安徽某住宅項目可行性分析報告

PAGEPAGE63導(dǎo)語XX市位于淮北平原西部，是皖西北的中心城市，是中華民族史上開發(fā)較早的地區(qū)之一，有著悠久燦爛的歷史文化。其文化歷史遺跡、名勝古跡、革命史跡遍布全市。隨著城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的加速發(fā)展，XX市委、市政府抓住機遇，努力優(yōu)化城市建設(shè)投資環(huán)境，堅持改革開放、解放思想、實事求是、與時具進(jìn)的再創(chuàng)業(yè)精神，吸引國內(nèi)外的投資商參加XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會建設(shè)。XX房地產(chǎn)項目，根據(jù)城市總體規(guī)劃，以建設(shè)XX第一人居為目標(biāo)，規(guī)劃堅持以人為中心的設(shè)計思想、“由內(nèi)向外”的設(shè)計理念，以整體社會效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一基準(zhǔn)點，綜合運用各種手法，創(chuàng)造富有特色的高品質(zhì)的居住環(huán)境，引領(lǐng)XX居住新潮流，提升XX城市形象品味。二00五年八月三日，我公司在XX市國土資源局掛牌競得該宗土地出讓使用權(quán)，公司本著高效務(wù)實、依托市場、量力而行的原則，編寫本項目可行性研究報告，開始履行實施對該項目建設(shè)的具體工作。目錄第一章項目建設(shè)開發(fā)實施企業(yè)簡介一、項目投資商二、項目開發(fā)商第二章可研報告編制依據(jù)一、項目實施相關(guān)批準(zhǔn)文件二、項目可研報告編制的相關(guān)法律法規(guī)三、其他依據(jù)第三章項目概況一、項目概況（一）、項目名稱及性質(zhì)（二）、項目地理位置（三）、城市區(qū)位（四）、規(guī)劃道路（五）、地塊功能（六）、項目建設(shè)規(guī)模（七）、項目建設(shè)時序和年限二、項目建設(shè)的背景（一）、項目的提出與確定（二）、項目設(shè)計目標(biāo)與原則三、項目建設(shè)的重要意義（一）、本項目的實施將極大地改變城市形象，提高城市的承載力和綜合服務(wù)能力，改善了市民的居住條件。（二）、本項目的實施具備了明顯的環(huán)境效益，將對XX城市的交通環(huán)境、綠色生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境起到明顯的改善作用。（三）、本項目的實施具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益，將極大地提高本區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平。第四章項目所在地商品房市場調(diào)研XX市房地產(chǎn)宏觀市場概況（一）、房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)（二）、均價數(shù)據(jù)（三）、市調(diào)樓盤數(shù)據(jù)二、區(qū)域市場概況（一）、XX在售/待售樓盤（二）、城西二環(huán)附近（三）、老城區(qū)（四）、南二環(huán)附近（五）、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三、項目比較（一）、競爭住宅（二）、競爭商鋪四、XX樓市未來發(fā)展趨勢分析（一）、房地產(chǎn)市場特征（二）、我司對于市場預(yù)測結(jié)論五、消費者分析（一）、區(qū)域消費者特征描述六、調(diào)研總結(jié)第五章規(guī)劃設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)二、規(guī)劃原則（一）、確定宏觀城市的設(shè)計觀（二）、貫徹以人為本的居住空間設(shè)計觀（三）、生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則（四）、公共服務(wù)設(shè)施超前原則三、設(shè)計理念（一）、“都市后現(xiàn)代主義”的設(shè)計理念的概念（二）、引入中國古典園林的設(shè)計思想（三）、以人為本（四）、如何營造城市后現(xiàn)代生活空間？四、規(guī)劃設(shè)計五、工程技術(shù)規(guī)劃部分（一）、主要設(shè)計依據(jù)和規(guī)范（二）、結(jié)構(gòu)體系（三）、抗震縫、沉降縫、溫度伸縮縫（四）、其它（五）、工程管線規(guī)劃設(shè)計（六）、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、東西兩區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表3、用地平衡表第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)（一）、規(guī)劃設(shè)計中的環(huán)保意識與設(shè)計（二）、項目實施建設(shè)過程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)二、節(jié)約能源第七章項目建設(shè)時序計劃一、分段實施時序二、項目建設(shè)開發(fā)前期工作實績及計劃進(jìn)度第八章項目投資計劃與資金回收計劃一、項目總投資與分期投資二、項目資金來源及籌措三、項目投資計劃表四、項目資金回收計劃表第九章項目投資可行性分析一、從投入產(chǎn)出進(jìn)行投資可行性分析（一）分析參數(shù)（附表一）說明（二）投資成本估算（附表二）說明（三）產(chǎn)出與利潤收入計算（附表三）說明（四）結(jié)論二、從市場供求關(guān)系進(jìn)行項目投資可行性分析（一）、住宅市場需求分析（二）、商品房市場需求分析（三）、分析結(jié)論第十章項目SWOT分析一、優(yōu)勢分析（STRENGTHS）二、劣勢分析(WEAKNESSES)三、機會分析(OPPORTUNITIES)四、危機分析(THREAT)第十一章可行性研究結(jié)論一、本項目的實施有利于XX市的城市化、現(xiàn)代化建設(shè)……二、本項目具備明顯的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三、本項目基于上述十章的可行性研究分析，項目優(yōu)勢明顯、可操作性強第一章項目建設(shè)開發(fā)實施企業(yè)簡介一、項目投資商(一)、浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資投資本項目XX市潁翔置業(yè)有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是一家擁有良好聲譽和行業(yè)口碑的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)秉承現(xiàn)代化企業(yè)管理理念，依靠靈活的經(jīng)營體制與嚴(yán)格的科學(xué)管理體制相結(jié)合，獨立自主地企業(yè)行為與政府宏觀決策相結(jié)合，依據(jù)地域歷史文化承傳“品質(zhì)是發(fā)展的硬道理”的開發(fā)理念和“敢為人先敢創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，全力打造高品質(zhì)、高品位的房地產(chǎn)精品。浙江嵊州宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在浙江本地開發(fā)了眾多成功項目，從而獲得了業(yè)界和購房者的好評。主要開發(fā)樓盤情況如下：湖濱新村——位于嵊州市三江街道的，總建筑面積8萬平方米，該樓盤已于2000年全部售完，總投資1.2億人民幣；江濱西路18號商住樓——位于嵊州市市中心地塊，總建筑面積6000多平方米，總投資1800萬元人民幣，已全部售完；三江花苑——位于嵊州市三江街道的商住樓，總建筑面積4萬平方米，總投資8000多萬元人民幣，已全部售完；萬都豪庭——嵊州市最高檔的小區(qū)，總建筑面積達(dá)9萬多平方米，總投資2.5億人民幣，于今年5月1日開盤，銷售勢態(tài)良好。為促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，公司除了在嵊州本地保持相當(dāng)額度的開發(fā)規(guī)模外，同時積極開拓其他省市的建設(shè)項目，于2005年8月3日參加XX市〔2005〕－12號地塊國有土地使用權(quán)掛牌會，并以人民幣捌仟伍佰染拾萬元的價格競得本地塊的國有土地使用權(quán)，并將此地塊項目定名為“XX”，并于當(dāng)年成立XX市潁翔置業(yè)有限公司，致力于XX市阜臨路“XX”開發(fā)項目的建設(shè)，由此極大地提高企業(yè)抗風(fēng)險能力，使企業(yè)在原有的基礎(chǔ)上得到跨越式發(fā)展。二、項目開發(fā)商（一）、項目開發(fā)企業(yè)名稱：XX市潁翔置業(yè)有限公司（二）、企業(yè)注冊地址：XX市潁州區(qū)潁州南路建設(shè)大廈17樓（三）、企業(yè)主要負(fù)責(zé)人：法定代表人：楊宇東董事長：楊宇東總經(jīng)理：陳耀（四）、開發(fā)企業(yè)簡介XX市潁翔置業(yè)有限公司成立于2005年12月。公司注冊資金3000萬元人民幣依托浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而具備國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件，專業(yè)從事于房地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)。企業(yè)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。公司擁有一批綜合素質(zhì)高、管理體系健全、技術(shù)力量雄厚的專業(yè)技術(shù)人才，其中80%為中高級技術(shù)職稱。公司自創(chuàng)立以來始終堅持“品質(zhì)是發(fā)展的硬道理”的開發(fā)理念和“敢為人先爭創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，全力打造高品質(zhì)、高品位的房地產(chǎn)精品。開發(fā)企業(yè)極力將浙江先進(jìn)的居住開發(fā)理念和成功經(jīng)驗與XX社會共享，為XX廣大市民提供環(huán)境最優(yōu)、配套最好、品質(zhì)最高的社區(qū)。