房地產(chǎn)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

深業(yè)惠州火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

報告思路市場分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３2宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計局關(guān)于2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變4宏抱觀溪經(jīng)蠟濟(jì)翻分穩(wěn)析惠職州角人綱口駁快取速逆增完長鹽，售住捉宅絞市頁場壤供德應(yīng)魂缺澆口悄較瞞大上表限看出零惠州艘人口吊總量西成逐姐漸增胳加趨指勢，擾其中題城區(qū)研人口節(jié)自2償00月5年球更是聲翻了烏一倍做，城星市人炊口的宏增加度必然扒導(dǎo)致詠?zhàn)≌奘袌雎玫膭傔x性需申求增壇加，通按照忍全國季人均鏈居住設(shè)面積務(wù)24負(fù).9膚7㎡界計欲算促，葡從筑2陳0鏡0歐5賀年穴至許2刮0葛1句0踐年任間乳，鍵住岔宅穗市斤場列需狗求從為輝3怠2基0數(shù)0拳萬葵㎡暮，異以迫2金0暑0頸6垮年插竣錄工李面陶積婆來啦看承，蛋住至宅予市配場槳依坑然失存憂在拼較政大米的雨市析場南缺霞口估。5宏觀智經(jīng)濟(jì)綱分析宏觀仔政策惠州席房地瓶產(chǎn)態(tài)腔勢個盤憑分析市場分析FOCUS1片掀區(qū)舟分埋析6宏觀當(dāng)政策線對房裕地產(chǎn)飲的影皺響1窗、芳2色0有0婆7漁年學(xué)7縫-紡9升月燒房師地放產(chǎn)捆業(yè)鏈的劫宏禿觀拘政君策涼法袍規(guī)漫及香銀昂行裕動活態(tài)時間政策名稱主要內(nèi)容7月13日深圳市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房出售行為的通知》1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。2、商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價，并在現(xiàn)場和國土局網(wǎng)站公示。

3、禁止“炒賣樓花”行為。8月22日關(guān)于央行第四次加息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率0.18個百分點(diǎn)，個人住房貸款提高0.09個百分點(diǎn)9月15日關(guān)于央行第五次加息公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點(diǎn)。其中，5年期以下（含5年）從4.59%調(diào)整為4.77%，5年期以上從5.04%調(diào)整5.22%。9月28日首付比例提高至四成對已貸款購買住房又申請購買第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。推哪出窩一吃系棚列寨的蛇新肯政捎，牽顯兵示踢了蒼政超府刷對韻調(diào)棚控明房豆價淺的證決膚心守，瞎一題定店會做影逗響偉到包投鉗資肉者凡的投陷資炊熱扣情縫，半導(dǎo)虛致維市修場殺交休易燃量勞的匪暫亞時墨放蓄緩趙。7宏觀朋政策塞對房噸地產(chǎn)蜻的影稼響2、氣新證蔽出臺撓目的9滿月費(fèi)2適8記日征這坡次奏新吃政筐出梢臺煎，織調(diào)叢整朱主教要美是境針絮對握個鬼人群住撒房扔貸軍款讀，戀打做擊賴房泥地風(fēng)產(chǎn)區(qū)投副機(jī)行為噸。2努.逝1捷、春對柜象艙：億已疾有都一聞套弊住見房日使禁用趴了蝴貸覺款計，唉再賢申誤請粥第碗二插套?；蜈w以餓上絡(luò)住腸房錢貸壟款古的購房流者。殺而對晃于第美一套銷住房甚是一增次性述付款莊的購發(fā)房者陽不適駁用。2.成2、忘首付蜓、利百率雙腐重調(diào)漠控對于禿第二救套房駕貸款云者，爺不僅需首付膨提高愚至4鋒成，擴(kuò)而且氏不使艷用優(yōu)副惠利榆率的緩基礎(chǔ)上雕還賤上遺浮深1菠0泛%氧的靠房紐奉貸齡利匹率利，杰在膽加菜息煤多攤次架后扎，倒利是率址的材上勁調(diào)臣對眨投默機(jī)越行穿為壁起谷到了違有必效譽(yù)的釋打麻擊筋作國用堪，雀壓伐縮潑了容炒沙房囑的來利謊潤顫空小間添。8宏觀禿政策脂對房蛾地產(chǎn)劉的影嗓響3抬、挑后敞市敘預(yù)濟(jì)測3斤.肯1遇、嶼新歡政答對耽開輸發(fā)關(guān)商尺開栗發(fā)躺資嚴(yán)金勾影蒜響揮較栗小磚，耳但奮對未于籠個守人冊住嚴(yán)房勾貸妄款盛的自影高響灑較歲大裹。律主飲要稻是剃提訴高原第著二踢套園房糖貸攝款池首聲付削和攝提礎(chǔ)高毒貸燙款緣瑞利押率腿同熱時披進(jìn)仿行虛，磁對肉投衰資路行躍為說會送有政所切抑斜制聯(lián)，塑減榴少證需零求幫。3員.較2線、揮房姨地待產(chǎn)奸市顯場憂在集8拿月寧份康經(jīng)引歷尚了裁銀震行帆房宰貸柱緊途縮盼后芝，斗深柿圳怠市槳場躁8獵月掛市迷場巨進(jìn)租入愁觀丈望御，葡而企在嚇九指月槍底票出本臺遷次泥提暢高成第勒二蝴套辜房璃首枝付啞的獸政拉策欺，臨其的對繁市耀場碌的羽沖剪擊魂已證經(jīng)監(jiān)有適所登緩斗解澆。警預(yù)惠計萬后墳市鞏成籮交炕量薄會旅在頭低錄位凳有仁一增個前徘訪徊盈過霧程絕。3.齒3、勸20壤07灰年底儉到2幟00德8年稠，新備盤推菜盤量透增加粘，新讀盤積是極入喜市可料望帶再來市見場的居回暖測。9宏觀撥經(jīng)濟(jì)猴分析宏觀喜政策惠州加房地段產(chǎn)態(tài)煉勢個盤棟分析市場分析FOCUS1片展區(qū)杰分什析1憐0惠喜州厚房蟻地簽產(chǎn)埋態(tài)氣勢20沈07拘年1夜-9屆月份批惠州砌房地驕產(chǎn)市喊場增嘩長迅析猛20謠07年叼前耍八詠月逝，胡惠屋州密房潤地削產(chǎn)稅開朗發(fā)亞投分資椒完澤成7隊(duì)2鴉.濃8恐4億元，增長黨一倍授，其烏投資寺額占味地三挖產(chǎn)業(yè)示投資降的比爪重為62戴.8歡%，佳占毛比漆與騰上世年浮同奪期棵相插比訪上押升1清0疼.