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AustralianShoppingCentreDevelopmentModels
澳大利亞購物中心發(fā)展模式
historicaltothepresentday
今昔之別MichaelLloyd
Chairman,TheTomlikGroupTomlik集團主席MallChinaAnnualConferenceMallChina
年會20September2004,Guangzhou廣州2004年9月20日BriefhistoryofshoppingcentresinAustralia
澳大利亞購物中心簡史FirstshoppingcentredevelopmentinAustraliainthe1950s 1950年代澳大利亞第一代購物中心的崛起B(yǎng)ythe1970’s到1970年代時3Majorcompanieshademerged
三家重點企業(yè)合并LendLeaseWestfieldAMPS揪u囑c謹c圣e同s惜s窩w遙a忽s難q眉u祝e科s便t侍i初o稍n鐮e拍d可搶行獻性國遭病質幫疑R腐e裙t魚a徐i證l慈e哈r屈s紫h撲a朵d吸e長x蛇i撓s窯t理i指n禽g抹o窮u券t睬l秘e序t債s零匪售附商亂已瘦有糟店腳面M彈o用s榴t哈s占h智o傷p凝p補i為n解g脹w喊a朋s蒼c似o欺n茅d逐u罰c斗t激e饑d決i谷n無t員r亂a除d銳i哪t膚i沿o兩n智a擾l杰a故r摘e榴a晨s消喊費廈都郊在陳傳仁統(tǒng)刃商銜圈閘進疤行S懶h突o跑p蘇p生i絨n拆g激c丹e眼n蜻t殊r我e門r鑒e她n清t幟s壁w招e倘r綢e巖h革i種g啟h購估物供中題心佳的祥租月金套高卵昂M瓶o徒s當t座r那e徑t蜘a帝i難l和w廳a關s僻s圣m澇a稀l曬l劉b輕u包s岡i淺n胖e慰s環(huán)s大在多殺數(shù)椅的靈零鼠售臭店鄰都鐮是問小待生慎意T圍h接e框r侍i貍s資k風笨險N腿e際w木n雞e眠s而s島o呼f查t呢h診e說p蠻r筍o嫌d披u滿c爺t午–傳n攜o甘h柴i炸s秩t宰o孫r嘉y咳o孫f否s略u詞c陽c壘e宇s諸s購槐物賞中湊心咬屬傘于拒新頂產妥品–沒圓有釣成際功低歷芽史L鐮a況c稅k召o灰f凡s響o驕p卵h木i焦s屈t盾i凡c棒a賄t暴i艘o因n斜i痛n宜r異e催t健a莊i摸l零滋售窄消密費頁并悔不潔精弱致L杠a饅c溝k滾o尤f碰e騎n運t印h漆u喊s犁i橫a等s判m似f戚o仁r購t裹h蛛e漂p征r陡o甜d皇u罷c沙t賄b洞y愧m襪a毛n煌y叛r羽e侄t愛a羞i撕l慢e辱r蜓s許耐多螺零步售蜜商舊對是購耽物孝中富心郊反鼓應派冷挽淡I報n煌t變h余e印e災a罩r音l天y惕7彼0匆′評s湯,號m姓a縣j策o威r跡s到h喉o悶p謊p筆i箭n砌g偽c沾e時n志t但r慨e到s逆i利n猴A再u剃s知t弟r頓a向l弄i銳a知s赤h貌o蹄w勺e境d集a答y投i決e錄l債d病o遞f7簡0年至代蟻初身初化期辮,首澳雷大售利脊亞獸重坡點饑購修物且中尸心時收內益騎為1踩3壤%I聽n窄v擦e扁s號t鐮o帖r扭s柔d頂e辱m蛙a稼n未d筋e議d遠a語h中i上g良h方e咱r欄r秒e雹t號u鉛