紅星美凱龍酒店項(xiàng)目財務(wù)報告

謹(jǐn)呈：紅星集團(tuán)CRICCHINA/AUG，2010。紅星美凱龍酒店項(xiàng)目財務(wù)分析報告第一章天津項(xiàng)目酒店可行性研究1.1市場分析—宗地區(qū)位3市中心區(qū)域紅星天津項(xiàng)目4.5km天津篩選案例及本案位置圖市中心區(qū)域綜合體案例紅星項(xiàng)目區(qū)位：位于河?xùn)|區(qū)，離市中心僅4.5km。交通：項(xiàng)目位于津?yàn)I大道南側(cè)，東西各有立交橋作為地面交通樞紐，有規(guī)劃4號線在項(xiàng)目北側(cè)通過。氛圍：與萬達(dá)廣場組成兩大城市綜合體，大幅提升區(qū)域的商務(wù)環(huán)境和居住環(huán)境。萬達(dá)廣場宗地位于天津市河?xùn)|區(qū)主干道旁，周邊交通發(fā)達(dá)，與萬達(dá)廣場組成一個新的區(qū)級中心。1跪.敬1譽(yù)市容場里分海析?！獞蜃趨s地練屬網(wǎng)性4宗麻地匠是伶一奪個淋由著住扛宅拳、東商劑業(yè)角、華家葬居殊中菜心猜、能辦鞏公伸等魯形躁態(tài)肢構(gòu)看成艙典相型頑的潮綜犬合枕體疲項(xiàng)項(xiàng)目回，串體高量蒙大山，促可央塑塞性鉛強(qiáng)唐，蓋影喪響練力糖廣自。地塊總指標(biāo)總用地面積206600m2總建筑面積881281m2總地上建筑面積657536m2地塊分類指標(biāo)多層、高層住宅194749m2家居廣場143430m2購物中心150000m2商鋪8642m2辦公34000m2LOFT公寓34000m2酒店式公寓31623m2酒店30000m2新天地步行街28000m2地下商場71971m2機(jī)動車庫199064m2多層住宅高層住宅購物中心、商業(yè)酒店、LOFT公寓、步行街立濱交哄橋蒜及吧規(guī)話劃乖四愧號國線主良干價道裂津?qū)I廳大抗道家配居俊中宰心酒睡店開式勇公長寓1霜.移1瘦市泄場濟(jì)分玻析伐—耀宗紀(jì)地雨總檔結(jié)5僅味以吃宗波地姜的挎區(qū)頸位州條錄件憶和辜屬調(diào)性球條餐件黃來比看梨，壘是前具挑備蠟打報造師高薪星怎級說酒寸店掩的搬可骨行艦性售。緊哥鄰檢市吹中躺心巨，決位莫于賭主趴干湯道運(yùn)旁宰，隊交反通烘便違捷未卵來趣將起成梢為仙區(qū)修域友級摩中何心遭，享商駛務(wù)考氛培圍朝提們高宗度地穿體模量慣大離，捐是留典亭型昆的劇城機(jī)市渠綜稱合娛體毯項(xiàng)如目具向備寸打絡(luò)造謠高宿星撓級刺酒濟(jì)店蔑的腰基奔礎(chǔ)1呢.視1扇市舞場殼分闊析賽—但城謀市耽概徐況6天囑津麥?zhǔn)寝q中動國崗四艘個圾直叨轄濁市腦之譯一伯，鉛是姻北傳方夠重葵要遮的鉛沿型海延經(jīng)祝濟(jì)下城市市襖和傍歷臥史貧文青化越名品城膀。天漠津顛是眠中痕國四輛個首直佩轄衰市移之絨一，監(jiān)市睜中強(qiáng)心扔距棋北策京敞僅1狐3亮7公摩里五。天送津待市艱位推于環(huán)敲渤撒海味經(jīng)陜濟(jì)言圈竭的袋中帽心，翼是嶼中弊國旋北媽方頓最躺大專的勻沿圖海途開咐放抹城開市逐，睬擁紙有艘中避國攀第散四采大規(guī)的蜘工精業(yè)籌基淺地籮、娃第蜓三惡的錯外煩貿(mào)寇港賽口踐。2恐0規(guī)0廣9年辭，緒天則津G堡D立P達(dá)7柳5釘0拔1億，截有1呆2私0稅0萬常鞠住大人燥口甩，拴城匆鎮(zhèn)魔居期民昆人蛾均像可升支貧配則收惑入劫達(dá)祝到2嶼1體4毛3若0元。天你津殊具皆有上啊千輕年帥的蓄人京文運(yùn)歷窯史，惑擁喝有匯多挽個污人涂文披景棕點(diǎn)訂和三杯個央國路家犯級氧自油然蠢保哈護(hù)互區(qū)。2009經(jīng)濟(jì)指標(biāo)天津北京上海GDP（億）75011215314901常住人口（萬）120019721921城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）214302673828838天究津北舍京重潛慶上噴海經(jīng)濟(jì)圈直轄市天津1餅.恩1獵市皆場熟分毀析展—麗城毫市廢資桃源煙：虎商爪務(wù)閱資憤源7天練津午擁鄉(xiāng)豐有借成務(wù)熟和的朱商兩務(wù)傘環(huán)潑境趕和插發(fā)搞達(dá)棵的疼產(chǎn)框業(yè)爺園營區(qū)暮規(guī)亦劃獎，職商留務(wù)域資兩源乳十劉分設(shè)豐豎富熟。商拜業(yè)駁辦票公峽：全往市排超誘萬睛平圍方脫米演以繞上類的輩大局型柿商潑貿(mào)乳設(shè)您施弱已農(nóng)有1惡2蛋8個。非狼公炒有喂制商窯貿(mào)浮經(jīng)屑濟(jì)遭快陷速漁發(fā)暑展，飯已差占寇到乞全啟市森商勤貿(mào)繡經(jīng)勿濟(jì)速總浙量屑的7姑0您%以所上列。全趁市飄擁雙有色辦斗公屆樓1給8猾2個本，框其讀中充有甲流級脆辦急公膊有5隨6個，煌占3叔1蹈%。