武夷山商業(yè)策劃報告課件

2023/7/27武夷山商業(yè)策劃報告目錄市場分析1項目定位2項目分析3項目定價及發(fā)展策略建議42旅游市場分析商業(yè)市場分析市場分析11.1旅游市場分析》武夷山擁有得天獨厚的旅游資源武夷山自然資源極具優(yōu)勢、文化內(nèi)涵魅力獨特。1999年12月，武夷山被聯(lián)合國教科文組織批準列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為我國第4處，世界23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一總面積為999.75平方公里，其中核心區(qū)面積635.75平方公里；核心次區(qū)面積364平方公里；緩沖區(qū)面積278.88平方公里。包括武夷山風景名勝區(qū)、武夷山自然保護區(qū)、武夷山古漢城遺址和九曲溪上游保護地帶4部分41.1旅游市場分析年份接待人數(shù)（萬人）比增（%）2005335.89102006372.84112007428.214.852008446.834.35200949510.78近5年來，除因金融海嘯影響，武夷山的游客增長量較大，增長比例達10%以上預計隨著武夷山度假區(qū)的整體素質(zhì)提升，未來游客的年增長量仍能保持10%以上的增長率》武夷山游客年增長量較大51.1旅游市場分析》武夷山旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先進，未來前景發(fā)展良好武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休閑、度假為主要特色的旅游活動區(qū)與旅游服務基地政府通過功能規(guī)劃、城市景觀設計和建設，樹立武夷山新形象未來武夷山將向集旅游、商業(yè)、文化、居住、娛樂、休閑多功能為一體的旅游度假區(qū)的方向發(fā)展61.1旅游市場分析》航空、公路和鐵路規(guī)劃，使武夷山突破發(fā)展瓶頸武夷山機場開通有武夷山至北京、上海、廣州、香港、澳門、深圳、廈門、珠海、等27條國內(nèi)和地區(qū)航線，航線布局以大中城市為軸心，輻射周邊地帶，東南形成網(wǎng)絡，西北向縱深發(fā)展2009年12月，浦南高速通車，武夷山正式接入國家高速公路網(wǎng)。武邵高速公路、寧武高速公路預計將在近兩年建成通車武夷山還有2條鐵路列入新一輪海西鐵路建設規(guī)劃，京福高速鐵路、南三龍鐵路已進行線路勘測和方案優(yōu)化武夷山將成為閩北乃至全省的航空、鐵路、高速公路的立體交通樞紐71.1旅游市場分析》武夷山目前旅游產(chǎn)品開發(fā)一直處于初級營銷階段武夷山旅游面臨問題：旅游資源品位高，但產(chǎn)品開發(fā)層次低目前旅游產(chǎn)品開發(fā)層次不高，大多都是最初層次的觀光產(chǎn)品，有的甚至還處于完全未開發(fā)狀態(tài)旅游產(chǎn)品還不豐富，山水產(chǎn)品開發(fā)較多，而文化內(nèi)涵挖掘少還沒有養(yǎng)生、創(chuàng)意等產(chǎn)品，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初級階段主要原因：旅游項目建設投入不足，基礎配套設施不完善81.1旅游市場分析》武夷山處于長三角與珠三角的腹地，是多個省市居民自駕車旅游的可達范圍，同時也在面臨眾多的旅游競爭半徑300公里內(nèi)，可覆蓋省市包括浙江的紹興、金華、麗水、溫州；江西的南昌、九江、宜春；廣東梅州及福建省大部分區(qū)域武夷山需要面對周邊眾多旅游城市和旅游景點競爭，紹興和金華具有良好的城市旅游資源、九江的廬山也是山岳旅游的經(jīng)典項目之一以武夷山為中心，半徑300公里內(nèi)（車程約3.5小時）可覆蓋范圍91.1旅游市場分析小結武夷山具有較好的旅游基礎，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃實施及交通條件的不斷改善，未來旅游自然增長率必將顯著提升目前旅游市場在產(chǎn)品開發(fā)和配套服務方面仍有大量的市場空白，本項目的建設在宏觀大勢上是順勢而為相比武夷山現(xiàn)有和未來待建旅游產(chǎn)品，本項目以“飛禽、走獸、極地海洋動物”為主題，具有相當?shù)莫毺匦?，同時也要應對相當?shù)娘L險性10旅游市場分析商業(yè)市場分析市場分析11.2商業(yè)市場分析——宏觀環(huán)境》海西建設上升為國家發(fā)展策略，為閩北建設帶來重大的發(fā)展機會2009年，國務院常務會議原則通過了《關于支持福建省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見》(以下簡稱《意見》)，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)(以下簡稱海西區(qū))定位為“兩岸人民交流合作先行先試區(qū)域”《海西建設綱要》指出，該經(jīng)濟區(qū)以福建為主體，涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為6000萬~8000萬人，預計建成后的經(jīng)濟區(qū)年經(jīng)濟規(guī)模在17000億元以上提前布局，央企撲向海西區(qū)。中鋁、中石化、中國遠洋等國字號企業(yè)紛紛投資福建121.2商業(yè)市場分析——宏觀環(huán)境》南平政府將實施搬遷，有利用促進武夷山經(jīng)濟、文化等產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展南平市的進一步發(fā)展越來越受到空間的制約，2008年1月，南平市三屆人大三次會議批準的市政府工作報告中對謀劃新興中心城市工作提出具體要求。新興中心城市將成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)新興增長極與山海協(xié)作的戰(zhàn)略窗口，是海西重要的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和山水生態(tài)新城。預計到2020年，總人口為60萬人左右，整體空間采用組團的結構模式，形成“一河兩岸、三大組團、多軸發(fā)展”的空間格局。131.2商業(yè)市場分析——商圈分析》武夷山商圈大體可分為老城區(qū)商業(yè)和度假區(qū)商圈老城區(qū)：傳統(tǒng)零售行業(yè)集中區(qū)，主要滿足城區(qū)居民日常生活所需，最能體現(xiàn)本地商業(yè)檔次和資源的區(qū)域代表性商業(yè)區(qū)域/業(yè)態(tài)：生活超市、和平南路、大同路度假區(qū)本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對旅游和異地市場代表性商業(yè)：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風情、旅游產(chǎn)品超市14超市名稱華榕超市超市地址溫嶺街中山路口超市層數(shù)（包括地下）共1層超市總面積1200平方米超市各層面積1200平方米營業(yè)時間上午7點20分————晚上23點00分非賣場店鋪/柜臺位置數(shù)量租金無無超市經(jīng)營狀況較好，設有三個收銀臺超市總評位于武夷山城市中心，商業(yè)旺地。以經(jīng)營日常用品為主，沒有生鮮部門。經(jīng)營年代較長，硬件水平落后。1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)老城區(qū)代表性超市：品牌名稱經(jīng)營類型位置平均人消費德克士西式快餐溫嶺街中山路口15-30元佳客來牛排西式正餐溫嶺街30-50元盛世經(jīng)典牛排西式正餐溫嶺街38-58元鼎泰豐大酒樓中式正餐溫嶺街30-50元1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)老城區(qū)餐飲業(yè)情況：街區(qū)/店鋪名稱租金售價/轉(zhuǎn)手費溫嶺街70-80元/㎡/月住宅4300-4400，商鋪16000溫嶺街中山路口樂可思冰激凌125元/㎡/月轉(zhuǎn)手費6萬元（兩層96㎡）大同街卡卡虎童裝60元/㎡/月轉(zhuǎn)手費3.2萬元（50㎡）西林街中山路口寶島眼鏡150元/㎡/月

