10月17日河北省武安市宋二莊村地塊提案課件

10月17日河北省武安市宋二莊村地塊提案10月17日河北省武安市宋二莊村地塊提案10月17日河北省武安市宋二莊村地塊提案河北省武安市宋二莊村地塊提案2011年10月17日叁肆武安市場(chǎng)地塊現(xiàn)狀周邊分析SWOT分析壹貳武安概況武安位于河北省南部,太行山東麓,東鄰邯鄲市、永年縣，以紫金山為界；南接磁縣、峰峰礦區(qū)，以鼓山、天井寨山、南大垴為界；西倚涉縣、山西左權(quán)縣，以青陽(yáng)山、萬(wàn)壽山、青崖寨為界；北連邢臺(tái)沙河市，以摩天嶺、梅龜寨、皇母山為界；武安市總面積1806平方千米，城區(qū)面積16.5平方千米。現(xiàn)轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、502個(gè)行政村；武安市距邯鄲市中心僅20余公里，距離省會(huì)石家莊200余公里，地處三省交匯，交通四通八達(dá)之地。歷史文化武安市歷史悠久。境內(nèi)“磁山文化遺址”中發(fā)現(xiàn)的粟和雞的炭化標(biāo)本，是迄今世界上人類種植、養(yǎng)殖的最早實(shí)物證據(jù)，距今已有7500多年，現(xiàn)已修建磁山文化博物館；臨近古趙國(guó)都城邯鄲，戰(zhàn)國(guó)縱橫家蘇秦和名將白起、李牧都曾被封為武安君；武安是著名的地方戲曲之鄉(xiāng)，現(xiàn)留存黃河惟一的古儺戲，被稱為“戲劇的活化石”，擁有平調(diào)、落子兩個(gè)地方劇種，在我國(guó)縣（市）中極為罕見；武安民間藝術(shù)豐富，擁有武安儺戲、平調(diào)、快板、落子等多種藝術(shù)形式。人口現(xiàn)狀截至2008年底，全市總?cè)丝?5.6萬(wàn)人，為河北省第八人口大縣，人口密度418人/平方公里；總戶數(shù)22.7萬(wàn)戶，平均3.3人/每戶；城市人口達(dá)到22.5萬(wàn)，城區(qū)人口密度為8654人/平方公里；武安市有漢、滿、蒙、回、藏、壯等21個(gè)民族，其中漢族占99.9%。交通現(xiàn)狀武安地處晉冀豫三省交界處，境內(nèi)交通便捷，路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)；鐵路建設(shè)始于1941年，有5條越境鐵路，全長(zhǎng)141.31千米，設(shè)18個(gè)客貨混用站，為全國(guó)擁有火車站最多的縣（市）；公路四通八通，309國(guó)道橫穿東西，邢都公路縱貫?zāi)媳?，公路通車?yán)锍?66公里，基本實(shí)現(xiàn)了村村通公路；全市開辦各種郵政業(yè)務(wù)，電話裝機(jī)總量達(dá)12.5萬(wàn)門，移動(dòng)用戶9.9萬(wàn)戶，城鄉(xiāng)電話普及率達(dá)每百人30.7部。城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃定位為邯鄲西部地區(qū)的中心城市，以發(fā)展冶金工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)為主的中等城市。武安市城區(qū)面積已發(fā)展到26平方公里，人口達(dá)到22.5萬(wàn)。近期具體目標(biāo)為：立足建設(shè)區(qū)域次中心城市，以50萬(wàn)人口、60平方公里的規(guī)模，著手調(diào)整現(xiàn)行城市總體規(guī)劃，把二環(huán)路以內(nèi)的基本農(nóng)田逐步調(diào)整到二環(huán)路以外，留足城市發(fā)展空間。全面加快總面積34平方公里的西苑、光明、洺湖三大新區(qū)建設(shè)，力求迅速拉開城市基本框架。在近期建設(shè)規(guī)劃中，強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、環(huán)境治理項(xiàng)目和可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目?jī)?yōu)先，實(shí)施“西擴(kuò)東改”戰(zhàn)略，通過(guò)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，將主城區(qū)西移，并加大城東的舊改力度，實(shí)現(xiàn)新區(qū)現(xiàn)代化、老區(qū)古文明、城區(qū)園林式、全市生態(tài)型。