加快轉型升級搶占房地產(chǎn)發(fā)展先機

加快轉型升級搶占房地產(chǎn)發(fā)展先機窮則思變轉型升級2012年行業(yè)熱門詞匯一、房地產(chǎn)轉型升級的概念轉型

（Transition）【詞語】：轉型【注音】：zhuǎnxíng

【釋義】：轉型，是指事物的結構形態(tài)、運轉模型和人們觀念的根本性轉變過程。不同轉型主體的狀態(tài)及其與客觀環(huán)境的適應程度，決定了轉型內(nèi)容和方向的多樣性。轉型是主動求新求變的過程，是一個創(chuàng)新的過程。轉型主要指企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的轉向、轉變或轉移。

廣義的轉型：包括從房地產(chǎn)行業(yè)向另一個行業(yè)的的跨越及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略轉型。狹義的轉型：指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略轉型。房地產(chǎn)企業(yè)轉型的概念房地產(chǎn)企業(yè)轉型的方向企業(yè)戰(zhàn)略布局發(fā)展模式及商業(yè)模式產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品結構跨區(qū)域戰(zhàn)略布局跨行業(yè)戰(zhàn)略布局多元化戰(zhàn)略布局規(guī)模速度型發(fā)展模式質量增長型發(fā)展模式金融地產(chǎn)型發(fā)展模式文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)剛需住宅產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品投資型產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)升級指為保持和創(chuàng)造企業(yè)核心競爭力，基于自身優(yōu)勢和發(fā)展需要，在產(chǎn)品、服務、管理、技術等方面對現(xiàn)有結構的拓展和提升。企業(yè)升級方向：產(chǎn)品升級、管理升級、服務升級房地產(chǎn)企業(yè)升級的概念【企業(yè)轉型案例】從快速銷售到長期持有從高周轉到低周轉從輕資產(chǎn)到重資產(chǎn)從高利潤到低利潤從高現(xiàn)金流到低現(xiàn)金流從高增長到低增長這樣的轉型誰愿意？2012年8月16日，SOHO中國宣布，企業(yè)重大轉型，告別散售模式。引發(fā)股價暴跌?！酒髽I(yè)轉型案例】SOHO中國轉型：散售為主轉為持有經(jīng)營為主轉型目標：5年后至少持有150萬平方米優(yōu)質物業(yè)。70%寫字樓，30%商業(yè)。轉型條件：擁有150億元現(xiàn)金，凈負債率20%【企業(yè)轉型案例】SOHO中國為什么要轉型？潘石屹：“戰(zhàn)略性的布局，內(nèi)外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤一半以上都交了稅”。張欣：最大的動力是受租務市場的“召喚”。市場的壓力：1、新市場環(huán)境下，SOHO中國的散售模式確實難以為繼。2、SOHO中國的市場布局和產(chǎn)品結構都過于單一。3、商業(yè)租售市場的此消彼長?！酒髽I(yè)轉型案例】萬科的轉型

萬科一直堅持業(yè)務專一化，專注房地產(chǎn)業(yè)務，反對多元化發(fā)展。

“以前如果有人游說把萬科業(yè)務多元化，我會回應‘我死了以后才好想’，但現(xiàn)在想法有變，就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你?！薄跏?/p>