第二章可研報告編制依據(jù)一、項目實施相關(guān)批準(zhǔn)文件（一）、2005年8月3日簽訂的XX市〔2005〕－12號地塊國有土地使用權(quán)《掛牌出讓成交確認(rèn)書》（二）、2006年4月１2日，簽訂的XX市〔2005〕－12號地塊《國有土地使用權(quán)出讓合同》（三）、2006年4月３0日，市規(guī)劃局提供的項目《控制性規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃設(shè)計條件》（四）、2006年3月２4日，市政府頒發(fā)的《市長辦公會議紀(jì)要》（五）、2006年4月１4日，市發(fā)展和改革委員會下達(dá)的《關(guān)于XX市潁翔置業(yè)有限公司“XX”建設(shè)項目予以備案的函》（六）、2006年4月１8日，市人民政府地名委員會下達(dá)的《關(guān)于“XX”標(biāo)準(zhǔn)命名的批復(fù)》（七）、2006年5月３1日，市規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（八）、2006年6月１2日，市國土資源局頒發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》二、項目可研報告編制的相關(guān)法律法規(guī)（一）、1997年第91號主席令公布的《中華人民共和國建筑法》；（二）、1998年九屆人大制定的《中華人民共和國土地管理法》；（三）、1989年第23號主席令所公布的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（四）、1994年第29號主席令公布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（五）、1989年第22號主席令所公布的《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；（六）、1998年第248號國務(wù)院令發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（七）、1998年第253號國務(wù)院令發(fā)布的《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》；（八）、2000年第279號國務(wù)院令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》；（九）、建設(shè)部【2000】31號文件發(fā)布的《工程建設(shè)質(zhì)量管理條例》；（十）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）；（十一）、阜政發(fā)【1997】118號《XX市城市規(guī)劃管理辦法》；（十二）、（1995—2010）《XX市城市總體規(guī)劃方案》；三、其他依據(jù)（一）、由于本項目投資巨大、規(guī)劃范圍涉及面廣，且全部為市場化運作，本項目投資商、開發(fā)商曾委托寧波卓略房地產(chǎn)投資咨詢有限公司作了兩次市場調(diào)研。（二）、本報告第五章規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容主要依據(jù)寧波大學(xué)建筑設(shè)計研究院與XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院的規(guī)劃設(shè)計文本編寫。（三）、由于投資商和開發(fā)商自籌資金進(jìn)行項目投資開發(fā)建設(shè)，企業(yè)承擔(dān)了全部市場經(jīng)營風(fēng)險，經(jīng)董事會研究決定，由浙江宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和XX市潁翔置業(yè)有限公司共同負(fù)責(zé)編寫本項目的可研報告。（四）、由于中介機構(gòu)、項目投資咨詢機構(gòu)對本項目的理想局限，其可行性研究報告不能承擔(dān)本項目的投資風(fēng)險和建設(shè)決策失誤造成的重大經(jīng)濟(jì)損失，所以本項目投資、開發(fā)單位沒有委托專業(yè)中介機構(gòu)進(jìn)行本項目可行性研究工作。第三章項目概況一、項目概況（一）、項目名稱及性質(zhì)本項目名稱：XX性質(zhì)：居住、商業(yè)以及其他配套建設(shè)（二）、項目地理位置1、本規(guī)劃區(qū)域位于XX市中心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。地塊南側(cè)為文峰公園，內(nèi)有古跡文峰塔，地塊南臨阜臨路，沿阜臨路西約300米為XX市又一著名古跡——魁星閣；而沿阜臨路往東約100米側(cè)為XX市的主要城市道路潁州中路。地塊東、北緊靠居民住宅，西至慧湖路。2、地塊東、北、西三面與居民住宅相臨，總體而言，地塊東側(cè)居民住宅環(huán)境相對較好，而北側(cè)居民住宅品質(zhì)相對較差。隨著本地塊的開發(fā)，能夠迅速帶動周邊地塊的發(fā)展。3、地塊南側(cè)是XX著名的文峰公園。公園環(huán)境優(yōu)美，歷史文化積淀豐厚，是市民休閑娛樂的重要場所。同時良好的生活環(huán)境為本地塊的開發(fā)提供了良好的契機。由于地塊南北環(huán)境的差異，使本地塊的開發(fā)成了區(qū)域城市改造的排頭兵。（三）、城市區(qū)位本地塊在城市中的區(qū)位極佳，在以地塊為圓心的生活圈內(nèi)包含了較多的城市功能，既有位于東北處的城市商業(yè)中心，又有市政府、文峰公園等城市功能地塊。（四）、規(guī)劃道路根據(jù)城市規(guī)劃的要求，南北向香港路以及東西向的金馬大道把整個地塊分割成三個地塊。同時對地塊西側(cè)的慧湖路進(jìn)行拓寬。（五）、地塊功能在本次規(guī)劃中要求在地塊南側(cè)設(shè)置一個同文峰公園相呼應(yīng)的大型城市廣場。（六）、項目建設(shè)規(guī)模1、建筑規(guī)模范圍：54802﹒3㎡（不含廣場用地）；2、總建筑面積：11642﹒9㎡，規(guī)劃戶數(shù)為611戶3、總投資估算（七）、項目建設(shè)時序和年限1、項目分為二期建設(shè)，每一期建設(shè)周期為2年2、項目可實施流水作業(yè)，滾動連續(xù)開發(fā)的方式，總建設(shè)年限約為3年。二、項目建設(shè)的背景（一）、項目的提出與確定XX市委、市政府在進(jìn)入新世紀(jì)之后，提出了一系列“緊緊圍繞加快發(fā)展、富民強市、建設(shè)皖西北中心城市”的主題，認(rèn)真學(xué)習(xí)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市的先進(jìn)經(jīng)驗，把優(yōu)化環(huán)境作為加快發(fā)展的第一要素，把招商引資作為加快發(fā)展的重中之重，吸引兄弟城市和海內(nèi)外朋友來XX投資興業(yè)。2005年中，投資商——浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來到XX，受到了XX市委市政府的熱情招待，在實地考察之后，初選了一批項目作投資分析。隨后，浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于同年8月3日參加XX市〔2005〕－12號地塊國有土地使用權(quán)掛牌會，并以人民幣捌仟伍佰染拾萬元的價格競得本地塊的國有土地使用權(quán)。（二）、項目設(shè)計目標(biāo)與原則1、確定宏觀城市的設(shè)計觀：將XX“XX”的規(guī)劃設(shè)計作為一個提升XX市整個城市品位的重要契機。通過先進(jìn)的規(guī)劃理念、細(xì)致的設(shè)計手法，塑造出一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套設(shè)施齊全的城市居民新區(qū)。進(jìn)一步加快XX的城市化進(jìn)程；進(jìn)一步完善XX的城市綜合構(gòu)架；為XX人民提供一個以居住為主要功能，具有高質(zhì)量的物質(zhì)環(huán)境、高品質(zhì)的文化傳統(tǒng)、高效率的基礎(chǔ)設(shè)施、社會化的公共生活、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的城市空間。2、貫徹以人為本的居住空間設(shè)計觀：重視創(chuàng)造舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，塑造富有個性的小區(qū)景觀。注重場所精神，宏觀上實現(xiàn)社區(qū)形態(tài)與地域大環(huán)境的融合，微觀上創(chuàng)造各組團(tuán)的認(rèn)知感，追求豐富多彩的空間與環(huán)境，以及獨具的空間形態(tài)。尊重片區(qū)發(fā)展的歷史軌跡和現(xiàn)實需求，發(fā)掘區(qū)域特色文化，居住文化與商業(yè)文化融合；充分考慮各方的利益關(guān)系，尤其是弱勢群體的利益；從當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H生活出發(fā)，強調(diào)居住生活的舒適性，購物、就學(xué)等活動的便捷性。3、生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則：注重土地開發(fā)兼顧園區(qū)的生態(tài)化、環(huán)境保護(hù)的設(shè)計觀念。合理用地，集約用地；規(guī)劃依托城市景觀與基地周邊自然風(fēng)貌，結(jié)合片區(qū)內(nèi)部的綠地設(shè)計，共同構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的建筑、城、水、綠生態(tài)系統(tǒng)。結(jié)合花園式、園林式居住小區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃以“人——自然——環(huán)境”的對話為主題，強調(diào)水體和綠化的功能，結(jié)合自然的地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計的河流、水塘、公共綠地以及組團(tuán)內(nèi)部的綠地以形成出“點、線、面”相結(jié)合的居住與公共服務(wù)園區(qū)。在建設(shè)過程中，充分考慮節(jié)能環(huán)保，注重建筑的采暖和保溫，嚴(yán)格控制污染的排放，積極倡導(dǎo)應(yīng)用新型的節(jié)能環(huán)保材料，把建設(shè)與環(huán)保緊密結(jié)合。4、公共服務(wù)設(shè)施超前原則：超前的、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置居住區(qū)的配套公共服務(wù)設(shè)施，完善社區(qū)的物業(yè)管理水平，通過高效靈活的住區(qū)智能化設(shè)計和配置完善的地埋式工程管線系統(tǒng)，確?！癤X”與城市基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)成一個有機的整體，把“XX”建成交通便捷、功能完善的現(xiàn)代化的信息社區(qū)。同時也為周邊社區(qū)乃至整個城市提供良好的生活、文化、就學(xué)、購物、娛樂空間和設(shè)施。三、項目建設(shè)的重要意義以XX“XX”的規(guī)劃設(shè)計作為一個提升XX市整個城市品位的重要契機。通過先進(jìn)的規(guī)劃理念、細(xì)致的設(shè)計手法，塑造出一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套設(shè)施齊全的城市居民新區(qū)。進(jìn)一步加快XX的城市化進(jìn)程；進(jìn)一步完善XX的城市綜合構(gòu)架；為XX人民提供一個以居住為主要功能，具有高質(zhì)量的物質(zhì)環(huán)境、高品質(zhì)的文化傳統(tǒng)、高效率的基礎(chǔ)設(shè)施、社會化的公共生活、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的城市空間。（一）、本項目的實施將極大地改變城市形象，提高城市的承載力和綜合服務(wù)能力，改善了市民的居住條件。本項目沿阜臨路建造小高層、高層住宅，面對文峰公園27000㎡大湖而建，就居住環(huán)境而言，可謂是開創(chuàng)了XX第一的居所模式；同時，本項目將建設(shè)商業(yè)風(fēng)情街——香港路，將XX分為東西兩苑，收攬各項服務(wù)配套的同時，提升XX商業(yè)檔次，從而達(dá)到提高本地塊乃至XX的城市承載力和綜合服務(wù)功能。