20141015大面市場(chǎng)研究

Step.1板塊格局。Step.2競(jìng)爭(zhēng)聚焦。Step.3需求細(xì)分。住宅研究路徑：【競(jìng)爭(zhēng)突圍】東大街沿線隨政府規(guī)劃形成多個(gè)城市級(jí)核心商圈，功能定位明確，客群吸附力強(qiáng)，但現(xiàn)均處于發(fā)展起步期，對(duì)外延板塊推動(dòng)乏力。A.軸線關(guān)系東大街攀成鋼東客站三圣鄉(xiāng)-東村大面龍泉老城2環(huán)2.5環(huán)3環(huán)繞城定位金融商務(wù)區(qū)高端商務(wù)休閑區(qū)交通樞紐創(chuàng)意&旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)居住新區(qū)規(guī)劃產(chǎn)城一體商圈等級(jí)城市核心城市核心城市級(jí)區(qū)域級(jí)區(qū)域級(jí)區(qū)域級(jí)商業(yè)發(fā)展階段成熟期起步期起步期起步期起步期成熟期商業(yè)成熟運(yùn)營(yíng)時(shí)間——2017-2018年2017-2020年2020年后————2環(huán)-繞城內(nèi)版塊，均為發(fā)展起步期，城市發(fā)展較緩，目前對(duì)外延板塊推動(dòng)乏力。大面板塊攀成鋼東方新城沙河堡龍泉驛都大道成龍大道東大街地鐵2號(hào)線3.5環(huán)外：剛需集中，少量低密改善客群：新成都人工作關(guān)聯(lián)東大街沿線，居住區(qū)不斷外移,隨著其商圈發(fā)展屬性差異，住宅產(chǎn)品&價(jià)格&客群屬性差異較大，層級(jí)明顯。A.軸線關(guān)系2-2.5環(huán)：高端居住區(qū),圈層屬性明顯客群：城東本地/省外一線城市返鄉(xiāng)人群2.5-3.5環(huán)：品質(zhì)剛需集中，城市屬性較強(qiáng)客群：城東本地人/新成都人三圣鄉(xiāng)-東村80-100兩房120-140三房75-90平兩房三房65-90平兩房三房120008000-85005500-60002.5環(huán)內(nèi)2.3-3.5環(huán)3.5環(huán)外川師各版塊主力走量產(chǎn)品&價(jià)格圖（僅含高層數(shù)據(jù)）驛都大道地鐵2號(hào)線三大主流板塊，各自形成定位分區(qū)，其中大面板塊依托“地鐵+配套規(guī)劃”，對(duì)城市擠壓剛需吸附性較強(qiáng)。繞城高速B.板塊格局大面板塊三圣鄉(xiāng)龍泉新城三圣鄉(xiāng)---資源改善，擠壓剛需強(qiáng)勢(shì)環(huán)境資源，旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，周邊生活類(lèi)配套較缺失成都東村成都東村---品質(zhì)型剛需文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)及中高端生活配套規(guī)劃龍泉新城---產(chǎn)城一體依托成熟老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)孵化與老城一體；大面---城市再度擠壓型剛需新區(qū)規(guī)劃，地鐵帶動(dòng)，版塊熱度高，價(jià)值處于上升階段大面版塊-世貿(mào)中心成都東村-綠地468C.走量產(chǎn)品走量總價(jià)/面積&套型極致環(huán)境高城市附加地鐵/新城產(chǎn)業(yè)依附三圣鄉(xiāng)成都東村大面板塊龍泉新城50-60

套二33-39萬(wàn)

60-70

70-80套二48-51萬(wàn)套二58-63萬(wàn)套三單45-50萬(wàn)

80-90套三單60-65萬(wàn)套三單75-80萬(wàn)套三雙51-55萬(wàn)套三單50-60萬(wàn)90-100套三雙68萬(wàn)

套三雙67-74萬(wàn)100-110

套三雙90-95萬(wàn)洋房三單72-80萬(wàn)

110-120

套四70-80萬(wàn)

