第六章無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)

第七章

無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)本章內(nèi)容第一節(jié)第二節(jié)無形資產(chǎn)其他資產(chǎn)第一節(jié)無形資產(chǎn)本節(jié)主要內(nèi)容一、無形資產(chǎn)的定義與特征二、無形資產(chǎn)的分類三、無形資產(chǎn)取得的核算四、無形資產(chǎn)的攤銷五、無形資產(chǎn)的出租六、無形資產(chǎn)的處置七、無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)及報(bào)表列示一、無形資產(chǎn)的定義與特征無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。商譽(yù)的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，不屬于無形資產(chǎn)。二、無形資產(chǎn)的定義與特征不具有實(shí)物形態(tài)具有可辨認(rèn)性屬于非貨幣性長期資產(chǎn)三、無形資產(chǎn)的確認(rèn)條件無形資產(chǎn)在符合定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)客戶關(guān)系、人力資源等，由于企業(yè)無法控制其帶來的未來經(jīng)濟(jì)利益，不符合無形資產(chǎn)的定義，不應(yīng)將其確認(rèn)為無形資產(chǎn)。（二）該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名、刊頭、客戶名單和實(shí)質(zhì)上類似項(xiàng)目的支出不能與整個(gè)業(yè)務(wù)開發(fā)成本區(qū)分開來。因此，這類項(xiàng)目也不應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。四、無形資產(chǎn)的分類（一）按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類無形資產(chǎn)主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。（二）按來源途徑分類外來無形資產(chǎn)自創(chuàng)無形資產(chǎn)（三）按經(jīng)濟(jì)壽命期限分類使用壽命有限的無形資產(chǎn)使用壽命不確定的無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)確認(rèn)的涉稅分析涉稅分析：在無形資產(chǎn)的確認(rèn)上，會(huì)計(jì)和稅法有以下區(qū)別：（1）稅法中的無形資產(chǎn)包括商譽(yù)。（2

）已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后

轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)上劃分為投資性房地產(chǎn)，而稅法將其劃分為無形資產(chǎn)。五、無形資產(chǎn)的取得的核算（一）外購的無形資產(chǎn)（二）分期付款購入的無形資產(chǎn)（三）投資者投入的無形資產(chǎn)（四）取得土地使用權(quán)的核算（五）自行研究開發(fā)的無形資產(chǎn)（一）外購的無形資產(chǎn)外購的無形資產(chǎn)，其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的其他支出。其中，直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的其他支出包括使無形資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的專業(yè)服務(wù)費(fèi)用、測試無形資產(chǎn)是否能夠正常發(fā)揮作用的費(fèi)用等。但不包括為引入新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用，也不包括在無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途后發(fā)生的費(fèi)用。借：無形資產(chǎn)貸：銀行存款（二）分期付款購入的無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理：購買無形資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的初始成本以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購買價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。（二）分期付款購入的無形資產(chǎn)涉稅分析：稅法以歷史成本計(jì)價(jià)，，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值等因素。（三）投資者投入的無形資產(chǎn)投資者投入的無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定。借：無形資產(chǎn)貸：“實(shí)收資本”或“股本”等科目在投資合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的情況下，應(yīng)按無形資產(chǎn)的公允價(jià)值入賬。（公允價(jià)值）（二者之間的差額）借：無形資產(chǎn)資本公積?貸：股本（實(shí)收資本）（投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值）（顧稚軍的格林科爾對(duì)科龍的出資?。┝?、土地使用權(quán)的處理土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)外購建筑物，價(jià)款無法在建筑物與土地使用權(quán)之間合理分配的固定資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)停止自用土地使用權(quán)用于賺取租金或資本增值六、土地使用權(quán)的處理清華大學(xué)管清友先生取材于1989年-2010年《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》、《國土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》等官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出中國土地價(jià)款增幅的結(jié)論：從1989年的4.47億元，到2010年的30108.93億元，21年間土地成交價(jià)款增幅達(dá)到6732倍，年均上升320.57倍。2010年全國土地出讓總價(jià)款達(dá)2.7萬億元，較前一年增加69.4%；去年全國土地出讓收入約占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。七、自行研究開發(fā)的無形資產(chǎn)的核算（一）初始成本的確定自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其成本包括自滿足無形資產(chǎn)確認(rèn)條件后至達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的支出總額，但是對(duì)于以前期間已經(jīng)費(fèi)用化的支出不再調(diào)整。（二）研究階段和開發(fā)階段的劃分1.研究階段研究是指為獲取并理解新的科學(xué)或技術(shù)知識(shí)而進(jìn)行的獨(dú)創(chuàng)性的有計(jì)劃調(diào)查。研究階段是探索性的，為進(jìn)一步開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行資料及相關(guān)方面的準(zhǔn)備，已進(jìn)行的研究活動(dòng)將來是否會(huì)轉(zhuǎn)入開發(fā)、開發(fā)后是否會(huì)形成無形資產(chǎn)等均具有較大的不確定性。2.開發(fā)階段開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識(shí)應(yīng)用于某項(xiàng)計(jì)劃或設(shè)計(jì)，以生產(chǎn)出新的或具有實(shí)質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等。相對(duì)于研究階段而言，開發(fā)階段應(yīng)當(dāng)是已完成研究階段的工作，在很大程度上具備了形成一項(xiàng)新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件。（二）開發(fā)階段有關(guān)支出資本化的條件企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段的支出，同時(shí)滿足下列條件的，才能確認(rèn)為無形資產(chǎn)：1.完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性；2.具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；3.無形資產(chǎn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益；4.有足夠的技術(shù)、財(cái)務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)；5.歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計(jì)量。研發(fā)支出研究階段無法區(qū)分研究階段與開發(fā)階段開發(fā)階段發(fā)生時(shí)研發(fā)支出——費(fèi)用化支出期末管理費(fèi)用不滿足資本化條件發(fā)生時(shí)滿足資本化條件研發(fā)支出（資本化支出）發(fā)生時(shí)（三）研發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)與計(jì)量研究開發(fā)費(fèi)用的涉稅分析涉稅分析：對(duì)于財(cái)務(wù)核算健全并能準(zhǔn)確歸集研究開發(fā)費(fèi)用的居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），其發(fā)生的新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的研發(fā)支出，可按下述規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除：（一）研發(fā)費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益未形成無形資產(chǎn)的，允許再按其當(dāng)年研發(fā)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額的50%，直接抵扣當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。（二）研發(fā)費(fèi)用形成無形資產(chǎn)的，按照該無形資產(chǎn)成本的150%在稅前攤銷。除法律另有規(guī)定外，攤銷年限不得低于10年。八、無形資產(chǎn)的攤銷（一）無形資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原則（二）無形資產(chǎn)的攤銷期限（三）無形資產(chǎn)的攤銷方法（四）無形資產(chǎn)攤銷的會(huì)計(jì)處理（一）無形資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原則使用壽命有限的無形資產(chǎn)：需要在估計(jì)使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷，并以成本減去累計(jì)攤銷額和累計(jì)減值損失后的余額計(jì)量。使用壽命不確定的無形資產(chǎn)：不需要攤銷，但需每年進(jìn)行減值測試，以成本減去累計(jì)減值損失后的余額計(jì)量。使用壽命有限的無形資產(chǎn)攤銷期：自達(dá)到預(yù)定用途時(shí)起，至終止確認(rèn)時(shí)止；當(dāng)月增加的，當(dāng)月要攤銷；當(dāng)月減少的，當(dāng)月不攤銷。攤銷方法：一般采用直線法，也可按所含經(jīng)濟(jì)利益預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式采用加速攤銷法。期末出現(xiàn)減值跡象時(shí)才需要進(jìn)行減值測試攤銷的賬務(wù)處理借：管理費(fèi)用制造費(fèi)用其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)攤銷（二）使用壽命有限的無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一般不考慮凈殘值使用壽命不確定的無形資產(chǎn)每期末進(jìn)行減值測試，發(fā)生減值計(jì)提減值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減值損失貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不攤銷（三）使用壽命不確定的無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的涉稅分析●無形資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的攤銷費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。●無形資產(chǎn)的攤銷年限不得低于10年?！褡鳛橥顿Y或者受讓的無形資產(chǎn)，有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷?！裢赓徤套u(yù)的支出，在企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或者清算時(shí)，準(zhǔn)予扣除。十、無形資產(chǎn)處置（一）無形資產(chǎn)出售（二）無形資產(chǎn)出租（三）無形資產(chǎn)報(bào)廢（一）無形資產(chǎn)的出售累計(jì)攤銷貸：無形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅實(shí)際收到的價(jià)款與該無形資產(chǎn)賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)的差額計(jì)入