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀武安境內(nèi)煤礦、鐵礦、石灰石資源豐富，以得天獨(dú)厚的自然資源為依靠，形成了冶金工業(yè)、建材工業(yè)、煤炭工業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)形式年年蒸蒸日上。2008年，武安市生產(chǎn)總值已完成404億元，財(cái)政總收入完成43億元，位居全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力“百?gòu)?qiáng)縣（市）”第56位，位居河北省“百?gòu)?qiáng)縣（市）”第三位。截止至2006年，武安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到10425元和4903元，并且逐年增長(zhǎng)。市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)：武安市依托得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省縣級(jí)城市排名位居前列，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿⑷找嫱怀?；居民消費(fèi)能力較強(qiáng)：武安市城鎮(zhèn)居民人均收入較高，人均消費(fèi)性支出在全省縣級(jí)排名也較靠前，并且城鎮(zhèn)居民人均收入增長(zhǎng)較快；城市規(guī)模大：武安市城區(qū)面積已發(fā)展到26平方公里，人口達(dá)到22.5萬(wàn)，已達(dá)到中級(jí)城市水平；未來(lái)立足于建設(shè)區(qū)域次中心城市，以50萬(wàn)人口、60平方公里的規(guī)模，著手調(diào)整現(xiàn)行城市總體規(guī)劃；未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅涸趶?qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)及合理的城市規(guī)劃帶動(dòng)下，武安市無(wú)論在城市建設(shè)，還是在居民生活水平方面均會(huì)有較大的提升。二＊房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況市場(chǎng)分區(qū)主要項(xiàng)目分析房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)2011年數(shù)據(jù)截止至10月15日左圖為武安市近四年來(lái)住宅用地供應(yīng)情況：近年來(lái)武安市出讓住宅用地量基本呈逐年下降之勢(shì)，到2010年達(dá)到最低僅為3.78公頃。今年截止到2011年10月15日武安市總計(jì)出讓住宅用地11.42公頃。相對(duì)于2010年，2011年的住宅土地供應(yīng)量有顯著增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2010年是房地產(chǎn)調(diào)控政策“最嚴(yán)厲”的一年，雖然受到利率杠桿、外地人購(gòu)房限制、多套房限制等一系列政策因素的影響，但是處在上升期的武安市房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍取得了不小的發(fā)展，商品房銷售價(jià)格、成交量穩(wěn)步提升，市區(qū)形成了一個(gè)又一個(gè)成熟居住社區(qū)；武安市已經(jīng)逐步形成了西部城區(qū)、市中區(qū)以及規(guī)劃中的洺湖新區(qū)三大房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊，隨著武安市的逐步外擴(kuò)以及二環(huán)的建設(shè)，勢(shì)必增加城市建設(shè)用地，擴(kuò)大城市規(guī)模，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域城市化發(fā)展；武安市市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)顯著特點(diǎn)，戶型面積較大，市場(chǎng)基本戶型區(qū)間為90-200㎡，多數(shù)集中在125-170㎡三室、四室戶型；大面積是市場(chǎng)房源戶型主流。武安房地產(chǎn)

市場(chǎng)

分區(qū)西城區(qū)板塊市中區(qū)板塊洺湖新區(qū)板塊