酸8個涌百茄分盈點(diǎn)繼。1艙-磁8月毀全槳市工商影品鳥房融銷英售多面鹿積法為21咐7.酷69萬平束方米請，增籌長8勵9文.鍬6刪%，商品號房銷智售合費(fèi)同金梨額為82索.8遍4億元涂，增償長1.揪5倍。1-得9月陡，答惠乓城糞區(qū)蘿新綁盤渡預(yù)膀售左總咳量牲較到去討年綱增預(yù)加幫了4禮8糞%，共趙有18材81捐0套商捏品房跳成功想預(yù)售離，總陪預(yù)餃?zhǔn)坳柦鹬穷~學(xué)是牛去吸年休前擊三旦個漂季鍬度響的悠兩陳倍岔，檔達(dá)課到值了9跌0多晃億痕元鋸。1-隱9月，部惠城城區(qū)商幅品房赤預(yù)售助均價釋達(dá)到小了45購67元／玻平米舟，較挪今年6月辭份盟統(tǒng)丸計穿的項(xiàng)上念半砍年姓預(yù)糞售粥均吸價40魂92元/平米著高出炊了47居5元竿。9月份蠶惠城板區(qū)商邪品房攜預(yù)售抄均價焰達(dá)到鳴了50領(lǐng)78元/平燦米償，籌而棋去娃年9月聯(lián)份乏的掛統(tǒng)團(tuán)計篇數(shù)虛據(jù)割為3問0謹(jǐn)0眉5元/平米偉，漲伸幅高局達(dá)69蠢%。1娘1惠州犬房地兼產(chǎn)態(tài)別勢2奔、懼惠脆州取市欄房訊地孔產(chǎn)波價偏格跪自撞2魄0廊0農(nóng)4貌年渾之芳后抵，啟持喂續(xù)副上器漲貪;籌2羨0爺0擠7拾年此第王三滅季權(quán)度叮，憤均朽價泥再終創(chuàng)弓新抗高折,潛為否4爛5嚴(yán)6奧7海元柱/議㎡斜。房產(chǎn)批交易預(yù)價格擁快速恭上漲12惠州扔房地侄產(chǎn)態(tài)肉勢2虎0克0樹7宰年稀惠獄州家三桶級凱市章場彩出澇現(xiàn)屈了殿良爪性不的關(guān)增阻長品態(tài)造勢年份（年）交易數(shù)量（宗）交易面積（㎡）交易金額（億元）成交均價（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：扯以上慌數(shù)據(jù)活來源虜于市炒房產(chǎn)男交易裳中心2修0何0馳7迎年涼上削半破年竹，阿惠孫州姥房燙地喪產(chǎn)端供詞需才已私在漠一外個寨新捉的挺高稍價朵位疏上暈運(yùn)窮行患，土帶卻動懲了共房戒地缸產(chǎn)手三甩級陰市融場忘價豬格鑰的議增示長赤。近籍幾終年荷惠擋城乳區(qū)盞二判手犧房武市通場緞交誘易惜情溝況拋表1術(shù)3惠結(jié)州耐房汁地改產(chǎn)憐態(tài)蒜勢品牌攪開發(fā)清商陸積續(xù)進(jìn)隨駐惠不州，熄未來隸大盤咳競爭異激烈蔬。據(jù)勿市界調(diào)考顯駐示舉，20軟07年中捕信集篩團(tuán)通雄過建午設(shè)投與資三剛環(huán)路根，從戶政府得手里豪優(yōu)惠躁取得慌湯泉因、文星頭嶺稀、金扭山湖享三塊灘寶地葵；雅對居樂丑已獲蓋得1投0霞0萬平社米開蛙發(fā)土沸地；嫁萬科輩取得跌了惠決州江戒北4較0號小歉區(qū)40萬柴建班面應(yīng)的仍土等地匹；病佳外兆葉業(yè)牛取蛋得徑至貞少1夜0妹0萬平淚方的割土地其開發(fā);…膽…大盤襯規(guī)劃羞，居揉住品購質(zhì)成醋為樓晨盤開很發(fā)的趕新方貧向。歐式艦建筑虹仍然科是樓洲市的坊主流悶風(fēng)格脅，戶孤型創(chuàng)堆新是朽市場宋的趨拒勢，辰板樓鼓、南風(fēng)北通亞透、惱入戶巾花園穗、廊范院、和可變爬戶型管等。未男來屋價眨格萬繼封續(xù)宏上佳揚(yáng)衣，浸銷讓售理速么度恥相贈對暴放麗緩噴。1死4宏觀悶經(jīng)濟(jì)木分析宏躍觀港政灣策惠州預(yù)房地倘產(chǎn)態(tài)粒勢個蜂盤遇分這析市場分析FOCUS1片帳區(qū)姥分托析15片粒區(qū)將分截析江施北錦片稈區(qū)東平肆片區(qū)下角值片區(qū)龍字豐趁、妻鵝芹嶺嘗、幻玉上敢排剃片禽區(qū)河密南堅(jiān)岸喘、著金秧山睛湖拜片揮區(qū)西片扣區(qū)水天口工片舍區(qū)本項(xiàng)宗目1禽6片噸區(qū)績分扭析江窗北腥片什區(qū)籍：占據(jù)余地段絹優(yōu)勢套，定服位為共惠州佩未來差的C云BD，行集曬辦熊公瓜、工商鄙業(yè)理、野金腦融、守居叔住戴、壞休胞閑恥以盆及立娛甲樂烤為訴一場體鬼,褲未揀來侮發(fā)剩展渡前撒景哈巨妄大略。牛現(xiàn)訪階懶段慚已和形企成茫了跳以銀開即發(fā)高檔坐樓盤岸為主萌的區(qū)扛域特已征—裙—門C父B鼓D行緩政捐商宣務(wù)敗中聽心專；水口脅片區(qū)臥：作為貓惠州管市區(qū)橫的東貝大門傲，水輸口正權(quán)在打睬造惠袋州市詞區(qū)東零部區(qū)揚(yáng)域性遼城市中侍心，趁成為敬魅力飯新水新口—槳—惠州迫未來修的C昆LD脊中心律；金山高湖片朱區(qū)：作為妨惠州檢未來妄惠城面商品火房主誓要供飽應(yīng)區(qū)判域，釀土地伸儲備片量大中，在地事段席及脅配譯套維等潮資厚源鏡不從足居的除條剃件攜下蘋，裁項(xiàng)阻目蓮憑夸借置自悅身尸的班營斃造定來灶提饅升民項(xiàng)鈴目誓的賊檔次——文蔑體每景修觀舊板族塊勝。17麥地面、河軍南岸友：占據(jù)葬地段幸優(yōu)勢鮮，為題惠州參成熟演區(qū)，握定位爭為以其居住楚為主晨，集休閑渣、購錦物、昨娛樂雪為一再體的腿健康容居住暮家園—億—商住信板塊沫；東平妹片區(qū)歡：占據(jù)頂新開加河和斜東江賺天然上水景猴資源患優(yōu)勢呢，為?；葜菽托率佬〖o(jì)居楊住文明的亂現(xiàn)代兄化生寫態(tài)型餡的居貫住區(qū)—磚—優(yōu)帳質(zhì)莫人規(guī)居嫁板鑰塊井；下角詳片區(qū)史：本舊片扶區(qū)冶是焦惠尊州迷最襯老送的承城五區(qū)豪，他土影地戒供次應(yīng)肝量粥有坦限眼并調(diào)且紅周謀圍晝市裳政達(dá)配套霸落車后膜，愧推掙出令產(chǎn)要品戶的咳檔仆次擦不藝高待，滲片昨區(qū)奸的妻房硬地象產(chǎn)賢發(fā)舞展季有臭待灣于湊政押府華強(qiáng)暫有者力查的政策島支持燙和資其金投妥入，虧如舊吳城改煮造等——舊府城量板拴塊該；片區(qū)熟分析1壞8片同區(qū)霉分個析江賄北艱片才區(qū)53欲00東蛙平渴片名區(qū)65校00下愈角襲片姥區(qū)3箭8糾0橫0龍豐并、鵝芽嶺、嚼上排望片區(qū)4戀5升0苦0河南噴岸、航金山剪湖片薯區(qū)48獸00西鐮片膝區(qū)58鑰00水西口首片背區(qū)9任0奧0他0麥地?fù)?dān)片區(qū)5冤2糾0冤019片區(qū)劈燕分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)20片系區(qū)暫分楊析本項(xiàng)烈目片篩區(qū)：山景量資源俱豐富希，交張通便紀(jì)利，納位于題惠州垃西部圈，現(xiàn)秘階段誦產(chǎn)品飄供應(yīng)胞量不購多。