經(jīng)緯廣州星河盛世物業(yè)發(fā)展建議課件

星河盛世物業(yè)發(fā)展建議.Part1項(xiàng)目理解.Part2項(xiàng)目立面及風(fēng)格建議.Part2.1南沙標(biāo)桿項(xiàng)目立面風(fēng)格分析.研究對象及目的以下內(nèi)容將選取南沙標(biāo)桿項(xiàng)目：萬科府前壹號、時(shí)代南灣、濱海雋城、中惠璧瓏灣、南沙珠江灣、南沙奧園、創(chuàng)鴻南沙一品等項(xiàng)目作為重點(diǎn)研究對象；通過對其基本指標(biāo)、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格、資源配套等內(nèi)容進(jìn)行分析，得出相應(yīng)規(guī)律，為本項(xiàng)目洋房的立面風(fēng)格、水景及園林風(fēng)格等方面提供參考依據(jù)，并最終提出適當(dāng)建議。

.萬科府前壹號：南沙中心區(qū)首席龍頭大盤項(xiàng)目總戶型配比項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目位置南沙區(qū)鳳凰大道西側(cè)開發(fā)商廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司占地面積134,760㎡總建面積317,046㎡容積率2.0綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)2,256戶銷售價(jià)格9,000元/㎡帶裝修戶型兩房小三房大三房四房合計(jì)面積范圍78-85㎡90-94㎡113-124㎡141-143㎡——供應(yīng)套數(shù)22749710015312256套數(shù)占比10.06%22.03%44.37%23.54%100.00%項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖.規(guī)劃特色：半圍合式板樓結(jié)構(gòu)，保證產(chǎn)品均好性整個(gè)社區(qū)分為六個(gè)居住組團(tuán)，呈西高東低，為半圍合式板樓結(jié)構(gòu)，可保證每戶的通風(fēng)采光，而且每戶均可享受該組團(tuán)小區(qū)園景，最大限度地實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品均好性。.建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格，穩(wěn)重而不張揚(yáng)外立面實(shí)景圖.建筑體塊穿插出品質(zhì)及尊貴感塔樓主體、核心筒、陽臺(tái)等各種體塊相互穿插，塑造出簡潔、大氣、穩(wěn)重、富有節(jié)奏的品質(zhì)感和尊貴感。.整體以豎向線條為主要元素；材料上建筑主體采用米黃色涂料，商業(yè)及架空層則采用褐色石材及面磚作為整個(gè)建筑的基座；細(xì)節(jié)打造：柔和的建筑色調(diào)緩和線條帶來的生硬感.園林打造：現(xiàn)代設(shè)計(jì)與東南亞風(fēng)情相結(jié)合項(xiàng)目對其“濱海城市”的區(qū)位及自身湖景資源進(jìn)行整合，采用生態(tài)化景觀營造手法，以“城市中的山林”為主題，選用現(xiàn)代設(shè)計(jì)與東南亞風(fēng)情相結(jié)合的風(fēng)格，營造出一個(gè)健康、宜居、放松的生活環(huán)境；景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)地塊位置與承載的功能，大致分為四個(gè)區(qū)域：入口商業(yè)街區(qū)、泳池景觀區(qū)、住宅組團(tuán)區(qū)、臨湖觀景區(qū)；.入口商業(yè)街區(qū)：營造夾道而行的尊貴感覺選用米黃色系，與外立面互相配合。為了營造商業(yè)街的氣氛，使用了不少藝術(shù)化的線條作為裝飾；入口轉(zhuǎn)角處的LOGO由菱形體塊疊加而成，營造項(xiàng)目簡潔明快的藝術(shù)風(fēng)格。主入口兩側(cè)通過層疊水景輔以各種景觀小品，營造夾道而行的尊貴感覺；.以會(huì)所及泳池為主要景觀，以多處水景加強(qiáng)人和建筑的聯(lián)系。會(huì)所入口以木棧道增加場地親和力，配以休閑散座、親水平臺(tái)，以突顯小區(qū)的宜居特性；會(huì)所內(nèi)部有利用現(xiàn)有地下室建成的泳池，并以落地玻璃窗加強(qiáng)會(huì)所通透視野，形成立體化景觀系統(tǒng)；泳池景觀區(qū)：以多處水景加強(qiáng)人和建筑的聯(lián)系.建設(shè)中的住宅組團(tuán)區(qū)景觀以高大喬木營造輕松自然的環(huán)境，讓身處此境者放下緊張與疲憊，營造出公園漫步的感覺。通過運(yùn)用各種不同的植物及雕塑小品，讓小區(qū)的每個(gè)角落都充滿生機(jī)；住宅組團(tuán)區(qū)：以高大喬木營造輕松自然的環(huán)境.環(huán)繞碧湖及碧湖中央的臨湖觀景區(qū)，是項(xiàng)目內(nèi)部最為重要的景觀展示。環(huán)碧湖區(qū)以木棧道鋪設(shè)，營造輕松舒適的氛圍，中央?yún)^(qū)域則以鋪設(shè)長長的木棧道，兩邊水景輔以各式園林?jǐn)[件。臨湖觀景區(qū)：項(xiàng)目內(nèi)部最重要的景觀展示.項(xiàng)目內(nèi)部有占地3萬㎡碧湖，是項(xiàng)目最大的景觀資源，因此推貨時(shí)先推出了南面臨馬路及景觀資源較差的兩個(gè)組團(tuán)，而B、D組團(tuán)作為項(xiàng)目中央及臨湖景觀面最好的組團(tuán)，在后期才推出；另外，項(xiàng)目內(nèi)部配套有會(huì)所、超市、幼兒園等，目前把會(huì)所用作銷售中心，對外開放；資源配套：湖景、會(huì)所、超市、幼兒園.時(shí)代南灣：廣州唯一一線臨海項(xiàng)目，南沙高端濱海大盤項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目位置廣州市南沙區(qū)港前大道北（南沙高爾夫旁）開發(fā)商廣州時(shí)代發(fā)展集團(tuán)占地面積330,000㎡總建面積541,431㎡容積率1.6綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)3,515戶銷售價(jià)格10,000元/㎡帶裝修戶型兩房三房四房合計(jì)面積范圍82-96㎡92-148㎡170-173㎡——供應(yīng)套數(shù)2829881101380套數(shù)占比20.44%71.59%7.97%100%項(xiàng)目一二期洋房戶型配比項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖.項(xiàng)目分四期開發(fā)：一期三棟海景小高層；二期濕地雙拼別墅及河谷風(fēng)情小高層；三期山景小區(qū)及島嶼別墅；四期森林湖灣小區(qū)；整個(gè)項(xiàng)目環(huán)繞8萬㎡人工鏡湖而建，其中一期三棟洋房更可遠(yuǎn)眺獅子洋，而周邊有黃山魯森林公園以及近萬平米市政公園級園林景觀，是一個(gè)集湖景、山景、海景于一體的大型社區(qū)；一期洋房二期別墅二期洋房三期洋房四期規(guī)劃中三期洋房

