商業(yè)地產(chǎn)住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作 第四部分項(xiàng)目開(kāi)工階段全

商業(yè)地產(chǎn)住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作第四部分項(xiàng)目開(kāi)工階段第四部分項(xiàng)目開(kāi)工階段合約規(guī)劃編制與審核項(xiàng)目階段：開(kāi)工科目編碼：KG-0011工作內(nèi)容將目標(biāo)成本進(jìn)行分解和調(diào)整為具體的合同和費(fèi)用支出，形成合約規(guī)劃。2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：交地日結(jié)束時(shí)間：交地日后30日本期：30日3責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目公司成本部4配合部門(mén)項(xiàng)目公司工程部、設(shè)計(jì)部5對(duì)接部門(mén)成本控制部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1總圖指標(biāo)簽批移交、項(xiàng)目信息和成本上線完成；6.1.2獲取可研成本；6.1.3經(jīng)項(xiàng)目管理中心初步認(rèn)可的開(kāi)發(fā)計(jì)劃；6.2制度流程：成本子系統(tǒng)固定流程6.3集團(tuán)模板：合約規(guī)劃模版6.4合約規(guī)劃編制與審核的操作流程：6.4.1學(xué)習(xí)集團(tuán)合約規(guī)劃模版；6.4.2線下合約規(guī)劃列項(xiàng)編制：利用公司標(biāo)準(zhǔn)模版和合同庫(kù)羅列全部費(fèi)用和合同列項(xiàng)；集思廣益、廣泛征求意見(jiàn)，完善費(fèi)用和合同列項(xiàng)；成本部?jī)?nèi)部研討根據(jù)工程實(shí)際情況對(duì)上述列項(xiàng)篩選合并；結(jié)合模塊化節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目實(shí)施策劃對(duì)上述列項(xiàng)進(jìn)行復(fù)核；項(xiàng)目公司各部門(mén)專(zhuān)題會(huì)議最終確定合同費(fèi)用列項(xiàng)；6.4.3線下合同/費(fèi)用金額編制：利用目標(biāo)成本和建造標(biāo)準(zhǔn)分配各合同金額；根據(jù)當(dāng)?shù)卦儍r(jià)情況和收費(fèi)文件規(guī)定調(diào)整各項(xiàng)金額；調(diào)整后的規(guī)劃金額與目標(biāo)成本金額進(jìn)行復(fù)核；6.4.4線下合同/費(fèi)用到各業(yè)態(tài)的拆分：羅列各項(xiàng)合同和費(fèi)用所涉及的業(yè)態(tài)；確定各項(xiàng)合同和費(fèi)用到業(yè)態(tài)的分拆方式；參考建造標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)成本確定各業(yè)態(tài)分拆金額和招標(biāo)控制比；結(jié)合當(dāng)?shù)貎r(jià)格情況調(diào)整各業(yè)態(tài)分拆金額和招標(biāo)控制比，并對(duì)規(guī)劃總金額進(jìn)行復(fù)核；6.4.5線下其他合約規(guī)劃事項(xiàng)的編制：選擇合適的簽約形式：總承包合同、二方合同、三方合同、四方合同、費(fèi)用、二方供貨合同、三方供貨合同&非總包三方供貨合同；選擇合適的招標(biāo)方式：集中采購(gòu)、一類(lèi)標(biāo)、二類(lèi)標(biāo)、地方類(lèi)標(biāo)&直接委托；選擇合適的價(jià)款承包方式：固定總價(jià)、固定單價(jià)、固定費(fèi)率和其他；6.4.6成本子系統(tǒng)線上逐項(xiàng)錄入并上報(bào)審批。7完成標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目支出有合理的分解，形成完善的合約規(guī)劃。8工作成果用途合約規(guī)劃做為成本過(guò)程管理的核心，對(duì)招標(biāo)、合同、補(bǔ)充協(xié)議、重計(jì)量、簽證、變更和費(fèi)用支出等進(jìn)行有效控制。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)9.1合約規(guī)劃上線后完成招標(biāo)系統(tǒng)招標(biāo)計(jì)劃的推送和完善，做好招標(biāo)標(biāo)段劃分和招標(biāo)時(shí)間安排；9.2上線前完成的合同、變更、簽證和付款等事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)錄；9.3上線后各類(lèi)招標(biāo)、補(bǔ)充協(xié)議、重計(jì)量、變更和簽證應(yīng)嚴(yán)格按照合約規(guī)劃控制并及時(shí)上報(bào)；9.4上線后線上動(dòng)態(tài)成本和線下動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)核對(duì)并修正保持線上和線下統(tǒng)計(jì)口徑和方式一致。