產(chǎn)留業(yè)鏈園離區(qū)姐：開發(fā)區(qū)級別開發(fā)區(qū)名稱投資成果國家級開發(fā)區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)4815家，全球500強(qiáng)企業(yè)中，共有76家在天津開發(fā)區(qū)投資，投資項(xiàng)目達(dá)158個。天津?yàn)I海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)包括華苑科技園、濱?？萍紙@、南開科技園、武清科技園、北辰科技園、塘沽科技園六部分。地區(qū)級開發(fā)區(qū)11個區(qū)縣級開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1別.王1狹市全場局分哥析悄—椒城喝市極資筍源熄：極旅巷游隔資呆源8天普津哲擁木有看多繩個摸重燥點(diǎn)跑風(fēng)丑景先區(qū)艦和禿自米然遵保弄護(hù)殼區(qū)呆，純旅悠游徐資植源騾十費(fèi)分秒豐寫富駛。旅測游貧資直源巴：天莫津晉旅同游夫資鞭源總十筐分奶豐弄富尤，疏具邊有數(shù)寇十舉個挪中說大艘型費(fèi)旅世游粗景丈點(diǎn)。其挖中5模A級么旅絲式游捧景斷區(qū)2個，4惜A級罰旅嘴游勇景冊區(qū)1遵0個。擁耍有3個贊國驅(qū)家撒級漁自屈然悠保俯護(hù)鉤區(qū)。國慘家松級從景洗點(diǎn)貧：景點(diǎn)類別旅游景點(diǎn)名稱國家級自然保護(hù)區(qū)古海岸與濕地國家級自然保護(hù)區(qū)薊縣中上元古界地層剖面國家級自然保護(hù)區(qū)八仙山國家級自然保護(hù)區(qū)國家級風(fēng)景名勝區(qū)盤山風(fēng)景名勝區(qū)天津古文化街旅游區(qū)津門故里國家級風(fēng)景名勝區(qū)國家級自然保護(hù)區(qū)薊知縣磨國攪家辣級槳自戀然懂保萌護(hù)鄭區(qū)八蹈仙汽山據(jù)國尿家趣級枝自斥然渾保國護(hù)答區(qū)盤毫山門風(fēng)磚景罪名堪勝扇區(qū)古脈海蹈岸鉗與扣濕旬地朱國店家綁級騰自吳然龍保尊護(hù)歇區(qū)古沉海板岸材與亡濕國地哀國融家絕級蓬自世然拘保愚護(hù)孤區(qū)八搞仙機(jī)山哈國棵家順級羞自藥然栗保勻護(hù)更區(qū)1浸.待1叢市庭場扮分甩析毛—坦城諒市殘高液星蜜級程酒絕店懂分礙布9天觸津碌高糊星森級煤酒候店示市屆場危比繁較粒成輩熟難，舉五尼星毀級沾酒愛店郊目語前未有2張0家申，莖主演要圈集側(cè)中俱在慈濱兩海模新?lián)P區(qū)矩和霞市嗚中曠心攏河橋西燭和且平旗區(qū)拖域發(fā)中杜。高革星魯級哥酒龜?shù)旯率胁葓錾禾旎驑菗碡懹邪袢F(xiàn)星鋒以拆上獸酒衣店共9確3家。其股中五糟星項(xiàng)級華酒汪店2倚0家。四宜星屢級蜂酒吼店4怠6家，賄三煮星孩級也酒懼店2頃7家。五蝴星爪級晝酒錢店揪市捏場蛾：五曾星買級此酒悅店間主憂要昏分?jǐn)_布泄在架濱蹲海服新拿區(qū)癥、躲河爽西黨區(qū)席、握和菠平面區(qū)坑。區(qū)域匯總濱海新區(qū)5河西區(qū)4和平區(qū)4南開區(qū)2華苑地區(qū)1薊縣1寶坻區(qū)1東麗區(qū)1河?xùn)|區(qū)1總計20濱撥海創(chuàng)新棟區(qū)和黃平暈區(qū)河略西查區(qū)1底.瓦1欣市之場儉分字析紫—寫城鏟市配高黨星詞級迫酒準(zhǔn)店頁運(yùn)春營1滅0天仗津獸五莖星奧級壟酒秒店也的枕平逝均杠市向場拜價搜格醬約柴為9娛4然4元/天屯，娛平秤均悉出魚租日率恨約籌為5瓶1帽%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均出租率天津京津新城凱悅酒店寶坻區(qū)593060%天津瑞灣酒店濱海新區(qū)564155%天津天寶國際酒店濱海新區(qū)549860%天津?yàn)I海假日酒店濱海新區(qū)580045%天津泰達(dá)國際酒店濱海新區(qū)573750%天津萬麗泰達(dá)酒店濱海新區(qū)5176340%天津?yàn)I海圣光皇冠假日酒店東麗區(qū)596660%天津君隆威斯汀酒店和平區(qū)5126540%天津日航酒店和平區(qū)593255%天津萊佛士酒店和平區(qū)5120545%天津?yàn)I江萬麗酒店和平區(qū)5118045%天津天誠麗笙世嘉酒店河?xùn)|區(qū)596660%天津新桃園酒店河西區(qū)571855%天津金皇大酒店河西區(qū)579455%天津瑞金花園別墅酒店河西區(qū)5118040%天津喜來登大酒店河西區(qū)5119640%天津賽象酒店華苑地區(qū)560360%天津金澤大酒店南開區(qū)567855%天津泰達(dá)國際會館南開區(qū)589245%天津億豪山水郡國際度假酒店薊縣594460%合計94451%1售.未1半市睡場升分浪析載—濫區(qū)動域面概肺況1求1本惹案蒜坐澤落薄于肝河栽東均區(qū)淹中掠心猛位值置尚，馳是系天處津乖經(jīng)陣濟(jì)帝中僑心幕戰(zhàn)垂略緞東拳移爬的如重鄰要響區(qū)構(gòu)域旅。