望海

賞湖

觀山首推一期產(chǎn)品規(guī)劃特色：集湖景、山景、海景于一體.建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，時(shí)尚大氣一期洋房外立面實(shí)景圖.一期洋房外立面：主體呈灰色系，沉穩(wěn)內(nèi)斂主體呈灰色系，搭配淺藍(lán)色窗臺(tái)，沉穩(wěn)內(nèi)斂而不失時(shí)尚；.屋頂設(shè)計(jì)簡約大方；立面硬朗、冷色系顏色彰顯時(shí)尚、大氣；以橫向線條為主，講究層次感；一期洋房外立面：以橫向線條為主，講究層次感.以現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，陽臺(tái)為“波浪形”雙層墻體設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)時(shí)代感、弱化高層帶來的壓抑感；二期洋房外立面：“波浪形”雙層墻體設(shè)計(jì).園林打造：圍繞天然鏡湖，搭配東南亞風(fēng)情園林水石相融，配備大型中心湖，小區(qū)建設(shè)水渠，水渠環(huán)繞整個(gè)小區(qū)，業(yè)主能聆聽到自然流動(dòng)的聲音，采用原生大石，綠化大多采用東南亞樹木，體現(xiàn)完美細(xì)節(jié)；.高爾夫球場8萬㎡人工鏡湖資源配套：稀缺的景觀資源會(huì)所設(shè)置在8萬㎡人工鏡湖旁邊，展示過程中可讓客戶全方位欣賞湖景，合理利用項(xiàng)目資源；高爾夫球場環(huán)繞鏡湖而建，且看樓通道設(shè)置穿其而過，可讓客戶現(xiàn)場感受項(xiàng)目稀缺的景觀資源；.濱海雋城：南沙中心區(qū)濱海生態(tài)居住中心項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目位置南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)島路開發(fā)商廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司占地面積380,000㎡（總項(xiàng)目）總建面積58,000㎡容積率0.48綠化率70%規(guī)劃戶數(shù)1,786戶銷售價(jià)格毛坯7,500元/㎡戶型兩房三房四房合計(jì)面積范圍84-95㎡100-142㎡123-173㎡——供應(yīng)套數(shù)18112903151786套數(shù)占比10.13%72.23%17.64%100%項(xiàng)目戶型配比項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖.規(guī)劃布局：行列式分布項(xiàng)目分四期進(jìn)行開發(fā)總共36棟洋房，呈行列式分布，目前已開發(fā)完畢。.建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，具時(shí)尚現(xiàn)代感項(xiàng)目外立面沙盤項(xiàng)目外立面效果圖.細(xì)節(jié)打造：冷暖色調(diào)搭配、注重線條使用屋頂簡約現(xiàn)代，注重線條的使用，具有力量美；冷暖色調(diào)對比搭配，造型簡潔；運(yùn)用幾何元素，整體立面外觀現(xiàn)代感強(qiáng)；.園林打造：東南亞風(fēng)情園林，環(huán)繞中心泳池呈帶狀分布園林處理手法簡潔，環(huán)繞中心泳池呈帶狀分布；局部利用亭臺(tái)，打造異域風(fēng)格的泳池景觀，表現(xiàn)東南亞風(fēng)格園林；.項(xiàng)目自身配套有商業(yè)街、中心泳池、會(huì)所、幼兒園等，以資源最大化為規(guī)劃宗旨，將樓棟與中心園林完美契合，充分利用自身資源；幼兒園中心泳池商業(yè)（會(huì)所）垃圾站會(huì)所泳池資源配套：商業(yè)街、泳池、會(huì)所、幼兒園會(huì)所.中惠璧瓏灣：南沙CBD核心門戶新地標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目位置南沙進(jìn)港大道與鳳凰大道交匯處開發(fā)商中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)占地面積61，065㎡總建面積207，472㎡容積率3.0綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)1042戶價(jià)格9500元/㎡帶裝修戶

型兩房三房合計(jì)面積范圍76-7895-177：供應(yīng)套數(shù)1528951042套數(shù)占比15%85%100%項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖.規(guī)劃特色：曲線布局實(shí)現(xiàn)江景最大化整個(gè)社區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)，高樓圍繞著園林呈半圍合布局，規(guī)劃曲線融入了蕉門河的曲線走勢，形成與自然和諧布局，實(shí)現(xiàn)江景最大化，并且有利于通風(fēng)和采光；社區(qū)分為南北區(qū)，北區(qū)是商業(yè)、辦公、酒店公寓、住宅等混合區(qū)式的，南區(qū)是純住宅，是南沙稀缺的CBD城市綜合體；.建筑風(fēng)格：極具商業(yè)氣息的現(xiàn)代簡約風(fēng)格項(xiàng)目外立面為時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格，以灰色為底色，并通過戶型的陽臺(tái)設(shè)計(jì)的方位交錯(cuò)營造外立面的立體感和藝術(shù)感；陽臺(tái)交錯(cuò)，凸顯藝術(shù)感硬朗垂直線條，立體感具有表現(xiàn)力.園林打造：自然景觀與東南亞風(fēng)情相結(jié)合項(xiàng)目東臨蕉門河綠色生態(tài)棧道，小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)東南亞風(fēng)情園林，自然景觀資源和東南亞園林相結(jié)合，人居與環(huán)境相融；.資源配套項(xiàng)目西面是區(qū)政府、南沙政務(wù)會(huì)議中心、金融大廈，并且旁邊擬定的廣百商業(yè)用地，是集休閑、購物、娛樂、餐飲于一體的購物場所，項(xiàng)目可依靠外部的配套，減少部分配套設(shè)置；項(xiàng)目有商業(yè)規(guī)劃，自配1.03萬平方米臨河異域風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，位于北區(qū)商業(yè)底層，減少對住宅區(qū)的影響；項(xiàng)目配置幼兒園一所，滿足本小區(qū)需求，位于南區(qū)最南邊，對住宅影響較少并且商業(yè)區(qū)域?qū)τ變簣@的影響也較少；幼兒園風(fēng)情商業(yè)街區(qū).南沙珠江灣：世界級濱海居住新城項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目位置南沙區(qū)環(huán)市大道南漾濱路開發(fā)商珠江地產(chǎn)占地面積580，000㎡總建面積1，500，000㎡容積率2.47綠化率32.70%規(guī)劃戶數(shù)4100戶（一期1508戶）價(jià)格8500元/㎡帶裝修戶

型兩房三房四房合計(jì)面積范圍98-120118-160127-167：供應(yīng)套數(shù)2606286201508套數(shù)占比17.24%41.65%41.11%100%項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖.規(guī)劃特色：行列式布局，保證戶戶通風(fēng)采光行列式建筑布局，確保戶戶南北朝向和通風(fēng)采光，并且充分利用土地資源；住宅采用首層架空形式，使景觀視線更通透；住宅的高度由南向北逐漸遞增，最大程度地利用濱海景觀；項(xiàng)目每個(gè)組團(tuán)按照不同主題進(jìn)行景觀與綠化設(shè)計(jì)，并且區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，形成網(wǎng)絡(luò)狀的綠化體系；.建筑風(fēng)格：充分利用海景資源的東南亞現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目采用東南亞建筑風(fēng)格，商業(yè)區(qū)有擋避風(fēng)雨炎陽的頂蓋，有廊柱的走廊；住宅區(qū)底層架空，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部空氣流通；住宅的百葉窗，避免陽光照射，保證通風(fēng)；百葉修飾，增加美觀的同時(shí)起到遮陽作用，并且保證通風(fēng)擋避風(fēng)雨炎陽的頂蓋廊柱的走廊.園林打造：東南亞風(fēng)情園林項(xiàng)目結(jié)合海景資源打造東南亞風(fēng)情園林，以三個(gè)層次呈現(xiàn)項(xiàng)目的綠化景觀，以景觀主軸為第一層次，形成公共活動(dòng)場所和生態(tài)棲息地；第二層次由組團(tuán)內(nèi)部延伸至次級組團(tuán)核心綠地；第三層次就是住宅旁綠地，將建筑和景觀聯(lián)系成為整體；.資源配套：自身建設(shè)大型商業(yè)配套項(xiàng)目定位世界級濱海居住新城，依靠自身規(guī)劃大型商業(yè)體、寫字樓、南沙飲食娛樂城、幼兒園和小學(xué)以及部分底商等；項(xiàng)目寫字樓位于項(xiàng)目北面，把海景資源分配到住宅和星級酒店；酒店、商業(yè)街和飲食城設(shè)置在同側(cè)，方便吃住玩，并且減少對住宅區(qū)的影響；.南沙奧園：廣州地區(qū)首個(gè)山海大盤項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目位置南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)珠江東路開發(fā)商奧園集團(tuán)有限公司南沙分公司占地面積670，000㎡總建面積406，190㎡容積率2.01綠化率43.9%規(guī)劃戶數(shù)2，000戶價(jià)格8500元/㎡毛坯戶

