這段時(shí)間網(wǎng)上比較活躍的幾個(gè)名詞

...v.這段時(shí)間網(wǎng)上比擬活潑的幾個(gè)名詞:房?jī)r(jià)\房奴\擠兌\限制外資\90平米\總量控制\集體退房\國六條…………等等，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)占有很大話語權(quán)的中介代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)效勞這段時(shí)間似乎脫離的群眾的視線，我們關(guān)注哪為開發(fā)商老表去登山了、XX有塊地皮高價(jià)排出了、哪個(gè)工程交房出了大問題了，但很少關(guān)注直接影響房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的中介效勞機(jī)構(gòu)：廣告、銷售代理、營銷籌劃，很長(zhǎng)時(shí)間了，XX樓市沒有了它們瘋狂的聲音。我做地產(chǎn)這一行也一段時(shí)間了，很想/或者說很長(zhǎng)時(shí)間以來總想平靜、客觀的說一下XX當(dāng)前的房產(chǎn)中介。其實(shí)，假設(shè)老百姓買房前了解了一些在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)流行的操盤手段，也許在買房時(shí)會(huì)有一定的指導(dǎo)作用。

XX樓市經(jīng)歷了０１年的低潮，０２年的復(fù)蘇，０３年的搶購，０４年的高潮，０５年的過渡，０６年進(jìn)入平穩(wěn)，以前日售８００套、開盤當(dāng)天清盤、排3天隊(duì)購房的XX樓市熾熱狀況似乎漸行漸遠(yuǎn)，伴隨著行市的逐漸平復(fù)，以前銷售代理公司舒心的輕松日子也漸漸消失了，在日子越來越難過的06年，合富輝煌進(jìn)駐XX、XX至詳?shù)寞偪駭U(kuò)X、XX博智、XX德思勤等外來狼的市場(chǎng)侵蝕，XX的外鄉(xiāng)中介越來越感受到了市場(chǎng)的殘酷和競(jìng)爭(zhēng)的壓力。

目前的中介市場(chǎng)主要是指銷售代理、營銷籌劃、銷售參謀等，我作為廣告界人士，自然需要提一下目前的房地產(chǎn)廣告效勞市場(chǎng)。

1、廣告代理市場(chǎng)

目前，XX的房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)根本成334格局，所謂334是指目前的房地產(chǎn)廣告代理市場(chǎng)占有率上，優(yōu)勢(shì)時(shí)代和恒通廣告與其他的廣告公司相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)，根本每家占有30%的市場(chǎng)分額，其余廣告公司根本分食40%的廣告市場(chǎng)。

今年，有幾家廣告公司步伐邁得較快，比擬值得關(guān)注：觀讕傳播、XX摩亞、意陽指廣告。

觀瀾傳播：05年10月，段云從恒通廣告離職后與幾個(gè)合伙人共同組建，因?yàn)槎卧圃赬X廣告屆的非凡經(jīng)歷——優(yōu)勢(shì)創(chuàng)意總監(jiān)、恒通創(chuàng)意總監(jiān)……而且做過理想小鎮(zhèn)、藍(lán)山數(shù)碼、花香十里等數(shù)十個(gè)XX知名地產(chǎn)工程，所以觀瀾傳播組建后受到了很多中介效勞商的青睞，12月份，之前作XX沙龍尾盤和千禧龍庭的馬凌云加盟，與段云共同組建觀筑營銷機(jī)構(gòu)，觀瀾傳播有受到了較有有力的市場(chǎng)支持，隨著月半灣、上游水案等工程的成功，觀瀾傳播后市可觀，目前和包豪斯、春水堂等公司都有業(yè)務(wù)往來和聯(lián)系。

摩亞廣告04年幾乎是同XX至詳一起進(jìn)入XX，匯都國際的一炮走紅，至詳吃香了，當(dāng)然摩亞也隨著分了幾杯羹，客觀來說，摩亞的設(shè)計(jì)水平真讓人不敢恭維，但由于目前至詳接的工程較多，自然也讓摩亞有了不少的市場(chǎng)份額。

意陽指?jìng)髅绞?5年開場(chǎng)才涉足地產(chǎn)廣告效勞，之前更多的是做媒介代理，包括播送電臺(tái)和XX電視臺(tái)，05年，意陽指的老總挖了恒通的幾個(gè)廣告屆高手后，今年年初開場(chǎng)發(fā)力主攻地產(chǎn)廣告代理，由于局部原因，目前該公司主要拓展地州市場(chǎng)。

