某郊區(qū)園策劃方案

博羅楊橋精細化工園策劃報告代理事業(yè)部20090522第一章：項目開發(fā)戰(zhàn)略惠州產業(yè)的又一次飛躍一、郊區(qū)園區(qū)開發(fā)的基本模式功能特點市場條件項目條件競爭力的基本方向案例辦公園僅提供辦公物業(yè)所在城市及其腹地企業(yè)數量龐大，不少企業(yè)需要郊區(qū)辦公物業(yè)周邊環(huán)境良好，足以創(chuàng)造良好的辦公形象強調建筑和景觀設計符合目標客戶需求（如大企業(yè)需要豪華環(huán)境）；提供會議、餐飲、健身等服務。北京非中心商務園有的就是辦公園，有的功能比辦公園復雜，融合辦公、倉儲、科研，以及生產或其他業(yè)態(tài)所在城市企業(yè)數量較多，辦公物業(yè)或其他物業(yè)存在需求土地規(guī)模不至于限制多種業(yè)態(tài)并存同辦公園北京總部基地、新加坡國際商務園科技園有辦公園、商務園的特征，同時提供科研條件和/或孵化器所在城市有發(fā)展技術密集型企業(yè)的潛力有條件提供科研服務、技術基礎設施科研服務、技術基礎設施、孵化器足以滿足技術密集型企業(yè)成長的需要深圳天安數碼城、北京清華科技園工業(yè)園強調標準廠房，有的也提供辦公、倉儲所在城市有發(fā)展輕型工業(yè)的潛力有環(huán)境容量，基礎設施足以支持基礎設施足以滿足工業(yè)生產需要蘇州工業(yè)園專業(yè)型園區(qū)根據目標產業(yè)需求提供相對專用的物業(yè)所在城市有發(fā)展特定行業(yè)的潛力有提供專業(yè)領域服務、專用基礎設施的能力專業(yè)服務、專用基礎設施足以滿足特定產業(yè)提高競爭力的需要傳化物流基地二悠、磁經傳驗背與哪啟描發(fā)國遇內荒一液線窩城蹄市跨的奮實絞踐渠，飯給紹我普們誼留淹下回了涼寶渡貴柜的陡經己驗句和袋值謙得赴探遲討簽的盆啟氏發(fā)商務園、辦公園科技園、專業(yè)園經營狀況好張江集電港張江生物醫(yī)藥產業(yè)基地上海科技綠洲上海中邦MOHO上海財富興園北京總部基地上海半島科技園上海微電子港北京非中心BDA國際企業(yè)大道中關村生命科學園上海，大業(yè)領地上海，浦江智谷香港科學園新加坡科學園啟奧生物城北大生物城西港新界浙大科技園(濱江)虹橋國際商務花園浙大科技園(西溪路)番禺節(jié)能科技園天安數碼城潤和國際總部園浦東軟件園二期北京嘉捷科技園新加坡國際商務園東莞松山湖廈門軟件園大連軟件園深圳軟件園新加坡樟宜商務園金橋Officepark比周邊項目溢價50%以上比照周邊項目溢價20%以上在合理利潤范圍內經營狀況尚可北京MAX空港企業(yè)園上海，總部1號上海，開格科技園杭州，樂富智匯園第一上海中心張江創(chuàng)新源經營狀況堪憂經營質量較低經營狀況好，產業(yè)檔次高經營狀況較好，產業(yè)檔次一般經營狀況差二診、明經全驗犧與滿啟績發(fā)成交功銅項技目大超樹越燃與伍學縮慧習序項目名稱超越什么？學些什么？需創(chuàng)造什么差異化特點（對方/我們）1深圳天安數碼城

規(guī)劃、景觀、配套生活配套跨國企業(yè)（大平面）/本土知名企業(yè)（較小平面）2上?？萍季G洲景觀建筑產業(yè)氛圍嚴謹+現代/現代+田園3張江集電港規(guī)劃、景觀、建筑建筑風格、產業(yè)產業(yè)氛圍/人車分流、景觀庭院、建筑氣派4上海微電子港建筑內庭布局商務氛圍、交通/建筑檔次更高5虹橋國際商務花園景觀建筑產業(yè)氛圍/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡國際商務園景觀規(guī)劃、生活配套產業(yè)氛圍

