房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)培訓(xùn)課件

1目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正1房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20232產(chǎn)品策劃體系定位房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20233緣起經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。3經(jīng)紀公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論3房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20234緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正4房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20235定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告房地產(chǎn)項目前期策劃過程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀公司間競爭升級，產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20236思源2010年北京地區(qū)某項目前期投標報告6房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20237易居2009年上海地區(qū)某項目前期定位報告7房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20238世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報告8房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/20239產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023102.當?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位客觀事實主觀判斷10房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023112.當?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位11房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202312地塊資料地塊資料主要包括：規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況既有規(guī)劃方案12房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202313地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件：地塊真實的官方權(quán)威信息13房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202314地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書14房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202315地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書地塊的用地性質(zhì)、面積指標、容積率、限高、建筑密度15房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202316地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書是否含代征/代建的道路用地及綠化用地指標是否有政策房指標？限價房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)16房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202317地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離社區(qū)出入口方位設(shè)置要求與車位配比要求17房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202318地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書地塊圖：直觀了解18房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202319地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件相關(guān)政府文件：其它官方文件作為補充市政管線情況、采暖方式……19房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202320地塊資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計的底稿，力求準確無誤。開發(fā)商直接提供CAD圖紙；由釘樁點坐標文件生成；用JPG圖片大致勾勒生成。CAD格式文件釘樁點文件20房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202321地塊資料|地塊內(nèi)部及周邊情況地塊內(nèi)部及周邊情況：現(xiàn)狀及未來規(guī)劃，盡可能用實景照片展示。內(nèi)部：是否存在地勢高差、原生植被、水系、溫泉、工業(yè)遺存等？是否存在被污染后需要更換的土壤？外部：有利因素：景觀資源，如河流湖泊、旅游景點、城市地標等；社會資源，如重點中小學(xué)，大型醫(yī)院，市政公園，體育場館等；交通站點，如地鐵/輕軌/BRT站點等。不利因素：噪聲及粉塵污染，如市政主干道，鐵路，工廠，專業(yè)市場，發(fā)電廠；心理負面影響，如高壓線走廊，火葬場，墳地，破舊樓房等。21房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202322地塊資料|地塊內(nèi)部及周邊情況案例西中中南北東22房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202323地塊資料|既有規(guī)劃方案某項目概念性總規(guī)方案開發(fā)商已有規(guī)劃方案，需經(jīng)紀公司提供建議及意見；綜合體的公寓項目，要求對標準層進行分割，需開發(fā)商提供標準層圖紙。某城市綜合體項目公寓部分標準層設(shè)計圖紙23房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023242.當?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位24房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202325當?shù)卣咭?guī)范項目所在省、市的最新的政策規(guī)范要求。建筑間距系數(shù)日照測算標準建筑寬高比與樓座排布相關(guān)的規(guī)范……25房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202326當?shù)卣咭?guī)范日照及間距系數(shù)設(shè)計依據(jù)：《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》(沈陽市人民政府令2006第64號)“第九條”：住宅建筑高度在40米以上時，面寬不大于60米。“第十四條”：高層建筑遮擋相鄰住宅，當建筑高度與建筑面寬之比大于1.2時，按遮擋建筑面寬確定建筑間距系數(shù)；在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，當建筑高度在40米以上時，建筑間距系數(shù)不得小于1.4，且建筑間距不得小于40米；“第十七條”：沿城市主要道路一側(cè)并列布置的高層住宅之間的建筑間距除滿足本規(guī)定相對應(yīng)的建筑間距要求外，不得小于30米。“第二十三條”：住宅日照是指住宅主采光面居室的滿窗日照時數(shù)。日照標準日為大寒日，有效日照時間帶為上午8時至下午4時?！暗诙鍡l”：新建高層住宅或高層和多層混合的住宅成組布置時，新建住宅日照應(yīng)不低于大寒日1小時。建筑寬高比建筑間距日照測算標準26房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202327當?shù)卣咭?guī)范項目所在省、市的最新的政策規(guī)范要求。