物業(yè)管理基礎知識課件

物業(yè)管理基礎知識董巖1PPT學習交流主要介紹的內(nèi)容一、物業(yè)和物業(yè)管理

二、物業(yè)管理主要內(nèi)容

三、物業(yè)管理相關機構2PPT學習交流3PPT學習交流4PPT學習交流5PPT學習交流6PPT學習交流物業(yè)——是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設施、設備和相關場地。7PPT學習交流物業(yè)含義主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設備和設施相關的場地物業(yè)的含義8PPT學習交流二、物業(yè)的分類物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據(jù)使用功能不同9PPT學習交流小思考：物業(yè)的單位是？10PPT學習交流建筑物區(qū)分所有權

物權法第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

11PPT學習交流物業(yè)的認識與分析：分析推導：

共有物業(yè)：全體或部分業(yè)主擁有；（一）物業(yè)構成

專有物業(yè)：個別業(yè)主擁有。

12PPT學習交流物業(yè)的認識與分析結構－－基礎、結構、天面；1、共有物業(yè)范圍空間－－有效空間；配套－－設備、設施和場地。

13PPT學習交流

戶內(nèi)面積－－以門窗為界限；2、專有物業(yè)范圍陽臺面積－－陽臺垂直投影；戶內(nèi)歸屬業(yè)主的建筑－－如隔墻等。物業(yè)的認識與分析14PPT學習交流物業(yè)的認識與分析3、共有物業(yè)產(chǎn)權人－－業(yè)主全體業(yè)主共同擁有業(yè)主共有產(chǎn)權形態(tài)部分業(yè)主共同擁有15PPT學習交流物業(yè)特點分析（5）：問題的產(chǎn)生：誰來提供運行、維護和管理保障？16PPT學習交流（三）共有物業(yè)管理1、業(yè)主自行管理經(jīng)濟上－－是否合算分析技術上－－是否可能

法規(guī)上－－是否允許

17PPT學習交流共有物業(yè)管理分析（1）矛盾：

共有物業(yè)應由業(yè)主管理，但其無法自行管理。解決的有效途徑：現(xiàn)代物業(yè)管理制度。房地產(chǎn)E網(wǎng)18PPT學習交流小思考：那么什么是物業(yè)管理呢？19PPT學習交流20PPT學習交流21PPT學習交流22PPT學習交流23PPT學習交流24PPT學習交流25PPT學習交流26PPT學習交流27PPT學習交流

物業(yè)管理

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。28PPT學習交流主體：業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)：物業(yè)服務合同內(nèi)容：合同是誰和物業(yè)服務企業(yè)簽訂的呢？29PPT學習交流

如果在您管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，有業(yè)主的汽車丟失，物業(yè)服務企業(yè)該賠償么？30PPT學習交流百度女員工被殺案保安被判15年

2006年2月18日凌晨，百度在線網(wǎng)絡技術（北京）有限公司員工、32歲的王女士在公司內(nèi)被殺害，作案者是當年還不滿18歲的保安王恒。當日，王恒持刀潛入辦公室，欲對臨時加班留宿的王女士圖謀不軌。在遭到王女士的反抗后，王恒使用隨身攜帶的折疊刀猛刺王女士的頸部、胸部十余刀，致使她當場死亡。事發(fā)后王恒自首。據(jù)了解，百度公司位于銀科大廈內(nèi)，銀達物業(yè)公司是該大廈物業(yè)服務單位。王恒是淮南保安公司應百度公司邀請派遣的保安員。2007年8月，王女士家屬提起訴訟，要求兇手王恒、淮南保安公司、銀達物業(yè)公司對王女士的死亡承擔連帶賠償責任。31PPT學習交流分析一、事發(fā)后王恒自首。由于王恒屬于未成年人，同時具有自首情節(jié)，一中院以故意殺人罪判處其有期徒刑15年。賠51萬。二、被告人所屬公司對選派及監(jiān)管負有管理之責也應承擔連帶賠償責任。三、百度公司承租銀科大廈的部分樓層用于辦公，且自行聘有保安，故銀達物業(yè)公司對于百度公司的辦公區(qū)僅負有防范外來人員進入的保安義務。百度公司所聘用的保安公司的保安人員屬內(nèi)部人員，進入百度公司的辦公區(qū)屬正常進入，其要求銀達物業(yè)公司承擔法律責任，于法無據(jù)。32PPT學習交流物業(yè)管理條例第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。33PPT學習交流

消防栓沒水新居盡毀物管該賠償多少？

20樓，剛裝修還未來及入住的新居著火了，消防迅速趕到現(xiàn)場，卻發(fā)現(xiàn)該層樓的消防栓沒有水。救火因此耽擱了15分鐘，錯過了最佳滅火時機。