7上海中邦MOHO建筑戶型、企業(yè)檔次規(guī)劃、景觀、文化氛圍營造

/更適合的戶型8BDA國際企業(yè)大道配套、戶型、建筑景觀

/更適合的戶型，更高檔次的建筑9浙大科技園(西溪路)環(huán)境、戶型、進駐企業(yè)檔次建筑交通條件、山景條件硬質景觀/園林景觀10北京總部基地建筑檔次、戶型、停車、交通組織獨棟概念產業(yè)氛圍/建筑檔次更高、單層平面更大、停車位更多、注意人車分流11上海，浦江智谷內庭景觀、戶型公共區(qū)域景觀處理手法，專業(yè)化團隊景觀過于空泛缺乏內容/中心景觀要求大氣，局部要精致和諧單層平面過大，缺乏彈性/適宜平面獨棟外立面過于花哨/文化與穩(wěn)重12香港科學園

建筑、景觀、產業(yè)服務技術密集和勞動密集之間尋求平衡13張江生物醫(yī)藥產業(yè)基地建筑檔次戶型、設備、配置服務體系/建筑檔次更高14浦東軟件園建筑檔次景觀、技術服務、配套技術服務專業(yè)型/綜合性二販、然經跨驗但與眉啟杯發(fā)不滋成佩功久項讀目世教悔訓繞和猴體洞會序項目名稱不成功點？不成功的核心原因？我們應避免什么？1中關村生命科學園入駐率低，價格低物業(yè)用途過于專一，僅針對生物，其他產業(yè)無法使用走綜合性園區(qū)路線，以彈性物業(yè)和通用物業(yè)作為核心產品，強調用途可轉化性。2上海半島科技園至今無法銷售前期土地問題沒有處理好，無法取得預售證，打亂開發(fā)商的開發(fā)策略對于工業(yè)用地，盡管有銷售的可能，但在財務測算時，以保守策略，以租賃作為主要商業(yè)模式3北京非中心入駐率低過于強調物業(yè)彈性，缺乏形象，得房率過低；景觀及建筑形象處理缺乏郊區(qū)花園感受彈性設計，不應犧牲進駐企業(yè)形象為代價，模糊多駐戶與獨棟的界限，使各類物業(yè)具有“派頭”感，花園處理上更加精細。4北京MAX空港企業(yè)園入駐率低在小組團的開發(fā)策略上，只站在開發(fā)商的角度思考彈性，忽略了駐戶的使用感受，使物業(yè)缺乏檔次規(guī)劃設計時，更加注重組團間、樓間的尺度把握。5浙大科技園（濱江）入駐率低物業(yè)檔次過低，過于住宅化感受，不適合辦公強調適當高的物業(yè)檔次，以辦公的尺度進行布局6東莞松山湖入駐率低定位偏差不可好高騖遠，從浙江實際出發(fā)7杭州樂富智匯園價格低周邊環(huán)境差，建筑檔次低，強調建筑個性，忽略了其核心的適用性提高建筑檔次，個性建筑只出現在公共建筑上8西港新界進駐企業(yè)檔次，缺乏發(fā)展后勁，戶型和檔次限制了大企業(yè)進駐，對于中小企業(yè)得房率過低平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次，力推服務，重點引進省內一流企業(yè)。9上海財富興園入住率低，價格低物業(yè)檔次低，環(huán)境氛圍差平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次。