r攪n投難資路者扮要江求袋更奪高君的政回體報H臘i程g哥h勒e什r倆t魯h荒e嘴r送i晉s飾k題,問h罪i陳g扁h依e急r蹈t戰(zhàn)h堆e籌r撓e餐t斤u棕r停n風雄險出越夫高躍、財回皺報框越缺高L堂o閥w男e堤r鋒t死h雄e傘r稱i癥s醫(yī)k倘,島l淡o殖w楚e幫r催t堂h架e圈r采e死t仗u轎r譽n風踏險蛛越煎低奸、球回總報斃越雀低W斜h齊a諸t間h蒜a撈p減p究e倍n幫e壁d衰o散v以e為r銜t拔h氣e蝦n企e霧x般t厚2圖5澆y轉e桐a殘r懶s躲?接常下悲來2津5年梅經(jīng)旗歷姨了敵什搬么槳演腦變冤?I秘n彎c維r踩e掌a壺s稍e作d狐S饅p襯e漫n收d聽i本n仰g嚴=由I何n瓣c蒜r占e匪a末s既e廉d槍T則u嫁r勒n肥o扛v學e箭r助=考I碗n嶄c管r仇e涼a逐s王e虛d隊R妨e航n釋t開疊銷平增奇加=營每業(yè)刊額妙增欺加=租易金丘增攻加I舞n房誠c侵r液e佩a荒s雪e寇d切S地p闖e葉n君d送i欺n宗g開瓶銷幣增司加=飲I譯n醬c城r芳e頸a巡壽s粥e及d盾R視e伏t否a鏟i肚l敵e慰r狼N疲u央m附b日e盞r倉s零疏售辯商侮數(shù)匪量埋增他加=悔I師n嘗c件r蹈e漫a駐s種e幻玉d椅P線r墾o寺f館e譯s診s司i碌o寧n迫a炕l義i央s夠m專斷業(yè)欠度續(xù)增偉加1嘆9偽9戚5臟:脆T廊o蠟p峽1斑0慈c似o偏m血b情i腸n竊e葵d泛G岸L番A躁o夫f守7狂5向8慨,灰0響0彈0滴m島21味9名9倉5年:十稿大幸購銀物底中翠心堵總G胸L既A為7碎5狡8業(yè)0變0隔0平賢方嫩米2瓜0辛0謎4鋸:嘴T考o導p展1在0默c叔o病m茂b僚i稼n墨e簽d吵G甜L封A彎o鉛f快1濁,豬2傾7借7塌,預0酒0穿0川m驕22案0蝦0勉4年蒸:月十艙大牌購壺物味中除心六總G嗎L腫A為1互2奶7智7傲0友0脂0平旗方皇米-壁a究n紙i摩n衡c延r豆e每a水s沖e恥o納f6委8暫%遞賤增奪幅準度滾為6遮8愉%G拒L主A矮i仁s調G饒r享o格s泰s擔L文e愈t伍t些a溫b潑l精e潛A垂r播e殿a崇G漲L搏A是疼總蜓可俘租拴賃屯面元積1匪9暴9碼5奪:悶T毫o蔽p探2拳0腿c仔o柜m窗b繡i狀n裹e跌d政G侄L這A永o搖f事1徐,題4恐0累4跌,數(shù)0腦0貞0湯m晃21棉9衡9倦5年衛(wèi):2僅0大俗購畝物宋中憑心擾總G拒L考A為1虹4財0發(fā)4潤0墳0把0平黃方陵米2暖0賽0伐4肝:旋T蘭o候p臥2洪0更c匠o掘m促b交i站n判e靠d奧G埋L倘A德o粉f據(jù)2愈,琴2窯4監(jiān)8姑,賭0典0享0酷m雖22本0鐘0吩4年伴:2朽0大休購劉物芒中嚼心墨總G乳L筐A為2遇2距4信8燒0緩0呆0平單方文米-士a委n侄i憂n禍c柏r第e夸a女s駐e里o易f6晶0粉%遞報增冤幅秩度衡為6叨0容%G棚L廣A緩i琴s倡G掃r綢o槍s盾s牽L千e響t萄t長a燦b凈l怒e粱A斬r盜e蒼a鈴G脾L鹿A是驕總翻可交租興賃對面培積1放9覆9布5鍵:顛T吩o替p梢1影0朗c爺o哲m它b稅i夕n瞇e宗d義t噴u永r效n得o葉v晃e狠r拐o停f晨$豎3獅.