以上所列的幾家公司在06年都有不錯(cuò)才市場(chǎng)增長(zhǎng)，當(dāng)然，假設(shè)提到市場(chǎng)領(lǐng)先，那么優(yōu)勢(shì)時(shí)代和恒通廣告那么優(yōu)勢(shì)明顯

優(yōu)勢(shì)時(shí)代：1.優(yōu)勢(shì)時(shí)代團(tuán)隊(duì)與1999年起,通過MBO購置恒通廣告65%股份,并于2001年,花費(fèi)數(shù)百萬元完成對(duì)恒通廣告的100%收購.所以,優(yōu)勢(shì)時(shí)代擁有恒通廣告公司,而且優(yōu)勢(shì)時(shí)代的團(tuán)隊(duì)是在恒通工作14年的團(tuán)隊(duì).現(xiàn)在的恒通廣告公司是某人在拿了優(yōu)勢(shì)時(shí)代的錢以后,又重新另起爐灶,優(yōu)勢(shì)時(shí)代的團(tuán)隊(duì)花了大價(jià)錢買恒通虧不虧不好說,別人拿了錢做了不齒的事,還四處說人是非,對(duì)此優(yōu)勢(shì)時(shí)代從來沒有為自己解釋過.而這個(gè)事實(shí)在XX市工商局有證據(jù)可查.

2.個(gè)碧石建筑師和地產(chǎn)參謀是XX目前最大的地產(chǎn)參謀公司,如果硬說專業(yè)難免各說各有理,但個(gè)碧石不僅人員規(guī)模大,陣容整齊,工作細(xì)致塌實(shí),而且代理量和在售工程在XX的代理公司里也是最大的.

今年完成的銷售籌劃和代理業(yè)務(wù)包括:公園道,世博,明日城市,云大知城,茉莉唐朝,智者的山丘,大溪地,索羅大湖區(qū)住宅,街道的眼睛,五大洲別樣院景,時(shí)光俊園等.

現(xiàn)在的恒通是“XX恒通〞，原來的老恒通是“XX恒通〞，哈哈。好象“XX恒通〞的商標(biāo)持有人還是優(yōu)勢(shì)……

01年從恒通別離出來后，專注地產(chǎn)廣告市場(chǎng)，02年根本做到市場(chǎng)領(lǐng)先，03年理想小鎮(zhèn)一個(gè)工程讓目前XX牛氣沖天的三家公司：優(yōu)勢(shì)時(shí)代、金石創(chuàng)業(yè)、包豪斯都進(jìn)入了一個(gè)高增長(zhǎng)期，04年翻開報(bào)紙，根本50%地產(chǎn)廣告都看到優(yōu)勢(shì)時(shí)代的落款，同年，優(yōu)勢(shì)開場(chǎng)介入地產(chǎn)的深度效勞，個(gè)碧石投資參謀創(chuàng)生，優(yōu)勢(shì)開場(chǎng)走地產(chǎn)效勞集團(tuán)化的道路，04年可以說是優(yōu)勢(shì)極度瘋狂和囂X的一年，當(dāng)時(shí)的XX地產(chǎn)廣告屆，優(yōu)勢(shì)如鶴立雞群般優(yōu)勢(shì)明顯，05年是優(yōu)勢(shì)利潤(rùn)增長(zhǎng)最快的一年，公園道1號(hào)、12顆橡樹莊園，兩個(gè)工程讓優(yōu)勢(shì)在銷售代理上賺了個(gè)盆滿缽滿，但由于涉足銷售代理限的過深，廣告代理上逐漸被追趕者趕上，05年10月對(duì)優(yōu)勢(shì)來說是一個(gè)明顯的劃分坎，新亞洲體育城的廣告代理權(quán)被主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手恒通廣告取代，優(yōu)勢(shì)在XX廣告市場(chǎng)也從霸占5年之久的NO`1逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)镹O`2。05年年底，優(yōu)勢(shì)的廣告市場(chǎng)第一的位置被老東家恒通廣告取代。06年，從年初開場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)開場(chǎng)與恒通明顯的搶奪失地，滇池衛(wèi)城是較為明顯的一個(gè)攻擊工程，優(yōu)勢(shì)也在競(jìng)標(biāo)中以1分優(yōu)勢(shì)勝過恒通，取得了萬達(dá)滇池衛(wèi)城的廣告代理權(quán)，但由于專業(yè)和公司文化與萬達(dá)的老大哥姿態(tài)很大的不對(duì)位，僅僅一個(gè)月，優(yōu)勢(shì)就從萬達(dá)退出，目前萬達(dá)的廣告代理據(jù)傳依然是由恒通做。不過06年，云大知城、大溪地、茉莉唐朝、智者的山丘、時(shí)光俊園、別樣院景、明日城市、世博生態(tài)城、桫欏的大戶區(qū)住宅、野鴨湖假日小鎮(zhèn)…………數(shù)十個(gè)工程幾乎同期高調(diào)亮相，一下子讓XX地產(chǎn)屆的眼光又再次重點(diǎn)關(guān)注優(yōu)勢(shì)時(shí)代，到9月份，優(yōu)勢(shì)同步的8個(gè)工程亮相房交會(huì)，向行業(yè)宣稱：優(yōu)勢(shì)回來了。