河奇東密區(qū)障是著天腫津箭市育中泉心料市幸區(qū)堤之林一悉，讀位鎮(zhèn)于刪天照津雀市真東戲部宿，維占么地4尿0平飛方城公恭里。友現(xiàn)龍有啟居閥民7楊3萬位人，得河示東狡區(qū)棄是雷天箱津赴的芽發(fā)基源罷地欺之幕一拋，壁是惕市版區(qū)候連編接唐濱柱海描新頓區(qū)鐮的束前殲沿銜，蹦是絡(luò)實(shí)愧現(xiàn)天擔(dān)津跪市蹲經(jīng)哲濟(jì)恭中雨心避戰(zhàn)狠略專東姻移帽的散要弱地。河逆東努區(qū)以建仰設(shè)詞成場現(xiàn)嘗代商央務(wù)猴商沃貿(mào)穩(wěn)物戰(zhàn)流爐基精地、直刷沽柴文辯化球旅顛游伶基片地、都飲市努工拳業(yè)暑示弓范管基鼻地。糾河假東雹區(qū)間的G吐D倚P增車長筋連阻續(xù)愚保您持柜在2傳0磁%以鏈上。河鏡東舟區(qū)代還財將鋪借贊助士海旅河驅(qū)開仙發(fā)柴、激建瓶設(shè)壺濱話海據(jù)新倚區(qū)覆的煉有吩利鍋時故機(jī)蜓，著管力村發(fā)通展份商差貿(mào)購物在流誦和揚(yáng)現(xiàn)車代濤服曉務(wù)耍業(yè)，甜并宿規(guī)瓣劃純了"五勁區(qū)址三己帶"的精建屢設(shè)覽。"五記區(qū)"即門圍測繞語樓附宇斬比唉較役集員中旗的側(cè)大著王罷莊漢地賴區(qū)達(dá)、牧新葉開樣路漿地叼區(qū)木、維大勞直集沽扔旅鞭游舍商娛貿(mào)把區(qū)距、處津必濱驗(yàn)大戰(zhàn)道夾、椒天坊鋼魂地蠅區(qū)補(bǔ)五膀個摟商時業(yè)廊聚初集哪區(qū)昂，櫻發(fā)權(quán)展兵商排貿(mào)想、維物滴流倒、嗚現(xiàn)妙代欲服還務(wù)暢業(yè)卻。河狡東午區(qū)紅瓦星弊天櫻津嘩項(xiàng)價目河委東瘦區(qū)采街謹(jǐn)?shù)懒鴦澰７执笸跚f新開路津?yàn)I大道天鋼大直沽1她.皺1廣市乖場醫(yī)分忍析掩—買區(qū)鳴域浙資呀源1蜜2河秋東冰區(qū)炎擁小有奪多脂個襲城匙市務(wù)旅訪游樓景遷點(diǎn)磚、允五獎大喬規(guī)隙劃懂商蠻業(yè)提聚泡集跑區(qū)福和們一慮家伸五菊星望級純酒泄店揀，纖區(qū)攏域卸資規(guī)源迷比均較骨豐差富些。紅櫻星贏天沫津霧項(xiàng)臭目天妃宮遺址薦福觀音寺海河公園全葡國竊三銳大持媽幅組添廟歌宇盜之坐一例的孫天煤妃悶宮駕遺頁址晶，煙薦痛福廟觀蜻音弱寺貫和漢海擴(kuò)河毫公日園沃已踐成擊為賤天響津躲的崇旅衰游羽熱戲點(diǎn)苗。天按誠融麗祖笙難世默嘉墻酒擺店天屆妃桂宮則遺鹿址薦御福灣觀蒼音鋒寺海斷河默公愉園五大商業(yè)聚集區(qū)主要景點(diǎn)及五星酒店紅星本案1還.陷1陸市協(xié)場鉗分鑄析鍛—酒區(qū)慨域高高畝星目級果酒誦店役運(yùn)香營1由3河殃東煎區(qū)鐘高飼星餡級史酒噸店她的舟平究均懂市記場睡價談格作約當(dāng)為6敏3訊3元/天醋，未平房誠均劃出榜租垂率他約掉為5閃1厚%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均出租率天津天誠麗笙世嘉酒店河?xùn)|區(qū)596660%天津世紀(jì)泰豪酒店河?xùn)|區(qū)439860%天津財富豪為酒店河?xùn)|區(qū)453545%合計63355%天蔽津忌世額紀(jì)話泰蝕豪膠酒蛋店第座因落敏在宏河傳東恢區(qū)番迎腿賓充大片道折衛(wèi)臉國頑道攝上暈，灘是碼一澤家紡歐潛式厲建托筑黨風(fēng)珍格槐的有高返檔吩酒桑店勺，嘩毗勢鄰凱市是中貧心抹商晴業(yè)逃區(qū)腎，庭緊尾靠償快猾速劉路句，蔑直黑達(dá)企天現(xiàn)津盲機(jī)翁場千，紅空賓港探工桌業(yè)退區(qū)間，姐火木車卵站逝，折天危津結(jié)國觸展圖中冊心豎，汽地司理渡位允置輝優(yōu)談越賢，初交隸通棗便撐捷披，冬四腐通序八斧達(dá)映。天蓄津忘財攪富免豪蛇為胞酒坑店受是廟一尾家嬌位紋于嫂河宰東稿區(qū)番津拔塘塔路亮上晝的補(bǔ)高肯檔射酒朗店嘴，牧毗腐鄰活河街西皺繁袖華跳的對商膚貿(mào)湯區(qū)弄、鼠小憶白樂樓熱、蓄國店展刺中粉心料、聽北抄京究京滾津憑高駱?biāo)僮鳎瑳鰱|除臨米京狠塘悅高遼速詞，碼交損通接十絕分續(xù)便皺利絹。天賤津川世裁紀(jì)懲泰洋豪襲酒榜店天賤津亡財端富閑豪紫為袍酒綿店天殿津豪天頃誠胸麗轉(zhuǎn)笙顯世拖嘉易酒樓店天堂津漢天蟲誠資麗快笙敬世薪嘉說酒缺店薯是乳由俯美鈔國畢卡貪爾辱森銳酒冒店紛管煤理醋的想一前家冠高閥星旁級槐標(biāo)汪準(zhǔn)扎籌受建端的別酒灰店桂，旅擁前有紅多道種比不壺同腿類隙型獸的捉客敞房溪，趨周葵邊貫有囑五蔑大勝道裙、睬古盲文愧化恐街晌、扛靜粉園慕等探景姜點(diǎn)芳以水及百濱骨江粱道便購搞物肥中邀心拾。1槐.窯1鮮市端場訪分吃析斃—談總惑結(jié)1時4通氏過擠對園于細(xì)宗模地緣瑞的鐘理丟解門、榆城戲市唉及瞇區(qū)緞域鳴情秀況坡的命研醒究擴(kuò)，贏宗顆地肆完暫全鎖具韻備瘡打黃造劍五羅星拍級臂酒白店宿的脆可給行晶性癥。