吵3撥b樸i娃l仿l土i讓o附n1糠9勾9滔5年鑼:批十卡大賺購瀉物確中羞心冤營騙業(yè)休額脹總模計筐為3乳3億2姥0愚0騎4顫:攻T筐o鎖p曉1娘0川c烤o奪m楚b叛i品n婆e籌d籃t丈u戰(zhàn)r牛n嘆o頸v等e貓r盼o鐘f拘$驗6仆.扛2番b漲i柱l唯l窮i件o慰n2循0天0本4年野:護十呆大伏購估物畫中瞞心化營診業(yè)膨額緩總邊計開為6捉.凡2億a嫌n欠i備n截c尺r豈e批a愁s燃e技o刻f8逐8桃%遞逼增接幅匹度創(chuàng)為8厭8萍%1馬9約9成5蚊:默T訊o騰p是2設0原c北o哄m斬b目i帝n陽e劑d飯t叔u射r掌n房誠o寒v慘e郊r針o鳴f殘$岸6企.腫0判8六b辦i運l吼l愉i頓o析n1怠9閃9圓5年廉:2刷0大幟購淋物固中遭心閥營濁業(yè)叮額隙總群計想為6債0竹.聞8億2倉0瓦0浙4波:廟T塞o美p么2頸0沒c架o炕m耗b董i庫n晶e辱d惜t群u爬r壘n耽o強v逮e狼r棉o托f銹$替1東0參.坐5爐b腳i喊l(fā)為l訴i固o握n2暮0波0扔4年舞:2甲0大租購材物鬧中遼心勒營局業(yè)蓋額回總得計茂為1蜜0攔5億-這a降n惹i諷n竭c誦r圾e跡a陰s萄e肆o豆f7首3眾%遞機增務幅辛度爺為7阻3趴%W淺h導a趁t奪h哭a查p撇p抵e絮n緣瑞e章d網(wǎng)?發(fā)研生晶了群什臂么瘋事眾?T珍u林r沃n氣o凱v膀e久r錯i培n飽c庫r哥e傾a凝s遲e必d磨s暢i杠g爹n痰i辜f借i沙c野a烏n熔t證l水y營膜業(yè)醉額灣有鐘顯不著戲遞蹦增R淡e候n臭t窩a呀l殊s爺i失n直c亮r策e多a蛙s鄉(xiāng)豐e炊d筒s旱i慎g時n右i闊f偽i示c刊a牧n銳t冷l聾y租曉金辯有投顯膊著洲遞治增R欠e總t片a很i駁l裕e錘r環(huán)s瀉w縣e說r單e燈d擺e紫m行a缸n撫d梁i主n選g燭s妨p茫a瓶c蔑e醋i鑼n凡s枯h餃o棟p災p賄i孩n故g產c姑e蒼n捕t蠢r裕e司s寺–冠t恰h柳e慘y蛙w你e版r淘e蹈n組o尖l育o塊n逗g鵲e變r愈s虧u阻s震p脫i瓜c民i恥o妙u刺s零贏售號商霜對燦購細物痛中閉心塔的訴空虎間置有答需笑求–不圾再匯持圖懷頌疑修態(tài)筐度R粒e說t訂a森i謹l池e映r感s牽w航e持r幫e郊b成e刮c輝o運m徹i佳n跳g柴i壺n室c虹r區(qū)e鋼a塵s捕i錢n憐g架l牛y躺p量r熔o盛f欄e殲s搶s蔑i腰o緒n止a宇l零糖售幼商倡日圖趨桌專息業(yè)旺化N箏a桂t意i孟o嘴n南a看l嗚R真e虧t枝a泰i勵l游C饞h菠a梯i陽n筋s那w鎮(zhèn)e根r踐e甚i傳n化c婚r蔑e談a吸s脂i沃n困g辛i喉n棒n盛u好m彼b握e高r全釘國膊性掙連號鎖末店擠數(shù)澡量悠日暗益章增歪加N姥a研t乏i粘o撈n偵a稻l段F矩r守a燥n燒c販h偽i劫s貼e輝s逗w耳e逆r銜e研i饒n蠅c若r續(xù)e夸a獻s調i閃n袖g答i甜n共n障u裂m兼b輛e篇r劈燕a盲n卸d榮b睛e叫c飲o黑m歲i蹲n纏g除p臉o葛p漿u躲l叢a播r特株許邪經(jīng)搖營丈數(shù)政量套日環(huán)益蜓增戰(zhàn)加屆,羨也損越縮慧來宏越鮮受笨歡備迎S纖h娘o田p邁p飛i些n涼g柱C偽e蠟n命t慘r滲e鴿s悶d屈e蛇v巴e本l碰o件p熊e騎d辨a得h美i傷s求t痛o病r臥y僚o組f媽s壞u煤c信c烈e庭s觸s購艱物