某廣場招商執(zhí)行方案

財富廣場裙樓商業(yè).招商執(zhí)行方案7/26/20231同致行.商業(yè)部一、項目介紹及其定位7/26/20232同致行.商業(yè)部

項目概況占地12358平方米，商住用地規(guī)劃為三層商業(yè)裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長90米左右，進深80米左右，總建筑面積大約70000平方米，帶27000平方米的商業(yè)廣場和一層地下室。項目四至為東連供銷社，西連城市廣場，北對第三醫(yī)院，南接興隆步行街7/26/20233同致行.商業(yè)部裙火樓底市陶場艱定撲位經(jīng)悔營概內(nèi)洪容路定督位以閑女幅性令服嶄裝立、擱鞋棗帽散、候飾件品尤、喚化僅妝關(guān)品燃、球精妹品轟為舟主連，棒輔升以毫超冶市譜、仍餐丙飲故、猜娛魂樂嗽、后休農(nóng)閑另的哨經(jīng)瘡營安內(nèi)騎容消披費說檔區(qū)次噴定忠位以洪中地檔槽為茫主呀，顧部幼分引做佩成超高藏檔業(yè)刊態(tài)制定持位主寸題芽商漲場姿—敢—盛服挎裝都、朗娛吃樂登、畫餐嬸飲衫為榮主撤的框綜謊合漫性百商前業(yè)模廣局場商區(qū)家佛定尼位省仁內(nèi)指外竊品遙牌典商死家勁和千當(dāng)恩地楊經(jīng)云營鞠商樣戶7址/宗1碌9榜/齒2蔥0抵2冤34同棄致骨行贏.蹦商毯業(yè)鹽部定埋位視描非述以辮女秧性等為朽主州要行消沖費躁對渣象快的集成購誓物扮、摧休廢閑界、結(jié)餐識飲告、宰娛份樂念為皂一濁體攝的女帳性蝴服另飾掛、稀化高妝性品姥、糖精友品物之季中虹高瓜檔限消御費講的主剪題君商糟城7優(yōu)/芒1單9辛/藥2延0倚2蹲35同漫致毛行驕.佩商件業(yè)廊部裙冰樓球產(chǎn)為品夾設(shè)毛計鴿:樓層經(jīng)營功能規(guī)模及其面積比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%F1女性主題商場4000平方米占47.83%F2女性主題商場7000平方米F3休閑吧、娛樂城7000平方米、占30.43%F4會所、高檔酒樓3000平方米（轉(zhuǎn)換層）最灘后頃面病積斯有逃待貫建愧筑奧設(shè)箭計氏方錄案放的優(yōu)確使定7禁/壺1門9磚/打2談0足2壩36同棋致狹行些.父商識業(yè)掌部裙軟樓結(jié)商芳場沉命匆名東稍方臭時災(zāi)代眾商龜業(yè)昨廣濁場—探—喊一配般點化跳、抗傳賺統(tǒng)碰的醉命術(shù)名詞，盈容插易渾記皆憶脂，殃但筋特荒色愿不宵突唯出*原*嘉商殺場—銅—玻以釀大盈商饅家外的撐品樹牌仰命絞名覺，溪可辛以嫩很獲好紋的禾整綠合料商潔家柳資軍源建扮議機采差用津“恒*禾*妙商杏業(yè)焰廣禍場女”選模劍式像命貫名驅(qū)，損對迫其嶺專辦門鵝會籌議上討汗論7畫/氣1雷9厘/偵2籮0常2從37同扎致?lián)]行鴉.桌商握業(yè)駝部商書場紛怎癥樣松才枕能掉成私功筒:商場成功基本要素商場質(zhì)數(shù)條件商場市場定位商場營銷推廣策略商場管理服務(wù)經(jīng)營者的實力可詢見剝，繭經(jīng)費營脆者爛的摩實浮力侵和傳商建場銹管扣理繁服油務(wù)柿是幸招掠商綠直擾接葵決貍定霜的扛因膚素拉，踐只執(zhí)有晨認允清霜招拔商辰工駛作部的疲重興要棉性蛇和遷?？鞓I(yè)份性競，災(zāi)才燥能壁實核現(xiàn)躲商獲鋪適的縱升綠值囑和宜銷構(gòu)售惑的教價莖值全，妨實獵現(xiàn)謙利蔬潤挺最創(chuàng)大漢化捉。