五星級酒店四星級酒店天津市/河?xùn)|區(qū)情況匹配星級城市指標(biāo)城市屬性國家經(jīng)濟(jì)中心、直轄市、國際旅游城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、計劃單列市、一線旅游城市直轄市五星級國民生產(chǎn)總值國民生產(chǎn)總值大于2000億國民生產(chǎn)總值大于1000億7500億五星級居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年12639元/年五星級市區(qū)人口總數(shù)市區(qū)人口總數(shù)大于800萬市區(qū)人口總數(shù)大于500萬1115萬五星級區(qū)位指標(biāo)區(qū)域整體成熟度該區(qū)域整體成熟該地區(qū)整體較為成熟區(qū)域整體較為成熟四星級區(qū)域交通條件道路交通發(fā)達(dá)，附近有軌道交通站點(diǎn)道路交通較為發(fā)達(dá)主干道通過，有軌道交通站點(diǎn)五星級區(qū)域配套條件周邊有商務(wù)及高端住宅配套周邊有基本商務(wù)及住宅配套自身有高端商務(wù)及居住環(huán)境五星級市場指標(biāo)區(qū)域客流量日人流量大于7萬日人流量大于3萬目前日人流量4萬，未來約8萬四星級區(qū)域酒店入住率情況高于50%高于50%>50%五星級區(qū)域酒店分布情況非五星級酒店集聚地非四星級酒店集聚地區(qū)域內(nèi)目前星級酒店未飽和五星級具而備鋒打茂造搞五鄙星鳴級留酒蛇店待的糊可態(tài)行弓性捐！1侮.揉2兔財戲務(wù)螺評坦估賞—懇酒緩店罩投縣資袋評糞估1父5根辣據(jù)羞酒渡店域的聯(lián)建艷筑丙面拼積3萬阿㎡如推戚算信其岔各珍項(xiàng)巨成尺本神費(fèi)揪用壯，裳其陡靜愧態(tài)吼的養(yǎng)成星本個為3叮4匹8虹6即9萬訓(xùn)元即。序號成本項(xiàng)目土地單價（元/㎡）總成本（萬元）酒店投資（假設(shè)前提）土地費(fèi)用1423元/㎡(4269)前期費(fèi)用800元/㎡(2400)建造成本5000元/㎡(15000)內(nèi)裝費(fèi)用3500元/㎡(10500)設(shè)備費(fèi)用700元/㎡(2100)開業(yè)籌備費(fèi)用200元/㎡(600)合計-(34869)指標(biāo)值單位酒店總建筑面積30000㎡酒店占地面積6000㎡1鑒.曾2斥財副務(wù)州評耽估彼—聯(lián)酒假店陵溢諷價肯評劫估贊：押對吹住興宅憶的柜溢識價1棗6酒束店候?qū)λ延谇谱∠恼乃埔缦墐r筆率纏為6均%；濟(jì)高紅層譽(yù)溢錘價9痰0令0元/㎡迷，牲洋座房夠溢帆價1蜘2共0題0元/㎡何。評估因素高層公寓（銷售）洋房（銷售）權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%1001005%100100區(qū)域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100環(huán)境氛圍10%10013010%100130配套設(shè)施10%10010010%100100整體因素建筑面積10%10010010%100100物業(yè)類型10%10010010%100100服務(wù)品質(zhì)10%10012010%100120品牌影響5%1001205%100120住宅因素住宅品類10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100辦公因素辦公品類0%1001000%100100辦公建面0%1001000%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%1001000%100100商業(yè)建面0%1001000%100100評分修正100%100106100%100106價格修正價格1500015900價格20000212001自.符2牌財稀務(wù)拾評鍋估呆—聽酒礦店免溢壟價道評娃估害：奔對巷住外宅隔的場溢燭價1洽7酒外店羽式摸公急寓盼和L版O翼F堪T可亮看塵作樓是吼住慣宅屬，權(quán)因看此鋸酒仔店其對乓于讓這森兩半類誦的扔溢關(guān)價騾率攤同纏樣估為6爹%，嗎溢棵價9糕0速0元/㎡德。評估因素酒店公寓（銷售）LOFT公寓（銷售）權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%1001005%100100區(qū)域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100環(huán)境氛圍10%10013010%100130配套設(shè)施10%10010010%100100整體因素建筑面積10%10010010%100100物業(yè)類型10%10010010%100100服務(wù)品質(zhì)10%10012010%100120品牌影響5%1001205%100120住宅因素住宅品類10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100辦公因素辦公品類0%1001000%100100辦公建面0%1001000%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%1001000%100100商業(yè)建面0%1001000%100100評分修正100%100106100%100106價格修正價格1500015900價.扔2坊財斜務(wù)立評翁估頓—談酒未店員溢確價檔評澇估棗：娘對到辦體公聰?shù)钠ヒ鐛{價1當(dāng)8酒遣店詳對噸于象辦陰公它的濁溢極價前率陶為8態(tài)%；袖辦逝公失溢層價1寫2貧0歇0元/㎡買。評估因素辦公（銷售）權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%100100區(qū)域位置10%100100交通便捷10%100100環(huán)境氛圍10%100120配套設(shè)施10%100120整體因素建筑面積5%100100物業(yè)類型10%100100服務(wù)品質(zhì)10%100120品牌影響10%100120住宅因素住宅品類0%100100住宅建面0%100100辦公因素辦公品類10%100100辦公建面10%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面0%100100評分修正100%100108價格修正價.胸2記財走務(wù)暑評齒估誼—靠酒宮店裁溢打價姨評悉估蜂：篩對暴商素業(yè)羊的修溢機(jī)價1潑9酒鼠店抱對欠于饞銷未售堪商中業(yè)若的渾溢搭價嚇率淺為9亞%，振商從業(yè)件溢漸價1違3捧5賞0元/㎡覺；僻租春賃襲型壁溢碗價野率擇為5碗.視5飄%，賣租潤金誰溢籠價0染.璃2還7艘5元/㎡/天蝴。評估因素底商（銷售）購物廣場（租賃）商業(yè)街（租賃）權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%1001005%1001005%100100區(qū)域位置10%10010010%10010010%100100交通便捷10%10010010%10010010%100100環(huán)境氛圍10%10012010%10012010%100120配套設(shè)施20%10012020%10011020%100110整體因素建筑面積10%10010010%10010010%100100物業(yè)類型5%1001005%1001005%100100服務(wù)品質(zhì)10%10010010%10010010%100100品牌影響5%1001205%1001105%100110住宅因素住宅品類0%1001000%1001000%100100住宅建面0%1001000%1001000%100100辦公因素辦公品類0%1001000%1001000%100100辦公建面0%1001000%1001000%100100商業(yè)因素商業(yè)品類10%10012010%10011010%100110商業(yè)建面5%1001005%1001005%100100評分修正100%100109100%100105.5100%100105.5價格修正價格1500016350價格55.275價格55.2751截.慰2謹(jǐn)財酒務(wù)耀評創(chuàng)估路—基酒囑店暈溢呼價斥評規(guī)估已：萌對哥車址位篇的醫(yī)溢后價2蝕0酒也店哲對株于唐辦亦公儉的釘溢斥價督率國為2崗%；霜車感位志租梁金窮溢暈價0廣.咸2元/個/天蓄。評估因素車位（租賃）權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級0%100100區(qū)域位置0%100100交通便捷15%100100環(huán)境氛圍0%100100配套設(shè)施20%100110整體因素建筑面積20%100100物業(yè)類型15%100100服務(wù)品質(zhì)5%100100品牌影響5%100100住宅因素住宅品類5%100100住宅建面5%100100辦公因素辦公品類0%100100辦公建面5%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面5%100100評分修正100%100102價格修正價格1010.21態(tài).槍2余財漂務(wù)錯評摸估舌—東酒村店葵對姓銷屋售鍵型比物跳業(yè)融溢行價遞評銜估2坊1酒扇店恒對詳銷莫售坦型戀物兄業(yè)榨的獄總首體勝溢暗價栗約死為3話0細(xì)3手4黑8萬獅元湖。物業(yè)類型（銷售）建筑面積（㎡）價格（元/㎡）溢價價格（元/㎡）溢價率溢價（元/㎡）溢價總值（萬元）高層公寓13913815000159006.0%90012522洋房5561120000212006.0%12006673底商864215000163509.0%13501167辦公3400015000162008.0%12004080酒店公寓3162315000159006.0%9002846LOFT公寓3400015000159006.0%9003060合計303014----303481傲.謹(jǐn)2槐財嶄務(wù)再評腿估鳳—度酒少店凍對繼經(jīng)框營危型眼物危業(yè)盲貼率現(xiàn)跌溢先價扮評塊估2過2酒晚店攪對斑經(jīng)潮營篇型帶物藏業(yè)屯的藍(lán)總豈體擠溢印價塔貼排現(xiàn)乎約仆為3顛1慢2妨7圍0萬躲元天?，F(xiàn)金流入757,525購物廣場租賃所得（+）663,016車位租賃所得（+）17,623商業(yè)街租賃所得（+）96,854現(xiàn)金流出（稅前）(380,738)土地獲得價款（-）(30,558)開發(fā)前期費(fèi)用（-）(4,935)建安工程費(fèi)用（-）(79,565)配套費(fèi)用（-）(16,931)期間費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)(103,468)經(jīng)營稅費(fèi)（-）(145,282)現(xiàn)金流376,786現(xiàn)金流入718,860購物廣場租賃所得（+）628,451車位租賃所得（+）17,532商業(yè)街租賃所得（+）91,805現(xiàn)金流出（稅前）(373,345)土地獲得價款（-）(30,558)開發(fā)前期費(fèi)用（-）(4,935)建安工程費(fèi)用（-）(79,565)配套費(fèi)用（-）(16,931)期間費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)(103,468)經(jīng)營稅費(fèi)（-）(137,888)現(xiàn)金流345,516酒寇店尼對形經(jīng)緣瑞營說型擴(kuò)物勵業(yè)暈的攻溢滔價=溢煎價杯后首折慕現(xiàn)-溢溉價怎前彎折暈現(xiàn)=3吸1栽2懸7語0萬吹元溢星價窩前矮現(xiàn)歇金揭流哲量鑼總碗計溢籠價擊后啟現(xiàn)練金順流律量花總永計注隆：萄貼夠現(xiàn)系率齊按冊照8飯%進(jìn)定行介計詢算桑。1貌.敬2紙財欄務(wù)突評得估據(jù)—類酒叢店膚替信代壤收愚益窄（敵辦都公血）2擁3用梳辦蘆公轟替遇代卷酒識店污所貓獲乖得塞的摧銷蘋售每收威益爹為2碰5標(biāo)6特3途8萬械元裙。年份說明201020112012合計假設(shè)前提123土地費(fèi)用1423元/㎡(4269)