和平南路Homoma170元/㎡/月

和平南路利郎160元/㎡/月

老城區(qū)主要街道租售情況：1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)近期開發(fā)商業(yè)文公苑商場位置：環(huán)島西路（云清大酒店對面）建筑面積：2萬㎡商業(yè)形態(tài)：商場式銷售方式：帶租約銷售，年回報率4%銷售價格：約5萬元/㎡項目優(yōu)勢：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借勢發(fā)揮項目劣勢：商場需要給菜市場先使用2年，再給租戶使用對本項目的借鑒返租銷售在武夷山具有較好的號召力目前市場可接受的回報率約4%左右18老城區(qū)商業(yè)分析小結：老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費能力和消費意識較差。其主要原因是老城區(qū)人口少，且旅游人口基本不經(jīng)過老城區(qū)，因此老城區(qū)的商業(yè)氛圍不夠活躍部分特色餐飲居于老城區(qū)，將是本項目未來的目標客戶之一1.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)紅袍商業(yè)街業(yè)態(tài)比例1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)》大紅袍步行街大紅袍商業(yè)街位于三姑核心地段，是目前三姑經(jīng)營情況最好、商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街區(qū)一樓租金及售價售價1.8萬元/㎡—2.2萬元/㎡，且基本處于有價無市的狀態(tài)；租金100-120元/月/㎡，空置鋪位極少；住宅售價：曦園小區(qū)市場均價6000元/㎡。大紅袍步行街簡評本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對旅游和異地市場大紅袍步行街的業(yè)態(tài)組合很好的反映了度假區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀：茶葉、零售、根雕占據(jù)最大的市場份額，其中茶葉及相關產(chǎn)品超過50%。20武夷印象業(yè)態(tài)比例1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)》武夷印象武夷印象位于項目斜對面，商業(yè)氛圍較弱一樓租金及售價商鋪售價1萬元/㎡—1.2萬元/㎡；商鋪租金20-30元/㎡/月；住宅售價市場均價5000元/㎡。武夷印象簡評武夷印象引入了茗正緣順、北京同仁堂、東方紅慢搖吧等主力店，使得該項目的業(yè)態(tài)組合相較其他街區(qū)有一定差異，但茶類業(yè)態(tài)仍占有50%的比例。1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)》海峽風情街位于武夷山度假區(qū)玉女大酒店前，商鋪銷售與出租均不成功一樓租金及售價臨街商鋪售價：1萬—1.2萬臨街商鋪租金：10-20元/㎡/月海峽風情街簡評項目銷售后缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營和管理，導致目前僅有1樓臨街商鋪經(jīng)營中，內(nèi)街和2樓全部空置前期經(jīng)營不善，致使再次招商和內(nèi)鋪銷售困難惡性循環(huán)，目前該項目成為度假區(qū)第一個不成功的商業(yè)項目22超市名稱順天旅游商店超市地址三姑天游峰路超市層數(shù)（包括地下）共1層超市總面積1000平方米超市各層面積1000平方米營業(yè)時間上午7點30分————晚上23點30分非賣場店鋪/柜臺位置數(shù)量租金無無超市經(jīng)營狀況一般，設有兩個收銀臺超市總評以經(jīng)營當?shù)靥厣唐凡枞~、根雕、點心、地方酒為主，輔以日常生活用品1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)代表性超市：名稱地址層數(shù)面積㎡超市簡評華榕超市長亨店三姑大紅袍商業(yè)街1700經(jīng)營日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品好鄰居超市三姑武夷大道、星村路口等地1900好鄰居超市是三姑地方連鎖超市，擁有6家門店，覆蓋面積最廣但缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營理念及管理方式。經(jīng)營內(nèi)容以日常用品為主，輔以少量旅游產(chǎn)品好再來量販超市三姑武夷大道1900經(jīng)營日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)其他超市：品牌名稱經(jīng)營類型位置包房費花樣年華量販式KTV溫嶺街中山路口180-380元華晟酒店KTV量販式KTV華晟酒店180-380元東方紅慢搖吧武夷印象大廳380元起，包間1280元1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)休閑娛樂業(yè)情況：1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)餐飲業(yè)情況餐飲業(yè)主要由酒店配套餐飲和街邊土菜館構成餐飲種類少，主要是本地菜，其它風味菜系基本沒有餐飲沿街分布，缺少檔次和規(guī)模1.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)商業(yè)環(huán)境小結商業(yè)核心：度假區(qū)的商業(yè)核心為三姑，酒店、餐飲及少量的酒吧、KTV幾乎全在三姑，該區(qū)域已經(jīng)形成度假區(qū)的綜合服務中心主要業(yè)態(tài)：茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已在度假區(qū)形成規(guī)?；?jīng)營，其業(yè)態(tài)比例已占度假區(qū)商業(yè)的60-70%，由于競爭激烈，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)茶葉品質(zhì)混亂現(xiàn)象銷售方式：度假區(qū)商業(yè)基本采取硬賣的形式，而且基本都是商連住一起賣，銷售后無后期管理、無市場推廣，僅靠茶葉市場本身的發(fā)展動力市場空白：酒吧、KTV、美食廣場等休閑娛樂經(jīng)營商少、種類單一、分散經(jīng)營271.2商業(yè)市場分析——市場供應近2年來，度假區(qū)幾乎沒有新的商業(yè)項目投放，形成目前商鋪的空置率極低，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租也較少的局面近期陸續(xù)進行建設的旅游項目較多，但基本不在三姑（度假區(qū)的核心商圈），對本項目的競爭性較小281.2商業(yè)市場分析——市場供應附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項目（部分）項目名稱建設內(nèi)容建設年限項目進展情況濱江景觀大道綜合農(nóng)場段全長的旅游景觀大道，連接中心城區(qū)、風景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)和杜壩會展經(jīng)濟區(qū)、建成集防洪、排澇、休閑為一體的濱江景觀大道。2008-2010度假區(qū)段2010年建成武夷柳永湖旅游綜合開發(fā)旅游綜合開發(fā)2008-2012征地、規(guī)劃武夷山體育運動中心建設國家舉重訓練康復中心（占地60畝）、A級賽事場地、綜合競技體育館、標準田徑場、水上運動中心等。2008-2011完成270畝征地、規(guī)劃和立項。武夷論壇國際會展中心占地1940畝。建筑面積57萬平方米。建設會展會議酒店區(qū)、異國風情商業(yè)文化街區(qū)、企業(yè)公館區(qū)及停車場、配套住宅服務區(qū)。2008-2011完成征地和規(guī)劃設計天下茶博園展示館、展覽場茶葉展示館、展覽場等2008-2012完成征地和規(guī)劃設計陵園及旅游基礎設施烈士陵園及旅游基礎設施建設2009-2010完成70%建設武夷山香榭麗舍建設集旅游度假、溫泉保健、國際會議、保健療養(yǎng)等多功能于一體的綜合景區(qū)。2009-2012進行景區(qū)道路建設大紅袍五星酒店項目位于南源嶺，占地1297畝，建筑面積7.47萬平方米。建設綜合性接待區(qū)、五星級酒店和會所別墅等。2009-2011完成規(guī)劃設計，綜合接待區(qū)1-3號樓和綜合樓開工建設。291.2商業(yè)市場分析——市場供應附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項目項目名稱建設內(nèi)容建設年限項目進展情況角亭公館農(nóng)家旅游新村占地462畝，總投資25000萬元，分五年實施逐步建成農(nóng)家旅游新村模式。2009年計劃投資5000萬。2008-2011完成拆遷山水實景演出占地，由著名導演張藝謀導演的大型印象類山水實景演出項目。2009-2010營業(yè)九曲溪上游景點改擴建景區(qū)基礎設施建設2008-2010改擴建基本完成南源嶺自駕車旅游生活小區(qū)自駕車旅游生活小區(qū)2008-2010基本建成朱子文化保護開發(fā)及農(nóng)業(yè)生態(tài)保護開發(fā)院擴建、朱子巷、朱熹故居修繕、“百畝荷花、蓮田”建設、休閑農(nóng)莊及基礎設施建設2008-2010建設中賽格威休閑旅游度假村果園生態(tài)旅游2007-2010年底營業(yè)洋莊鄉(xiāng)大安街紅軍舊（遺）址紅色旅游2004-2009建成茶言精舍茶莊為旅游者提供茶葉交流、銷售中心2009營業(yè)想當年夜總會娛樂休閑設施旅游娛樂2009營業(yè)武夷山仙店游客服務中心項目位于新區(qū)，占地200畝，建筑面積11萬平米，分三期建設，主要建設游客服務中心、自駕車綜合服務中心和商業(yè)廣場等，日接待游客1萬人。2009-2011完成土地平整，動工建設301.2商業(yè)市場分析——市場供應附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項目項目名稱建設內(nèi)容建設年限項目進展情況五夫古鎮(zhèn)藝術創(chuàng)作基地旅游寫生、創(chuàng)作基地2009-2010營業(yè)華福酒店及錢柜音樂會所娛樂設施建設2005-2009營業(yè)連氏閩臺生態(tài)旅游開發(fā)有限公司閩臺水果樣品區(qū)和珍稀藥材種植區(qū)建設2009-2012完成征地及規(guī)劃市區(qū)至吳屯佛教旅游公路建設禪文化旅游開發(fā)有限公司2009-2010年底完成高爾夫球場及酒店建設高爾夫球場及酒店建設2003-2010營業(yè)九曲花街旅游綜合開發(fā)集旅游觀光、餐飲、購物一體的旅游健身2006-2010建設中311.2商業(yè)市場分析——專業(yè)人士訪談武夷山旅行行業(yè)協(xié)會會長武夷山的旅游產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，遠沒來達到飽和階段，現(xiàn)在開發(fā)旅游項目還是大有可為的目前武夷山的旅游企業(yè)在異地有300處以上的辦事處或分公司，具備相當?shù)穆糜稳丝诮M織能力中旅老總旅行社與景區(qū)的合作模式較多，主要體現(xiàn)在門票收入方面，主要形式有包銷制、傭金制，具體門票分配比例需要針對項目實際情況確定聚福緣休閑會所老板江家文武夷山人最近做茶葉生意發(fā)了財，未來再做商業(yè)項目一定要有規(guī)模，讓后來者難以超越希望項目周邊有酒店，以吸引更多的游客消費者321.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析調(diào)研技術說明調(diào)研對象：老城區(qū)經(jīng)營戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：服裝、皮具、珠寶、眼鏡、餐飲、鞋業(yè)、網(wǎng)吧、足浴等百貨、休閑、娛樂業(yè)態(tài)調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點：和平南路、大同路331.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析1、請問貴店是以下何種性質(zhì)？2、請問貴店主要客戶群是？個體經(jīng)營遠多于代理形式，占市場的主導位置，說明老城區(qū)經(jīng)營戶整體實力較弱，同時個體經(jīng)營的靈活性大，易于轉(zhuǎn)型老城區(qū)的商業(yè)主要服務于本地消費者341.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析3、請問您在武夷山已開店數(shù)量？4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？大多數(shù)經(jīng)營戶只開一家店鋪，說明老城區(qū)商業(yè)容量有限，且異地商業(yè)資源較難進入老城區(qū)大多數(shù)經(jīng)營戶是租賃商鋪經(jīng)營351.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析5、請問您一般簽幾年的租賃合同？6、請問您商鋪經(jīng)營一般需要多大面積？（實用面積）市場上3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營戶希望有較好的展示形象，因此對未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120㎡361.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析7、我們將在武夷廣場對面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項目中有哪些商業(yè)類型？（多選）老城區(qū)經(jīng)營戶普遍認為本地缺乏一個綜合百貨商場，以實現(xiàn)規(guī)?；?guī)范化經(jīng)營對餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認可371.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析9、請問您會購買本項目的商鋪經(jīng)營嗎？10、您能接受本項目的臨街商鋪售價是？老城區(qū)經(jīng)營戶對本項目的開發(fā)認同度較高，如果條件合適即會認租、認購在售價方面，老城區(qū)經(jīng)營戶認為本項目的未來售價將略高于目前市場行情，但不接受4萬元/㎡及以上的價格8、您是否去本項目租賃？381.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？12、如果你看電視，一般會看哪個臺？13、如果你看報紙，一般會看哪個報紙？戶外廣告和電視是武夷山最受關注的傳播方式除央視外，本地臺和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營戶關注本地報紙的傳播更有效391.2商業(yè)市場分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析小結老城區(qū)商業(yè)多為服裝、皮具類的中小型經(jīng)營者，經(jīng)營實力和能力較為有限對本項目的認可度及關注度較高，特別是餐飲、休閑等行業(yè)的經(jīng)營者，對本項目的開發(fā)有一定的期待經(jīng)營戶對未來商鋪面積需求較高，本項目的商鋪用于出租于應注意面積分割的合理性401.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析調(diào)研技術說明調(diào)研對象：度假區(qū)經(jīng)營戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：茶葉、根雕、餐飲、休閑會所調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風情街411.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析1、請問貴店是以下何種性質(zhì)？2、請問貴店主要客戶群是？茶葉、根雕等經(jīng)營者的品牌意識和現(xiàn)代經(jīng)營理念相對落后，以公司形式經(jīng)營越少于個體經(jīng)營者茶葉、根雕的主要消費群體已面對全面市場，能在本地經(jīng)營此類行業(yè)的經(jīng)營戶基本都有固定的客戶資源421.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析3、請問您在武夷山已開店數(shù)量？4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？大多數(shù)經(jīng)營戶只開一家店鋪，度假區(qū)的商業(yè)資源較少，在一定程度上限制了商業(yè)發(fā)展規(guī)模大多數(shù)經(jīng)營戶是租賃商鋪經(jīng)營431.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析5、請問您一般簽幾年的租賃合同？6、請問您商鋪經(jīng)營一般需要多大面積？（實用面積）市場上3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營戶希望有較好的展示形象，因此對未來商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120㎡441.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析7、我們將在武夷廣場對面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項目中有哪些商業(yè)類型？（多選）經(jīng)營戶認為茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需要有一定的規(guī)模才能有經(jīng)營效果對餐飲及休閑娛樂等業(yè)態(tài)均大力認可451.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析9、請問您會購買本項目的商鋪經(jīng)營嗎？10、您能接受本項目的臨街商鋪售價是？經(jīng)營戶對本項目的開發(fā)認同度較高，如果條件合適即會認租、認購在售價方面，經(jīng)營戶認為本項目的未來售價將略高于目前市場行情，但不接受4萬元/㎡及以上的價格8、您是否去本項目租賃？461.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？12、如果你看電視，一般會看哪個臺？13、如果你看報紙，一般會看哪個報紙？戶外廣告、電視是武夷山最受關注的傳播方式除央視外，本地臺和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營戶關注本地報紙和閩北日報的傳播更有效471.2商業(yè)市場分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶分析小結對本項目的認可度及關注度較高，期待本項目有休閑、娛樂、餐飲等綜合業(yè)態(tài)對于遠遠超出目前市場水平的售價不接受對武夷山旅游前景及商業(yè)前景非常有信心，認為目前市場還沒有飽和的跡象經(jīng)營戶對未來商鋪面積需求較高，本項目的商鋪用于出租于應注意面積分割的合理性481.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析調(diào)研技術說明調(diào)研對象：本地居民調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣本數(shù)量：110份調(diào)研地點：和平南路、大同路491.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析本次調(diào)查選擇的對象主要是具有一定經(jīng)濟條件，能有相當消費能力的人群501.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析三口之家的小型家庭成為社會主流形態(tài)，孩子的消費意向成為家庭消費的重要參考因素2500—4500元/月是武夷山最高的收入水平，武夷山整體收入水平有限511.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析武夷山居民敢于消費對本項目的認同度較高，超過90%的受訪人表示會去或考慮去本項目游玩521.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析本地居民在服裝、飾品方面的需求較大重視家庭生活，希望本項目開發(fā)適合全家特別是兒童的休閑產(chǎn)品531.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析具有新鮮感（4D影院）和互動性的娛樂項目最受歡迎多樣化的餐飲種類選擇，顯示本地人對新鮮事物的接受度較高541.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析戶外廣告、電視是武夷山最受關注的傳播方式除央視外，本地臺和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營戶關注本地報紙和福建日報的傳播更有效551.2商業(yè)市場分析——本地消費者分析本地消費者分析對本項目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項目對于有新鮮感的休閑、娛樂及餐飲有較大的接受度本地人的消費能力較為有限，本項目需要設置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費的需求561.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析調(diào)研技術說明調(diào)研對象：景區(qū)游客調(diào)查方法：面對面問卷訪問樣本數(shù)量：