武安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出三大板塊：市中區(qū)板塊：依托武安城區(qū)為中心，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，土地稀缺，項(xiàng)目較少，以財(cái)富廣場(chǎng)為代表項(xiàng)目；西城區(qū)板塊：依托西城區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境，建成的大型居住社區(qū)，已有叫成熟的居住氛圍，項(xiàng)目較多，以雅園·花都國(guó)際、雅園新村、華西新都為代表項(xiàng)目；洺湖新區(qū)板塊：隨著市區(qū)地塊的稀缺以及城市的外擴(kuò)，洺湖新區(qū)成為城市未來(lái)主力規(guī)劃發(fā)展方向，圍繞洺湖新區(qū)將建成居住社區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。范圍：市政府、中心商業(yè)區(qū)周邊的區(qū)域，逐步外擴(kuò)，輻射附近區(qū)域，包括中心商業(yè)區(qū)及體育中心附近、富強(qiáng)路延伸部分。概況：該區(qū)域?yàn)槲浒驳纳虡I(yè)中心區(qū)，各類配套設(shè)施完善，主要大商場(chǎng)均集中在這一區(qū)域，且該區(qū)域靠近市政府、市政廣場(chǎng)，人流量較大。主要樓盤：財(cái)富廣場(chǎng)、中央公館。一、市中區(qū)板塊：武安市財(cái)富廣場(chǎng)鳥瞰圖主要樓盤分析

1.財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目概況：武安市中心核心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目，市中心代表項(xiàng)目，中興路中心位置；銷售進(jìn)程：寫字樓、住宅、商場(chǎng)、酒店綜合項(xiàng)目，現(xiàn)房銷售，銷售率約為60%左右；銷售價(jià)格：現(xiàn)房銷售，住宅面積為70-200㎡，銷售均價(jià)為6000元/㎡，該價(jià)格為武安市在售項(xiàng)目最高價(jià)，大大高于市場(chǎng)均價(jià)。武安市財(cái)富廣場(chǎng)實(shí)景圖2.中央公館項(xiàng)目概況：位于市中心偏北位置，富強(qiáng)街與放射路交叉口路南；銷售進(jìn)程：今年3月份進(jìn)入銷售期，精裝修房，戶型面積在110-190㎡，大戶型為主，銷售率在80%以上；銷售價(jià)格：分區(qū)定價(jià)：南向2棟高層房源均價(jià)為4500元/㎡，東西向小高層房源銷售均價(jià)不足4000元，裝修折價(jià)約為500元/㎡中央公館規(guī)劃圖二、西城區(qū)板塊范圍：新華大街、體育場(chǎng)以西部分，南北至南北環(huán)路；概況：武安市新興居住區(qū)，目前以形成以雅園·國(guó)際花都、觀瀾城、雅園新村、融景城等為代表的大型居住社區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，居住氛圍較好；主要樓盤：雅園·國(guó)際花都、雅園新村、觀瀾城、融景城、錦繡城、景富茗園以及體育場(chǎng)附近的麗景花庭、華西新都。武安市體育場(chǎng)鳥瞰圖主要樓盤分析

1.雅園·國(guó)際花都項(xiàng)目概況：位于西城區(qū)向陽(yáng)街和建設(shè)街交叉口路南，占地面積127畝，總建筑面積20萬(wàn)㎡，是武安市西城區(qū)代表性項(xiàng)目，目前前期已經(jīng)交房，居住氛圍較佳；銷售進(jìn)程：戶型均為130㎡以上戶型，2007年進(jìn)入銷售期，目前已經(jīng)進(jìn)入清盤期，剩余3套房源；銷售價(jià)格：精裝修房，裝修折價(jià)600元/㎡，銷售前期均價(jià)4000元/㎡，目前清盤期房源售價(jià)接近5000元/㎡。雅園·國(guó)際花都鳥瞰圖2.雅園新村雅園新村鳥瞰圖項(xiàng)目概況：位于西城區(qū)建設(shè)大街北段東側(cè)，規(guī)劃有2棟高層、2棟小高層、10棟7層電梯洋房組成，規(guī)劃總戶數(shù)838戶，居住總?cè)丝?933人；銷售進(jìn)程：目前僅剩余；2棟18F高層尚未開盤銷售，其余房源均以進(jìn)入銷售期；銷售價(jià)格：精裝修房，裝修折價(jià)600元/㎡，銷售均價(jià)約為4800元/㎡。3.