(4269)前期費(fèi)用350元/㎡(1050)

(1050)建安成本3500元/㎡(10500)

(10500)配套費(fèi)用700元/㎡

(2100)

(2100)內(nèi)裝費(fèi)用1500元/㎡

(4500)

(4500)期間費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)

0管理費(fèi)用

(410)(410)不可預(yù)見費(fèi)用

(410)(410)銷售費(fèi)用（營銷推廣費(fèi)）銷售所得*4%

(2188)(2188)營業(yè)稅及附加銷售所得*5.565%

(3044)(3044)交易印花稅銷售所得*0.05%

(27)(27)交易手續(xù)費(fèi)銷售所得*0.03%

(16)(16)土地增值稅（預(yù)征）銷售所得*1%

(547)(547)銷售額

5469954699合計

(15819)(6600)48057256381頭.止2轟財綱務(wù)版評棵估僚—寨酒財?shù)晡癄I慨運(yùn)卡收隆益2箭4酒盲店嶼總沫收繳益紀(jì)為2驗(yàn)8矩2規(guī)3渠1萬擾元沒。年份說明年收益序號酒店經(jīng)營收益（假設(shè)前提）(1)有效毛收入(客房)客房套數(shù)*空置率*租金*360天4050(2)有效毛收入(餐飲、會務(wù)等商業(yè)設(shè)施)商業(yè)面積*單位面積租金（假設(shè)10元/平米/天）1440酒店經(jīng)營成本（假設(shè)前提）維修費(fèi)總建面*2.5%*2500元/㎡(188)保險費(fèi)總建面*0.25%*8500元/㎡(64)營業(yè)稅及其附加（2）*5.55%(80)推廣費(fèi)（1+2）*4%(220)營業(yè)成本(客房)（1）*30%(1215)營業(yè)費(fèi)用(客房)（1）*25%(1013)經(jīng)營者利潤(客房)（1）*8.5%(344)年收益2367根顆據(jù)株年次收訪益2懶3手6港7萬奪元/年頑的聰標(biāo)鬼準(zhǔn)厲，蹦取8柳%的孔資必本派化咐率憂，也以4吳0年沉為段年貨限則可丘計亡算域得浴出烘：酒拔店耐總隨體魯收遙益大為2君8引2洲3惰1萬穿元。1絨.慎2螞財秀務(wù)蛋評鵝估朽—央總次結(jié)2胸5綜合收益指標(biāo)算法值（萬元）酒店投資額-（34869）銷售型物業(yè)溢價+30348持有型物業(yè)溢價貼現(xiàn)+31270酒店替代性物業(yè)（辦公）收益-（25638）酒店營運(yùn)收益+28231合計293421詞.扇3守綜凍合英評霸估柴—旱結(jié)險論2筆6酒疊店怒對攏于環(huán)整步體汪的持綜戲合犯影駱響丘包瓜括匹定嬸量炎和丑定羞性乎兩珍方年面充的僻影蜜響繪，瀉綜照合吼來捆看兩選溜擇導(dǎo)開淡發(fā)毒酒陣店純更握有豈益各處趨。定崗量扛影哈響定歇性嚼影認(rèn)響酒紐奉店周對鼠于敗整習(xí)體懲的族綜現(xiàn)合幕影蛾響擴(kuò)寧大貴項(xiàng)爭目宰的杯影蜘響飼力酒毒店科自雨身捏收答益客摘房壟收艷益廣絞告荒收筑益運(yùn)譽(yù)營忠收腹益酒非店失的陰溢蓬價駕影錘響對臣住青宅帥的無溢飯價對眾辦果公頭的臉溢肯價對民商嗚業(yè)嶄的框溢炭價擴(kuò)倦大桶企睡業(yè)猛知擺名擺度擴(kuò)督大帥區(qū)磁域送的引影鋼響掙力吸仙引齡高品素蠻質(zhì)猾客公流增饅長條政珠府壞稅參收活翼躍福區(qū)閃域摩氛飾圍增氏加娛商剪業(yè)淘客過流與現(xiàn)辦恥公剖互書相露影管響為饒企示業(yè)嶺積蕉累脆客氣戶增鉤長劍業(yè)絕內(nèi)鄰聲莊望選蹈擇臥開爹發(fā)胞酒迎店!第量二鎮(zhèn)章嚴(yán)昆應(yīng)明漿項(xiàng)顆目音酒銀店打可共行涉性鋤研咬究2扶.輔1宋市崇場青分菜析沿—福宗食地書區(qū)辣位2爭8市中心區(qū)域綜合體案例紅星項(xiàng)目區(qū)指位禮：位慚于袍西襯山掉區(qū)翁，離政市駱中既心眉僅4牌.叉7擇k投m。交扒通舊：項(xiàng)祖目刷位位于滇塊池所路槍旁，別是齊通肅往霉城染區(qū)名的那主捕干斧道吹，站來腸往松人辣流繭大路，敞對卷項(xiàng)奏目蘆營款銷怖能叮起蠢到駁一陰定鳴帶個動器作史用犯。氛慌圍再：項(xiàng)藥目釘位秀于乘滇沾池莖板霞塊城切市旗生雁態(tài)移復(fù)別合漏片舌區(qū)，述為終當(dāng)舍前尚房炸地盡產(chǎn)師開習(xí)發(fā)韻熱曲點(diǎn)短區(qū)用域聯(lián)。宗悔地攔位妻于磁昆謝明澇市桃滇你池帝路遼主嗽干體道頑，酸滇纏池談板紅塊繭是警緊身鄰?fù)袆P心耀城油區(qū)另的短城掃市喉生扇態(tài)鄭復(fù)痰合恭片孝區(qū)小，網(wǎng)是堤房終地習(xí)產(chǎn)好開僚發(fā)秧的淺熱也點(diǎn)解區(qū)深域爆。紅新星繡昆炎明暴項(xiàng)竿目第這壹梁城4旱.將7摔k戚m昆亮明炊篩嬌選寄案岡例槐及謹(jǐn)本孝案抄位經(jīng)置鋸圖2促.跑1扎市筆場天分類析震—鉆宗靜地統(tǒng)屬柱性2槐9宗泡地話總許建堡面禁積在大伯，旦由陶多嚷種廊業(yè)狡態(tài)苦構(gòu)羞成拐，絹周港邊禿配懸套態(tài)完敲善胳，瘦人囑流如量粒較稼大白，改具璃備鴉打詳造執(zhí)酒下店暈的打宗碼地慘條棗件遣。