235份調(diào)研地點：南次路口、北次路口、茶博園571.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析來武夷山旅游的游客年齡層次比較平均，相對比較集中的年齡段為21-25歲和41歲以上，16歲以下群體較少身份為職員的占游客的最大比例581.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析本省游客及長三角地區(qū)是武夷山主要的游客來源，隨著交通條件的不斷改善，遠自新疆、黑龍江的游客也有增長趨勢大部分游客是私人旅游和公司組織，商務活動較少591.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析游客對休閑、娛樂及餐飲方面有強烈的要求，越年青的游客對休閑和娛樂的要求越高對本項目及海洋主題比較認可，86%的人會去或考慮去601.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析對體驗性和互動性的休閑、娛樂活動較有興趣611.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析具有本地特色的餐飲和小吃最受游客歡迎本地特產(chǎn)是游客最有興趣的購物內(nèi)容621.2商業(yè)市場分析——景區(qū)消費者分析景區(qū)消費者分析對本項目的海洋主題接受度高對有互動性和體驗性的休閑娛樂活動有強烈的要求對本地特色餐飲和小吃最有興趣在購物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的63市場分析總結隨著武夷山旅游市場的不斷擴張，武夷山的游客人數(shù)將不斷增長，給本地的商業(yè)帶來新一輪的發(fā)展機會旅行社占據(jù)了旅游產(chǎn)業(yè)的上游，各旅游項目和商業(yè)在初期均需要與有實力的旅行社合作，以爭取相當?shù)挠慰腿藬?shù)以海洋為主題的旅游項目在武夷山獨樹一幟，本地消費者和景區(qū)消費者的接受度都比較高，具有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿ξ湟纳降穆糜闻涮啄壳斑€比較落后，給本項目的發(fā)展提供良好的機會，未來休閑、娛樂、餐飲等方面將是各類旅游產(chǎn)品的必備項目之一，市場將出現(xiàn)井噴武夷山的游客以成人為主，16歲以下群體較少，其主要原因是本地市場缺少適應性的產(chǎn)品，對培養(yǎng)游客意識不強武夷山的商業(yè)核心區(qū)在三姑，商業(yè)服務功能較豐富，檔次較低，本項目可利用現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，大力發(fā)展中高檔商業(yè)，樹立市場標桿；與旅游產(chǎn)品相比較，本項目的商業(yè)部分有機會獨立操作，不完全依賴于旅游產(chǎn)品的帶動效應64項目本體條件分析與目標解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理項目定位2扼守商業(yè)主軸：項目前臨武夷大道路商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)中心地帶；雄踞交通要道：度假區(qū)連接市區(qū)、機場、火車站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢得天獨厚；坐擁高爾夫資源：共享高爾夫景區(qū)帶來的休閑高消費人群。項目位于大武夷景區(qū)中心主軸上，坐享城市與景觀資源2.1項目本體條件分析與目標解讀——項目區(qū)位武夷大道北段：武夷山風景區(qū)北入口、武夷山機場、武夷山市區(qū)；武夷大道南段：武夷山風景區(qū)南入口、印象大紅袍、茶博園、三姑酒店商業(yè)區(qū)；項目南側支路：高爾夫入口。項目北連市區(qū)、重要交通設施，南接度假區(qū)風景區(qū)，背靠高爾夫，通達性極好2.1項目本體條件分析與目標解讀——交通狀況武夷山風景區(qū)每年150萬游客群體；高爾夫景區(qū)商務接待的高消費人群；武夷山本地22萬戶籍人口。項目未來主要客戶群體由三部分人組成：普通游客、商務（政府）接待客戶、本地居民2.1項目本體條件分析與目標解讀——客戶群體北連規(guī)劃中商業(yè)區(qū)、角庭風景區(qū)，東靠高爾夫景區(qū)，西鄰武夷印象、武夷廣場，南連綜合服務區(qū)北：商業(yè)區(qū)（規(guī)劃中）西：武夷印象、武夷廣場東：高爾夫景區(qū)南：綜合服務區(qū)2.1項目本體條件分析與目標解讀——項目四至項目片區(qū)規(guī)劃為“文化公園區(qū)”，海洋主題公園是主要載體政府規(guī)劃：包含虎山廟與舊石器遺址公園、極地海洋館，是地方悠久歷史與獨特文化的體現(xiàn)。限制因素：必須是海洋主題公園；必須保留虎山廟；2.1項目本體條件分析與目標解讀——項目規(guī)劃武夷山整體的旅游氛圍及環(huán)境，能帶來龐大游客消費群體；項目位于商業(yè)主軸及交通要道上，通達性好，展示面佳；發(fā)展商的資源優(yōu)勢及專業(yè)程度武夷山深居內(nèi)陸，沒有天然海洋資源，加大了項目成本；城市規(guī)模小，消費能力弱，項目發(fā)展需更多依靠游客資源。“大武夷”景區(qū)的規(guī)劃有助于吸引更多游客；項目動工時間早，有助于在今后競爭中取得先手。未來項目周邊別墅、商鋪的供應量較大，競爭較激烈；“大武夷”從規(guī)劃到成熟需要一個漫長的過程。SWOT2.1項目本體條件分析與目標解讀——SWOT分析核心屬性區(qū)域性旅游中心海洋主題公園附加屬性風情商業(yè)街區(qū)風情別墅項目是建設區(qū)域性旅游中心為目標，以海洋主題公園為核心，以風情商業(yè)街區(qū)與風情別墅區(qū)位有益補充的綜合型旅游地產(chǎn)項目2.1項目本體條件分析與目標解讀——屬性界定項目是建設區(qū)域性旅游中心為目標，以海洋主題公園為核心，以風情商業(yè)街區(qū)與風情別墅區(qū)位有益補充的綜合型旅游地產(chǎn)項目政府目標提高武夷山旅游市場競爭力，彌補武夷山商業(yè)空白，打造全新的旅游體驗，實現(xiàn)武夷山旅游市場的升級轉(zhuǎn)變。形象目標充分發(fā)揮海洋公園的特性，完美的搭配風情商業(yè)街區(qū)，使本項目不僅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商業(yè)中心。利潤目標風險可控的前提下，充分實現(xiàn)商業(yè)、別墅類產(chǎn)品的價值。2.1項目本體條件分析與目標解讀——開發(fā)目標項目本體條件分析與目標解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理項目定位2特色綜合型以自然人文景觀為主，突出特點是同質(zhì)化競爭，缺乏成熟合理的規(guī)劃；娛樂項目型資源主導型以溫泉、滑雪、游樂場、主題公園等目的性項目為主，競爭特點是檔次化競爭，具備對整體規(guī)劃要求較高；以會議、休閑、療養(yǎng)等高質(zhì)量高檔次為主，競爭特點是差異化競爭，對整體規(guī)劃的要求極高。觀光旅游娛樂體驗休閑旅游旅游功能總體上分為三種，第一層次的觀光旅游，第二層次的娛樂體驗性旅游，第三層次的專門性旅游2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響觀光旅游娛樂項目休閑旅游旅游市場分類武夷山迪斯尼博鰲武夷山目前仍屬于較低的層次，隨著市政府規(guī)劃的出臺，整體升級勢在必行2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響旅游市場的升級勢必需要更豐富的更高級商業(yè)服務配套以滿足增多的消費需求觀光旅游娛樂項目旅游休閑旅游旅游市場的提升消費者：單純的景觀游客資源；旅游主題：山水等自然景觀；商業(yè)設施：酒店、地方餐飲、土產(chǎn)賣店消費者：景觀游客、純玩游客；旅游主題：自然景觀、主題公園；商業(yè)設施：酒店、連鎖品牌餐飲、連鎖品牌零售、娛樂休閑場所消費者：普通游客、商務政府會議人士、專項目的人士；旅游主題：自然景觀、主題公園、會議場所；商業(yè)設施：酒店、高檔品牌連鎖餐飲零售休閑2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響旅游功能的提高：新興項目不能局限于自然景觀資源，而是以娛樂休閑、商務會議等高附加值的旅游功能為主；商業(yè)檔次的提高：新興項目的商業(yè)種類與檔次相較現(xiàn)有市場有所拔高，給游客以更多的消費選擇空間；服務配套的提高：新興項目贏提供更豐富的娛樂休閑等服務配套，使游客從單純旅游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e旅游；項目形象的提高：更多的旅游功能、更高的商業(yè)檔次、更完善的服務配套勢必對項目的整體形象有較高的要求。隨著旅游市場的整體升級，對新興大型項目的產(chǎn)品功能規(guī)劃上勢必有更高的要求2.2宏觀環(huán)境對項目開發(fā)的影響打造主題概念商業(yè)景觀與商業(yè)的充分互動商業(yè)檔次的要求游客的匯集作用主題公園本主題公園將成為武夷山的旅游新熱點，將吸引大批游客到此觀光消費利用公園特色打造差異化主題商業(yè)，吸引消費者利用公園景觀打造特色風情商業(yè)商業(yè)檔次與定位須與公園整體氛圍相協(xié)調(diào)通過特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來的游客消費者充分互動2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響主題公園商業(yè)模式度假型登別海洋公園主題公園商業(yè)配套傳統(tǒng)型綜合型成都極地海洋世界大連老虎灘海洋公園2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響傳統(tǒng)型商業(yè)模式:——日本登別海洋公園位于日本北海道。北海道是日本旅游旺地，該公園是北海道唯一的海洋主題公園擁有餐飲、特色產(chǎn)品店及游樂場，兼顧餐飲、零售、休閑娛樂三項功能2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響綜合型商業(yè)模式——成都極地海洋公園是集公園、酒店、住宅、購物、休閑、娛樂于一身大型綜合型主題公園項目主要功能組成及概念極地海洋公園polaroceanworldjustfellgoodYOHO街（商業(yè)街）慢慢游物質(zhì)街，有24小時都開的店海平面moonlightofcalmsea.懶散交際區(qū)（休閑場地）清吧、咖啡、紅酒、雪茄、私膳、音樂、會所及其它海立方offshorehouse（公寓）海拔6.5米，縱容個人行為海洋文化廣場oceancultureplaza可以看、可以讀、可以玩、可以大吃的海文化中央活動場inthemovement連臺好戲。有人晚上8、9點都舍不得走熱帶季風主題酒店monsoonhotel2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響成都海洋公園風情商業(yè)街區(qū)文化廣場公寓酒店特色餐飲街區(qū)綜合型不僅強化了購物餐飲休閑娛樂的功能，同時引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合強化商業(yè)功能：綜合型主題公園擁有更大的商業(yè)體量，全面的強化了購物、餐飲、休閑、娛樂的功能，使之與主題公園充分互動；引入全新要素：引入了酒店、文化廣場、住宅等要素，全方位的支撐項目收益。2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響度假型商業(yè)模式——大連老虎灘海洋公園老虎灘海洋公園平面圖大連老虎灘海洋公園整體以休閑旅游為主，商業(yè)包括4D影院、歡樂劇場等游樂設施，及餐飲等業(yè)態(tài)；總體來看，老虎灘走的是傳統(tǒng)公園模式，即強調(diào)游樂、休閑，商業(yè)規(guī)劃不鮮明；該類型商業(yè)模式中，餐飲、休閑娛樂仍是商業(yè)部分的主體。主題公園由于其“休閑、旅游”的特性，使其基礎商業(yè)配套均以餐飲、休閑、娛樂為主。在此基礎上，可規(guī)劃一些延伸產(chǎn)品作為有益補充。項目類別：住宅；功能：賦予生活氛圍；意義：增加項目收益項目類別：零售、餐飲、休閑、娛樂；功能：滿足游客的休閑消費需求；意義：完善項目功能項目類別：酒店；功能：商務、普通接待功能；意義：增多游客選擇范圍；必備項目附屬項目可選項目2.2海洋主題公園對項目商業(yè)的影響本項目定位的方針是針對項目市場空白，拔高項目商業(yè)檔次，打造度假區(qū)的商業(yè)中心茶葉根雕等占度假區(qū)60%以上市場市場現(xiàn)狀定位影響項目可以引入少量作為有益補充缺乏中高檔餐飲場所項目可填補這部分市場空白休閑娛樂數(shù)量少，分布不均勻，難以形成規(guī)模項目可借勢打造度假區(qū)的餐飲休閑娛樂中心度假區(qū)零售業(yè)態(tài)單一，檔次低，形象差項目適時打造度假區(qū)風情商業(yè)街區(qū)2.2武夷山市場分析本項目缺乏奧特萊斯必要的經(jīng)營條件STOP人口硬傷：武夷山總人口及高端人群相對奧萊來說，其人口基數(shù)及消費力很難以支撐奧特萊斯的生存和發(fā)展；城市硬傷：武夷山市為三四線城市，城市影響力及輻射力相對不大，單靠本項目吸引周邊城市的消費群來本項目消費，在短期內(nèi)較難實現(xiàn)；體量硬傷：本項目總體量4.5萬平方米，體量上達不到規(guī)模優(yōu)勢，而北京和上海的奧萊，體量均在10萬平方米以上；2.2奧特萊斯分析后期運營的難題：如果國際品牌達不到集群效應，在國內(nèi)品牌相對接受度較低的情況下，后期運營勢必出現(xiàn)不確定因素。2.2客戶群分析客戶端分析：本地消費者分析對本項目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項目對于有新鮮感的休閑、娛樂及餐飲有較大的接受度本地人的消費能力較為有限，本項目需要設置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費的需求景區(qū)消費者分析對本項目的海洋主題接受度高對有互動性和體驗性的休閑娛樂活動有強烈的要求對本地特色餐飲和小吃最有興趣在購物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的

