世聯(lián)-集中式商業(yè)項目操作模式和經(jīng)驗教學(xué)課件

世聯(lián)——集中式商業(yè)項目操作模式及經(jīng)驗供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司所有,未經(jīng)世聯(lián)有限公司書面許可,不得控自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告或全部內(nèi)容我們常常聽到的問題>我們應(yīng)該做多大規(guī)模的商業(yè)?通常,在沒有任何前提下、在沒有任何總體我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)?每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模?目標(biāo)下,我們被諸如此>各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的?類的問題所困擾地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來打造?>現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來實現(xiàn)銷售?>商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大,同時能確保順利銷售?>從提升持有商業(yè)物業(yè)價值的角度,應(yīng)該引進哪類商家?主力商家對啟動區(qū)怎么快速回收資金?怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格?>現(xiàn)在針對房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主,而持有長期收益的方式運作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大,資金回收周期長,這個矛盾如何處理?我的自有資金只有15個億,如何進行項目開發(fā)?開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營管理?這些并不是本公司長的,怎么處理?世聯(lián)對集中式商業(yè)項目的理解及觀點pinion商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜、難度最大的部分住宅、寫字樓開發(fā)的目標(biāo)客戶是小眾,滿足不同消費者中部分消費者的獨特需求。商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)客戶是大眾滿足不同消費者中大部分消費者的類同需求。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個精細(xì)的系統(tǒng)工程,有著眾多子系統(tǒng)城市運營管理商業(yè)費招商價都不能少研究業(yè)態(tài)銷售規(guī)劃商業(yè)是城市的空間及功能節(jié)點,商業(yè)開發(fā)要放在城市時空發(fā)展背景之下城市發(fā)展階段初級階段中級階段高級階段沒有“市”的“城”,怎么還叫城市化率30%以下70%以下70%以上城市商業(yè)空間「向心聚集向心分散離心聚集向城市幾何中(向城市幾何中(離開城市中心發(fā)展特征心聚集)心發(fā)散)向郊區(qū)聚集)商業(yè)發(fā)展要從“關(guān)系出發(fā)時間軸是要重視城市發(fā)展趨勢,抓住商業(yè)發(fā)展的機遇,并以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性,影響、促進城市的發(fā)展建設(shè)。是要關(guān)注市場功能需求和城市功能規(guī)劃,尋找交點,營造城市公共空間,提升和諧、宜居的城打環(huán)境空間軸商業(yè)要以區(qū)位價值為標(biāo)尺,并合理體現(xiàn)這價值商業(yè)區(qū)位價值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律綜合性商業(yè)交通便捷的城市繁華區(qū)中心區(qū)中心商央商乏通干道、快速交通出大型超市入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近中間帶市區(qū)商專營商區(qū)級商店倉儲商場用地相對豐富、交通便區(qū)小農(nóng)貿(mào)市郊區(qū)商購物中心利的城鄉(xiāng)結(jié)合部邊緣帶店業(yè)中心專業(yè)市場通樞紐和物流集散中分散商業(yè)條狀商業(yè)組團商業(yè)批發(fā)市場商業(yè)區(qū)位最大的特點是消費不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)服務(wù)門檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相者指向,并以此來決定服務(wù)為商品銷售量隨著離開最高對應(yīng),呈分散分布;服務(wù)門檻大的零售業(yè)門檻和服務(wù)半徑,從而決定地價商業(yè)區(qū)位距離的增加而級也相應(yīng)較高,布局?jǐn)?shù)量有限,為了擴大服區(qū)位價值呈現(xiàn)遞減的趨勢務(wù)半徑,一般區(qū)位選擇在交通的主要節(jié)點5消費需求是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的唯一基礎(chǔ)動力需求/態(tài)度確認(rèn)問題←⑩四搜尋資訊x評估與選擇人格社會地→商店的選擇與購買情緒參考購后過程股票家計單位生活形態(tài)的維持與強化居民消費、投資動態(tài)模型生活形態(tài)和消費過程經(jīng)濟發(fā)展決定了區(qū)域消費能力的水平,目標(biāo)客戶的消把握消費需求,是商業(yè)開發(fā)動作的起始點費特征決定了細(xì)分市場的有效消費規(guī)模。世聯(lián)顧圓業(yè)態(tài)規(guī)劃是對商業(yè)物業(yè)的靈魂塑造人均GDP001500us15004000U594000-8000UJS800020000Us5傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇,自由購物空間體驗式的購物需求個性消費歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明當(dāng)城市的人均CDP達到4000美金以上時,人們單純購物的時間會明縮短此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展城市化率25%45%70%85%人均GDP位于15001人均GDP位于1501人均GDP位于200人均GDP位于400于8000-市化水\-200第金;城市化水400美金;城市化水8000美金;城市化水城市化業(yè)平在25%以下在45%以下平在45%以上7%以下平在7C以上90%以下廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)痠相的原師態(tài)級,取代了沒業(yè)時代的多樣化,規(guī)化的又業(yè)形型,主性的購物地攤、集貿(mào)市場,商代商業(yè)出現(xiàn)型SHOPPIN園等極兵個性消的為城市生活提供基本保百貨、綜合超市大型購物場所出現(xiàn)變專賣店、精品店等商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)市場經(jīng)濟制度下的商業(yè)競爭機制和市場化供求機制是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式住宅開發(fā)提供的不僅僅是居住空發(fā)展演變的基礎(chǔ)性因素。間,更是一種生活方式商業(yè)開發(fā)提供的不僅僅是商業(yè)空間,更是一種消費方式。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)消費者需求的不斷發(fā)展變化,是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式發(fā)展演變外在的、關(guān)鍵的客觀因素。為了不斷適應(yīng)市場