【企業(yè)轉型案例】萬科的轉型

2011年6月28日萬科首次宣布正式進入商業(yè)地產(chǎn)，確定三大商業(yè)產(chǎn)品線。從社區(qū)商業(yè)擴展為城市商業(yè)，未來將進入城市綜合體開發(fā)。確定了商業(yè)地產(chǎn)的三大產(chǎn)品線，包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品將占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)。除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務涵蓋大型購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、服務式公寓和寫字樓，進駐全國超過50個大中型城市，總建面逾600萬平方米。【企業(yè)轉型案例】萬達的轉型萬達集團是房地產(chǎn)企業(yè)轉型的先鋒。1988年創(chuàng)立。2000年5月17日，萬達轉型發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。第一代產(chǎn)品“單體店”。第二代產(chǎn)品“商業(yè)組合體”。第三代產(chǎn)品“城市綜合體”第四代產(chǎn)品旅游城市“萬達城”2005年開始投資文化產(chǎn)業(yè)，已進入大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂、中國字畫收藏四個行業(yè)，連續(xù)多年成為中國文化產(chǎn)業(yè)投資額最大的企業(yè)。2020年徹底實現(xiàn)轉型，加大在文化和旅游領域的投資，商業(yè)地產(chǎn)的比重降至50%以下。轉型升級的必要性：市場環(huán)境及競爭格局已經(jīng)或即將發(fā)生重大變化。（一）珠三角地區(qū)住宅發(fā)展高峰已過，未來五年將步入縮量市場階段。規(guī)模速度型發(fā)展模式不具持續(xù)性。前30年，商品房發(fā)展的脈絡為：（1）住宅開發(fā)為主體。（2）土地價格、商品房價格呈持續(xù)上升趨勢。（3）開發(fā)量、銷售量呈“增量市場”特征。房地產(chǎn)發(fā)展商的盈利主要依靠土地增值和以規(guī)模獲取效益。商品房開發(fā)中，住宅投資及銷售面積比例偏高。廣東近三年住宅開發(fā)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比較年份2009年2010年2011年2012年（預測）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）2961365848995176其中，住宅開發(fā)投資（億元）2103253834953616住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例71%69%71%70%廣東近三年商品住宅銷售面積與商品房總銷售面積的比較年份2009年2010年2011年2012年（預測）商品房銷售面積（萬平方米）7036732277617340住宅銷售面積（萬平方米）6557655270046143住宅銷售面積占商品房銷售面積比例93%89%90%87%廣州近三年住宅開發(fā)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比較年份2009年2010年2011年2012年（預測）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）81798413071245其中，住宅開發(fā)投資（億元）502548781703住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例61%56%60%57%廣州近三年商品住宅銷售面積與商品房總銷售面積的比較年份2009年2010年2011年2012年（預測）商品房銷售面積（萬平方米）1118785735942住宅銷售面積（萬平方米）978604557743住宅銷售面積占商品房總銷售面積的比例88%77%76%79%商品住宅市場未來面臨如下挑戰(zhàn)：————人均GDP超8000美元，人均住房面積超35平方米后，商品住宅需求下降?！?jīng)濟增速減緩，產(chǎn)業(yè)轉型。2012年中國GDP增速目標為7.5%。2013年GDP增長預計在8%以下。——人口紅利面臨拐點，城市化進程加快。廣東省城市化率已達到66.2%。珠三角地區(qū)更是超過80%。剛性住房需求在逐年下降。

——商品住宅“剛需”難以保持大幅增長速度。

在城市家庭住房擁有率超80%以上的背景下，商品住宅的需求動力在于“投資需求”和住房升級換代的“改善型需求”。

（二）土地資源稀缺，土地成本上升，商品住宅開發(fā)回報水平逐年下降廣東房地產(chǎn)正逐漸香港化——高地價、高成本、高開發(fā)強度、高門檻。廣東近年土地購置單價與商品房成交單價同比增長比較廣東省土地利用節(jié)約集約水平雖然在國內(nèi)居各省份前列，但與發(fā)達國家相比差距明顯，單位土地產(chǎn)出僅相當于日本的13.33%、韓國的15.38%、德國的18.52%。根據(jù)2005年土地利用總體規(guī)劃前期工作“四查清、四對照”的成果，全省有低效建設用地13.33萬公頃，城鎮(zhèn)存量土地3.5萬公頃。