花費11萬元裝修的新居化為灰燼，昨日，江北石馬河街道新城馨苑小區(qū)6棟20樓一業(yè)主準備向物管公司索賠。

消防初步判斷，著火點是在書房內(nèi)，但是到底是什么原因引起燃燒，還需較長得時間檢測。

業(yè)主要向物管索賠

“幾乎所有的吊頂、地板都遭燒壞了，不得不重新裝修?！绷闻空f，滅火的時候他們并不在現(xiàn)場，事后消防和鄰居們才告訴他們，要不是消防栓內(nèi)沒有水，損失可能要小很多?！拔锕茏鳛橄浪ǖ墓芾碡熑稳?，沒有盡責，我們要找物管進行索賠?！?/p>

34PPT學習交流

物管賠多少要看責任大小

功偉律師事務所沈仁剛：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應責任。

新城馨苑物管在此事中肯定負有責任，但責任大小，要依據(jù)火災原因來劃分：如果火災原因是業(yè)主過錯引起，那業(yè)主需要承擔主要責任；如果火災原因是物管過錯引起的，那物管將承擔主要責任；如果火災原因與雙方都沒有關系，那么雙方爭論的焦點將集中在消防栓無水，在多大程度上對火災造成影響，具體加大了多少損失，這個需要有權威機構（比如消防部門）的量化數(shù)據(jù)。

35PPT學習交流案例解析

消防栓沒水火災受損失

向物管索賠一萬二判賠三千

2002年12月11日晚，成都成華區(qū)一小區(qū)停電，業(yè)主鄧某的孩子點燃蠟燭做作業(yè)，不小心引燃床單。救火時發(fā)現(xiàn)，消防栓根本放不出水！慘遭損失的業(yè)主將物管公司告上法庭索賠1.2萬元。

2004年，法院一審判決物管公司承擔次要責任，賠償受害業(yè)主經(jīng)濟損失3000元。法院認為，鄧家失火的原因是小孩使用蠟燭不慎造成，應承擔主要責任；物管公司未能保持消防設施的正常工作，物管公司應承擔次要責任。36PPT學習交流時間順序內(nèi)容37PPT學習交流董巖Dyy-回憶剛才講過的內(nèi)容什么是物業(yè)管理？

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)建成后，業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)之前是否有物業(yè)管理呢？

38PPT學習交流董巖Dyy-立項可研接管驗收入伙裝修管理業(yè)主大會前期開發(fā)建設施工預售預租竣工驗收規(guī)劃設計

前期管理業(yè)委會早期介入正常物業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理階段示意圖39PPT學習交流

早期介入

董巖Dyy-

是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設，從物業(yè)管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。40PPT學習交流早期介入的作用董巖Dyy-發(fā)現(xiàn)問題，提前解決熟悉物業(yè)，有利于后期的管理

41PPT學習交流董巖Dyy-一、前期物業(yè)管理《前期物業(yè)管理招投標管理辦法》

第2條規(guī)定：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)具體實施對物業(yè)的管理。42PPT學習交流董巖Dyy-前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的區(qū)別1合同雙方主體不同

2所處階段不同

43PPT學習交流董巖Dyy-二、前期物業(yè)管理的法律規(guī)定法律規(guī)定規(guī)定了建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)明確了前期物業(yè)管理的依據(jù)前期物業(yè)服務合同房屋買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容明確了前期物業(yè)管理的期限業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止44PPT學習交流思考：

業(yè)主入住后立即就要繳納物業(yè)管理費么？為什么？

董巖Dyy-45PPT學習交流董巖Dyy-三、前期管理的主要內(nèi)容入伙管理對二次裝修的管理

接管驗收46PPT學習交流1、接管驗收的含義接管驗收是指建設單位將已建成經(jīng)過竣工驗收合格且取得房地產(chǎn)權證書的物業(yè)，在進行選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務，由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查驗收的活動。

47PPT學習交流3、接管驗收的程序（1）由建設單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收小組，并討論有關事宜，如日期、手續(xù)等。（2）由建設單位移交有關物業(yè)資料

（3）由物業(yè)管理企業(yè)進行查驗。查驗的方法有目測、檢測和實驗等方法。（4）填寫查驗紀錄。（5）建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗單。48PPT學習交流（1）明確交接雙方的權利和義務。（2）確保物業(yè)投入正常使用。（3）為今后物業(yè)管理服務打下基礎。4、接管驗收的意義49PPT學習交流保修（1）主體結構、基礎等保修期限是設計使用年限。（2）供水、供電2年，供暖2個供暖期。思考：是不是接管驗收后所有的責任都是物業(yè)服務企業(yè)承擔？50PPT學習交流董巖Dyy-（一）入伙管理入伙：所謂“入伙”就是業(yè)主領取鑰匙，接房入住。

入伙手續(xù)文件準備入伙手續(xù)辦理流程51PPT學習交流董巖Dyy-（一）入伙管理入伙：所謂“入伙”就是業(yè)主領取鑰匙，接房入住。

入伙手續(xù)文件準備

入伙手續(xù)辦理流程為什么不稱為入?。?2PPT學習交流董巖Dyy-建筑物區(qū)分所有權

物權法第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

53PPT學習交流董巖Dyy-入伙通知書

……入伙手續(xù)書

……收樓須知

……繳款通知書

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件

“入伙通知書”物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主或租戶可以辦理入伙手續(xù)的文件。54PPT學習交流董巖Dyy-入伙通知書