“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”企業(yè)出售無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將取得的價(jià)款與該無形資產(chǎn)賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)的差額計(jì)入當(dāng)期損益（營業(yè)外收入或營業(yè)外支出）。會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款（出售實(shí)際收到的款項(xiàng)）無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值（二）無形資產(chǎn)的出租1.出租無形資產(chǎn)取得的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

2.出租無形資產(chǎn)的攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)攤銷3.出租無形資產(chǎn)應(yīng)交營業(yè)稅借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅（三）無形資產(chǎn)的報(bào)廢累計(jì)攤銷貸：無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)當(dāng)將該無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值予以轉(zhuǎn)銷。借：營業(yè)外支出無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備報(bào)廢無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值十一、無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)及報(bào)表列示（一）無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)期末對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷后，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行減值測試，如果無形資產(chǎn)發(fā)生減值，應(yīng)對(duì)對(duì)其計(jì)提減值準(zhǔn)備。無形資產(chǎn)的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。（二）無形資產(chǎn)的報(bào)表列示“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目按賬面價(jià)值列示“開發(fā)支出”項(xiàng)目按“研發(fā)支出”的賬面余額列示。十一、無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)涉稅分析：根據(jù)稅法規(guī)定，計(jì)提的無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，不得在稅前扣除。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的含義和范圍投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量外購采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)和建筑物,應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量,其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益,不計(jì)入建造成本。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）后續(xù)計(jì)量的原則（二）成本模式（三）公允價(jià)值模式（四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（一）后續(xù)計(jì)量的原則●企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；●在有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；●同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。（二）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)科目設(shè)置：“投資性房地產(chǎn)”

“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”核算的要點(diǎn)：●計(jì)提折舊（或攤銷）；●存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；●租金收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”。保利地產(chǎn)（三）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)科目設(shè)置：

“投資性房地產(chǎn)——成本”

“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”核算要點(diǎn)：●不計(jì)提折舊（攤銷），無需進(jìn)行減值測試；●資產(chǎn)負(fù)債表日采用公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益；●租金收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”。金融街四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更成本模式公允價(jià)值模式不得隨意變更，如果變更，作為會(huì)計(jì)政策變更處理，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算成本模式轉(zhuǎn)換時(shí)不產(chǎn)生損益公允價(jià)值模式由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益金融街金融街六、投資性房地產(chǎn)的處置（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)五、投資性