2023年房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資與銀行業(yè)涉房資產(chǎn)

2023年房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資與銀行業(yè)涉房資產(chǎn)下面是我為大家整理的房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資與銀行業(yè)涉房資產(chǎn),供大家參考。

2023,

62.20

2023,

30.00

2023,

17.90

1.房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資渠道與規(guī)模1.1.房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資渠道2023年以來，我國居民部門杠桿率（以BIS口徑為準(zhǔn)，居民部門杠桿率=居民部門貸款余額/GDP總量）連續(xù)9年上升，從18%上升至超過60%。參照居民部門杠桿率，測算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率由33%提升至85%。

2023年以前，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模增速與企業(yè)部門信貸規(guī)模增速相當(dāng)，居民和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率提升與經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)。2023-2023年經(jīng)濟(jì)增速向下背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模增速持續(xù)高于企業(yè)部門信貸規(guī)模增速，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率的大幅提升主要發(fā)生在這一階段。

圖

1：2023

年以來，居民杠桿率持續(xù)提升

圖

2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率持續(xù)提升

70

1006080

5040603040

2020100

0

2023,84.562023,

49.13

2023,

32.82

居民杠桿率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率

國家統(tǒng)計(jì)局，東海證券注：居民杠桿率=住戶貸款/GDP國家統(tǒng)計(jì)局，東海證券注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總負(fù)債/GDP

房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率提升與金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)行業(yè)的債權(quán)融資支持相生相伴。金融系統(tǒng)對居民部門的融資支持主要是個人住房貸款，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資支持比較多樣，包括銀行信貸、非標(biāo)融資、直接融資等。

我們統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)行業(yè)主要債權(quán)融資包括6類：個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)其他貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商各類國內(nèi)信用債1、房地產(chǎn)開發(fā)商海外債以及房地產(chǎn)資金信托。部分住房抵押貸款已經(jīng)實(shí)現(xiàn)證券化，如住房抵押貸款支持證券（MBS），這部分不再計(jì)入個人住房貸款，但底層資產(chǎn)仍是住房貸款，我們?nèi)詫⑵浼{入房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資規(guī)模。以上6類融資覆蓋了房地產(chǎn)行業(yè)絕大部分的債權(quán)融資需求。

以上6類主要融資除外，還存在或有信貸、委托貸款、資管產(chǎn)品、以及未納入統(tǒng)計(jì)的其他金融機(jī)構(gòu)融資等渠道。這些渠道缺乏公開數(shù)據(jù)，這會對下文各項(xiàng)基于房地產(chǎn)開發(fā)商債權(quán)融資規(guī)模的測算有一定影響。但可以確定的是，在2023年以來金融監(jiān)管和資管新規(guī)的規(guī)范下，這類融資明顯壓降，預(yù)計(jì)存量規(guī)模較小，數(shù)據(jù)缺失對測算結(jié)果影響有限。

1

包括所有交易所市場（含上交所、深交所、北交所、銀行間市場）的各類型信用債

行業(yè)深度202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023202320232023

3

圖

3：房地產(chǎn)行業(yè)主要債權(quán)融資渠道

公開資料整理，東海證券

1.2.房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資規(guī)模截止2023Q2末，前述6類主要房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資規(guī)模合計(jì)約59.59萬億，2023年以來年均復(fù)合增速為16.95%。同期，企業(yè)及其他部門（不含房地產(chǎn)貸款）年均復(fù)合增速為11.47%。

分部門來看，居民融資余額約40.08萬億元，包括個人住房貸款38.86萬億、住房抵押貸款支持證券（MBS）1.22萬億；房地產(chǎn)企業(yè)融資余額約19.52萬億，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款12.49萬億、房地產(chǎn)其他貸款1.76萬億、各類國內(nèi)信用債2.45萬億、海外債1.40萬億、房地產(chǎn)資金信托1.42萬億。

2023Q1-2023Q2，以上各項(xiàng)目年均復(fù)合增速分別為17.51%、86.54%、12.92%、31.16%、37.91%、55.74%、7.11%。相對其他融資，房地產(chǎn)資金信托復(fù)合增速較低，主要是由于2023年四季度以來該渠道融資受監(jiān)管影響較大、規(guī)模持續(xù)壓縮。

房地產(chǎn)行業(yè)債

權(quán)融資

企業(yè)融資

個人融資

房地產(chǎn)

貸款

債券

信托計(jì)

劃

委托貸款、

其他債權(quán)

個人住

房貸款

開發(fā)貸

款

物業(yè)貸

并購貸

等

國內(nèi)債

券

海外債

券

個人住

房貸款

住房抵押貸款證券

（MBS）

圖

4：2023

以來企業(yè)及其他部門貸款增速下行，房地產(chǎn)債權(quán)融資保持中高速增長

700,00030

600,00025

500,00020400,00015300,00010200,000

100,0005

00

個人住房貸款MBS房地產(chǎn)開發(fā)貸款其他房地產(chǎn)貸款信用債海外債投向房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模增速（右軸）