（二）、本項目的實施具備了明顯的環(huán)境效益，將對XX城市的交通環(huán)境、綠色生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境起到明顯的改善作用。1、臨阜臨路的8000㎡廣場用地，采用先進(jìn)的下沉式設(shè)計，與文峰公園倆倆相望，她的建成，將為阜城市民和外地游客的休閑、娛樂創(chuàng)造一個全新的舒適環(huán)境。（三）、本項目的實施具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益，將極大地提高本區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平。1、政府在付出少許代價后，通過地塊改造，加快完成了本區(qū)域內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（城市道路、城市廣場、城市綠地、排水、排污設(shè)施、電力、電訊設(shè)施等）和公共事業(yè)的配套建設(shè)。2、本項目提供了經(jīng)營環(huán)境優(yōu)雅、地理位置優(yōu)越的沿街商業(yè)門面和商業(yè)街，為社會提供了許多就業(yè)機會和經(jīng)商發(fā)展的場所。由于區(qū)域優(yōu)勢明顯和規(guī)模效應(yīng)，將極大提高本區(qū)域的商業(yè)繁華度，在增加本區(qū)域經(jīng)商群體的經(jīng)濟(jì)收入的同時，也增加了本區(qū)域的政府財政、稅收收入。3、本區(qū)域的多層、小高層、高層住宅作為高檔商品房，購房群體為高經(jīng)濟(jì)收入者。大量較為富裕的居民入住，其區(qū)域消費也將具備相應(yīng)得經(jīng)濟(jì)效益。4、本項目的投資商、開發(fā)商從長遠(yuǎn)的、動態(tài)的市場經(jīng)濟(jì)分析，其投資具有一定的經(jīng)濟(jì)回報，其經(jīng)濟(jì)效益是存在的。第四章項目所在地商品房市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研是市場預(yù)測的基礎(chǔ)，是市場營銷工作的重要內(nèi)容之一。有調(diào)查才有發(fā)言權(quán)。我司認(rèn)為，從XX市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合XX市房地產(chǎn)市場的特點，通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的總體分析和預(yù)測，對項目所在地競爭樓盤與可比性樓盤的縝密調(diào)查，對目標(biāo)消費群的鎖定分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項目定位分析，并為下一步的項目市場推廣、總體策劃思路及物業(yè)開發(fā)建議等打下扎實的基礎(chǔ)和科學(xué)依據(jù)。目的在于使本項目更適合市場需求，知己知彼，不盲目開發(fā)，從而使本項目贏在起點，創(chuàng)造出更為可觀的價值。一、XX市房地產(chǎn)宏觀市場概況（一）、房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)年份投資額（億元）增長幅度20037.9148.85%200413.2667%200516.625%小結(jié)：從2003年至2005年房產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)發(fā)展迅速，每年都以較高的增長幅度增長。但從歷年的增長幅度來看，房產(chǎn)投資呈現(xiàn)較快降溫趨勢，房產(chǎn)發(fā)展趨于平緩。（二）、均價數(shù)據(jù)年份均價增長幅度2003115440%2004143124%2005年5月份160312%小結(jié)：從2002年開始，XX房產(chǎn)開始發(fā)力，房價也馬不停蹄的一路飆升。從2003年至2005年上半年房價數(shù)據(jù)來看，房價增長迅速，增長幅度明顯。但從增長幅度來看有急速下降態(tài)勢，房產(chǎn)市場趨向平穩(wěn)。（三）、市調(diào)樓盤數(shù)據(jù)開盤時間開盤數(shù)目（個）開盤總建（萬㎡）產(chǎn)品形態(tài)主力戶型（㎡）銷售情況20045326F/3F/4F（以6F為主）108-140，190-26030％-100%20053206F/3F（6F為主）108-14060％-80%200615（已開7個）94（已開36）6F/3F/4F/9F（6F/3F為主）89-140，211-39020％-50％20076（2006大盤剩余量）733F/6F/9F（三國鼎立）85-140，211-380小結(jié)：從開盤數(shù)目與開盤總建來看，2005年量體略有下降，但2006年房市突然發(fā)力，開盤數(shù)目與開盤量均創(chuàng)新高，并且增長幅度驚人，這與2005年出臺的宏觀調(diào)控有較大關(guān)系，因此在2006年開盤的樓盤準(zhǔn)現(xiàn)房、結(jié)頂?shù)臉潜P量體占有一定比例。2007數(shù)據(jù)為2006年大型樓盤未開余量，單體與總量體較大；從產(chǎn)品形態(tài)來看，隨著房產(chǎn)發(fā)展，樓市產(chǎn)品也呈現(xiàn)多樣化，且各自量體有所變化，從2004-2005以6F的獨霸天下到2006年以6F/3F的平分秋色，再到2007年的3F/6F/9F的三國鼎立，說明了競爭市場日趨激烈，產(chǎn)品更加細(xì)分化；從主力戶型來看，戶型面積也趨向多元化，單身公寓、平層住宅、復(fù)式、別墅都相不同程度出現(xiàn)。但依然改變不料以100-140平方米左右的大戶型為主的大形勢，從2005年市統(tǒng)計局的統(tǒng)計來看，100-140平米左右面積占上市量的60％以上，但市場需求量則剛過30％，產(chǎn)品依舊需要調(diào)整；從樓盤銷售情況來看，各個樓盤銷售情況不一，有好有壞。因此可以看出客戶對樓盤偏好已形成分化，好的房產(chǎn)市場下也不一定能保證產(chǎn)品的快速去化，反之競爭激烈的市場也有機會突圍。二、區(qū)域市場概況（一）、XX在售/待售樓盤區(qū)域樓盤數(shù)目（個）總建（萬㎡）產(chǎn)品形態(tài)主力戶型（㎡）均價（元/㎡）開盤時間銷售率穎州區(qū)城西二環(huán)附近675.63F/6F/9F/11F（以6F為主，9F/11F其次）85-1401900-23002004-2006（集中在2006）60％-100％老城區(qū)526.26F/9F（基本上為6F）90-1502000-25002004-2006（集中在2006）50％-80％南二環(huán)附近3313F/6F/11F（6F為主）85-1401900-22002004-200630％-60％經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6983F/4F/6F/9F（以3F為主，6F其次）88-122/211-3801200-28802004-2006（集中在2006）20％-80％小結(jié)：從區(qū)域分布來看，以潁州區(qū)城西二環(huán)附近以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤放量最為集中，且單體量較大。大盤的出現(xiàn)必然導(dǎo)致品質(zhì)的提升，突出的表現(xiàn)就是在價格上同一區(qū)域相差一定數(shù)值，從客戶接受程度來看，品質(zhì)認(rèn)可度較強。從產(chǎn)品形態(tài)分析看，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以別墅為主，而潁州區(qū)則以多層為主，小高層在區(qū)域中零星分布，以城西二環(huán)附近放量最多。多層戶型一般跨度較大，從85-150之間不等，客戶選擇余地大，而小高層則集中于100-140之間的大戶型，客戶選擇余地小。（二）、城西二環(huán)附近區(qū)域樓盤名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價開盤時間銷售率城西二環(huán)附近明珠錦園中南大道與人民西路交匯處1.7610月100%西苑世紀(jì)名門清河西路與振興南路交匯處126F/3底85%怡和莊園二期XX市西二環(huán)路與清河路交匯處116F/9F101-11823002006年4月60%天瑞山莊潁南路與阜九路交叉口196F97-11521002006年5月60%（現(xiàn)推出1/3）明園XX市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對263F/6F/9F/1106-15推出12*6F香格里拉二期清河路與西二環(huán)路交叉口5.96F89-1202006/08全部推出小結(jié)：城西二環(huán)附近樓盤規(guī)模大小不等，規(guī)模型小區(qū)注重品質(zhì)的打造；產(chǎn)品以多層為主，間有部分小高層以及別墅；主力戶型集中于100-135為主的三房，小戶型面積比重較小，160以上的復(fù)式以及別墅在小區(qū)中少量出現(xiàn)；城西二環(huán)線比較綿長，地段以及小區(qū)品質(zhì)的差別形成了相差比較懸殊的價格。樓盤放量集中于2004以及2006年，去化情況良好，此地段客戶認(rèn)知度較佳。（三）、老城區(qū)區(qū)域樓盤名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價開盤時間銷售率老城區(qū)蘇州家園潁上中路3612月80%外灘國際新城一期勝利北路東側(cè)3.267月推出7*6F金灣名庭濱河中路與河濱東路交匯處36F/9F97-132.225002006年7月全部推出新大陸陽光花園清河?xùn)|路與潁上南路交匯處46F102-10722002006-0450%溫州街人民中路136F120-1502006年8月小結(jié)：老城區(qū)樓盤量體大都較小，雖有大型樓盤出現(xiàn)，但從地塊來看，不易打造小區(qū)內(nèi)部景觀，樓盤品質(zhì)受到影響，此地段樓盤主要以地段優(yōu)越受到客戶認(rèn)同。產(chǎn)品形態(tài)比較單一，基本上以多層為主，只有一棟小高層。戶型集中在100-135的三房之間，只有少量復(fù)式存在。此地段樓盤價格受本身地理位置有關(guān)，人民路以及潁河路兩條東西走向道路能提升周邊物業(yè)價值。從現(xiàn)放量樓盤來看，客戶認(rèn)知度高，但樓盤大都未開盤，因此具體表現(xiàn)還有待檢驗。（四）、南二環(huán)附近區(qū)域樓盤名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價開盤時間銷售率南二環(huán)附近新天地XX汽車南站旁46F/11F141,21821002003年底30%萬霖花苑二道河路與中清路交叉口206F/30465%（現(xiàn)推出3/5）翠玉江南南二環(huán)路（中國移動大廈對面）76F85-1342006年7月全部推出小結(jié)：南二環(huán)樓盤不多，產(chǎn)品形態(tài)較豐富，但基本上是多層為主，小高層以及別墅只有極少部分存在，戶型集中在85-140之間，間有部分復(fù)式戶型，在價格上相差不多。從樓盤開盤時間以及銷售率來看，此地段客戶認(rèn)知度偏好較強，小高層在去化上受到阻礙，去化率不理想。多層表現(xiàn)尚好。