第五章-房地產(chǎn)評(píng)估5課件

第五章房地產(chǎn)評(píng)估第五節(jié)其他評(píng)估技術(shù)方法1主要內(nèi)容剩余法/假設(shè)開發(fā)法路線價(jià)法2

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，它是將評(píng)估對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來正常的開發(fā)成本利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

剩余法的含義3剩余法的運(yùn)用范圍待開發(fā)土地，包括生地、毛地、熟地。在建工程，主要指各類未完工的建筑工程項(xiàng)目。可裝修改造或可改變用途的舊房。4剩余法的評(píng)估計(jì)算公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值

=（開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－開發(fā)利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)）×折現(xiàn)系數(shù)

5剩余法的評(píng)估步驟估測(cè)管理費(fèi)用估測(cè)開發(fā)成本估測(cè)投資利息估測(cè)銷售稅費(fèi)估測(cè)開發(fā)利潤(rùn)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)建設(shè)期選擇最佳的開發(fā)利用方式調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況計(jì)算并確定待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值估測(cè)和確定折現(xiàn)率6剩余法的應(yīng)用案例7二、路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用（一）路線價(jià)法的基本思路

1.路線價(jià)法的含義街道土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減8路線價(jià)：是對(duì)面臨特定街道接近的土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價(jià)。1.路線價(jià)法的含義路線價(jià)法：根據(jù)路線價(jià)，再配合深度價(jià)格修正率表，計(jì)算出臨街該街道的其他土地地價(jià)的一種估價(jià)方法。（一）路線價(jià)法的基本思路9路線價(jià)法對(duì)于城市土地價(jià)格評(píng)估具有普遍的適用性。它特別適用于土地課稅、征地拆遷、土地重劃或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的情況。該方法具有公平合理、簡(jiǎn)便易行的特點(diǎn)。2.路線價(jià)法的適用范圍

（一）路線價(jià)法的基本思路10（一）路線價(jià)法的基本思路土地單價(jià)=路線價(jià)×深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率3.路線價(jià)法的評(píng)估計(jì)算公式土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積11（二）路線價(jià)法舉例例5-18某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，路線價(jià)為1000元/平方米路線價(jià)1000元A6×17.5B6×13.5C6×3D6×7E6×1112二、路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用（三）路線價(jià)法舉例例5-18某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，路線價(jià)為1000元/平方米路線價(jià)1000元A6×17.5B6×13.5C6×3D6×7E6×111000×1.0×（17.5×6）

=105000元13二、路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用（三）路線價(jià)法舉例例5-18某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，路線價(jià)為1000元/平方米路線價(jià)1000元A6×17.5B6×13.5C6×3D6×7E6×111000×1.10×（13.5×6）

=89100元14本章小結(jié)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法收益法成本法其他方法市場(chǎng)售價(jià)類比法基準(zhǔn)地價(jià)修正法市場(chǎng)租金倍數(shù)法

15本章小結(jié)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法收益法成本法其他方法根據(jù)土地、建筑物、房地產(chǎn)合一的純收益，計(jì)算現(xiàn)值。16本章小結(jié)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法收益法成本法其他方法根據(jù)房地產(chǎn)的重置成本減各種貶值，計(jì)算評(píng)估價(jià)值。17本章小結(jié)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法收益法成本法其他方法剩余法路線價(jià)法18本章課堂練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題1．國(guó)有土地使用權(quán)最高出讓年限規(guī)定，居住用地為（

）。A．40年B．50年C．60年D．70年

D19本章課堂練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題2.在運(yùn)用市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的是（

）。A．交易價(jià)格偏差B．地域因素偏差C．價(jià)格因素偏差D．土地年限偏差

C20本章課堂練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題3.房地產(chǎn)評(píng)估中的基準(zhǔn)地價(jià)是（

）。A.政府出讓土地的成交價(jià)格B.政府制定的土地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格C.評(píng)估人員制定的土地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格D.評(píng)估人員修正后的土地評(píng)估價(jià)值

B21本章課堂練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題4.下列房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目是，最適用于采用成本法評(píng)估的是（

）。A.學(xué)校教學(xué)樓B.商品房C.商場(chǎng)D.飯店

A22本章課堂練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題5.在房地產(chǎn)評(píng)估中，將評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來正常的開發(fā)成本利潤(rùn)和稅費(fèi)，確定其評(píng)估價(jià)值，此方法為（）。A.成本法B.收益法C.市場(chǎng)法D.剩余法

D23本章課堂練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題6.采用路線價(jià)法對(duì)一宗土地進(jìn)行評(píng)估。已知該土地區(qū)段路線價(jià)為2000元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)深度為18米。該宗土地面積500平方米，臨街深度為12米，深度指數(shù)為1.2。則土地的評(píng)估價(jià)值為（）。A．80萬元B．100萬元C．120萬元D．180萬元