層高陽臺飄窗入戶花園地下空間……與贈送面積相關(guān)的規(guī)范27房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202328當?shù)卣咭?guī)范贈送面積依據(jù)：成都市規(guī)劃管理局關(guān)于對《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中容積率、建筑面積等指標的補充解釋二、住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米。躍層式住宅起居室（廳）、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。六、每套住宅陽臺（含各類形式的陽臺、入戶花園、露臺等非公共活動空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽臺水平投影面積不大于該層建筑面積的15%。此外，陽臺進深不應(yīng)大于1.8米，低層住宅、退臺式建筑陽臺等有特殊要求的除外。七、飄窗窗臺與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.6米。八、除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件（如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等）的進深不宜大于0.6米，且連續(xù)長度不應(yīng)大于1.8米。住宅建筑不允許設(shè)置除結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外的附屬構(gòu)件。九、除避讓、對接市政公共地下空間外，建筑物地下室、半地下室的頂板面不應(yīng)高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室頂板面高于室外地坪大于1.0米時，按照該層水平投影面積計入容積率。地下室、半地下室頂板面高于室外地坪部分按地上建筑的規(guī)定進行退距管理。十一、本解釋自2010年2月25日起施行，有效期為兩年。28房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023其它類型：樓座高度控制、土地使用年限（沈陽）、外立面要求（銀川）等……根據(jù)住宅地塊3.2的容積率及沈陽市相關(guān)日照和建筑間距的要求，估算平均層數(shù)30-35層能滿足相關(guān)指標；根據(jù)抗震設(shè)防的要求及各結(jié)構(gòu)形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超過120-130米；根據(jù)《高規(guī)》要求，100米以上的住宅，應(yīng)設(shè)置避難層，而避難層的設(shè)置，會造成高層住宅的成本和公攤面積的增加；根據(jù)結(jié)構(gòu)計算要求，建筑體越高，荷載要求就越高，鋼筋用量增加、混凝土標號提高、構(gòu)件截面尺寸加大，因此，在增加建安成本的同時，減小實際使用空間，即得房率會進一步降低；因此，建議本項目住宅高度控制在100米以內(nèi)當?shù)卣咭?guī)范29房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023302.當?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位30房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202331開發(fā)商訴求開發(fā)商訴求：項目目標、項目發(fā)展方向、期望均價、開工順序、可突破的限制性規(guī)劃條件等，通過項目招投標文件或與開發(fā)商溝通了解。最重要是項目目標：追求高利潤還是回款速度？本項目的目標是什么？是迅速回收資金是利潤最大化關(guān)鍵是大老板的想法31房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202332開發(fā)商訴求開發(fā)商對開工順序常常有自己的考慮。ABCDE初步方案：開工順序，由南向北最終方案：開工順序，由北向南由南向北由北向南32房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202333開發(fā)商訴求開發(fā)商提出突破某些限規(guī)，如突破“90/70”限制、增大容積率、提高建筑限高、提高層高、提供周邊學(xué)校入學(xué)資格等，一定要慎重考慮，確定其可實施性。33房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023342.當?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位34房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202335市場調(diào)研|宏觀市場宏觀市場涉及城市層面的信息，如：GDP，房地產(chǎn)年度/季度/月度的成交量與成交均價35房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202336市場調(diào)研|中觀市場中觀市場涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評價區(qū)域位置：主要是與市中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)的通達性、路程距離及所需時間36房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202337市場調(diào)研|中觀市場中觀市場涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評價區(qū)域成熟度：城市中心黃金區(qū)域/CBD/新興居住區(qū)/未來規(guī)劃利好區(qū)域/旅游度假區(qū)……37房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202338市場調(diào)研|中觀市場中觀市場涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評價居民評價：即當?shù)厥忻駥椖克趨^(qū)域的看法，如成都的西貴南富，北京的東富西貴，是否是傳統(tǒng)豪宅區(qū)（北京朝陽公園，沈陽棋盤山、蘇州金雞湖）項目是要融入這個區(qū)域還是要跳出這個區(qū)域？38房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202339市場調(diào)研|微觀市場微觀市場涉及直接競品，如：競品產(chǎn)品類型、建筑/園林風格、精裝報價及標準、單盤年度/季度/月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷/滯銷產(chǎn)品的房型、面積區(qū)間、單價、總價區(qū)間等。39房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202340市場調(diào)研|微觀市場微觀市場涉及直接競品，如：競品產(chǎn)品類型，建筑/園林風格，精裝報價及標準，單盤年度/季度/月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷/滯銷產(chǎn)品的房型、面積區(qū)間、單價、總價區(qū)間，客群等。40房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023412.當?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位41房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202342項目定位|項目檔次和居所用途項目檔次和居所用途：指導(dǎo)戶型及樓座標準層設(shè)計。高端中高端中端頂級第一居所第二居所商務(wù)公寓投資型度假養(yǎng)生……項目檔次居所用途42房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202343客群定位：目標客群的家庭收入、成員數(shù)量、房型需求、能承受的單價與總價等。項目定位|客群定位43房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202344客群定位：鮮明地域特性的需求。例如：成都、重慶的客戶對朝向的敏感度相對較低；沈陽的客戶希望聯(lián)排別墅的主臥能設(shè)在二層；沈陽客戶偏好地中海式的建筑風格；項目定位|客群定位44房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202345產(chǎn)品類型與戶型配比：最具指導(dǎo)意義，重中之重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意：建筑面積/實得面積?