企業(yè)及其他部門貸款增速(右軸)

中國人民銀行，中國信托業(yè)協(xié)會、iFinD、東海證券。注：左軸單位為億元。

2.房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資周期2.1.融資周期映射調(diào)控周期，居民融資主導(dǎo)企業(yè)融資如圖4所示，房地產(chǎn)融資表現(xiàn)出較強(qiáng)的周期性。為更好理解房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)律，我們進(jìn)一步梳理房地產(chǎn)行業(yè)融資與房地產(chǎn)調(diào)控之間，以及主要融資渠道之間的相關(guān)性。

各融資渠道中，個人住房貸款周期主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商債權(quán)融資周期（個人住房貸款代表銷售，因此也可理解為銷售周期主導(dǎo)開發(fā)商融資周期）。以個人住房貸款為基準(zhǔn)，開發(fā)商債券融資基本與之同步，投向房地產(chǎn)資金信托滯后約12個月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款滯后約18個月。原因在于：開發(fā)商根據(jù)本輪銷售情況來規(guī)劃下一輪開發(fā)計(jì)劃，銷售回款在必要的項(xiàng)目支出后沉淀為自有資金，與用途受限較少的債券融資資金被用來支持下一輪拿地與項(xiàng)目開發(fā)前期等環(huán)節(jié)，隨后發(fā)放條件和資金用途受限較多的信托資金與房地產(chǎn)開發(fā)貸款（開發(fā)貸又較信托資金更嚴(yán)格）被引入，用于支持項(xiàng)目開發(fā)中后期。從本輪實(shí)現(xiàn)銷售回款到下一輪引入信托、開發(fā)貸等項(xiàng)目融資耗時約12~18個月。

房地產(chǎn)行業(yè)融資周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期高度一致。2023年以來，房地產(chǎn)政策的兩次收緊與兩次寬松，對應(yīng)房地產(chǎn)融資增速兩次峰頂與谷底（如圖5所示）。2023-2023年，房地產(chǎn)銷售面積增長與房價上漲共同驅(qū)動個人住房貸款快速增長，個人住房貸款經(jīng)歷了加速-降速-再加速的增長路徑。2023年，受房地產(chǎn)政策全面收緊影響，個人住房貸款增速從高位大幅回落；2023年下半年至2023年上半年，增速斜率趨于平坦；2023年下半年融資端收緊后，增速再次明顯放緩。

2023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-06

40放松

160351403012025100802060154010205融資收緊

政策介入

00-20-5-40

圖

5：個人住房貸款周期主導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)融資周期

房地產(chǎn)開發(fā)貸款（18個月后）

個人住房貸款房地產(chǎn)資金信托（12個月后，右）

信用債+海外債（右）

中國人民銀行，中國信托業(yè)協(xié)會、iFinD，東海證券。

注：縱軸表示各渠道融資存量規(guī)模的同比增速。

2.2.2023年前后的不同之處2023下半年以前，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主要以銷售端（如限購、房貸利率等）為抓手，這種調(diào)控模式未能打破個人住房貸款對開發(fā)商債權(quán)融資周期的主導(dǎo)作用。調(diào)整時滯后，開發(fā)商債券融資、投向房地產(chǎn)行業(yè)信托資金、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速走勢與個人住房貸款高度趨同（圖5中2023Q3之前所示）。

2023年下半年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策從銷售端延伸至融資端，各渠道融資周期一致性受到不同政策影響而減弱（圖5中2023年Q3之后所示）。

銷售端，2023年下半年開始限購范圍逐步擴(kuò)大，同年12月首次提出房住不炒。融資端，2023年9月房企發(fā)債準(zhǔn)入門檻大幅提高；2023年9月監(jiān)管指導(dǎo)信托等影子銀行業(yè)務(wù)有序壓縮；2023年8月，央行與銀保監(jiān)會等機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出三道紅線監(jiān)管要求；2023年末央行與銀保監(jiān)會對商業(yè)銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理。

受以上政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資增速于2023年四季度見頂后快速下行，個人住房貸款增速于2023年Q1見頂回落，一年后房地產(chǎn)資金信托與開發(fā)貸款增速先后回

落；2023年四季度房地產(chǎn)資金信托增速再度明顯回落，2023年四季度開發(fā)貸增速與個人住房貸款增速再度明顯回落。

2.3.基于住房貸款主導(dǎo)地位的兩點(diǎn)啟示個人住房貸款周期的主導(dǎo)地位對于理解2023年下半年以來的金融地產(chǎn)監(jiān)管政策及涉房資產(chǎn)質(zhì)量前景展望有兩點(diǎn)啟示。