……入伙手續(xù)書

……收樓須知

……繳款通知書

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)書物業(yè)管理公司為方便業(yè)主、讓其知曉辦理入伙手續(xù)具體程序而制定的一個文件。55PPT學習交流董巖Dyy-入伙通知書

……入伙手續(xù)書

……收樓須知

……繳款通知書

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件收樓須知物業(yè)管理公司告知業(yè)主或租戶在收樓時應注意的事項以及在辦理入伙手續(xù)時應攜帶的各種證件、合同和費用的文件。56PPT學習交流董巖Dyy-入伙通知書

……入伙手續(xù)書

……收樓須知

……繳款通知書

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件繳款通知書物業(yè)服務公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應繳納的款項及具體金額的文件。57PPT學習交流董巖Dyy-入伙通知書

……入伙手續(xù)書

……收樓須知

……繳款通知書

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件用戶登記表物業(yè)服務公司為了便于日后及時同用戶保持聯(lián)系、提高管理和服務的效率、質(zhì)量而制定的文件。58PPT學習交流董巖Dyy-入伙手續(xù)辦理流程一、領取、填寫相關入伙資料二、簽訂臨時管理規(guī)約三、繳納物業(yè)管理各項費用59PPT學習交流董巖Dyy-四、領取房屋鑰匙五、收樓驗房六、整改后業(yè)主入伙入伙手續(xù)辦理流程60PPT學習交流董巖Dyy-（二）二次裝修的管理裝修的含義

——業(yè)主或使用人在辦理完入伙手續(xù)以后，正式入住之前，根據(jù)自己的特點和要求，對所購（所租）房屋進行重新設計、分隔、裝飾、布置等。61PPT學習交流董巖Dyy-

二次裝修的類別及批準權限

簡易裝修主體結構拆改

專用設備的改動

進行簡易裝修的，應在物業(yè)

服務公司備案凡屬專用設備（如消防設備、電梯、煤氣表及各種管線）必須報主管部門批準。向房地產(chǎn)行政管理部門申請，經(jīng)房屋安全鑒定單位進行審定，批準后向建設行政主管部門辦理報建手續(xù)，領取施工許可證。

62PPT學習交流董巖Dyy-裝修的管理程序（一）裝修申報。（二）裝修審批。（三）裝修管理、監(jiān)督。(四）組織裝修驗收。

63PPT學習交流物業(yè)管理的內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式劃分董巖Dyy-常規(guī)性的公共服務針對性的特約服務委托性的特約服務64PPT學習交流

常規(guī)性的公共服務

客戶服務秩序維護房屋及設備設施管理環(huán)境管理.....................................65PPT學習交流秩序維護部保安部66PPT學習交流

針對性的特約服務

日常生活類商業(yè)服務類法律咨詢類

調(diào)查研究業(yè)戶需求，結合自身實際進行開發(fā)。67PPT學習交流

委托性的特約服務

根據(jù)業(yè)戶需求和自身實力進行選擇68PPT學習交流模塊一、物業(yè)管理的日常服務與管理一、物業(yè)管理的公共性服務，又稱常規(guī)性的公共服務內(nèi)容基本業(yè)務專項業(yè)務維修管理與設備管理物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理房地產(chǎn)E網(wǎng)69PPT學習交流（一）物業(yè)維修管理1、導致建筑物損耗的原因自然損壞人為損壞房地產(chǎn)E網(wǎng)70PPT學習交流2、物業(yè)維修的主要內(nèi)容1、物業(yè)質(zhì)量管理完好房基本完好房危險房一般損壞房嚴重損壞房2、房屋維修施工管理3、房屋維修行政管理4、房屋維修資料管理71PPT學習交流（二）房屋設備設施管理1、設備設施分類（給排水、電氣工程、燃氣設備、供暖、制冷、通風等）72PPT學習交流2、物業(yè)設備設施管理的內(nèi)容基礎資料管理設備的運行管理設備的養(yǎng)護管理設備的維修管理設備的操作管理73PPT學習交流3、房屋設備設施維修工程的分類分四類：零星維修保養(yǎng)中修大修更新改造74PPT學習交流（三）物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理1、物業(yè)區(qū)域的保潔管理涵義范圍和方式具體措施注意事項75PPT學習交流2、物業(yè)區(qū)域的綠化管理綠化的作用綠化的內(nèi)容綠化的具體措施3、物業(yè)區(qū)域的排污管理、消殺管理和污染防治排污管理消殺管理污染防治76PPT學習交流（四）物業(yè)區(qū)域的安保管理概述基本要求具體措施車輛管理標識管理77PPT學習交流二、物業(yè)管理的非公共性延伸服務（一）、物業(yè)管理的特約性服務特約服務——物業(yè)管理公司接受個別住戶委托而提供的或個別住戶根據(jù)自身需要而自愿選擇的特別約定服務。特點：個