套數(shù)比/建面比?項目定位|產(chǎn)品類型與戶型配比45房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023項目檔次居所用途客群定位產(chǎn)品類型戶型配比宏觀市場中觀市場微觀市場小結(jié)產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況既有規(guī)劃方案與樓座排布相關(guān)與贈送面積相關(guān)其它項目目標項目發(fā)展方向期望均價開工順序……2、當?shù)卣咭?guī)范3、開發(fā)商訴求4、市場調(diào)研5、項目定位1、地塊資料46房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202347產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023對開發(fā)商的判斷：擁有成熟的產(chǎn)品體系且在異地快速復(fù)制的某些大型開發(fā)商（如萬科、龍湖、星河灣等）、對自身產(chǎn)品十分自信的某些中小型開發(fā)商（如潤豐等），只需經(jīng)紀公司提供當?shù)厥袌鲂畔ⅰ㈨椖慷ㄎ患盃I銷計劃。對產(chǎn)品策劃的要求往往局限于開發(fā)商既有方案的局部修改，如某一戶型的室內(nèi)布局調(diào)整、銷售動線的重新安排等。如果是太過全面深入的產(chǎn)品策劃往往是事倍功半，乃至產(chǎn)生一些負面影響。因此需要各分支機構(gòu)預(yù)先準確判斷開發(fā)商的實際需求。注意48房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023產(chǎn)品策劃體系49綜述產(chǎn)品策劃體系分為六部分內(nèi)容。地塊價值分析規(guī)劃設(shè)計原則總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑及園林風格建議附加值提升建議49房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202350產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析規(guī)劃設(shè)計原則總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑及園林風格建議附加值提升建議地塊價值分析50房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/2023A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊價值分析地塊價值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間的居住價值和商業(yè)價值?；诘貕K屬性及內(nèi)外部情況案例：廣渠路15號地51房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202352地塊價值分析地塊價值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間的居住價值和商業(yè)價值。居住價值：東地塊>西地塊東部＞東地塊西部商業(yè)價值：中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地塊內(nèi)外部情況案例：黃土崗項目52房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202353地塊價值分析地塊價值分析：綜合體公寓類項目，則要判斷不同樓層之間，同一樓層之間不同朝向的居住價值。案例：蘇州某高端公寓項目基于地塊內(nèi)外部情況53房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202354產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析規(guī)劃設(shè)計原則總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑及園林風格建議附加值提升建議規(guī)劃設(shè)計原則54房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202355規(guī)劃設(shè)計原則規(guī)劃設(shè)計原則：確定規(guī)劃方向，如容積率的拆分，各地塊的容積率和建筑類型，戶型分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿，實現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；拔高西地塊容積率指標，做足高度，降低東地塊容積率；西地塊一分為二，西側(cè)安排政策房，盡量減少占地面積，剩余部分排商品房；所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；案例：黃土崗項目基于地塊價值分析、規(guī)劃指標、項目定位等55房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202356產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析規(guī)劃設(shè)計原則總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑及園林風格建議附加值提升建議總體規(guī)劃建議56房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202357總體規(guī)劃建議概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局57房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202358總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局58房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202359概念規(guī)劃圖：對地塊進行初步劃分，確定各類型產(chǎn)品的大致布局，用不同色塊進行區(qū)分。案例：黃土崗項目基于地塊價值分析、規(guī)劃指標、項目定位等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價房景觀公園總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局由西向東排布：政策房-中端商品房-中高端商品房59房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202360總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局總規(guī)圖：各物業(yè)類型的樓座排布、朝向、建筑形式、標準層面積、單元數(shù)等詳細指標。案例：黃土崗項目60房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202361總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局樓體鳥瞰圖：三維視角的圖片，加深直觀印象。案例：黃土崗項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角61房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202362總體規(guī)劃建議|總規(guī)布局日照測算圖：日照測算軟件生成的圖片，表示總規(guī)布局符合相關(guān)建筑規(guī)范。