10關(guān)注重點(diǎn)10.1合約規(guī)劃編制時(shí)間：項(xiàng)目啟動(dòng)即開(kāi)始合約規(guī)劃的編制；10.2合約規(guī)劃列項(xiàng)（合同/費(fèi)用列項(xiàng)）：要完全覆蓋項(xiàng)目全過(guò)程的所有支出項(xiàng)目，且復(fù)核項(xiàng)目和所在地收費(fèi)、供應(yīng)和實(shí)施特點(diǎn)；10.3各項(xiàng)支出金額要合理，符合項(xiàng)目和地方特點(diǎn)；10.4各業(yè)態(tài)成本分?jǐn)偤侠?，選擇合適的分?jǐn)偡绞剑?0.5招標(biāo)控制比例要預(yù)留合理。11工作教訓(xùn)心得11.1合約規(guī)劃的延遲完成導(dǎo)致招標(biāo)工作無(wú)法正常進(jìn)行，將造成模塊節(jié)點(diǎn)大批延誤；11.2合約規(guī)劃的不完善將造成招標(biāo)工作不能正常開(kāi)展，臨時(shí)調(diào)整合約規(guī)劃還將影響項(xiàng)目的考評(píng)。新項(xiàng)目成本管理制度培訓(xùn)項(xiàng)目階段：開(kāi)工科目編碼：KG-0021工作內(nèi)容：組織新項(xiàng)目公司全員進(jìn)行成本管理制度培訓(xùn)2工作時(shí)間：開(kāi)始時(shí)間：摘牌日后90日結(jié)束時(shí)間：摘牌日后100日周期：10日3責(zé)任部門(mén)：成本控制部4配合部門(mén)：項(xiàng)目公司成本部、項(xiàng)目公司行政部5對(duì)接部門(mén)：項(xiàng)目公司所有部門(mén)6工作要點(diǎn)：6.1前置條件：項(xiàng)目公司人員均滿崗滿編，特別是總經(jīng)理及班子成員、各部門(mén)經(jīng)理均已到崗；培訓(xùn)時(shí)間能保證項(xiàng)目公司總經(jīng)理及班子成員、公司全體員工按時(shí)參加；有足夠大的會(huì)議室或培訓(xùn)場(chǎng)地并作好相關(guān)投影設(shè)備及培訓(xùn)會(huì)用具的準(zhǔn)備；6.2制度流程：按照成本模塊節(jié)點(diǎn)要求，培訓(xùn)完成后填報(bào)成本模塊節(jié)點(diǎn)。6.3集團(tuán)模板：新項(xiàng)目成本管理制度培訓(xùn)課件7完成標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)課件講解完成，實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目公司全員對(duì)成本管理制度的學(xué)習(xí)與了解、掌握。8工作成果用途獲得新項(xiàng)目公司總經(jīng)理及班子成員對(duì)項(xiàng)目成本管理工作的重視、理解與支持，指導(dǎo)項(xiàng)目公司成本部及相關(guān)部門(mén)涉及成本業(yè)務(wù)流程的工作方法及注意事項(xiàng)。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)成本管理制度的執(zhí)行與指導(dǎo)、檢查。10關(guān)注重點(diǎn)制度宣講：培訓(xùn)人須熟練掌握公司制度，正確宣講，避免對(duì)實(shí)際工作產(chǎn)生誤導(dǎo)；講解詳細(xì)：應(yīng)根據(jù)成本管理制度規(guī)定將工作中常用并實(shí)用的重點(diǎn)內(nèi)容和所有工作流程講解到位，避免出現(xiàn)重大遺漏；分步實(shí)施：本次培訓(xùn)只是開(kāi)始，要指導(dǎo)和監(jiān)督檢查項(xiàng)目公司不間斷地、定期地、多形式地對(duì)成本管理制度進(jìn)行再培訓(xùn)和業(yè)務(wù)交流；橫向交流：對(duì)于新成立且主要人員為新加入****員工的項(xiàng)目公司，應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與周邊已有項(xiàng)目公司的制度學(xué)習(xí)與交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，以快速適應(yīng)工作要求；12工作教訓(xùn)心得11.1項(xiàng)目公司成本部注意協(xié)調(diào)好具體培訓(xùn)時(shí)間，避免工作沖突導(dǎo)致參加人員不齊整。11.2項(xiàng)目公司成本部要提前做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作，培訓(xùn)場(chǎng)地、投影設(shè)備、會(huì)務(wù)用具等條件具備。結(jié)算三審咨詢單位確定項(xiàng)目階段：開(kāi)工科目編碼：KG-0031工作內(nèi)容完成結(jié)算三審咨詢單位的確定，簽訂合同。