10上海大業(yè)領地進駐企業(yè)檔次低，缺乏發(fā)展后勁建筑檔次低，得房率低，環(huán)境不成熟，服務無法兌現，導致購房者不愿意進駐同上，并應在首期具備相對完善的功能，開園時各項服務到位11第一上海中心價格低，進駐企業(yè)檔次低首期獨棟戶型過小，限制大企業(yè)進駐，二期和三期環(huán)境和品質一般需在大企業(yè)和中小型企業(yè)之間，用不同的產品予以滿足，要有園區(qū)完整的形象感12張江創(chuàng)新源價格低，進駐企業(yè)檔次低物業(yè)設計不合理，低層獨棟，但通風采光較差，得房率低在建筑設計上要以適用為首要前提，并適當創(chuàng)新，強調節(jié)能、通風、采光等因素。第存二傅章座：述項蛛目拍概畫況f鄉(xiāng)豐d鼠c閣.導2販1歸a遇s菊k叛.青c翠o祖m健中魄管腳網跪房疏地駛產抵頻隆道項李目接簡惜介中蛋國丘惠升州慨楊甘僑蘋鎮(zhèn)絮精弓細最化花工炮產紗業(yè)化環(huán)摩保含示劫范伐基幻玉地禍是嗓惠彼州朽市武唯蠅一溉定低點夫的優(yōu)精芹細消化睡工柿基昏地未，土也閥是校惠紹州那大陶亞葬灣遺經遠濟煎技常術徑開蛇發(fā)罵區(qū)該（勸國啄家椒級喘）分今某后狼深摟入孕發(fā)寸展銷的縱重菌點廈區(qū)吐域尚之厲一遭?；@基膝地混總疲占悉地碌面只積半約耽8酷0宜0護0樹畝孩，宣其望中全第縮慧一仙期浪開奔發(fā)筍1佳5梁0眨0駛畝朋。項選目凍區(qū)粗位豪交省通項訪目商位晚于謎博糕羅丙縣讀東棄部田的蛾楊丹僑芒鎮(zhèn)零，滿緊豪領艱2螺0疼5俘國服道囑，叔出誘入啄惠危河此高瞇速責出巧入燙口卵僅戀需袍3易分廢鐘餓。目秋前沒項魂目技接輛駁融惠剛河鞋高勸速簡出客入堆口姨的拴干泥道議正灶緊醋張畏修敬建麗中某，小目幕前衫路泉況仍將痰快治速票改蠶善駱。廣州市125公里深圳市120公里惠州市125公里東莞市80公里惠州港75公里博羅縣40公里河源市45公里香港175公里澳門198公里本項目f桶d佩c澇.宋2外1銀a績s滔k貴.熊c索o險m州中燦管卻網戰(zhàn)房喪地畏產迷頻戚道項燭目深規(guī)薪劃基餓地稀規(guī)裝劃煙主滾要腔包第括岔生及產豬區(qū)丈、厲研侍發(fā)波區(qū)催、鬧物賤流心區(qū)小、勉甲徐類萍倉皺儲筐區(qū)聾、愧生健活宋和花商始業(yè)沸區(qū)強五元大料區(qū)充塊塔。生休活兆區(qū)商則業(yè)城區(qū)物露流便、柄倉伏儲缸區(qū)研汽發(fā)扎、疏生算產猾區(qū)項訪目寄現避狀該介項刻目軟分首期矛開辱發(fā)漆，挪目霉前珠一吹期耐已驗基決本搬售句完庫，搬并響成習功伏簽堆約賢2匯0芒余酸家們企詢業(yè)膛。嘆一藝期爺的澆銷殃售括模混式為是浙把池地視分展塊迎售牛給潛精嫩細完化努工災企芬業(yè)貸，顆這吐些陰企爬業(yè)級自岸行倉在足工單業(yè)陣園泉內親建咱廠零房憲，號現裹在址已竟有奶5斤家爹企剝業(yè)打正轉在鋸投兼資貪修件建灣廠筆房遇。項目一期f隊d歪c崗.瓣2愉1我a角s漲k乞.泛c征o餅m菊中猶管膏網偵房紋地開產講頻竊道第睜三芬章帝：方項砍目榴操扯作瘋思員路池及繡建刑議項雙目磨定足位豬思勿路叢建假議專猜業(yè)暖市未場孩開遍發(fā)面屬凍于老工百業(yè)哨地督產容范飼疇稅工富業(yè)宇地進產駝更服需童要重華策沾劃奴、顏重便策麥略策抗劃巷的易核撥心怠問柄題光是定對位f枯d奶c哄.娃2承1為a巨s族k寄.尖c死o哭m啊中蕉管懂網僚房努地姓產找頻機道定丘位棋—邪—同大頃亞閃灣勻精悲細傘化駛工讓園消潛費竊群凱體祥定滑位耳—衡—學為圈誰嗽做給？產戒品鞠定駐位膨—壘—夸—演—軌做速什善么有？功剛能炸定卵位杜—先—事—精—喜提線供棄什騾么下樣臉的趣服隨務青？業(yè)鴨態(tài)磨規(guī)臟劃豬定優(yōu)位列—撐—改如坊何避做胡？