廣東惠州雍華庭項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告課件

雍華庭銷售執(zhí)行報(bào)告呈：惠州達(dá)潤地產(chǎn).7/26/2023寫在前面的話我司愿與貴公司共同聯(lián)手，贏取市場，從市場收益中獲取合理利潤。由于貴方公司提供的信息相當(dāng)有限，東周公司僅以一些思路及建議作以初步溝通。.7/26/2023一、產(chǎn)品分析二、區(qū)域商圈特性三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目定位五、核心概念的提出六、項(xiàng)目營銷總體思路七、推廣策略八、我們的建議目錄.7/26/2023“達(dá)潤”可以肯定的開發(fā)商的實(shí)力；產(chǎn)品整體構(gòu)思；市場順勢(shì)而立；產(chǎn)品具有前瞻性；具備蓄勢(shì)之根本;.7/26/2023一、產(chǎn)品分析.7/26/2023西臨惠州海關(guān)，北臨惠臺(tái)工業(yè)區(qū)（富紳、SONY、LG等大型工業(yè)園區(qū)內(nèi)）產(chǎn)品特性

均以中小戶型為主住宅、公寓、商場的綜合物業(yè)；地理位置惠州仲愷大道以東，毗鄰惠州新海關(guān)；

處于惠臺(tái)工業(yè)區(qū)與鎮(zhèn)隆居民兩大區(qū)域交匯處；處于仲愷商圈與鎮(zhèn)隆商圈輻射區(qū)內(nèi)；周圍環(huán)境.7/26/2023交通條件：

⊙城市環(huán)線的投入使用，順暢直達(dá)市區(qū)，環(huán)城路接駁仲愷大道，

交通便利。商業(yè)環(huán)境：

⊙周圍以小型基礎(chǔ)商業(yè)店為主。

⊙比鄰惠環(huán)市場、大榮百貨。區(qū)域特色：

⊙東南亞風(fēng)情園林為主題的高尚社區(qū)。

⊙惠臺(tái)工業(yè)區(qū)大型配套項(xiàng)目之一。.7/26/2023二、區(qū)域商圈特性.7/26/2023園內(nèi)唯一座集商業(yè)、高尚住宅、生活配套于一體打造惠臺(tái)新商圈消費(fèi)群體年輕化.7/26/2023三、項(xiàng)目SWOT分析.7/26/2023優(yōu)勢(shì)（Strength）忡愷大規(guī)模的商住小區(qū)之一，具有一定影響力；臨近惠州海關(guān)和惠臺(tái)園區(qū)內(nèi)，有一定的潛在消費(fèi)群；背靠忡愷商業(yè)地段，為本項(xiàng)目的旺市起一定作用..7/26/2023劣勢(shì)（Weakness）主題定位不突出，營銷亮點(diǎn)模糊，消費(fèi)者難以理解；半徑1公里范圍內(nèi)無法形成商圈；周邊環(huán)境尚屬雜亂、荒涼；受自身配套規(guī)劃已基本定型的制約，無法按目前構(gòu)思形成規(guī)模銷售；周邊缺乏生活配套設(shè)施，增加了項(xiàng)目推廣的成本壓力；小區(qū)內(nèi)缺乏標(biāo)志性主題建筑（或會(huì)所等）。.7/26/2023機(jī)會(huì)（Opportunity）區(qū)域內(nèi)需求有一定潛力；周圍無一專業(yè)化公寓；通過引導(dǎo)可與忡愷、惠環(huán)兩大商圈對(duì)接；為廠區(qū)配套制造新圈，吸引人氣消費(fèi)。.7/26/2023威脅（Threaten）受國內(nèi)樓市蕭條的影響；周圍商業(yè)環(huán)境近期內(nèi)難以成熟；海關(guān)至本項(xiàng)目車道未通，影響吸引人氣。.7/26/2023四、項(xiàng)目定位.7/26/2023消費(fèi)者定位雍華庭公寓住宅商業(yè)周邊企業(yè)白領(lǐng)、惠深投資客…廠區(qū)配套項(xiàng)目物業(yè)類型消費(fèi)群體本案的樓盤規(guī)模、內(nèi)外配套、地段、價(jià)格決定了其主力客戶群為以下群體：.7/26/2023消費(fèi)群體比例的構(gòu)成廠區(qū)高級(jí)白領(lǐng)自用、投資，約占40%忡愷區(qū)內(nèi)自用、投資,約占30%；惠深兩地遠(yuǎn)程投資客，約占20%；忡愷機(jī)關(guān)單位內(nèi)部，約占10％。.7/26/2023五、核心概念的提出.7/26/2023雍華庭目標(biāo)群體項(xiàng)目分析特征需求硬件軟件年輕活力充滿幻想豁達(dá)樂觀優(yōu)越感認(rèn)同感豐富多彩便利偏愛個(gè)性的滿足輕松擁有現(xiàn)代化建筑精致戶型物管服務(wù)濃厚的文化環(huán)境文體娛樂配套便利交通靠近馬路重新整合形象一個(gè)讓人充滿活力的一群（向往）激情快樂的人主題鮮明突出推廣定位活動(dòng)策劃雍華庭F1“活力之城”.7/26/2023樓盤的形象概念定位時(shí)尚性（超前的前瞻性時(shí)代理念）：與都市節(jié)奏同步；商務(wù)性（周邊廠、校云集，將此嫁接于雍華庭）：體現(xiàn)地域特征，為產(chǎn)、銷的辦公提供便捷；活力性：充分發(fā)揮個(gè)性，釋放激情是周圍的區(qū)域文化特性；舒適性（商、住一體，宜商宜?。菏s為日常生活操持的煩瑣，只要一個(gè)電話、一下點(diǎn)擊，相應(yīng)的服務(wù)即刻到位；高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）：體現(xiàn)高品質(zhì)、高品味、優(yōu)質(zhì)的個(gè)性服務(wù)，使該物業(yè)成為長久優(yōu)質(zhì)物業(yè)和代表，體現(xiàn)整個(gè)雍華庭的層次感。.7/26/2023六、營銷總體思路.7/26/2023項(xiàng)目整體營銷策略建議

