成本數(shù)據(jù)庫的管理

...wd......wd......wd...本錢數(shù)據(jù)庫——審視本錢管控“第一關(guān)〞國內(nèi)某知名地產(chǎn)老總在瞄準(zhǔn)一地皮后，迅速讓自己的投資智囊團(tuán)給出“測算本錢〞，結(jié)果出人意料的是——四位專家竟然給出迥然不同但卻各自有理的四種結(jié)果，這可急壞了馬上就要拿地的老總，終究誰更專業(yè)老總心里沒底。伴隨房地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈和房地產(chǎn)商多工程、規(guī)模化的開展，科學(xué)理性拿地做工程成為房地產(chǎn)效益管控的重要環(huán)節(jié)。拿地就要做測算，可現(xiàn)實(shí)是我們老是“測〞不準(zhǔn)，不是測高就是估低，測算部門自身更是有苦說不出，抱怨公司要求太高、測算本身就是難事、又沒任何可參考的指標(biāo)，怎么“測〞雖然工程做了很多，但在新工程實(shí)施中本錢管控依舊感覺無章可循，缺乏參考性……如何高效解決這些問題，我認(rèn)為“本錢數(shù)據(jù)庫〞的建設(shè)開場逐步成為大家共同關(guān)注的“熱點(diǎn)〞。一、本錢數(shù)據(jù)庫“是什么〞所謂本錢數(shù)據(jù)庫，就是企業(yè)通過搜集和積累工程開發(fā)全生命周期的本錢數(shù)據(jù)，經(jīng)過處理后、總結(jié)形成各類本錢指標(biāo)，以及利用這些信息為企業(yè)運(yùn)營決策及新工程的開發(fā)提供指導(dǎo)和參考，以到達(dá)本錢最低和市場最大化的原則。它主要包括工程規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、工程本錢構(gòu)成、本錢科目單方造價(jià)、以及各科目下具體的測算模型、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)〔如圖一〕。其中測算模型與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是本錢數(shù)據(jù)庫中最有價(jià)值的部份。如果將本錢管理過程劃分為前期本錢測算、過程中本錢控制和后期本錢結(jié)算\核算三大階段，那么本錢數(shù)據(jù)庫就位于后期本錢結(jié)算\核算階段，通過工程竣工結(jié)算和本錢核算的數(shù)據(jù)的沉淀，以及其它同類工程的數(shù)據(jù)補(bǔ)充，更兼具行業(yè)特性的融入同行的工程本錢數(shù)據(jù)綜合后，就形成了完整的本錢數(shù)據(jù)庫。本錢測算、本錢核算和本錢數(shù)據(jù)庫三者之間形成循環(huán)的閉環(huán)關(guān)系，相互影響，相互制約〔如圖二〕。最重要的是本錢數(shù)據(jù)庫為下一個工程本錢測算提供經(jīng)歷和關(guān)鍵參考，而下一個工程的最終本錢結(jié)算\核算又為本錢數(shù)據(jù)庫充實(shí)新的實(shí)踐數(shù)據(jù)，本錢科目的各層級的集合和各工程數(shù)據(jù)的不斷集中，最終本錢數(shù)據(jù)庫就演變?yōu)檎麄€企業(yè)級的完備本錢數(shù)據(jù)庫。二、本錢數(shù)據(jù)庫“有什么用〞?本錢數(shù)據(jù)庫是個非常標(biāo)準(zhǔn)和完善的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，那么建立本錢數(shù)據(jù)庫對企業(yè)工程管控有何價(jià)值為便于說明，我們將工程全過程劃分為拿地、開發(fā)和結(jié)算三個階段，下面我們就具體來看看本錢數(shù)據(jù)庫在工程開展的三個階段的各自重要價(jià)值〔如圖三〕。1、工程拿地階段采用信息化手段，躲避傳統(tǒng)EXCEL表格的隨意修改弊端，在合理的本錢指標(biāo)框架體系和標(biāo)準(zhǔn)測算模型的分門別類下，企業(yè)將歷史工程的本錢數(shù)據(jù)充分沉淀到企業(yè)信息化平臺中，最終優(yōu)化形成帶有企業(yè)自身濃郁特色的標(biāo)準(zhǔn)本錢庫。所以當(dāng)企業(yè)在拿新地做工程時(shí)，就可充分參考企業(yè)歷史本錢數(shù)據(jù)庫的各項(xiàng)指標(biāo)，根據(jù)過往工程本錢構(gòu)造、工程規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品指標(biāo)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等快速進(jìn)展本錢測算和工程決策。