通過針對本地消費者及游客的綜合分析可知，最受兩者歡迎的業(yè)態(tài)是“餐飲、休閑、娛樂”。88武夷山宏觀環(huán)境旅游市場的整體升級需要更高檔次的新型旅游中心主題公園商業(yè)模式項目適宜發(fā)展零售、購物、餐飲、休閑、娛樂等相關業(yè)態(tài)市場情況項目商業(yè)方針是搶占市場空白，但不具備發(fā)展奧特萊斯的條件小結項目商業(yè)定位是檔次上有提高、特色上有創(chuàng)新、品質(zhì)上有深化的“三有”商業(yè)中心。同時，針對一期商業(yè)規(guī)劃，應以餐飲、休閑、娛樂為為主，零售及其他業(yè)態(tài)為輔助。定位依據(jù)小結2.2市場分析總結項目本體條件分析與目標解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理項目定位22.3案例分析—成都極地海洋世界對比項目成都極地海洋世界本項目城市環(huán)境內(nèi)陸城市，不臨海內(nèi)陸城市，不臨海城市性質(zhì)區(qū)域中心城市，對外輻射力強著名旅游城市，游客眾多項目區(qū)位成都新城市中心，重點規(guī)劃區(qū)域緊鄰三姑核心商圈，武夷山重點發(fā)展地段，城市主干道項目產(chǎn)品主題公園、酒店、公寓、商業(yè)街、城市廣場主題公園、商業(yè)街、別墅經(jīng)營情況好未開業(yè)通過上述對比可知，成都極地海洋世界從城市、區(qū)位、產(chǎn)品上都與本項目非常相似，充分借鑒其成功意義是非常必要的。912.3案例分析—成都極地海洋世界項目名稱項目情況開發(fā)商大連海昌集團占地面積240，000㎡建筑面積180，000㎡容積率0.6公園面積約40，000㎡商鋪售價1.6-2.7萬元/㎡周邊商鋪售價1-1.2萬元/㎡本項目是非常典型的旅游推動地產(chǎn)的項目，主題公園只占項目總面積的22%，通過主題公園的宏觀規(guī)劃，帶旺住宅、商鋪等產(chǎn)品的銷售。922.3案例分析—成都極地海洋世界經(jīng)營時間表：2006-10銷售團隊進場2007-4住宅一期開盤2008-8招商團隊進場2009-3第一組團完工，第二組團開動2009-122010-7開園完成80%招商面積街鋪二期發(fā)賣2010-8從其經(jīng)營時間表上看，該項目的操盤思路是：環(huán)境造勢住宅先行招商開始商鋪銷售整體開業(yè)932.3案例分析—借鑒意義成熟商圈內(nèi)主題公園的附屬產(chǎn)品，具備提前銷售的條件；先行銷售可保證項目初期回籠大批資金，用于后期建設需要；為實現(xiàn)項目的整體開業(yè)，項目商業(yè)部分必須先于公園部分運作，及早招商及銷售；成都極地海洋世界的成功運營，證明了內(nèi)地城市具備發(fā)展海洋主題公園的條件；942.3案例分析—東部華僑城東部華僑城，位于中國深圳大梅沙，山地面積近9平方公里，由華僑城集團精心打造的國家生態(tài)旅游示范區(qū)和世界級度假旅游目的地。主要包括：大俠谷生態(tài)樂園、茶溪谷度假公園、云海谷體育公園、大華興寺、八家度假酒店、天麓地產(chǎn)等項目。