“三舊改造”仍將是未來幾年的重點。根據(jù)國家住建部對《廣州城市總體規(guī)劃綱要(2011-2020)》的批復，2020年，城鄉(xiāng)建設用地1772平方公里，常住人口1800萬人(包括戶籍人口和非戶籍常住人口)，管理服務人口2000萬人(包括戶籍人口、非戶籍常住人口、流動人口等在內(nèi))。到2020年，廣州建設用地總規(guī)?？刂圃?772平方公里以內(nèi)，可利用的新增建設用地規(guī)模僅167.46平方公里，年均新增用地僅16.75平方公里，只相當于之前13年新增用地平均水平(41.94平方公里)的40%。2011年全市土地利用強度已達到22.8%。按照國際通行的30%的生態(tài)宜居警戒標準，全市未來土地新增空間只有大約522平方公里。廣州用地效率與國內(nèi)外發(fā)達城市有較大差距。去年廣州單位建設用地GDP產(chǎn)出率僅為643億元/平方公里。全市低效建設用地超過520平方公里、占全市建設總規(guī)模的32.4%。低效用地以494.1平方公里“三舊”用地為主，農(nóng)村建設用地產(chǎn)出效益只有國有建設用地的1/10。今后，“三舊”改造仍大有可為。廣州未來10年建設用地緊張地價水平仍將上漲2008-2012年商服類用地樓面地價變化情況說明：1、統(tǒng)計說明：以廣州市十區(qū)各年度經(jīng)營性商服類用地掛牌出讓成交數(shù)據(jù)為統(tǒng)計范圍，其中剔除了中新知識城等非正常市場交易價的土地案例。2、近五年來，廣州市商服類用地的成交樓面地價呈上漲態(tài)勢，2012年已達到6378元/平方米，較2008年增長了3.6倍。（三）地方政府鼓勵發(fā)展商業(yè)經(jīng)營性項目，主動降低住宅類物業(yè)發(fā)展比重。從近年廣州出讓地塊情況看，商業(yè)用地比重逐漸加大。2008-2012年市轄十區(qū)經(jīng)營性國有土地掛牌出讓成交表（按用地性質區(qū)別）用地性質分項2008年2009年2010年2011年2012年居住用地實際出讓宗數(shù)(宗)1927242724所占比重63%48%48%45%56%實際出讓面積(畝)22776259166627952509所占比重87%73%45%66%74%商服用地實際出讓宗數(shù)(宗)1129263319所占比重37%52%52%55%44%實際出讓面積(畝)328237020311414865所占比重13%27%55%34%26%（四）樓市分化明顯，中小企業(yè)生存壓力加大。2011年全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10排名公司名稱2011年銷售金額(億元)2010年銷售金額(億元)同比增長1萬科集團1210102617.9%2恒大集團80852753.3%3綠地集團77665019.4%4保利地產(chǎn)73266010.9%5中海地產(chǎn)72057824.6%6萬達集團560269108.2%7碧桂園43033030.3%8龍湖集團38133613.4%9華潤置地36622661.9%10世茂房地產(chǎn)31526917.1%2011年全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%。廣東商品房銷售額6175.63億元，增長12.8%。大型房企銷售金額增長遠大于全國及廣東商品房銷售額的增長比例。2012年前三季全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10排名公司名稱2012年前三季銷售金額(億元)2011年前三季銷售金額(億元)同比增長1萬科地產(chǎn)959.0965.7-0.7%2保利地產(chǎn)764.0580.031.7%3中海地產(chǎn)757.0586.029.2%4綠地集團725.0580.025.0%5恒大地產(chǎn)615.0694.0-11.4%6萬達集團470.0450.04.4%7華潤置地382.0237.061.2%8世茂房地產(chǎn)355.0214.665.4%9綠城中國328.0267.022.8%10碧桂園300.0330.0-9.1%2012年前三季度全國商品房銷售額40354億元，增長2.7%。廣東商品房銷售額6175.63億元，增長12.8%。2011年全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP10排名公司名稱2011年銷售面積（萬平方米）2010年銷售面積（萬平方米）同比增長1恒大地產(chǎn)122083146.8%2萬科地產(chǎn)106084725.1%3綠地集團8087438.7%4碧桂園68460014.0%5保利地產(chǎn)647723-10.5%6中海地產(chǎn)5665306.8%7萬達集團39227841.0%8龍湖地產(chǎn)33925831.4%9雅居樂30126414.0%10華潤置地30022334.5%2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%。廣東商品房銷售面積7761.34萬平方米，同比增長6.0%。大型房企銷售金額增長遠大于全國及廣東商品房銷售面積的增長比例。2012年前三季全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP10排名公司名稱2012年前三季銷售面積（萬平方米）2011年前三季銷售面積（萬平方米）同比增長1恒大地產(chǎn)996.01047.0-4.9%2萬科地產(chǎn)917.0838.29.4%3綠地集團778.0560.038.9%4保利地產(chǎn)666.0518.028.6%5中海地產(chǎn)585.0427.037.0%6碧桂園493.0510.0-3.3%7萬達集團390.0346.612.5%8華潤置地344.0203.069.5%9世茂房地產(chǎn)296.0162.781.9%10龍湖地產(chǎn)276.0237.016.5%2012年前三季度全國商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%。廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，同比下降1.4%。房地產(chǎn)開發(fā)門檻越來越高。大型房企成長性、競爭力日漸突出。