鉗市政盟規(guī)劃剪為物謊流中柱心—衣—西部糾生態(tài)晶板塊慰。項(xiàng)目娃所在拌片區(qū)些目前判市場溝供應(yīng)熊較少欄。2停00暖7年眨底到鋒20彩08響年初幸，有將一定聯(lián)數(shù)量棍的供逢應(yīng)量醒，目撒前供輛應(yīng)的五樓盤蘭除了哭城市對原筑帖和湖悠畔新踏城外榴，其掃他的西樓盤租整體故形象未不高慶。項(xiàng)鄙目鍵所道在吃片壺區(qū)挪不貢是管熱惜點(diǎn)燭片烘區(qū)撇，批區(qū)秤域艷配閥套伍也角不歐成銀熟，但是而山景國資源橋資源莖優(yōu)越雞，南福靠高禽榜山樂，臨移近西計湖片期區(qū)，挺惠城豎區(qū)山析景資蒸源主勿要集癢中在頂本片擔(dān)區(qū)；21片火區(qū)艱分少析催—庸—僚交附通童及仿周齡邊狠環(huán)滿境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至四龍夾豐雖上錄排屢、屋麥嶼地至下勁角、絡(luò)江北2譽(yù)2片棒區(qū)堆分垮析帳—子—偶交濃通物及圖周濁邊廊環(huán)若境2包3片由區(qū)夫未縫來附供液應(yīng)區(qū)南域未為來枕供瞧應(yīng)遲約鑄1私7附7川萬怨平違米，未我來市前場競忽爭激釣烈；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷24片存區(qū)織未弟來山供追應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目2批5宏觀撲經(jīng)濟(jì)象分析宏箱觀莫政尊策惠雹州搞房帆地惕產(chǎn)呆態(tài)軟勢個柱盤賣分庭析市場分析FOCUS1片剩區(qū)蘋分豪析26個盤獎分析地段上排鱷湖路總占地面積9萬㎡總建筑面積30萬㎡總戶數(shù)1096戶容積率2.49車位1096個戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210復(fù)式555%270-400總套數(shù)1096100%135-400湖畔典新城猛(二姥期)27個盤絨分析戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191復(fù)式249%242-382別墅104%350-382總套數(shù)262100%147-382地段鱷湖路和紅花湖路交匯處總占地面積2.6萬㎡總建筑面積4.9萬㎡總戶數(shù)262戶容積率1.88車位262個城唉市攝原街筑2箱8個盤堵分析地段惠州市鵝嶺南路總占地面積25111㎡總建筑面積83654㎡總戶數(shù)515戶容積率2.69車位515個美林庸玉桂遠(yuǎn)山戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143復(fù)式244%200總套數(shù)515100%81-2002蹈9個盤技分析地段豐山路36號總占地面積20750㎡總建筑面積47766㎡總戶數(shù)167戶容積率0.96車位167個景億吼鳳凰艷谷戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163聯(lián)排別墅6840.7%200-280總套數(shù)167100%141-2803匠0個盤雕分析地段下角江南麗苑旁總占地面積24997㎡總建筑面積78554㎡總戶數(shù)528戶容積率3.4車位528個戶型套數(shù)比例面積區(qū)（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170總套數(shù)528100%110-170鵬撿達(dá)戀糖僻廠譯項(xiàng)蜻目31個盤抵主力鈴戶型稍一覽面園積項(xiàng)詢目70浪㎡9桐0終㎡1臟1湖0建㎡13地0㎡15卡0㎡1墨7矩0茄㎡19座0㎡2接1甜0嫩㎡2賄3諒0簡㎡湖畔鳴新城城市洞原筑美林滑玉桂譯山景壤億媽鳳驕凰顏谷鵬愧達(dá)戶糖碧廠中高煌檔次加樓盤總戶型讀以大栽三房剪和四疾房為悟主體縮慧,主諷力戶亂型都技在1芽30到平米嘉以上礎(chǔ),這興個是何目前定市場杠客戶跳需要溝的主憶流區(qū)移間;32個蠅盤者客斃戶談分甜析項(xiàng)目名稱客戶分布湖畔新城(二期)二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等美林玉桂山以惠州中、高端階層為主，私營業(yè)主、企業(yè)高干、白領(lǐng)等?？蛻粲嬛饕獦湟远b次以菠上置凈業(yè)，才企事灰業(yè)單撫位管造理人仔員，軋私營芝企業(yè)妨主，連政府辱公務(wù)啞員和羞投資苦客戶典等為挎主。33市校場慈小浴結(jié)1持、城宏叉觀厭市著場墓整癥體資良百好脈上破揚(yáng)叢，床微觸觀否市秘場機(jī)競晴爭數(shù)激暢烈胡；2、喬新政禾出臺勺，銷奏售速滴度明優(yōu)顯放朋緩，渡隨著址房價央的攀疫升和擠首付健的提饞升，背預(yù)計尺市場貍戶型腥有變諒小的暴趨勢查。3、習(xí)三、允四房慚戶型蓮為片士區(qū)市熱場主蚊流，連其中僻三房扣14優(yōu)0-昆15濤7平赤米，再四房霉約為因18遲0平組米左車右。4攤、謀客絲式戶食主領(lǐng)要楚以宅二蛙次功以影上言置和業(yè)躬，鼓企微事保業(yè)賴單頌位使管圖理踐人貢員吼，援私潮營喚企按業(yè)館主遵，載政早府撐公扣務(wù)繼員迷等拖為敘主棕。5牢、室價劑格齊不錘斷篩攀華升嗚，跨城露市麥原副筑齊1芝期蠟均裕價墓達(dá)雁到脊6蛙0朵0劫0榮元天/李㎡穴，異預(yù)番計家湖攔畔仙新裹城漲2劉期差均逼價摸也堪將揮突謎破道6善0惕0瞞0修元捎/嶺㎡州。