2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：地下四大塊施工完成結(jié)束時(shí)間：地下四大塊施工完成后20天周期：20日3責(zé)任部門(mén)成本控制部4配合部門(mén)成本部5對(duì)接部門(mén)成本部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：地下四大塊施工圖已有，并已進(jìn)行施工6.2制度流程：審批流程表（見(jiàn)附件一）項(xiàng)目合同簽訂前成本控制部項(xiàng)目組在三審單位中選擇2～3家進(jìn)行答辯，項(xiàng)目公司與答辯最優(yōu)的三審單位簽訂項(xiàng)目合同，具體操作如下：1)答辯評(píng)審小組確定：答辯評(píng)審小組由成本控制部和項(xiàng)目公司成本部人員組成，共5人，其中成本控制部不少于3人。2)答辯單位確定：a)由成本控制部選擇2～3家三審單位進(jìn)行答辯；b)在同一項(xiàng)目上，不得選用和一審單位相同的三審單位參加答辯（包括同一家公司的分公司或子公司）；c)確定答辯單位后，在答辯之前至少7個(gè)日歷天，由成本控制部項(xiàng)目經(jīng)理將項(xiàng)目的相關(guān)信息發(fā)給參加答辯的三審單位。3)參加答辯人員要求：a)各三審單位參加答辯人員組成不少于5人，具體各專(zhuān)業(yè)要求如下：項(xiàng)目經(jīng)理1人、土建負(fù)責(zé)人1人、機(jī)電負(fù)責(zé)人1人、土建工程師1人、機(jī)電工程師1人；b)參加答辯人員必須為擬派項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員；c)實(shí)際履約過(guò)程中的人員需要根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和進(jìn)展調(diào)整，由答辯人員在答辯過(guò)程中明確，并提供擬派人員承諾。4)答辯評(píng)分：a)答辯評(píng)審小組根據(jù)各單位答辯表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)分（評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件二）；b)項(xiàng)目公司與得分最高且不低于60分的三審單位簽訂項(xiàng)目三審工程造價(jià)咨詢合同；c)若最高分低于60分，則須選擇其他單位進(jìn)行重新答辯。5)暫定合同總價(jià)確定：a)由項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)等特點(diǎn)編制項(xiàng)目三審合同的暫定工程量清單；b)根據(jù)編制的暫定工程量清單及框架合同中的綜合單價(jià)確定暫定合同總價(jià)。6)項(xiàng)目三審工程造價(jià)咨詢合同簽訂：a)項(xiàng)目三審工程造價(jià)咨詢合同須參考框架合同中所附的《建設(shè)工程造價(jià)咨詢單項(xiàng)合同（樣本）》根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行編寫(xiě)；b)每個(gè)三審單位自每年5月起一年內(nèi)承接項(xiàng)目的數(shù)量≤15個(gè)（每年5月份尚未履約完成的項(xiàng)目也計(jì)入承接項(xiàng)目的數(shù)量）。7)履約評(píng)估：a)由成本控制部按簽訂的框架合同中《第四部分協(xié)議條款》第（五）條規(guī)定對(duì)三審單位進(jìn)行考評(píng)；b)當(dāng)三審單位在合同履約過(guò)程中發(fā)生違約等情況時(shí)，成本控制部項(xiàng)目組相關(guān)人員按不合格供方或暫停使用供方的相關(guān)規(guī)定上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批，并按審批意見(jiàn)進(jìn)行后續(xù)操作；c)為激發(fā)三審造價(jià)咨詢單位的積極性，對(duì)合作期內(nèi)最終評(píng)估排名前兩名的單位在下一合作期招標(biāo)時(shí)直接入圍。6.3集團(tuán)模板：見(jiàn)附件三《建設(shè)工程造價(jià)咨詢框架合同》7完成標(biāo)準(zhǔn)7.1合同簽訂完成。8工作成果用途確定三審單位后，便于過(guò)程中及時(shí)跟蹤落實(shí)項(xiàng)目公司的三審相關(guān)結(jié)算工作。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)成本控制部項(xiàng)目組須全過(guò)程關(guān)注三審結(jié)算審核進(jìn)度及審核質(zhì)量。10關(guān)注重點(diǎn)10.1工程范圍須明確，應(yīng)包括辦公室裝修、售樓處主體工程及內(nèi)外裝修、臨水臨電工程、地下四大塊工程、主體結(jié)構(gòu)及建筑工程、室內(nèi)外精裝修工程、園林景觀工程、常規(guī)水電工程、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程、弱電智能化工程、機(jī)電設(shè)備供應(yīng)工程及廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段的整改工程等。