120-130

套四75萬(wàn)

洋房三雙98-105萬(wàn)洋房三雙96-115萬(wàn)130-140

140以上套四

150萬(wàn)起

洋房四雙116-120萬(wàn)

[擠壓剛需]80-90平套三單90-100平套三雙[再度擠壓剛需]70-80平套三單80-90平套三雙[產(chǎn)城一體剛需]80-90平套三單90-100平套三雙主流板塊以高層為主，擠壓剛需（首置/首改）特征明顯，70-100平產(chǎn)品為主力走量產(chǎn)品，大面產(chǎn)品面積控制更極致化。D.價(jià)格梯度在城市主流需求下，大面板塊屬于價(jià)格洼地，但目前價(jià)格擠壓優(yōu)勢(shì)不較弱，價(jià)格上升空間受限。極致環(huán)境高城市附加地鐵/新城產(chǎn)業(yè)依附三圣鄉(xiāng)成都東村大面板塊龍泉新城48-68萬(wàn)58-95萬(wàn)35-60萬(wàn)50-75萬(wàn)50006000700080009000數(shù)據(jù)僅含高層量?jī)r(jià)對(duì)比元/平米5500-62007400-76008000-85006100-7200走量項(xiàng)目85套/月走量項(xiàng)目50套/月走量項(xiàng)目75套/月走量項(xiàng)目45套/月E.客群特征

僅含高層的客戶數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)客群來(lái)源身份特征置業(yè)目的關(guān)注點(diǎn)三圣鄉(xiāng)極致環(huán)境，配套缺失成都工作關(guān)聯(lián)：二級(jí)城市=8：220-34歲上班族，少量二級(jí)城市客戶婚房或過(guò)度居住地段》價(jià)格》配套成都東村高城市附加成都工作關(guān)聯(lián)：二級(jí)城市=8：220-35歲上班族，少量二級(jí)城市客戶婚房或過(guò)度居住，有地鐵方便工作地段》品質(zhì)》價(jià)格》配套大面板塊地鐵/新城成都工作關(guān)聯(lián)：二級(jí)城市：地緣=6：2：220-30歲上班族，少量二級(jí)城市和地緣客戶婚房或過(guò)度居住，有地鐵方便工作價(jià)格》地鐵》產(chǎn)品》其他配套產(chǎn)業(yè)依附龍泉新城產(chǎn)業(yè)人群：地緣：成都工作關(guān)聯(lián)=5：4：125-35歲產(chǎn)業(yè)園工人，老城區(qū)外溢的公務(wù)員/企業(yè)職工方便工作品質(zhì)》配套》地鐵》價(jià)格【成都工作關(guān)聯(lián)客群為主】城市價(jià)值，吸附支付能力較強(qiáng)客群（兩個(gè)臨近板塊，客群相似）【成都工作關(guān)聯(lián)客群為主】地鐵/較低價(jià)格拉動(dòng)，吸附城市擠壓客群【產(chǎn)業(yè)及主城區(qū)外溢客群為主】產(chǎn)城一體支撐，吸附區(qū)域內(nèi)客群擠壓外溢大面板塊與三圣鄉(xiāng)/成都東村主力客群屬性趨同，但客戶層級(jí)差異較大（主要為城市認(rèn)知），大面板塊吸附城市再度擠壓客群。主流板塊中，大面板塊在售存量較大，其他板塊潛在存量較大，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局無(wú)變化，主要來(lái)自內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，存在外溢機(jī)會(huì)。F.競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)各板塊內(nèi)主要熱銷(xiāo)項(xiàng)目列表項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)占地