3強(qiáng)4項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目騙概況項(xiàng)目因界定項(xiàng)百目所Ｓ線Ｗ琴Ｏ桃Ｔ恒分國析項(xiàng)目幫核心藝問題3閉5地塊用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率其中商業(yè)面積建筑密度綠地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6經(jīng)濟(jì)適用房18697.3500002.5——25%30%合計171937.942207715000項(xiàng)宿目判位若于稠火廊車介西坑站叢，奧由圍H堤C忍X羅Z贏1蹲-粒1斗、篇H湖C葬X翠Z獅1襖-劈燕4帥、脹H醒C壟X內(nèi)Z滾1鬧-繡6鋪三簽塊座地朱構(gòu)械成拳，愉其蝦中仍H愧C躲X卡Z刮1呀-殖6冤規(guī)湯劃錢為拉經(jīng)課濟(jì)負(fù)適澤用演房圍。族項(xiàng)咐目銹總叔占左地暖面隊(duì)積榴為謝1斥7皇1胃9旺3遍7月.泡9揚(yáng)萬明，章商討業(yè)候面削積恩1曾.柴5妖萬件平駕米恭。項(xiàng)灶目厭基蛇本新經(jīng)綱濟(jì)動指名標(biāo)己一擴(kuò)覽高表項(xiàng)行目腦經(jīng)敏濟(jì)座技女術(shù)壘指蹈標(biāo)3磨6項(xiàng)目膊區(qū)位項(xiàng)洽目啟位笛于除惠燒州黨市穿惠假城響區(qū)祝城款市牽中望心濾西周部奴山錄嶺怒地塞帶默，飄南縣臨窩高球榜猜山封和繼紅狗花鍋湖蟲風(fēng)繞景振區(qū)瞞，倍北買靠板沙獵帽已嶺灰，樹東周連寺下笨角樣片輔區(qū)鑄，泰西敬接輸惠竹河戒高眼速鍬公醫(yī)路泄，良交茶通毛通舒達(dá)批性酷強(qiáng)年，摘其枕中瞧：地塊列至深載圳，后車程右1羞個小蟲時；地塊栗至江惑北，損車程君２漏０分值鐘；地酷塊境至朋麥漁地掠，危車論程閥２耳０錦分前鐘火；地塊屯至東冤平，鄙車程興２孩0分秀鐘；按地塊斬至水未口，吊車程車３通０分跳鐘；公共路交通疊貧乏沫，僅聲９路巷公共號汽車黑抵達(dá)藏市區(qū)遣．3予7項(xiàng)討目長四帝至東粥鄰幅惠色州舌市吹四例中母學(xué)翁校矩用拉地巾，彈南午臨菊高拒榜丈山施景廉區(qū)碧山努林捕地拾，囑西可至章共慮聯(lián)永村澡村輩莊凳用期地邪和翠空脹曠蓮地戰(zhàn)，蹤蝶北玩達(dá)蔑火艇車膚西醫(yī)站楚站鏟房盜和轉(zhuǎn)鐵盯路逐用潔地駁。地塊紙周邊禽略顯黨陳舊揪，四犬至缺訴乏視深覺吸排引力味，但各整體臭自然雀環(huán)境癥優(yōu)越障。火史車霧西潛站稍站匪房分和吊鐵冠路全用新地高建榜紗山趴景速區(qū)冊山出林拾地共聯(lián)認(rèn)村村確莊用勝地和欺空曠雪地市四脊中學(xué)厲校用拜地3建8項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)姥目邀概奪況項(xiàng)奇目逆界喜定項(xiàng)爹目概Ｓ必Ｗ夫Ｏ庭Ｔ貿(mào)分驢析項(xiàng)目紙核心夠問題39區(qū)域投規(guī)劃定位：惠城這中心灰區(qū)對呈外交乖通樞等紐，以現(xiàn)膀代工經(jīng)業(yè)、嗎商貿(mào)吩物流撿和房遷地產(chǎn)蘿業(yè)為灑主導(dǎo)貸產(chǎn)業(yè)霧，功荷能齊雕全、去配套監(jiān)完善歸、環(huán)蔬境優(yōu)創(chuàng)美的堤現(xiàn)代撐生態(tài)漂型綜答合性錦城區(qū)盈。人口勿：規(guī)艷劃難區(qū)割人袍口防規(guī)準(zhǔn)模左控架制滴為鄰５蕩．臭８些萬找至邁６辦．扒８傘萬降人旗，貌人艘均混城批市邀建撫設(shè)交用雖地閱９自１摟．?。尘V５多平化方古米燙。具猾體命規(guī)答劃表：“嗓一汽心環(huán)三度軸工五今組雹團(tuán)惰”“一四心”拜是指豬火車敲西站僑站前倍地區(qū)兼商貿(mào)悶服務(wù)岔中心伯；“三亮軸”賞是指傻鐵路槳與半壁徑瀝蔽防護(hù)賀綠軸師，鐵群路線爪南側(cè)請沿共塑聯(lián)路爸東西巾向的付商貿(mào)目、居制住發(fā)胡展軸購，鐵巴路線尺北側(cè)究沿規(guī)難劃三局、四泡環(huán)連鍵接道而東西嶼向的戴工業(yè)逼、居臣住發(fā)提展軸罩；“五膀組團(tuán)鴉”則紙是指碑東部見生態(tài)秘居住污組團(tuán)醬、西揀部工千業(yè)組構(gòu)團(tuán)、間北部各小瑤遲池環(huán)前保工軟業(yè)組貞團(tuán)、搭富之吵頁居躺住組磨團(tuán)和懂大小懸新村蕩居住惱組團(tuán)明。本項(xiàng)目40區(qū)域性環(huán)境生顧態(tài)鄙資舞源怨豐直富：區(qū)富域急自籮然媽環(huán)累境險優(yōu)靠越痕，暫擁互有饑良沈好蒼的糞自殺然戴山炒景兆資百源類，福區(qū)像域景規(guī)猾劃收建逼設(shè)孫中超高礎(chǔ)榜木山巧公率園傭?qū)⒅芬钥鞆V由州撒白彩云喘山葡公口園射的押標(biāo)揭準(zhǔn)彩打鼻造老，呈為道惠德州覆山態(tài)景愈資晉源頃最櫻豐甜富半的與區(qū)弊域典；高檔夫住宅劫區(qū)：區(qū)域捷開發(fā)遍項(xiàng)目霞定位航高端井，如結(jié)城市箱原筑筒、湖壘畔新擺城等院，本鎮(zhèn)項(xiàng)目種有望巨與其麻連成販一片段，帶鈴動整國體區(qū)伸域價岸值提磚升，肚形成委惠州夢西部吊的高撲檔住牌宅區(qū)夫；人口里：規(guī)劃襯區(qū)人乒口規(guī)晴?？貍渲茷榧埽担。溉f斧至６譽(yù)．８緣瑞萬人冤，人伸均城促市建背設(shè)用遇地９?。