（五）、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域樓盤名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價開盤時間銷售率經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)麗晶佳苑新陽大道與緯二路交匯處256F/4F101-112/190-26017002004年末/2006年初4F80%,6F30%依心明園二期經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)街與裕安路交匯處26F70-10012002005年12月60%如意豪庭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)223F/6F/9F88-122/211-3803F20002006-0320%(3F)明仕豪園緯二路與經(jīng)二路交匯處163F250-60028802006-0450％（一期49棟）聚隆別墅緯二路與經(jīng)二路交匯處123F240-39024002006年5月20%上海大花園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)213F/4F260-27024002006-08小結(jié)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤量體都較大，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，以別墅為主，其它產(chǎn)品少量存在。戶型上由于是以別墅為主，因此面積都較大，集中于240-390之間，其中此地段復(fù)式產(chǎn)品有一定量的分布，多層以及小高層則集中在88-122之間，間有少量單身公寓。在別墅之間，價格相差較大，雖地段相差無幾，但品質(zhì)不一。明仕豪園別墅只有獨棟，而且小區(qū)周邊無店鋪設(shè)計，其他諸如景觀、物業(yè)等都采取高標(biāo)準(zhǔn)，因此價格自然不菲，與其他別墅比較在品質(zhì)上勝出一籌。開盤時間以及銷售率來看，客戶對別墅認(rèn)知度較好，特別是具有出眾品質(zhì)的別墅，多層少量試水有一定成效，小高層留待檢驗。由于別墅未放量量體較大，后續(xù)競爭將更為激烈。三、項目比較根據(jù)本項目所處的區(qū)域，我們認(rèn)為該項目具有較強的競爭力同時又有較強的參考意義的樓盤必須具備三個條件：地理位置、景觀環(huán)境、品質(zhì)檔次，從而來刪選出如下競爭樓盤。（一）、競爭住宅確定競爭對象：從分析本項目可以了解到，本項目的主要賣點集中于以下三點：1、老城區(qū)的絕版地段2、優(yōu)越的外部景觀優(yōu)勢3、小區(qū)的品質(zhì)高檔。因此在選定競爭樓盤時要圍繞這三個賣點來選擇，從近段時間調(diào)查可知，XX客戶的地段認(rèn)知度高，因此這三點主要以第一點為主展開。從目前XX市場開盤樓盤來看，明園（優(yōu)越的地理位置/高檔小區(qū)）、香格里拉二期（優(yōu)越的地理位置/品質(zhì)佳）、新大陸·陽光花園（老城區(qū)）、溫州街（老城區(qū)/景觀佳）、金灣名庭（老城區(qū)）、外灘國際新城一期（老城區(qū)/景觀佳）。1、地理位置優(yōu)越/小區(qū)品質(zhì)出眾樓盤名稱位置總建產(chǎn)品形態(tài)主力戶型戶型配比套型均價開盤時間銷售情況明園XX市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對263F260-290260-290//6F為主105-14286-892房23002006-6-15105-1423房134-160復(fù)式/9F/11F123-14240-50/123-142單身/3房香格里拉二期清河路與西二環(huán)路交叉口5.96F89-12089-922房24002006年8月116-1363房小結(jié)：明園與香格里拉二期都處于西二環(huán)線附近，都為城市主干道人民路與清河?xùn)|路延伸處，交通便利，便利的生活設(shè)施幾步外便有。兩個樓盤于近期公開，其目標(biāo)群是高收入群體。簡介：明園側(cè)重于小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)塑造，內(nèi)部景觀、樓盤細(xì)節(jié)、小區(qū)物業(yè)都下了一番功夫，在產(chǎn)品形態(tài)上也追求豐富多樣，涵蓋客戶群體廣泛。香格里拉二期主要側(cè)重于小區(qū)商場建設(shè)，沿街都設(shè)立店鋪，量體在2.5萬平米，小區(qū)內(nèi)部也有步行街，側(cè)重商業(yè)化氛圍。在商業(yè)于住宅配比上，跟本案有類似之處。2、老城區(qū)/景觀佳樓盤名稱位置總建產(chǎn)品形態(tài)主力戶型戶型配比套型均價開盤時間銷售情況新大陸·陽光花園清河?xùn)|路與潁上南路交匯處46F102-107102-1073房22002006年4月50%溫州街人民中路136F115-1401052房27002006年8月115-1363房140-1604房金灣名庭濱河中路與河濱東路交匯處36F88-125882房26002006年7月97-1253房260復(fù)式9F1321323房外灘國際新城一期勝利北路東側(cè)3.26F100-14090-1042房27002006年8月115-1403房小結(jié)：這四個樓盤都屬于老城區(qū)范圍內(nèi)，地段有所差別，規(guī)模除了溫州街外都較小，產(chǎn)品形態(tài)也較為單一?，F(xiàn)只有新大陸·陽光花園開始公開發(fā)售，表現(xiàn)良好，其他樓盤于近期公開，此地段樓盤競爭將拉開序幕。簡介：新大陸·陽光花園現(xiàn)只剩下7棟在發(fā)售，都已結(jié)頂。小區(qū)依仗優(yōu)越的地段，并沒投入在過多的品質(zhì)上，因此在價格上也不高。由于旁邊有一發(fā)電站，對去化有一定影響，但從表現(xiàn)來看還令人滿意;溫州街擁有絕佳的地理位置，但由于地塊為沿河狹長型，因此小區(qū)內(nèi)部景觀難以打造。但旁邊有東城河流過，有一定景觀優(yōu)勢，只是水質(zhì)較差，應(yīng)得到治理。小區(qū)沿東城墻路打造一條步行街，增添小區(qū)業(yè)主的多元化生活;金灣名庭量體較小，處于老城區(qū)最為東北角，產(chǎn)品有小高層以及多層，除了自身的地段優(yōu)勢外，小高層能看到泉河的江景。小區(qū)現(xiàn)在正處于內(nèi)部認(rèn)購期，小面積戶型基本被預(yù)訂，剩下大戶型以及復(fù)式;外灘國際新城一期地理位置優(yōu)越，除了占據(jù)城市商貿(mào)中心區(qū)外，還擁有幾大特色景觀（泉河以及清潁公園都在視線范圍內(nèi)）。而且整個外灘國際新城對外宣城為造城運動，其量體在100萬平米左右，只是現(xiàn)只有部分在拆遷，其他還未啟動。（二）、競爭商鋪確定競爭對象：本項目具有相當(dāng)量的商鋪，依據(jù)本地段的商鋪來看，投資與自主經(jīng)營這兩個比重都較大。從投資來講，XX市場上現(xiàn)有兩種，自負(fù)盈虧與招商返租，自負(fù)盈虧投資數(shù)額不一，以本項目來看港利·金茂廣場、溫州街步行街、錦城財富廣場以及外灘國際新城一期沿街商鋪與本項目在單價上近似，且地段也存在相似之處；招商返租則以大市場為主，一般返租率都在8％左右，對本項目的投資客有一定分流作用。自住經(jīng)營確定的競爭商鋪以經(jīng)營商品在價格以及產(chǎn)品形式上相近為主，溫州步行街以及錦城財富廣場與外灘國際新城一期沿街商鋪在地段上極其類似，如果經(jīng)營物業(yè)與周邊店鋪類似的話，則這些項目應(yīng)作為重要競爭對象。1、主要競爭商鋪樓盤名稱位置總建面積主力戶型均價開盤時間銷售率瑤海大市場二期XX市西二環(huán)路中南大道6號46040002006年4月50%匯鑫美居城人民西路雙龍橋西岸2.220-6080002006年初100％（還余一半未開。）新時代家居裝飾廣場二道河路與中清路交叉口以東2.61060002005年初60%港利·金茂廣場人民西路與西二環(huán)路交匯處435-7070002006-0580%(推出一半)溫州步行街人民中路340-609000-100002006年8月錦城財富廣場清河路與西二環(huán)路交叉口2.560-2502006年8月全部推出小結(jié)：從投資來看，瑤海大市場二期、匯鑫美居城對外承諾以年返租8％比重，新時代家居裝飾廣場則對外承諾以年返租5％比重，在市場上表現(xiàn)不一，但得到市場的一定認(rèn)可，地段臨近城中心的商鋪受歡迎度高；從自住經(jīng)營以及投資自負(fù)盈虧來看，與項目形成競爭的開盤只有港利·金茂廣場，得到市場認(rèn)可，優(yōu)越的地理位置、周邊濃厚居住氛圍深有影響。其他大型商鋪還未公開，總量達(dá)到6.5萬平米，競爭將趨向激烈，特別是位于人民路兩側(cè)的兩個項目對本案構(gòu)成較大競爭。四、XX樓市未來發(fā)展趨勢分析（一）、房地產(chǎn)市場特征1．市場銷售周期比較合理，期房去化速度明顯慢于準(zhǔn)現(xiàn)房，絕大部分為自住型客戶，市場無泡沫。XX房地產(chǎn)市場相對落后，屬于剛起步階段。就目前的市場調(diào)查情況來看，2003年—2005年XX商品房開發(fā)累計總量約300萬平方，其中竣工量約120萬平方，平均去化率已經(jīng)達(dá)到88%，并且購買客戶中90%都是自住型客戶，投資型客戶占的比例很少。供需基本平衡。政府在2006年南二環(huán)至三環(huán)之間推出11萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，這將對市場上中偏下品質(zhì)樓盤沖擊很大。特別是對南二環(huán)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上的中偏下樓盤影響最大。從去年１－１０月份XX房地產(chǎn)交易中心顯示的數(shù)據(jù)來看，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。2．市中心區(qū)域可供選擇的樓盤少，主要集中在西二環(huán)和南二環(huán)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近三年來土地開發(fā)主要集中在沿西二環(huán)和南二環(huán)兩側(cè)、開發(fā)區(qū)。據(jù)分析，其主要原因是由于XX老城區(qū)土地存量少，可供開發(fā)地塊不多，基本上屬于改造工程，如“環(huán)球國際新城”、“春益苑”等；再加上XX“西擴南拓”的城市發(fā)展規(guī)劃，老城區(qū)就基本沒有幾個樓盤可供選擇。另外，客戶的購買動機與樓盤的地域性有密切聯(lián)系，市區(qū)居民一般不愿意離開市區(qū)范圍購房。根據(jù)調(diào)查，西二環(huán)和南二環(huán)的購買群體50%來自臨泉、阜南，而經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤的購買群體中60%來自穎上，這說明市區(qū)的購買力還有很大潛力可以挖掘。3．物業(yè)管理好、地段環(huán)境佳、品質(zhì)好的住宅小區(qū)成為市場的首選。由于住宅其本身缺陷，大部分必要的生活所需都必須靠外部配套來完善，因此好的周邊配套和環(huán)境成為消費者購房的首要參考因素，同時，物業(yè)管理的好壞直接關(guān)系到消費者生命財產(chǎn)的安全性、住居環(huán)境品位，它是中上階層購房者考慮的重中之重，同時也是當(dāng)前XX房地產(chǎn)特征的反映。據(jù)市調(diào)資料顯示，XX目前推出的住宅小區(qū)中，地段環(huán)境佳、物業(yè)管理好、品質(zhì)好的房源受到市場的親睞。“港利綠園”從2003年12月份推出到現(xiàn)在不到二年時間，因其地段環(huán)境周邊配套齊全和優(yōu)秀的物業(yè)管理，一期銷售率就達(dá)到100％，二期也基本售完。4.產(chǎn)品單一，多為多層，隨著城市的發(fā)展，小高層、高層產(chǎn)品需求潛力大。XX房地產(chǎn)市場相對落后，屬于剛起步階段。