型一房兩房三房四房五房復(fù)式合計(jì)面積范圍64-8275-129108-179141-181191-234191-435：供應(yīng)套數(shù)7585222036683939套數(shù)占比0.75%6.18%55.59%21.62%7.03%8.84%100%項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖.規(guī)劃特色：利用山體自然景觀最大化項(xiàng)目根據(jù)自身優(yōu)厚條件，是度假、會(huì)議、酒店、別墅、公寓及洋房于一體的山海大盤；項(xiàng)目圍繞水庫進(jìn)行不同住宅類型的設(shè)計(jì)，根據(jù)景觀的由南望北高度遞進(jìn)的層次感進(jìn)行設(shè)計(jì)別墅和洋房，以及洋房的高低；項(xiàng)目具有優(yōu)美的山水景觀兼顧了娛樂、休閑、療養(yǎng)健身的功能，體現(xiàn)了新居住理念，具有意大利南部鄉(xiāng)村休閑風(fēng)格.建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格項(xiàng)目采用地中海建筑風(fēng)格，別墅紅瓦白墻，洋房線條簡單、修邊圓潤；線條簡單、修邊圓潤，表現(xiàn)簡約大方，純美自然.園林打造：原始山林改造田園風(fēng)格項(xiàng)目位于南橫水庫山區(qū)中，東西北三面被蔥郁山林環(huán)抱，根據(jù)住宅建筑風(fēng)格的需求而改造山林，形成山村休閑田園風(fēng)格；.資源配套：度假配套為主項(xiàng)目打造成以度假為主的山海項(xiàng)目，配套有養(yǎng)生酒店、泳池和會(huì)所等；會(huì)所和養(yǎng)生酒店背靠水庫，面向珠江出?？冢L(fēng)景優(yōu)美，和養(yǎng)生的條件相符合，并且住宅影響少；泳池位于水庫南邊上，可引用天然水；.創(chuàng)鴻南沙一品：南沙CBD核心中的生態(tài)園林小區(qū)項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目位置南沙進(jìn)港大道祈福酒店南側(cè)開發(fā)商廣州市合富投資有限公司占地面積25248㎡總建面積114000㎡容積率3.50綠化率32.60%規(guī)劃戶數(shù)604戶價(jià)格8500元/㎡毛坯戶

