物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)教材

7/20/20231龔國(guó)慶全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班培訓(xùn)教材物業(yè)管理綜合概論7/20/20232龔國(guó)慶一、

物業(yè)—Property財(cái)產(chǎn)、擁有物—房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)。單位性房地產(chǎn)的稱(chēng)謂。已建成并投入使用的各類(lèi)建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。7/20/20233龔國(guó)慶二、物業(yè)的分類(lèi)居住。廠房（主要指標(biāo)準(zhǔn)廠房）、倉(cāng)庫(kù)、庫(kù)場(chǎng)。辦公。商業(yè)。交通運(yùn)輸。7/20/20234龔國(guó)慶二、物業(yè)的分類(lèi)（續(xù)一）郵政、通訊、廣播、電視。賓館、飲食、服務(wù)、旅游。文化、教育、科研。衛(wèi)生。體育。7/20/20235龔國(guó)慶l

7/20/20236龔國(guó)慶書(shū)本內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托、依據(jù)委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并提供綜合性的有償服務(wù)。全國(guó)條例：指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。三、物業(yè)管理概念7/20/20237龔國(guó)慶四、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展19世紀(jì)60年代的英國(guó)。工業(yè)發(fā)展高漲，勞動(dòng)力需求大。大量人口的涌入，房屋及設(shè)施滿足不了需要。多人使用，環(huán)境條件差。拖欠租金，人為破壞。嚴(yán)重影響業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。奧克維婭·希爾女士制定了住宅的管理辦法。7/20/20238龔國(guó)慶40年代大移民潮木屋時(shí)代50年代九龍石硤尾大火早期公屋60年代私人大廈初級(jí)物業(yè)管理70年代美孚新村綜合物業(yè)管理80年代物業(yè)管理成為置業(yè)選擇因素五、物業(yè)管理在香港的發(fā)展過(guò)程7/20/20239龔國(guó)慶六、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立1991年深圳萬(wàn)科“天景花園”成立業(yè)主管理委員會(huì)1993年成立深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)1994年頒布了我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》1994年深圳“蓮花北村”首次物業(yè)管理招投標(biāo)1994年4月，建設(shè)部頒布實(shí)施了我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門(mén)規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，《辦法》明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。1994年以來(lái)，廣東、上海、重慶、深圳等20多個(gè)省、市相繼出臺(tái)了地方物業(yè)管理?xiàng)l例。7/20/202310龔國(guó)慶國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程（續(xù)一）1995年，全國(guó)第一次物業(yè)管理工作座談會(huì)在青島召開(kāi)。1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次公開(kāi)招投標(biāo)1997年，全國(guó)第二次物業(yè)管理工作座談會(huì)在大連召開(kāi)。1999年，全國(guó)第三次物業(yè)管理工作座談會(huì)在深圳召開(kāi)，時(shí)任建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲、副部長(zhǎng)宋春華出席，宋春華在會(huì)上作了《培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展》的報(bào)告，會(huì)議規(guī)模大大超過(guò)了前兩次會(huì)議。2000年10月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京正式成立，共有878家物業(yè)管理單位成為首批會(huì)員，選舉產(chǎn)生了首屆理事會(huì)，理事會(huì)懇請(qǐng)宋春華擔(dān)任名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。謝家瑾任首屆會(huì)長(zhǎng)，徐俊達(dá)任常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)。7/20/202311龔國(guó)慶國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程（續(xù)二）2002年3月，中央電視臺(tái)《焦點(diǎn)訪談》欄目連續(xù)報(bào)道了上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理工作人員將業(yè)主打成骨折的惡性事件。當(dāng)年“3·15”消費(fèi)者權(quán)益日，建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾，就物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題接受中央電視臺(tái)《生活》欄目的記者專(zhuān)訪。2003年6月8日，國(guó)務(wù)院正式公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。2003年7月14日，全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議在北京召開(kāi)。