（畝）建面（萬(wàn)方）去化率三圣鄉(xiāng)-東村星雅俊園高層11732.317%綠地468高層44810430%大面板塊煒岸城高層/洋房/別墅54071.623%世茂城高層/洋房/別墅800131.726%天府逸家高層15053.425%保利玫瑰花語(yǔ)高層15546.532%華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)高層/超高層13649.91%凱德卓錦萬(wàn)黛高層11236.215%百悅天鵝湖小高層/高層12620.964%中國(guó)水電云立方高層/超高層12838.135%龍泉新城皇冠國(guó)際高層/洋房/別墅32647.343%中鐵建國(guó)際城高層/洋房903170%在售存量高，潛在供地量少在售項(xiàng)目少，存量低，潛在供地量大存量低，板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈備注：去化率統(tǒng)計(jì)含所有業(yè)態(tài)，項(xiàng)目所有時(shí)期，去化率為銳利備案統(tǒng)計(jì)外溢機(jī)會(huì)Step1：【板塊格局】—競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)極致環(huán)境高城市附加地鐵/新城產(chǎn)業(yè)依附三圣鄉(xiāng)成都東村大面板塊龍泉新城區(qū)域價(jià)值強(qiáng)城市認(rèn)知地鐵&新區(qū)規(guī)劃產(chǎn)城融合高層價(jià)格7400-76008000-85005500-62006100-7200存量特征在售存量少，潛在土地供應(yīng)在售存量大在售存量少高層客戶特征城市擠壓型成都工作關(guān)聯(lián)客群為主城市再度擠壓成都工作關(guān)聯(lián)客群為主產(chǎn)業(yè)及主城區(qū)外溢客群為主客戶關(guān)注地段》價(jià)格》配套地段》品質(zhì)》價(jià)格價(jià)格》地鐵》產(chǎn)品品質(zhì)》配套》地鐵競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系客戶層級(jí)不同內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)客戶類(lèi)別不同板塊占位：“城市再度擠壓剛需”剝離錯(cuò)位聚焦Step.1板塊格局。Step.2競(jìng)爭(zhēng)聚焦。Step.3需求細(xì)分。住宅研究路徑：【競(jìng)爭(zhēng)突圍】A.板塊關(guān)系“較大開(kāi)發(fā)規(guī)?！?，“高存高競(jìng)爭(zhēng)”1.板塊內(nèi)均為品牌開(kāi)發(fā)商，百畝以上,中大規(guī)模開(kāi)發(fā),項(xiàng)目集中度高，物業(yè)類(lèi)型趨同;2.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),現(xiàn)均處于開(kāi)發(fā)中初期，持續(xù)供應(yīng)量較大；3.板塊剛需特征明顯，主力走量面積70-100，主力走量單價(jià)5500-6000。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)入市時(shí)間占地

（畝）容積率建面（萬(wàn)方）去化率主力戶型（㎡）走量面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）存量(套)煒岸城高層、洋房，別墅2012.125401.9971.623%54-10380-946000770世茂城高層/洋房/別墅2010.98002.47131.726%50-9060-855700925天府逸家高層2013.41505.3453.425%66-9666-965800367保利玫瑰花語(yǔ)高層2013.61554.546.532%78-11978-9459001185華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)高層/超高層2014.71365.549.91%78、9478、9456002488凱德卓錦萬(wàn)黛高層2013.51124.8536.215%76-11988-10568001230百悅天鵝湖小高層/高層2011.81262.4920.964%80-150103-1305800（清水）