10.2結(jié)算審核時(shí)間須明確，區(qū)分不同合同類(lèi)型:總包、分包。10.3合同履約時(shí)間須明確，應(yīng)為中標(biāo)之日起，直至工程整體結(jié)算復(fù)核完成之日為止。10.4履約人員數(shù)量須明確，須按照不同的工程進(jìn)展階段，安排相應(yīng)數(shù)量的咨詢服務(wù)人員。10.5合同實(shí)施過(guò)程中需關(guān)注三審審核進(jìn)度及成果質(zhì)量情況。10.6合同實(shí)施過(guò)程中需關(guān)注付款及結(jié)算情況。11工作教訓(xùn)心得11.1盡早確定三審單位，便于前期售樓處、臨水臨電、地下四大塊等工程的及時(shí)結(jié)算。11.2盡量選擇辦公所在地與項(xiàng)目公司地理位置相近的三審公司，便于過(guò)程中及時(shí)跟進(jìn)三審結(jié)算。住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作指引附件一審批流程表序號(hào)審批事項(xiàng)審批流程備注1項(xiàng)目三審造價(jià)咨詢啟動(dòng)OA項(xiàng)目公司經(jīng)辦人員→項(xiàng)目公司成本經(jīng)理→項(xiàng)目公司成本副總→成本控制部項(xiàng)目經(jīng)理→商業(yè)地產(chǎn)分管成本副總由項(xiàng)目公司發(fā)起三審造價(jià)咨詢需求的OA2確定答辯單位、成立答辯評(píng)審小組成本控制部項(xiàng)目經(jīng)理→商業(yè)地產(chǎn)分管成本的副總→成本控制部總經(jīng)理參加答辯的單位必須由成本控制部選定，禁止由項(xiàng)目公司推薦。答辯評(píng)審小組由5人組成，成本控制部至少3人。3確定項(xiàng)目合同咨詢?nèi)顺杀究刂撇宽?xiàng)目經(jīng)理→答辯小組審批→成本控制部總經(jīng)理答辯評(píng)分表作為附件上傳4合同審批項(xiàng)目公司成本部經(jīng)辦人員→成本部經(jīng)理→主管成本副總→總經(jīng)理→成本控制部項(xiàng)目經(jīng)理→成本控制部分管成本的副總→成本控制部總經(jīng)理確定項(xiàng)目合同的咨詢?nèi)藢徟鞒套鳛橄嚓P(guān)流程附在該審批流程中住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作指引附件二（1）擬派項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員答辯評(píng)分表序號(hào)評(píng)審內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)分值各咨詢?nèi)嗽u(píng)定分值1項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目造價(jià)咨詢工作特點(diǎn)的分析以及滿足項(xiàng)目時(shí)間及質(zhì)量要求的措施40合理40一般30不合理202項(xiàng)目組造價(jià)咨詢其他專(zhuān)業(yè)人員答辯20思路清晰，答辯正確合理20思路一般，答辯正確15答辯欠妥103項(xiàng)目組整體配合狀況20能夠充分利用團(tuán)隊(duì)資源，配合默契20能夠利用團(tuán)隊(duì)資源，配合一般10僅能個(gè)人獨(dú)立完成本專(zhuān)業(yè)答辯，對(duì)專(zhuān)業(yè)之間的配合認(rèn)識(shí)不夠54擬派人員配備20合理、滿足要求20較合理，基本滿足要求10不合理、欠妥55評(píng)定分值合計(jì)100評(píng)委簽字：住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作指引附件二（2）擬派項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員答辯評(píng)分匯總表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容各咨詢?nèi)嗽u(píng)定分值項(xiàng)目造價(jià)咨詢?nèi)藛T答辯評(píng)分1評(píng)委一2評(píng)委二3評(píng)委三各投標(biāo)單位答辯平均分評(píng)審說(shuō)明：答辯通過(guò)單位名稱(chēng)：全體評(píng)委簽字：注：最終答辯平均分不得低于60分住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作指引開(kāi)工典禮籌備及舉辦項(xiàng)目階段：開(kāi)工科目編碼：KG-0041工作內(nèi)容項(xiàng)目公司成本部負(fù)責(zé)開(kāi)工慶典的安保和消防工作，并配合項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部完成相關(guān)招標(biāo)工作,每個(gè)區(qū)域舉辦標(biāo)準(zhǔn)不一致，根據(jù)具體標(biāo)準(zhǔn)，確定各部分所花費(fèi)用。