地費用（土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費、城市建設(shè)配套費、拆遷補償費等）（2）前期工程費：包括項目前期投入的調(diào)研費用、規(guī)劃設(shè)計費用、可行性研究費用等。（3）建安工程費：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用，以及設(shè)備及安裝工程費用，以上費用參考《市建筑工程價格信息》，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算確定。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（建筑物2cm以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、路）(主要包括：排水、供水、供電、道路)。此項運用單價估算法求得。（5）公建配套設(shè)施費：包括項目公建項目的會所、物業(yè)管理用房等費用。（6）開發(fā)期間稅費：即本項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。（7）不可預(yù)見費,根據(jù)本項目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項目的可變影響因素相對較易控制，同時參照市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合類似的工程建設(shè)經(jīng)驗提取一定的比例。（8）開發(fā)成本。（二）開發(fā)費用估算（1）管理費用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，參照市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合本項目的特點，取以上費用。（2）銷售費用：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費等。參照市房地產(chǎn)項目的銷售平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的特點，取相關(guān)值。（3）財務(wù)費用：貸款還本付息表見第十七部分附表以上項目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)與會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本（三）總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表二、項目資金籌措(一)項目投資組合方式本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。（二）資金動作方式三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息長期借款采用：最后1年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。第十三部分銷售及經(jīng)營收入測算一、住宅銷售單價的確定(一)根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格）（二）建議銷售測算單價(運用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分建設(shè)項目的財務(wù)評價一、稅金計算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。二、損益表與靜態(tài)盈利分析本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為出售為主的項目，所以要運用多個評價指標(biāo)來進行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目方案可行。第十五部分不確定性分析不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)全部銷售率為60%時，項目全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當(dāng)盈虧平衡點(BEP)的銷售率≤70%時，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點(BEP)的銷售率為60%，可見其風(fēng)險程度較低。（根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟評價風(fēng)險率）（二）結(jié)論本項目之所以全部銷售的風(fēng)險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項目建設(shè)成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位出售風(fēng)險程度降低。二、敏感性分析（1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。（2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。三、決策樹概率分析為更精確地預(yù)測本項目全部銷售風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算(1)經(jīng)計算，E（NPV）（數(shù)學(xué)期望值）(2)風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差(3)凈現(xiàn)值變異系數(shù)四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險類型及防范措施（二）風(fēng)險控制第十六部分國民經(jīng)濟評價一、社會效益評價（一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性市內(nèi)行政單位大量東移促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。同時，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集資建房的條件下，對商品房有較大需求。（二）目前對人和社會影響為達到上述的目標(biāo)，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。第十七部分銀行貸款支撐條件一、貸款綜合評價指標(biāo)必需要通過四個指標(biāo)的嚴格審查：客戶評價、項目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價。項目能否順利通過貸款的支撐條件如下：（一）項目項目開發(fā)商———公司的資信指標(biāo)（二）項目項目貸款評估情況（三）項目貸款擔(dān)保方式評價二、項目貸款綜合評價金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。三、項目貸款評價結(jié)果綜合結(jié)論顯示表明：銀行可以完全發(fā)放貸款第十八部分可行性研究報告結(jié)論及建議一、評估結(jié)論通過上述對該項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項目的社會效益與市場前景是很好的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目住宅銷售部分盈虧平衡點的銷售率在65%左右（小于70%），說明其風(fēng)險程度較低，從敏感性分析看出，本項目全部銷售部分的抗風(fēng)險能力較強，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想，力爭提高項目的經(jīng)濟效益。二、結(jié)論的建議及說明本報告本著謹慎與負責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步提出建議及說明，并提出若干建議第十九部分可行性研究報告相關(guān)附表一、工程計劃橫道圖二、開發(fā)成本估算表（單位：萬元）三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表四、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（單位：萬元）五、投資計劃與資金籌措估算表（單位：萬元）六、資金來源與運用表（單位：萬元）七、損益及利潤分配表（單位：萬元）八、現(xiàn)金流量表（全部投資）（單位：萬元）九、借款償還期測算表（單位：萬元）十、敏感性分析表附件目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、總論 1二、市場預(yù)測 5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水措施 16六、環(huán)境影響評價 19七、勞動安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機構(gòu)與人力資源配置 24九、項目實施進度 28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財務(wù)評價 33十三、社會評價 34十四、風(fēng)險分析 36十五、研究結(jié)論與建議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評價 55目錄第一章總論11、項目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項目概況65、結(jié)論6第二章項目提出的背景及必要性81、項目提出的背景82、項目建設(shè)的必要性9第三章項目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項目建設(shè)地點及建設(shè)條件171、項目建設(shè)地點172、項目建設(shè)條件17第五章項目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項目實施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評價391、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護措施……404、環(huán)境影響評價結(jié)論……………..……………42第八章勞動安全保護與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機構(gòu)與人力資源配置461、組織機構(gòu)462、組織機構(gòu)圖46第十章項目實施進度481、建設(shè)工期482、項目實施進度安排483、項目實施進度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2研究依據(jù)及范圍 31.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 41.4研究結(jié)論及建議 4第二章項目建設(shè)的背景和必要性 62.1項目建設(shè)的背景 62.2項目建設(shè)的必要性 8第三章項目服務(wù)需求分析 11第四章項目選址與建設(shè)條件 134.1選址原則 134.2項目選址 134.3建設(shè)條件 144.4項目建設(shè)優(yōu)勢條件分析 15第五章建設(shè)方案 185.1建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 185.2總體規(guī)劃設(shè)計 195.3建筑方案 245.4結(jié)構(gòu)方案 265.5給水工程 275.6排水工程 295.7電氣設(shè)計 315.8暖通設(shè)計 345.9項目實施進度 35第六章節(jié)能措施 376.1

設(shè)計依據(jù) 376.2節(jié)能措施 37HYPERLINK