雍華庭F1消費(fèi)群體招商銷售廣告品牌拉動(dòng)現(xiàn)場連鎖點(diǎn)系列活動(dòng)一對(duì)一邀請(qǐng)一對(duì)一系列活動(dòng)商家.7/26/2023項(xiàng)目營銷思路差異化特色概念定位吸引周邊廠區(qū)業(yè)主及陳江、鎮(zhèn)隆私營業(yè)主入住帶動(dòng)商場出租廣告支持吸引周遍廠區(qū)人流和忡愷人流實(shí)現(xiàn)與兩商業(yè)的呼應(yīng)拉動(dòng)消費(fèi)商場銷售或長期出租.7/26/2023七、推廣策略.7/26/2023品牌推廣總體策略品牌策略

選擇權(quán)威的重新整合活力的活力形象激情形象代言人VI形象系統(tǒng)重新定位廣告語

案場及周廣告宣傳 SP活動(dòng)宣傳展示圍包裝調(diào)整材料.7/26/2023以“一虛一實(shí)”兩條暗線相互交應(yīng)，引導(dǎo)項(xiàng)目整個(gè)營銷推廣。

制造兩條營銷暗線實(shí)線：惠州首個(gè)“職工之家”示范小區(qū)！虛線：2009忡愷高級(jí)白領(lǐng)人居領(lǐng)地！.7/26/2023第一階段：籌備期（定位、計(jì)劃、績效）第二階段：公開期（執(zhí)行、策略）第三階段：強(qiáng)銷期（調(diào)整、升級(jí)）第四階段：延續(xù)期（品牌穩(wěn)固、新項(xiàng)目定位）根據(jù)房地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)則，針對(duì)該項(xiàng)目須重新整合，我們先把推廣階段劃分為四個(gè)階段營銷的四個(gè)階段.7/26/2023推進(jìn)思路文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入品牌建立情感認(rèn)同情感帶動(dòng)促銷拉動(dòng)強(qiáng)力銷售品牌慣性價(jià)值提升.7/26/2023八、推廣計(jì)劃.7/26/2023階段目標(biāo)第一、二階段：雍華庭文化熱的掀起持續(xù)時(shí)間：——主要推廣方式：將體育火力文化、雍華庭理念同房地產(chǎn)以及雍華庭先進(jìn)的物業(yè)管理聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以新文化、新理念為主題的高尚社區(qū)，充分利用雍華庭商務(wù)住宅在區(qū)域的獨(dú)特性，發(fā)揮雍華庭新理念的優(yōu)勢(shì)。第三、四階段：雍華庭銷售與招商持續(xù)時(shí)間：——主要推廣方式：通過前期文化熱的掀起以及雍華庭新理念的造勢(shì)，再加上雍華庭其他項(xiàng)目的火熱銷售的造勢(shì)帶動(dòng)雍華庭商場的招商。