地塊總指標(biāo)總用地面積248587m2總建筑面積759050m2地塊分類指標(biāo)商業(yè)占地51035m2住宅占地114876m2容積率3.22綠地率33.3%建筑密度31.67%2徐.失1金市沈場番分惡析奶—存宗坑地累總慶結(jié)3蚊0僅障以蘇宗久地長的殼區(qū)陷位劫條聰件械和刑屬艇性張條才件毫來笑看握，似是眾具私備往打宵造梳高晉星疾級局酒雖店殺的狹可賭行催性株。緊索鄰努市羨中妥心恐，彎位效于綱主迷干砌道尋旁做，稱交邪通賤便差捷城泛市夏生挑態(tài)夠復(fù)詳合普片情區(qū)棟，浩房共產(chǎn)圓開云發(fā)訪的醬熱叨點(diǎn)嫁區(qū)四域宗蘆地背體掩量罰大盒，勁是四典仿型匆的奔城撕市班綜拘合芬體沈項(xiàng)砍目具粉備下打君造拼高紫星趙級萄酒飼店盾的桃基休礎(chǔ)2昏.抖1瘦市奴場賺分扇析?！?dú)城蓬市竊概慘況3某1昆阻明旨是撈西冒部杏重乓要蕩樞尿紐泊城遺市食，升歷叮史猛悠慌久筋，鑒旅刃游旦資定源公極雀為滋豐統(tǒng)富犧。昆晌明析是上云楚南陪省鳴的甚省洲會反城是市匹，艇其G率D頁P(yáng)占華全恭省天的汽三否分召之溉一。昆兼明肉是醬中扔國雄面怕向元東駱南賺亞演開湯放劣的鵲門劍戶哪樞洗紐右，買國魯家扣級卻歷電史到文演化邁名買城惡，謎我跟國遵重真要敲的旅粥游忌、等商凱貿(mào)拌城權(quán)市，西庫部蘋地別區(qū)諒第彩四稀大址城晨市，巾僅夠次滑于厚成駐都顛、懂重應(yīng)慶景、剩西級安另。尸是木滇峽中召城潤市單群暮的副核框心撫圈愛。昆著明蛾是蝴全瘦國喇首汁批繩歷敞史陵文權(quán)化則名杰城保之轟一駝，責(zé)擁桶有2俗2浩0怪0多購年的律建董城炸史醫(yī)，會滇粒池器地共區(qū)已擁居有3除0惜0杯0年的速文旦明祥史情。昆棵明秘為全茫國盡十圈大莖旅執(zhí)游勇熱幟點(diǎn)愉城欺市，腥首呆批雖進(jìn)睡入描中小國依優(yōu)廢秀糞旅鍋游削城為市鉗行構(gòu)列咽。2009經(jīng)濟(jì)指標(biāo)昆明天津上海GDP（億）1809750114901常住人口（萬）62812001921城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）164962143028838重溫慶上碼海經(jīng)濟(jì)圈重要城市昆明天螺津昆燭明2荷.哀1忽市海場乏分薯析居—位城劈燕市清資忠源介：埋商盛務(wù)沿資怎源3遵2昆伸明兵具痕有熄兩縣大攪且選均披是缸全隆省持唯蒸一系的模經(jīng)紡濟(jì)調(diào)技管術(shù)辰和耳高第新臨技夢術(shù)半開痛發(fā)熔區(qū)嘴，作商爭業(yè)墊辦寸公門在付全金省沫已赤屬失發(fā)旅達(dá)讓。商熊業(yè)亮辦翅公答：全掛市購購物解中慨心被有9家，摔主脈要藥集糞中響在栽三倒市炸街直商叫圈婚。全穿市烘擁庫有鍬辦件公廟樓1胳8個病，楚其捧中筐有甲您級膏辦輩公廟有1鑒2個，雅占6定7英%。產(chǎn)煩業(yè)炕園鉆區(qū)臉：產(chǎn)媽業(yè)憑園例區(qū)縮慧共龍有錦兩拋個阻，敞全控部幟為國講際底級病開內(nèi)發(fā)散區(qū)。開發(fā)區(qū)名稱投資成果昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)云南省唯一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，將打造十億元的企業(yè)，匯聚百億元的產(chǎn)業(yè)，2010年總產(chǎn)值到200億元，2015年達(dá)1000億元。昆明高新技術(shù)開發(fā)區(qū)云南省唯一的國家級高新區(qū)，以新材料技術(shù)、生物技術(shù)、環(huán)保技術(shù)等產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，累計引進(jìn)項(xiàng)目1770個，引進(jìn)資金340億元。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主殖城是區(qū)2納.武1會市開場偵分匹析嫌—乒城消市校資績源逮：亞旅皇游代資圍源3賀3昆仍明攝擁朗有劈燕數(shù)袋百脊個促重歉點(diǎn)數(shù)旅貫游心景辮點(diǎn)灑，字風(fēng)恐景涉優(yōu)紛美拐，育旅幟游斃資砌源番十測分恐豐釀富田。旅景游盈資鎖源豆：全幻玉市垃有顫各站級間政必府保布護(hù)耗文藏物2煌0看0多寇項(xiàng)，飄有鄰石括林韻世陜界懇地?fù)豳|(zhì)迫公笨園橋、盒滇曬池狠、悼安豎寧央溫腫泉做、縱九誕鄉(xiāng)喊、階陽林宗指海愉、搏轎廚子晃雪架山對等國疑家合級愉和樹省泰級披著驕名豈風(fēng)田景邪區(qū)，慰還蛋有博世籍界妻園劇藝娃博裝覽辭園糧和慘云暢南管民偶族訊村很等1年0鹿0多映處慮重己點(diǎn)誦風(fēng)汽景趙名碼勝。1甜0多請條顏國缺家個級夢旅授游寸線新路，繡形款成柏以豎昆眨明畏為湖中撫心突，茄輻垂射俊全咬省崇，祥連蝦接擺東掠南朵亞狀，鋒集爹旅劑游情、胸觀抱光斬、壘度么假區(qū)、蜘娛巨樂乳為光一霜體觀的朱旅恨游聲體壇系爺，接旅睛游娘業(yè)餡繼睡續(xù)拆呈嘩增缸長逗態(tài)刃勢鬧。重點(diǎn)旅游景點(diǎn)石林世界地質(zhì)公園滇池九鄉(xiāng)大觀樓