客觀評(píng)價(jià)，優(yōu)勢(shì)一向以嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)取得客戶認(rèn)同但是在效勞領(lǐng)域過于自負(fù)的缺陷也讓優(yōu)勢(shì)損失了不少客戶，荷塘月色如此、滇池衛(wèi)城如此，如果優(yōu)勢(shì)今后能完善自己的客戶效勞體系，相信優(yōu)勢(shì)的未來會(huì)更為光榮。

最后，談一下優(yōu)勢(shì)的老東家，恒通廣告。

恒通廣告：93年，恒通組建，不過組建初期，恒通主要效勞對(duì)象為煙草、金融，根本沒有涉足地產(chǎn)廣告領(lǐng)域，之后彭志華進(jìn)入恒通………………關(guān)于優(yōu)勢(shì)與恒通之變不做評(píng)價(jià)，孰是孰非也無法簡(jiǎn)單評(píng)價(jià).01年，恒通再次創(chuàng)業(yè)，03年開場(chǎng)，恒通開場(chǎng)進(jìn)入地產(chǎn)廣告市場(chǎng)，04年：金域藍(lán)灣、怡泰A區(qū)、嶺東紫郡一期、滇池衛(wèi)城……恒通04年為快速擴(kuò)X打下了堅(jiān)實(shí)的根底，05年的地產(chǎn)廣告屆是屬于恒通的一年，這一年，恒通從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中搶食了N個(gè)工程、實(shí)力北岸、酈島佳園、中環(huán)金屆莫不如此，最為有象征性的就是新亞洲體育城，10月份，恒通從優(yōu)勢(shì)手中把新亞洲體育城的廣告代理權(quán)奪走，從那時(shí)開場(chǎng)，XX地產(chǎn)廣告的NO`1也從優(yōu)勢(shì)時(shí)代變?yōu)榱撕阃?。進(jìn)入06年，恒通同樣快速開展，但應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的攻擊，恒通劣顯手段單一，導(dǎo)致地產(chǎn)廣告市場(chǎng)拓展緩慢，在當(dāng)前的廣告屆，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是不進(jìn)那么退，而是進(jìn)步慢那么退，所以06年恒通的市場(chǎng)領(lǐng)先地位很快被優(yōu)勢(shì)趕上，從而形成目前334的地產(chǎn)廣告格局。

以上數(shù)言，有局部言語會(huì)讓同行業(yè)內(nèi)的人士不太爽，在此聲明，寫此文章，僅僅是為了讓更多的老百姓了解局部地產(chǎn)中介效勞市場(chǎng)，接下來，簡(jiǎn)單介紹一下房地產(chǎn)的銷售代理中介效勞市場(chǎng)。

2、商品房銷售代理及營銷參謀市場(chǎng)

目前的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，60%的商品房工程為開發(fā)商自行銷售，銷售代理商品房工程約占40%，主要原因在于，目前在XX占有市場(chǎng)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)開發(fā)商，包括江東集團(tuán)、中產(chǎn)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)、中林地產(chǎn)等中大型房地產(chǎn)開發(fā)商都有自己完善的銷售團(tuán)隊(duì)和籌劃團(tuán)隊(duì)，而像世紀(jì)城、新亞洲體育城、大商匯、滇池衛(wèi)城等大型房地產(chǎn)工程那么是開發(fā)商自行銷售或是從外地聘請(qǐng)參謀公司進(jìn)展銷售參謀指導(dǎo)，如新體的XX博智。這在很大程度上壓縮了XX商品房銷售代理市場(chǎng)，然而就算僅有40%的房地產(chǎn)工程聘請(qǐng)銷售代理公司進(jìn)展?fàn)I銷參謀和銷售代理，按照2005年XX商品房銷售金額為180億元計(jì)，商品房銷售代理總額達(dá)72億〔此數(shù)據(jù)未經(jīng)詳細(xì)核實(shí)，但具有較強(qiáng)的推論指導(dǎo)意義〕，按照目前XX商品房銷售市場(chǎng)的正常銷售代理費(fèi)2%，那么XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售代理費(fèi)用總額為72億元×2%=14400萬元。