6800（精裝）824中國(guó)水電云立方高層/超高層2011.91284.4738.135%76-12290/1205700646煒岸城龍城一號(hào)世茂城保利玫瑰花語(yǔ)凱德卓錦萬(wàn)代中國(guó)水電云立方百悅城中國(guó)鐵建國(guó)際城琥珀庭院華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)天府逸家悅龍山備注：以下均為高層的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比存量存量占比銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售占比50-601201%001202%60-706525%1753%4778%70-80439635%241837%197833%80-90254820%85313%169528%90-100269221%138221%131022%100-1108347%73011%1042%110-1207386%4827%2564%120以上6405%5408%1002%合計(jì)12620100%6580100%6040100%B.供需結(jié)構(gòu)備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為重點(diǎn)在售個(gè)案監(jiān)控，存量配比受個(gè)案影響較大。區(qū)域內(nèi)主力供銷(xiāo)產(chǎn)品面積段為70-100平，其中70-80平（套二/套三單）供銷(xiāo)存均占比到1/3。C.去化層級(jí)第一梯隊(duì)[快銷(xiāo)項(xiàng)目]月均70套+第二梯隊(duì)[平銷(xiāo)項(xiàng)目]月均40-60第三梯隊(duì)[緩銷(xiāo)項(xiàng)目]月均30套及以下板塊內(nèi)形成了三大去化等級(jí)，天府逸家/煒岸城領(lǐng)跑市場(chǎng)。備注：1.僅含高層數(shù)據(jù)；2.僅含平銷(xiāo)期數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)；大面板塊典型項(xiàng)目2014年5-9月均去化C.去化層級(jí)套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)天府逸家套二6474.58.513%3802045570036.5套三單75-7888-911318%5322376570044.5套三雙87-89105-1071818%8123020157005096-98114-1161818%152745570055.3煒岸城套一5462815%12040610032套二6372915%1204061003870-7380-831015%24050590042.5套三單75-7988-931316%48017159590046套三雙881021416%48028122590052931081416%40015756100561031181416%4805414610061暢銷(xiāo)項(xiàng)目：經(jīng)濟(jì)型套三單/雙產(chǎn)品（75-79平套三單，87-89平套三雙）最為暢銷(xiāo)，主力走量?jī)r(jià)格為42.5-55萬(wàn)。87-89平套三雙為最暢銷(xiāo)產(chǎn)品，主力總價(jià)50-52萬(wàn)；75-79平套三單為次暢銷(xiāo)產(chǎn)品，主力總價(jià)44-46萬(wàn)；套二產(chǎn)品的總價(jià)控制在36-42萬(wàn)，可以實(shí)現(xiàn)走量。C.去化層級(jí)本案暢銷(xiāo)項(xiàng)目：[天府逸家]——極致產(chǎn)品設(shè)計(jì)+總價(jià)控制+配套極致產(chǎn)品設(shè)計(jì)+合理的總價(jià)控制+地鐵+世貿(mào)商業(yè)&學(xué)校配套區(qū)域價(jià)值：地鐵+川師商圈價(jià)值去化速度：月均85套