7所/孔1僻9遞/擺2溉0恩2畢38同嶄致急行章.陜商攻業(yè)駐部租恨金驢定臉價安:體皮現(xiàn)嗎專絕業(yè)腳形喇象宰，河打兩造仗優(yōu)健良年商升業(yè)棉品雖牌恥，預(yù)中圖等象租云金感水墊平湯定蟲位嫂，盈整真體災(zāi)定微價圣和至分貪層附定電價繳相躬結(jié)掛合采標用卵市法場否比費較倍法咽，參區(qū)末域朝租你金輪比梳較奏和正價僅格妥模嶺擬齊相器結(jié)俊合市舞場壤租僑金求定大價語的擾方營法諸使種用混市霧場繁比說較筆法允中劍的稠區(qū)艙域狀租懷金突比悶較枝法澡，言而窄分侮區(qū)仙分領(lǐng)類居散源鋪薦出匆租純租煙金摔定蹤蝶價神的意方架法汽則休使炊用意價濤格守模姿擬田法7湖/哭1釀9唐/蓋2訴0璃2酬39同技致侵行笛.蠅商頭業(yè)刪部市失場凝租鄰金稿價堪格麗體制系1搜～飼3穩(wěn)層魔租火金態(tài)均趙價英為娃6筑2基.怎7捧2霜元煤/攻平殘方梯米其悉中邪：1片/隸F遲：司9賽5兄.己2兇7葬元嗚/幟平州方恢米2串/忍F荒：且6稱1刪.文9仁3存元哭/序平朽方耕米3脂/口F撐：對3遣0失.鈔9述7心元丈/拼平叔方端米注老：筍以憲上活為閃市代場損散桌租假租右金憑，鴿整客租拴租嫌金鏈下業(yè)浮鴉4翻0糠到賴5蝴0偽%另偽：胡商橫鋪遲價叼格寸模顏擬逗因鍵規(guī)憶劃福設(shè)謝計國方取案既未僚定景而弦后臘定7寬/足1占9旨/脆2系0玩2牢31籍0同吉致諷行確.盡商步業(yè)拖部經(jīng)鞭營物管初理曾模隱式納的賓定遭位首淡選迎—例—能整圖體娛引響進稍大卵商席家備同選糟—挺—記自掘營輪招四商發(fā)尾展愈商假引離進凝具從有璃一鈴定標知代名介度姻的爭大掃商跌家抗對教項片目匙商桃場憂實碎行心整秋租格經(jīng)寸營發(fā)纏展部商弄對劣項暗目達裙悄樓多實筐行量散板租挨招離商鋤，屋自否己欄對赴商醬場只進離行畜統(tǒng)裂一局的鋪經(jīng)綢營杜管坊理7垮/浪1窄9哭/仇2乎0妄2滴31映1同巧致濤行番.劈燕商鑼業(yè)聯(lián)部二舟、趙招墳商甩方皮案7牢/鍵1媽9掘/嚷2斤0拋2漿31際2同討致失行甩.怎商攔業(yè)奪部招抹商慮方擦案塵的源提沫出方忌案令A(yù)褲：整常體禿出翠租平，時僅獄引役進節(jié)獨藏立彈的馳經(jīng)掉營寫管皺理占品化牌方扔案后B嶄：散響租死，待引存進替小郵商恢家妄，業(yè)自斃己命成據(jù)立熔管逃理烘公赴司7側(cè)/羞1份9秀/餐2榨0嬌2培31輝3同敗致育行蜂.剛商母業(yè)丑部方帆案周A科剖跪析片圖發(fā)展商大商家整體出租物業(yè)管理經(jīng)營管理財富廣場商業(yè)裙樓成熟的經(jīng)營品牌中高檔服裝百貨消費者7再/心1刮9贈/脂2舌0習(xí)2季31網(wǎng)4同監(jiān)致伯行奶.健商閉業(yè)咐部方沈案幟B亮剖牌析座圖發(fā)展商小商家散鋪出租物業(yè)管理經(jīng)營管理參與經(jīng)營財富廣場商業(yè)裙樓新興的賣場品牌中高檔服裝百貨消費者7杯/棉1騙9劇/炒2鞠0炮2落31腫5同唱致嫌行純.歐商民業(yè)邀部指標招商難度租金收入返租壓力銷售影響定位相關(guān)性經(jīng)營條件經(jīng)營風(fēng)險方案A較難小高利好很好要求高小B較易大低一般一般一般要求大招暴商繼方馬案鋒定渾性烘分撤析7炕/登1釀9陶/滿2教0己2書31咐6同新致糖行套.虧商午業(yè)口部招贏商醫(yī)方等案賺定檔量棵分父析方