2、工程開發(fā)階段在過去工程開發(fā)過程中，對于本錢管控的某一具體階段和本錢點(diǎn)，做多少是依據(jù)工程本錢經(jīng)理或負(fù)責(zé)人的個人經(jīng)歷，都是屬于模糊的經(jīng)歷參考。而有了以知識體系沉淀的本錢數(shù)據(jù)庫后，就可以將新工程與歷史標(biāo)桿工程從本錢構(gòu)成、各具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)層面進(jìn)展具體比照，找出偏差較大的科目，通過原因分析，發(fā)現(xiàn)問題，最終采取針對性措施降低“問題〞本錢。在這個過程比照中，具體需要比照工程的單方造價(jià)和指標(biāo)含量的差異率，差異較大的就要引起高度重視。另外，在與乙方采購招標(biāo)過程中，由于本錢數(shù)據(jù)庫過往的采購招標(biāo)指標(biāo)，可以讓地產(chǎn)商在采購招標(biāo)執(zhí)行過程中提前做到心里有譜，有效的防控和杜絕乙方本錢虛報(bào)。3、工程結(jié)算階段沉淀工程知識房地產(chǎn)是個人才流動率相對較高的行業(yè)，對于一個工程來說，關(guān)鍵、重要的人才流失往往帶來“工程知識〞的同步流失，有了本錢數(shù)據(jù)庫之后，存在工程經(jīng)理、本錢經(jīng)理等關(guān)鍵人才腦海中的工程經(jīng)歷、本錢知識等就被記錄匯總，一定程度上防止人員流失造成的知識流失。知識分享完善的本錢數(shù)據(jù)庫建立后，由于它本身融匯了經(jīng)歷豐富的本錢專家的核心經(jīng)歷和珍貴知識，那么作為知識，帶有成功實(shí)踐的工程本錢經(jīng)歷在公司內(nèi)部充分分享、快速復(fù)制，學(xué)習(xí)之后就可以防止本錢科目細(xì)則的缺項(xiàng)漏項(xiàng)、建立標(biāo)準(zhǔn)的測算模型、融匯經(jīng)歷值的產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)、以及包含市場行情的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。三、如何構(gòu)建企業(yè)本錢數(shù)據(jù)庫企業(yè)如何用最少的時(shí)間和本錢建立本錢數(shù)據(jù)庫，具體而言，我們認(rèn)為企業(yè)建立本錢數(shù)據(jù)庫需要經(jīng)過建體系、沉淀數(shù)據(jù)、合理應(yīng)用和比照分析四個環(huán)節(jié)〔如圖四〕。1、建立企業(yè)本錢數(shù)據(jù)庫體系本錢數(shù)據(jù)庫體系主要包括建立指標(biāo)模板和建立本錢測算模型兩大局部。建立指標(biāo)模板——要發(fā)揮本錢數(shù)據(jù)庫的價(jià)值和意義，企業(yè)務(wù)必建立本錢數(shù)據(jù)庫的完整指標(biāo)模板和本錢測算模型。指標(biāo)模板指對整個工程從宏觀的工程規(guī)劃指標(biāo)、中觀的產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、以及微觀的與本錢相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)多工程比照，提煉出標(biāo)準(zhǔn)模板。在這個過程中作為集團(tuán)公司有必要對各區(qū)域、各工程公司的本錢科目，一般來說是前3-4級科目要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、原則上不允許隨意更改。建立本錢測算模型——在談測算模型之前，需要提醒的是我們一般會將工程本錢劃分為建安和非建安兩大類。建安局部按產(chǎn)品維度進(jìn)展測算，而對非建安局部，按工程維度進(jìn)展測算。測算模型是本錢數(shù)據(jù)庫中的基礎(chǔ)公式，根據(jù)本錢科目和本錢特性我們將測算模型劃分為三類，此模型基本囊括了工程的各項(xiàng)科目本錢。第一類型：指標(biāo)*系數(shù)*造價(jià)例如：綠化本錢=建筑總面積*綠化率*每平米綠化造價(jià)第二類型：工程量*造價(jià)第三類型：直接錄入總價(jià)2、沉淀數(shù)據(jù)本錢數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)庫的最原始、最真實(shí)、最有價(jià)值的素材源泉。數(shù)據(jù)庫沉淀的工作主要細(xì)分為三類：第一，是建立歷史工程/產(chǎn)品的本錢數(shù)據(jù)庫。這是最基本也是最有本企業(yè)特色的數(shù)據(jù)，在未來工程和產(chǎn)品參考中這類數(shù)據(jù)是第一參考體系。第二，是關(guān)于其它同行企業(yè)的工程本錢數(shù)據(jù)庫。