型兩房三房四房合計(jì)面積范圍86118-133141-165：供應(yīng)套數(shù)182302120604套數(shù)占比30.13%50%19.87%100%項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目位置圖.規(guī)劃特色：純點(diǎn)式設(shè)計(jì)，增加自然采光通風(fēng)度項(xiàng)目采用國際化點(diǎn)式布局，樓距寬達(dá)67米，讓視野最大化，并且有利于采光和通風(fēng)；窗臺(tái)、花池等通過巧妙的設(shè)計(jì)手段，提高戶型的贈(zèng)送面積和實(shí)用率；.建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目位于南沙CBD綠化中軸，采用現(xiàn)代風(fēng)格打造32層南沙住宅第一高度；整體風(fēng)格干凈而富有現(xiàn)代氣息，外立面時(shí)尚富有動(dòng)感。外立場用淺紫藍(lán)色冷色調(diào)涂料凸顯項(xiàng)目大氣；橫向線條豐富立面觀感并且富有動(dòng)感.園林打造：東南亞園林風(fēng)格項(xiàng)目園林定位為“城央稀缺生態(tài)雙園林”，將蕉門河自然景觀和小區(qū)東南亞風(fēng)情園林相結(jié)合；小區(qū)內(nèi)有八千平方米生態(tài)園林，豐富花木和微地形草坪構(gòu)成五重群落式垂直綠化；.資源配套項(xiàng)目位于祈福酒店旁邊，附近區(qū)域商業(yè)配套相對成熟，因此項(xiàng)目依靠外部配套，減少內(nèi)部配套設(shè)置；項(xiàng)目配套主要有臨街特色商鋪、幼兒園、游泳池、會(huì)所等；臨街底商設(shè)置靠近祈福酒店，不僅僅滿足小區(qū)需求，也能為外部提供服務(wù)；幼兒園設(shè)置在公寓旁，占用邊緣位置，離住宅較遠(yuǎn)，避免噪音；幼兒園特色臨街商鋪游泳池.小結(jié)南沙區(qū)項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，現(xiàn)代建筑風(fēng)格線條明快簡潔，主要淺灰?guī){(lán)的冷色調(diào)為主，凸顯時(shí)尚大氣，基本與項(xiàng)目客戶群定位相符；南沙區(qū)項(xiàng)目園林風(fēng)格主要以東南亞園林風(fēng)格為主，符合南沙近海的地理位置及氣候，易與周邊風(fēng)土人情和環(huán)境融合，并且給人健康、休閑的特質(zhì)，營造自然、舒適的氛圍；.Part2.2廣州參考項(xiàng)目立面風(fēng)格分析.現(xiàn)代建筑風(fēng)格代表：君華香柏廣場基本指標(biāo)參數(shù)地理位置廣州大道北與京溪路交匯處開發(fā)商廣州君華地產(chǎn)置業(yè)有限公司占地面積59,000㎡建筑面積190,000㎡容積率2.5項(xiàng)目定位后CBD時(shí)代——城市價(jià)值體戶型92-134㎡三至四房主力客戶群天河區(qū)企事業(yè)單位員工、白云區(qū)專業(yè)市場個(gè)體戶等目前均價(jià)24,000-25,000元/㎡帶豪華裝修.現(xiàn)代建筑風(fēng)格代表：君華香柏廣場君華香柏廣場的外立面采用新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格；直線條，大氣、整體感覺明快簡約，都市感強(qiáng)烈；紅、灰、白等暖色系的運(yùn)用令項(xiàng)目識(shí)別度得到提高，同時(shí)更添親和力。.現(xiàn)代建筑風(fēng)格代表：君華香柏廣場底部商業(yè)裙樓依然采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，時(shí)尚感突出，同時(shí)色彩較鮮明；商業(yè)裙樓既與塔樓涇渭分明，但整體風(fēng)格統(tǒng)一，色調(diào)和諧，為項(xiàng)目注入時(shí)尚與活力。.歐式建筑風(fēng)格代表：富力唐寧花園（英倫風(fēng)情）基本指標(biāo)參數(shù)地理位置荔灣西灣路以北開發(fā)商富力集團(tuán)占地面積71,554㎡建筑面積93,416㎡容積率2.1項(xiàng)目定位城央珍罕新英倫低密度別墅豪宅社區(qū)戶型175-210㎡五房洋房245-320㎡聯(lián)排雙拼主力客戶群中心城區(qū)高收入客戶及周邊專業(yè)市場個(gè)體戶目前均價(jià)20,000元/㎡帶6,000元/㎡豪裝.歐式建筑風(fēng)格代表：富力唐寧花園（英倫風(fēng)情）應(yīng)用廣州少有的英倫建筑風(fēng)格，大大提升項(xiàng)目的識(shí)別度與檔次；英式的雙折坡屋頂、煙囪、英式斜網(wǎng)格窗等，細(xì)節(jié)透露出純粹的異域風(fēng)情；米白、磚紅、藍(lán)灰等暖色系色彩，明亮而大氣，質(zhì)感渾厚，英倫風(fēng)情盡顯。.歐式建筑風(fēng)格代表：翡翠綠洲（法式浪漫）基本指標(biāo)參數(shù)地理位置增城廣園東開創(chuàng)大道北埔南路翡翠綠洲大道開發(fā)商增城香江房地產(chǎn)有限公司占地面積13,340,000㎡建筑面積20,010,000㎡容積率1.5項(xiàng)目定位世界級莊園豪宅戶型92-163㎡二至四房主力客戶群東廣州企事業(yè)單位中高管、新塘本地私企業(yè)主等目前均價(jià)7400元/㎡毛坯.歐式建筑風(fēng)格代表：翡翠綠洲（法式浪漫）注重細(xì)節(jié)打造，異域風(fēng)情濃厚，老虎窗、尖屋頂、煙囪等都是重要的表現(xiàn)構(gòu)件；純粹的歐式建筑風(fēng)格能提升項(xiàng)目檔次，小鎮(zhèn)風(fēng)情契合客戶回歸自然的心理需求。.新中式風(fēng)格：番禺云山詩意番禺云山詩意地址番禺迎賓路與富怡路交界處開發(fā)商方圓地產(chǎn)占地面積30,000㎡建筑面積100,000㎡容積率2.74項(xiàng)目定位東方親情社區(qū)戶型40-130㎡的中小戶型主力客群首次置業(yè)的本地剛需客戶在售均價(jià)11000元/㎡帶裝修建筑特色小區(qū)以現(xiàn)代徽派中式建筑和哲思園林為建造特點(diǎn)，在諸多歐式建筑立面風(fēng)格的小區(qū)中獨(dú)樹一幟，旨在打造番禺最具中式文化氣質(zhì)的樓盤；.云山詩意建筑風(fēng)格簡析項(xiàng)目建筑風(fēng)格為“新中式”，采用灰、白、青為建筑基本色調(diào)，以大塊白色的磚板和深灰色的涂料的現(xiàn)代材料結(jié)合傳統(tǒng)徽派建筑符號性元素來構(gòu)建，并以高低錯(cuò)落的建筑層次布局勾勒豐富的天際線；徽派建筑符號性的馬頭墻、坡屋面、粉墻黛瓦.ARTDECO風(fēng)格：保利公園九里保利公園九里地址灣龍溪中路原高爾夫地塊開發(fā)商保利地產(chǎn)占地面積99,345㎡建筑面積278,166㎡容積率2.8項(xiàng)目定位低密度臨水公園大盤戶型55-165㎡的一到四房主力客群廣州中心區(qū)的中產(chǎn)階級及少數(shù)的本地客在售均價(jià)17000元/㎡帶裝修建筑特色項(xiàng)目通過采用新古典主義和現(xiàn)代手法糅合的ARTDECO建筑風(fēng)格為立面，營造品味浪漫和華貴典雅的歐陸風(fēng)情；.保利公園九里建筑風(fēng)格分析保利公園九里建筑立面主要代表皇家貴族的黃色為底色，以簡潔、流暢的豎向線條構(gòu)筑出建筑的氣勢挺拔；豎向線條通過象征貴族式的徽章狀和盾牌狀的塔頂?shù)冉ㄖ貋眢w現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格特性；.廣州市參考項(xiàng)目建筑風(fēng)格小結(jié)市場上多種建筑風(fēng)格并存，根據(jù)項(xiàng)目定位與客戶群而選用；以新現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，其次是歐式、新古典建筑風(fēng)格，新中式建筑風(fēng)格最少；建筑風(fēng)格表現(xiàn)上不一而足，多數(shù)項(xiàng)目忽略建筑細(xì)節(jié)，影響風(fēng)格的表現(xiàn)力。.Part2.3洋房立面風(fēng)格建議.洋房建筑風(fēng)格考慮因素“立足市場、以項(xiàng)目為依歸、以客戶偏好為宗旨”通過市場層面、本體層面、客戶層面三大維度的分析，得出契合市場需求與項(xiàng)目特質(zhì)的洋房建筑風(fēng)格建議，以提升項(xiàng)目形象格調(diào)；.立足市場：標(biāo)桿項(xiàng)目以新現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主萬科府前一號：新古典建筑風(fēng)格時(shí)代南灣：新現(xiàn)代建筑風(fēng)格創(chuàng)鴻南沙一品：新現(xiàn)代建筑風(fēng)格中惠壁瓏灣：新現(xiàn)代建筑風(fēng)格.立足市場：南沙在售項(xiàng)目以新現(xiàn)代與歐式風(fēng)建筑格為主項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格南沙境界新現(xiàn)代建筑風(fēng)格龍光棕櫚水岸東南亞建筑風(fēng)格廣晟海韻蘭庭新現(xiàn)代建筑風(fēng)格優(yōu)山悅海新現(xiàn)代建筑風(fēng)格敏捷君御國際新古典建筑風(fēng)格南沙奧園歐式建筑風(fēng)格碧桂園豪庭歐式建筑風(fēng)格南沙城新現(xiàn)代建筑風(fēng)格除標(biāo)桿項(xiàng)目外，南沙其他的在售項(xiàng)目以新現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，但其細(xì)節(jié)打造對識(shí)別度與項(xiàng)目美感產(chǎn)生了影響；部分項(xiàng)目采用歐式建筑風(fēng)格，主要是為延續(xù)與發(fā)揚(yáng)自身品牌優(yōu)勢；.立足市場：新現(xiàn)代建筑風(fēng)格在南沙有較強(qiáng)的適用性正是新現(xiàn)代建筑風(fēng)格在南沙擁有較大市場份額的原因所在；.客戶視角：對建筑風(fēng)格無明顯偏好或較受落現(xiàn)代建筑風(fēng)格立足經(jīng)緯深耕廣州22年積累的大量客戶資源基礎(chǔ)上，我們對萬科府前一號成交客戶進(jìn)行的消費(fèi)者購房意向調(diào)研，通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，廣州城區(qū)與南沙區(qū)域客戶對建筑風(fēng)格偏好現(xiàn)代建筑風(fēng)格、歐式建筑風(fēng)格或?qū)ㄖL(fēng)格無明顯喜好；基于客戶的偏好，新現(xiàn)代建筑風(fēng)格的受眾較廣，因而契合度與適用性較好；.本體角度：大郊區(qū)、小中心、中等規(guī)模、產(chǎn)品緊湊精致.洋房立面風(fēng)格建議：新現(xiàn)代建筑風(fēng)格基于三大維度的作用之下，建議項(xiàng)目采用新現(xiàn)代建筑風(fēng)格，既契合市場需求，強(qiáng)化項(xiàng)目競爭力，又能提升項(xiàng)目形象，強(qiáng)化識(shí)別度；.新現(xiàn)代建筑風(fēng)格價(jià)值體系新現(xiàn)代建筑風(fēng)格KPI輪廓直線條分明，少有或無裝飾，簡潔流暢形象大氣挺拔，都市感、時(shí)代感強(qiáng)烈色彩以暖色系為主色，以中性色系點(diǎn)綴，予人明亮溫馨、親切舒服的感覺關(guān)鍵要素女兒墻、核心筒頂部的玻璃包裝或雕花點(diǎn)綴，增強(qiáng)建筑美感樓體的線條構(gòu)件、box鑲嵌設(shè)計(jì)，增加立面靈動(dòng)感材質(zhì)架空層為建筑增加更多的參與性空間涂料、面磚、玻璃、鋼材等材質(zhì)為主.洋房新現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹以暖色系作為主色，賦予項(xiàng)目明快、奪目的調(diào)性，凸顯檔次感核心筒頂部以玻璃幕墻包裝，配以雕花、錯(cuò)落有致的女兒墻，增加裝飾美感.洋房新現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹核心筒頂部以玻璃幕墻包裝，強(qiáng)化建筑都市感，同時(shí)令天際線更加多樣惠州某住宅項(xiàng)目.洋房新現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹華潤建設(shè)冷暖色系的主輔搭配，令外立面對比鮮明Box鑲嵌設(shè)計(jì)、陽臺(tái)錯(cuò)落布局，豐富建筑整體的視覺效果與靈動(dòng)感.洋房新現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹南昌易迅生態(tài)科技城運(yùn)用色彩鮮艷的幾何線條構(gòu)件點(diǎn)綴，色彩對比鮮明，活化建筑的靈動(dòng)感與美感.洋房新現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹廣漢金頓仁佳樓體錯(cuò)落有致的陽臺(tái)設(shè)計(jì)、對比鮮明的外部線條構(gòu)件，令建筑立面充滿立體動(dòng)感，提高識(shí)別度.Part2.4商業(yè)立面風(fēng)格建議.商業(yè)立面風(fēng)格考慮因素商業(yè)裙樓與住宅塔樓不可分割，商業(yè)裙樓立面風(fēng)格既服從于整體立面風(fēng)格，又能明顯區(qū)分兩者；商業(yè)裙樓用作銷售中心與日后商業(yè)運(yùn)作，立面風(fēng)格應(yīng)更具時(shí)尚感、現(xiàn)代感；商業(yè)裙樓立面風(fēng)格應(yīng)更具昭示性，有助于提升項(xiàng)目形象，以夸張前衛(wèi)的造型吸引客戶眼球。商業(yè)裙樓立面風(fēng)格選擇“新現(xiàn)代建筑風(fēng)格”，凸顯時(shí)尚感與商業(yè)氛圍，與整體住宅風(fēng)格相協(xié)調(diào)；.商業(yè)立面風(fēng)格演繹萬通上游國際以較夸張、富有藝術(shù)感、時(shí)尚感的設(shè)計(jì)融入商業(yè)裙樓，提升項(xiàng)目格調(diào)，吸引客戶眼球.商業(yè)立面風(fēng)格演繹九久青年城商業(yè)裙樓以玻璃幕墻區(qū)分住宅與商業(yè)裙樓，增加集中式商業(yè)的通透感與吸引力.商業(yè)立面風(fēng)格演繹深圳大古城花園商業(yè)裙樓在商業(yè)裙樓外部劃分廣告位置，宣傳標(biāo)識(shí)，商業(yè)氛圍濃厚，增強(qiáng)項(xiàng)目對外的宣傳力度與昭示性.商業(yè)立面風(fēng)格演繹格調(diào)高雅、時(shí)尚的底商商業(yè)街可與道路、廣場、園林等形成參與性較強(qiáng)的商業(yè)街區(qū)；.Part2.5項(xiàng)目水景及園林風(fēng)格建議.立足市場：廣州房地產(chǎn)園林風(fēng)格基本現(xiàn)狀園林風(fēng)格比例廣州實(shí)際運(yùn)用情況契合度代表項(xiàng)目中式9%中式和嶺南風(fēng)格更多依附中式或新中式建筑風(fēng)格而存在，但由于這些風(fēng)格受眾少，因此未能成為主流風(fēng)格，且對開發(fā)商的技術(shù)工藝要求較高，實(shí)施難度較大；★云山詩意、明月山溪嶺南★★嶺南灣畔、蘭亭御園歐式18%多種歐陸立面風(fēng)格的項(xiàng)目大多采用歐式皇家風(fēng)格的園林，極少數(shù)項(xiàng)目能做到極致純粹，大多數(shù)都形似神不似；★★★星河灣、唐寧花園、翡翠綠洲等東南亞23%東南亞風(fēng)格與多種建筑風(fēng)格契合度高，工藝和造價(jià)要求相對較低，實(shí)施難度也較小，因此被廣泛運(yùn)用，容易流于平庸；★★★★★譽(yù)峰、僑建御溪谷、現(xiàn)代5%現(xiàn)代風(fēng)格目前出現(xiàn)的較少，許多標(biāo)榜這種風(fēng)格的項(xiàng)目未能體現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)的創(chuàng)新感；★★★時(shí)代外灘無明顯風(fēng)格及其它45%除上述主流風(fēng)格外還有原生態(tài)風(fēng)格園林、麗江風(fēng)情園林等等，大多數(shù)仍以自由發(fā)揮的無明顯風(fēng)格園林居多，對工藝設(shè)計(jì)要求不高，造價(jià)成本低，適用廣，大部分出現(xiàn)在中小發(fā)展商項(xiàng)目和規(guī)模較小的項(xiàng)目；——根據(jù)經(jīng)緯研究中心對廣州近兩年所售的項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)，得出以下不同園林風(fēng)格在市場的比例；.嶺南園林——嶺南灣畔.歐式園林——星河灣.東南亞風(fēng)格園林——合景譽(yù)峰.現(xiàn)代園林——時(shí)代外灘.立足市場：廣州房地產(chǎn)項(xiàng)目園林風(fēng)格小結(jié)多為傳統(tǒng)的園林風(fēng)格，創(chuàng)新度不高；多數(shù)項(xiàng)目無園林風(fēng)格，僅為普通綠化輔助；大部分項(xiàng)目園林風(fēng)格不純粹，或多種風(fēng)格元素雜合，或以個(gè)別風(fēng)格元素來概括風(fēng)格特征，對園林風(fēng)格設(shè)計(jì)重視程度不高；..客戶視角：28%的廣州客戶購房時(shí)對建筑風(fēng)格不敏感，喜歡東南亞風(fēng)格園林的客戶高達(dá)24%立足經(jīng)緯深耕廣州22年積累的大量客戶資源基礎(chǔ)上，我們對成交客戶進(jìn)行了消費(fèi)者購房意向調(diào)查訪問，調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，購房客戶對園林風(fēng)格的喜好如下：.項(xiàng)目園林風(fēng)格選擇初判東南亞-巴厘島風(fēng)情園林園林風(fēng)格說明與本項(xiàng)目契合度中式優(yōu)勢：中式意境深遠(yuǎn)；劣勢：對建筑風(fēng)格要求極高，對園林設(shè)計(jì)的要求較高；適合對中國風(fēng)有強(qiáng)烈熱愛的傳統(tǒng)客戶，注重居家氛圍；嶺南優(yōu)勢：庭院式園林為主，植被豐富茂盛，園林私密性強(qiáng)；劣勢：園林風(fēng)格意境的充分表達(dá)，對園林設(shè)計(jì)要求較高；大氣、品質(zhì)感及私密感強(qiáng)，與項(xiàng)目小規(guī)模不符；歐式優(yōu)勢：氣勢宏偉，利于提升項(xiàng)目檔次，客戶尊貴感強(qiáng)；劣勢：對園林面積要求較大，對建筑風(fēng)格有一定要求；適合傳統(tǒng)豪宅，與本項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶不符；東南亞優(yōu)勢：以小見大，對園林面積要求不高，符號感強(qiáng)，風(fēng)格突出，對建筑風(fēng)格要求不高；劣勢：對園林設(shè)計(jì)有一定要求；亞熱帶園林風(fēng)格與本項(xiàng)目氣質(zhì)較契合，園林符號感強(qiáng)可借鑒于本項(xiàng)目；現(xiàn)代優(yōu)勢：藝術(shù)感、時(shí)尚現(xiàn)代感強(qiáng)，有利于提升項(xiàng)目品味；劣勢：對園林小品設(shè)計(jì)創(chuàng)新要求高，成本收效?。慌c項(xiàng)目的氣質(zhì)和定位相符，但設(shè)計(jì)成本較高，不建議；.基于廣州市園林風(fēng)格現(xiàn)狀，尋找本項(xiàng)目突破點(diǎn)廣州市房地產(chǎn)項(xiàng)目園林風(fēng)格打造處于初級階段，創(chuàng)新點(diǎn)不多，風(fēng)格不純粹；基于項(xiàng)目園林現(xiàn)狀，可見購房者對于園林風(fēng)格無明顯喜好，對東南亞風(fēng)格園林接受度較高；追求極致，形似且神似.構(gòu)建極致風(fēng)情園林需解決的關(guān)鍵問題聘請專業(yè)公司對園林進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證園林整體統(tǒng)一性和結(jié)構(gòu)完整性；注重東南亞園林風(fēng)格體系下的園林、水景、雕塑小品三大要素細(xì)節(jié)打造，保持風(fēng)格原汁原味，避免出現(xiàn)其它風(fēng)格的要素；以自然，渾然天成為基本原則，盡可能使用該園林風(fēng)格的原材料；設(shè)計(jì)園林時(shí)需結(jié)合實(shí)際環(huán)境作出改變時(shí)，盡量保持園林原有的神韻和氣質(zhì)；.東南亞園林的價(jià)值體系：園林、水景、雕塑小品東南亞風(fēng)情園林KPI園林植被樹種的選擇、林木層次搭配得當(dāng)植被與亭臺(tái)橋榭搭配有設(shè)計(jì)感水景園林設(shè)計(jì)的統(tǒng)一感、整體感靜態(tài)、動(dòng)態(tài)水景的合理安排雕塑小品雕塑小品應(yīng)用的風(fēng)格統(tǒng)一性、和諧性使用原生材料，細(xì)節(jié)雕琢的細(xì)致程度水景游樂場所的功能性與觀賞性并重.基于KPI體系下的園林景觀點(diǎn)及細(xì)節(jié)打造入口水景；入口通道；中心園林；泳池景觀；休閑場所；雕塑小品；裝飾指導(dǎo)；.園林細(xì)節(jié)打造：入口水景入口水景：營造項(xiàng)目東南亞風(fēng)情園林的第一印象；可參考元素：水景（小噴泉、方形池）、東南亞風(fēng)格小品及雕塑；.園林細(xì)節(jié)打造：入口通道入口主道路：打造儀式感，給客戶制造尊貴感第一感受；可參考元素：棕櫚樹、長形水池、對仗的雕塑或小品.園林細(xì)節(jié)打造：中心園林中心園林：精致純粹，打造浪漫休閑風(fēng)情園林；可參考元素：高低層次樹木、多重水晶、泰式亭臺(tái)及雕塑小品.園林細(xì)節(jié)打造：泳池景觀打造濃郁異域風(fēng)情的自然生態(tài)泳池景觀；可參考元素：藍(lán)綠底泳池，出水雕塑，茅棚亭.園林細(xì)節(jié)打造：休閑場所、兒童游樂場所架空層頂利用木柵欄進(jìn)行包裝；泛會(huì)所周邊的架空層結(jié)合風(fēng)情元素進(jìn)行重點(diǎn)打造；.園林細(xì)節(jié)打造：雕塑與小品以東南亞風(fēng)情雕塑，強(qiáng)調(diào)園林特色；結(jié)合現(xiàn)代感的小品，提升整體園林品質(zhì)感；.園林打造：裝飾及指導(dǎo)銅材雕塑鏤花及石材的運(yùn)用，提高項(xiàng)目的品質(zhì)感；入戶大堂的飛馬圖案.Part3項(xiàng)目主題營銷中心設(shè)計(jì)建議.Part3.1項(xiàng)目營銷概念思考.項(xiàng)目理解項(xiàng)目規(guī)劃：中心大園林規(guī)劃，南北樓距達(dá)到100米，這是一種跨時(shí)代的城央品質(zhì)生活標(biāo)桿，是名副其實(shí)的城央寬生活；項(xiàng)目產(chǎn)品：結(jié)合本案的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，營銷調(diào)性應(yīng)與項(xiàng)目整體格調(diào)一致，升華現(xiàn)代都市生活氛圍；中心園林.項(xiàng)目營銷定調(diào)延續(xù)品質(zhì)生活開啟城央智層寬Life品牌的持續(xù)滲透，延續(xù)星河集團(tuán)的高品質(zhì)生活理念；項(xiàng)目營銷中心主題：智層