（學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹條例）7/20/202312龔國(guó)慶七、《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次會(huì)議通過(guò)2003年6月8日頒布自2003年9月1日起施行7/20/202313龔國(guó)慶八、物業(yè)管理的基本內(nèi)容常規(guī)性的公共服務(wù)（基本、必須的）針對(duì)性服務(wù)（特定、有償服務(wù)）委托性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)7/20/202314龔國(guó)慶九、物業(yè)管理的目的和任務(wù)創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境A.服務(wù)行業(yè)—第三產(chǎn)業(yè)B.產(chǎn)品無(wú)形—服務(wù)C.產(chǎn)品質(zhì)量不易量化物業(yè)的保值增值7/20/202315龔國(guó)慶十、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別比較項(xiàng)目傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)國(guó)有業(yè)主私有單位性質(zhì)事業(yè)單位企業(yè)單位管理人員政府委派公開(kāi)聘用管理手段行政法律、經(jīng)濟(jì)管理范圍狹小廣泛經(jīng)費(fèi)來(lái)源收租養(yǎng)房自籌費(fèi)用狀況嚴(yán)重不足收支平衡、稍有盈余。服務(wù)方式無(wú)償有償服務(wù)效果房損嚴(yán)重、壽命縮短。維護(hù)很好，保值增值。7/20/202316龔國(guó)慶十一、物業(yè)管理的特征社會(huì)化：適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工的需求，需要全社會(huì)的參與、監(jiān)督。專(zhuān)業(yè)化：專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員、專(zhuān)業(yè)的管理技術(shù)。企業(yè)化：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)依法成立和運(yùn)作。經(jīng)營(yíng)性：物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，在市場(chǎng)獲取合理利潤(rùn)。7/20/202317龔國(guó)慶十二、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)策劃階段、前期準(zhǔn)備階段（前期準(zhǔn)備）啟動(dòng)階段（物業(yè)交付使用初期）日常運(yùn)作階段（正常運(yùn)作期）7/20/202318龔國(guó)慶策劃階段早期介入A.檢討設(shè)計(jì)方案（對(duì)日后管理不利因素作出改善建議）。B.參與有關(guān)承建商會(huì)議，檢討進(jìn)度。C.協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進(jìn)。7/20/202319龔國(guó)慶策劃階段制定物業(yè)管理服務(wù)方案A.確定管理檔次。B.確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。C.財(cái)務(wù)收支預(yù)算。選聘/組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)7/20/202320龔國(guó)慶前期準(zhǔn)備階段機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制。人員選聘/培訓(xùn)。編制業(yè)主臨時(shí)公約/守則。草擬工作細(xì)則。設(shè)立財(cái)務(wù)制度。物業(yè)租售的代理。7/20/202321龔國(guó)慶前期階段之重點(diǎn)管理（外部）配套設(shè)施：道路、商業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、垃圾處理等。能源：水、電、氣。保安消防：車(chē)場(chǎng)、住宅、設(shè)備。人文環(huán)境：綠化布置/選種/高度/搭配、園林景觀策劃等。建筑材料：外墻、公共場(chǎng)所材料易維護(hù)和更換?？萍歼\(yùn)用：智能化、網(wǎng)絡(luò)等。7/20/202322龔國(guó)慶前期階段之重點(diǎn)管理（室內(nèi)）物業(yè)規(guī)格：電梯數(shù)目/速度、樓低高度、公共照明、洗手間數(shù)量等。用戶單元：?jiǎn)卧娣e、管道、家電設(shè)備、陽(yáng)臺(tái)綜合比例。內(nèi)部空間：使用功能分區(qū)明顯、細(xì)節(jié)空間。環(huán)保材料：涂料、門(mén)窗、管線。7/20/202323龔國(guó)慶有關(guān)前期物業(yè)管理服務(wù)的法規(guī)內(nèi)容第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。第二十四條國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。7/20/202324龔國(guó)慶架構(gòu)設(shè)立人員準(zhǔn)備工程技術(shù)環(huán)境維護(hù)安全管理物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)作前期介入的步驟7/20/202325龔國(guó)慶啟動(dòng)階段物業(yè)的接管驗(yàn)收用戶入住產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立7/20/202326龔國(guó)慶有關(guān)業(yè)主大會(huì)的法規(guī)內(nèi)容第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。7/20/202327龔國(guó)慶有關(guān)業(yè)主大會(huì)的法規(guī)內(nèi)容（續(xù)一）業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。7/20/202328龔國(guó)慶有關(guān)業(yè)主大會(huì)的法規(guī)內(nèi)容（續(xù)二）第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互