這個數(shù)據(jù)獲取有些難度，但他是站在全行業(yè)高度和視野下檢視自己企業(yè)本錢管控指標(biāo)的水平和參考，在很大程度上將改良和優(yōu)化企業(yè)自身一些本錢瓶頸。第三，是基于以上企業(yè)歷史工程/產(chǎn)品的本錢數(shù)據(jù)庫和同行業(yè)其它企業(yè)本錢數(shù)據(jù)庫兩者的積累和總結(jié)，建立企業(yè)級的標(biāo)準(zhǔn)本錢庫，最終形成工程和產(chǎn)品兩個維度的標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)的本錢指標(biāo)庫。3、合理應(yīng)用一般來說，數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用主要表現(xiàn)在拿地前的本錢測算參考，輔助工程決策以及指導(dǎo)工程過程中的本錢管控。在新工程本錢測算時(shí)，快速從“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)本錢庫〞和其它測算方案引入技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而后根據(jù)新工程的實(shí)際情況進(jìn)展產(chǎn)品或科目的替換與調(diào)整，快速并有效測算出新工程的本錢。而在過程具體應(yīng)用中，本錢數(shù)據(jù)庫的快速查詢和有效參考將為工程進(jìn)程具體微觀環(huán)節(jié)提供重要參考和比較價(jià)值。有了系統(tǒng)的本錢數(shù)據(jù)庫，地產(chǎn)商就可以按工程維度、產(chǎn)品維度和科目維度進(jìn)展快速查詢。比方說在產(chǎn)品查詢時(shí)，工程負(fù)責(zé)人可以根據(jù)同類產(chǎn)品以及同區(qū)域的市場行情和特征進(jìn)展同類查找，并通過快速的查找替換，高效的形成適合工程特征的合理的測算模型。常見的查找替換模式包括如下：

●按工程查找替換——查找：內(nèi)外部、區(qū)域、工程特征；替換：工程替換

●按產(chǎn)品查找替換——查找：產(chǎn)品分類、區(qū)域，如：住宅\連排別墅；替換：產(chǎn)品替換；

●按科目查找替換——查找：明細(xì)科目、產(chǎn)品、指標(biāo)；替換：科目測算模型替換。4、比照分析有比照才有新發(fā)現(xiàn)，新工程本錢數(shù)據(jù)與歷史本錢數(shù)據(jù)的橫向縱向比照往往能更豐富、更真實(shí)了解新工程的本錢優(yōu)勢和劣勢。比方在工程本錢比照中，比照新老工程的單方造價(jià)與總價(jià)的差額和比率，就可以判斷出新工程在單方造價(jià)對本錢的節(jié)約和本錢利用上的優(yōu)劣。而產(chǎn)品建安本錢比照通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系數(shù)、單價(jià)和總結(jié)的綜合比照，許多產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題都會做到心中有數(shù)。而對于數(shù)據(jù)庫自身而言，一旦企業(yè)工程和產(chǎn)品到達(dá)一定規(guī)模和數(shù)量后，同類指標(biāo)的積累和豐富，企業(yè)可以完全對同類指標(biāo)進(jìn)展基于統(tǒng)計(jì)學(xué)原理上的指標(biāo)波動的分布總結(jié)。比方基于指標(biāo)波動的上限、下限分析、指標(biāo)波動的平均值等進(jìn)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)價(jià)值分析……這些對指標(biāo)數(shù)據(jù)庫自身指標(biāo)單元的真實(shí)性、全面性將形成更科學(xué)的指導(dǎo)意義。四、本錢數(shù)據(jù)庫的加速器-——信息化工具沒有同步提升內(nèi)部管理的外部業(yè)務(wù)大規(guī)模擴(kuò)張，必是不穩(wěn)健的開展戰(zhàn)略。伴隨房地產(chǎn)跨區(qū)域、多工程外部經(jīng)營的推進(jìn)和房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化管理、精細(xì)化管理的內(nèi)在要求，房地產(chǎn)迅速建立標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)本錢數(shù)據(jù)庫便是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一大要求。但諸多粗放式管理的地