消費者購房心理還不成熟，對住房的要求還是以實用性這個標(biāo)準(zhǔn)去考慮。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，人們經(jīng)濟(jì)水平的提高和購房心理的成熟，預(yù)測2006年初開始XX消費者對高層的產(chǎn)品會逐步接受，并在2007迎來高潮，但這離不開開發(fā)商的引導(dǎo)。我們可以從其它幾個項目如中南現(xiàn)代城、環(huán)球國際新城等，將陸續(xù)推出小高層產(chǎn)品看出今后市場的發(fā)展趨勢。5、價格水平較合理，未來上升空間較大從2003年到現(xiàn)在，短短4年，房價已翻了一倍?，F(xiàn)2006年上半年全市住宅房均價已達(dá)到2200元/平方米，較去年同期上漲25%。目前，老城區(qū)多層住宅均價大致在2600元/平方米左右，二環(huán)一帶住宅均價在2100元/平方米左右。05-06年XX存量住宅和成交商品住宅價格曲線圖：6、整體開發(fā)水平和策劃營銷水平不高從目前的市場來看，XX整體開發(fā)和策劃水平較差，主要表現(xiàn)在：一、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏個性化設(shè)計。較多的產(chǎn)品為多層商住小區(qū)，其設(shè)計單一，例如中南現(xiàn)代城、春益苑、水岸名苑、港利綠園等，基本上屬于一類產(chǎn)品；二、促銷手段單一、主題理念不夠明確和突出、產(chǎn)品形象包裝不夠等。而XX作為皖西北中心城市，城市的匯聚力將越來越強，產(chǎn)品的設(shè)計應(yīng)該有所區(qū)隔，個性化的產(chǎn)品需求將是房市發(fā)展的趨勢，例如，外立面有層次感、戶型設(shè)計有空間感、形象推廣有時尚感等等因素。這對開發(fā)理念和策劃水平提出了更高的要求，同時也是一個極大的機會。（二）、我司對于市場預(yù)測結(jié)論1、以價格為導(dǎo)向的傳統(tǒng)消費形態(tài)將逐步向以品質(zhì)為導(dǎo)向的消費形態(tài)所轉(zhuǎn)變，市場呼喚較高品質(zhì)或高性價比的產(chǎn)品出現(xiàn)。2、消費用途以自用為主，對于居住功能和環(huán)境品位提出了更高的要求。3、產(chǎn)品附加值將要有一個新的提高。由于市場的競爭加劇，產(chǎn)品附加值將成為各個產(chǎn)品競爭的賣點，產(chǎn)品設(shè)計方面也將走個性化路線，比如錯層挑高產(chǎn)品的出現(xiàn)等。提高產(chǎn)品附加值，從而提升產(chǎn)品競爭力將成為今后樓盤旺銷的一個重要因素。4、高層住宅將是市場發(fā)展一大趨勢。綜觀各地房地產(chǎn)市場，市中心用地越來越缺，當(dāng)周邊開發(fā)量達(dá)到一定程度時，必然要向高處發(fā)展。而且高層住宅的出現(xiàn)對當(dāng)?shù)胤績r的上揚將起到一定作用。五、消費者分析消費者調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)中的一項重要的基礎(chǔ)性工作。通過對消費者特征、行為模式以及心理解析，發(fā)現(xiàn)并鎖定目標(biāo)客戶群，將對項目的銷售起到至關(guān)重要的作用。我們通過一系列的市場調(diào)研，針對項目周邊以及市中心的人群，以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主等為身份背景的人群中得到了結(jié)論，并以此作為我們鎖定目標(biāo)消費群的依據(jù)。（一）、區(qū)域消費者特征描述1、XX消費者的購房觀XX本地居民在置業(yè)時主要考慮三點：地段、配套和交通，至于房產(chǎn)的投資意識正在不斷上升，但受于階段因素，尚未完全成熟。在地段選擇上，具有較強的區(qū)域情結(jié)，且對環(huán)境和物業(yè)的要求也越來越高。需求的建筑類型：受到當(dāng)?shù)亻_發(fā)水平所限，XX市民對于住宅的需求仍以多層為主，但小高層、高層也正在被一部份客戶所追求。底層復(fù)式與頂層帶閣樓被越來越多的XX人所接受，尤其對底層復(fù)式的追捧尤為明顯，銷售搶手。購房群體：據(jù)了解，XX一般公務(wù)員年收入在3萬左右，教師收入普遍不高，企事業(yè)單位中以電力局、財稅、銀行系統(tǒng)的職員收入較高，由于企事業(yè)單位職員收入穩(wěn)定，并通過按揭、公積金貸款，對房產(chǎn)品有較大的消費力。近幾年XX私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使一部份私營業(yè)主的個人資本積累到了相當(dāng)?shù)碾A段，因而這幾部分人群目前是XX本地購房者的主力市場。2、目標(biāo)客戶鎖定（1）、多層目標(biāo)客戶群（認(rèn)同市中心區(qū)域）有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的普通公務(wù)員有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因結(jié)婚或改善住宅而購房的人群，且認(rèn)可多層住宅的家庭；文峰小學(xué)、XX一中的教職員工；附近商業(yè)、生活、公建配套以及自有商業(yè)等設(shè)施的從業(yè)人員有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，希望通過入住XX市中心高檔住宅來提升自己身份的周邊縣區(qū)居民；少量二次或多次購房者，具有明晰或不明晰的投資意向。（2）、高層和小高層住宅目標(biāo)客戶群當(dāng)?shù)氐恼賳T、私營業(yè)主等社會中上階層為主要的目標(biāo)客戶群有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因結(jié)婚或改善住宅而購房的人群，且認(rèn)可高層住宅的中青年家庭；文峰小學(xué)、XX一中的教職員工；附近商業(yè)、生活、公建配套以及自有商業(yè)等設(shè)施的從業(yè)人員有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，希望通過入住XX市中心高檔住宅來提升自己身份的周邊縣區(qū)居民。（3）、單身公寓目標(biāo)客戶群自由職業(yè)者為代表的年輕、時尚人士；具有一定前瞻性并打算投資置業(yè)者；從事新興行業(yè)的中小型企業(yè)（如：廣告、IT、裝修、咨詢行業(yè)）3、目標(biāo)消費群心理特質(zhì)分析（1）、多層住宅目標(biāo)消費群心理分析本案地處XX市中心，臨近文峰公園和教育設(shè)施、商業(yè)圈，符合傳統(tǒng)居住健康和生活便利的理念，加之首席中央生活社區(qū)和景觀住宅的定位，賦予了本案高尚住宅的內(nèi)涵。希望改善住宅條件，追逐身份地位的普通公務(wù)員；購置住宅用以婚房的年輕人（年齡在22歲左右），追求住宅舒適和地段的優(yōu)越。但由于房款一部分出自老一輩，很可能對于多層的認(rèn)可度較高。這部分人群由于思想相對保守，對多層住宅保有情結(jié)（當(dāng)然也有價格和實用率因素影響），因而側(cè)重價格和多層住宅在這區(qū)域的稀缺性特征。周邊生活等設(shè)施的從業(yè)人員，他們對于區(qū)域的認(rèn)同度相對較高，本案在滿足工作、生活便利的前提下，強調(diào)的是生活的質(zhì)量和合適的住宅產(chǎn)品。XX本地的私營業(yè)主和政府官員（年齡在30-50歲），具有良好的經(jīng)濟(jì)實力，追求住宅環(huán)境的美好和樓盤品質(zhì)，從而體現(xiàn)自己身份地位。在發(fā)達(dá)城市打工，并有一定積蓄的返鄉(xiāng)者。他們擁有相對廣泛的見識，因而對住宅的要求較高。本案的外立面和景觀設(shè)計上具有優(yōu)越性，很大程度汲取了海派經(jīng)典建筑元素，這對于他們而言，會是一個真正擁有先進(jìn)住宅理念的機會。太和、臨泉、阜南等周邊區(qū)縣的購房者，他們希望在市中心安家落戶。這部分人多數(shù)是從商者，有一定的經(jīng)濟(jì)實力，跟風(fēng)攀比的心理較重。因而向他們展示入住中央城市生活區(qū)的身份象征以及實用性即可。（2）、高層、小高層住宅目標(biāo)消費群心理分析政府官員和私營業(yè)主追求的不僅僅是居住的舒適，更是追求身份和地位的象征，因而除了套型、朝向等因素外，更注重身份地位上，如物業(yè)服務(wù)、會所配套、雙重景觀、原生水景住宅等賣點。選擇本案購置婚房的年輕人除了考慮自身的經(jīng)濟(jì)承受能力外，會對社區(qū)內(nèi)、外部環(huán)境比較重視，對高層或小高層住宅的認(rèn)可程度也相對較高。（3）、SOHO目標(biāo)消費群心理分析自由職業(yè)者為代表的年輕、時尚人士選擇SOHO主要出于居家與工作一體，相互融合又能相對分離的目的，因而本案SOHO的套型成為吸引這部分群體的關(guān)鍵。從事新興行業(yè)的中小型企業(yè)（如：廣告、IT、裝修、咨詢行業(yè)）群體主要從公司所處的地段考慮。作為中小企業(yè)，資金有限，但公司的所在就代表著公司的形象，加之本案所處的地理位置擁有規(guī)?；奈幕⑸虡I(yè)廣場，擁有相對集中的客戶。本案在地段上所擁有的優(yōu)勢說明了巨大的升值前景能夠吸引周邊區(qū)縣的投資者。（4）、商業(yè)廣場目標(biāo)消費群心理分析這部分客戶最為關(guān)心的是這里能否匯聚起足夠的人氣或是是否擁有足夠的人流，從而盈利。畢竟購買商鋪的行為是純投資行為，因而在宣傳中側(cè)重商業(yè)廣場的造勢，營造濃厚的中心商業(yè)街區(qū)的氛圍。而在本案的商業(yè)廣場動線安排上，還是占據(jù)一定的優(yōu)勢，尤其是依靠交通干道和文峰公園游客所帶來的先天優(yōu)勢。六、調(diào)研總結(jié)（一）、、以價格為導(dǎo)向的傳統(tǒng)消費形態(tài)將逐步向以品質(zhì)為導(dǎo)向的消費形態(tài)所轉(zhuǎn)變，市場呼喚較高品質(zhì)或高性價比的產(chǎn)品出現(xiàn)。（二）、消費用途以自用為主，對于居住功能和環(huán)境品位提出了更高的要求。（三）、產(chǎn)品附加值將要有一個新的提高。由于市場的競爭加劇，產(chǎn)品附加值將成為各個產(chǎn)品競爭的賣點，產(chǎn)品設(shè)計方面也將走個性化路線，比如錯層挑高產(chǎn)品的出現(xiàn)等。提高產(chǎn)品附加值，從而提升產(chǎn)品競爭力將成為今后樓盤旺銷的一個重要因素。（四）、高層住宅將是市場發(fā)展一大趨勢。綜觀各地房地產(chǎn)市場，市中心用地越來越缺，當(dāng)周邊開發(fā)量達(dá)到一定程度時，必然要向高處發(fā)展。而且高層住宅的出現(xiàn)對當(dāng)?shù)胤績r的上揚將起到一定作用。（五）、我司對于XX銷售預(yù)測結(jié)論我司開發(fā)的XX項目定位于XX市中心高尚名宅，在規(guī)劃、地理位置、面積配比、景觀設(shè)置采用目前國內(nèi)先進(jìn)的設(shè)計理念，充分適應(yīng)XX市民對于住宅的生活要求，吻合現(xiàn)代化城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，在XX良好的樓市環(huán)境下，展現(xiàn)出巨大的升值潛力。第二期建設(shè)開發(fā)調(diào)研將進(jìn)一步深入，分期補充、完善。