案AB單

位說

明相關(guān)銷售方式分割返租銷售整體、大面積發(fā)售或以租代售

計量指標租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%銷售總額163,560,600147,204,540元銷售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營銷費用3,271,2123,680,114元招商+銷售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元

方案AB收益差13,514,162元方案A—方案B07蘋/沈1受9肚/綿2詳0酒2陵31退7同拼致貝行箏.傅商鉗業(yè)摩部方輛案罵對肆銷僑售判的膀優(yōu)葵劣狂分月析方案優(yōu)勢劣勢A銷售額較高客戶源豐富單個個體銷售實現(xiàn)容易銷售不暢預(yù)期收入無法實現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營者的溝通協(xié)調(diào)經(jīng)營運營風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商返租的財務(wù)壓力B無返租財務(wù)壓力無招商壓力無后期經(jīng)營風(fēng)險資金回籠快速(整體性的)售價較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大

7家/榴1斧9叨/困2脈0永2囑31折8同地致邁行訪.柏商溪業(yè)屬部方景案澤優(yōu)坊選塑結(jié)叉果方幼案神A暗＞技方棵案動B7那/慘1雙9符/顆2父0討2迎31稠9同辜致手行故.流商什業(yè)括部三彎、序招緞商扛準去備7妻/縱1寺9唐/朗2跳0飼2撕32禾0同真致功行牲.庫商連業(yè)關(guān)部核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品家用電器文化、區(qū)域、時代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關(guān)的展示品和精品小家電休閑、品位獨特的副食餐飲招商產(chǎn)品招商對象招商范圍招商主體招商方案核心產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品補充產(chǎn)品女性主題的服飾、美容化妝品、珠寶首飾、皮具、鞋帽等百貨超市、餐飲、娛樂會所男性和兒童服飾、鞋帽等百貨小家電、音像等招商產(chǎn)品招商對象招商范圍招商主體招商方案招商實施7搭/妖1罰9卷/鞋2昨0伸2末32綁1同程致蜜行邊.探商丘業(yè)賓部招纖商星主違體絹-視-濾-以蘋同膏致醉行彎顧格問喚為進招農(nóng)商飯主柱體斜進哨行蹤蝶招藝商毛。7輸/工1鐘9吐/拴2罰0穗2叼32員2同氣致孩行膠.表商施業(yè)崗部招腔商鋪架隸構(gòu)發(fā)展商商業(yè)部總監(jiān)項目經(jīng)理招商主任策劃師市場研究員招商顧問發(fā)展商營銷部7舟/醋1期9士/福2焰0筐2慰32窩3同邀致白行禿.伍商湯業(yè)布部招侵商某對編象招鳴商呼產(chǎn)晚品歡的佩零網(wǎng)售備商招薯商繪產(chǎn)瞇品定的馬代獄理鮮經(jīng)滔銷騰商招使商亮產(chǎn)貧品域的賓直雕營茄廠創(chuàng)家有浩招倆商百產(chǎn)敗品搜資貢源遺整滴合串和屆經(jīng)勵營蓄管扮理杯經(jīng)煤驗衰的闊大龜商嗽家7沸/緒1襪9饒/頂2今0為2蒸32罷4同回致坊行狀.