連中疲心盤開槽始霜有刻成劉功支歷雀史I胳n識v柜e后s螺t旦o依r滴o狼p乒i壩n掉i腔o耕n放c叛h漂a將n映g蘿e叨d投搬資化者姜的叨看雅法來改若變刊了S理h消o柿p席p備i敵n踐g朝C逝e歡n掀t漠r豎e洪s故n康o蔬l嘆o機n虎g筋e雅r純“孔h違i側g臉h患r杏i綿s往k諷”購治物針中隙心捎不女再柄被逃視逼為擦“豎高狠風譯險卻”盯投嘗資S帆h荷o挪p碑p皺i父n五g愧C藝e公n躲t導r頌e店s迷n澡o步w您“翻l習o臥w漂r公i霉s斜k古”購巷物藍中擁心石現(xiàn)訊在簡屬寧于央“濾低書風訓險煙”牢投蘆資Capitalizationratesdropped資本化率下降了E斧x療a堅m垮p劑l堡e露o畢f(xié)毛a箭t毯y卸p繞i呆c返a跡l兵c把e療n秋t宋r舒e購刃物僻中綁心沾范裙例D拴e掠p皂a掉r純t何m斷e脹n法t惡S縮慧t席o迅r旋e百閑貨崗店2渣x女D抓i環(huán)s館c燃o喜u配n轟t市D職e惜p寧a傍r刻t讓m憶e己n刪t弊S窮t綢o嶄r修e折悠扣鉤百框貨罪店2冤x渾S理u椒p罩e奧r薄m冤a料r拾k運e究t時s超泰市2脫2懸0覺S儉p牽e發(fā)c童i真a叉l戴t俊y辛S保h雄o魄p奮s專掏賣莊店1短9狀7都5控R霧e元v鬧e雞n昏u土e1困9光7攔5年其收尼入D鉆e俘p賴a態(tài)r嫌t躬m叢e露n超t控S徒t嗓o業(yè)r詳e百澇貨奶店$泳1啦.斗0規(guī)m1柄0眨0萬2陳x待D腹D尖S折核扣澇百淚貨浪店$鄉(xiāng)豐1爽.仔5款m1礎5歇0萬2惑5列0跪S墻p斗e截c汁i構a紅l俊t鉆y專麗賣宅店@則$京2巴1旋5特$利3陵.河7傷m3別7貨0萬T露o好t味a坊l斃R站e蹄n蹦t忙a爹l總甲租頑金蝦收幸入$宅5呈.轉2顛m5準2相0萬C僑a寶p杯i哭t疲a春l退i冰s俊e嬸d資詠本顫化夏率@南1研3震%V慌a和l燒u犧e廁o象f除C蓮e序n城t踩r座e購作物謝中奶心健價電值=倆$臘4眼0圖m4榆0營0返0萬1盼9雨8嫩5繁R笛e快v乎e版n湖u縮慧e1振9煩8銳5年涼收驕入D弱e占p坊a寫r滅t太m川e彩n選t啄S嗎t(yī)唐o灶r溫e百允貨弟店$抽1隊.溜5李m1僑5堤0萬2恢x也D辦D晨S折恭扣碗百齊貨碧店$照3并.奇0孕m3分0介0萬2匆5哥0遼S輝p拍e蘆c五i糊a亮l義t敲y專耐賣鼻店@歪$桐5再5闊0駝$旦9首.乓6糠m9療6哀0萬T虎o介t租a躬l覽R壯e黨n肢t所a淚l總祝租瞇金道收朋入$夾1喬4氣.廟1蝦m1損4肉1嗽0萬C淹a更p踩i齊t做a土l歸i本s辜e潤d資修本齒化獅率@栗1誕1所%V拾a徐l擊u名e弦o監(jiān)f跨C蹲e弟n忍t濾r泳e購遵物旋中靈心吩價章值=掘$勺1也2沒8扶m1.匪28億1鼠9超9災5滅R犬e淹v璃e立n差u盼e1徒9駛9貞5年碌收姥入D猜e狹p培a啦r步t事m趨e撞n還t谷S炎t青o插r斥e百毀貨兔店$踩2份.啟0厘m2眉0胡0萬2窯x益D販D到S折姐扣努百爬貨惰店$邊3帳.遭2炒m3伯2徹0萬2煤5精0爬S塵p限e號c寶i類a臘l河t權y專隊賣爐店@非$鳥8焦0號0達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