保玻常德?lián)平方些米；4伏1項(xiàng)目漸價值閉判研項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目價值判研位于火車西站新區(qū)三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路交通便捷西臨火車西站與都田工業(yè)區(qū)臨近火車西站、工業(yè)區(qū)占地17萬㎡，總建面４０萬㎡規(guī)模優(yōu)勢周邊配套少，臨近火車西站、公路，噪聲大居住氛圍不濃項(xiàng)目周邊有加油站影響居住質(zhì)量界貢定兔關(guān)顧鍵快詞斥：穿新打區(qū)淺、汪交焦通扔便癥捷后、膏景糟觀鏡資嫌源滾、奔規(guī)皇模42項(xiàng)目金界定城聲市勺山句景麗生錦態(tài)境規(guī)捐模落大略盤43項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目浸概況項(xiàng)目訓(xùn)界定項(xiàng)目岡ＳＷ么ＯＴ猜分析項(xiàng)目權(quán)核心猜問題4盞4項(xiàng)古目繭優(yōu)歇勢規(guī)模愚優(yōu)勢茂：總建胃面40萬仁平蠢方乎米獄，比具錄備首規(guī)筑模僅開仆發(fā)以優(yōu)榴勢倒。區(qū)位英優(yōu)勢域：隨著柱三環(huán)窯路的槍延伸慮，交翁通四井通八角達(dá)，握到江杜北、辨麥地濤、下飾角都傳及其閑便利錯，屬甚于CB古D中冷心指擴(kuò)莊張鬧第夕一靈站蓬；景淡觀鼻優(yōu)口勢歡：三跑面抄環(huán)吊山丑，卻擁設(shè)有宜良頁好榮的瘡山孫景鴨資替源酷。地販塊需優(yōu)趨勢子：地塊茅方正易，平努整，耕是城蛇市大供盤開獸發(fā)的塵優(yōu)良黎地塊鳳。路復(fù)網(wǎng)帳優(yōu)殲勢丸：周炎邊輸路煙網(wǎng)宋發(fā)結(jié)達(dá)閃，紋車禾行連可氧以堤較垮方尿便茅的孝到傘達(dá)猛市竟區(qū)勵。品牌殊優(yōu)勢裙：深業(yè)石地產(chǎn)超是深換圳的仙品牌港開發(fā)角企業(yè)教育伏優(yōu)勢憐：周邊畫為惠云州四委中，宴擁有陰良好做的教摩育配攔套4摔5項(xiàng)目預(yù)劣勢規(guī)劃壓滯后投：處于宇待發(fā)拌展區(qū)竭域，悶在惠幟州市派民心榆目中仍處于炒偏僻犧地段辟；區(qū)地域人掛不旺層，生吉活配植套設(shè)吐施缺肯乏；灑缺乏排公交化體系命，往棉來市聲區(qū)不鳴方便花；噪否音聾：靠近旅惠州陷火車淡西站窩，臨誤近的申項(xiàng)目其的共死聯(lián)東愛路，籮新聯(lián)洞路等社經(jīng)常誓有大紗型貨候柜車猾經(jīng)過奔，對炊本項(xiàng)社目有貍較大筐噪音姑影響誤；規(guī)孝劃機(jī)：地井塊悉被兩“膝名榴家軌花能園偏”慘分寺成丟兩沸個雨部陡分蓄，壟對換項(xiàng)零目居的爽整盜體棉規(guī)赤劃糞布攀局名不暢利碗；46項(xiàng)目怒機(jī)會市葛場某：整體委市場股近幾股年惠獵州地丘產(chǎn)市恭場高耍速發(fā)健展，鏟但整侵體市偽場仍缸運(yùn)行寸良好城，整捐個市塌場后娃期看穩(wěn)好；深銹惠欺一個體革化帥：2投0截1帽0年鼠地磚鐵脂三厚號區(qū)線著、夜深李惠疲輕芳軌賢列漢車粗的秋開妙通牛，顛“嘉一夕小組時艘生受活斧圈獎”拘將贏使袖越勞來舌越年多鉆的閉深父圳斗投潮資唯客幟戶廢涉廉足蒸惠奮州餓地旅產(chǎn)塘投礙資短，未這霧將偏強(qiáng)饑力授拉體動傲惠蹄州隊(duì)地食產(chǎn)電的發(fā)發(fā)貞展升；交縫通散不桂斷泛完飄善繩：中信椒大橋胳與東漁江大狠橋的度建成剃：區(qū)死域和毅其他傻區(qū)域頸聯(lián)系掉更加汽緊密行；區(qū)域基發(fā)展宗：高碰榜行山走、膠紅振花牙湖周片紅區(qū)拐與狡西喉湖條周替邊污區(qū)授域麗的奪開星發(fā)鎖，惹將櫻帶伯動愿整言體典區(qū)蘭域扇的欄成哥熟虛；整體云市場殺水平佳較低爸：市補(bǔ)場細(xì)開栗發(fā)越水赴平仰不稅高叫，誕惠在城適區(qū)航近塔郊輝缺臂乏鉤品兄質(zhì)辰規(guī)襖模天大竟盤光，燥市添場礎(chǔ)缺滑乏極真晨正標(biāo)將齊品慚質(zhì)汽演宏繹鼻到席極汗致匹的萬項(xiàng)波目請，白這注給峰品午質(zhì)遣大謎盤縫的位開昌發(fā)袍帶避來櫻機(jī)挑會休。47項(xiàng)鈴目陶威刊脅政策遺：國家零近年伯固定纖資產(chǎn)鐘投資機(jī)的姿揉態(tài)及殼出臺歉的政坦策，布一定駁程度墳上制砌約了駛地產(chǎn)鑰市場饅的發(fā)涂展；競爭勞：惠高州素房槐地餓產(chǎn)幣市參場東快寶速繞發(fā)妖展捷，你未難來繪市仰場芽推舞盤笨量爹較授大鵲，傻市抄場今競誤爭戒激核烈踢；經(jīng)濟(jì)藝適用秩房：少瞎量戲經(jīng)掉濟(jì)般適昌用葉房狂的宋開微發(fā)串，厘低寇廉登價鄉(xiāng)豐格番及依產(chǎn)警品單形捉象鑒將洗給敵項(xiàng)剛目往形梨象襪帶塌來睡一攤定財威涂脅下；4耗8項(xiàng)秒目伶Ｓ狼Ｗ晴Ｏ細(xì)Ｔ勾分純析澆對愉策發(fā)揮百優(yōu)勢痛：A年、姥突榮出叉項(xiàng)梢目娃景荒觀自資董源吐優(yōu)勤勢最（殼南寧臨架高特榜么山艙，反北暗靠腫沙莊帽堂嶺蘭）刮；B抽、仙發(fā)震揮樣大墨盤淹運(yùn)貨作寶的外營軟銷布張充力朝，環(huán)借裙助搜城錘市釋運(yùn)刃營護(hù)的級新毒城迎建痕運(yùn)贏動礙大何概躲念欠，顏建落立皺大旦盤獲形警象出；C、艱通過至創(chuàng)新卸突破萄，打翁造片跑區(qū)乃趟至整匠個惠奶州市社品質(zhì)膊標(biāo)桿拍，塑張?jiān)飒?dú)藥特個開性的膚品質(zhì)犁名盤凍；規(guī)料避協(xié)劣射勢梢：A此、街科靜學(xué)窯合附理溜的劑差陷異逃化庫市槍場積定肉位灘，忌從挽市困場窄的烈競奪爭您中蜘脫怪穎桿而腫出粘；B、估先進(jìn)荒超前亦產(chǎn)品卻規(guī)劃陳，加也以專逆業(yè)營默銷推誓廣以乏產(chǎn)品納和人拖文來垂提升嫌項(xiàng)目爽的品帖質(zhì)；C窗、瞇通追過顫品炊質(zhì)趣展士示召，填配殊套龜先伙行撞，稈情盜景欺體網(wǎng)驗(yàn)腹，檔弱其化移片身區(qū)裹生收活旋不宣便釣的熔劣協(xié)勢蹄；D、磁合理啊的產(chǎn)考品創(chuàng)稼新，銳如雙唐層隔己音?？涣У茸?；E敏、糕保楊障紀(jì)經(jīng)宋濟(jì)濾適序用武房軍的糾外聞觀耳形異象碗以齊及嚴(yán)品著質(zhì)鍬，舌使緞經(jīng)固濟(jì)兼適貞用戲房定產(chǎn)縫品最不歌影跪響盜項(xiàng)壟目醬形倚象子。發(fā)揮爛優(yōu)勢賓，規(guī)幻玉避劣綁勢，倆抓住磨機(jī)會狀，化梁解威嚴(yán)脅，晉是本辛項(xiàng)目徒開發(fā)家過程常中應(yīng)瓜遵守瞎的原萄則。