2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：交地日后30天結(jié)束時(shí)間：交地日后70天周期：40日3責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目公司行政部、營(yíng)銷(xiāo)部4配合部門(mén)項(xiàng)目公司成本部、設(shè)計(jì)部、工程部，總包單位5對(duì)接部門(mén)慶典策劃部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1完成土地交付，并基本完成拆遷，確保慶典現(xiàn)場(chǎng)的用地和交通；6.1.2四證辦理完成或得到當(dāng)?shù)卣拈_(kāi)工許可文件；6.2制度流程：無(wú)6.3集團(tuán)模板：無(wú)6.4工作程序：6.4.1配合項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部進(jìn)行慶典活動(dòng)方案招標(biāo)（慶典前60天完成）；6.4.2配合項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部完成慶典方案和慶典費(fèi)用的確定（慶典前30天完成）；6.4.3配合項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部完成慶典場(chǎng)地建設(shè)、舞臺(tái)搭建、圍擋、和外圍宣傳供方招標(biāo)工作（慶典前完成）；6.4.4負(fù)責(zé)消防安保工作：1)活動(dòng)方案報(bào)批（慶典前10天完成）：住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作指引a)成本經(jīng)理起草消防安保方案、設(shè)計(jì)消防安保示意圖，并將活動(dòng)方案報(bào)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)審批，完成后報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心、安監(jiān)部備案；b)負(fù)責(zé)召開(kāi)政府相關(guān)部門(mén)公安、交警、消防、醫(yī)療人員的協(xié)調(diào)會(huì)，通報(bào)活動(dòng)方案及詳情，確保公安交警消防到位，并商定其相關(guān)費(fèi)用；c)負(fù)責(zé)彩煙（冷煙火）特效、消防、活動(dòng)報(bào)批，安保方案審核、報(bào)公安消防部門(mén)審批，準(zhǔn)備好各項(xiàng)安全預(yù)案。2)慶典安保（慶典當(dāng)日完成）：a)負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)溝通，確保警力到位，并商定相關(guān)費(fèi)用。b)負(fù)責(zé)分別與貼身保鏢、現(xiàn)場(chǎng)安保公司詳細(xì)溝通活動(dòng)內(nèi)容、人員及其相關(guān)費(fèi)用；c)確保活動(dòng)開(kāi)始前三天場(chǎng)地隔離，直至慶典結(jié)束后兩小時(shí)管控，相關(guān)人員須憑證入內(nèi)；b）負(fù)責(zé)確?；顒?dòng)前的貼身保鏢、安保人員等參與彩排。3)慶典消防（慶典當(dāng)日完成）：a)負(fù)責(zé)安排消防安全器材的采購(gòu)；b)負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)溝通，確保消防車(chē)輛和消防人員的到位，并商定相關(guān)費(fèi)用。4)慶典交通疏導(dǎo)（慶典當(dāng)日完成）：a)負(fù)責(zé)編制和確定內(nèi)外場(chǎng)交通疏導(dǎo)方案、車(chē)位布置方案和車(chē)輛進(jìn)退場(chǎng)順序；b)負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)亟煌ú块T(mén)溝通，確保交通疏導(dǎo)人員的到位，并商定相關(guān)費(fèi)用。5)慶典保潔（慶典當(dāng)日完成）：a)負(fù)責(zé)安排保潔器材的采購(gòu)和保潔人員，及相關(guān)費(fèi)用確定。7完成標(biāo)準(zhǔn)圓滿完成開(kāi)工慶典。8工作成果用途無(wú)9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)如有遺留事項(xiàng)需持續(xù)跟蹤。10關(guān)注重點(diǎn)慶典相關(guān)的各類(lèi)費(fèi)要做好記錄，并妥善分?jǐn)?，費(fèi)用分?jǐn)側(cè)缦拢?0.1活動(dòng)公司執(zhí)行費(fèi)用；10.2演藝明星費(fèi)用；10.3慶典舞臺(tái)和門(mén)頭制作安裝；住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作指引10.4LED屏搭建費(fèi)用