第五章規(guī)劃設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) （一）、《XX市城市總體規(guī)劃》（1995～2010年） （二）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180～93（2003年版） （三）、XX市測繪管理處提供的地形圖（2005年11月） （四）、XX市土地勘測規(guī)劃院測量隊提供的XX市掛牌土地〔2005〕－12號地塊勘測定界圖 （五）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載》GBJ9－87 （六）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GBJ10－89及93、96局部修訂 （七）、《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)程》JGJ3－91及97二、規(guī)劃原則（一）、確定宏觀城市的設(shè)計觀：將XX“XX”的規(guī)劃設(shè)計作為一個提升XX市整個城市品位的重要契機。通過先進(jìn)的規(guī)劃理念、細(xì)致的設(shè)計手法，塑造出一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套設(shè)施齊全的城市居民新區(qū)。進(jìn)一步加快XX的城市化進(jìn)程；進(jìn)一步完善XX的城市綜合構(gòu)架；為XX人民提供一個以居住為主要功能，具有高質(zhì)量的物質(zhì)環(huán)境、高品質(zhì)的文化傳統(tǒng)、高效率的基礎(chǔ)設(shè)施、社會化的公共生活、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的城市空間。（二）、貫徹以人為本的居住空間設(shè)計觀：重視創(chuàng)造舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，塑造富有個性的小區(qū)景觀。注重場所精神，宏觀上實現(xiàn)社區(qū)形態(tài)與地域大環(huán)境的融合，微觀上創(chuàng)造各組團(tuán)的認(rèn)知感，追求豐富多彩的空間與環(huán)境，以及獨具的空間形態(tài)。尊重片區(qū)發(fā)展的歷史軌跡和現(xiàn)實需求，發(fā)掘區(qū)域特色文化，居住文化與商業(yè)文化融合；充分考慮各方的利益關(guān)系，尤其是弱勢群體的利益；從當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H生活出發(fā)，強調(diào)居住生活的舒適性，購物、就學(xué)等活動的便捷性。（三）、生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則：注重土地開發(fā)兼顧園區(qū)的生態(tài)化、環(huán)境保護(hù)的設(shè)計觀念。合理用地，集約用地；規(guī)劃依托城市景觀與基地周邊自然風(fēng)貌，結(jié)合片區(qū)內(nèi)部的綠地設(shè)計，共同構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的建筑、城、水、綠生態(tài)系統(tǒng)。結(jié)合花園式、園林式居住小區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃以“人——自然——環(huán)境”的對話為主題，強調(diào)水體和綠化的功能，結(jié)合自然的地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計的河流、水塘、公共綠地以及組團(tuán)內(nèi)部的綠地以形成出“點、線、面”相結(jié)合的居住與公共服務(wù)園區(qū)。在建設(shè)過程中，充分考慮節(jié)能環(huán)保，注重建筑的采暖和保溫，嚴(yán)格控制污染的排放，積極倡導(dǎo)應(yīng)用新型的節(jié)能環(huán)保材料，把建設(shè)與環(huán)保緊密結(jié)合。（四）、公共服務(wù)設(shè)施超前原則：超前的、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置居住區(qū)的配套公共服務(wù)設(shè)施，完善社區(qū)的物業(yè)管理水平，通過高效靈活的住區(qū)智能化設(shè)計和配置完善的地埋式工程管線系統(tǒng)，確?！癤X”與城市基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)成一個有機的整體，把“XX”建成交通便捷、功能完善的現(xiàn)代化的信息社區(qū)。同時也為周邊社區(qū)乃至整個城市提供良好的生活、文化、就學(xué)、購物、娛樂空間和設(shè)施。三、設(shè)計理念（一）、“都市后現(xiàn)代主義”的設(shè)計理念的概念在設(shè)計中引入“都市后現(xiàn)代主義”的設(shè)計理念。它強調(diào)人與城市、人與居住環(huán)境、人與自然環(huán)境的和諧共處；強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、和諧的社區(qū)人文環(huán)境，全力以赴的工作、盡情地享受生活的生活方式。與以往的居住相比，“都市后現(xiàn)代主義”的優(yōu)勢是改變了以往人們對現(xiàn)代都市只注重物質(zhì)表象而忽略人文建設(shè)的觀念，把居住區(qū)的建設(shè)作為城市綜合發(fā)展的載體和組織，真正使居住區(qū)成為人們生活的樂園。（二）、引入中國古典園林的設(shè)計思想小區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計與建筑設(shè)計相結(jié)合，形成了獨特的景觀空間?？臻g景觀設(shè)計強調(diào)：主題多樣、隔而不塞、欲揚先抑、曲折縈回、余意不盡、遠(yuǎn)借鄰借的手法，使人們充分享受精神的愉悅。（三）、以人為本強調(diào)環(huán)境是住宅的院落，考慮到現(xiàn)代生活條件下人際關(guān)系的更趨獨立，居住空間設(shè)計力求恢復(fù)中華民主良好的親和怡樂的人際鄰里關(guān)系，使戶外空間成為居民的“花園”、“健身房”、“客廳”、“兒童游戲場”等。（四）、如何營造城市后現(xiàn)代生活空間？1、沿地塊與城市主界面，構(gòu)筑大尺度、氣勢渾宏的新形態(tài)公共空間意念，在視覺空間上強化城市生活空間的表皮與視覺沖擊。2、利用居住人群的規(guī)劃效應(yīng)，建構(gòu)復(fù)雜的、精致的、連續(xù)界面的都市區(qū)生活商業(yè)服務(wù)“線”空間與“點”空間，凝聚與活躍各類不同人群的物質(zhì)意識社會意識，自我實現(xiàn)的全方位的都市新主義需求。3、多界面，多形態(tài)濱水居住生活，綠色生態(tài)居住生活，強化與提升居住空間的自然回歸屬性，超載都市生活中“人居”心境的根本需求，形成居住者引以為豪的生態(tài)綠色家園。四、規(guī)劃設(shè)計（一）、插入空間結(jié)構(gòu)分析圖“兩軸、三片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)兩軸：以香港路為主軸，小區(qū)入口空間軸為次軸三片：文峰廣場、東苑、西苑空間主軸空間次軸文峰廣場西苑空間主節(jié)點東苑空間主節(jié)點（二）、插入城市界面分析圖硬界面：規(guī)劃區(qū)域周邊城市道路是該地塊與城市交融的聯(lián)系紐帶。該界面視覺效果以快速運動為特性，視覺界面空間處理突出“整體”與“慣性”的視覺效果。通過“點狀”居住體量與“線狀”、“塊狀”公建空間形成功能交往與視覺聯(lián)通，強調(diào)居住空間為城市景觀秩列的功能與形式作出貢獻(xiàn)。軟界面：該界面處理以“滲透”為空間方法。使綠地空間與居住空間之間不僅存在“看與被看”的視覺親和力，同時為使城市界面景觀柔化與豐富。高視點空間中視點空間低視點空間景觀滲透視覺硬界面視覺軟界面（三）、插入城市空間形態(tài)分析圖城市空間形態(tài)的構(gòu)成的二個要素：完整而具有連續(xù)性的城市視覺空間形態(tài)，使城市空間形態(tài)成為城市中的視覺新亮點?？臻g形態(tài)的節(jié)奏，視覺的阻隔與聯(lián)通以及視點與站點的空間功能相適應(yīng)。（四）、插入交通流線分析圖城市道路小區(qū)主要道路宅間道路地下車庫入口機動車交通節(jié)點人行交通節(jié)點小區(qū)次入口小區(qū)主入口人行通道機動車通道地下室（五）、插入景觀分析圖人們對居住的需求從基本生理需求的滿足逐步向心理與文化領(lǐng)域的更高層次推進(jìn)，住區(qū)不單是居住的功能，同時也是人們思想與情感交流的場所。人們不但關(guān)注內(nèi)部的居住空間，對居住的外部空間環(huán)境也越來越重視。區(qū)內(nèi)的景觀建筑布局和塑造是人們情感宣泄與交往意識的物質(zhì)背景?！叭c一線”的景觀布局三點：廣場和東苑中心庭院，西苑中心庭院。一線：聯(lián)系兩個地塊的景觀視線通廊。城市開放景觀節(jié)點景觀軸景觀滲透小區(qū)內(nèi)部景觀節(jié)點（六）、插入住宅單體設(shè)計分析圖沿街建筑為平屋頂，更能符合城市公建的形象，而內(nèi)部住宅設(shè)計為坡屋頂則能給人以親近感，平坡結(jié)合設(shè)計豐富了城市輪廓。住宅底層架空不僅解決了底層日照不足的問題，同時為入口廣場提供良好的視線穿透，使景觀更具層次感。八角窗的運用不僅開闊了房間的視野，同時豐富了整個建筑造型。由于位于建筑轉(zhuǎn)角，打破了以往建筑轉(zhuǎn)交的生硬感，使建筑顯得更加親切。住宅頂部的退臺為住戶提供了良好的休閑場所。頂層與閣樓連續(xù)的落窗為住戶提供了良好的視野，使整個庭院景觀最大限度地滲透入室。（七）、插入文峰廣場分析圖文峰廣場設(shè)計文峰廣場設(shè)計體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化中“合”的理念，整個廣場呈半圓型，結(jié)合周邊商業(yè)空間形成從周邊到圓心由“商業(yè)——休閑活動——視覺景觀”的空間過渡。商業(yè)：沿建筑周邊設(shè)9米寬購物步行街以滿足功能和人流集散的需要。休閑活動：設(shè)兩個小型下沉式廣場，供市民休閑、娛樂、文化表演等使用。體現(xiàn)現(xiàn)代都市新生活的公共場所。視覺景觀：布置XX歷史文化名人雕塑，同時結(jié)合音樂噴泉形成廣場中心景觀區(qū)。突出體現(xiàn)XX文化名城的悠久人文積淀。水體是最透明有形而平常的，它滋潤了都市區(qū)空間，過濾了喧鬧與塵埃，水體反襯著建筑實體空間，發(fā)散著都市生活的靈氣與溫存，各種形態(tài)的水體是表達(dá)都市生活的重要元素。西苑中心庭院空間開合有序，景觀變化有致，視線通透，高潮迭起。既有江南園林的小橋流水，又有西式園林的幾何構(gòu)圖，再置一些現(xiàn)代材料的木構(gòu)玻璃廊和高科技小品，使得小區(qū)品位越升一個檔次，不失時代的特征。同時通過這個核心景觀區(qū)，把喧囂與寧靜、人與自然、社區(qū)與城市的關(guān)系處理得恰如其分。街道培育起的濃烈的鄰里交往感情在高樓住區(qū)中已經(jīng)淡漠，城市休閑廣場即是對城市化空間的熱情展開，更是對往日“街道生活”式的提升與發(fā)揚。努力在居住中形成一個商業(yè)、娛樂、休閑的“廣場”；一個有豐富的對居住區(qū)全體居民、城市各種人流開放的“公共起居空間”從而提供給人們?nèi)粘Ｉ钏杓跋嗷ソ涣鞯膱鏊?，增強居住人流的認(rèn)同感及向心力。文峰廣場是城市文化的體現(xiàn)，是城市一張靚麗的名片?！翱磁c被看”沿街高層位于小區(qū)的南側(cè)，公園的北側(cè)，使高層住戶充分享受雙景觀的愉悅。建筑既是看景的良好場所，同時又是被看的景觀。