中小企業(yè)逐步變成機會型企業(yè)。三、未來廣東房地產(chǎn)發(fā)生的五大轉變1、企業(yè)盈利模式轉變盈利以土地價值轉移為主管理報酬風險報酬為主2、商業(yè)模式轉變由規(guī)模速度型轉為質量效益型。由散售轉為持有。地產(chǎn)與金融結合。中心城市中心區(qū)物業(yè)價值上升中心城市中心區(qū)物業(yè)價值上升3、區(qū)域經(jīng)營轉變項目集中在單一地區(qū)的發(fā)展商難以做大做強?！纠浚簭V州一手住宅年銷售額約1000億元，單個企業(yè)年銷售額難以突破200億元。【例】：2010年，萬科在35個城市開發(fā)有房地產(chǎn)項目，2011年，已增至54個城市擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目。企業(yè)業(yè)績增長與經(jīng)營區(qū)域范圍擴大形成正相關的關系。4、產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品結構轉變由住宅開發(fā)為主轉向多元化開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)……房地產(chǎn)企業(yè)的“上山下海”——萬達集團計劃在長白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山甚至俄羅斯等地投資，預計投資規(guī)模接近1900億元?！埡禺a(chǎn)推出位于寧波、青島、杭州、無錫等八大度假地產(chǎn)項目，將公司旅游地產(chǎn)開發(fā)推向高潮?！啪訕?、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)在旅游資源豐富的省區(qū)，以海南為例，上百億的旅游地產(chǎn)項目早已星羅棋布，早已率先完成布局。——中弘、中鐵海口市東海岸如意島項目、山東微山湖國際旅游島項目、長白山望天鵝國際旅游度假區(qū)。5、面向客戶改變由本地客戶為主擴至跨區(qū)域客戶。由剛需買家、投資型買家轉為經(jīng)營戶、管理戶。四、企業(yè)轉型升級發(fā)展對策房地產(chǎn)企業(yè)轉型的方向跨區(qū)域戰(zhàn)略布局企業(yè)戰(zhàn)略布局跨行業(yè)戰(zhàn)略布局多元化戰(zhàn)略布局房地產(chǎn)企業(yè)轉型的方向質量增長型發(fā)展模式發(fā)展模式及商業(yè)模式規(guī)模速度型發(fā)展模式金融地產(chǎn)型發(fā)展模式房地產(chǎn)企業(yè)轉型的方向產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品結構商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)文化地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)剛需住宅產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品（一）大型房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級對策大型房地產(chǎn)企業(yè)轉型的路徑1）由規(guī)模速度型向質量效益型轉變；2）實施標準化戰(zhàn)略；3）地產(chǎn)開發(fā)商轉為區(qū)域運營商；4）國際化；5）產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和品牌化趨勢；6）金融與地產(chǎn)結合；對福布斯世界100強企業(yè)1997-2006年的業(yè)務組合類型及變動趨勢進行了跟蹤分析，發(fā)現(xiàn)了兩個方面值得關注：第一，在世界100強企業(yè)中，超過90%的企業(yè)均從事多元化經(jīng)營，單一業(yè)務型企業(yè)占比不足10%；第二，在這些從事多元化經(jīng)營的企業(yè)中，超過86%的企業(yè)從事的是相關多元化經(jīng)營，僅有不足14%的企業(yè)從事的是無關多元化經(jīng)營（非相關業(yè)務型）。近20多年來，跨界實行多元化經(jīng)營已經(jīng)成為全球各行業(yè)標桿企業(yè)進行擴張發(fā)展的重要路徑。成功關鍵明辨風險，在多元化與專業(yè)化之間達成平衡使業(yè)務組合能夠創(chuàng)造最大協(xié)同——恒大加快推行標準化戰(zhàn)略?！＠l(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司?！呛訛呈召徚速F州茅臺某酒廠，推出“星河灣老醬香”。

——廣州富力地產(chǎn)旗下的力量礦業(yè)能源3月23日在香港聯(lián)交所掛牌上市。有20多家房企，包括中天城投、中潤投資、鼎立股份、華業(yè)地產(chǎn)等涉足礦業(yè)。