寬Life；.銷售中心設(shè)計(jì)基本要求：選址要求銷售中心選址：結(jié)合展示面，交通通達(dá)性和項(xiàng)目即成的規(guī)劃，選定銷售中心（見上圖）；金洲村公交站城市次級干道：金洲路社區(qū)道路（施工中）省道：進(jìn)港大道城市主干道：環(huán)市北路銷售中心.銷售中心設(shè)計(jì)基本要求：規(guī)模和結(jié)構(gòu)要求項(xiàng)目規(guī)模要求：結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模和營銷中心內(nèi)部功能的打造，規(guī)模設(shè)定為1350㎡左右；項(xiàng)目結(jié)構(gòu)要求：盡量要求方正結(jié)構(gòu)的建筑平面，少內(nèi)部柱子，增加內(nèi)部空間的通透性和采光度；項(xiàng)目三維空間結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目銷售中心用商業(yè)空間打造，結(jié)合商業(yè)層高較高特點(diǎn)，綜合利用兩層商業(yè)空間，部分預(yù)留挑高中庭，部分二層改造為功能空間，保證營銷中心形象品質(zhì)；.Part3.1主題營銷中心建議.主題功能銷售中心的打造思路功能分區(qū)的概念化內(nèi)部裝修風(fēng)格功能配置建議外部包裝展示城央智層寬生活主題銷售中心銷售園林看樓通道施工現(xiàn)場管理設(shè)備建議.設(shè)計(jì)原則滿足銷售功能的需要；能夠?qū)?xiàng)目形象起到良好的展示作用；功能分區(qū)和接待動(dòng)線設(shè)置能體現(xiàn)銷售對客戶的引導(dǎo)、把控；突出主題和生活的尊貴品質(zhì)感;.功能分區(qū)建議層數(shù)區(qū)域設(shè)置形式面積1F接待區(qū)