華西新都項(xiàng)目概況：位于市中心偏南位置，新華大街西，與武安市新體育場(chǎng)隔路相望,周邊設(shè)施配套齊全，生活便利；銷售進(jìn)程：去年開始進(jìn)入銷售期，精裝修房，戶型面積在95-175㎡，以140㎡以上戶型為主力戶型，小區(qū)總計(jì)8棟17F小高層，總計(jì)600戶左右，目前銷售率90%以上，剩余少數(shù)房源，均為大戶型房源；銷售價(jià)格：精裝修房銷售均價(jià)為4500元/㎡，價(jià)格區(qū)間為4200-4900元/㎡，裝修折價(jià)約為400元/㎡。4.麗景花庭項(xiàng)目概況：位于市中心偏南位置，新華大街西，與武安市新體育場(chǎng)隔路相望,華西新都北側(cè)；銷售進(jìn)程：戶型面積區(qū)間為138㎡-153㎡，二梯六戶，無(wú)南北通透戶型，但戶型較為方正；9月底進(jìn)入銷售期，總計(jì)78套住宅；銷售價(jià)格：毛坯房銷售均價(jià)為4500元/㎡，銷售率為80%以上，總戶數(shù)較少，銷售率較好。5.觀瀾城、融景城售樓中心實(shí)景項(xiàng)目概況：此二項(xiàng)目均系邯鄲市志強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目均位于西環(huán)路以東，礦建路兩側(cè)，緊靠三中、五中；銷售進(jìn)程：觀瀾城為前期項(xiàng)目已經(jīng)交房入住，融景城為2011新近項(xiàng)目，剛剛進(jìn)入銷售期；銷售價(jià)格：目前銷售均價(jià)約為4400元/㎡，毛坯房銷售，前期觀瀾城項(xiàng)目的成功一定程度上帶動(dòng)了后期的銷售，整體銷售形式較好。6.錦繡城項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于興安街與光明街之間，總計(jì)2棟高層，1棟多層，位于西城區(qū)，屬于小型項(xiàng)目；銷售進(jìn)程：該項(xiàng)目戶型面積區(qū)間為90-140㎡，2011年年初進(jìn)入銷售期，由于位置較偏，交通不便，銷售形勢(shì)一般；銷售價(jià)格：銷售價(jià)格區(qū)間為3900-4200元/㎡，毛坯房。7.景富茗園項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于北環(huán)路以北，新華大街以西，位置較偏僻；銷售進(jìn)程：該項(xiàng)目戶型面積區(qū)間為94-139㎡，2011年6月份進(jìn)入銷售期，一期2棟高層，二梯四戶，總計(jì)400套房源；銷售價(jià)格：銷售價(jià)格區(qū)間為3800-4200元/㎡，銷售率30%左右，周邊居住氛圍較差，北環(huán)路交通繁忙，來(lái)往貨車較多，粉塵多，對(duì)該項(xiàng)目銷售帶來(lái)了不小的負(fù)面影響。三、洺湖新區(qū)板塊范圍：武安市東南部，南環(huán)路以南，洺湖周邊位置；概況：此區(qū)域?yàn)榄h(huán)路以外，規(guī)劃中二環(huán)路以內(nèi)，武安市第一中學(xué)分布此間，但目前該區(qū)域?yàn)榍钒l(fā)達(dá)地區(qū)，但隨著政府整體規(guī)劃的重視，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大；主要樓盤：高坡新村、鉑宮華府。主要樓盤分析

1.高坡新村高坡新村工地實(shí)景圖項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為南環(huán)路以南，高坡村駐地，項(xiàng)目進(jìn)展到二期總計(jì)6棟17F高層，其中3棟為回遷房；銷售進(jìn)程：該項(xiàng)目戶型面積區(qū)間為100-134㎡，2011年7月份進(jìn)入銷售期，總計(jì)350套房源；銷售價(jià)格：銷售均價(jià)為3400元/㎡，銷售率60%左右，周邊居住氛圍一般，交通較差，粉塵多，且離市區(qū)較遠(yuǎn)，這些不利因素均對(duì)項(xiàng)目銷售帶來(lái)了一些不利影響。2.