.7/26/20231、廣告推廣策略.7/26/2023主題廣告語（建議）活力華庭F1激情VIP

*都市的節(jié)奏**惟美的個(gè)性*成功的激情*.7/26/2023現(xiàn)代化的建筑活力化的環(huán)境個(gè)性化的空間品質(zhì)化的生活項(xiàng)目的主體提煉.7/26/2023其他廣告語（建議）時(shí)尚雍華庭F1——讓生活精彩讓夢(mèng)想飛揚(yáng)（建筑優(yōu)勢(shì)）活力雍華庭F1——揮灑個(gè)性事業(yè)激揚(yáng)（建筑優(yōu)勢(shì)）高貴雍華庭F1——個(gè)性生活先鋒年輕新一代選擇內(nèi)涵雍華庭F1——脈動(dòng)都市節(jié)奏感受文化氣息舒適雍華庭F1——新生活新空間新享受便利雍華庭F1——10分鐘的工作、生活一站通現(xiàn)代雍華庭F1——宜商宜居，舒適豪華潛力雍華庭F1——投資升值，非凡品質(zhì).7/26/2023媒體策略電視——品牌形象傳播以各電視媒體的體育、時(shí)尚頻道及房產(chǎn)專欄為主報(bào)紙——品牌信息,促銷信息以體育，經(jīng)濟(jì)、文化以及DM類為主戶外——品牌識(shí)別在區(qū)域主要路口選擇2處大型戶外看板。.7/26/2023可選擇形象代言人考慮到經(jīng)濟(jì)因素，建議放棄邀請(qǐng)明星、選擇具有活力，朝氣、個(gè)性的體育明星（足球大學(xué)生）為代言人.7/26/20232、VI及包裝建議.7/26/2023原則配合工程進(jìn)度及銷售節(jié)奏，通過系列視覺包裝、媒體發(fā)布及宣傳活動(dòng)建立及提升品牌形象，在目標(biāo)群心目中建立起是一個(gè)雍華庭F1“活力、現(xiàn)代，”的品牌認(rèn)知及認(rèn)同“年輕、活力、豐富、親和”的形象核心。.7/26/2023設(shè)計(jì)思路：以樓盤LOGO的有關(guān)元素，結(jié)合能體現(xiàn)品牌形象核心的色彩及造型進(jìn)行演繹與延展。VI形象識(shí)別系統(tǒng)建立.7/26/2023案場調(diào)整及周圍包裝建議售樓部：本項(xiàng)目力求成為區(qū)域小型住宅項(xiàng)目之典范，售樓處應(yīng)重新精心布置調(diào)整。整個(gè)售樓大廳宜采用明快的色調(diào)，現(xiàn)代流線造型，傳達(dá)一種快樂、輕松、閑適、活力、親切的感覺?？刹捎?，名星名人名居（體育）、活力、夢(mèng)想、自由為主題以顯示與眾不同。同時(shí)在大廳內(nèi)播放旋律活力、有感染力的音樂，讓人一步入現(xiàn)場就被活力的氛圍包圍感染。.7/26/2023樣板房（建議）洗手間、廚房的擺設(shè)要精致，體現(xiàn)生活細(xì)節(jié)。裝修、裝飾一方面要注重其展示功能，同時(shí)也應(yīng)充分考慮其生活氛圍的營造，體現(xiàn)該戶型目標(biāo)客戶生活習(xí)慣。具像客戶情景展示：為真正達(dá)到營造居家氛圍，引起客戶共鳴的目的，可將該戶型目標(biāo)客戶具像化，將主人一家?guī)卓诿麊巫骱唵谓淮镁姥b飾板釘在入戶門口——與戶型平面圖并列。同時(shí)在進(jìn)門口或室內(nèi)，做1－2為主人木偶的生活場景，同時(shí)通過文字對(duì)該場景作簡單交代。將居家氛圍營造得親切而真實(shí)，打動(dòng)客戶。調(diào)動(dòng)其購買情緒。.7/26/2023主題畫面展現(xiàn)在此居住的名星、火力、快樂生活場景，通過繽紛活力的色彩、舒適的生活空間的造型形成強(qiáng)烈的視覺沖擊力，并用快樂吉祥物進(jìn)行妝點(diǎn)。帶給關(guān)注者以快樂的感覺，營造現(xiàn)場氣氛。

圍墻：.7/26/2023工地現(xiàn)場及周邊路段工地廣告牌：可在忡愷大道與惠臺(tái)路交匯處設(shè)置大型立柱式廣告牌，內(nèi)容為樓盤外立面形象+廣告語+商場形象以帶動(dòng)周遍人群到商場消費(fèi)路牌：可在區(qū)域近各路口設(shè)立大型廣告牌，與圍墻相呼應(yīng)、形象，以“活力”為核心，突顯項(xiàng)目個(gè)性形象。重點(diǎn)宣傳公寓和商場路旗：在區(qū)域各大干道兩側(cè)設(shè)立活力形象的宣傳路旗，以營造活力繁榮氛圍