走量成交均價(jià)：主力均價(jià)5700元/㎡走量產(chǎn)品：主力出貨產(chǎn)品為75-89㎡三房；客群構(gòu)成：20-30歲市區(qū)上班族為主，其余為二級(jí)城市或龍泉本地客戶。套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)套二6474.58.513%3802045570036.5套三單75-7888-911318%5322376570044.5套三雙87-89105-1071818%8123020157005096-98114-1161818%152745570055.3最暢銷(xiāo)產(chǎn)品：78平套三單分三期打造，一期在售，二三期未推，含一期所有產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)一期二期三期C.去化層級(jí)本案暢銷(xiāo)項(xiàng)目：[煒岸城]——地鐵+總價(jià)控制+復(fù)合業(yè)態(tài)地鐵2號(hào)線站點(diǎn)價(jià)值+合理的總價(jià)控制+低密復(fù)合業(yè)態(tài)大盤(pán)+商圈價(jià)值區(qū)域價(jià)值：地鐵+世貿(mào)商業(yè)+川師商圈去化速度：月均75套走量，波動(dòng)小成交均價(jià)：6000元/㎡走量產(chǎn)品：產(chǎn)品線較寬，其中75-88㎡套三為主力出貨產(chǎn)品；客群構(gòu)成：20-30歲市區(qū)上班族占比近60%，其余為二級(jí)城市或龍泉本地客戶。最暢銷(xiāo)產(chǎn)品：88平套三雙房源統(tǒng)計(jì)含本期（黃色標(biāo)注）所有高層產(chǎn)品套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)套一5462815%12040610032套二6372915%1204061003870-7380-831015%24050590042.5套三單75-7988-931316%48017159590046套三雙881021416%48028122590052931081416%40010756100561031181416%4805414610061C.去化層級(jí)平銷(xiāo)項(xiàng)目：總價(jià)略高（約2萬(wàn)），產(chǎn)品線相對(duì)單一化，導(dǎo)致銷(xiāo)售速度減緩。去化主力產(chǎn)品，跟項(xiàng)目自身定位、產(chǎn)品供應(yīng)量、產(chǎn)品質(zhì)素，影響較大；88-95平套三雙最暢銷(xiāo)，主力總價(jià)51.5-64.5萬(wàn)；78平套二、套三單次暢銷(xiāo)，主力總價(jià)46-53萬(wàn)。套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)玫瑰花語(yǔ)套三單77-7883-84612%7201611600046.8套三雙87991213%114028400590051.5941061213%99013262590055.5套四雙1021151313%240—240——110-1191301412%5103272600071.5卓錦萬(wàn)黛套二6875711%15241306750467887911%45613304675053套三單8897911%1524130690060.5套三雙951051011%49413380680064.51051161111%114576680071.5套四1191321311%2281210670080.5C.去化層級(jí)本案平銷(xiāo)項(xiàng)目：[保利玫瑰花語(yǔ)]——地鐵+總價(jià)控制+單一產(chǎn)品線地鐵2號(hào)線站點(diǎn)價(jià)值+合理的總價(jià)控制+現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包裝+川師商圈區(qū)域價(jià)值：地鐵+川師商圈價(jià)值去化速度：月均70-80套走量，波動(dòng)小成交均價(jià)：成交均價(jià)5900元/㎡走量產(chǎn)品：主力供應(yīng)產(chǎn)品為75-95㎡三房，也是主力出貨產(chǎn)品；客群構(gòu)成：20-30歲市區(qū)上班族占比近60%，其余為二級(jí)城市或龍泉本地客戶。套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)套三單77-7883-84612%7201611600046.8套三雙87991213%114028400590051.5941061213%99013262590055.5套四雙1021151313%240—240——110-1191301412%5103272600071.5最暢銷(xiāo)產(chǎn)品：87平套三雙項(xiàng)目分一期銷(xiāo)售，房源統(tǒng)計(jì)含本期所有產(chǎn)品C.去化層級(jí)本案平銷(xiāo)項(xiàng)目：[凱德卓錦萬(wàn)黛]——高產(chǎn)品附加值+高單價(jià)自身水景景觀打造+開(kāi)發(fā)商品牌+多產(chǎn)品線區(qū)域價(jià)值：川師商圈價(jià)值去化速度：月均40套（現(xiàn)捂盤(pán)停售）成交均價(jià)：成交均價(jià)6800元/㎡走量產(chǎn)品：78㎡兩房，95㎡三房；客群構(gòu)成：20-30歲市區(qū)上班族或一線城市工作返鄉(xiāng)客，其余為二級(jí)城市或龍泉本地客戶。套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)套二6875711%15241306750467887911%45613304675053套三單8897911%1524130690060.5套三雙951051011%49413380680064.51051161111%114576680071.5套四1191321311%2281210670080.5最暢銷(xiāo)產(chǎn)品：95平套三雙項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期在售，二期未推，房源統(tǒng)計(jì)含本期所有產(chǎn)品一期二期C.去化層級(jí)緩銷(xiāo)項(xiàng)目：產(chǎn)品線單一,剛需區(qū)域面積過(guò)大拉高總價(jià)，產(chǎn)品附加值小,導(dǎo)致銷(xiāo)量較緩。套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)天府逸家套一單6474.58.513%3802045570036.5套三單75-7888-911318%5322376570044.5套三雙87-89105-1071818%8123020157005096-98114-1161818%152745570055.3煒岸城套一5462815%12040600032套二6372915%12040600036.570-7380-831015%24050590040套三單75-7988-931316%48017159580046套三雙881021416%48028122590052931081416%40010756000561031181416%4805414600061玫瑰花語(yǔ)套三單77-7883-84612%7201611600046.8套三雙87991213%114028400590051.5941061213%99013262590055.5套四雙1021151313%240—240——110-1191301412%5103272600071.5卓錦萬(wàn)黛套二6875711%15241306750467887911%45613304675053套三單8897911%1524130690060.5套三雙951051011%49413380680064.51051161111%114576680071.5套四1191321311%2281210670080.5華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)套三單78-7987911%1968161868570044.5套四單94103910%6564620585555.8中水電云立方套二76-10087-1121214%3375