五、工程技術(shù)規(guī)劃部分（一）、主要設(shè)計依據(jù)和規(guī)范1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBJ9－872、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GBJ10－89及93、96局部修訂3、《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)程》JGJ3－91及97局部修訂4、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011－20015、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GBJ7－876、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94－947、《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038－94（二）、結(jié)構(gòu)體系1、十七層高層，結(jié)構(gòu)為十八層，框剪結(jié)構(gòu)，采用異形柱結(jié)構(gòu)形式?？蚣芸拐鸬燃壦募?，剪力墻抗震等級三級。2、十一層小高層，結(jié)構(gòu)為十二層，框剪結(jié)構(gòu)，采用異形柱結(jié)構(gòu)形式，框架抗震等級三級，剪力墻抗震等級三級。3、商用公寓，結(jié)構(gòu)為四層，框架結(jié)構(gòu)，不采用異形柱結(jié)構(gòu)形式，框架抗震等級三級。4、六層多層住宅，結(jié)構(gòu)為七層，框架結(jié)構(gòu)，采用異形柱結(jié)構(gòu)形式，框架抗震等級三級。（三）、抗震縫、沉降縫、溫度伸縮縫：針對目前商品混凝土框架住宅樓板裂縫問題比較突出，本工程單體超過55米設(shè)溫度伸縮縫，并采取相應(yīng)的建筑措施。住宅樓與半地下車庫及商鋪之間設(shè)沉降縫。伸縮縫、沉降縫寬度均按抗震縫要求進(jìn)行設(shè)計。（四）、其它：1、因本工程暫無詳細(xì)地質(zhì)材料，樁基選型待地質(zhì)資料提供后再作調(diào)整。2、因本工程擬建場地緊鄰原建筑及城市道路，基礎(chǔ)施工前需摸清地下市政、電信等管線布設(shè)情況，并采取可靠圍護(hù)措施，以免產(chǎn)生不良影響。3、本工程需具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位施工。（五）、工程管線規(guī)劃設(shè)計1、給水工程規(guī)劃小區(qū)用水由阜臨路和惠湖路現(xiàn)狀市政給水管網(wǎng)供給，供水干管與市政管線連成環(huán)網(wǎng)，以保證供水的安全性。2、需水量預(yù)測（1）小區(qū)人口數(shù)量根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)住戶數(shù)為615，按每戶3.2人計算，共計1968人。（2）規(guī)劃用水量指標(biāo)見表1（3）規(guī)劃用水量小區(qū)居民生活用水量Q1＝160L/人·d×1968人=315m3小區(qū)公建用水量Q2=315m3/d×40%=126m市政用水量Q3=2L/m2·次×（16988+54802×33.2％）＝70m3未預(yù)見用水量Q4=（315+126+70）×20％＝102m3最高日用水量Q＝Q1+Q2+Q3+Q4=613m3表1：規(guī)劃用水量指標(biāo)表代號用水項目用水指標(biāo)備注Q1小區(qū)居民生活用水160L/人·dQ2小區(qū)公建用水按居民生活用水總量的40％考慮商業(yè)面積較多Q3市政用水澆灑道路1L/m2·次澆灑次數(shù)一天2次綠化用水2L/m2·次一天1次消防用水量15L/S(普通住宅)同一時間一次，時間2小時Q4未預(yù)見用水量（Q1+Q2+Q3+Q4）×20％（4）、給水管徑根據(jù)用水量預(yù)測，小區(qū)生活給水干管管徑為125mm，支管管徑為75mm。小區(qū)給水管徑均采用PE管或球墨鑄鐵管。（5）、給水管網(wǎng)布置小區(qū)采用生活——消防相統(tǒng)一的供水網(wǎng)系統(tǒng)，為保證供水安全可靠性，小區(qū)給水管與城市給水管聯(lián)成環(huán)網(wǎng)。室外消火栓采用地上式，沿小區(qū)主要道路布置，消火栓間距不大于120米/個，小區(qū)共設(shè)置12處。在小區(qū)干管與城市供水管網(wǎng)接口處及干管與支管接口處設(shè)置閘閥井；給水管埋深不小于0.3、排水工程規(guī)劃根據(jù)XX市城市排水工程規(guī)劃，小區(qū)采用雨污合流制。（1）、排水流量預(yù)測合流管渠的設(shè)計流量由生活污水量和雨水量兩部分組成。（2）、污水量預(yù)測污水量按總用水量的85％計算，西區(qū)污水量：352m3/d，東區(qū)污水量：169m（3）、雨水排放標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)雨水計算采用XX市暴雨強度公式1313.45533+10.6136lgP(t+10(t+10.13445)0.744386 i——降雨強度（毫米/分鐘）2∑LP2∑L60Vt——地面集水時間t=t1+60Vt1——流到雨水口的集水時間，取10分鐘L——上游各段長度V——上游各管段設(shè)計流速設(shè)計雨水流量Q=166.74ψ.i.Fψ——設(shè)計徑流系數(shù)，取0.65F——設(shè)計匯水面積（公頃）（4）、排水管徑小區(qū)東、西兩區(qū)排水管網(wǎng)由干管和支管組成。西區(qū)干管管徑為500mm，坡度為2‰；支管管徑為300mm，坡度為3‰。東區(qū)污水干管管徑為500mm，坡度為2‰；支管管徑為300mm，坡度為3‰。香港路排水管徑為D600mm，坡度為1.5‰。D600mm、D500mm的污水管道采用砼管道加防腐涂層，300mm的污水管采用PVC管材。（5）、排水管網(wǎng)小區(qū)生活污水需經(jīng)化糞池初級處理后，方可排入合流管渠。西區(qū)污水分別就近排入惠湖路和香港路市政污水管網(wǎng)；東區(qū)污水排入香港路市政污水管網(wǎng)。4、電力工程規(guī)劃（1）、用電負(fù)荷預(yù)測根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》，小區(qū)用電負(fù)荷預(yù)測采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法，分居住建筑用電及公共建筑用電。居住建筑用電負(fù)荷指標(biāo)為20～60W/m2，取40W/m2，公共建筑用電負(fù)荷指標(biāo)為30～120W/m2，取80W/m2。經(jīng)計算，小區(qū)西區(qū)居住建筑用電量為1856kW，公共建筑用電量為1672kW，合計為3528kW；小區(qū)東區(qū)居住建筑用電量為1008kW，公共建筑用電量為1408kW，合計為2416kW；考慮到各用電單位同時滿負(fù)荷運行的可能性較小，取0.75的折減系數(shù)，因此預(yù)測小區(qū)東、西兩區(qū)用電負(fù)荷分別為1812kW、2646kW。（2）、供電規(guī)劃供電電源、電壓的選擇小區(qū)電源采用城市供電系統(tǒng)進(jìn)行供電，由城市供電系統(tǒng)引入電力線，小區(qū)東、西兩區(qū)供電自成系統(tǒng)，供電系統(tǒng)輸入電壓為10kV，輸出電壓為380/220V。供電服務(wù)半徑分區(qū)380/220V電壓供電服務(wù)半徑為300m以內(nèi)，一般宜200～250m為宜。規(guī)劃結(jié)合小區(qū)組團(tuán)劃分，東區(qū)設(shè)置1座箱式配電房，西區(qū)設(shè)置2座箱式配電房，以方便區(qū)內(nèi)供電。供電線路規(guī)劃小區(qū)供電線路采用地埋方式，至低壓箱式配電房的高壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，在配電房入口處穿管埋地引入。由低壓變電所至小區(qū)各建筑的電纜在電纜溝內(nèi)敷設(shè)，部分地段采用直埋式敷設(shè)，凡跨越道路處預(yù)埋D100mm鍍鋅鋼管保護(hù)，道路每隔50～80m設(shè)過路管一處。5、電訊工程規(guī)劃根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃，住宅按每戶1部電話計算，商辦建筑按每50m26、有線電視工程規(guī)劃有線電視線路采用同軸電纜與電信電纜平等敷設(shè)，以分區(qū)傳輸方式組成網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，間隔一段距離適當(dāng)加入干線放大器，每棟樓可再加放大器，有線電視電纜均為地埋暗敷設(shè)。7、燃?xì)夤こ桃?guī)劃規(guī)劃小區(qū)氣源為天然氣，按每一天需2.5m3燃?xì)庥嬎?，預(yù)測小區(qū)每天共需要1538m3燃?xì)狻Ｒ?guī)劃從阜臨路引入管道燃?xì)猓Y(jié)合小區(qū)規(guī)劃，沿阜臨路兩側(cè)各設(shè)置1處燃?xì)庹{(diào)壓箱。小區(qū)燃?xì)飧晒懿捎肈8、防災(zāi)規(guī)劃（1）、防洪規(guī)劃的防洪標(biāo)準(zhǔn)參照有關(guān)要求，按百年一遇考慮（部分重要項目和設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)實際需要適當(dāng)提高），對周邊河流進(jìn)行整治，定期疏浚河道。（2）、消防規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)消防水源以城市市政給水管網(wǎng)供水為主，河道等天然水源為輔，規(guī)劃以同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)2次，一次滅火用水量65升/秒的標(biāo)準(zhǔn)考慮消防用水。區(qū)內(nèi)沿各級道路布置消火栓，間距≤120米。公共設(shè)施內(nèi)按建筑設(shè)計防火規(guī)范的在關(guān)要求，布置室內(nèi)外消火栓、消防水池等消防設(shè)施。（3）、人防規(guī)劃按照“長期準(zhǔn)備、重點建設(shè)、平站結(jié)合”的總體方針，貫徹與經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，與城市建設(shè)相結(jié)合的原則，進(jìn)行人防規(guī)劃與建設(shè)。9、抗震規(guī)劃（1）、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)本區(qū)地震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)為基本烈度7度，一般民用工程按基本烈度設(shè)防，交通、通信、供電、供水、液化氣供應(yīng)、醫(yī)療衛(wèi)生、消防等城市生命線工程按基本烈度提高一度采取抗震措施。（2）、抗震規(guī)劃新建的各類建筑應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ11－89》進(jìn)行設(shè)計和施工，由市建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理。加強區(qū)內(nèi)避震疏散體系建設(shè)（如公園、廣場），提高區(qū)內(nèi)生命線工程的防震能力，從而提高區(qū)內(nèi)綜合抗震能力。區(qū)內(nèi)的防災(zāi)、避難場地結(jié)合區(qū)內(nèi)綠地及廣場建設(shè)，并保證區(qū)內(nèi)避難通道暢通。