100㎡模型區(qū)1:100模型100㎡企業(yè)形象區(qū)平面結(jié)合動(dòng)態(tài)展示80㎡主題水吧洽談區(qū)建議設(shè)置30組桌椅300㎡VIP區(qū)1對1尊貴服務(wù)60㎡表演區(qū)活動(dòng)區(qū)100㎡洗手間

60㎡儲(chǔ)物間及總控制室資料擺放150㎡洗腦區(qū)城央生活主題體驗(yàn)區(qū)100㎡2F辦公室/100㎡會(huì)議室/100㎡財(cái)務(wù)室簽約區(qū)100㎡總計(jì)/約13500㎡樓梯會(huì)議室財(cái)務(wù)室及經(jīng)理室2F中空未利用空間1F招待區(qū)VIP區(qū)吧臺(tái)中央多功能智能區(qū)VIP區(qū)智能3D體驗(yàn)區(qū)洗腦區(qū)模型區(qū)總控室洗手間企業(yè)形象區(qū)看樓出口招待區(qū).功能分區(qū)建議空間結(jié)構(gòu)：留出挑高的中庭，做出氣勢；基本功能：接待區(qū)、洽談區(qū)、模型區(qū)、企業(yè)形象區(qū)、財(cái)務(wù)室和總控制室都必須配置；主題功能區(qū)：中央多功能智能區(qū)、智能3D體驗(yàn)區(qū)、高體驗(yàn)的現(xiàn)代吧臺(tái)；動(dòng)線與出入口：銷售中心一樓設(shè)三個(gè)進(jìn)出口，平時(shí)開兩個(gè)出入口，延長客戶逗留時(shí)間，活動(dòng)期間增加出入口，快速疏導(dǎo)人流；.功能分區(qū)概念打造智能3D體驗(yàn)區(qū)：以3D放映技術(shù)，將未來城市發(fā)展和項(xiàng)目生活以可體驗(yàn)的形式展示出來；現(xiàn)代造型藝術(shù)的吧臺(tái)和細(xì)節(jié)：靈活運(yùn)用線條和構(gòu)造藝術(shù)，從細(xì)節(jié)完善概念；中央多功能智能區(qū)：加入科技材料，拼接出藝術(shù)展示品，在搞活動(dòng)了可以拆卸下來，騰出空間，并作為展示空間；洽談區(qū)：高科技技術(shù)的使用，既可以體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)尚感，也提升項(xiàng)目檔次；.智能3D體驗(yàn)區(qū)：智層寬生活理念強(qiáng)銷，削弱客戶心理防線3D影音區(qū)：給客戶直觀的景觀視角和闊綽的建筑間距，讓客戶真實(shí)體驗(yàn)城市寬生活；生活細(xì)節(jié)體驗(yàn)區(qū)：可觸摸地體驗(yàn)社區(qū)春夏秋冬的環(huán)境變化或戶型3D模型情景化；星河盛世開啟城央智層寬Life智能3D體驗(yàn)區(qū)設(shè)置于獨(dú)立的空間內(nèi)，分為兩部分空間打造：項(xiàng)目3D影音區(qū)、生活細(xì)節(jié)體驗(yàn)區(qū)；.現(xiàn)代造型藝術(shù)的吧臺(tái)和細(xì)節(jié)：現(xiàn)代生活審美藝術(shù)植入，摧垮