云南民族村石叫林因世住界進(jìn)地攪質(zhì)劍公鑼園九胡鄉(xiāng)滇綱池大宿觀筆樓云頌?zāi)详兠衿ё寤璐迨质澜绲刭|(zhì)公園九鄉(xiāng)石林世界地質(zhì)公園2號.共1則市傷場稱分收析評—勤城波市億高先星茶級過酒寸店威分以布3首4昆程明熔依釘托田旅代游撞業(yè)濃使排得昆星過級掀酒瞇店煉行下業(yè)侵發(fā)渣展薯較亂為趕成績熟幻玉，憐其砌中挺五點(diǎn)星燙級昏酒才店焦主像頁器分才布延在妄市松中您心首區(qū)蟲域槽。高險星馳級夾酒許店虛市魯場旗：天渾津檔擁銹有柔三供星睬以使上器酒丹店共6國9家。其挎中五達(dá)星族級傷酒伴店1辭1家。四哄星乓級司酒附店3嫩1家，援三鎮(zhèn)星晨級誘酒袖店2賠7家。五極星茂級件酒廟店愚市值場常：五拖星揀級廟酒血店創(chuàng)主起要披分簽布委在肉盤鄉(xiāng)豐龍捐、討官施渡歪、功五仗華蘆。區(qū)域匯總盤龍區(qū)5官渡區(qū)2五華區(qū)2宜良縣1西山區(qū)1總計11官執(zhí)渡盤版龍五扮華西恰山2受.索1槳市營場搖分知析越—蘇城瓜市產(chǎn)高劍星鐘級殃酒佛店律運(yùn)釣營3酸5昆唱明窮五找星姓級內(nèi)酒俯店麥的喜平紀(jì)均獄市以場嫁價版格府約歉為1殘0龍2吧0元/天弟，香平遷均確空資置鎮(zhèn)率激約毅為5片0日%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均空置率昆明君樂酒店五華區(qū)577760%昆明翠湖賓館五華區(qū)5105240%昆明綠洲大酒店盤龍區(qū)545360%昆明世紀(jì)金源大飯店官渡區(qū)555155%昆明天恒大酒店盤龍區(qū)540060%昆明邦克飯店盤龍區(qū)556955%昆明湖景酒店西山區(qū)575755%昆明柏聯(lián)SPA溫泉度假酒店宜良縣5457730%昆明佳華廣場酒店官渡區(qū)567050%云南震莊迎賓館盤龍區(qū)570045%昆明安寧溫泉心景花園酒店盤龍區(qū)571845%合計102050%2晉.犯1婚市翁場叫分雪析浴—往區(qū)徹域奪概畜況耳和獄資感源3究6西炎山賓區(qū)超擁孔有移昆概明慣最賀多盛的腐公憐園肅，藥景叛觀旗資鞏源灰豐蘋富贊，股擁塵有珍滇數(shù)池羨湖螞岸各線屠景坊觀趟帶懸，層配而套伍齊嘴全捎，檔居黃住灘適犁宜惠。西慘山扇區(qū)痛位援于啊昆堡明慘市拌西負(fù)面繼，怕全府區(qū)美總碧面著積7笑9珍1平車方斷公京里，街城脅市察建距成娃區(qū)沫面徒積4控2平嘴方隊公正里喜，眾有1榴0悅0多棕個鋼住鄭宅外小某區(qū)，熊總低人氏口箭達(dá)1逝0庭0余蓮萬。西烏山黃區(qū)瞞境漸內(nèi)世山鴉川啟秀盾美錫，狡風(fēng)感景賊名零勝胡、顧古巨寺衰名穿園域甚跡多材，宏有座西扮山慨、臟棋此盤仿山州、互觀辰音融山劈燕、永臥刊云離山牙、旗大柜觀邊樓殲、蘇白盒魚煎口滲等診著港名升旅育游債景東點(diǎn)噴，槐大喂小1巖7個椒公鴉園、3錦0悉0余調(diào)戶永農(nóng)角家鄉(xiāng)豐樂，奸是壘昆歸明嫌公躍園床最蝕多非的權(quán)主侵城防區(qū)悅。境據(jù)內(nèi)9張0余賣公紫里掠的呼滇袖池帽湖閃岸依線鐮和1剩2平側(cè)方專公蘋里賭的鏟滇姓池惕草損海倉水類域趙構(gòu)玩成洽了頂一伶道腔亮仰麗虜?shù)拇ㄉ洃B(tài)妻風(fēng)集景麥線縣。炒昆醋明弊市盟具蚊有芹標(biāo)店志織性攝建取筑馳的金船馬舊碧楚雞班坊、勺中煙國劣十遺大劍日悼用岸品弟批遞發(fā)需市拒場祥之馬一烤的幫“螺鴉螄價灣”涉，塑昆塞明茫城端市滅最娛大酸的刑開吩放賠式憐森危林守廣庫場—般—碧繼雞覆公漫園等悉一永大來批盼城臟市土人毅文避景傲觀部。西魔山景村區(qū)滇解池革路紅飛星盾昆毛明社項(xiàng)松目金儉馬狹碧劇雞量坊螺雅螄沃灣碧煩雞睡公旗園昆近明略湖嬸景繭酒減店滇喝池槐溫懇泉狂花陸園貫國住際采大蓬酒跌店五大商業(yè)聚集區(qū)主要景點(diǎn)及高星酒店紅星本案云副天黎花訓(xùn)苑瓦酒橋店怡下景撥園滿度澇假鄙酒叮店2滲.屑1罷市顯場偉分齒析況—矩區(qū)蹦域撥高飄星而級肝酒紙店珍運(yùn)貴營3璃7西把山晝區(qū)靠高辨星駝級孕酒癥店張的守平遞均波市襲場遷價央格那約床為4繩7燦5元/天耗，枕平淚均丘空潔置養(yǎng)率貧約注為5矩5股%。酒店名稱區(qū)域星級價格（元/天）平均空置率昆明湖景酒店西山區(qū)575755%昆明滇池溫泉花園國際大酒店西山區(qū)439555%昆明云天花苑酒店西山區(qū)431060%昆明怡景園度假酒店西山區(qū)443950%合計47555%昆荷明易滇階池業(yè)溫介泉月花降園登國珠際劍大誘酒廳店利坐批擁差滇棚池蘆，督鄰攀伴迅西軋山橫，零毗絹鄰逮馳權(quán)名氣中嚷外懸的垃云相南棋民葬族君村葡，矩風(fēng)電景仗如交畫絲式，陶景唐色循怡瓦人楚。滲主光要奪為舅泰乒式考風(fēng)馳格租，筐裝叢飾脆典鋼雅疫，拖相暮關(guān)凡配姓套嚇設(shè)助施風(fēng)齊綠全吵。昆報明粗云珍天劇花祝苑酒酒果店搖是柳國茄際工四魄星濱級突標(biāo)忙準(zhǔn)敘全坑資駝的錄花番園忍式鉛酒叮店膛，鄉(xiāng)豐酒假店增占晴地6絨2畝腳，厭綠轟化氧面芬積暫達(dá)6緒0共%以算上吉，建環(huán)位境數(shù)優(yōu)屑雅貴、艙靜冶謐恢，概是繡昆當(dāng)明糟市憂區(qū)聯(lián)少磁有捧的刪休膨閑成度緒假駝酒他店灰。滇全池控溫若泉樸花柄園輔國麗際摔大窯酒喂店昆舒明滑云滾天廚花員苑天酒步店昆匙明筑湖者景凡酒帥店昆留明賴湖莖景樸酒盆店辜是額依旺托輛滇駕池嗽高靜爾闖夫顏球顆會傲附蜘建異的丑一畏家咱精盾品猴型猴酒從店棟，溜座撈落映在孟著餓名貸的寺滇星池耀國蝴家腦旅元游鄭風(fēng)口景癢區(qū)磚內(nèi)倘，框面竹朝渣美造麗朱的梁滇乳池吹，雹與棕西通山虜隔壓水片相盆望央，勾三蜂面炊是蛾景庫色掌怡姐人暫的啄高劈燕爾僻夫池球?yàn)I坪晴。昆掌明連怡謎景凡園夢度拐假歸酒旋店昆觸明飯怡奮景斷園愧度紫假峽酒需店揭總煎占際地1榴3棚5畝怖。岔位擺于迷環(huán)烈境傅優(yōu)制美賤、取空罩氣賴清崗新刻的脊度櫻假極勝離地—咽—滇瘋池回之茶濱西。盯與供著橡名塔旅邪游亞景萍區(qū)—博—云勿南瞧民模族河村闖、吉西敘山器森纖林向公器園倒、鴉滇睬池景高底爾義夫舒會痰所患毗邪鄰?fù)?，蛛北合連哀市救區(qū)級。2峽.暮1拘市增場膜分?jǐn)牢鲎健嚎偟鸾Y(jié)3找8通忽過勉對英于涂宗吳地暢的晉理核解鍬、栗城商市疲及鐮區(qū)閘域碎情比況貪的脊研裁究抖，胞宗懶地振完腿全侍具禁備乞打奶造肝五狹星續(xù)級珠酒擴(kuò)店剩的敘可頓行戴性答。具促備越打倒造眨五珠星英級永酒倉店外的流可祝行洞性蝦！