4沖9項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)銳目扇概箭況項(xiàng)目子界定項(xiàng)賢目坡Ｓ余Ｗ聽Ｏ粗Ｔ鼻分疲析項(xiàng)目候核心旱問題5新0核肺心摸問刮題面對惠州市場競爭激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核禁心梁問載題51項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開予發(fā)雙理南念啟動剛策略項(xiàng)目臂定位經(jīng)濟(jì)玩適用罷房啟勤動策洋略5巾2開發(fā)旅理念中面原情認(rèn)隊(duì)為時，遺在方惠帥州未城這市謊正暫處振于疑大督拓塑展腥、狡惠漏州絨房針地因產(chǎn)截正蜜處僅于植升捉級滅換羅代辭的若市化場牙環(huán)駕境呢下免，批在核片梅區(qū)恒綜柱合半性益生侵態(tài)語城輔區(qū)泛的棚良清好籌規(guī)晝劃會下膜條屈件兇下愚，眉本鏈項(xiàng)也目柱的蘆開雕發(fā)移應(yīng)衣跳蕉出移傳緒統(tǒng)尖住捏宅晌開掠發(fā)勁的筒路爐子閃，肉放信棄澤過育分雨保順守棕做苗法貴，析從自區(qū)出域鉆戰(zhàn)乳略鐘的偶高沾度載對殲項(xiàng)縱目品進(jìn)股行點(diǎn)全孩新童定滴位同，貢以當(dāng)提媽升園區(qū)虜域首價抵值痰為僑目此標(biāo)泊進(jìn)通行稿項(xiàng)挺目烘操堅(jiān)作褲模逼式峰設(shè)遷計蛋和叨配錯套辛功章能恥定甩位健。綠只瓦有幕這趕樣卷，虜才埋能宅最狀大瓜限程度株的沃提卸升皮項(xiàng)荷目魔價醬值畝，碰才糞能嶼夠徐取綢得卻超棕常肥規(guī)西的你戰(zhàn)酸略盆成裁功經(jīng)！項(xiàng)目偉帶動筐區(qū)域5變3開發(fā)切理念新城臘市主棒義項(xiàng)目駐所在熄的區(qū)誓域，蠻雖然仗與市哨區(qū)有正一定異距離拾，但西不是輸郊區(qū)瓶，而布是一倚個新駱城區(qū)耐的概機(jī)念。拍中原光認(rèn)為葛，項(xiàng)以目應(yīng)堡提出非新市肌鎮(zhèn)主招義理倘念，索參照企歐洲理小鎮(zhèn)在的做遵法，錄將優(yōu)授美的田環(huán)境敘、繁訪榮的昏商業(yè)掉、勇便捷通的交鴉通、通文明斧的社涉區(qū)和芽時尚屈的生憲活方匯式等毒等集蘇合起符來，考將本覽項(xiàng)目倉建設(shè)暈成為秘一個配環(huán)境添品質(zhì)盾高、豎建筑已特色數(shù)強(qiáng)、將人文玩氣息仿濃郁草的居黎住景臂區(qū)和邊人文季住區(qū)北，追墊求一維種現(xiàn)鴉代歐紐奉洲小念鎮(zhèn)的掛最本梳初的凳風(fēng)格滾，營且造一賤種強(qiáng)館烈的茶城鎮(zhèn)學(xué)生活絮和居櫻住的病氛圍罵。5尤4開而發(fā)毯理慣念中臉原做認(rèn)雅為伸，男項(xiàng)劣目坡應(yīng)輛注聞重涂對碰配租套害設(shè)庸施攜的往提驅(qū)煉夾，陣通徐過么對晶周獅圍辯以罷及切社釣區(qū)位本回身荷的幫文景化棋概懇念全提格煉梅與省挖刑掘駛，銷通司過杜對體社鄭區(qū)良配購套咬、蠶景胡觀廈小塔品而、裂戶妻型鮮設(shè)扶計剩、浴社赤區(qū)欺視巧覺院系察統(tǒng)墳、術(shù)營闊銷辮推起廣猶等排各滋個王節(jié)斑點(diǎn)牌和滾環(huán)頑節(jié)釘?shù)墨@整玩合祥和錦提梅煉檢，輩形誰成袖獨(dú)蹦特坡鮮豆明質(zhì)的矮主答題溜概浮念獸，盈塑懷造長項(xiàng)英目砌的的核摧心識競喜爭蔬力深。主岔題桑地潔產(chǎn)55項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開皇發(fā)衫理兼念啟居動納策封略項(xiàng)滔目捆定準(zhǔn)位經(jīng)濟(jì)疏適用有房啟樹動策塌略56市場予客戶突分析樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目置業(yè)客戶群體湖畔新城小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等華軒*紫韻臺小高層投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民名家花園小高層公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個體工商戶以及外地務(wù)工人員客戶夜群體飄主要叫集中歲為政府早公務(wù)拔員、網(wǎng)企事責(zé)業(yè)單謎位的慕管理顏人員線和職島員、察私營睬業(yè)主隨及深作圳投室資客辨；多為二堤次債以弄上錯置全業(yè)繡，葵主蟻要脖為層自糧住搞性沃客往戶；來源折區(qū)域羽較廣，惠寨州恩各遮個回片漲區(qū)霧均育有驢一壘定飲的秧比公例藥，待主禽要看好船片區(qū)離優(yōu)越編的自所然環(huán)預(yù)境；區(qū)域膽類比河項(xiàng)目卵客戶旨現(xiàn)狀5炎7客戶顧調(diào)查嶄分析典型點(diǎn)高端禽客戶深度默訪談客出戶入位客飾戶析聚獲類問分立析晴模彩型客戶定位5棵8調(diào)摩研茂基賭于婚惠治州彈中扇原倚代怖理濫項(xiàng)賓目幟置燥業(yè)紹群錄體散需就求墳調(diào)直查淚問番卷叫而光成稀，杜其龜訪嚼談賽的大基崗本壇情載況已如絡(luò)下妙：訪扒談蔽時慰間耽：2援0盜0舊7年9月2蠢6日至2悶0枝0起7年10月10日調(diào)做查安人躁員券：盧浮牽公館筒、佳握磊華弟麗大罩廈、格云天市華庭廈、東漆方威凱尼斯啄、華序軒·紫韻光臺物堂業(yè)顧趙問，橡項(xiàng)目游策劃罷人員煎。調(diào)查張對象夢：惠州攔中高敗端置班業(yè)群錯體，澇界定拆在能餡承受飽單價60敘00元/平米雪或潛泉在置焰業(yè)者薦。調(diào)查傍目的倦：研究頓惠州資中高阻端市喇場置旱業(yè)群鼻體的客特性健、對玩產(chǎn)品牲的喜匆好、獨(dú)消費(fèi)哲購買肺行為獨(dú)等，蠟了解無市場規(guī)可能康的趨急勢及踐消費(fèi)董者潛完在的數(shù)購買珍動機(jī)營需求銹。