鉑宮華府項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為南環(huán)路沿線，南環(huán)路南，項(xiàng)目剛剛開始動(dòng)工，工程進(jìn)度尚處在地基階段；項(xiàng)目為酒店+公寓性質(zhì)，公寓面積為30-170㎡，50年產(chǎn)權(quán)；銷售進(jìn)程：尚未進(jìn)入銷售期；銷售價(jià)格：尚未進(jìn)入銷售期，具體銷售價(jià)格等待后期予以跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)武安市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均價(jià)在4500元/㎡左右（包含精裝修項(xiàng)目），隨著國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，該市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定期，不會(huì)出現(xiàn)過(guò)去快速增長(zhǎng)的狀況；依據(jù)未來(lái)武安市城市發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)二環(huán)內(nèi)均為城市建設(shè)用地，新一輪的城市建設(shè)即將開始，環(huán)路外二環(huán)內(nèi)地塊勢(shì)必迎來(lái)一次時(shí)代的變革，快速擴(kuò)大城市規(guī)模；武安市房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是戶型面積大，這個(gè)武安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力有著密不可分的關(guān)聯(lián)；另外高端配套、精裝修項(xiàng)目更容易走俏武安市場(chǎng)。三＊市場(chǎng)總結(jié)武安市依靠地區(qū)自然資源優(yōu)勢(shì)，興起了三大支柱型產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)；武安市城市發(fā)展較快，西部居住區(qū)形成并成熟后，隨著市區(qū)土地的進(jìn)一步稀缺，下一步規(guī)劃發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)向環(huán)路以外、二環(huán)以內(nèi)區(qū)域。洺湖新區(qū)等新區(qū)建設(shè)將是下一步城市居住區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展方向；隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策性調(diào)控不斷加強(qiáng)，二套房限制以及貸款利率的上調(diào)勢(shì)必會(huì)影響到武安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。貳地塊現(xiàn)狀地塊基本現(xiàn)狀地塊基本現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于武安市南環(huán)路南，臨近武安市第一中學(xué)。地塊較為平坦，現(xiàn)分布為農(nóng)田，易于開發(fā)。項(xiàng)目地塊位于武安市郊區(qū)，目前交通不便，周邊配套較差，居住氛圍較差。本項(xiàng)目地塊叁周邊分析周邊情況周邊動(dòng)態(tài)一＊周邊情況該地塊緊鄰武安市第一中學(xué)，武安一中為該區(qū)域最好的高中。臨近洺湖，未來(lái)規(guī)劃中的洺湖新區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有較大的帶動(dòng)作用。洺湖附近為洺湖賓館及武安市水利局大廈。地塊南面較遠(yuǎn)處為運(yùn)行中的電廠。地塊北側(cè)為油庫(kù)及幾處廢舊的廠房。二＊項(xiàng)目周邊動(dòng)態(tài)規(guī)劃中的道路，武安市東環(huán)路南延線，直至本項(xiàng)目東側(cè)，該道路建成通車后將大大改善本項(xiàng)目交通現(xiàn)狀，有利于本項(xiàng)目的銷售進(jìn)程。1.東環(huán)路南延目前地塊現(xiàn)狀2.洺湖新區(qū)洺湖新區(qū)位于城市南部，是武安市“東接、西擴(kuò)、南延、北拓、中改”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分；北起邯長(zhǎng)鐵路，南至南二環(huán)路，西起邯都公路，東至東二環(huán)路，規(guī)劃總用地面積30平方公里。以4平方公里的洺湖為核心，以城市二環(huán)路、洺湖北路和濱湖路為紐帶，綜合布置文化教育、精品商業(yè)、旅游休閑、高檔社區(qū)、濕地公園等功能設(shè)施；通過(guò)3-5年持續(xù)不斷的開發(fā)建設(shè)