2.3案例分析—東部華僑城封閉主題公園商業(yè)：商業(yè)街位置：公園內(nèi)；租售情況：只租不售；消費者群體：游客；租賃情況：良好；租金水平：120-150元/㎡/月。業(yè)態(tài)結構：咖啡西餐、中西快餐；商業(yè)街華僑城商業(yè)屬于封閉式公園商業(yè)，主要客戶群體面向游客，由于封閉式管理導致物業(yè)不能出售2.3案例分析—東部華僑城東部華僑城七大主題酒店，包括因特拉根、火車營地、房車酒店、城堡酒店、菩提酒店、黑森林酒店、溫泉酒店等，是東部華僑城的有一大特色。豐富的酒店功能，便于延長顧客在公園的逗留時間，增加潛在消費需求。華僑城位于深圳市南山區(qū)，是復合了居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)功能的城市組團地理位置：深圳南山區(qū)規(guī)模：占地面積450公頃，其中旅游用地約130公頃，城區(qū)功能：是復合城市資源與生態(tài)環(huán)境，以居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)為主要功能的、相對獨立的城市組團；規(guī)劃狀況：總建筑面積約為218.96萬㎡，其中高層住宅92.85萬㎡，多層住宅45.48萬㎡，別墅3.38萬㎡，市政41.60萬㎡，商業(yè)及工廠占地34.56萬㎡，寫字樓占地1.08萬㎡，旅游配套設施占地250萬㎡。深圳關內(nèi)4km居住區(qū)商業(yè)區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)2.3案例分析98產(chǎn)業(yè)配套高檔住宅區(qū)都市生態(tài)區(qū)發(fā)展時間1980~1991年1992~1997年1998～2000年2000～2008年配套建設錦繡中華華僑城中學華僑城醫(yī)院華僑城菜市場郵電局海景酒店世界之窗華夏藝術中心何香凝美術館人文雕塑建立社區(qū)標識系統(tǒng)OCT廣場沃爾瑪食街、酒吧街歡樂谷在建燕棲湖燕晗山歡樂谷主題公園開放威尼斯皇冠假日酒店益田假日廣場地鐵1號線代表樓盤海景花園桂花苑錦繡花園二、三期波托菲諾純水岸價格變化2500500080009000~70000產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)普通居住區(qū)高檔住宅區(qū)都市生態(tài)區(qū)2.3案例分析——華僑城2.3案例分析—華僑城借鑒意義華僑城充分說明了旅游主題對產(chǎn)品售價的推動作用“以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是2000元/㎡?！?-華僑城董事會秘書兼副總裁肖德中2.3案例分析—借鑒意義通過上述三個案例，我們分析得出：旅游商業(yè)對地產(chǎn)有很大的推動作用，主題公園的大作對售價有較大的促進作用；封閉式的公園的商業(yè)，受限于管理方式，無法對外出售，不能利用主題公園帶來的價格優(yōu)勢；現(xiàn)有公園模式將游客與消費者進行了分離，不利于公園與商業(yè)的人氣互通；所有的大型主題公園均具備住宿功能，便利游客留宿，有利于拓展消費潛力。綜上，現(xiàn)有的公園模式都沒能充分發(fā)揮商業(yè)與公園的互相推動作用，為了進一步提高項目物業(yè)價值，獲得更高收益，本項目可采?。翰捎瞄_放式公園模式，商業(yè)與公園連在一起，實現(xiàn)商業(yè)與公園人氣的充分聯(lián)動，以增加商業(yè)價值；為延長游客在本項目的逗留時間，可引入具備住宿功能的商業(yè)，如SPA會所等；101項目本體條件分析與目標解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理項目定位2項目通過前期炒作商業(yè)概念、后期推高住宅售價的方式獲得高額回報低價拿地環(huán)境營造商鋪銷售借助項目營造的大盤氛圍，搶先推出商鋪產(chǎn)品，獲得較高回報公園營業(yè)住宅開建住宅銷售利用主題公園特質(zhì)及成熟的商業(yè)配套，推高住宅，獲得超額利潤二期建設與銷售借助成熟氛圍進一步推高商業(yè)售價及未來住宅售價2.4項目盈利模式項目盈利第一步2.4提前銷售商業(yè)的必然性綜合各方面條件，商業(yè)具備先期發(fā)售的能力及必要條件項目的的區(qū)位優(yōu)勢具備商鋪單獨銷售的條件先期發(fā)售項目要求項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢借助項目的整體規(guī)劃及氣勢，項目具備成為市場熱點的條件海洋公園運營同時，配套商業(yè)需同步運營，以顯示整體開業(yè)的效果商業(yè)先期發(fā)售，既能早期回籠大量資金，又能對后續(xù)產(chǎn)品的售價起到一定的支撐作用商業(yè)市場售價現(xiàn)狀：大紅袍商業(yè)街與武夷印象一層街鋪單價在1.5-2萬元之間，二層售價僅為4000-6000元；現(xiàn)狀分析：造成這種現(xiàn)象的原因是二層作為一層鋪位的附屬品，不能獨立經(jīng)營，不能獨立銷售缺乏商業(yè)價值。價值改進思路：引入“雙首層”概念，是二層商鋪可以獨立經(jīng)營，具備獨立銷售的能力?！半p首層”概念有助于提高項目二層部分商業(yè)價值2.4銷售思路市場情況：目前武夷山僅有文公苑商場實行銷售返租。年回報僅4%；度假區(qū)商業(yè)基本是采取直接發(fā)售的方式，缺乏整體招商及后期管理，部分項目商業(yè)運營情況不理想；項目分析：通過海洋公園帶來的龐大游客消費群體，是項目得天獨厚的資源，項目完全具備獨立招商、運營的能力；其他要求：為了項目的整體形象，勢必在商業(yè)檔次及形象上有一定要求，如果交由小業(yè)主自行招商，很難達到項目整體要求。價值改進思路：項目初期由我方實行統(tǒng)一招商管理，通過一定方式回報給客戶。既可以保障項目整體形象，又能提高市場信心。招商返祖及整體運營提高市場信心2.4銷售思路2.4銷售策略項目雖靠近三姑中心商圈但目前周邊正處于開發(fā)狀態(tài),商業(yè)氛圍相對三姑中心區(qū)較弱,對項目招商銷售都有一定負面影響。為了樹立客戶信心，推高項目售價，建議采取以下方案：策略一：返租銷售策略——樹立項目購買信心，盡量減少項目風險，快速回籠資金并出貨。為了保證本項目做旺的信心，建議本項目采用返租銷售的投資模式，此銷售模式易于吸引商鋪商者。一個新興的市場往往需要3—5年的培育期，在目前項目還沒形成氣候的市場情況下，返租策略對本項目成功做旺提供有利保障。策略二：“一本萬利（120%）十年回購計劃”——樹立項目購買信心，盡量減少項目風險，提高項目信心。建議客戶可退貨，五年后可按原價回購，十年按原價120%回購；策略三：先認籌后認購——通過對準客戶購買心理的影響，在短期內(nèi)達到大量成交的效果，并使項目產(chǎn)生震撼力擴大影響效應。1）集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。2）集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)認籌VIP號，并以VIP卡訂金，于規(guī)定時間日期內(nèi)，按其籌號的先后次序統(tǒng)一認購。1072.4銷售策略108策略名利弊策略一返祖高額回報的方式有助于給客戶樹立信心；高額回報有助于提高租金，前期即獲得較高的回報；前期由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃招商，便于打造項目商業(yè)形象，推動招商執(zhí)行對后期經(jīng)營管理有很高的要求策略二回購回購的做法將大大提高市場信心，促進銷售為了避免后期回購資金過高，前期不能賣高價；發(fā)展商要承擔較大的風險；策略三直銷簡單明了的推廣方式，操作難度最小缺乏亮點，不易制造營銷噱頭；必須累計足夠的客戶才能銷售，存在一定風險銷售策略利弊分析經(jīng)過上述比較，建議：采用策略一與策略三相結合的方式銷售。2.4銷售策略確定返租額度：市場因素：目前市場租金回報約為售價的4%左右；項目因素：本項目可通過商業(yè)管理及操作創(chuàng)造較高的租金回報，同時，為了提高市場信心，建議以高于目前市場的水平來返租；本項目建議：年回報5%；確定返租年限：市場因素：一般市場成熟期為3-5年；項目因素：本項目一期主要業(yè)態(tài)為餐飲休閑娛樂，這部分商家需求面積大，簽約時間長。一般麥當勞、德克士等商家簽約都在8年以上。為保證招商的順利進行，需充分考慮商家影響。本項目建議：回報期8年；綜上，項目返租條件為：8年每年回報5%1092.4銷售策略110市場造勢：通過高返租回報的形象切入市場，形成熱點招商進行：招商團隊進駐，引入品牌商家，增強市場信心銷售造勢：匯聚大批客戶，集中認籌開盤，引發(fā)搶購熱潮整體開業(yè)：公園開業(yè)前即完成招商、銷售，實現(xiàn)整體同時運營后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商”采用這種方式，可有效回避掉市場風險，同時提高經(jīng)濟收益項目本體條件分析與目標解讀項目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價值梳理經(jīng)營管理項目定位22.5經(jīng)營管理團隊經(jīng)營管理公司場館管理團隊商業(yè)管理團隊別墅管理團隊動物管理游客管理票務管理場館運營管理物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管家公共區(qū)域養(yǎng)護員商戶經(jīng)營管理推廣活動管理促銷活動管理物流配送管理返租管理項目的管理團隊主要由商業(yè)管理、別墅管理、場館管理組成；商業(yè)管理與場館管理可以充分發(fā)揮互動作用，共同帶動項目發(fā)展1122.5經(jīng)營管理公司組織架構2.5商業(yè)管理團隊管理宗旨：維護良好的整體形象和秩序；確保消費者滿意；使物業(yè)保值增值；為投資者創(chuàng)造最大贏利機會。管理內(nèi)容：1142.5返租管理返租模式：將向經(jīng)營戶收取的租金以合同約定的回報率返還給業(yè)主；管理方職責：為投資者或租賃經(jīng)營戶提供的品牌廠商引進、選擇和對接服務；代表商場與品牌廠商進行談判，爭取最優(yōu)的營銷方式和經(jīng)銷條件；代表商業(yè)街和組織經(jīng)營者參加各類大型展銷會、訂貨會。政府溝通：建立與政府各部門的良好關系，爭取各部門的配合支持與租費優(yōu)惠，實行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營者集中精力搞經(jīng)營，降低經(jīng)營成本，減少后顧之憂。