.7/26/2023園林實(shí)景展示

體現(xiàn)人性關(guān)懷，多設(shè)置休閑凳椅。與樣板房一樣，注重真實(shí)生活氛圍得營造，在園林內(nèi)做生活寫真雕塑。.7/26/2023小區(qū)主入口作為給予客戶的第一形象，小區(qū)入口顯得特別重要，它客戶心中形成先入為主的映像；在入口處，進(jìn)廣場位置，做一精美小雕塑，以展示小區(qū)形象。同時(shí)用水托起“雍華庭”幾個(gè)字。附陽光棕櫚園的小區(qū)入口做法。

.7/26/2023工程形象堆放整齊的物料；各類安全警示語的規(guī)范；安全網(wǎng)的良好架設(shè)；腳手架、模板等材料的規(guī)整架設(shè)；漂亮的條幅；施工人員整齊的著裝。對(duì)于實(shí)在無法處理的角落，建議通過臨時(shí)圍板圍合，遮蔽視線。.7/26/2023人的包裝所有能與客戶接觸的企業(yè)員工，要求著裝整齊，并著公司工作牌。特別是售樓部現(xiàn)場員工、保安、看樓直通車駕駛員等經(jīng)常與客戶接觸的員工，要特別注意著裝及言談舉止。人的形象不僅會(huì)讓客戶聯(lián)想到項(xiàng)目未來的品質(zhì)，同時(shí)也會(huì)是對(duì)企業(yè)形象的初步推斷。.7/26/20233、主要SP活動(dòng).7/26/2023雍華庭F1*活力之城*巡演活動(dòng)時(shí)間：每周三、六、日地點(diǎn)：以本區(qū)域?yàn)橹饕顒?dòng)范圍，主要在目標(biāo)群體分布在周邊廠區(qū)、各大商業(yè)街道和人流聚集點(diǎn)；辦法：組織具有體現(xiàn)本案形象的巡演隊(duì)伍在目標(biāo)群體活動(dòng)地進(jìn)行活動(dòng)宣傳，然后營銷、招商隊(duì)伍進(jìn)行營銷，最好有明星參與以吸引人流。.7/26/2023體育明星見面會(huì)時(shí)間：開盤后一周地點(diǎn)：本案營銷中心辦法：和市體育局、文化局、電視臺(tái)聯(lián)合邀請(qǐng)具有影響力的體育足球明星在本案的營銷中心進(jìn)行簽名活動(dòng)，吸引周圍和本市的體育類的目標(biāo)營銷對(duì)象來本案，以便于本案營銷和提升本案的影響力。.7/26/2023乒乓球百人對(duì)抗賽時(shí)間：開盤后的2周后地點(diǎn)：本案營銷中心辦法：和市體育局、文化局、電視臺(tái)、乒乓球協(xié)會(huì)聯(lián)合邀請(qǐng)具有奧運(yùn)冠軍或乒乓球高手在本案的營銷中心和前來參與的觀眾進(jìn)行對(duì)打活動(dòng)，吸引周圍和本市的體育類的目標(biāo)營銷對(duì)象來本案，和體現(xiàn)本案火爆的場面，以便于本案營銷和提升本案的影響力。.7/26/2023項(xiàng)目促銷策略建議團(tuán)購優(yōu)惠由于團(tuán)體購買，能夠加快項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，使開發(fā)資金回籠速度加快，增加項(xiàng)目的凈利潤。團(tuán)體購買價(jià)格在市場價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)上，一次性付款額外優(yōu)惠折扣。老客戶介紹新客戶購房老客戶介紹新客戶購房成功，老客戶可以獲得消費(fèi)禮券或代金券或現(xiàn)金或物業(yè)管理費(fèi)等等，原則上折合款項(xiàng)增加吸引力；新客戶可以享受購房款在市場價(jià)格基礎(chǔ)上可享受額外優(yōu)惠。公開發(fā)售日促銷優(yōu)惠公開發(fā)售日促銷優(yōu)惠，開盤當(dāng)日購房成交的，購房款可以在市場價(jià)格基礎(chǔ)上享受額外的折扣。.7/26/2023我們的策略總綱策略一：搶時(shí)間,搶占市場份額的市場策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略策略三：分階段展示，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略策略四：“必殺技”改變地產(chǎn)市場游戲規(guī)則，一鳴驚人，超越競爭.7/26/2023必殺技【一】“誠信宣言”必殺技【二】體驗(yàn)必殺技【三】15日無理由退房必殺技【四】入伙前不供樓必殺技【五】雙倍保修期必殺技【六】落定送車位必殺技【七】送品牌廚衛(wèi)必殺技【八】入伙不交錢八大“必殺技”攻略（建議）.7/26/2023東周建議明確主題可以重新打造穩(wěn)固的產(chǎn)品品牌，加深文化概念，更為人性化的口碑，其旨：加強(qiáng)產(chǎn)品的延展力，為后期產(chǎn)品奠定優(yōu)良基礎(chǔ)，同時(shí)為達(dá)潤在業(yè)界和本土