客戶的心理防線如流水般的流線條，給視覺強(qiáng)烈的沖擊；多面體的外切面，和頂部多樣的方塊構(gòu)造，體現(xiàn)出現(xiàn)代的藝術(shù)智慧，背景墻可用大理石，契合華貴的現(xiàn)代風(fēng)格；.中央多功能智能區(qū)：震撼視覺沖擊，提升項(xiàng)目高度，征服忠

誠的客戶闊綽的中庭，預(yù)留展示位，可以利用拼接藝術(shù)品、城市時(shí)尚點(diǎn)綴，并可用做樓盤活動(dòng)區(qū)；采用黑褐色大理石鋪磚，座位采用新穎的造型和明亮的色彩；室內(nèi)預(yù)留可展示區(qū)域，平時(shí)可擺設(shè)一些現(xiàn)代的拼接藝術(shù)品，活動(dòng)可用于舞臺(tái)搭建;.洽談區(qū)：高科技產(chǎn)品的引入，提升項(xiàng)目時(shí)尚科技感洽談區(qū)設(shè)置30張洽談桌，每桌配4張椅子；VIP區(qū)設(shè)置6組卡座，保持私密性及方便面對面服務(wù)；銷售過程中，銷售員通過桌面觸摸屏或Ipad與模型相結(jié)合的互動(dòng)展示，可以讓購房者更明了的看到物業(yè)的整體規(guī)劃布局和相關(guān)的更詳細(xì)的戶型配套介紹；.內(nèi)部裝飾風(fēng)格：現(xiàn)代華貴風(fēng)格提升區(qū)別度公共空間大面積運(yùn)用石材、灰鏡、玫瑰金不銹鋼、水晶燈制造奢華璀璨的感覺，搭配豐富造型的淺色天花及淺色石材地板減少壓抑；.設(shè)備配置建議多功能區(qū)：配合表演的功能，需留有大喇叭與控制室的連接線；頂部裝有舞臺(tái)燈光效果及設(shè)置投影機(jī)的位置；吧臺(tái)區(qū)：燈光效果不宜過于明亮，以增強(qiáng)情調(diào)為主；考慮烤箱、冰箱、電熱水、微波爐等用品的擺放插板位；3D體驗(yàn)區(qū)：布置背景音響，高敏感度的燈光系統(tǒng)；簽約區(qū)：桌子下方均需設(shè)網(wǎng)絡(luò)接口；地面插座板；增加背景音樂喇叭，位置為離地高1.3米處；員工休息室：售樓處、樣板房、小區(qū)園林處的背景音樂的總控制室；DVD影視片播放的總控室；經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室：電話線增加各一條直線、網(wǎng)絡(luò)線；.設(shè)備配置建議在洽談區(qū)的柱子上鑲嵌LCD電視；簽約區(qū)的休閑座椅中間的桌子上需考慮擺放電腦的液晶顯示器，方便客戶查詢；售樓處需考慮綜合布線，網(wǎng)絡(luò)線、背景音響系統(tǒng)、電話線、有限電視線；樓體模型：沙盤下部地板插座；模型上方強(qiáng)光；預(yù)留擺放戶型模型處地面設(shè)插座板；前臺(tái)：留5臺(tái)電話插座板，左右兩側(cè)各留一個(gè)網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)；洽談區(qū)：電視柱上留有限電視插座、連接主控室DVD播放的插座；地面擺放桌子的下方設(shè)有電器插座板及隔桌增設(shè)一個(gè)網(wǎng)絡(luò)接線口；電視系統(tǒng)連接，增強(qiáng)視聽效果；.銷售園林包裝建議整體形象：借助商業(yè)廣場，營造開闊的城市生活景象；停車位：以項(xiàng)目東面2/3的臨街面打造，鋪瓷磚；花園廣場：簡約鋪裝、人造小型噴泉和淡雅的花圃組合，營造輕松的氛圍；精致園林：結(jié)合通道打造，以具有東南亞特色的物種打造；停車位花園廣場鋪裝公共休閑配置入戶精致園林精致園林.看樓通道包裝建議避免施工現(xiàn)場出現(xiàn)在看樓通道的視線內(nèi)，看樓通道與施工通道分離；由于本案樣板房位置較分散，采用地面通道和封閉的拼接通道結(jié)合的方式，節(jié)約成本；地面看樓通道經(jīng)過地方布置精致的銷售園林，提升品質(zhì)感；封閉銷售通道樣板間樣板間樣板間銷售中心精致的地面銷售通道.施工現(xiàn)場包裝建議外墻隔板采用大幅噴畫，色彩與項(xiàng)目格調(diào)一致，突出項(xiàng)目定位和形象；導(dǎo)視系統(tǒng)簡潔靈活，色調(diào)干凈明亮；現(xiàn)場物料必須清理干凈，從細(xì)節(jié)上提升品牌的感染力；外墻橫幅導(dǎo)視系統(tǒng)外墻橫幅.Part4樣板房裝修建議.Part4.1樣板房的確定.板房選定的原則：比例最大、景觀最佳、特色設(shè)計(jì)根據(jù)工程進(jìn)度以及銷售計(jì)劃，安排樣板房的設(shè)定；結(jié)合戶型配比，選擇主力戶型面積的單位；突出項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢，選擇景觀最好、視野眺望角度最優(yōu)良的單位；戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、有亮點(diǎn)的單位；與精裝修樣板房同一樓層或上下樓層的單位；.確定樣板房戶型：90㎡、105㎡三房、143㎡及90㎡復(fù)式樓棟戶型面積(㎡）格局?jǐn)?shù)量戶型配比IT6H復(fù)式（1-4棟）A-F90四房兩廳三衛(wèi)19214.3%1T5H(4-7棟）A105三房兩廳二衛(wèi)19214.3%B、D90三房兩廳一衛(wèi)38428.6%C75三房兩廳一衛(wèi)19214.3%E125三房兩廳二衛(wèi)19214.3%1T4H（8、9棟）A、C143--967.1%B、D105--967.1%選擇主力戶型：建面90㎡的三房兩廳一衛(wèi)，占總套數(shù)的28.6%，該單元的完美展示對銷售的帶動(dòng)，可以保證項(xiàng)目以中小戶型引爆市場；因此建議選擇90㎡的三房兩廳一衛(wèi)；選擇景觀最佳的戶型：景觀展示面最佳，對追求居住舒適度的客戶有較好的煽動(dòng)作用；因此建議選擇143㎡和105㎡的三房兩廳二衛(wèi)；選擇特色設(shè)計(jì)戶型：復(fù)式設(shè)計(jì)，是空間上的創(chuàng)新產(chǎn)物；對于追求創(chuàng)新事物的年輕人有很大的吸引力；因此建議選擇90㎡的復(fù)式戶型；.板房具體位置的建議中央庭院濱海綠道89456710123售樓部項(xiàng)目最佳景觀資源為中央庭院；因此所選具體位置應(yīng)盡量考慮中央庭院景觀最大化的單元；