管理方義務：履行一般商業(yè)管理公司涉及的各種義務。2.5標識系統(tǒng)自然標識：區(qū)域標識如：某區(qū)、某街、某座、某室等功能區(qū)標識如：吸煙區(qū)、衛(wèi)生間、電梯、商務中心、閱覽室、會客區(qū)等等樓層標識如：-1F、10F等名牌標識如：水牌、公司銘牌2.5標識系統(tǒng)導向標識：各功能區(qū)位置快速定位如：地圖導覽、往停車場等解說標識：景點介紹等如：“極地體驗區(qū)”介紹等功能說明等如：“售票處”提示說明等管理標示：公益標示警示標示2.5寄送功能寄送功能：理由：本項目兼具購物與游玩功能，為方便顧客能在購物的同時充分享受游玩的樂趣，項目設立物流配送中心，方便顧客寄存、提取、郵寄商品，體現(xiàn)項目人性化關懷。支持游客將購買的東西送到酒店；支持將商品郵寄到外地親人、朋友家中，或者公司。2.5票務功能通票：憑票可參觀公園內(nèi)所有場館；憑票可在特定商家享有優(yōu)惠；憑票可參加公園內(nèi)各項活動。單票：憑票可選擇想?yún)⒂^的場館；滿足一定消費條件可享受單票優(yōu)惠；項目發(fā)展基本思路與形象設計建議項目商業(yè)規(guī)劃思路與盈利模式分析別墅發(fā)展思路與相關建議項目分析3原則一：產(chǎn)品品質(zhì)追隨景觀品質(zhì)的原則產(chǎn)品品質(zhì)不應過高于所在區(qū)域的景觀品質(zhì)；原則二：產(chǎn)品特色追隨景觀特色的原則產(chǎn)品的特色應與景區(qū)景觀特色相乎應，在景區(qū)景觀特色的基礎上進行發(fā)揮；原則三：產(chǎn)品休閑功能大于居住功能的原則通常旅游地產(chǎn)遠離城市中心，環(huán)境優(yōu)美，是休閑養(yǎng)生的絕佳場所。因此其市場功能一定是以休閑為主；原則四：景觀與產(chǎn)品的特色加分原則這一原則主要應用于項目定價。有特色的旅游地產(chǎn)項目能夠提供同品質(zhì)住宅產(chǎn)品無法提供的元素。旅游地產(chǎn)四原則將是項目發(fā)展的重要考量3.1發(fā)展原則3.1發(fā)展思路中心廣場：是項目匯聚人氣、場館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場所，中心廣場的打造將是項目形象的重要一環(huán)。商業(yè)：商業(yè)分布在場館之間，其業(yè)態(tài)劃分、商業(yè)形象、功能都是本項目的有益補充。POINT1:POINT2:POINT3:文化：是項目展示自身特色，體現(xiàn)自身實力，宣揚自身理念的重要平臺，可以通過各種表現(xiàn)形式，將旅游、商業(yè)、文化有機的融合起來。3.1發(fā)展思路以七大主題版塊共同打造項目核心；海洋文化主題休閑廣場不僅僅是作為項目的附屬場地，而是作為項目的一大特色版塊來打造；開放式個性化的文化廣場，自然的鏈接項目各個場館與商業(yè)項目，配以景觀、文藝表演等多種文藝演出功能，是本項目區(qū)別于其他主題公園的重要標志。3.1發(fā)展思路極地館：極地館是項目一期最大的場館，項目人氣最集中的地方，在場館內(nèi)或地下設置極地風格的互動項目或特色餐飲等商業(yè)項目，作為維持場館整體風格的情況下獲得的更高收益。3.1發(fā)展思路海洋館：在本場館規(guī)劃大型海洋SPA會所，既貼合場館功能，又不占用商業(yè)面積，又可使項目增加住宿功能。3.1發(fā)展思路海獸館：該場館主要功能為海洋生物表演場館，是項目動物表演的主舞臺；借用正對海洋文化廣場的優(yōu)勢，在場館外設立大型LED屏幕，作為項目的廣告宣傳，內(nèi)有海獸表演時可同步播放若干片段。3.1發(fā)展思路4D影院：4D影院是項目海洋文化的影音媒介，主要分兩個篇章：海洋的科普宣傳篇；海洋冒險篇。3.1海洋文化廣場海洋文化廣場：文化廣場連接項目場館和商業(yè)街，是項目人氣最集中、展示性最好的場所；充分發(fā)揮海洋廣場的展示與聯(lián)動功能，打造項目形象，匯聚項目人氣，打造項目文化特征與文化表演的舞臺。3.1文化廣場文化廣場硬件設施水幕電影、音樂噴泉等商業(yè)支撐軟件推廣科普教育、大型表演、游藝表演等商業(yè)與公園共同帶動項目人氣3.1文化廣場文化廣場功能：景觀：通過廣場獨特景觀的打造，體現(xiàn)項目的文化品位；表演：項目主要室外演藝活動的場地，是打造項目特色的重要環(huán)節(jié)；聯(lián)動：商業(yè)與場館的互通，雙方促銷活動、整體宣傳的場所；科普教育：申請為學?？破战逃?，節(jié)假日組織學校老師學生到項目考察學習；音樂噴泉、水幕電影：景觀的另外一種表現(xiàn)形式。3.1廣場景觀廣場功能：功能一：景觀功能，通過景觀小品等系統(tǒng)，展示項目特性與文化內(nèi)涵；功能二：表演功能，項目巡回表演設置在廣場上，作為項目文藝演出的重要組成部分；功能三：休憩功能，廣場是有人休息、逛街等場所，并能帶動廣場周邊商業(yè)的人氣。3.1廣場水景水景景觀：音樂噴泉；水幕電影。3.1廣場舞臺廣場舞臺：作用：舞臺表演、花車巡演、節(jié)目推廣；主題：合理利用聲、光、電等效果，強化視覺沖擊力，吸引游客。3.1二期水上樂園發(fā)展建議水上樂園考慮：方式一：集中式水景，中間設置舞臺；方式二：水道穿插任一商業(yè)體；方式三：打造適當規(guī)模在廣場和商業(yè)內(nèi)街，形成回路，可乘船到達的水上樂園。3.1廣場演出活動及排期海洋之心：