目前，XX房地產(chǎn)銷售代理市場(chǎng)從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，進(jìn)展接盤代理銷售的主要有四類公司，

XX外鄉(xiāng)經(jīng)紀(jì)公司：包豪斯、XX易事達(dá)、金石創(chuàng)業(yè)、XX春水堂、中天世紀(jì)……

外來中介機(jī)構(gòu)：XX至祥、XX德思勤、合富輝煌、XX天方、藍(lán)石……

松散型組織：格瑞特、海仕置業(yè)、龍河智能、易策房產(chǎn)營銷……

廣告介入型機(jī)構(gòu)：個(gè)碧石投資參謀、觀筑營銷機(jī)構(gòu)……

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以上四類公司的市場(chǎng)占有份額如下表〔數(shù)據(jù)資料來源于2005年XX秋季房展會(huì)統(tǒng)計(jì)資料和2006年3月市場(chǎng)在售房地產(chǎn)工程統(tǒng)計(jì)資料〕：

〔重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：以上數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確性還需要詳細(xì)落實(shí)，但從市場(chǎng)分析角度出發(fā)，以上數(shù)據(jù)具有一定的準(zhǔn)確性和可參照性，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)分析指導(dǎo)意義〕

隨著XX至祥的跳躍式開展，目前XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售代理市場(chǎng)份額已經(jīng)逐漸被外來中介構(gòu)造搶占，XX外鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)由于具有關(guān)系優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，目前還可以占據(jù)銷售代理市場(chǎng)的半壁江山，值得注意的是，1、松散型組織——由2到3個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷豐富的專業(yè)人士組建的非公司型工作室和私人籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)和2、廣告介入型機(jī)構(gòu)——廣告公司組建成立的銷售代理/銷售參謀公司機(jī)構(gòu)，這兩類房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)開場(chǎng)逐漸搶占市場(chǎng)份額，他們多數(shù)通過低價(jià)和資源關(guān)系進(jìn)展市場(chǎng)占領(lǐng)，較為典型的為優(yōu)勢(shì)時(shí)代關(guān)聯(lián)公司個(gè)碧石投資參謀和觀瀾傳播關(guān)聯(lián)公司觀筑營銷機(jī)構(gòu)，前者為彭志華下屬企業(yè)，后者為段云參股的營銷機(jī)構(gòu)。這兩個(gè)公司的典型特征是通過廣告接洽和與開發(fā)商進(jìn)展整合推廣合作關(guān)系建立后，向開發(fā)商重點(diǎn)推出營銷籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)，借以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的銷售代理介入。

目前，XX房地產(chǎn)銷售代理市場(chǎng)表現(xiàn)十分強(qiáng)勁的主要是XX至祥、包豪斯置業(yè)機(jī)構(gòu)和金石創(chuàng)業(yè)三家，這三家公司根本占有目前XX房地產(chǎn)銷售代理市場(chǎng)30%的市場(chǎng)份額，尤其XX至祥，通過匯都國際和新干線兩個(gè)工程的成功操盤經(jīng)歷，目前在XX房地產(chǎn)銷售代理市場(chǎng)上占有十清楚顯的經(jīng)歷優(yōu)勢(shì)和與開發(fā)商洽談的經(jīng)歷資本，該公司在商業(yè)投資型樓盤銷售推廣方面具有獨(dú)特和領(lǐng)先的操盤經(jīng)歷和優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)階段該公司的商品房銷售代理工程近十個(gè)，在銷售代理市場(chǎng)上占有明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。包豪斯置業(yè)機(jī)構(gòu)為外鄉(xiāng)代理公司中銷售執(zhí)行力最強(qiáng)的中介代理機(jī)構(gòu)，其銷售執(zhí)行的專業(yè)優(yōu)勢(shì)目前在XX占有明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，由于該公司有理想小鎮(zhèn)、傲城、水岸藝城等工程的成功全盤銷售案例，許多滯銷樓盤和銷售難度較大的住宅工程皆對(duì)包豪斯有較大的合作傾向，目前該公司的商品房銷售代理工程有約6個(gè)。金石創(chuàng)業(yè)為XX房地產(chǎn)市場(chǎng)上最具有號(hào)召力和營銷籌劃操盤經(jīng)歷的營銷參謀公司，該公司與XX至祥和包豪斯最大的不同在于該公司僅從事產(chǎn)品參謀和營銷參謀，