啟示一：2023年以來影子銀行規(guī)模壓縮、資管新規(guī)打破剛兌、房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊等政策可以理解為先于房地產(chǎn)銷售端下滑的風(fēng)險(xiǎn)防范手段。

2023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-062023-092023-122023-032023-06

參照2023年前各融資周期的先后關(guān)系，2023Q4以來個人按揭貸款增速下行傳導(dǎo)到房地產(chǎn)資金信托和開發(fā)貸款的時間分別是2023Q4與2023Q2。但實(shí)際中，融資端監(jiān)管政策的介入使得房地產(chǎn)資金信托增速于2023Q4（提前24個月）開始明顯下降，并于2023Q2進(jìn)入負(fù)增長；開發(fā)貸款于2023Q4（提前18個月）開始增速明顯下滑，并于2023Q1接近零增長。如沒有融資端監(jiān)管政策的提前介入，在2023年以來銷售收入增速大幅下滑的情況下，當(dāng)下信托、銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)會高于實(shí)際。

此外，2023年之前理財(cái)資金和信托產(chǎn)品參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的積極性較高，2023年出臺的資管新規(guī)打破剛性兌付，將理財(cái)資金與代銷信托產(chǎn)品的剛兌風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)銷售大幅下滑之前剝離出銀行、信托等金融體系，也屬于提前化解潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)之舉。

啟示二：銀行業(yè)涉房資產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)壓力將存在較長時間。

個人住房貸款主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資，這意味著在房地產(chǎn)銷售上行階段，銷售端會對投資端形成正向反饋，在銷售下行階段又會對投資形成負(fù)向反饋。當(dāng)前人口、預(yù)期等因素影響之下，銷售低位運(yùn)行大概率成為常態(tài)，這將對開發(fā)商投融資形成較長時間的制約，2023年以來開發(fā)商流動性較緊的局面大概率會持續(xù)較久，這意味著銀行涉房資產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)上升壓力將會存在較長時間。

3.銀行業(yè)涉房資產(chǎn)規(guī)模3.1.銀行資金參與房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資的途徑在上述6類融資中，未實(shí)現(xiàn)證券化的個人住房貸款與房地產(chǎn)企業(yè)貸款幾乎全部由銀行直接持有，其他融資產(chǎn)品銀行只是部分參與，參與方式包括投資、代銷、承銷等。此外，銀行還提供一些未計(jì)入上述6類融資中的產(chǎn)品或服務(wù)，如或有信貸。

圖

6：6

類房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資與銀行涉房資產(chǎn)的對應(yīng)關(guān)系

公開資料整理，東海證券

按照是否承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行涉房資產(chǎn)可分為承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)類和不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)類。承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)包括個人住房貸款、對公房地產(chǎn)貸款、表內(nèi)投資、或有信貸等；不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)主要包括：理財(cái)資金投資、委托貸款、代銷信托、債券承銷等。其中，表內(nèi)投資和理財(cái)資金投資中的涉房資產(chǎn)主要包括：房地產(chǎn)非標(biāo)投資、房地產(chǎn)債券投資、住房抵押貸款證券等?；蛴行刨J包括：保函、銀行承兌匯票等。

6

類房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資

銀行涉房資產(chǎn)

債券、非標(biāo)、MBS

個人住房貸款對公房地產(chǎn)貸款

或有信貸

圖

7：銀行資金參與房地產(chǎn)融資的途徑

上市公司公告，東海證券

3.2.銀行業(yè)涉房資產(chǎn)規(guī)模測算除表內(nèi)個人住房貸款與對公房地產(chǎn)貸款外，其他涉房資產(chǎn)項(xiàng)目不具備行業(yè)層面數(shù)據(jù)。我們參考部分銀行公開數(shù)據(jù)，對上市銀行板塊與銀行業(yè)涉房資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行估算。

5家（、興業(yè)銀行、中信銀行、民生銀行、平安銀行）股份行均在2023年報(bào)與2023年中報(bào)披露了詳盡的涉房資產(chǎn)情況。2023Q2末，除對公房地產(chǎn)貸款外，該5家銀行承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)占總貸款的比重為1.34%~4.07%，平均為2.39%；不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的涉房資產(chǎn)占總貸款的比重為1.10%~5.33%，平均為2.87%。

表

1：5

家股份制銀行對公涉房資產(chǎn)占總貸款的比重

截止日

涉房資產(chǎn)

中信銀行

興業(yè)銀行

民生銀行

平安銀行

平均值

對公房地產(chǎn)貸款

7.21%

5.86%

7.61%

8.91%

9.43%

7.80%

2023/12/31

其他承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)

2.79%

2.33%

4.41%

2.80%

1.70