——廣州美林基業(yè)集團耗資1.5億元建成廣州市最大的單體養(yǎng)豬場房地產(chǎn)企業(yè)轉型動態(tài)中國房地產(chǎn)的國際化澳門星河灣馬來西亞碧桂園復地：收購和入股法國地中海度假俱樂部（二）中小型企業(yè)轉型升級對策1、重組整合，優(yōu)勢互補2、輕資產(chǎn)模式中小型企業(yè)的優(yōu)勢：“輕”和“快”。輕資產(chǎn)模式：不存地、不存房、零庫存引用快速消費品的觀念，將目前進行中的套死企業(yè)巨額資金的困難項目出售或轉讓，回籠資金，轉而專注于短、平、快的項目。拿中小型地塊，瞄準二、三線城市的中端市場，通過專業(yè)化的運營和成本控制，快速開發(fā)適合市場的高性價比產(chǎn)品，快速銷售，迅速回收資金，投入其他項目，實現(xiàn)連續(xù)生產(chǎn)、連續(xù)銷售，保持公司有健康的財務狀況和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。提升企業(yè)的專業(yè)化程度。3、結合城市發(fā)展戰(zhàn)略，進行差異化競爭項目定位選擇上，應結合項目所在城市的城市發(fā)展戰(zhàn)略選擇適合企業(yè)發(fā)展的項目。轉向三四線城市，甚至“鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)”。4、靈活經(jīng)營，尋找新的業(yè)務增長點2013：房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的現(xiàn)實問題主動轉型？被動轉型？盲目轉型？轉型可能適合別人，并不一定適合你的企業(yè)。2012年“轉型”是被媒體和官方爆炒的概念。轉型與否，要看企業(yè)的實際情況和未來發(fā)展需要。轉型的企業(yè)越來越多。不轉型的企業(yè)仍占多數(shù)。轉型需要創(chuàng)新，創(chuàng)新必須轉型不轉型有風險，轉型后也有風險，盲目轉型風險更大。企業(yè)不一定要轉型，但一定要升級。產(chǎn)品升級、管理升級、服務升級五、2013年房地產(chǎn)企業(yè)藍海戰(zhàn)略企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略方向的改變企業(yè)獲得開發(fā)用地的途徑和方式的重大轉變。堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路,推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調,促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。一要推進經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整。這是加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。必須以改善需求結構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展、推進城鎮(zhèn)化為重點,著力解決制約經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重大結構性問題。二要推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制,促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置,形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關系。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度,促進城鄉(xiāng)共同繁榮。加大強農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度,讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。

——摘自十八大報告城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設的歷史任務，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。要構建科學合理的城市格局，把有序推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化作為重要任務抓實抓好，把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。城鎮(zhèn)化是一個系統(tǒng)工程,絕非簡單引導農(nóng)村人口進入城市,包含以下五方面內(nèi)容:1,經(jīng)濟體制改革的目標是依靠非公有經(jīng)濟推動中國經(jīng)濟轉型,正常來說需要包含消除城鎮(zhèn)內(nèi)部的二元結構;2,城鎮(zhèn)化要和促進創(chuàng)新和升級,提升工業(yè)生產(chǎn)效率,為服務業(yè)發(fā)展打開空間;3,城鎮(zhèn)化意味著農(nóng)業(yè)人口不斷進入城市,糧食安全必須保障,所以離不開農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化;4,加快城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展;5,既要重視中小城市和小城鎮(zhèn)建設,也要重視培育新的城市群——中央經(jīng)濟工作會議城鎮(zhèn)化背景下，廣東房地產(chǎn)的發(fā)展機遇1、城市副中心及衛(wèi)星城的建設（珠三角城際軌道交通網(wǎng)絡完善后的重大機遇。）城鎮(zhèn)化背景下，廣東房地產(chǎn)的發(fā)展機遇2、商業(yè)地產(chǎn)的升級換代。萬達的啟示商業(yè)地產(chǎn)泡沫OR商業(yè)升級換代城鎮(zhèn)化背景下，廣東房地產(chǎn)的發(fā)展機遇4、鄉(xiāng)村地產(chǎn)將成為未來10年廣東房地產(chǎn)的重要增長點新型城鎮(zhèn)化的六大指導原則——體現(xiàn)以人為本的理