針球對鉤廠種商挑—休—豈招魔商熊推脫廣蔬定殖位市針涼對返置盒業(yè)黃業(yè)懲主旁—渡—揮銷嬌售蟻推度廣燃定萄位營著銷搞推饅廣諸定處位f偏d心c只.總2里1戲a授s助k竊.濤c寧o惠m囑中炎管裝網去房窩地扮產確頻柔道經聯營慎管貞理民定貌位可培淡育秒市硬場育，鼻提志升椅價半值我努司燒建薯議銳各掏專共業(yè)竊市釀場謊有殃必蜂要律進眠行松項賣目溪的尾二會次始策樹劃比1成、呀各把專創(chuàng)業(yè)漢市澡場誼的跌定我位溝與盤總送體炒定思位故的劑協括調紀；示2服、打各汁專甘業(yè)喂市背場沿的租營孔銷分推漂廣構與聽總凳體殖營創(chuàng)銷法推婆廣離的桂整吐合睡3托、追項產目乓一雕期防和攤二傻期食操搞作箱的制銜右接熟和貝控劉制隸。1擔、蛙招雪商漂思險路鴿及單策延略招對商濁思巡壽路憲：休溯兔本繁求冒源操駁作剪策哨略室：情定雀向倦出惕擊召，裹以陸‘鋒狼滔’邁帶越‘勾羊條’整鹿合幅造野勢觸，熊深處度鄉(xiāng)豐營膊銷二意期兩操貪作蠢思摧路f鵲d猛c辮.拿2弓1兼a準s億k真.踢c陰o護m忌中捧管鼠網投房悔地汽產去頻愉道2啄、睬銷姓售繡策聞略塌及盡模川式銷放售油策輩略竊：荷先賣招施商魂后揀銷磚售承嚴租塘者種優(yōu)維先妥權銷己售擦模離式壤：奸直參接讓銷我售遙或噴帶啄租樹約船銷眼售3傳、瞇租存金報及景售芝價刪制圾定啊的蚊思熟路市內場顆調你查磁研移究終+組總捕體士招教商紡策等略4壩、還營好銷廁推描廣帳策過略射建享議總袖體塘營惑銷栽推葛廣逮+來分忘區(qū)薦營繡銷幻玉推過廣前砍期派營喚銷艙推尾廣活+骨深醬度堆營齒銷感推乓廣f尸d劉c戒.騙2老1藏a曲s柿k待.貝c儉o為m肆中守管亡網泳房摟地棵產聲頻首道下旺一鎮(zhèn)步梨工彩作牽構愁想1象、恢市睬場筍調即查槳研瘡究愧2慚、覽制微定宜招右商拳策過劃陰方獻案脂和昏招粥商術實返施叮方鎖案柄3陡、菜制漁定路項疊目玻包擴裝貪建必議握。醒并目陡、案富奔有指創(chuàng)視意鵝、鞋容敬易開識孫別望專鑄業(yè)饞市驢場膝的漸形堡象驅設念計孟（賺C鄙I念）梳。磨力爺求及解斥決圈專小業(yè)袖市拆場穩(wěn)的處通誓病暑：船內符部苗指百示舒系并統(tǒng)懲混憤亂車，嚴采邪購繞廠望商資難撲以含順理利芳尋體找預合序適料的牽產吩品蛛。招勵商引工炎作徐細憂節(jié)椒流榮程默圖第次四渣章傘：度隆虧塬境簡娛介隆客塬市簡專介隆寨塬產房脈產度服孔務塊有豆限議公懷司雹是惹一蓄家鏟一晚家生集垮樓麗盤判策壯劃克代猶理榜、盜商熱業(yè)臟地休產狂招打商櫻、荒二片手就房帽及購商班鋪銳廠爬房蓬租政售盛、舊房鈔地摟產緣瑞信款息步咨縱詢搖、王信朽用現擔破保劇、只項嬸目木資拾本裹運毀作溪等槽于雜一乒體滋的糞的聰地巴產非綜劣合床服雙務貨商窗。昨目先前棍，嚇隆辭塬鵝（備惠強州學）從擁猾有軌員革工休3停6罷2憲人知、拼分醒行惱2情2福家英，旗是夫惠筋州闖網稻點移最獸多扒、漫分滲布防最膊廣器、置客絨戶圾資貸源戶最恒豐芝富茂的盛地貪產敞服槍務渠企鴨業(yè)墻。2200672人32007128人42008214人2006業(yè)務拓展年72007前線激情年82008 平臺效益年92009362人52009形象品牌年10隆羞塬僅五鄰年答：2005創(chuàng)業(yè)起跑年61200527人隆盜塬撲廠錯房吉部隆缺塬遼房踐產踐充儲分誘利艘用朗本頃身火強殘大黃的專企殿業(yè)編資輪源淡，凳緊好緊昨抓閉住乞深叨圳向、獄東崇莞燈產瓣業(yè)懲轉巷移懇的沿機愁遇卵，顫成雙立斥工領業(yè)開地揀產協招耕商忽部門，房誠全艱力晴打遺造孫堅動實薦的姑工賓業(yè)相項襪目蚊承不接衰平沉臺