內(nèi)容：由海洋公園聰明可愛的海豚、海獅和一班訓練員呈獻一個關于夢想和海洋的故事。演出時間：11：30、3：30、17：30（冬季為16：30）海洋劇場：

內(nèi)容：大型舞臺劇。演出時間：18：30-19：303.1廣場演出活動及排期天上精靈：

內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥同大家分享一個愛護大自然的雀躍故事。演出時間：13：30、17：30（冬季為16：30）陸地之王：

內(nèi)容：猛獸馴化表演。演出時間：11：00、16：003.1廣場其他演出活動花車巡演：

內(nèi)容：表演方陣組成的巡回演出。演出時間：不定散點表演：

內(nèi)容：不同場館采用相應的演出、小丑表演。演出時間：不定注：上述表演內(nèi)容及時間僅為示意，實際內(nèi)容以現(xiàn)場情況及準備條件決定3.1科普教育學校參與在網(wǎng)上進行學校登記登記完成，雙方確認動物科學普及網(wǎng)上下載優(yōu)惠券學生課外活動教師研習學生課外輔導項目申請成為省級以上生物科普教育實踐基地：目標群體：武夷山及周邊城市小、中學校、福建省及周邊省市的大中專院校；服務內(nèi)容：同學校建立合作機制，將本項目作為學校的戶外教育基地。3.1活動促銷票務促銷：購買通票比單獨購買場館票優(yōu)惠；商家促銷活動：廣場上組織商家進行促銷活動，達到宣傳商家品牌的目的；場館、商業(yè)聯(lián)動：購買場館票可在相應的商家處獲得優(yōu)惠，或在商家消費滿一定金額可以優(yōu)惠購買相應場館票。深圳東部華僑城的茵特拉根小鎮(zhèn)很好的體現(xiàn)了“夢幻”與“歐式”的主題元素3.1形象設計建議通過上述分析，本項目商業(yè)部分的整體思路是：歐式夢幻風格外觀設計延續(xù)項文化廣場廣場風格，并給商業(yè)項目加分。3.1形象設計建議項目發(fā)展基本思路與盈利模式分析商業(yè)規(guī)劃思路與形象設計建議別墅發(fā)展思路與相關建議項目分析33.1項目商業(yè)布局建議項目商業(yè)面積：4.5萬㎡；一期商業(yè)面積：1.5萬㎡；二期商業(yè)面積：3.1萬㎡；一期布局思路：一期商業(yè)面積較小，難以形成大而全的商業(yè)中心。需在某類業(yè)態(tài)上做大做強。二期布局思路：二期商業(yè)面積大，進一步拓展商業(yè)內(nèi)涵，充實業(yè)態(tài)；天橋：商業(yè)街天橋不但連通商業(yè)一期二期，也連接兩個主題公園。實現(xiàn)商業(yè)街、公園人氣的充分互通。1433.1項目商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)定位關系示意：一期商業(yè)街：一期項目針對游客消費者為主。以特色產(chǎn)品零售、餐飲、娛樂、休閑為主要業(yè)態(tài)；二期商業(yè)中心：二期是武夷山規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)中心，其功能不僅面向游客，同時面向武夷山本地居民。在對餐飲、娛樂、休閑的類別和檔次進行擴大和延伸，進一步強化體驗類業(yè)態(tài)，同時增加百貨零售、品牌超市等全方位商業(yè)功能。海洋特色商業(yè)酒吧特產(chǎn)零售地方特色美食桑拿足浴茶葉制作體驗中心

特色風情商業(yè)街

以特色化零售、高檔次的餐飲娛樂休閑為一期的重要商業(yè)組成3.1一期商業(yè)街功能定位KTV影院美食廣場酒吧特產(chǎn)零售地方特色美食桑拿足浴超市百貨