97

570043-57套三單86-9499-1081314%109321

234

570051套三雙1201371714%2054

132

570068.5套四1221391714%1522

118

570069.5C.去化層級(jí)本案緩銷(xiāo)項(xiàng)目：[華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)]——產(chǎn)品線單一，低產(chǎn)品附加單一產(chǎn)品線+高密物業(yè)+自身商業(yè)價(jià)值套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率供應(yīng)套數(shù)月均走量存量單價(jià)總價(jià)套三單78-7987911%1968161868570044.5套四單94103910%6564620585555.8最暢銷(xiāo)產(chǎn)品：78平套三單分兩期開(kāi)發(fā)，一期在售，二期未推出，房源統(tǒng)計(jì)含一期所有產(chǎn)品一期二期區(qū)域價(jià)值：自身商業(yè)價(jià)值去化速度：月均20套走量項(xiàng)目特點(diǎn)：高容積率，41-50層超高層成交均價(jià)：5800元/㎡走量產(chǎn)品：78㎡套三單；客群構(gòu)成：20-30歲市區(qū)上班族占比最多，其余為二級(jí)城市或龍泉本地客戶。Step2：【競(jìng)爭(zhēng)聚焦】梯隊(duì)典型項(xiàng)目走量特征月均走量（套/月）暢銷(xiāo)項(xiàng)目天府逸家極致產(chǎn)品+總價(jià)控制+地鐵75-85煒岸城地鐵+總價(jià)控制+復(fù)合業(yè)態(tài)平銷(xiāo)項(xiàng)目保利玫瑰花語(yǔ)地鐵+總價(jià)控制+川師商圈40-60凱德卓錦萬(wàn)黛品質(zhì)+品牌+高單價(jià)緩銷(xiāo)項(xiàng)目華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)低城市附加，單一產(chǎn)品線30及以下中水電云立方大面積改善型產(chǎn)品“控制總價(jià)，走量保證”=經(jīng)濟(jì)化面積+低單價(jià)“強(qiáng)化速度”=地鐵+商圈+項(xiàng)目品質(zhì)+產(chǎn)品線組合區(qū)域再度擠壓下的：“總價(jià)控制”為走量核心“城市附加值”為城市外溢客戶吸附基礎(chǔ)Step2：【競(jìng)爭(zhēng)聚焦】

天府逸家煒岸城玫瑰花語(yǔ)

面積段單價(jià)總價(jià)面積段單價(jià)總價(jià)面積段單價(jià)總價(jià)套二建面64

實(shí)得74.5570036.5建面63-73

實(shí)得72-83600036.5-41

套三單建面75-78

實(shí)得88-91570044.5建面75-79

實(shí)得88-93590046建面77-78

實(shí)得83-84600046.8套三雙建面87-98

實(shí)得105-116570050-55.3建面88-93

實(shí)得102-108600052-56建面87-94

實(shí)得99-106590051.5-55.5套四

建面110-119

實(shí)得121-130600071.5走量總價(jià)上限：套二41

/套三單47

/套三雙56Step2：【競(jìng)爭(zhēng)聚焦】

天府逸家煒岸城玫瑰花語(yǔ)