其中，1-3.10棟中，2棟05的全景視野是最佳的；4-7棟中，4、7棟的景觀面是最寬的；8棟01、9棟04的景觀面較佳；看樓路線，就近原則，盡量縮短客戶的步行時(shí)間，且結(jié)合整體景觀的效果，認(rèn)為4棟的整體景觀面較7棟好，因而建議選擇4棟作為樣板房。建議選擇4-1棟01、02單元；對相同戶型的單元，優(yōu)先考慮東向單元，因而建議選擇8棟的01單元；.確定板房具體位置：2棟05、4-1棟01&02、8棟01根據(jù)景觀最佳、東西朝向、看樓便利性等多種因素，最終確定圖上所示為具體樣板房位置；即2棟05單元、4棟01、02單元、8棟01單元；考慮到工程進(jìn)度及銷售計(jì)劃的影響，建議以7-1棟01、04單元作為4-1棟01、02單元的備選方案；12109876543樣板間9棟3樓04單元143㎡樣板間2棟3樓04-06單元四房+復(fù)式，90㎡樣板間4-1棟3樓01單元三房+主力面積，105㎡樣板間4-1棟3樓02單元三房+主力戶型，90㎡精裝樣板間清水房#樓棟樣板間7-1棟3樓04單元三房+主力戶型，90㎡樣板間7-1棟3樓01單元三房+主力面積，105㎡.Part4.2樣板房的裝修建議.樣板房的裝修建議產(chǎn)品評點(diǎn)客戶特征優(yōu)化建議裝修風(fēng)格材料設(shè)備.產(chǎn)品評點(diǎn):4-1棟3樓01單元（105㎡+三房兩廳兩衛(wèi)）贈(zèng)送入戶花園，但面積較小，易使客戶產(chǎn)生贈(zèng)送的面積價(jià)值低的想法；北向景觀面開闊，能最大限度地一覽全景庭院；主人套房設(shè)計(jì)，增加私密性，體現(xiàn)主人的尊貴感；南北通風(fēng)對流，采光佳；樣板間4棟3樓01單元三房+主力面積，105㎡.廣州客戶較多，今洲商圈生意人以及周邊廠企高層管理者；30歲以上，家庭成熟，對房間數(shù)量有一定要求，對私密空間的設(shè)計(jì)比較關(guān)注；經(jīng)濟(jì)較好，收入穩(wěn)定但消費(fèi)觀念傳統(tǒng)，講究舒適度，考慮實(shí)用性；部分改善型，以首次置業(yè)為主；客戶特征:關(guān)注舒適度、私密空間、環(huán)境.戶型規(guī)劃建議入戶花園細(xì)節(jié)打造，弱化面積較少的劣勢，建議擺設(shè)現(xiàn)代裝飾；入戶花園與陽臺(tái)呼應(yīng)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)突出客廳的通透感和采光優(yōu)勢；重點(diǎn)打造主人房的套房設(shè)計(jì)，增強(qiáng)設(shè)計(jì)的線條感，增加現(xiàn)代印象派擺設(shè)，充分展示主人的個(gè)性風(fēng)格；景觀視野廣闊，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)最大限度地展示景觀的連貫性；連貫性的景觀面細(xì)節(jié)表現(xiàn)通透感個(gè)性張揚(yáng)的主人套房設(shè)計(jì).風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡約風(fēng)格黑白灰搭配，強(qiáng)烈的線條感，給人以簡約、現(xiàn)代的感覺。該裝飾風(fēng)格既實(shí)用又個(gè)性，必然深得客戶喜愛；客廳和餐廳無遮擋，增強(qiáng)其通透感，給人以開闊的感覺；.充分利用墻面空間，設(shè)計(jì)嵌入式書柜，可擺設(shè)各種小裝飾入戶花園的設(shè)計(jì)小飾品的擺設(shè)，提高藝術(shù)感，增添現(xiàn)代氣息局部擺設(shè)設(shè)計(jì).贈(zèng)送入戶花園，但面積小而狹長，較難利用，易使客戶產(chǎn)生贈(zèng)送面積價(jià)值低的想法；該戶型南向采光，通透感較佳；戶型方正實(shí)用，功能分區(qū)明顯；緊湊實(shí)用的三房，性價(jià)比較高；樣板間4棟3樓02單元三房+主力戶型，90㎡產(chǎn)品評點(diǎn):4-2棟3樓02單元（90㎡+三房兩廳一衛(wèi)）.客戶特征:關(guān)注性價(jià)比、高實(shí)用率、居住品質(zhì)區(qū)域上以廣州客戶為主，部分周邊企業(yè)的中層員工；以新婚夫婦，或小孩未成年的家庭為主；經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，注重性價(jià)比，關(guān)注實(shí)用性；首次置業(yè)為主，希望一步到位；.裝修板房的建議戶型規(guī)劃建議：裝飾宜與采光相協(xié)調(diào)，以簡單裝修為主，盡量體現(xiàn)南向采光的優(yōu)勢，營造一個(gè)大方明亮的環(huán)境；日本風(fēng)格的家具設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)實(shí)用性，提高居住的便利性，提升戶型的性價(jià)比；盡可能使面積利用最大化，達(dá)到緊湊實(shí)用的效果；弱化入門過渡的空間浪費(fèi)感，擺設(shè)小玄關(guān)增強(qiáng)空間的層次；南向采光玄關(guān).風(fēng)格建議：日式風(fēng)格南向陽臺(tái)簡潔的裝飾，使該戶型得以充分的接受溫暖的陽光開放式的廚房，最大化利用生活陽臺(tái)的光線，營造出明亮通透的氛圍木質(zhì)與麻布的搭配使用，既緊湊實(shí)用、又不乏現(xiàn)代生活感擺設(shè)各種精巧的小配飾，增強(qiáng)空間的實(shí)用感，同時(shí)也增添生活的情趣.復(fù)式戶型，設(shè)計(jì)創(chuàng)新，容易吸引年輕人的關(guān)注；贈(zèng)送面積較大，二層經(jīng)過改造后可由原來的兩房升級為四房兩廳二衛(wèi)；立體空間利用率高，性價(jià)比較高；產(chǎn)品評點(diǎn):2棟3樓05單元（90㎡+復(fù)式+四房）復(fù)式下層復(fù)式上層復(fù)式上層改造效果此面積可封層打造為主套房陽臺(tái).客戶特征:創(chuàng)新設(shè)計(jì)、居家細(xì)節(jié)、總價(jià)區(qū)域上以廣州客戶為主，和在本地工作的外地人；25-30歲為主，教育水平較高的家庭，能較易接受新事物；經(jīng)濟(jì)一般，追求個(gè)性化的生活，關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性及特色主題；首次置業(yè)為主；樣板間2棟3樓04-06單元四房+復(fù)式，90㎡.戶型規(guī)劃建議功能分區(qū)及樓梯過渡空間的打造體現(xiàn)復(fù)式的優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)戶型的空間感，體現(xiàn)個(gè)性化計(jì)；客廳上空面積及陽臺(tái)可置換為主套房、書房等，重點(diǎn)展示該房型的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)該戶型的價(jià)值所在；此面積可封層打造為主套房陽臺(tái)可打造為書房復(fù)式下層復(fù)式上層復(fù)式上層改造效果.裝修板房建議:希臘式地中海風(fēng)格作為主選方案鑒于復(fù)式戶型比較新穎，本身已經(jīng)體現(xiàn)創(chuàng)新、個(gè)性的特點(diǎn)，因而在風(fēng)格的選擇上也不拘泥于一種風(fēng)格，根據(jù)東南亞園林風(fēng)格以及濱海區(qū)域的特點(diǎn)，復(fù)式主要考慮地中海風(fēng)格；根據(jù)各自復(fù)式的打造，現(xiàn)提出兩種選擇：希臘地中海風(fēng)格格以及田園式地中海風(fēng)格；考慮到樣板房裝修風(fēng)格的多元化以及受眾程度的大小，建議把希臘式地中海風(fēng)格作為主要選擇，但為了應(yīng)對未知的因素，建議把田園式地中海風(fēng)格作為備選方案；.裝修板房的建議公共空間以藍(lán)白為主色調(diào)，給人一種清爽簡約的感覺，突出希臘式風(fēng)格明凈；地中海風(fēng)格主選方案：希臘式簡約風(fēng)格.地中海風(fēng)格備選方案：田園風(fēng)格色彩以雪白、土白、蘑菇白為主，淺淺的具有不同質(zhì)感與色相的白與藍(lán)色條紋，在家具、墻面、頂棚、梁柱等各個(gè)層面化解延伸，使整個(gè)居室充滿了視覺的清新感，呈現(xiàn)質(zhì)樸、唯