10、環(huán)境保護(hù)與環(huán)衛(wèi)規(guī)劃（1）、環(huán)境保護(hù)開發(fā)建設(shè)堅持環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律和生態(tài)規(guī)律，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，堅持預(yù)防為主、防治結(jié)合的方針，全面規(guī)劃、合理布局。運用經(jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段，強化環(huán)境管理，搞好區(qū)內(nèi)的環(huán)境建設(shè)。規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量要求達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境噪聲要求達(dá)到國家城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的要求，晝間達(dá)到50dBA，夜間達(dá)到40dBA。規(guī)劃地面水水質(zhì)為國家三類水體標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)內(nèi)實行雨污水流排水體制，雨水就近排入河道，污水排放由區(qū)域污水排放工程統(tǒng)一進(jìn)行處理。（2）、環(huán)衛(wèi)垃圾規(guī)劃區(qū)內(nèi)生活垃圾采用定點收集，居住區(qū)垃圾采用袋裝收集。規(guī)劃區(qū)內(nèi)垃圾經(jīng)環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集后運至垃圾轉(zhuǎn)運站。公共廁所規(guī)劃在各公共設(shè)施、居住等用地內(nèi)布置公共廁所，生活區(qū)內(nèi)公共廁所以3000人標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一座。規(guī)劃公廁類型為水沖式II類公廁。（3）、無障礙設(shè)計為方便殘疾人和老年人的生活，小區(qū)內(nèi)考慮了無障礙設(shè)計。小區(qū)內(nèi)的人行系統(tǒng)均考慮無障礙設(shè)計，按規(guī)范的要求進(jìn)行坡道、盲道的設(shè)計，并在人車交叉口設(shè)置燈光和聲音的提示。所有的公共服務(wù)設(shè)施均考慮無障礙設(shè)計，小高層和高層入口均設(shè)殘疾人坡道。11、防排煙設(shè)計說明（1）、地下自行車庫及地下汽車庫均設(shè)置機械通風(fēng)與排煙合用系統(tǒng)，排風(fēng)及排煙量均按6次/時換氣次數(shù)考慮。（2）、地下人防按6級人員掩蔽工程考慮，設(shè)有清潔式、濾毒式、隔絕式三種通風(fēng)方式，清潔式通風(fēng)量按6m3/(p·h)設(shè)置，濾毒式通風(fēng)量按2.5m3/(p（3）、防煙樓梯間及合用前室均設(shè)置機械正壓送風(fēng)系統(tǒng)，其余壓值分別為防煙樓梯間40－50Pa，合用前室為25－30Pa，正壓送風(fēng)機均設(shè)置于屋頂。12、住宅智能化系統(tǒng)由于社會發(fā)展的日新月異，住宅的智能化已越來越受到重視，本小區(qū)設(shè)計中考慮設(shè)置信息共用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶預(yù)留接口，住戶內(nèi)相關(guān)信息以總線方式通過環(huán)網(wǎng)，傳輸至小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，該網(wǎng)格系統(tǒng)具有以下功能：（1）、與國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（INTERNET）連結(jié)。（2）、可通過戶內(nèi)終端享受物業(yè)管理中心所提供的服務(wù)，如購物、醫(yī)療保健咨詢、家庭教學(xué)、了解市場經(jīng)濟(jì)交通信息等。（3）、防盜報警戶內(nèi)設(shè)紅外探測器，與物業(yè)中心聯(lián)網(wǎng)。操作以鑰匙開關(guān)啟閉，主人外出時，將大門保險旋動兩圈鎖定后，室內(nèi)的防盜報警裝置就被自動開啟，主人歸來后，只要用鑰匙打開門鎖，防盜報警裝置即被關(guān)閉。（4）、煤氣泄露報警采用進(jìn)口氣敏管探測器，用于防止煤氣裝置不完全燃燒或煤氣泄露所產(chǎn)生毒氣的報警。（5）、匪情求救報警當(dāng)室內(nèi)由于暴力入侵而使主人受到傷害威脅時，或主人因身體不適需要求助時，可按動報警求救按鈕通知警衛(wèi)室救援。（6）、監(jiān)控中心以聲音、閃光、戶門牌號，分類另在監(jiān)控屏批示報警，同時將報警住處和報警時間等信息存儲在電腦記錄里，以便日后查證。（7）、三表出戶抄表住戶三表信息通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳輸至物業(yè)管理中心主機，進(jìn)行記錄存儲。13、住宅建設(shè)新成果應(yīng)用（1）、結(jié)構(gòu)采用冷軋帶肋鋼筋，節(jié)約鋼材水泥提高質(zhì)量。（2）、承重墻采用240厚KDI空心磚，節(jié)約土地資源，保護(hù)農(nóng)田。（3）、住宅外門窗采用彩鋁門窗，臨街住宅采用中空隔間玻璃，密封性好，提高隔聲、隔熱性能。（4）、取消多層層頂水箱，采用變頻恒壓供水系統(tǒng)。（5）、小區(qū)路燈使用光控、時控技術(shù)控制開關(guān)。（6）、廚房衛(wèi)生間廢水管、雨水管和污水管采用UPVC管，生活給水管用塑復(fù)合管，室外排水管采用UPVC加筋管。（7）、綠地自動噴灌系統(tǒng)。（六）、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位指標(biāo)值 規(guī)劃總占地㎡62802.3其中建設(shè)用地面積㎡54802.3廣場用地面積㎡8000建筑總占地面積㎡16621.8總建筑面積㎡116642.9其中住宅用地面積㎡75247.8商鋪用地面積㎡33880.8會所用地面積㎡980閣樓、躍層用地面積㎡6534.3容積率萬㎡/ha2.13建筑密度﹪30.3綠地率﹪36.4居住戶數(shù)戶611居住人口人1955戶均人口人/戶3.2停車位輛2272、東西兩區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項目東區(qū)西區(qū)建設(shè)用地面積2080233999規(guī)劃戶數(shù)206戶405戶總建筑面積4510071792基底面積628610455容積率2.172.11建筑密度30.230.83、用地平衡表項目用地m2m/人％居住小區(qū)用地54802.3281001、住宅用地2890014.752.72、公建用地128426.723.43、道路用地8405.34.315.44、公共綠地46552.388.5第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)本項目十分注重環(huán)境保護(hù)。環(huán)保在規(guī)劃設(shè)計與項目施工階段，竣工后的管理階段都做了充分考慮。（一）、規(guī)劃設(shè)計中的環(huán)保意識與設(shè)計本項目在環(huán)境保護(hù)的規(guī)劃設(shè)計中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。主要體現(xiàn)如下：1、對于文峰公園和西面水系的充分利用本項目選址于此，很大程度上得益于項目所在地是XX市中心絕版的多重生態(tài)水景環(huán)境。南面的文峰公園是本項目最大“私享花園”；西面為水系；東面的慧湖；我們在規(guī)劃設(shè)計中和建成后，在利用、享受大自然留給我們的這些生態(tài)水系同時，更將予以最好的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)。特別是社區(qū)內(nèi)水景與文峰公園內(nèi)27000㎡湖景兩兩呼應(yīng)，本項目將成為XX市中心唯一的擁有獨立休閑廣場的雙水景名宅。2、對生態(tài)綠地的利用與建設(shè)本項目建成后的綠化體系將由地塊周邊的大面積生態(tài)綠地、組團(tuán)集中綠地和宅間綠化、道路和8000多㎡的開放式廣場等組成。（1）、周邊的大面積生態(tài)綠地——文峰公園（2）、社區(qū)內(nèi)組團(tuán)景觀設(shè)置主體風(fēng)格：有機結(jié)合文峰公園中式景觀特色，吸收XX區(qū)域文化因素，忠實于“以人為本”的設(shè)計指導(dǎo)思想，充分使用36%的綠化率，將整個社區(qū)景觀組織為三個序列：第一景觀序列為公共性的中心綠地空間。與文峰公園相呼應(yīng)，設(shè)置園林綠地、下沉式噴泉主題廣場公園加背景音樂，配以建筑小品、亭臺廊榭、曲橋流水、假山湖石等，將觀賞性和休閑性相結(jié)合，歸屬整個社區(qū)使用，是相互認(rèn)識熟悉、互助的地方，是鄰里交往、游樂休憩的主要場所。第二景觀序列為半公共性的住宅庭院，考慮分為春、夏、秋、冬四園，沿襲中原傳統(tǒng)庭落空間形態(tài)，使之與中央景觀相結(jié)合，融為一體。東西向以夏園、秋園兩個景觀庭落，南北向則以“春園、冬園”的景觀軸與夏、秋園相對。春園配以迎春、玉蘭；夏園配以蓮荷；秋園種植秋菊；冬園配以冬梅，使人在季節(jié)變化中感受居住的生命內(nèi)涵。南北的春、冬園主題以“兒童樂園及老人休閑廣場”、“起坡草地”、“臺階水池”、“疏林休閑”、“喬木銀杏密林區(qū)”序列景觀作為整體的基本骨干。在兩側(cè)增設(shè)“落水小溪”、“林蔭柳巷”兩個水景小品。東西向以夏、秋兩園作為景觀主題，分別設(shè)置不同年齡層次的活動休閑場所。“小溪、瀑布、噴水、涌泉”與不同綠化樹種、地被、盆栽花卉的有機結(jié)合，形成現(xiàn)代小區(qū)的動態(tài)性新景觀。流線型灌木、成片型喬木林、景觀小品的組合。綠化樹種配置上以喬灌木為主，喬木選擇紅葉李、羅漢松、白玉蘭、櫻花、規(guī)劃、銀杏、雪松等；建議灌木選擇杜鵑、紫荊、八角金盤、桃葉珊瑚等；地被植物建議選擇馬尼拉草皮。這個景觀序列歸屬本院落居民使用，最具吸引力的外部活動空間。老人們可以就近找到休息聊天、弈棋以及健身活動場所；兒童可以就近與小朋友游戲，也有利于家長照顧和監(jiān)視。另外在半地下車庫出入口處，設(shè)置車庫花架，增加綠化空間。（3）、第三景觀序列為私有性的陽臺空間和空中花園，種植垂直綠化，如爬山虎、常青藤。（4）、另外，在規(guī)劃平面布置和空間設(shè)計中，充分考慮到建成后的居民對大自然陽光、空氣等需求，嚴(yán)格按照國家規(guī)范規(guī)定確定幢間日照間距。住宅的自然通風(fēng)要求進(jìn)行設(shè)計。（5）、本項目設(shè)置了垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、無害化處理等一系列環(huán)境保護(hù)設(shè)計，將極大地改善項目居住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀態(tài)。（6）、本項目將在住宅（包括商業(yè)）設(shè)計中使用管道煤氣，最大可能直接使用“西氣東輸”的天然氣，使市民用上當(dāng)前最潔凈的能源，最大程度上消除居民區(qū)大氣中的廢氣排放。（二）、項目實施建設(shè)過程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)1、在施工過程中將最大程度減少或避免因施工造成的環(huán)境污染。（1）、使用散裝水泥、商品混凝土、石灰膏，減少或避免