武夷山商業(yè)航母

二期在一期商業(yè)檔次拔高的基礎上，引入超市百貨、影院等主力店，商業(yè)主題及內(nèi)容進一步深化，打造武夷山規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最全的商業(yè)中心3.1二期購物中心功能定位特色風情商業(yè)街+武夷山商業(yè)航母以特色餐飲休閑娛樂為中心，是項目成為武夷山的城市會客廳；輔以特色零售的相關業(yè)態(tài)，為游客打造海西最齊全、最專業(yè)、形象最好、檔次最高的“一站式”商旅服務中心；。3.1項目整體規(guī)劃海西最具示范效應的商旅休閑服務中心3.1項目功能定位本項目主題公園百貨零售休閑娛樂特色餐飲商業(yè)規(guī)劃思路價值優(yōu)先所有商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點都是增加銷售價值特色營造合理可行要符合各類型業(yè)態(tài)實際需求從外觀上體現(xiàn)項目特色商業(yè)是項目初期的主要資金回籠渠道，規(guī)劃及定位都要以最大價值化為原則3.2商業(yè)規(guī)劃廣場功能：展示商業(yè)街整體形象，匯聚人氣；沿線設置咖啡、酒吧等對環(huán)境要求高的休閑餐飲；便于引導場館內(nèi)參觀人群到商業(yè)部分消費。廣場設置主要原則：為整體項目制造特色景觀；預留停車等功能擴展空間；對商鋪展示面不構成遮擋。商業(yè)建筑樓體景觀長廊植被及小品項目廣場最佳視角30米廣場既能為商業(yè)提供舒適優(yōu)美的環(huán)境，又能保證項目人氣的充分互動3.2項目地塊分析項目一期功能以滿足游客需求為主，業(yè)態(tài)定位特產(chǎn)零售、餐飲、休閑、娛樂，不宜引入百貨零售商業(yè)特征：商業(yè)面積約為1.2萬㎡，總體量較小，難以做到大而全的商業(yè)中心；業(yè)態(tài)分析：受體量限制，百貨零售難以形成規(guī)模，本項目主要以餐飲、休閑、娛樂、特色產(chǎn)品零售為主；客戶群分析：滿足游客餐飲、娛樂休閑、特產(chǎn)采購等需求，本地居民餐飲、休閑娛樂等需求；其他特征：為延長客戶在項目的逗留時間，豐富項目功能，可考慮引入大型SPA以彌補項目沒有酒店的不足3.2商業(yè)結構分析商業(yè)占地面積8170㎡，建筑面積15133㎡，所以主體為兩層建筑休閑娛樂：該業(yè)態(tài)需求面積大，租金承受力弱，可設置于較高的樓層；休閑餐飲：該業(yè)態(tài)承租能力強，形象好，昭示性好，便于匯聚客戶，可設置在面向景觀帶、公園廣場的部分；連鎖快餐：該類業(yè)態(tài)承租能力較強，品牌知名度高，可設置于展示面好的區(qū)域，適當一般1-2層較為合適。特產(chǎn)零售：該類業(yè)態(tài)承租能力強，集中可設置于商業(yè)街一樓，成行成市，便于經(jīng)營；SPA：大型SPA，既符合項目的海洋主題，又能提供客戶留宿功能。3.2商業(yè)結構分析步行街區(qū)立面示意1F2F1F1F2F2F1F公園出口通過雙首層的設置，保證一樓與二樓的人氣連通；將公園出口設計在商業(yè)街二樓，有助于推動二層人氣，提高商業(yè)價值3.2商業(yè)結構分析雙首層：二層具備獨立經(jīng)營的能力，通過錯層的方式給顧客更大的活動空間，同時設計人性化的電梯設備，是顧客可以無障礙的來到項目二層。二樓的走廊又能成為一樓商業(yè)的天然遮陽板。頂棚：在二層商業(yè)街部分加裝頂棚或其他形式的擋雨遮陽的設施。3.2項目地塊分析154商業(yè)面積場館面積項目商業(yè)分為商業(yè)面積與場館面積兩部分，商業(yè)總面積1.5萬㎡，占地面積8000㎡。場館面積具備商業(yè)運營功能，但不不計入商業(yè)面積；場館面積主要為三部分：極地館地下商業(yè)街；海洋館Spa會所；4D影院商業(yè)建筑主體為二層，極地館商業(yè)為一層。基本分析：商業(yè)正對文化廣場，休閑分為濃厚，可以休閑餐飲、特產(chǎn)零售為主；場館內(nèi)部可設計2000-3000㎡的商業(yè)面積，引入大型高檔餐飲等相關業(yè)態(tài)。極地館物業(yè)類型樓層單層面積總面積商業(yè)面積1F3500㎡4500㎡場館面積1F1000㎡3.2商業(yè)布局分析155基本分析：海獸館及周邊商業(yè)建筑，借助較好的環(huán)境優(yōu)勢，大型LED屏幕等設施規(guī)劃為酒吧街、茶藝表演館等。3.2商業(yè)布局分析極地館物業(yè)類型樓層單層面積總面積商業(yè)面積1F2000㎡8000㎡商業(yè)面積2F4000㎡場館面積1F2000㎡156基本分析：商業(yè)街面臨武夷大道，是項目展示面最好的區(qū)域；利用良好的地理位置與二層的物業(yè)條件規(guī)劃為大型品牌餐飲，作為項目的主力店，打造項目特色。3.2商業(yè)布局分析極地館物業(yè)類型樓層單層面積總面積商業(yè)面積1F2670㎡5926㎡商業(yè)面積2F2963㎡場館面積1F293㎡157場館商業(yè)面積：海洋館功能規(guī)劃為SPA會所。海洋館樓層商業(yè)面積總面積未定2000未定3.2商業(yè)布局分析158場館商業(yè)面積：4D影院。4D影院樓層商業(yè)面積總面積未定1500㎡未定3.2商業(yè)布局分析159地下商業(yè)：地下商業(yè)總面積：7200㎡地下商業(yè)主要與場館相連，是場館與場館間過渡部分；利用項目的獨特環(huán)境，打造體驗性質(zhì)的海洋餐廳等，作為項目的商業(yè)亮點；為提高人氣，可規(guī)定凡是購買了場館票的游客都可以進入海洋餐廳消費。3.2商業(yè)布局分析1603.2項目二期發(fā)展思路商業(yè)發(fā)展思路：展示面：商業(yè)沿武夷大道展開，占據(jù)展示面最佳的地段，保證未來商業(yè)的良好形象；人流引導：商業(yè)街連接一期天橋、二期公園廣場、二期公園出口。使商業(yè)街處于整個項目的交通中樞；商業(yè)規(guī)模：商業(yè)總體量3.1萬㎡，是武夷山最大的商業(yè)項目；主力店：本項目是武夷山最大的購物中心，需要引入主力店匯聚人氣，提高商業(yè)售價；消費群體：不僅面向游客消費群體，同時面向武夷山本地消費者；業(yè)態(tài)定位：除了強化餐飲休閑娛樂功能外，積極引入超市百貨主力店、影院等更豐富的業(yè)態(tài)；3.2項目二期規(guī)劃建議武夷大道1234動物公園廣場商業(yè)布局建議：品牌超市百貨；餐飲休閑娛樂；電影院；商業(yè)街。商業(yè)布局思路：業(yè)態(tài)布局：3萬㎡的商業(yè)體量，需引入品牌主力店匯聚人流，支撐項目；主力店：主力店包括超市及百貨。該類型業(yè)態(tài)需要較好的臨街展示面；影院：影院是體現(xiàn)商業(yè)項目檔次的重要載體；步行街：零售步行街便于銷售，回籠資金。2143一期3.2項目二期規(guī)劃建議二期項目內(nèi)增設游樂場的意義：市場空白：通過游客訪問可知，年齡在20歲以下的游客只占游客總量的4%，說明武夷山針對少年兒童的旅游產(chǎn)品存在空白；項目定位：在二期項目中設置游樂場，可與主題公園形成互補，成為海西地區(qū)最大的親子游樂中心；社會效益：項目建成后將填補武夷山的市場空白，成為武夷山乃至海西地區(qū)最大最全的兒童娛樂中心；項目發(fā)展基本思路與盈利模式分析商業(yè)規(guī)劃思路與形象設計建議別墅發(fā)展思路與相關建議項目分析3原則三：產(chǎn)品休閑功能大于居住功能的原則通常旅游地產(chǎn)遠離城市中心，環(huán)境優(yōu)美，是休閑養(yǎng)生的絕佳場所。因此其市場功能一定是以休閑為主；3.3別墅發(fā)展概想充分整合五重價值，推高整體收益Step2Step1Step3Step4Step5Step6基礎資源1主題公園2成熟配套3產(chǎn)品附加值4生態(tài)大盤規(guī)劃5項目價值支撐點山景、高爾夫資源主題公園的推廣效應完善的商業(yè)配套通過社區(qū)景觀、服務等方式提高項目形象充分整合各種資源，推高項目售價海西唯一生態(tài)大型社區(qū)3.3別墅價值梳理基礎資源、主題公園、成熟配套等環(huán)節(jié)前文已有論述，這里只闡述生態(tài)大盤的概念生態(tài)大盤概念：大自然、原生態(tài)的悠游尊貴府邸強調(diào)項目獨一無二山、海、動物資源，以生態(tài)、環(huán)保、自然為項目主題元素。3.3別墅發(fā)展思路山海莊園~您童年的所有夢想，都可以在這里實現(xiàn)~3.3別墅命名建議別墅產(chǎn)品附加價值的總體思路：海西前所未有的高尚生活體驗3.3別墅發(fā)展建議別墅增加夜間燈光效果，將項目經(jīng)典的建筑外型線條展現(xiàn)開來，成為一道亮麗的風景。對于已入伙的別墅，需物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商，但要考慮燈光效果不影響業(yè)主正常生活和休息。夜晚來臨，經(jīng)典外型線條的別墅群落如一顆顆美麗的明珠，引起人們的諸多向往。3.3A-完美展示小區(qū)的大門營造一種莊嚴私密的領域感黑色鍍金鐵門（類似英國白金漢宮、溫莎宮等），刻上項目專署徽章。道路兩側綠樹繁茂，營造出庭院深深的私家領域感。3.3A-完美展示通過增加一些名貴樹種和特色小品雕塑，與自然景觀形成互補，從而增強園林的趣味性。3.3A-完美展示道路以及導示系統(tǒng)在保持整體風格一致的情況下，富于一定的變化，能成為一道景觀。3.3A-完美展示定制項目獨一無二的專署用品，形成精神層面的區(qū)隔感。玻璃門轉(zhuǎn)角處的定制符號3.3A-完美展示樣板房的展示能函蓋項目的使用功能。包括居家（度假）、商務、企業(yè)會所等企業(yè)會所——與自然交融的露臺居家——景觀廚房商務辦公——啟迪靈感的創(chuàng)意空間3.3A-完美展示禮賓崗雙警巡邏門童服務服務流程標準展示銷售接待物業(yè)管家3.3A-完美展示構筑一套現(xiàn)有華僑城物業(yè)服務之上的深度、細致、體貼及更有尊貴感的物業(yè)服務體系物業(yè)服務體系搭建專署價值體系深度禮賓服務實行服務分級提升居住價值擴大投資價值關注合作價值物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管家公共區(qū)域養(yǎng)護員指南針服務健康服務物業(yè)理財異地SOS服務其他個性化服務服務標準：尊貴的、優(yōu)雅的、定制的、精細的、體貼的、周全的3.3B-尊貴服務通過搭建專署價值體系，豐富物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延，從而達到為物業(yè)增值的目的價值體系服務標準提升居住價值將常規(guī)服務執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新。首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴大投資價值房子不單純是為了居住，更能成為一種珍藏品，進行傳承。為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務，持續(xù)提升服務與管理，為物業(yè)創(chuàng)造新的價值，從而提高項目的投資及珍藏價值關注合作價值在各個領域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，為業(yè)主提供周全、細致、專業(yè)、專署的服務。3.3B-尊貴服務服務層面服務標準物業(yè)經(jīng)理人（2人）最高級別的服務者，負責社區(qū)各項事務，融洽業(yè)主與社區(qū)之間、業(yè)主與業(yè)主之間關系，具有極高職業(yè)素養(yǎng)，