調(diào)擴(kuò)查為說毀明59惠州此客戶襲調(diào)研著問卷拐分布所屬區(qū)域問卷分布點(diǎn)銷售進(jìn)度有效數(shù)量調(diào)研方式水口陽光新城咨詢40份攔截式訪問東平東方威尼斯一期售磬二期咨詢40份攔截式訪問江北佳磊華麗熱銷中20份現(xiàn)場選取客戶江北盧浮公館咨詢40份攔截式訪問下角華軒·紫韻臺熱銷中40份現(xiàn)場選取客戶麥地云天華庭咨詢30份現(xiàn)場選取客戶合計210份602裂1死0緊批驢客待戶達(dá)中啄，典單垂次外購?fù)速I聞物樸業(yè)屈總販價栽分璃析鉗：4彩0萬以漂下，2位4槐0秋-費(fèi)5因0萬鄉(xiāng)豐，1速7位5暴0灘-溝6毒0萬21位60翠-7令0萬緊，26位7降0居-價8駁0萬，2再3位8名0拜-渣9比0萬，49位90塑-1經(jīng)00萬日，4釘5位1傲0括0擱-棚1侵5示0萬，1細(xì)4位1洲5論0萬僅以筑上蠅，3位單次購買金額比例60萬以下39％61-100萬52％100萬以上9％客供戶冤購怪買關(guān)能叨力客戶王需求牲調(diào)查浴分析61目標(biāo)客戶特征客戶需求特征區(qū)域區(qū)域價值是客戶選擇的首要因素區(qū)域環(huán)境形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者用途改善現(xiàn)有的居住條件,回歸自然,享受生態(tài)生活不同置業(yè)行為客戶需求投資及投資兼自?。阂孕∶娣e低總價、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，呈現(xiàn)兩極化特征自住客戶：由于家庭人口數(shù)量（一同居?。┮?-4人為主，主要以中端大三房為主對品牌認(rèn)知都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力項(xiàng)目期望高檔生態(tài)居住區(qū),地段未來升值潛力購買的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客佩戶役調(diào)鄉(xiāng)豐查村成般果悲綜踐述62項(xiàng)店目毅客票戶角圈逢定目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：30-50行業(yè)：政府公務(wù)員、民企高管、國企高管、私企主等置業(yè)角色：決策者、企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期投資兼居住為主后期自住為主看好區(qū)域的自然環(huán)境置業(yè)動機(jī)自然生態(tài)、品牌、圈層、配套、安全私密感目前客戶認(rèn)知本項(xiàng)目的直接價值是環(huán)境和品牌排斥因素升值空間、擔(dān)心價格過高、擔(dān)心市場前景地處火車西站形象是阻礙項(xiàng)目價值提升的最大障礙產(chǎn)品對位小三：事企管理層、職員大三：私企主四房：政府公務(wù)員、私企業(yè)主小三：31-40，投資兼自住大三：36-45，投資兼自住四房：46-50，自住市販民咸階掙層富幟裕丟市劉民凍階踐層新資趣產(chǎn)階背層穩(wěn)惱定累資絞產(chǎn)幕階謹(jǐn)層財飽富縮慧階濟(jì)層權(quán)斤利狠階歌層赤集貧先階希層階計層添金咱字圖塔添體粒系6懇3城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層客等戶妙精血準(zhǔn)浪鎖地定6佩4引謎領(lǐng)◆分虜享◆快樂深而圳寇中氣原鴉◆隔事節(jié)業(yè)展六貍部目標(biāo)帽客戶暴描述習(xí)耽慣濤了紀(jì)城辣市得的佩喧冒囂序，鼠喜咽歡絕自摩然右、栗原毛生駁的向城熄市隔生角活而，父有邊濃子郁貌“條山中水月情濃結(jié)滑”策，廊希享望借在擁自地然棉環(huán)逆境顯良洪好證交計通慕便胃捷樂的康地豬段塌有雙一預(yù)套炸房冶子灘；平均伙年齡35－５挑０，權(quán)但有皮較高搭收入役，活然躍在浩政府日、服含務(wù)、I姓T、貿(mào)必易等焦行業(yè)芬；平時慶工作若忙碌憐，對慘生活沿休閑淹配套市設(shè)施競有較黨高要法求，若喜歡立登山掏、網(wǎng)或球等吃戶外嶼運(yùn)動采；有例著反多呼次承置推業(yè)爆經(jīng)鍛歷求，逆眼翠光另挑恭剔檢，著置甘業(yè)熟經(jīng)語驗(yàn)鑄豐蒙富屯；多姥數(shù)糞是1代澇人滅或錢者2代缺人灑居估住推，駁多今代登同茅堂副的永情和況糾會患較愚少悄出喚現(xiàn)部。6廊5項(xiàng)目輔客戶初定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民6新6項(xiàng)李目科客蝦戶膨定途位核心搭客戶重晴點(diǎn)該客吵戶深得、習(xí)港佛投坦資計置態(tài)業(yè)襯客危戶惠噸城注區(qū)肆內(nèi)燭政浮府省公兇務(wù)多員到（曠惠侮城壓區(qū)嗚政伸府瞎等彼）惠魂城螺區(qū)超內(nèi)秤企近事乖業(yè)舞單勢位或管幫理曾人從員寧（飄江僵北晉、及上晉排傷等濕企差業(yè)致）惠城姻城區(qū)焦內(nèi)各每商業(yè)悼圈個薦體私葡營業(yè)爪主（俘江北蝦、人陸人樂美等）惠城傭區(qū)大棚中企愚業(yè)高知級白儀領(lǐng)（暗江北語河南造岸等荒寫字繩樓內(nèi)脆）惠城予區(qū)內(nèi)愚:專脊業(yè)技近術(shù)人嗽員、倚文化隱藝術(shù)寫類等縮慧自由共職業(yè)墻者其他忽置業(yè)鋸人群特殊裳用途揮置業(yè)年人群游離陸、偶次得客循戶本纏項(xiàng)仁目豎同沿屬沫于姜惠敏州彈西跌片止區(qū)責(zé)，礦周縫邊柄各陶項(xiàng)清目帽樓聚盤攀客菊戶間群炒體寸構(gòu)飯成陰，耀對慎本術(shù)項(xiàng)風(fēng)目凳客睛戶閥定尺位北存韻在著諸焰多插借話鑒瞧之帳處門。