案例：黃土崗項目62房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202363總體規(guī)劃建議|交通組織概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖車位圖表……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局63房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202364總體規(guī)劃建議|交通組織交通組織圖：社區(qū)內(nèi)外主要道路，出入口（車行、人行）位置案例：黃土崗項目64房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202365總體規(guī)劃建議|交通組織消防通道圖：消防車行車路線，保證符合相關(guān)消防規(guī)范案例：黃土崗項目65房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202366總體規(guī)劃建議|交通組織單元入口圖：各樓座單元的地上入戶方向案例：黃土崗項目66房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202367總體規(guī)劃建議|交通組織車位圖表：地下車庫或地面車位分布區(qū)域示意，各車庫的出入口位置，車位統(tǒng)計表案例：黃土崗項目67房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202368總體規(guī)劃建議|戶型配比概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局68房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202369總體規(guī)劃建議|戶型配比總規(guī)指標表：根據(jù)總規(guī)布局，整個項目的規(guī)劃指標核算。案例：黃土崗項目69房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202370產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析規(guī)劃設(shè)計原則總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑及園林風格建議附加值提升建議戶型設(shè)計建議70房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202371戶型設(shè)計建議樓座標準層戶型組合建議案例：黃土崗項目71房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202372戶型設(shè)計建議單套戶型設(shè)計方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目72房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202373產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析規(guī)劃設(shè)計原則總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑及園林風格建議附加值提升建議73房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202374建筑及園林風格建議建筑風格建議：根據(jù)項目定位及客群分析得出。案例：黃土崗項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致74房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202375建筑及園林風格建議園林風格建議：根據(jù)建筑風格及客群分析得出，同時會對某些重要節(jié)點給出概念性指導(dǎo)建議。案例：黃土崗項目75房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202376產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析規(guī)劃設(shè)計原則總體規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議建筑及園林風格建議附加值提升建議附加值提升建議76房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202377附加值提升建議精裝修標準精裝修價格精裝修風格常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)運用精裝修設(shè)備設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)77房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202378附加值提升建議|精裝修精裝修標準精裝修價格精裝修風格常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)運用精裝修設(shè)備設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)78房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202379附加值提升建議|精裝修確定項目是否采用精裝修交房是否采用精裝修？開發(fā)商要求（萬科、星河灣）項目定位（高單價項目，如商務(wù)公寓、高端住宅）79房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202380附加值提升建議|精裝修精裝修標準和價格：根據(jù)項目定位及對銷售均價的預(yù)期，確定交房標準和成本價格、對外報價。常規(guī)項目：墻面、地面裝修，送廚房家具、衛(wèi)浴，報價3000元/㎡之內(nèi)案例：萬科項目80房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202381附加值提升建議|精裝修精裝修標準和價格：根據(jù)項目定位及對銷售均價的預(yù)期，確定交房標準和成本價格、對外報價。高端項目：墻面、地面裝修，送廚衛(wèi)全套家具家電，智能家居系統(tǒng)，報價5000元/㎡以上案例：北京遠洋公館81房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202382附加值提升建議|精裝修精裝修標準和價格：根據(jù)項目定位及對銷售均價的預(yù)期，確定交房標準和成本價格、對外報價。公寓類項目：“拎包入住”，墻面、地面裝修，送全套家具家電燈飾，報價5000元/㎡以上案例：北京霄云里8號82房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202383附加值提升建議|精裝修精裝修風格：根據(jù)客群定位、戶型特點及建筑風格確定合適的裝修風格。案例：大連項目83房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202384附加值提升建議|精裝修精裝修風格：根據(jù)客群定位、戶型特點及建筑風格確定合適的裝修風格。案例：蘇州項目84房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202385附加值提升建議|設(shè)備設(shè)施精裝修標準精裝修價格精裝修風格常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)運用精裝修設(shè)備設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)85房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202386附加值提升建議|設(shè)備設(shè)施根據(jù)項目定位及規(guī)劃意見書要求確定設(shè)備設(shè)施的選用標準。

標準配置居住區(qū)安防系統(tǒng)增強外保溫結(jié)構(gòu)系統(tǒng)太陽能光電系統(tǒng)樓板輻射采暖制冷系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)……常規(guī)設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計方案要考慮風能、太陽能等的使用。（設(shè)計方案中應(yīng)安排太陽能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式）建設(shè)項目應(yīng)采用綠色照明技術(shù)、供暖鍋爐系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、電機系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、高溫空氣燃燒技術(shù)、熱泵技術(shù)、太陽能利用技術(shù)、雨洪利用技術(shù)、節(jié)水器具及節(jié)水控制技術(shù)等節(jié)能節(jié)水、減排技術(shù)，并在設(shè)計說明中做出專門說明?！渣S土崗項目《規(guī)劃意見書》86房地產(chǎn)前期策劃知名專業(yè)公司專題培訓(xùn)7/26/202387附加值提升建議|設(shè)備設(shè)施根據(jù)項目定位的高低取舍成本較高的高端設(shè)備。待論證配置地源熱泵系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)……高端配置智能家居系統(tǒng)置換式新風系統(tǒng)中央除塵系統(tǒng)智能遮陽技術(shù)銅