五星級酒店四星級酒店昆明市/西山區(qū)情況匹配星級城市指標(biāo)城市屬性國家經(jīng)濟(jì)中心、直轄市、國際旅游城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、計劃單列市、一線旅游城市省會城市五星級國民生產(chǎn)總值國民生產(chǎn)總值大于2000億國民生產(chǎn)總值大于1000億1700億四星級居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年9617元/年四星級市區(qū)人口總數(shù)市區(qū)人口總數(shù)大于800萬市區(qū)人口總數(shù)大于500萬600萬四星級區(qū)位指標(biāo)區(qū)域整體成熟度該區(qū)域整體成熟該地區(qū)整體較為成熟區(qū)域整體成熟五星級區(qū)域交通條件道路交通發(fā)達(dá)，附近有軌道交通站點(diǎn)道路交通較為發(fā)達(dá)主干道通過，有軌道交通站點(diǎn)五星級區(qū)域配套條件周邊有商務(wù)及高端住宅配套周邊有基本商務(wù)及住宅配套自身有高端商務(wù)及居住環(huán)境五星級市場指標(biāo)區(qū)域客流量日人流量大于7萬日人流量大于3萬目前日人流量4萬，未來約8萬四星級區(qū)域酒店入住率情況高于50%高于50%60%五星級區(qū)域酒店分布情況非五星級酒店集聚地非四星級酒店集聚地區(qū)域內(nèi)目前星級酒店未飽和五星級2襪.敞2同財騙務(wù)雀評戚估凳—伴酒窩店注投達(dá)資喊評倚估3煮9根憶據(jù)才酒拐店滴的讓建暴筑玩面傲積3千.授3萬倡㎡譯推薪算音其燈各廚項(xiàng)售成刻本偶費(fèi)朵用昨，扔其縣靜碧態(tài)盞的手成砍本忍為3宰8執(zhí)3修3矮9萬爺元莫。序號成本項(xiàng)目土地單價（元/㎡）總成本（萬元）酒店投資（假設(shè)前提）土地費(fèi)用1423元/㎡(4679)前期費(fèi)用800元/㎡(2640)建造成本5000元/㎡(16500)內(nèi)裝費(fèi)用3500元/㎡(11550)設(shè)備費(fèi)用700元/㎡(2310)開業(yè)籌備費(fèi)用200元/㎡(660)合計-(38339)指標(biāo)值單位酒店總建筑面積33000㎡酒店占地面積6000㎡2攝.染2送財心務(wù)則評妹估線—意酒褲店野溢辱價框評灑估遭：逝對們住奸宅悶的竊溢霸價4君0酒籮店妻對御于繩住摧宅酒的蜘溢芳價帝率亮為6責(zé)%；蹄住氧宅尾溢浴價6泛6正0元/㎡私。評估因素住宅（銷售）權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%100100區(qū)域位置10%100100交通便捷10%100100環(huán)境氛圍10%100130配套設(shè)施10%100100整體因素建筑面積10%100100物業(yè)類型10%100100服務(wù)品質(zhì)10%100120品牌影響5%100120住宅因素住宅品類10%100100住宅建面10%100100辦公因素辦公品類0%100100辦公建面0%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面0%100100評分修正100%100106價格修正價格11000116602團(tuán).駱2木財駛務(wù)辛評牧估臭—吐酒睛店嗚溢佛價寺評仙估束：扭對心辦漢公弦的蠶溢羅價4顛1酒保店頑對朱于呆辦出公框的晌溢湖價筋率挪為8汁%；公辦坑公耗溢護(hù)價1映1灑2跌0元/㎡拒。評估因素辦公（銷售）權(quán)重基礎(chǔ)分值酒店溢價分值區(qū)位因素城市能級5%100100區(qū)域位置10%100100交通便捷10%100100環(huán)境氛圍10%100120配套設(shè)施10%100120整體因素建筑面積5%100100物業(yè)類型10%100100服務(wù)品質(zhì)10%100120品牌影響10%100120住宅因素住宅品類0%100100住宅建面0%100100辦公因素辦公品類10%100100辦公建面10%100100商業(yè)因素商業(yè)品類0%100100商業(yè)建面0%100100評分修正100%100108價格修正價.舒2擠財燒務(wù)皆評什估梯—捏酒涼店孝溢賭價曾評攝估罩：塵對迷商余業(yè)壟的戀溢眉價4貴2酒姥店異對刃于塑商欲業(yè)敵的油溢墾價鎮(zhèn)率春