推商碼業(yè)烘部招箱商冷范踩圍郴合州誼招些商輝產(chǎn)企品纏零友售岡市洽場深屋圳半、觀廣甲州百、勾長嘗沙歐等鍬地耕的乳相山關(guān)與零支售騙市頂場廣悄東仗省閘內(nèi)構(gòu)相炕關(guān)濟產(chǎn)敵品司生稱產(chǎn)剩領(lǐng)極域7據(jù)/革1秩9譽/蓄2模0滾2邁32園5同傭致路行語.角商欣業(yè)齒部招耀商院物藝料招程商廟手助冊驕、染招逼商澆海丟報現(xiàn)販場桶V璃I否物市料P想O附P統(tǒng)物抄料招倍商慕合享同系文鮮本《四招只商手細煉則蜓》炭、盆招拜商許流壯程恥、屋租默賃用協(xié)椅議箏等商姐場約平立面具分濟割恩圖躲（順規(guī)歌劃德效榴果撓圖蹤蝶）7會/心1莫9授/爸2賣0愛2印32恢6同帥致須行費.霧商送業(yè)徒部現(xiàn)紋場若管慰理招翻商票人途員宏上秤崗下前能培岔訓(xùn)每弊周分項新目核例室會日衰招雙商鼓情鐵況負匯片報周票例店會黃紀踢要朝、排招撿商如周枕、愚月劣工役作駁總濾結(jié)調(diào)丟整塌營彼銷辛策泳略溫，舟提計交鋒短仇期桑宣恩傳雷推妹廣臣計倉劃嚷書7酸/菜1展9后/敘2范0馳2抬32隸7同啄致釣行藝.謠商啟業(yè)奧部三疾、潮招辮商刪實葬施7枯/搜1抄9繞/廉2兵0竿2非32測8同裂致啦行或.癥商找業(yè)匪部招宰商浙戰(zhàn)慶略快晚-左-杠-準譯備宏+哥開宵展副+駝推毀廣準姓-滅-備-時昆機籌+棚展詢示那+矩把生握靈斥-漠-骨-調(diào)茅整線+勞工候具拒+配計紡劃招艘商潤工貢作獲的脂快端速碌展荒開航，糞迅籌速骨組卷建駛招梢商勉隊錄伍醬、喬準意備粉招龍商漫物詠料認鼓準悔時母機落準怖時互開爪始孫招陣商喉消推息旁的皂發(fā)狗布埋，識準是確姨把脈握服商螞家躬的罵心板理窩和掃需聚求靈快活母及借時筍調(diào)糊整祖招沉商婆計說劃樸的采各稅項匪內(nèi)徒容炒,漸做址好田A窩B富計旬劃六的遺時富間傅搭辰接7斯/踐1湊9件/睜2典0本2句32疾9同沫致娛行吧.騙商富業(yè)腐部推旁廣哥計妖劃交付使用及試業(yè)開幕

初步推廣工作

全面推廣工作

再次推廣工作

落實商戶進駐商場

檢討評估方案A方案B7肯/沫1恭9盜/豎2嶄0袖2篩33柳0同繼致劃行拜.詢商接業(yè)近部推吃廣呢時邪間般節(jié)贊點推廣階段開始時間結(jié)束時間推廣目標天數(shù)初步推廣工作2003/8/252003/10/30完成方案A的摸底和目標客戶選擇35全面推廣工作（正式招商開始）2003/11/12003/11/31確定核心商家和方案A的可行性以及積累方案B的客戶資源30再次推廣工作2003/12/12004/2/28完成方案A/繼續(xù)實施方案B80落實商戶進駐商場2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及試業(yè)開幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及開業(yè)條件成熟15總計

215最室后起推興廣疊時叉間旱視你他攏項泛工謝作巴的校開蔥展馬情繁況提而特定雪，壩詳雀細澆時桌間夢見喂工救作攻計鎮(zhèn)劃杏表7牙/拾1冷9填/浮2呈0對2悟33星1同攏致寫行培.隔商抬業(yè)太部招醋商勸策波略走勵出榜去余、盤請張進飼