停結(jié)性合艷前秋面翁的唯市哀場黑調(diào)裕查巧分努析螞，斥本胖項(xiàng)手目陣客壞戶沿定俯位煩如蛇下鼓：67『客計觀薯性』主弓動尼式被積動器式『主觀住性』3垂14廣2產(chǎn)蠻品服貨務(wù)人賞文環(huán)境（太新犧進(jìn)轟者歪）（墻品辦牌右）（帳社潮會巷資州源掘）（煌自雷然告資虎源抖）主流燭模式臣：“尾1+駛3”客觀籍性；倘典型克的單爹一項(xiàng)很目成釘功要服素和術(shù)高價釘樓盤浩的充交分條磚件成蟲本壘高員，通對摘地吊塊照先撇天帖條煩件喚依畢賴洋高—蔬—叔體筍現(xiàn)喝“誕項(xiàng)批目據(jù)價歸值晨”[湖筐畔新叔城坡城市掘原筑按]片諸區(qū)嗓項(xiàng)凳目面核狀心什競般爭返力霉矩鉆陣68『客觀演性』主虹動過式被符動蹲式『主觀鴉性』3疏１4亭2產(chǎn)現(xiàn)品服封務(wù)人舒文環(huán)規(guī)境（骨新琴進(jìn)討者吹）（品百牌）（社覺會資畏源）（棍自寬然鉗資仿源豆）山水痕資源漲，與要片區(qū)羅項(xiàng)目潤比優(yōu)狀勢不功明顯初入世市場刪，但晝品牌慚優(yōu)勢諷明顯本梯項(xiàng)懇目繳的械選喘擇護(hù)：粗“交1葉+甜2葡+暗4鑰”為（嚴(yán)產(chǎn)飽品白+讓人迷文盟+梨服是務(wù)廳）—芬—拳體竟現(xiàn)撕“遙大分盤灶價梢值律”“4鈴”錫—蛋“邊人頃文貍性搖”炭體兆現(xiàn)膚社改區(qū)競價嗓值璃，貴增造強(qiáng)濟(jì)社般區(qū)檢的鋼內(nèi)敗聚雷力緣瑞和驕外眼來醋客央戶哲牽屋引羨力“1”戴—“緩產(chǎn)品秤”以晌獨(dú)特盡性和泊創(chuàng)新欠性成厭為市癢場關(guān)請注的嘉焦點(diǎn)“2著”—住“服搬務(wù)”瞞以人躬性化樸銷售練及物小管體士現(xiàn)“壟安全誕”與墾“尊狂貴”本泉項(xiàng)聯(lián)目訓(xùn)的撞核卻心摔競?cè)鯛幖{方倆向6定9項(xiàng)陽目套決卸策鐵模販型產(chǎn)品形象客戶渠道價格附加接值本項(xiàng)最目城蕩市窯原兇筑湖近畔曬新始城突出栽項(xiàng)目侍的產(chǎn)恰品特付色，母提升腸產(chǎn)品沾附加垮價值70通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融乎合性斬的、緞可持拼續(xù)發(fā)們展的拿、示螺范式祝的都妨市居純住區(qū)項(xiàng)鴉目爬形朱象功統(tǒng)梳領(lǐng)71惠州利西城披●呼山繞水生掛態(tài)住禾宅示厭范區(qū)—饒—洞我販們籌在蚊這灶里永示痰范不惠練州駱西稍部侍的必未秧來期！項(xiàng)目亦市場阿定位7改2指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際藏通行萄的住皆宅用你地指核標(biāo)從土鞭地價披值最形優(yōu)實(shí)程現(xiàn)角捎度選劑擇本資項(xiàng)目串物業(yè)濾開發(fā)蠻類型本謝項(xiàng)域目聾產(chǎn)敬品置選意擇概方騾向7銷3項(xiàng)挪目聾2傾.握4兩的勢容峰積滴率項(xiàng)位滲于田8扯層歷電盾梯奇公仆寓氣和槽1匹8糊層雨小醋高黃層蹄洋迷房貿(mào)之幼間滅，棄為擦提盆升桃本笑項(xiàng)朋目殊的箱檔靈次匙及子項(xiàng)廳目拖產(chǎn)舒品撤形追態(tài)確的譜多華元份化面，挽建裕議鑰以窗聯(lián)幣排膚＋重８久層旁電吩梯盤復(fù)麥?zhǔn)綕惭蠛Ψ磕咸崂锷橅?xiàng)桌目涼整縫體斧的剪檔枝次端，丈小燒高瘡層上＋字高池層桐填虜沖影項(xiàng)特目睜的劣容鄉(xiāng)豐積剪率逝．項(xiàng)目吸沒有撥限高觸，可明適當(dāng)摧增加槽項(xiàng)目役建筑鑒的高耳度，士降低繪項(xiàng)目聽建筑澇覆蓋航率，膠提升呈項(xiàng)目戀園林巖景觀金面積犬，營顯造良耳好的俊居住棄氛圍掠．本岔項(xiàng)樹目迫產(chǎn)違品對選伴擇邀方助向74本菌項(xiàng)護(hù)目儲產(chǎn)劑品滅選笑擇破方筐向聯(lián)排市＋８磁層電回梯復(fù)搬式洋傻房＋謊小高聯(lián)層＋怎高層75未餐來夢市拴場踏供賽應(yīng)臣主斯力虜戶逢型念面鬧積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖太畔糖新兇城城倉市戶原懼筑南漫山提公竿館鳳凰強(qiáng)谷未蜜來誦市腐場疑供瘋應(yīng)撿的猾主臨力哲戶適型攏面兆積為為武1許3卷0懼-廣1譽(yù)8心0播平妨米透?？瞻Y檔豪面牽積久區(qū)證間空檔稍面積待區(qū)間市場事供應(yīng)蹦主力雀面積76市場登熱銷柳戶型甜面積根據(jù)緣瑞中原猶客戶須調(diào)查姐:目躬前惠嘆州樓略盤熱燦銷的膏戶型晚面積段以1冶20吐-1股40賢㎡為校主，桌其次酬是1碗00揮-1鑼20應(yīng)㎡，拒占市襪場熱夠銷戶幅型的疊65什%。77政策勁對未略來影侮響預(yù)姑判政府螞宏觀活政策找的不堪斷調(diào)?？劂y行卡的首戀付的魚不斷壩提高貸款徐利率傷的不濕斷提鴨升預(yù)央測贊未旁來舉市痕場淡承巡壽接噴力請有透限潮，被整饞體照熱策銷糟戶車型例面閥積俱有揉變踐小授的繼趨剃勢最。78項(xiàng)景目遵１炕號伐地訂塊頁戶頁型迅面儉積伍及昂配資比戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2802%201%復(fù)式180-200８%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%總計100%1958100%結(jié)唐合臥項(xiàng)參目斜市嘗場襯分治析網(wǎng)及饑項(xiàng)殃目摸定桂位滴，副建菌議度項(xiàng)法目棟１旋號頃地且塊粗戶捏型榨配側(cè)比佩如妙下會（鵲項(xiàng)帆目符４惕號求地草塊蝦可閱待按１擔(dān)號哄地稀塊勇成必熟輩后續(xù)考防慮某，褲項(xiàng)六目凍經(jīng)屠濟(jì)資適撥用祥房惹戶發(fā)型滿按趨照狡相虜關(guān)犯規(guī)召定足）災(zāi)：79項(xiàng)頌?zāi)苛裥我蛳笫叶Z位項(xiàng)目獅案名螺：深繁業(yè)晉·喇城肢市閥風(fēng)洪景深業(yè)激·天蜜籟城項(xiàng)艷目魂定漂位厭語螺：山貨林懶·伶湖堵泊·西班商牙風(fēng)牧情小遵鎮(zhèn)8貢