C24本章課堂練習(xí)二、多項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象包括（

）。A.土地B.地上建筑物C.地上機(jī)器設(shè)備D.土地與地上建筑物合一E.土地與地上機(jī)器設(shè)備合一答案：ABD25本章課堂練習(xí)二、多項(xiàng)選擇題2.在運(yùn)用市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要對(duì)參照房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行修正的可能因素包括（

）。A.交易情況是否正常B.所處區(qū)域是否有差異C.因交易時(shí)間不同價(jià)格是否有變化D.原始購置成本是否有差異E.建造成本是否有差異答案：ABC26本章課堂練習(xí)二、多項(xiàng)選擇題3.利用收益途徑評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，其適用對(duì)象一般不包括（

）。A.商業(yè)用房地產(chǎn)B.政府用房地產(chǎn)C.娛樂用房地產(chǎn)D.公益用房地產(chǎn)E.教育用房地產(chǎn)答案：BDE

27本章課堂練習(xí)二、多項(xiàng)選擇題4.房地產(chǎn)的重置成本構(gòu)成內(nèi)容包括（）。A.取得成本B.開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤(rùn)E.管理費(fèi)用及各種稅金答案：ABCDE

28本章課堂練習(xí)三、判斷題1.我國(guó)土地的評(píng)估價(jià)值一般是指土地的所有權(quán)價(jià)值。（

）2.市場(chǎng)租金倍數(shù)法是將房地產(chǎn)的年收益乘以市場(chǎng)租金倍數(shù)，屬于收益途徑。（

）×

×3.利用收益途徑評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，其純收益為實(shí)際取得的凈收益。（

）×4.在利用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)只存在實(shí)體性貶值不存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。（

）×29本章課堂練習(xí)四、簡(jiǎn)答題1.房地產(chǎn)評(píng)估前期工作內(nèi)容。（P89）30本章課堂練習(xí)五、計(jì)算題1.有一土地需要評(píng)估，經(jīng)過調(diào)查該類土地有較多的交易實(shí)例，擬采用市場(chǎng)售價(jià)類比法進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察土地面積為1000平米?，F(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的4塊宗地A、B、C、D，其成交價(jià)格和需要修正的具體情況如下表。要求計(jì)算各參照土地的比準(zhǔn)價(jià)值，并計(jì)算其評(píng)估價(jià)值。31本章課堂練習(xí)五、計(jì)算題項(xiàng)目成交價(jià)格交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素權(quán)重參照A800+2%+3%9500.3參照B850+1%0100+1%0.2參照C7600+1%105-2%0.4參照D780-2%+2%90-1%0.132本章課堂練習(xí)評(píng)估價(jià)值=801(元／平方米)項(xiàng)目成交價(jià)格交易修正交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素權(quán)重比準(zhǔn)價(jià)值參照A800100/102103/100100/95100/1000.3850.36參照B850100/101100/100100/100101/1000.2850參照C760100/100101/100100/10598/1000.4716.42參照D780100/98102/100100/9099/1000.1893.0233本章課堂練習(xí)五、計(jì)算題2.對(duì)某土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估要求與評(píng)估條件，選定收益途徑進(jìn)行評(píng)估。土地總面積1000平方米，土地使用年限為30年。該土地上目前建有6000平方米的寫字樓，用于對(duì)外出租。經(jīng)測(cè)算寫字樓年有效租金收入為90萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元。土地資本化率為8%，寫字樓的資本化率為10%。寫字樓的價(jià)值利用成本法計(jì)算為200萬元。要求：用收益法計(jì)算土地的評(píng)估價(jià)值。34本章課堂練習(xí)五、計(jì)算題（1）計(jì)算取房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益＝90－30＝60（萬元）（2）計(jì)算土地純收益土地純收益=60－200×10%=40（萬元）（3）計(jì)算土地評(píng)估價(jià)值35本章課堂練習(xí)五、計(jì)算題3.評(píng)估對(duì)象為經(jīng)過初步開發(fā)的土地，采用成本法進(jìn)行評(píng)估。土地面積為1000平方米,該地塊的土地取得費(fèi)用為150元/平方米,土地開發(fā)費(fèi)為200元/平方米,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，第二年投資資金占總開發(fā)費(fèi)用的65%。開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，銀行貸款年利率為6%。開發(fā)土地的其他費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)為24156元。要求：用成本法評(píng)估土地的價(jià)值。36（1）計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)＝1000×150=150000元（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=1000×200=200000元（3）計(jì)算投資利息取得費(fèi)利息=150000×[(1+6%)2-1]=18540元開發(fā)費(fèi)利息=200000×35%×[(1+6%)1.5-1]+200000×65%×[(1+6%)0.5-1]=6394+3843=10237元利息合計(jì)=18540+10237=28777元37寫在最后成功的基礎(chǔ)在于好的學(xué)