面積段月均走量面積段月均走量面積段月均走量套二建面64

實(shí)得74.520建面63-73

實(shí)得72-839

套三單建面75-78

實(shí)得88-9123建面75-79

實(shí)得88-9317建面77-78

實(shí)得83-8416套三雙建面87-98

實(shí)得105-11637建面88-93

實(shí)得102-10838建面87-94

實(shí)得99-10641套四

建面110-119

實(shí)得121-1303在絕對(duì)總價(jià)控制下,區(qū)域內(nèi)暢銷(xiāo)面積存在3-10平的浮動(dòng)套二63-73

/套三單75-78

/套三雙87-94Step2：【競(jìng)爭(zhēng)聚焦】產(chǎn)品項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積公衛(wèi)面積廚房面積開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深次臥1次臥2陽(yáng)臺(tái)1陽(yáng)臺(tái)2套三單天府逸家7888

3.53.53.53.7397.51.8——2.57.512.2511.1煒岸城79943.644.83.53.697.46——56.214.412.6保利玫瑰花語(yǔ)78843.43.14.833.410.28.93——3.57.210.5410.2套三雙天府逸家881053.63.83.63.54.37.836.22.55——3.25.9413.6815.05煒岸城881023.84.383.53.19.38.15.32——4.32516.3410.8保利玫瑰花語(yǔ)87993.83.73.83.338.97.565.71.954.36.514.069.9941063.845.043.63.310.88.14.53.894.936.4815.211.88區(qū)域內(nèi)最暢銷(xiāo)產(chǎn)品,在面積控制下的功能空間,有2.5-5平的浮動(dòng)空間套三單客廳11-14.5/主臥10-12.5/次臥7.5-10套三雙客廳14-16.5/主臥10-15/次臥6.2-10.8Step2：【競(jìng)爭(zhēng)聚焦】軸線聚焦：驛都大道成龍大道地鐵2號(hào)線繞城高速世貿(mào)中心：世貿(mào)百貨+希爾頓酒店+商場(chǎng)川師商圈天鵝湖公園林家大宴站地鐵+商業(yè)規(guī)劃+資源環(huán)境=

“高城市附加價(jià)值”沿中心點(diǎn)向外，價(jià)值遞減，對(duì)城市外溢客戶吸附減弱Step.1板塊格局。Step.2競(jìng)爭(zhēng)聚焦。Step.3需求細(xì)分。住宅研究路徑：【競(jìng)爭(zhēng)突圍】A.需求層級(jí)擠壓剛需，新成都人（二級(jí)城市成都工作關(guān)聯(lián)）占比60%，其次為二級(jí)城市進(jìn)城與地緣客戶。項(xiàng)目客戶來(lái)源占比需求產(chǎn)品價(jià)格范圍關(guān)注點(diǎn)城市項(xiàng)目萬(wàn)科金色城市二級(jí)城市成都工作關(guān)聯(lián)80%78平兩房65萬(wàn)內(nèi)總價(jià)/地段/品質(zhì)二級(jí)城市進(jìn)城10%88平套三單75萬(wàn)內(nèi)主城區(qū)及其他郊縣10%首置剛需煒岸城二級(jí)城市成都工作關(guān)聯(lián)60%72-88平套二/套三單42-50總價(jià)/地鐵/品質(zhì)龍泉地緣性客戶20%88-103平套三雙50-56二級(jí)城市進(jìn)城20%世貿(mào)城二級(jí)城市成都工作關(guān)聯(lián)60%68平套二38-40總價(jià)/配套/項(xiàng)目規(guī)劃地緣性客戶20%88平套三單47-50二級(jí)城市進(jìn)城20%保利玫瑰花語(yǔ)二級(jí)城市成都工作關(guān)聯(lián)60%78-88平套三單/雙45-50總價(jià)/配套/產(chǎn)品龍泉地緣性客戶20%88-94平套三雙48-55二級(jí)城市進(jìn)城20%品質(zhì)剛需凱德卓錦萬(wàn)黛二級(jí)城市成都工作關(guān)聯(lián)55%78-95平套二/套三雙53/60-63品質(zhì)/總價(jià)/配套一線城市返鄉(xiāng)客25%地緣性客戶10%88-105套三單/雙60-68二級(jí)城市進(jìn)城10%B.需求細(xì)分“5類(lèi)細(xì)分客群，6大置業(yè)驅(qū)動(dòng)”，一步到位的青年之家與